房地產(chǎn)企業(yè)納稅財(cái)務(wù)核算（PPT100頁)

1、第一部分房地產(chǎn)企業(yè)納稅財(cái)務(wù)核算概述1 一、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)及其業(yè)務(wù)范圍 根據(jù)國民經(jīng)濟(jì)行業(yè)分類與代碼（GB/4754-2011）規(guī)定，房地產(chǎn)業(yè)包括房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營、物業(yè)管理、房地產(chǎn)中介服務(wù)、自有房地產(chǎn)經(jīng)營活動(dòng)和其他房地產(chǎn)業(yè)。 根據(jù)中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法規(guī)定，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)是以營利為目的，從事房地產(chǎn)開發(fā)和經(jīng)營的企業(yè)。 22 一、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)及其業(yè)務(wù)范圍 房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)進(jìn)行的房屋、基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)等開發(fā)，以及轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目或者銷售、出租房屋等活動(dòng)。 房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營具體包括： 土地使用權(quán)的轉(zhuǎn)讓、買賣和租賃； 房屋的開發(fā)、銷售和出租（住宅、辦公樓和商業(yè)用房）； 其他建筑物的開發(fā)、銷

2、售和出租等。33 二、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的開發(fā)經(jīng)營流程（一）設(shè)立企業(yè)階段： 涉及接受投資者的出資和開辦企業(yè)的相關(guān)費(fèi)用。（二）獲取土地使用權(quán)階段： 包括前期調(diào)研和拿地階段。（三）房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)階段項(xiàng)目策劃、報(bào)批報(bào)建、施工階段、竣工驗(yàn)收和初始產(chǎn)權(quán)登記。（四）轉(zhuǎn)讓及銷售房地產(chǎn)階段 營銷策劃、簽訂銷售合同、交付、登記辦證等。（五）持有房地產(chǎn)階段44 三、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)各階段應(yīng)納稅種及稅率55 三、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)各階段應(yīng)納稅種及稅率66 四、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)會(huì)計(jì)科目設(shè)置（一）房地產(chǎn)企業(yè)會(huì)計(jì)科目分類1.資產(chǎn)類：（1）開發(fā)產(chǎn)品；（2）周轉(zhuǎn)房；2.成本類：（1）開發(fā)成本； （2）開發(fā)間接費(fèi)用；3.負(fù)債類： 應(yīng)交稅費(fèi)

3、，按照稅種設(shè)置二級(jí)明細(xì)科目 。 77 四、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)會(huì)計(jì)科目設(shè)置（二）增值稅會(huì)計(jì)科目的設(shè)置1.增值稅一般納稅人 （1）“應(yīng)交稅費(fèi)應(yīng)交增值稅” （2）“應(yīng)交稅費(fèi)待抵扣進(jìn)項(xiàng)稅額” （3） “應(yīng)交稅費(fèi)未交增值稅” （4）“應(yīng)交稅費(fèi)增值稅檢查調(diào)整” （5） “應(yīng)交稅費(fèi)增值稅留抵稅額” 88 四、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)會(huì)計(jì)科目設(shè)置1.增值稅一般納稅人（1）“應(yīng)交稅費(fèi)應(yīng)交增值稅”，設(shè)置十個(gè)專欄： 99第一，“進(jìn)項(xiàng)稅額”專欄，記錄企業(yè)購入貨物、接受應(yīng)稅勞務(wù)或應(yīng)稅行為而支付的準(zhǔn)予從銷項(xiàng)稅額中抵扣的增值稅額。企業(yè)購入貨物、接受應(yīng)稅勞務(wù)或應(yīng)稅行為支付的進(jìn)項(xiàng)稅額，用藍(lán)字登記；退回所購貨物應(yīng)沖銷的進(jìn)項(xiàng)稅額，用紅字登記。

4、第二，“已交稅金”專欄，核算企業(yè)預(yù)繳本月增值稅額；適用于一個(gè)月內(nèi)需要分次預(yù)繳增值稅的納稅人；即本月繳納本月的增值稅款。1010 第三，“減免稅款”專欄反映企業(yè)按規(guī)定減免的增值稅款。企業(yè)按規(guī)定直接減免的增值稅額借記本科目，貸記“營業(yè)外收入”科目。財(cái)稅【2012】15號(hào)文件：納稅人購進(jìn)增值稅稅控系統(tǒng)專用設(shè)備和技術(shù)維護(hù)費(fèi)用抵減增值稅額也在本科目核算。 第四，“轉(zhuǎn)出未交增值稅”專欄，核算企業(yè)月終轉(zhuǎn)出應(yīng)繳未繳的增值稅。月末企業(yè)“應(yīng)交稅費(fèi)應(yīng)交增值稅”明細(xì)賬出現(xiàn)貸方余額時(shí)，轉(zhuǎn)入“應(yīng)交稅費(fèi)未交增值稅”。 11 第五，“出口抵減內(nèi)銷產(chǎn)品應(yīng)納稅額”專欄，反映出口企業(yè)銷售出口貨物或服務(wù)后，向稅務(wù)機(jī)關(guān)辦理免抵退稅申報(bào)

