房地產(chǎn)調(diào)控如何“松”七次調(diào)控復(fù)盤(pán)啟示

1、引言2020 年 8 月“三線四檔”政策落地后，房地產(chǎn)行業(yè)迎來(lái)史上最嚴(yán)調(diào)控。2021 年下半年房地產(chǎn)市場(chǎng)開(kāi)始迅速轉(zhuǎn)冷，恒大、陽(yáng)光城等房地產(chǎn)企業(yè)債務(wù)問(wèn)題持續(xù)發(fā)酵。但 2021 年四季度開(kāi)始，房地產(chǎn)調(diào)控政策向暖微調(diào)，中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議提出“加強(qiáng)預(yù)期引導(dǎo)”以及“支持合理購(gòu)房需求”等進(jìn)一步支撐 2022 年房地產(chǎn)回暖。后續(xù)調(diào)控基調(diào)回暖的主要政策手段是什么？對(duì)此我們從政策調(diào)控周期角度出發(fā)，復(fù)盤(pán)了自 2005年以來(lái)三輪調(diào)控周期中的 7 次房地產(chǎn)政策調(diào)控，總結(jié)歸納了調(diào)控政策框架及其對(duì)房?jī)r(jià)調(diào)控的效果。2005 年來(lái) 16 年七次調(diào)控復(fù)盤(pán)經(jīng)驗(yàn)顯示：?jiǎn)⑹?1：房地產(chǎn)調(diào)控已具備清晰、可追蹤的脈絡(luò)，當(dāng)前調(diào)控已向暖調(diào)整。

2、2005 年以來(lái)房地產(chǎn)調(diào)控經(jīng)歷了兩輪調(diào)控收緊到放松的完整大周期，當(dāng)前處于第三個(gè)大周期從調(diào)控收緊向放松轉(zhuǎn)換的階段。房地產(chǎn)調(diào)控政策可以分為住房需求端和住房供給端兩大方面。其中，需求端房地產(chǎn)調(diào)控政策大致分為四種類(lèi)型：首付比例、房貸利率與額度、購(gòu)房資格等限購(gòu)措施、交易環(huán)節(jié)稅費(fèi)等，政策力度依次遞減。供給端房地產(chǎn)調(diào)控政策方向主要是：土地供給調(diào)節(jié)、 房地產(chǎn)資金來(lái)源與融資渠道、房屋上市的價(jià)格及售出限制等、保障性住房供應(yīng)。從調(diào)控力度來(lái)看，雖然 2020 年來(lái)需求調(diào)控政策只略有收緊，但地產(chǎn)融資端調(diào)控力度再創(chuàng)新高，2021 年三季度達(dá)到本輪調(diào)控最嚴(yán)階段。2021 年四季度開(kāi)始，調(diào)控政策已向暖調(diào)整，可以認(rèn)為當(dāng)前處于第

3、三個(gè)大周期從調(diào)控收緊向放松轉(zhuǎn)換的階段，但整體調(diào)控力度仍非常嚴(yán)厲。啟示 2：調(diào)控政策收緊通常從需求端開(kāi)始，政策也以需求端為主、供給端進(jìn)行配合。前兩輪完整調(diào)控大周期都是從需求端調(diào)控開(kāi)始，調(diào)整首付比例為最核心的手段。相比之下，供給端政策集中在房地產(chǎn)企業(yè)融資渠道，以控制資金違規(guī)流入房市為主，對(duì)市場(chǎng)影響相對(duì)有限。因此，對(duì)供給端融資從嚴(yán)調(diào)控是本輪調(diào)控大周期的最大特點(diǎn)，直接干預(yù)融資總規(guī)模對(duì)房企現(xiàn)金流形成重大壓力。啟示 3： 調(diào)控政策放松也通常從需求端開(kāi)始，但本輪調(diào)控的特殊性使得放松基本上在供給端與需求端同步開(kāi)始。本輪調(diào)控對(duì)供給端融資從嚴(yán)調(diào)控的特殊性，尤其是個(gè)別頭部房地產(chǎn)企業(yè)債務(wù)“暴雷”，部分在建項(xiàng)目停工爛尾

4、風(fēng)險(xiǎn)增加，使得市場(chǎng)在需求基本面變化不大的情況下，購(gòu)房者預(yù)期快速轉(zhuǎn)冷。因此，本輪調(diào)控放松既在房貸方面對(duì)需求端提供了一些支持，也同步調(diào)整了供給端相關(guān)融資政策，進(jìn)行政策“糾偏”和微調(diào)。展望：調(diào)控繼續(xù)向松時(shí)間不超過(guò)本年底，舉措以地方為主，多集中在貸款利率加點(diǎn)調(diào)降、限購(gòu)等政策小幅放松，首付比例調(diào)降尚待觀察。從調(diào)控時(shí)長(zhǎng)來(lái)看，房地產(chǎn)政策時(shí)長(zhǎng)呈現(xiàn)“短松長(zhǎng)嚴(yán)”的特征，預(yù)計(jì)本次調(diào)控放松階段大概率在 6 個(gè)月-12 個(gè)月?？紤]到本輪經(jīng)濟(jì)穩(wěn)增長(zhǎng)仍有一定壓力，如消費(fèi)復(fù)蘇不及預(yù)期、仍需要投資作為穩(wěn)增長(zhǎng)的重要手段，預(yù)計(jì)本輪放松調(diào)控政策不會(huì)短于 6個(gè)月，但也并未出現(xiàn) 2008 年全球金融危機(jī)等深層次問(wèn)題，調(diào)控放松超過(guò) 12

5、個(gè)月的可能性也偏小。“一城一策”精細(xì)化調(diào)控大概率維持，限購(gòu)政策不會(huì)有大幅調(diào)整、可能小幅放松。由于一線城市與三四線城市房?jī)r(jià)有所分化，全國(guó)各地房?jī)r(jià)調(diào)控壓力明顯不同， 采取“一城一策”精細(xì)化調(diào)控有利于維持房地產(chǎn)市場(chǎng)整體穩(wěn)定。全國(guó)目前實(shí)施限購(gòu)政策城市約 100 個(gè)左右，限購(gòu)政策是當(dāng)下維持“一城一策”的基礎(chǔ)，不會(huì)有大幅調(diào)整。其中，房?jī)r(jià)調(diào)控壓力較大的一線城市、省會(huì)城市預(yù)計(jì)維持，可能會(huì)適當(dāng)放松人才引進(jìn)、高校畢業(yè)生落戶等方式“變相”放松限購(gòu)，二三線城市有可能小幅放松但對(duì)市場(chǎng)提振力度有限。房貸額度和房貸利率將成為主要放松手段，首付比例尚待觀察。從過(guò)去的經(jīng)驗(yàn)看，首付比率調(diào)整屬于力度較大的政策，如全國(guó)全面下調(diào)首付比

6、率可能會(huì)引發(fā)房?jī)r(jià)過(guò)快上行，與之密切相關(guān)的二套房認(rèn)定政策方面預(yù)計(jì)也不會(huì)有所松動(dòng)。除非房地產(chǎn)市場(chǎng)在其他政策托底下仍不能企穩(wěn)，否則從當(dāng)下來(lái)看調(diào)整首付比例的概率偏小， 后續(xù)尚待觀察。我們認(rèn)為，各地銀行下調(diào) LPR 加點(diǎn)幅度、上調(diào)公積金貸款額度等需求端房貸支持有望成為本次調(diào)控放松的主要手段，在不放松二套房認(rèn)定規(guī)則下支持改善性需求可能會(huì)在交易稅費(fèi)上有所支持?！罢吖ぞ呦洹币褍?chǔ)備了“房地產(chǎn)稅擴(kuò)大試點(diǎn)”，最終房產(chǎn)稅力度可能與 2022年房?jī)r(jià)表現(xiàn)掛鉤。一旦 2022 年放松調(diào)控后，房?jī)r(jià)出現(xiàn)了過(guò)快上漲，政府可以通過(guò)加大房產(chǎn)稅試點(diǎn)實(shí)施力度、逐步擴(kuò)大房產(chǎn)稅試點(diǎn)范圍等多種方式控制房?jī)r(jià)、調(diào)整購(gòu)房者預(yù)期。反之，如果房?jī)r(jià)延續(xù)

7、弱勢(shì)，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資同比持續(xù)下行，亦可以選擇相對(duì)較松的房地產(chǎn)征管細(xì)則。2005 年 3 月至 2008 年 10 月：高房?jī)r(jià)、高通脹下政策開(kāi)始收緊高房?jī)r(jià)、高通脹下，經(jīng)濟(jì)過(guò)“熱”的擔(dān)憂推動(dòng)決策層收緊房地產(chǎn)政策。2005-2008 年初，在“外貿(mào)+內(nèi)需”雙引擎驅(qū)動(dòng)下，經(jīng)濟(jì)高速增長(zhǎng)。2005-2007 年，中國(guó)加入 WTO 的紅利進(jìn)一步顯現(xiàn)，國(guó)際收支順差快速上升，在當(dāng)時(shí)強(qiáng)制結(jié)匯的背景下，外匯儲(chǔ)備快速增長(zhǎng)推動(dòng)國(guó)內(nèi)貨幣被動(dòng)擴(kuò)張，2007 年 M2 同比增速處于 20%高位，推動(dòng)各類(lèi)資產(chǎn)價(jià)格快速上漲。與此同時(shí)，高通脹的問(wèn)題逐步顯現(xiàn)，CPI 持續(xù)上行，2007 年 3 月突破 3%，2008 年 2 月達(dá)到

8、峰值 8.7%。經(jīng)濟(jì)高增速、高通脹背景下，經(jīng)濟(jì)過(guò)“熱” 的擔(dān)憂推動(dòng)決策層收緊房地產(chǎn)政策。圖表 1 2005 年 3 月至 2008 年 10 月政策密集落地收緊資料來(lái)源：Wind，。單位：點(diǎn)/%。圖表 2 2006 年至 2008 年金融危機(jī)沖擊前經(jīng)濟(jì)高增長(zhǎng)圖表 3 國(guó)際收支順差快速上升資料來(lái)源：Wind，。單位：%。資料來(lái)源：Wind，。單位：億美元全國(guó)房?jī)r(jià)、房屋銷(xiāo)售以 2007 年 10 月為分界點(diǎn)，地產(chǎn)投資 2008 年下半年開(kāi)始下滑。以國(guó)家統(tǒng)計(jì)局 70 個(gè)大中型城市房?jī)r(jià)指數(shù)來(lái)看，以 2007 年 11 月為分界點(diǎn)，房?jī)r(jià)漲幅先震蕩向上后向下，2008 年下半年開(kāi)始環(huán)比進(jìn)入負(fù)區(qū)間。商品房銷(xiāo)

9、售額月同比也以 2007 年 11 月為分界點(diǎn)，之前以升高為主（2006 年下行是因?yàn)?2005 年調(diào)整了統(tǒng)計(jì)口徑導(dǎo)致基數(shù)增加），2008 年進(jìn)入負(fù)區(qū)間。房地產(chǎn)投資 2008 年下半年之前整體保持較高增速，2008 年下半年開(kāi)始迅速下降。圖表 4 以 2007 年 11 月為分界點(diǎn)，房?jī)r(jià)漲幅先上后下圖表 5 地產(chǎn)投資增速較高，2008 年下半年快速回落資料來(lái)源：Wind，。單位：%。資料來(lái)源：Wind，。單位：%。首付比例和稅費(fèi)成為調(diào)控的主要手段為了度過(guò) 1997 年亞洲金融危機(jī)、擴(kuò)大國(guó)內(nèi)需求，1998 年開(kāi)始國(guó)家逐步停止福利分房，1998 年 7 月 3 日，以國(guó)務(wù)院發(fā)布關(guān)于進(jìn)一步深化城鎮(zhèn)住

10、房制度改革加快住房建設(shè)的通知標(biāo)志著中國(guó)進(jìn)入商品房市場(chǎng)化階段。2003 年為了應(yīng)對(duì)“非典”疫情、托底經(jīng)濟(jì)，房地產(chǎn)更是被確立為“支柱產(chǎn)業(yè)”。隨著非典疫情影響褪去，以 2005 年3 月國(guó)務(wù)院辦公廳關(guān)于切實(shí)穩(wěn)定住房?jī)r(jià)格的通知（國(guó)辦發(fā)明電20058 號(hào)，即“老國(guó)八條”）為標(biāo)志，本輪房地產(chǎn)調(diào)控正式開(kāi)啟。本輪房地產(chǎn)調(diào)控主要手段是首付比例和稅費(fèi)。首付比例調(diào)高，二套房信貸政策開(kāi)啟差異化。2003 年為了應(yīng)對(duì)“非典”影響，關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)房地產(chǎn)信貸業(yè)務(wù)管理的通知（121 號(hào)文）明確第一套自住住房首付比例仍執(zhí)行此前 20的優(yōu)惠規(guī)定，第二套及以上適當(dāng)提高比例。2006 年 5 月，國(guó)務(wù)院辦公廳先轉(zhuǎn)發(fā)了建設(shè)部等部門(mén)關(guān)于

11、調(diào)整住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)穩(wěn)定住房?jī)r(jià)格意見(jiàn)的通知（“國(guó)六條”），之后又發(fā)布了關(guān)于調(diào)整住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)穩(wěn)定住房?jī)r(jià)格的意見(jiàn)(“國(guó)十 五條”)，將首套房首付比例調(diào)高到 30%。2007 年 9 月 27 日，央行和銀監(jiān)會(huì)發(fā)布關(guān)于加強(qiáng)商業(yè)性房地產(chǎn)信貸管理的通知，首次明確二套及以上住房的首付比例不得低于 40%。調(diào)整房屋交易營(yíng)業(yè)稅，加強(qiáng)個(gè)人所得稅征管。2005 年 5 月 9 日“新國(guó)八條”調(diào)整可住房轉(zhuǎn)讓環(huán)節(jié)營(yíng)業(yè)稅政策，住房轉(zhuǎn)讓需持有兩年方可免征營(yíng)業(yè)稅。2006 年 5 月“國(guó)十五條”進(jìn)一步將免征營(yíng)業(yè)稅的住房持有年限上調(diào)至 5 年。2006 年 7 月國(guó)稅局發(fā)布關(guān)于個(gè)人住房轉(zhuǎn)讓所得征收個(gè)人所得稅有關(guān)問(wèn)題的通知（“10

12、8 號(hào)文件”） 進(jìn)一步加強(qiáng)交易環(huán)節(jié)個(gè)人所得稅征管，對(duì)于不能正確計(jì)算房屋原值和應(yīng)納稅額的， 按照住房轉(zhuǎn)讓收入的 1%-3%實(shí)行核定征稅，具體比例由地方在范圍內(nèi)確定。規(guī)范外資購(gòu)房，遏制外資“炒房需求”。2005 年 3 月“老國(guó)八條”開(kāi)始加強(qiáng)拆遷規(guī)?？刂?，2006 年 7 月建設(shè)部關(guān)于規(guī)范房地產(chǎn)市場(chǎng)外資準(zhǔn)入和管理的意見(jiàn)（“171號(hào)文”）規(guī)范外資房地產(chǎn)市場(chǎng)準(zhǔn)入以及外資機(jī)構(gòu)、個(gè)人購(gòu)房。加強(qiáng)普通住宅（90 平米以下）供給支持。2005 年 5 月“新國(guó)八條”開(kāi)始加強(qiáng)經(jīng)濟(jì)適用房建設(shè)，2006 年“國(guó)十五條”明確了“90/70”政策，即商品住房建設(shè)套型建筑面積 90 平方米以下住房（含經(jīng)濟(jì)適用住房）面積所占

13、比重，必須達(dá)到開(kāi)發(fā)建設(shè)總面積的 70%以上，加大普通住宅供應(yīng)。圖表 6 首付比例和稅費(fèi)成為調(diào)控的主要手段時(shí)間發(fā)布出處及政策具體內(nèi)容效果國(guó)務(wù)院辦公廳關(guān)于切實(shí)穩(wěn)1.明確“省級(jí)人民政府對(duì)本地區(qū)穩(wěn)定住房?jī)r(jià)格工作負(fù)總責(zé)”。2005 年定住房?jī)r(jià)格的通知（國(guó)辦發(fā)2.著力增加普通商品住房、經(jīng)濟(jì)適用住房和廉租住房供給，提高其在市場(chǎng)供應(yīng)中抑制3 月 26 日明電20058 號(hào)，“老國(guó)八的比例。條”）3.嚴(yán)格控制被動(dòng)性住房需求，2005 年城鎮(zhèn)房屋拆遷總量要控制在去年水平之內(nèi)。在老國(guó)八條的基礎(chǔ)上，新增：國(guó)務(wù)院辦公廳轉(zhuǎn)發(fā)建設(shè)部1.調(diào)整住房轉(zhuǎn)讓環(huán)節(jié)營(yíng)業(yè)稅政策，購(gòu)買(mǎi)住房不足 2 年轉(zhuǎn)手交易的，按售房收入全2005 年等部

14、門(mén)關(guān)于做好穩(wěn)定住房?jī)r(jià)額征收營(yíng)業(yè)稅，購(gòu)買(mǎi)普通住房超過(guò) 2 年（含 2 年）免征營(yíng)業(yè)稅，購(gòu)買(mǎi)非普通住抑制5 月 9 日格工作意見(jiàn)的通知（國(guó)辦發(fā)房超過(guò) 2 年（含 2 年）按其售房收入減去購(gòu)房?jī)r(jià)款的差額征收營(yíng)業(yè)稅。200526 號(hào)，“新國(guó)八條”） 2.加強(qiáng)經(jīng)濟(jì)適用住房建設(shè)，建設(shè)單位利潤(rùn)要控制在 3%以內(nèi)。3.閑置土地 1 年以上征收土地閑置費(fèi)，超過(guò) 2 年將政府無(wú)償回收。國(guó)務(wù)院辦公廳轉(zhuǎn)發(fā)建設(shè)部“國(guó)十五條”是對(duì) 2006 年 5 月 17 日國(guó)務(wù)院常務(wù)會(huì)議“國(guó)六條”的具體細(xì)化：等部門(mén)關(guān)于調(diào)整住房供應(yīng)結(jié)1.明確新建住房結(jié)構(gòu)比例、加大普通住宅供應(yīng)，自 2006 年 6 月 1 日起，商品住構(gòu)穩(wěn)定住房?jī)r(jià)格意