5、，按規(guī)定計(jì)算的應(yīng)免抵稅額。實(shí)際反映的是出口產(chǎn)品或服務(wù)的進(jìn)項(xiàng)稅“抵”了多少內(nèi)銷產(chǎn)品的銷項(xiàng)稅，不是國稅局實(shí)際退的現(xiàn)金； 第六，“銷項(xiàng)稅額”專欄，記錄企業(yè)銷售貨物、提供應(yīng)稅勞務(wù)或應(yīng)稅行為應(yīng)收取的增值稅額。退回銷售貨物應(yīng)沖減的銷項(xiàng)稅額，只能在貸方用紅字登記。12 第七，“進(jìn)項(xiàng)稅額轉(zhuǎn)出”專欄，大體分以下幾個(gè)方面：外購貨物或服務(wù)改變用途但不離開企業(yè)；外購貨物、在產(chǎn)品、產(chǎn)成品發(fā)生非正常損失；生產(chǎn)企業(yè)出口自產(chǎn)貨物的免抵退稅不得免征和抵扣稅額 第八，“出口退稅”專欄，反映出企業(yè)享受的“抵稅和實(shí)際退稅”的合計(jì)數(shù)，在金額上等于出口貨物離岸價(jià)乘以出口退稅率。 13 第九，“轉(zhuǎn)出多交增值稅”專欄，核算一般納稅人月終轉(zhuǎn)出

6、多繳的增值稅。對(duì)于由于多預(yù)繳稅款形成的“應(yīng)交稅費(fèi)應(yīng)交增值稅”的借方余額，才需要做轉(zhuǎn)出處理。 第十， “營改增抵減的銷項(xiàng)稅額”專欄，核算一般納稅人提供應(yīng)稅行為，試點(diǎn)期間按照營業(yè)稅改征增值稅有關(guān)規(guī)定允許從銷售額中扣除的，用于記錄該企業(yè)因按規(guī)定扣減銷售額而減少的銷項(xiàng)稅額（差額納稅）。-財(cái)會(huì)【2012】13號(hào)14 （2） “應(yīng)交稅費(fèi)待抵扣進(jìn)項(xiàng)稅額” 第一， 輔導(dǎo)期一般納稅人核算尚未交叉稽核比對(duì)的專用發(fā)票； 第二，海關(guān)進(jìn)口增值稅專用繳款書實(shí)行“先比對(duì)后抵扣” 辦法，納稅人用于核算已申請(qǐng)稽核但尚未取得稽核相符結(jié)果的海關(guān)繳款書進(jìn)項(xiàng)稅額； 第三，新增不動(dòng)產(chǎn)分期抵扣，遞延抵扣的40%的部分； 第四，一般納稅人取

7、得未認(rèn)證抵扣的專票。15 （3）“應(yīng)交稅費(fèi)未交增值稅” 該明細(xì)科目核算一般納稅人月終時(shí)轉(zhuǎn)入的應(yīng)繳未繳增值稅額以及轉(zhuǎn)入多繳的增值稅。 借：應(yīng)交稅費(fèi)應(yīng)交增值稅（轉(zhuǎn)出未交增值稅） 貸：應(yīng)交稅費(fèi)未交增值稅 借：應(yīng)交稅費(fèi)未交增值稅 貸：應(yīng)交稅費(fèi)應(yīng)交增值稅（轉(zhuǎn)出多交增值稅）16借：應(yīng)交稅費(fèi)應(yīng)交增值稅（轉(zhuǎn)出未交增值稅）100 貸：應(yīng)交稅費(fèi)未交增值稅 10017借：應(yīng)交稅費(fèi)未交增值稅 500 貸：應(yīng)交稅費(fèi)應(yīng)交增值稅（轉(zhuǎn)出多交增值稅）50018 【提示】“應(yīng)交稅費(fèi)應(yīng)交增值稅”期末如果有余額一定在借方，表示尚未抵扣的增值稅。財(cái)會(huì)【2012】13號(hào)規(guī)定，“應(yīng)交稅費(fèi)應(yīng)交增值稅”科目期末如為借方余額，應(yīng)根據(jù)其流動(dòng)性在資

8、產(chǎn)負(fù)債表中的“其他流動(dòng)資產(chǎn)”項(xiàng)目或“其他非流動(dòng)資產(chǎn)”項(xiàng)目列示；如為貸方余額，應(yīng)在資產(chǎn)負(fù)債表中的“應(yīng)交稅費(fèi)”項(xiàng)目列示。 1920 （4）“應(yīng)交稅費(fèi)增值稅檢查調(diào)整”：稅務(wù)機(jī)關(guān)對(duì)增值稅一般納稅人增值稅納稅情況進(jìn)行檢查后凡涉及增值稅涉稅賬務(wù)調(diào)整的，應(yīng)設(shè)立“應(yīng)交稅費(fèi)增值稅檢查調(diào)整”專門賬戶。 （5）“應(yīng)交稅費(fèi)增值稅留抵稅額” 原增值稅一般納稅人兼有銷售服務(wù)、無形資產(chǎn)或者不動(dòng)產(chǎn)的，截止到納入營改增試點(diǎn)之日前的增值稅期末留抵稅額，不得從銷售服務(wù)、無形資產(chǎn)或者不動(dòng)產(chǎn)的銷項(xiàng)稅額中抵扣；應(yīng)在“應(yīng)交稅費(fèi)”科目下增設(shè)“增值稅留抵稅額”明細(xì)科目。21 借：應(yīng)交稅費(fèi)增值稅留抵稅額 貸：應(yīng)交稅費(fèi)應(yīng)交增值稅（進(jìn)項(xiàng)稅額轉(zhuǎn)出）

9、按比例計(jì)算允許從貨物銷售額中抵扣的留抵稅額時(shí)： 借：應(yīng)交稅費(fèi)應(yīng)交增值稅（進(jìn)項(xiàng)稅額） 貸：應(yīng)交稅費(fèi)增值稅留抵稅額 2.小規(guī)模納稅人會(huì)計(jì)科目的設(shè)置 直接通過“應(yīng)交稅費(fèi)應(yīng)交增值稅”科目核算（計(jì)提在貸方，繳納在借方）； 22第二部分房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開發(fā)經(jīng)營階段的涉稅會(huì)計(jì)處理23 一、企業(yè)設(shè)立階段的稅務(wù)會(huì)計(jì)處理（一）納稅處理1.印花稅（1）營業(yè)賬簿 記載資金的賬簿：國稅發(fā)【1994】第25號(hào)規(guī)定，“記載資金的賬簿”的印花稅計(jì)稅依據(jù)改為“實(shí)收資本”與“資本公積”兩項(xiàng)的合計(jì)金額；0.5?！咎崾尽恳院竽甓龋阅瓿醯摹皩?shí)收資本”和“資本公積”合計(jì)金額計(jì)算，將增加部分作為計(jì)稅依據(jù)。 其他賬簿：?jiǎn)⒂脮r(shí)，每件5元。

10、2424 一、企業(yè)設(shè)立階段的稅務(wù)會(huì)計(jì)處理1.印花稅（2）權(quán)利許可證照工商營業(yè)執(zhí)照：領(lǐng)受時(shí)，每件5元涉及房屋和土地使用權(quán)出資 房屋產(chǎn)權(quán)證、土地使用證：每件5元（3）土地使用權(quán)合同 接受土地使用權(quán)出資的，財(cái)稅【2006】162號(hào)規(guī)定，對(duì)土地使用權(quán)出讓合同、土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓合同按產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移書據(jù)征收印花稅， 合同記載金額的0.5 貼花。 2525 一、企業(yè)設(shè)立階段的稅務(wù)會(huì)計(jì)處理2.契稅 接受土地使用權(quán)等不動(dòng)產(chǎn)出資的，契稅暫行條例細(xì)則第八條規(guī)定，以土地、房屋權(quán)屬作價(jià)投資入股的，視同土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓、房屋買賣征收契稅。財(cái)稅【2008】129號(hào)規(guī)定，對(duì)以國家作價(jià)出資（入股）方式轉(zhuǎn)移國有土地使用權(quán)的行為，應(yīng)視同土地

11、使用權(quán)轉(zhuǎn)讓，由土地使用權(quán)的承受方按規(guī)定繳納契稅。 2626 一、企業(yè)設(shè)立階段的稅務(wù)會(huì)計(jì)處理3.增值稅 國家稅務(wù)總局關(guān)于納稅人認(rèn)定或登記為一般納稅人前進(jìn)項(xiàng)稅額抵扣問題的公告（總局公告2015年第59號(hào)）： 納稅人自辦理稅務(wù)登記至認(rèn)定或登記為一般納稅人期間，未取得生產(chǎn)經(jīng)營收入，未按照銷售額和征收率簡(jiǎn)易計(jì)算應(yīng)納稅額申報(bào)繳納增值稅的，其在此期間取得的增值稅扣稅憑證，可以在認(rèn)定或登記為一般納稅人后抵扣進(jìn)項(xiàng)稅額?！咎崾尽啃鲁闪⒌姆康禺a(chǎn)開發(fā)公司登記前也要索取專票。 2727 一、企業(yè)設(shè)立階段的稅務(wù)會(huì)計(jì)處理3.增值稅河北省國家稅務(wù)局關(guān)于增值稅若干問題的公告（河北省國家稅務(wù)局公告2011年第7號(hào)： 對(duì)納稅人未認(rèn)

12、定一般納稅人資格之前購進(jìn)貨物，在認(rèn)定資格后取得增值稅專用發(fā)票，如銷貨方銷售該貨物的增值稅納稅義務(wù)發(fā)生時(shí)間符合增值稅一般納稅人資格認(rèn)定管理辦法第十一條規(guī)定，其進(jìn)項(xiàng)稅額可以抵扣。 2828 一、企業(yè)設(shè)立階段的稅務(wù)會(huì)計(jì)處理4.企業(yè)所得稅國稅函【2009】98號(hào)中規(guī)定，“企業(yè)開（籌）辦費(fèi)可以在開始經(jīng)營之日的當(dāng)年一次性扣除 ，也可以按新稅法有關(guān)長(zhǎng)期待攤費(fèi)用的處理規(guī)定處理，但一經(jīng)選定，不得改變”。 國稅函【2010】79號(hào)第七條規(guī)定，“企業(yè)自開始生產(chǎn)經(jīng)營的年度，為開始計(jì)算企業(yè)損益的年度。企業(yè)從事生產(chǎn)經(jīng)營之前進(jìn)行籌辦活動(dòng)期間發(fā)生籌辦費(fèi)用支出，不得計(jì)算為當(dāng)期的虧損 2929 一、企業(yè)設(shè)立階段的稅務(wù)會(huì)計(jì)處理4.