15、見(jiàn)的通知 房建設(shè)套型建筑面積 90 平方米以下住房（含經(jīng)濟(jì)適用住房）面積所占比重，必（國(guó)辦發(fā)200637 號(hào)，國(guó)須達(dá)到開(kāi)發(fā)建設(shè)總面積的 70%以上。2006 年十五條）2.將房屋轉(zhuǎn)讓免征營(yíng)業(yè)稅優(yōu)惠要求的持有年限從 2 年提高到 5 年。5 月 29 日 關(guān) 于 調(diào) 整 住 房 供 應(yīng)3.繼續(xù)抑制開(kāi)放商囤地，對(duì)項(xiàng)目資本金比例達(dá)不到 35%等貸款條件的房地產(chǎn)企抑制結(jié) 構(gòu)穩(wěn)定住房?jī)r(jià)格的意見(jiàn) 業(yè)，商業(yè)銀行不得發(fā)放貸款。（建設(shè)部、發(fā)展改革委、監(jiān)察 個(gè)人住房按揭貸款首付款比例不得低于 30%。考慮到中低收入群眾的住房需求， 部、財(cái)政部、國(guó)土資源部、人 對(duì)購(gòu)買(mǎi)自住住房且套型建筑面積 90 平方米以下的仍執(zhí)行

16、首付款比例 20%的規(guī)民銀行、稅務(wù)總局 統(tǒng)計(jì)局、 定。銀監(jiān)會(huì)）2006 年建設(shè)部關(guān)于規(guī)范房地產(chǎn)市場(chǎng)7 月 11 日外資準(zhǔn)入和管理的意見(jiàn)“外資限炒令”：規(guī)范外資房地產(chǎn)市場(chǎng)準(zhǔn)入以及外資機(jī)構(gòu)、個(gè)人購(gòu)房。抑制（“171 號(hào)文”）加強(qiáng)房地產(chǎn)稅收管理：1.個(gè)人轉(zhuǎn)讓住房應(yīng)繳納的個(gè)人所得稅，應(yīng)與轉(zhuǎn)讓環(huán)節(jié)應(yīng)繳納的營(yíng)業(yè)稅、契稅、土2006 年國(guó)稅局發(fā)布關(guān)于個(gè)人住房轉(zhuǎn)地增值稅等稅收一并辦理；地方稅務(wù)機(jī)關(guān)暫沒(méi)有條件在房地產(chǎn)交易場(chǎng)所設(shè)置稅7 月 18 日讓所得征收個(gè)人所得稅有關(guān)收征收窗口的，應(yīng)委托契稅征收部門(mén)一并征收個(gè)人所得稅等稅收。抑制問(wèn)題的通知（“108 號(hào)文件”） 2.納稅人未提供完整、準(zhǔn)確的房屋原值憑證，不能正

17、確計(jì)算房屋原值和應(yīng)納稅額的，稅務(wù)機(jī)關(guān)可對(duì)其實(shí)行核定征稅。具體比例由地方在住房轉(zhuǎn)讓收入 1%-3%的幅度內(nèi)確定。2007 年央行和銀監(jiān)會(huì)發(fā)布關(guān)于加強(qiáng)實(shí)施差異性房貸政策，購(gòu)房首付比例和利率水平隨購(gòu)房套數(shù)增加大幅提高：抑制9 月 27 日商業(yè)性房地產(chǎn)信貸管理的通1.商業(yè)銀行只能對(duì)購(gòu)買(mǎi)主體結(jié)構(gòu)已封頂住房的個(gè)人發(fā)放住房貸款；知2.對(duì)已利用貸款購(gòu)買(mǎi)住房、又申請(qǐng)購(gòu)買(mǎi)第二套（含）以上住房的，首付款比例不得低于 40%，利率不得低于同期同檔次基準(zhǔn)利率的 1.1 倍（2003 年之前規(guī)定為不能享受利率優(yōu)惠）；3.以“商住兩用房”申請(qǐng)貸款的，首付比例不得低于 45%，期限不超過(guò) 10 年。資料來(lái)源：央行、證監(jiān)會(huì)、銀

18、保監(jiān)會(huì)等，整理。1.2 高通脹下央行升準(zhǔn)升息，房貸利率隨政策利率上行央行升準(zhǔn)升息疊加匯改應(yīng)對(duì)高通脹。2001 年中國(guó)加入 WTO，外貿(mào)出口迅速發(fā)展拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)，國(guó)際貿(mào)易順差也明顯增大。由于 1994 年以來(lái)，我國(guó)一直執(zhí)行企業(yè)強(qiáng)制結(jié)匯制度，在出口拉動(dòng)下外匯儲(chǔ)備規(guī)模在 2001-2007 年間從 2000 億美元快速增長(zhǎng)到 1.3 萬(wàn)億美元。當(dāng)央行買(mǎi)進(jìn)外匯支付人民幣時(shí)，基礎(chǔ)貨幣投放也相應(yīng)增加，2008 年 1 月M2 同比增速達(dá)到 18.94%的高位。全球大宗商品價(jià)格上漲以及國(guó)內(nèi)貨幣供應(yīng)量的不斷擴(kuò)張，通脹水平居高不下。對(duì)此，央行 2004 年 4 月開(kāi)啟升準(zhǔn)，同年 10 月開(kāi)啟升息，并持續(xù)到 2008

19、 年金融危機(jī)之前。2007 年 8 月 13 日，國(guó)家外匯管理局發(fā)布關(guān)于境內(nèi)機(jī)構(gòu)自行保留經(jīng)常項(xiàng)目外匯收入的通知，結(jié)束了長(zhǎng)達(dá) 13 年的企業(yè)強(qiáng)制結(jié)匯制度。2005 年央行“721 匯改”，人民幣匯率形成機(jī)制實(shí)行市場(chǎng)供求為基礎(chǔ)的、參考一籃子貨幣進(jìn)行調(diào)節(jié)、有管理的浮動(dòng)匯率制，匯率每天可在千分之三的幅度內(nèi)上下浮動(dòng)，即允許本幣適度升值，以期對(duì)宏觀經(jīng)濟(jì)過(guò)熱和順差失衡起到調(diào)控作用。圖表 7 央行自 2004 年開(kāi)始不斷升準(zhǔn)升息圖表 8 貸款及存款基準(zhǔn)利率上升資料來(lái)源：Wind，。單位：%。資料來(lái)源：Wind，。單位：%。圖表 9 M2 自 2005 年后處于 15-20%間高位圖表 10 央行信貸投放快速上

20、升資料來(lái)源：Wind，。單位：%。注：M1 同比右資料來(lái)源：Wind，。單位：億元/%。軸房貸利率隨政策利率上行。從 2006 年 4 月 28 日到 2007 年 12 月 21 日，貸款基準(zhǔn)利率上調(diào)了 8 次，從 5.85%上調(diào)到 7.47%。雖然央行 2006 年 8 月 19 日推進(jìn)房貸利率市場(chǎng)化改革，在關(guān)于調(diào)整商業(yè)銀行住房信貸政策和超額準(zhǔn)備金存款利率的通知（銀發(fā)200561 號(hào)）中允許“商業(yè)性個(gè)人住房貸款利率的下限由貸款基準(zhǔn)利率的0.9 倍擴(kuò)大為 0.85 倍”（即房貸利率最低可打 85 折），但是折扣力度遠(yuǎn)不及利率上行幅度。圖表 11 2005 年 3 月-2008 年 10 月房

21、貸利率整體上行（5 年以上）二套房不再執(zhí)行自營(yíng)取消自營(yíng)性二套房利率下限上浮性住房利率住房利率為 1.1 倍首套房利率下限9 折降低為 85 折資料來(lái)源：Wind，。單位：點(diǎn)。注：2005 年 3 月之前房貸利率執(zhí)行（部分執(zhí)行）自營(yíng)性住房?jī)?yōu)惠利率。1.3 房地產(chǎn)市場(chǎng)處于快速發(fā)展階段，整體調(diào)控效果欠佳城鎮(zhèn)化加速催生了大量房地產(chǎn)市場(chǎng)需求，疊加貨幣供應(yīng)量高位，房地產(chǎn)整體調(diào)控效果欠佳?？偟目?，這一時(shí)期雖然出臺(tái)了一系列房地產(chǎn)調(diào)控政策，但只有個(gè)別月份房?jī)r(jià)漲幅有所收窄，房?jī)r(jià)在 2007 年 10 月之前均保持明顯上漲。一方面，經(jīng)濟(jì)經(jīng)濟(jì)高速增長(zhǎng)，城鎮(zhèn)化率快速提升、人均住宅面積不足 30 平方米催生了大量房地產(chǎn)需

22、求。表現(xiàn)為房地產(chǎn)供應(yīng)偏緊，房地產(chǎn)銷(xiāo)售面積大于竣工面積，待售面積（絕對(duì)庫(kù)存） 處于相對(duì)低位。另一方面，貨幣政策雖然有所收緊，但 M2 處于高位，相應(yīng)推高了資產(chǎn)價(jià)格。圖表 12 城鎮(zhèn)化加速催生了大量房地產(chǎn)市場(chǎng)需求圖表 13 商品房銷(xiāo)售面積超過(guò)竣工面積，市場(chǎng)供應(yīng)偏緊資料來(lái)源：Wind，。單位：%、平方米。資料來(lái)源：Wind，。單位：%。貨幣政策和房地產(chǎn)調(diào)控收緊，疊加經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)預(yù)期減弱，2007 年 10 月開(kāi)始房?jī)r(jià)開(kāi)始有所走弱。貨幣政策收緊。2007 年底中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議定調(diào)“要把防止經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)由偏快轉(zhuǎn)為過(guò)熱、防止價(jià)格由結(jié)構(gòu)性上漲演變?yōu)槊黠@通貨膨脹作為當(dāng)前宏觀調(diào)控的首要任務(wù)”，將已實(shí)施 10 年的穩(wěn)健貨