13、企業(yè)所得稅總局公告【2012】15號(hào)中規(guī)定，企業(yè)在籌建期間，發(fā)生的與籌辦活動(dòng)有關(guān)的業(yè)務(wù)招待費(fèi)支出，可按實(shí)際發(fā)生額的60%計(jì)入企業(yè)籌辦費(fèi)，并按有關(guān)規(guī)定在稅前扣除；發(fā)生的廣告費(fèi)和業(yè)務(wù)宣傳費(fèi)，可按實(shí)際發(fā)生額計(jì)入企業(yè)籌辦費(fèi)，并按有關(guān)規(guī)定在稅前扣除”。 3030 一、企業(yè)設(shè)立階段的稅務(wù)會(huì)計(jì)處理4.企業(yè)所得稅國稅發(fā)【2009】79號(hào)）第3條規(guī)定，凡在納稅年度內(nèi)從事生產(chǎn)、經(jīng)營（包括試生產(chǎn)、試經(jīng)營），或在納稅年度中間終止經(jīng)營活動(dòng)的納稅人，無論是否在減稅、免稅期間，也無論盈利或虧損，均應(yīng)按照企業(yè)所得稅法及其實(shí)施條例和本辦法的有關(guān)規(guī)定進(jìn)行企業(yè)所得稅匯算清繳。 寧夏稅務(wù)局公告2013年第10號(hào)指出，企業(yè)籌辦期間年度

14、匯算清繳時(shí)應(yīng)當(dāng)進(jìn)行零申報(bào)，自開始生產(chǎn)經(jīng)營的年度正常進(jìn)行企業(yè)所得稅月（季）度預(yù)繳申報(bào)和年度匯算清繳申報(bào)。 3131 一、企業(yè)設(shè)立階段的稅務(wù)會(huì)計(jì)處理（二）納稅核算 1.印花稅 印花稅一般不通過“應(yīng)交稅費(fèi)”科目核算，實(shí)際繳納時(shí)，根據(jù)完稅憑證分別計(jì)入“開發(fā)成本”、無形資產(chǎn)、“管理費(fèi)用”科目，無論金額大小，均不進(jìn)行攤銷或預(yù)提。 2.契稅 契稅一般不通過“應(yīng)交稅費(fèi)”科目核算，視用途計(jì)入“開發(fā)成本”、“固定資產(chǎn)”、“投資性房地產(chǎn)”或“無形資產(chǎn)”科目。 3232 二、企業(yè)獲取土地階段的稅務(wù)會(huì)計(jì)處理（一）納稅處理 1.契稅 根據(jù)契稅暫行條例，國有土地使用權(quán)出讓和土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓按照為35稅率繳納契稅。國稅函【20

15、08】662號(hào)規(guī)定，對(duì)納稅人因改變土地用途而簽訂土地使用權(quán)出讓合同變更協(xié)議或者重新簽訂土地使用權(quán)出讓合同的，應(yīng)征收契稅。計(jì)稅依據(jù)為因改變土地用途應(yīng)補(bǔ)繳的土地收益金及應(yīng)補(bǔ)繳政府的其他費(fèi)用。 3333 二、企業(yè)獲取土地階段的稅務(wù)會(huì)計(jì)處理 思考：減免的土地出讓金能否減免契稅？國稅函【2005】436號(hào)規(guī)定，“根據(jù)契稅暫行條例及其細(xì)則的規(guī)定，對(duì)承受國有土地使用權(quán)所應(yīng)支付的土地出讓金，要計(jì)征契稅。不得因減免土地出讓金，而減免契稅?！?【提示】對(duì)于高地價(jià)、低增值或負(fù)增值項(xiàng)目，如獲地方政府地價(jià)優(yōu)惠，應(yīng)當(dāng)努力說服國土局直接減少土地出讓合同中的約定價(jià)款，或者簽訂補(bǔ)充協(xié)議變更合同成交價(jià)款。 3434 二、企業(yè)獲取

16、土地階段的稅務(wù)會(huì)計(jì)處理2.印花稅財(cái)稅【2006】162號(hào)規(guī)定，對(duì)土地使用權(quán)出讓合同、土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓合同按產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移書據(jù)征收印花稅， 合同記載金額的0.5 貼花。 土地使用證：每件貼花5元。3.耕地占用稅耕地占用稅暫行條例規(guī)定，占用耕地建房或者從事非農(nóng)業(yè)建設(shè)的單位或者個(gè)人，為耕地占用稅的納稅人，應(yīng)當(dāng)依照本條例規(guī)定繳納耕地占用稅。 3535 二、企業(yè)獲取土地階段的稅務(wù)會(huì)計(jì)處理3.耕地占用稅耕地占用稅暫行條例實(shí)施細(xì)則規(guī)定， 經(jīng)申請(qǐng)批準(zhǔn)占用耕地的，納稅人為農(nóng)用地轉(zhuǎn)用審批文件中標(biāo)明的建設(shè)用地人；農(nóng)用地轉(zhuǎn)用審批文件中未標(biāo)明建設(shè)用地人的，納稅人為用地申請(qǐng)人。未經(jīng)批準(zhǔn)占用耕地的，納稅人為實(shí)際用地人。 3636

17、二、企業(yè)獲取土地階段的稅務(wù)會(huì)計(jì)處理4.城鎮(zhèn)土地使用稅財(cái)稅【2006】186號(hào)文件規(guī)定：以出讓或轉(zhuǎn)讓方式有償取得土地使用權(quán)的，應(yīng)由受讓方從合同約定交付土地時(shí)間的次月起繳納城鎮(zhèn)土地使用稅；合同未約定交付土地時(shí)間的，由受讓方從合同簽訂的次月起繳納城鎮(zhèn)土地使用稅。國家稅務(wù)總局公告2014年第74號(hào)規(guī)定，通過招標(biāo)、拍賣、掛牌方式取得的建設(shè)用地，不屬于新征用的耕地，納稅人應(yīng)按照財(cái)稅【2006】186號(hào)的規(guī)定繳納城鎮(zhèn)土地使用稅。 3737 二、企業(yè)獲取土地階段的稅務(wù)會(huì)計(jì)處理4.城鎮(zhèn)土地使用稅財(cái)稅【2008】152號(hào)文件規(guī)定：納稅人因房產(chǎn)、土地的實(shí)物或權(quán)利狀態(tài)發(fā)生變化而依法終止房產(chǎn)稅、城鎮(zhèn)土地使用稅納稅義務(wù)的

18、，其應(yīng)納稅款的計(jì)算應(yīng)截止到房產(chǎn)、土地的實(shí)物或權(quán)利狀態(tài)發(fā)生變化的當(dāng)月末。 國稅發(fā)【2003】89號(hào)規(guī)定，購置新建商品房，自房屋交付使用之次月起計(jì)征房產(chǎn)稅和城鎮(zhèn)土地使用稅?！咎崾尽繕I(yè)主簽發(fā)入住通知書次月，轉(zhuǎn)移給買方。 3838 二、企業(yè)獲取土地階段的稅務(wù)會(huì)計(jì)處理5.增值稅 財(cái)稅【2016】36號(hào)，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)中的一般納稅人銷售其開發(fā)的房地產(chǎn)項(xiàng)目，以取得的全部?jī)r(jià)款和價(jià)外費(fèi)用，扣除受讓土地時(shí)向政府部門支付的土地價(jià)款后的余額為銷售額?？鄢蛘Ц兜耐恋貎r(jià)款要以省級(jí)以上（含省級(jí)）財(cái)政部門監(jiān)（?。┲频呢?cái)政票據(jù)為合法有效憑證。房地產(chǎn)開發(fā)過程中無法取得抵扣憑證的其他支出仍無法參與增值稅計(jì)算，例如土地使用費(fèi)、

19、土地閑置費(fèi)、延期支付利息、拆遷補(bǔ)償支出、農(nóng)作物補(bǔ)償費(fèi)及人工成本。 3939 二、企業(yè)獲取土地階段的稅務(wù)會(huì)計(jì)處理（二）納稅核算 1.契稅 契稅一般不通過“應(yīng)交稅費(fèi)”科目核算，視用途計(jì)入“開發(fā)成本”、“固定資產(chǎn)”、“投資性房地產(chǎn)”或“無形資產(chǎn)”科目。 2.耕地占用稅 契稅一般不通過“應(yīng)交稅費(fèi)”科目核算，視用途計(jì)入“開發(fā)成本”、“固定資產(chǎn)”、“投資性房地產(chǎn)”或“無形資產(chǎn)”科目。 4040 二、企業(yè)獲取土地階段的稅務(wù)會(huì)計(jì)處理 3.土地使用稅 （1）開發(fā)項(xiàng)目竣工前，開發(fā)企業(yè)交納的土地使用稅記入“開發(fā)成本”科目。 （2）開發(fā)項(xiàng)目竣工后，開發(fā)企業(yè)交納的土地使用稅記入“管理費(fèi)用”科目。 （3）根據(jù)中期財(cái)務(wù)報(bào)告