23、幣政策調(diào)整為“適度從緊”，要求“嚴(yán)格控制貨幣信貸總量和投放節(jié)奏”、“嚴(yán)格控制新開(kāi)工項(xiàng)目，防止投資反彈”。由于房地產(chǎn)企業(yè)、購(gòu)房者普遍對(duì)信貸依賴程度較大，信貸規(guī)模收縮是房?jī)r(jià)止?jié)q、股價(jià)下跌的關(guān)鍵原因。上調(diào)二套房首付比率和利率成為抑制投機(jī)性房地產(chǎn)需求的重要手段。2007 年 9 月 27 日“二套房貸新政”明確二套及以上住房的首付比例不得低于 40%、貸款利率上浮 1.1 倍，使得投機(jī)性需求“加杠桿”的門(mén)檻和成本均大幅上升。次貸危機(jī)引發(fā)的全球經(jīng)濟(jì)危機(jī)扭轉(zhuǎn)了經(jīng)濟(jì)繼續(xù)快速上漲的預(yù)期。2007 年，我國(guó)外貿(mào)依存度高達(dá) 60%，大量就業(yè)與外貿(mào)直接相關(guān)。因此，2007 年底次貸危機(jī)的影響持續(xù)發(fā)酵， 并在全球范圍

24、內(nèi)擴(kuò)散，全球經(jīng)濟(jì)放緩、貿(mào)易摩擦增多、原材料價(jià)格上漲擠壓企業(yè)利潤(rùn)等因素，直接影響了我國(guó)外貿(mào)出口。據(jù)商務(wù)部統(tǒng)計(jì)，2008 年一季度共有 8 個(gè)國(guó)家和地區(qū)對(duì)中國(guó)產(chǎn)品發(fā)起反傾銷(xiāo)和反補(bǔ)貼調(diào)查案件 17 起，涉案金額 19.1 億美元，中國(guó)還遭遇 5 起美國(guó)“337 調(diào)查”。受此影響，經(jīng)濟(jì)發(fā)展樂(lè)觀預(yù)期不再，居民購(gòu)房行為也相對(duì)謹(jǐn)慎。圖表 16 外貿(mào)依存度處于高位圖表 17 人均可支配收入增速快速下降資料來(lái)源：Wind，。單位：%。注：外貿(mào)依存度等于進(jìn)出口總額與GDP 現(xiàn)價(jià)之比。資料來(lái)源：Wind，。單位：%。2 2008 年 10 月至 2009 年 12 月：經(jīng)濟(jì)危機(jī)下調(diào)控政策短暫放松應(yīng)對(duì) 2008 年全

25、球金融危機(jī)，短暫地放松了房地產(chǎn)調(diào)控政策。2008 年美國(guó)第四大投資銀行雷曼兄弟宣布申請(qǐng)破產(chǎn)，標(biāo)志著美國(guó)因房屋抵押大面積債務(wù)違約而發(fā)生的次貸危機(jī)向金融領(lǐng)域全面擴(kuò)散，大量金融機(jī)構(gòu)破產(chǎn)清算，美股三大股指暴跌。次貸危機(jī)的影響逐步向其他發(fā)達(dá)國(guó)家和發(fā)展中國(guó)家蔓延，拖累全球經(jīng)濟(jì)。為了應(yīng)對(duì)危機(jī)， 2008 年下半年中國(guó)宏觀政策基調(diào)隨經(jīng)濟(jì)形勢(shì)變化開(kāi)啟調(diào)整，2008 年 7 月 28 日召開(kāi)的政治局會(huì)議將 2007 年底中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議確定的“防經(jīng)濟(jì)過(guò)熱，防明顯通脹”的政策基調(diào)，調(diào)整為“保持經(jīng)濟(jì)平穩(wěn)較快發(fā)展，控制物價(jià)過(guò)快上漲”。2008 年 11 月 9 日國(guó)務(wù)院常務(wù)會(huì)議宣布了 4 萬(wàn)億投資計(jì)劃，2009 年初國(guó)

26、務(wù)院又密集推出振興十大產(chǎn)業(yè)計(jì)劃、家電下鄉(xiāng)等刺激措施，央行也連續(xù)降準(zhǔn)降息予以配合。在經(jīng)濟(jì)壓力下，政策端放松了對(duì)房地產(chǎn)的調(diào)控。在貨幣與財(cái)政政策的雙重刺激下，中國(guó)經(jīng)濟(jì)增速探底回升，GDP 增速由 2009 年 Q1 的 6.4%回升至 2009 年 Q3 的 10.6%，但決策層并沒(méi)有急于退出刺激政策，經(jīng)濟(jì)增速一度在 2010 年一季度達(dá)到 12.2%。圖表 18 本輪在政策放松后房地產(chǎn)指數(shù)與住宅價(jià)格環(huán)比同時(shí)見(jiàn)底反彈資料來(lái)源：Wind，。單位：點(diǎn)/%。圖表 19 2008 年金融危機(jī)沖擊下 GDP 經(jīng)濟(jì)增速快速下滑圖表 20 金融危機(jī)沖擊 2008 年波及全球資料來(lái)源：Wind，。單位：%。資料來(lái)源

27、：Wind，。單位：標(biāo)準(zhǔn)化 1000 點(diǎn)，以 2008 年 10 月 23 日為基點(diǎn)全國(guó)房?jī)r(jià)、房屋銷(xiāo)售、地產(chǎn)投資開(kāi)啟反彈。新房?jī)r(jià)格開(kāi)啟上漲，二手房?jī)r(jià)格在2008 年續(xù)跌 2 個(gè)月后開(kāi)啟反彈。商品房銷(xiāo)售額月同比在 2008 年 12 月達(dá)到-1.35%較此前大幅收窄，2009 年全年維持較高增速。房地產(chǎn)投資也在調(diào)控放松后逐步開(kāi)啟反彈。圖表 21 房?jī)r(jià)環(huán)比開(kāi)啟上行圖表 22 地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資于房屋銷(xiāo)售開(kāi)啟反彈資料來(lái)源：Wind，。單位：%。資料來(lái)源：Wind，。單位：%。2.1 需求端全面政策放松，融資端加大支持力度金融危機(jī)爆發(fā)后，決策層調(diào)整了政策定調(diào)，以 2008 年 10 月央行關(guān)于擴(kuò)大商業(yè)性個(gè)人

28、住房貸款利率下浮幅度等有關(guān)問(wèn)題的通知（銀發(fā)2008302 號(hào)）為標(biāo)志， 房地產(chǎn)行業(yè)政策由調(diào)控轉(zhuǎn)為放松。其中，需求端在首付比例、房貸利率折扣以及交易環(huán)節(jié)稅費(fèi)等方面實(shí)施了全面的政策放松。供給端注重支持房企合理融資需求減輕房企壓力。直至 2009 年底，房?jī)r(jià)經(jīng)歷了快速上漲后，國(guó)務(wù)院常務(wù)會(huì)議才要求“遏制部分城市房?jī)r(jià)過(guò)快上漲的勢(shì)頭”。下調(diào)首套房首付款比例，同時(shí)大幅放寬二套房認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)。2008 年 10 月，央行關(guān)于擴(kuò)大商業(yè)性個(gè)人住房貸款利率下浮幅度等有關(guān)問(wèn)題的通知（銀發(fā)2008302 號(hào)） 提出首套房最低首付款比例調(diào)整為 20%（此前為 30%），居民改善型普通自住房貸款需求金融機(jī)構(gòu)可在貸款利率和首付款

29、比例上按優(yōu)惠條件給予支持。由于央行通知中未對(duì)改善型普通自住房貸款作出清晰的定義，2008 年 12 月國(guó)務(wù)院辦公廳關(guān)于促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)健康發(fā)展的若干意見(jiàn)中，將改善型需求定義為“對(duì)已貸款購(gòu)買(mǎi)一套住房，但人均住房面積低于當(dāng)?shù)仄骄?，再申?qǐng)貸款購(gòu)買(mǎi)第二套用于改善居住條件的普通自住房的居民”，執(zhí)行“可比照?qǐng)?zhí)行首次貸款購(gòu)買(mǎi)普通自住房的優(yōu)惠政策”。 在實(shí)踐操作中，人均住房面積是否低于當(dāng)?shù)仄骄绞且粋€(gè)比較模糊的概念，發(fā)放貸款的銀行或公積金管理機(jī)構(gòu)缺乏測(cè)算人均住房面積的具體標(biāo)準(zhǔn)和手段，給金融機(jī)構(gòu)留出了操作空間和較大的自主權(quán)，綜合來(lái)看該政策事實(shí)上全面調(diào)低了購(gòu)買(mǎi)普通住宅的首付比例。交易環(huán)節(jié)稅費(fèi)全面下調(diào)。2008