20、會(huì)計(jì)準(zhǔn)則，按次繳納的土地使用稅應(yīng)一次性記入當(dāng)月開發(fā)成本或管理費(fèi)用，不在年度內(nèi)的各月間待攤或者預(yù)提。 4141 二、企業(yè)獲取土地階段的稅務(wù)會(huì)計(jì)處理 4.增值稅（土地差額計(jì)稅） 針對(duì)用于商品房開發(fā)的土地使用權(quán) 借：開發(fā)成本房屋開發(fā)土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi) 應(yīng)交稅費(fèi)待抵扣進(jìn)項(xiàng)稅額 貸：銀行存款 借：應(yīng)交稅費(fèi)應(yīng)交增值稅（營改增遞減銷項(xiàng)稅額） 貸：應(yīng)交稅費(fèi)待抵扣進(jìn)項(xiàng)稅額【提示】拿地時(shí)價(jià)稅分離。 4242 三、企業(yè)開發(fā)建設(shè)階段的稅務(wù)會(huì)計(jì)處理 （一） 納稅處理 1.印花稅 （1）購銷合同、建筑安裝工程承包合同：0.3 （2）加工承攬合同、建筑工程勘探設(shè)計(jì)合同等： 0.5 （3）倉儲(chǔ)保管合同、財(cái)產(chǎn)保險(xiǎn)合同、財(cái)產(chǎn)租

21、賃合同： 1 （4）借款合同： 0.05 4343 三、企業(yè)開發(fā)建設(shè)階段的稅務(wù)會(huì)計(jì)處理鄂地稅發(fā)【2010】176號(hào)規(guī)定：關(guān)于購銷合同印花稅計(jì)稅依據(jù)的確認(rèn)問題 1.如果購銷合同中只有不含稅金額，以不含稅金額作為印花稅的計(jì)稅依據(jù)； 2.如果購銷合同中既有不含稅金額又有增值稅金額，且分別記載的，以不含稅金額作為印花稅的計(jì)稅依據(jù)； 3.如果購銷合同所載金額中包含增值稅金額，但未分別記載的，以合同所載金額（即含稅金額）作為印花稅的計(jì)稅依據(jù)。 4444 三、企業(yè)開發(fā)建設(shè)階段的稅務(wù)會(huì)計(jì)處理鄂地稅發(fā)【2010】176號(hào)規(guī)定：關(guān)于購銷合同印花稅計(jì)稅依據(jù)的確認(rèn)問題 1.如果購銷合同中只有不含稅金額，以不含稅金額作

22、為印花稅的計(jì)稅依據(jù)； 2.如果購銷合同中既有不含稅金額又有增值稅金額，且分別記載的，以不含稅金額作為印花稅的計(jì)稅依據(jù)； 3.如果購銷合同所載金額中包含增值稅金額，但未分別記載的，以合同所載金額（即含稅金額）作為印花稅的計(jì)稅依據(jù)。 4545 三、企業(yè)開發(fā)建設(shè)階段的稅務(wù)會(huì)計(jì)處理湖南省地方稅務(wù)局關(guān)于房產(chǎn)稅、土地使用稅、印花稅、投資方向調(diào)節(jié)稅若干政策問題的通知（湘地稅發(fā)【1998】64號(hào)）規(guī)定： 對(duì)企業(yè)集團(tuán)公司內(nèi)部各自為獨(dú)立法人實(shí)體的成員公司之間簽訂的經(jīng)濟(jì)合同、調(diào)撥單等應(yīng)稅憑證，應(yīng)按規(guī)定貼花：對(duì)屬于同一法人實(shí)體的企業(yè)集團(tuán)，其內(nèi)部成員公司不具有法人資格，相互之間所簽訂的經(jīng)濟(jì)合同等，對(duì)外不產(chǎn)生合同效力的，

23、不貼花。 4646 三、企業(yè)開發(fā)建設(shè)階段的稅務(wù)會(huì)計(jì)處理西藏自治區(qū)國家稅務(wù)局關(guān)于借款合同印花稅問題的批復(fù)（藏國稅發(fā)【2007】100號(hào)）規(guī)定： 印花稅暫行條例規(guī)定，征收印花稅的借款合同的征稅范圍為：銀行及其他金融組織和借款人所簽訂的借款合同。而非金融機(jī)構(gòu)和借款人簽訂的借款合同，不屬于印花稅的征稅范疇，不征收印花稅。 4747 三、企業(yè)開發(fā)建設(shè)階段的稅務(wù)會(huì)計(jì)處理 2.增值稅 財(cái)稅【2016】36號(hào)試點(diǎn)實(shí)施辦法第27條規(guī)定，下列項(xiàng)目的進(jìn)項(xiàng)稅額不得從銷項(xiàng)稅額中抵扣：（1）用于簡(jiǎn)易計(jì)稅方法計(jì)稅項(xiàng)目、免征增值稅項(xiàng)目、集體福利或者個(gè)人消費(fèi)的購進(jìn)貨物、加工修理修配勞務(wù)、服務(wù)、無形資產(chǎn)和不動(dòng)產(chǎn)。（4）非正常損失

24、的不動(dòng)產(chǎn)在建工程所耗用的購進(jìn)貨物、設(shè)計(jì)服務(wù)和建筑服務(wù)。（6）購進(jìn)的旅客運(yùn)輸服務(wù)、貸款服務(wù)、餐飲服務(wù)、居民日常服務(wù)和娛樂服務(wù)。（7）財(cái)政部和國家稅務(wù)總局規(guī)定的其他情形。 4848 三、企業(yè)開發(fā)建設(shè)階段的稅務(wù)會(huì)計(jì)處理2.增值稅 （1）總體原則：一是“反列舉”，二是“用于”。 （2）固定資產(chǎn)、無形資產(chǎn)、不動(dòng)產(chǎn)的處理原則 對(duì)納稅人涉及的固定資產(chǎn)、無形資產(chǎn)、不動(dòng)產(chǎn)項(xiàng)目的進(jìn)項(xiàng)稅額，凡發(fā)生專用于簡(jiǎn)易計(jì)稅方法計(jì)稅項(xiàng)目、免征增值稅項(xiàng)目、集體福利或者個(gè)人消費(fèi)項(xiàng)目的，該進(jìn)項(xiàng)稅額不得予以抵扣；發(fā)生兼用于增值稅應(yīng)稅項(xiàng)目和上述項(xiàng)目情況的，該進(jìn)項(xiàng)稅額準(zhǔn)予全部抵扣。 4949 三、企業(yè)開發(fā)建設(shè)階段的稅務(wù)會(huì)計(jì)處理 2.增值稅

25、（3）其他權(quán)益性無形資產(chǎn)的處理原則 納稅人購進(jìn)其他權(quán)益性無形資產(chǎn)無論是專用于簡(jiǎn)易計(jì)稅方法計(jì)稅項(xiàng)目、免征增值稅項(xiàng)目、集體福利或者個(gè)人消費(fèi)，還是兼用于上述項(xiàng)目，均可以抵扣進(jìn)項(xiàng)稅額。 （4）非正常損失的界定 非正常損失，是指因管理不善造成貨物被盜、丟失、霉?fàn)€變質(zhì)，以及因違反法律法規(guī)造成貨物或者不動(dòng)產(chǎn)被依法沒收、銷毀、拆除的情形。 5050 三、企業(yè)開發(fā)建設(shè)階段的稅務(wù)會(huì)計(jì)處理 （5）具體抵扣事項(xiàng) 自用的應(yīng)征消費(fèi)稅的摩托車、汽車、游艇，其進(jìn)項(xiàng)稅額準(zhǔn)予從銷項(xiàng)稅額中抵扣； 辦公耗用外購貨物應(yīng)當(dāng)能夠抵扣； 委托外單位印刷的宣傳資料用于營銷應(yīng)當(dāng)能夠抵扣； 勞動(dòng)保護(hù)用品（工作服等）應(yīng)當(dāng)能夠抵扣； 5151 三、企

26、業(yè)開發(fā)建設(shè)階段的稅務(wù)會(huì)計(jì)處理 2016年5月1日至7月31日，一般納稅人支付的道路、橋、閘通行費(fèi)，暫憑取得的通行費(fèi)發(fā)票(不含財(cái)政票據(jù)，下同)上注明的收費(fèi)金額按照下列公式計(jì)算可抵扣的進(jìn)項(xiàng)稅額：高速公路通行費(fèi)可抵扣進(jìn)項(xiàng)稅額=高速公路通行費(fèi)發(fā)票上注明的金額(1+3%)3%；一級(jí)公路、二級(jí)公路、橋、閘通行費(fèi)可抵扣進(jìn)項(xiàng)稅額=一級(jí)公路、二級(jí)公路、橋、閘通行費(fèi)發(fā)票上注明的金額(1+5%)5%； 5252 三、企業(yè)開發(fā)建設(shè)階段的稅務(wù)會(huì)計(jì)處理 加油卡的抵扣問題國家稅務(wù)總局令【2002年2號(hào)】第十二條規(guī)定，發(fā)售加油卡、加油憑證銷售成品油的納稅人在售賣加油卡、加油憑證時(shí)，應(yīng)按預(yù)收賬款方法作相關(guān)帳務(wù)處理，不征收增值稅

27、。預(yù)售單位在發(fā)售加油卡或加油憑證時(shí)開具普通發(fā)票，如購油單位要求開具增值稅專用發(fā)票，待用戶憑卡或加油憑證加油后，根據(jù)加油卡或加油憑證回籠記錄，向購油單位開具增值稅專用發(fā)票。 5353 三、企業(yè)開發(fā)建設(shè)階段的稅務(wù)會(huì)計(jì)處理 3.企業(yè)所得稅業(yè)務(wù)招待費(fèi)的核算 （1）業(yè)務(wù)招待費(fèi)的范圍 業(yè)務(wù)招待費(fèi)，是指在經(jīng)營管理等活動(dòng)中用于接待應(yīng)酬而支付的各種費(fèi)用，主要包括業(yè)務(wù)洽談、產(chǎn)品推銷、對(duì)外聯(lián)絡(luò)、公關(guān)交往、來賓接待等所發(fā)生的費(fèi)用。 （2）業(yè)務(wù)招待費(fèi)的列支渠道 對(duì)于工程部、合約部、設(shè)計(jì)部等部門發(fā)生的與開發(fā)項(xiàng)目直接相關(guān)的業(yè)務(wù)招待費(fèi)，計(jì)入“開發(fā)間接費(fèi)用-交際應(yīng)酬費(fèi)”。 5454 三、企業(yè)開發(fā)建設(shè)階段的稅務(wù)會(huì)計(jì)處理（2）業(yè)務(wù)