30、 年 10 月，在央行宣布下調(diào)貸款利率下限和首套房首付比率的同一天，財(cái)政部、國(guó)家稅務(wù)總局發(fā)布關(guān)于調(diào)整房地產(chǎn)交易環(huán)節(jié)稅收政策的通知，對(duì)個(gè)人首次購(gòu)買(mǎi) 90 平方米及以下普通住房的，契稅稅率暫統(tǒng)一下調(diào)到1%（此前為 1.5%-4%），對(duì)個(gè)人銷(xiāo)售或購(gòu)買(mǎi)住房暫免征收印花稅，對(duì)個(gè)人銷(xiāo)售住房暫免征收土地增值稅。2008 年 12 月國(guó)務(wù)院辦公廳關(guān)于促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)健康發(fā)展的若干意見(jiàn)制定了為期 1 年的稅收優(yōu)惠政策，個(gè)人轉(zhuǎn)讓普通住宅免征營(yíng)業(yè)稅持有年限從 2 年提高到 5 年，持有年限在 2 年以下的由全額征收改為轉(zhuǎn)讓收入減去購(gòu)買(mǎi)住房原價(jià)的差額征收。加強(qiáng)對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)融資端支持。取消對(duì)商業(yè)銀行的信貸規(guī)模限制。200

31、8 年 11 月國(guó)務(wù)院常務(wù)會(huì)議要求“取消對(duì)商業(yè)銀行的信貸規(guī)模限制，合理擴(kuò)大信貸規(guī)?！?， 12 月國(guó)務(wù)院辦公廳關(guān)于促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)健康發(fā)展的若干意見(jiàn)提出“經(jīng)濟(jì)下行期要避免盲目惜貸”。放松房企融資環(huán)境。2008 年 12 月 13 日國(guó)務(wù)院辦公廳關(guān)于促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)健康發(fā)展的若干意見(jiàn)允許“部分住房公積金閑置資金補(bǔ)充用于經(jīng)濟(jì)適用住房建設(shè)、支持房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)合理的融資需求等”。鼓勵(lì)信托資金支持房地產(chǎn)。2009 年 3 月銀監(jiān)會(huì)關(guān)于支持信托公司創(chuàng)新發(fā)展有關(guān)問(wèn)題的通知，允許監(jiān)管評(píng)級(jí) 2C 級(jí)以上的信托公司可向僅取得“三證”的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目發(fā)放貸款，較此前“四證”要求有所放寬條件。降低資本金比率要求。2009

32、年 5 月，國(guó)務(wù)院關(guān)于調(diào)整固定資產(chǎn)投資項(xiàng)目資本金比例的通知，將房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商在項(xiàng)目開(kāi)發(fā)中最低資本金比例由之前 35%，調(diào)整為保障性住房和普通商品住房項(xiàng)目 20%、其他房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目 30%，以進(jìn)一步刺激房地產(chǎn)投資。圖表 23 穩(wěn)增長(zhǎng)壓力下，政策對(duì)于房地產(chǎn)有所放寬，去庫(kù)存成為房地產(chǎn)政策主線時(shí)間發(fā)布出處及政策具體內(nèi)容效央行關(guān)于擴(kuò)大商業(yè)性個(gè)1.商業(yè)性個(gè)人住房貸款利率下限擴(kuò)大為貸款基準(zhǔn)利率 0.7 倍，最低首付款比例調(diào)整為2008 年人住房貸款利率下浮幅度20%。10 月 22 日等有關(guān)問(wèn)題的通知（銀2.居民首次購(gòu)買(mǎi)普通自住房和改善型普通自住房貸款需求（未做明確定義），金融機(jī)鼓發(fā)2008302 號(hào)）構(gòu)可

33、在貸款利率和首付款比例上按優(yōu)惠條件給予支持。3.下調(diào)個(gè)人住房公積金貸款利率。果勵(lì)2008 年10 月 22 日財(cái)政部、國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于調(diào)整房地產(chǎn)交易環(huán)節(jié)稅收政策的通知對(duì)個(gè)人首次購(gòu)買(mǎi) 90 平方米及以下普通住房的，契稅稅率暫統(tǒng)一下調(diào)到 1%（此前為1.5%）；對(duì)個(gè)人銷(xiāo)售或購(gòu)買(mǎi)住房暫免征收印花稅，銷(xiāo)售住房暫免征收土地增值稅。鼓勵(lì)2008 年12 月 13 日國(guó)務(wù)院辦公廳關(guān)于當(dāng)前金融促進(jìn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的若干意見(jiàn)正確處理好金融促進(jìn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展與防范金融風(fēng)險(xiǎn)的關(guān)系，在經(jīng)濟(jì)下行時(shí)避免盲目惜貸。鼓勵(lì)2008 年12 月 20 日國(guó)務(wù)院辦公廳關(guān)于促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)健康發(fā)展的若干意見(jiàn)降低二套房首付比例。對(duì)已貸款購(gòu)買(mǎi)一套住房，

34、但人均住房面積低于當(dāng)?shù)仄骄剑?再申請(qǐng)貸款購(gòu)買(mǎi)第二套用于改善居住條件的普通自住房的居民，可比照?qǐng)?zhí)行首次貸款購(gòu)買(mǎi)普通自住房的優(yōu)惠政策。降低二套房貸款利率，對(duì)其他貸款購(gòu)買(mǎi)第二套及以上住房的，貸款利率等由商業(yè)銀行在基準(zhǔn)利率基礎(chǔ)上按風(fēng)險(xiǎn)合理確定。對(duì)住房轉(zhuǎn)讓環(huán)節(jié)營(yíng)業(yè)稅暫定一年實(shí)行減免政策。將現(xiàn)行個(gè)人購(gòu)買(mǎi)普通住房超過(guò) 5 年（含 5 年）轉(zhuǎn)讓免征營(yíng)業(yè)稅，改為超過(guò) 2 年（含 2 年）轉(zhuǎn)讓免征營(yíng)業(yè)稅；將個(gè)人購(gòu)買(mǎi)普通住房不足 2 年轉(zhuǎn)讓的，由按其轉(zhuǎn)讓收入全額征收營(yíng)業(yè)稅，改為按其轉(zhuǎn)讓收入減去購(gòu)買(mǎi)住房原價(jià)的差額征收營(yíng)業(yè)稅。支持房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)合理的融資需求。鼓勵(lì)1.最近一年監(jiān)管評(píng)級(jí)為 2C 級(jí)（含）以上且經(jīng)營(yíng)穩(wěn)健

35、的信托公司可向僅取得“三證”（土2009 年銀監(jiān)會(huì)關(guān)于支持信托公地使用證、建設(shè)用地規(guī)劃許可證、建設(shè)工程規(guī)劃許可證）的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目發(fā)放貸款3 月 25 日司創(chuàng)新發(fā)展有關(guān)問(wèn)題的通（此前要求“四證”齊全）。知2.重新允許信托公司以投資附加回購(gòu)承諾方式對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目進(jìn)行間接融資（符合“三證”齊全等要求）。鼓勵(lì)2009 年國(guó)務(wù)院發(fā)布關(guān)于調(diào)整固將房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商在項(xiàng)目開(kāi)發(fā)中最低資本金比例下調(diào)為“保障性住房和普通商品住房項(xiàng)5 月 25 日定資產(chǎn)投資項(xiàng)目資本金比目最低 20%，其他房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目最低 30%”（之前為 35%）。例的通知鼓勵(lì)2009 年銀監(jiān)會(huì)關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)嚴(yán)格遵守第二套房貸的有關(guān)政策不動(dòng)搖：6

36、 月 19 日按揭貸款風(fēng)險(xiǎn)管理的通1.不得自行解釋“二套房貸”認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)；知2.不得以任何手段變相降低首付款的比例成數(shù)。抑制2009 年財(cái)政部、國(guó)土資源部、央土地出讓金首次繳納比例不得低于全部土地出讓價(jià)款的 50%（此前為 30%），全部土11 月 18 日行等關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)土地出讓款原則上 1 年之內(nèi)繳清。地出讓收支管理的通知抑制資料來(lái)源：央行、證監(jiān)會(huì)、銀保監(jiān)會(huì)等，整理。2.2 降息降準(zhǔn)疊加利率折扣，房貸利率快速下行國(guó)際金融危機(jī)爆發(fā)后，為了配合經(jīng)濟(jì)刺激政策，央行由此前升準(zhǔn)升息迅速轉(zhuǎn)為降息降準(zhǔn)。2008 年 11 月 5 日，國(guó)務(wù)院常務(wù)會(huì)議推出“4 萬(wàn)億”投資計(jì)劃，要求實(shí)行積極的財(cái)政政策和適度寬

37、松的貨幣政策，加大金融對(duì)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的支持力度，取消對(duì)商業(yè)銀行的信貸規(guī)模限制，合理擴(kuò)大信貸規(guī)模。2008 年底的中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議將“保持經(jīng)濟(jì)平穩(wěn)較快發(fā)展”作為為明年經(jīng)濟(jì)工作首要任務(wù)，要求“把國(guó)際金融危機(jī)的不利影響降到最低程度”。貨幣政策由此迅速轉(zhuǎn)為寬松，2008 年 9-12 月央行下調(diào)中小型金融機(jī)構(gòu)存款準(zhǔn)備金 3 個(gè)百分點(diǎn)、大型金融機(jī)構(gòu) 2 個(gè)百分點(diǎn)。2009 年 1 月至 3 月，新增人民幣貸款月均投放在 15000 億元，同 2008 年月均貸款投放 4000 億元相比，投放規(guī)模上漲迅速。M2 同比增幅超過(guò) 28%，貨幣信貸環(huán)境極為寬松。圖表 24 央行由升準(zhǔn)迅速轉(zhuǎn)變?yōu)榻禍?zhǔn)圖表 25 貸款及

38、存款基準(zhǔn)利率迅速降低中小型存款類(lèi)金融機(jī)構(gòu)大型存款類(lèi)金融機(jī)構(gòu)2008-06-1517.0017.002008-06-2517.5017.502008-09-2516.5017.502008-10-1516.0017.002008-12-0514.0016.002008-12-2513.5015.502010-01-1814.0016.00資料來(lái)源：Wind，。單位：%。資料來(lái)源：Wind，。單位：%。圖表 26 政策放松后 M1 同比反應(yīng)明顯圖表 27央行信貸投放快速上升資料來(lái)源：Wind，。單位：%。注：M1 同比右 資料來(lái)源：Wind，。單位：億元/%。軸房貸利率快速下調(diào)。5 年期基準(zhǔn)利率從

39、 2008 年 10 月的 7.47%一路下行至 2008 年12 月的 5.94%，下降約 1.5 個(gè)百分點(diǎn)。同時(shí)得益于 2008 年 10 月調(diào)降首套房利率折扣下限，和允許改善型購(gòu)房需求參照?qǐng)?zhí)行首套利率。2008 年底央行開(kāi)始公布個(gè)人住房貸款加權(quán)平均利率顯示，2008 年 Q4 房貸利率約 4.9%，而 2009 年房貸利率約為 4.4% 左右，下行約 0.5 個(gè)百分點(diǎn)。這一時(shí)期，住房公積金貸款利率也隨貸款基準(zhǔn)利率一并下行。圖表 28 房貸利率快速下調(diào)圖表 29 加權(quán)住房貸款利率快速下調(diào)首套房利率下限下調(diào)為 70%央行調(diào)降基礎(chǔ)利率資料來(lái)源：Wind，。單位：%。資料來(lái)源：Wind，。單位：

40、%。2.3 信貸支持迅速拉高房?jī)r(jià)在天量信貸和相關(guān)政策支持下，房?jī)r(jià)迅速走高。雖然政策放松后房?jī)r(jià)見(jiàn)底存在一些時(shí)滯，隨著 2008 年 10 月央行調(diào)降貸款利率下限及首付比例后，房?jī)r(jià)并沒(méi)有立馬見(jiàn)底反彈，但 2009 年開(kāi)年天量信貸和其后房貸支持力度持續(xù)擴(kuò)張下，房?jī)r(jià)迅速走高。貸款支持力度大。以房貸為主的居民部門(mén)中長(zhǎng)期信貸規(guī)模在 2008 年低谷后，2009 年開(kāi)始迅速走高，拉動(dòng)房?jī)r(jià)在 2009 年開(kāi)啟新一輪上漲。二套房認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)“松動(dòng)”推動(dòng)購(gòu)房成本進(jìn)一步下降。由于改善型購(gòu)房需求缺乏可操作性的標(biāo)準(zhǔn)，實(shí)踐中都是以銀行自行掌握標(biāo)準(zhǔn)，在當(dāng)時(shí)房屋登記聯(lián)網(wǎng)查詢不便的大背景下，除了異地購(gòu)房等少部分情況，大多數(shù)情況下都

41、可以享受二套房貸優(yōu)惠利率。根據(jù) 21 世紀(jì)報(bào)等媒體調(diào)查顯示，即使銀行認(rèn)為購(gòu)房者有可能介于改善型購(gòu)房和二套房的灰色地帶，一般也只提高首付比率，房貸利率依然可以享受七折。具體表現(xiàn)為 2009 年基準(zhǔn)利率與2008 年底相同，但 2009 央行計(jì)算的個(gè)人房貸加權(quán)利率明顯低于 2008 年 0.5 個(gè)百分點(diǎn)。也正因?yàn)槿绱耍?009 年 6 月央行才重申嚴(yán)格遵守第二套房貸的有關(guān)政策不動(dòng)搖，要求銀行不得自行解釋“二套房貸”認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)、不得以任何手段變相降低首付款的比例成數(shù)。房?jī)r(jià)和收入增長(zhǎng)預(yù)期重回樂(lè)觀。在國(guó)家出臺(tái)一系列刺激政策下，居民可支配收入增速回升。同時(shí)，房?jī)r(jià)上漲也進(jìn)一步強(qiáng)化了居民對(duì)于房?jī)r(jià)未來(lái)上漲的預(yù)期。

42、央行城鎮(zhèn)儲(chǔ)戶調(diào)查顯示，2008 年 Q4 認(rèn)為房?jī)r(jià)上漲的儲(chǔ)戶僅 15.8%，而到了 2009 年Q3 這一比例大幅上漲至 41.5%。圖表 30 居民部門(mén)中長(zhǎng)期信貸規(guī)?？焖偬嵘龍D表 31 房?jī)r(jià)預(yù)期進(jìn)一步走強(qiáng)資料來(lái)源：Wind，。單位：億元。資料來(lái)源：Wind，。單位：點(diǎn)、%。3 2009 年 12 月至 2014 年 9 月：“四萬(wàn)億”刺激后收緊地產(chǎn)調(diào)控政策“四萬(wàn)億”刺激政策推動(dòng)經(jīng)濟(jì)由復(fù)蘇走向“過(guò)熱”，前期房?jī)r(jià)過(guò)快上漲問(wèn)題引起決策層重視，房地產(chǎn)調(diào)控政策大幅收緊。為了應(yīng)對(duì)全球金融危機(jī)，政府推出了“四萬(wàn)億”刺激政策和相應(yīng)寬松的貨幣政策，2010 年 Q1 的 GDP 增速一度達(dá)到 12.2%， 通

43、脹問(wèn)題也逐漸顯現(xiàn)，CPI 同比增速快速上行，2011 年 8 月一度達(dá)到 7.25%。防通脹和抑制經(jīng)濟(jì)過(guò)熱成為政策新的首要任務(wù)，2009 年底的中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議提出延續(xù)了“適度寬松”貨幣政策的提法，但強(qiáng)調(diào)要“增強(qiáng)針對(duì)性和靈活性”和“把握好貨幣信貸增長(zhǎng)速度”，較 2008 年的“促進(jìn)貨幣信貸供應(yīng)總量合理增長(zhǎng)”明顯收緊。國(guó)際金融危機(jī)使我國(guó)轉(zhuǎn)變經(jīng)濟(jì)發(fā)展方式問(wèn)題更加突顯出來(lái)，決策層開(kāi)始更加注重轉(zhuǎn)變經(jīng)濟(jì)發(fā)展方式，以優(yōu)化經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)、提高自主創(chuàng)新能力作為政策支持重點(diǎn)，面對(duì) 2010 年之后經(jīng)濟(jì)增速整體下降，決策層更加重視刺激消費(fèi)內(nèi)需、加快保障房建設(shè)等方式實(shí)現(xiàn)保增長(zhǎng)，對(duì)于房地產(chǎn)政策調(diào)控的態(tài)度更加堅(jiān)定。同時(shí)，房?jī)r(jià)

44、過(guò)快上漲問(wèn)題引起決策層高度重視。2009 年 11 月 28 日，時(shí)任總理溫家寶在上海專(zhuān)門(mén)考察了當(dāng)時(shí)上海市最大的保障性住房工程松江區(qū)泗涇鎮(zhèn)保障性住房項(xiàng)目，并強(qiáng)調(diào)要抑制投機(jī)性購(gòu)房,促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)健康發(fā)展。雖然 2009 年中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議并未提及房地產(chǎn)調(diào)控，但一周后 12 月 14 日，國(guó)務(wù)院常務(wù)會(huì)議要求在保持政策連續(xù)性和穩(wěn)定性的同時(shí)，加快保障性住房建設(shè)，加強(qiáng)市場(chǎng)監(jiān)管，穩(wěn)定市場(chǎng)預(yù)期，遏制部分城市房?jī)r(jià)過(guò)快上漲的勢(shì)頭。由此開(kāi)啟了新一輪房地產(chǎn)調(diào)控，較 2005-2008 年調(diào)控措施更加嚴(yán)格。圖表 32 調(diào)控政策逐步以分類(lèi)施策為核心資料來(lái)源：Wind，。單位：點(diǎn)/%。圖表 33 “四萬(wàn)億”刺激政策下CPI

45、 快速上行圖表 34 GDP 對(duì)房地產(chǎn)投資依賴減弱，房地產(chǎn)投資增速逐步低于 GDP 增速資料來(lái)源：Wind，。單位：%。資料來(lái)源：Wind，。單位：%。房?jī)r(jià)有漲有跌。房?jī)r(jià)環(huán)比在 2010 年春節(jié)之后開(kāi)啟下跌，2010 年底出現(xiàn)了一個(gè)小反彈之后繼續(xù)下跌，2012 年至2013 年上半年房?jī)r(jià)環(huán)比迎來(lái)了長(zhǎng)達(dá)一年半左右的回暖，之后房?jī)r(jià)環(huán)比快速下跌。商品房銷(xiāo)售額月同比也與房?jī)r(jià)環(huán)比走勢(shì)相類(lèi)似，房地產(chǎn)投資整體呈震蕩下行態(tài)勢(shì)。圖表 35 房?jī)r(jià)環(huán)比下行，但 2012-2013 年上半年小幅回暖圖表 36 2012-2013 年上半年房地產(chǎn)銷(xiāo)售小幅回暖 資料來(lái)源：Wind，。單位：%。資料來(lái)源：Wind，。單位：

46、%。3.1 房地產(chǎn)調(diào)控進(jìn)入分類(lèi)調(diào)控階段，限購(gòu)政策成為房地產(chǎn)調(diào)控的重要措施面對(duì) 2008 年刺激政策后房?jī)r(jià)快速上漲，2009 年 12 月 14 日國(guó)務(wù)院常務(wù)會(huì)議提出“國(guó)四條”標(biāo)志著房地產(chǎn)調(diào)控政策正式轉(zhuǎn)向收緊。2010 年初，國(guó)務(wù)院辦公廳關(guān)于促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展的通知（“國(guó)十一條”）、關(guān)于堅(jiān)決遏制部分城市房?jī)r(jià)過(guò)快上漲的通知 （國(guó)發(fā)201010 號(hào)，“國(guó)十條”），并要求地方政府出臺(tái)措施限制購(gòu)房套數(shù)的措施。2010 年 4 月 30 日，北京成為全國(guó)首個(gè)出臺(tái)限購(gòu)政策的城市。之后，在全國(guó)性房?jī)r(jià)調(diào)控措施的基礎(chǔ)上，地方房地產(chǎn)調(diào)控手段也逐漸成為房地產(chǎn)調(diào)控的重要因素，限購(gòu)政策成為這一階段調(diào)控政策的核心，

47、房地產(chǎn)調(diào)控逐步進(jìn)入分類(lèi)調(diào)控階段。對(duì)二套房認(rèn)定的標(biāo)準(zhǔn)從模糊走向清晰、可操作，推動(dòng)首付款比例實(shí)質(zhì)性上調(diào)。針對(duì)此前二套房定義不清、缺乏可操作性、銀行自主權(quán)大等問(wèn)題，本次調(diào)控從頂層設(shè)計(jì)方面對(duì)實(shí)踐中如何認(rèn)定為二套房逐步明確了標(biāo)準(zhǔn)。明確二套房認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)為家庭而非個(gè)人。對(duì)于 2009 年部分銀行在實(shí)踐中以個(gè)人為單位認(rèn)定二套房的情況，2010年 1 月國(guó)務(wù)院辦公廳關(guān)于促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展的通知（“國(guó)十一條”） 中明確，購(gòu)買(mǎi)二套房認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)為家庭而非個(gè)人，即包含借款人、配偶及未成年子女名下持有房產(chǎn)情況，貸款首付款比例不得低于 40%。注重二套房認(rèn)定過(guò)程中的可操作性，明確了“認(rèn)房又認(rèn)貸”。2010 年 4 月，

48、國(guó)務(wù)院辦公廳關(guān)于堅(jiān)決遏制部分城市房?jī)r(jià)過(guò)快上漲的通知 （國(guó)發(fā)201010 號(hào)，“國(guó)十條”）明確，“90 平米以上二套房”首付比例提高到 50%。2010 年 4 月，北京市人民政府貫徹落實(shí)國(guó)務(wù)院關(guān)于堅(jiān)決遏制部分城市房?jī)r(jià)過(guò)快上漲文件的通知（北京“國(guó)十條”細(xì)則）中要求“金融機(jī)構(gòu)依據(jù)有關(guān)規(guī)定，通過(guò)本市房屋交易權(quán)屬系統(tǒng)數(shù)據(jù)等認(rèn)定第二套住房”。5 月住建部、央行、銀監(jiān)會(huì)關(guān)于規(guī)范商業(yè)性個(gè)人住房貸款中第二套住房認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)的通知首次明確了三條二套房認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)，其中第一條和第二條合起來(lái)即“認(rèn)房又認(rèn)貸”。全面上調(diào)首付比率。2010 年 9 月底，央行、銀監(jiān)會(huì)關(guān)于完善差別化住房信貸政策有關(guān)問(wèn)題的通知，將首套房最低首付比例

49、調(diào)整上升為 30%，二套房全面調(diào)整為 50%，三套及以上暫停發(fā)放貸款（即首付比率為 100%）。2011 年 1 月，國(guó)務(wù)院關(guān)于進(jìn)一步做好房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控工作有關(guān)問(wèn)題的通知，將二套房首付比例進(jìn)一步提升至 60%。大城市限購(gòu)措施逐步成為房地產(chǎn)調(diào)控的核心。2010 年 4 月 30 日，北京成為全國(guó)首個(gè)限購(gòu)城市，之后上海、廣州等地陸續(xù)制定了限購(gòu)措施，主要是政策制定后的過(guò)渡期內(nèi)只允許本地戶籍居民以家庭為單位新購(gòu)一套住房、不能提供 1 年以上當(dāng)?shù)貍€(gè)稅或社保繳納證明的非本地戶籍居民暫停貸款。2011 年 1 月，國(guó)務(wù)院發(fā)布關(guān)于進(jìn)一步做好房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控工作有關(guān)問(wèn)題的通知明確要求各直轄市、計(jì)劃單列市、省會(huì)城市

50、從嚴(yán)制定和執(zhí)行住房限購(gòu)措施，并確定了原則上當(dāng)?shù)貞艏用窦彝ハ拶?gòu) 2 套，非戶籍家庭在滿足社保要求情況下限購(gòu) 1 套住房。2011 年后，各地開(kāi)啟了新一輪限購(gòu)政策的收緊，從范圍上看除重慶和拉薩之外的省會(huì)城市和計(jì)劃單列市相繼限購(gòu)，從力度上看北京等大城市將非戶籍人口限購(gòu)政策上升至需要繳納 5 年社?；騻€(gè)稅。限購(gòu)政策極大地抑制了大城市的購(gòu)房需求，也降低了房屋的流動(dòng)性，加劇了房產(chǎn)的地域?qū)傩?，?biāo)志著全國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)逐步走向割裂。交易環(huán)節(jié)稅費(fèi)上調(diào)，交易環(huán)節(jié)個(gè)人所得稅成為制約房?jī)r(jià)漲幅的重要手段。取消此前稅收優(yōu)惠政策。2010 年 1 月“國(guó)十一條”要求抓緊清理和糾正地方出臺(tái)的越權(quán)減免稅以及其他與中央調(diào)控要求不相

51、符合的規(guī)定。2011 年 1 月關(guān)于進(jìn)一步做好房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控工作有關(guān)問(wèn)題的通知取消了原先營(yíng)業(yè)稅優(yōu)惠，將個(gè)人轉(zhuǎn)讓房屋免征營(yíng)業(yè)稅的房屋持有年限從 2 年上調(diào)至 5 年。但對(duì)于購(gòu)買(mǎi)唯一住房的家庭，契稅仍然享受優(yōu)惠政策。從嚴(yán)征收個(gè)人所得稅。2013 年 3 月國(guó)務(wù)院辦公廳關(guān)于繼續(xù)做好房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控工作的通知（國(guó)辦發(fā)201317 號(hào)）要求，對(duì)出售自有住房按規(guī)定應(yīng)征收的個(gè)人所得稅，通過(guò)稅收征管、房屋登記等歷史信息能核實(shí)房屋原值的，應(yīng)依法嚴(yán)格按轉(zhuǎn)讓所得的 20%計(jì)征。該政策一方面限制了房?jī)r(jià)漲幅，另一方面由于貸款額度按照房屋交易備案價(jià)格的比例計(jì)算，但交易備案價(jià)格是計(jì)算契稅以及房屋交易差價(jià)（增值額）征收個(gè)人所得

52、稅的關(guān)鍵，因此房屋交易者在無(wú)需較高貸款額度或有其他資金渠道的情況下，在加征 20%高額個(gè)人所得稅的情況下，市場(chǎng)參與者更加傾向于做低交易備案價(jià)格達(dá)到減稅的目的。推進(jìn)房產(chǎn)稅試點(diǎn)。2011 年 1 月，上海、重慶宣布進(jìn)行房產(chǎn)稅試點(diǎn)，但事后來(lái)看由于征稅范圍較窄，試點(diǎn)效果并不理想。上海征收不對(duì)存量房產(chǎn)征收房產(chǎn)稅，并且人均免稅面積高達(dá) 60 平米，而 2010 年公布的上海市市區(qū)人均居住面積僅 17.5 平米，大部分房產(chǎn)無(wú)需交稅。重慶征收對(duì)象是獨(dú)棟別墅高檔公寓，普通住宅無(wú)需納稅。房企融資環(huán)境收緊，加強(qiáng)土地價(jià)格調(diào)控。為抑制地價(jià)過(guò)快上漲，國(guó)土資源部于 2010 年 3 月發(fā)布關(guān)于加強(qiáng)房地產(chǎn)用地供應(yīng)和監(jiān)管有關(guān)問(wèn)

53、題的通知，規(guī)定土地競(jìng)買(mǎi)保證金不得低于出讓最低價(jià)的 20%，并強(qiáng)調(diào)土地出讓合同簽訂后 1 個(gè)月內(nèi)必須繳納出讓價(jià)款 50%的首付款，余款要按合同約定及時(shí)繳納，最遲付款時(shí)間不得超過(guò)一年。2010 年 9 月，保監(jiān)會(huì)印發(fā)的保險(xiǎn)資金投資不動(dòng)產(chǎn)暫行辦法規(guī)定保險(xiǎn)資金采用債權(quán)、股權(quán)或者物權(quán)方式投資的不動(dòng)產(chǎn)，不能投資于住宅類(lèi)項(xiàng)目。2010 年10 月，證監(jiān)會(huì)為落實(shí)“國(guó)十條”，已暫緩受理房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)重組申請(qǐng)，并對(duì)已受理的房地產(chǎn)類(lèi)重組申請(qǐng)征求國(guó)土資源部意見(jiàn)。圖表 37 房地產(chǎn)調(diào)控進(jìn)入分類(lèi)調(diào)控階段時(shí)間發(fā)布出處及政策具體內(nèi)容效果2009 年12 月14 日國(guó)務(wù)院常務(wù)會(huì)議（“國(guó)四條”） 穩(wěn)定市場(chǎng)預(yù)期，遏制部分城市房?jī)r(jià)過(guò)

54、快上漲的勢(shì)頭。抑制1.對(duì)已利用貸款購(gòu)買(mǎi)住房、又申請(qǐng)購(gòu)買(mǎi)第二套(含)以上住房的家庭（包括借款人、2010 年1 月 7 日國(guó)務(wù)院辦公廳關(guān)于促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展的通知（“國(guó)十一條”）配偶及未成年子女），貸款首付款比例不得低于 40%，貸款利率嚴(yán)格按照風(fēng)險(xiǎn)定價(jià)。2.抓緊清理和糾正地方出臺(tái)的越權(quán)減免稅以及其他與中央調(diào)控要求不相符合的抑制規(guī)定。國(guó)務(wù)院辦公廳關(guān)于堅(jiān)決遏制1.將 90 平米以上二套房首付比例提高到 50%。2010 年4 月 17 日部分城市房?jī)r(jià)過(guò)快上漲的通知（國(guó)發(fā)201010 號(hào)，“國(guó)要求地方政府限制購(gòu)房套數(shù)。財(cái)政部、稅務(wù)總局要加快研究制定引導(dǎo)個(gè)人合理住房消費(fèi)和調(diào)節(jié)個(gè)人房產(chǎn)收抑制十條

55、”）益的稅收政策。4.存在土地閑置及炒地行為的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)，商業(yè)銀行不得發(fā)放新開(kāi)發(fā)項(xiàng)目貸款，證監(jiān)部門(mén)暫停批準(zhǔn)其上市、再融資和重大資產(chǎn)重組。2010 年4 月 30 日北京市人民政府貫徹落實(shí)國(guó)務(wù)院關(guān)于堅(jiān)決遏制部分城市房?jī)r(jià)過(guò)快上漲文件的通知（北京“國(guó)十條”細(xì)則）嚴(yán)格執(zhí)行國(guó)家有關(guān)部門(mén)制定的第二套住房認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)。金融機(jī)構(gòu)依據(jù)有關(guān)規(guī)定， 通過(guò)本市房屋交易權(quán)屬系統(tǒng)數(shù)據(jù)等認(rèn)定第二套住房。暫定同一購(gòu)房家庭只能在本市新購(gòu)買(mǎi)一套商品住房。對(duì)不能提供 1 年以上本市納稅證明或社會(huì)保險(xiǎn)繳納證明的非本市居民，暫停發(fā)放購(gòu)買(mǎi)住房貸款。抑制2010 年5 月 26 日住建部、央行、銀監(jiān)會(huì)關(guān)于規(guī)范商業(yè)性個(gè)人住房貸款中第二套住房

56、認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)的通知有下列情形之一的，執(zhí)行第二套（及以上）差別化住房信貸政策：1.借款人首次申請(qǐng)利用貸款購(gòu)買(mǎi)住房，如在擬購(gòu)房所在地房屋登記信息系統(tǒng)（含預(yù)售合同登記備案系統(tǒng)，下同）中其家庭已登記有一套（及以上）成套住房的； 2.借款人已利用貸款購(gòu)買(mǎi)過(guò)一套（及以上）住房，又申請(qǐng)貸款購(gòu)買(mǎi)住房的；3.貸款人通過(guò)查詢征信記錄、面測(cè)、面談（必要時(shí)居訪）等形式的盡責(zé)調(diào)查，確信借款人家庭已有一套（及以上）住房的。2010 年9 月 5 日保監(jiān)會(huì)印發(fā)的保險(xiǎn)資金投資不上海市動(dòng)產(chǎn)暫行辦法保險(xiǎn)資金采用債權(quán)、股權(quán)或者物權(quán)方式投資的不動(dòng)產(chǎn)，僅限于商業(yè)不動(dòng)產(chǎn)、辦公不動(dòng)產(chǎn)、與保險(xiǎn)業(yè)務(wù)相關(guān)的養(yǎng)老、醫(yī)療、汽車(chē)服務(wù)等不動(dòng)產(chǎn)及自用性不動(dòng)產(chǎn)

57、（不能投資住宅類(lèi)項(xiàng)目）。抑制2010 年9 月 29 日央行、銀監(jiān)會(huì)關(guān)于完善差別化住房信貸政策有關(guān)問(wèn)題通知首套房最低首付比例調(diào)升為 30%（此前為 20%）。對(duì)貸款購(gòu)買(mǎi)第二套住房的家庭，嚴(yán)格執(zhí)行首付款比例不低于 50%（此前 90 以下為 40%）、貸款利率不低于基準(zhǔn)利率 1.1 倍的規(guī)定。三套及以上暫停發(fā)放貸款。對(duì)出售自有住房并在 1 年內(nèi)重新購(gòu)房的納稅人不再減免個(gè)人所得稅。抑制2010 年9 月 29 日國(guó)稅總局、住建部關(guān)于調(diào)整房地產(chǎn)交易環(huán)節(jié)契稅、個(gè)人所得稅優(yōu)惠政策的通知對(duì)個(gè)人購(gòu)買(mǎi)普通住房，且該住房屬于家庭（成員范圍包括購(gòu)房人、配偶以及未成年子女，下同）唯一住房的，減半征收契稅。如房屋面積

58、 90 平方米及以下， 減按 1%稅率征收契稅。鼓勵(lì)2010 年10 月 7 日上海市住建委等關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)本市房地產(chǎn)調(diào)控加快推進(jìn)住房保障工作的若干意見(jiàn)（“滬 12 條”）嚴(yán)格執(zhí)行國(guó)家有關(guān)部門(mén)制定的第二套住房認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)。暫定同一購(gòu)房家庭只能在本市新購(gòu)買(mǎi)一套商品住房。對(duì)申請(qǐng)房貸之日前 2 年不能提供 1 年以上本市納稅證明或社會(huì)保險(xiǎn)繳納證明的非本市居民，暫停發(fā)放購(gòu)買(mǎi)住房貸款。抑制2010 年10 月16 日（非文件）證監(jiān)會(huì)落實(shí) 2010年 4 月的國(guó)十條證監(jiān)會(huì)已暫緩受理房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)重組申請(qǐng)，并對(duì)已受理的房地產(chǎn)類(lèi)重組申請(qǐng)征求國(guó)土資源部意見(jiàn)。抑制2011 年1 月 26 日國(guó)務(wù)院發(fā)布關(guān)于進(jìn)一步做好房

59、地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控工作有關(guān)問(wèn)題的通知1.2011 年各城市人民政府合理確定本地區(qū)年度新建住房?jī)r(jià)格控制目標(biāo)，并于一季度向社會(huì)公布。對(duì)個(gè)人購(gòu)買(mǎi)住房不足 5 年轉(zhuǎn)手交易的，統(tǒng)一按其銷(xiāo)售收入全額征收營(yíng)業(yè)稅。二套房首付比例進(jìn)一步提升至 60%。各直轄市、計(jì)劃單列市、省會(huì)城市從嚴(yán)制定和執(zhí)行住房限購(gòu)措施。原則上當(dāng)?shù)貞艏用窦彝ハ拶?gòu) 2 套，非戶籍家庭在滿足社保要求情況下限購(gòu) 1 套住房。抑制2011 年1 月 28 日上海、重慶宣布進(jìn)行房產(chǎn)稅試點(diǎn)上海征收對(duì)象為本市居民新購(gòu)房且屬于第二套及以上住房和非本市居民新購(gòu)房，稅率暫定 0.6%，不對(duì)存量房產(chǎn)征收；重慶征收對(duì)象是獨(dú)棟別墅高檔公寓，以及無(wú)工作戶口無(wú)投資人員所購(gòu)二

60、套房，稅率為 0.5%-1.2%。抑制2011 年7 月 12 日國(guó)務(wù)院常務(wù)會(huì)議要求房?jī)r(jià)上漲過(guò)快的二三線城市也要采取必要的限購(gòu)措施。抑制2011 年10-12 月各地房政府公積金管理局寧波、南京、無(wú)錫、合肥等城市放松了公積金貸款額度限制。-2013 年3 月 1 日國(guó)務(wù)院辦公廳關(guān)于繼續(xù)做好房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控工作的通知（國(guó)辦發(fā)201317 號(hào)）完善限購(gòu)措施：限購(gòu)區(qū)域應(yīng)覆蓋城市全部行政區(qū)域，限購(gòu)住房類(lèi)型應(yīng)包括所有新建商品住房和二手住房，購(gòu)房資格審查環(huán)節(jié)應(yīng)前移至簽訂購(gòu)房合同（認(rèn)購(gòu)） 前。對(duì)出售自有住房按規(guī)定應(yīng)征收的個(gè)人所得稅，通過(guò)稅收征管、房屋登記等歷史信息能核實(shí)房屋原值的，應(yīng)依法嚴(yán)格按轉(zhuǎn)讓所得的 20