28、招待費(fèi)的列支渠道 對(duì)于銷售部、市場(chǎng)部、招商部、客戶服務(wù)部等部門發(fā)生的業(yè)務(wù)招待費(fèi)，計(jì)入“銷售費(fèi)用-交際應(yīng)酬費(fèi)”。在建期間客戶服務(wù)部發(fā)生的與項(xiàng)目相關(guān)的費(fèi)用可以計(jì)入開發(fā)成本（開發(fā)間接費(fèi)），除此以外客戶服務(wù)部發(fā)生的費(fèi)用均計(jì)入銷售費(fèi)用。 對(duì)于辦公室、財(cái)務(wù)部、審計(jì)部、人事部、法律部、信息管理部等職能部室發(fā)生的與項(xiàng)目無直接相關(guān)的業(yè)務(wù)招待費(fèi)，計(jì)入“管理費(fèi)用-交際應(yīng)酬費(fèi)”。 5555 三、企業(yè)開發(fā)建設(shè)階段的稅務(wù)會(huì)計(jì)處理（3）業(yè)務(wù)招待費(fèi)的日常核算管理 公司舉辦會(huì)議，應(yīng)將會(huì)議住宿、會(huì)議場(chǎng)地、會(huì)議餐飲等會(huì)議相關(guān)支出統(tǒng)一計(jì)入“開發(fā)間接費(fèi)用-會(huì)議費(fèi)”、“銷售費(fèi)用-會(huì)議費(fèi)”、“管理費(fèi)用-會(huì)議費(fèi)”等科目，不應(yīng)將會(huì)議餐飲等另計(jì)

29、入業(yè)務(wù)招待費(fèi)科目。 按照采購合同約定，由本公司負(fù)擔(dān)的供應(yīng)商（例設(shè)計(jì)公司）雇員差旅費(fèi)用，按業(yè)務(wù)性質(zhì)作為采購成本（例設(shè)計(jì)費(fèi)）核算。 56 三、企業(yè)開發(fā)建設(shè)階段的稅務(wù)會(huì)計(jì)處理按照人事部門的統(tǒng)一政策，內(nèi)部各部門發(fā)生的“部門建設(shè)費(fèi)”（含加班餐、雇員集體活動(dòng)等），根據(jù)所屬部門性質(zhì)分別計(jì)入“開發(fā)間接費(fèi)用-其他-團(tuán)隊(duì)建設(shè)費(fèi)”、“銷售費(fèi)用-其他-團(tuán)隊(duì)建設(shè)費(fèi)”及“管理費(fèi)用-其他-團(tuán)隊(duì)建設(shè)費(fèi)”等科目核算。 未設(shè)食堂的公司參照財(cái)政局制定的政府行政事業(yè)單位誤餐費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)發(fā)放的午餐費(fèi)（不超過快餐盒飯市價(jià)標(biāo)準(zhǔn)），作為職工福利費(fèi)支出核算，不粘貼餐飲業(yè)稅務(wù)監(jiān)制發(fā)票。 57 三、企業(yè)開發(fā)建設(shè)階段的稅務(wù)會(huì)計(jì)處理外購禮品用于贈(zèng)送的，應(yīng)作

30、為業(yè)務(wù)招待費(fèi)，但如果禮品是公司自行生產(chǎn)或經(jīng)過委托加工，對(duì)企業(yè)的形象、產(chǎn)品有標(biāo)記及宣傳作用的，應(yīng)計(jì)入“開發(fā)間接費(fèi)用-促銷費(fèi)用”、“銷售費(fèi)用-促銷費(fèi)用”等科目。 58 三、企業(yè)開發(fā)建設(shè)階段的稅務(wù)會(huì)計(jì)處理 4.代扣代繳工資薪金個(gè)人所得稅稅前扣除的問題國稅函【2005】715號(hào)第三條規(guī)定，根據(jù)企業(yè)所得稅和個(gè)人所得稅的現(xiàn)行規(guī)定，企業(yè)所得稅的納稅人、個(gè)人獨(dú)資和合伙企業(yè)、個(gè)體工商戶為個(gè)人支付的個(gè)人所得稅款，不得在所得稅前扣除。國家稅務(wù)總局【2011】28號(hào)第4條規(guī)定，雇主為雇員負(fù)擔(dān)的個(gè)人所得稅款，應(yīng)屬于個(gè)人工資薪金的一部分。凡單獨(dú)作為企業(yè)管理費(fèi)列支的，在計(jì)算企業(yè)所得稅時(shí)不得稅前扣除。 5959 三、企業(yè)開發(fā)

31、建設(shè)階段的稅務(wù)會(huì)計(jì)處理 5.契稅 （1）房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)建成商品房，辦理初始產(chǎn)權(quán)登記，是行政確權(quán)行為；未發(fā)生產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移，不征契稅。 （2）同一產(chǎn)權(quán)人初始登記后，大產(chǎn)權(quán)證分割為小產(chǎn)產(chǎn)權(quán)證（分層分割、單元分割），也不屬于產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移，不征契稅。 6060 三、企業(yè)開發(fā)建設(shè)階段的稅務(wù)會(huì)計(jì)處理 6.房產(chǎn)稅 （1）房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)竣工驗(yàn)收的房產(chǎn)（包括地下車位）待出售的，出售前不納房產(chǎn)稅（在“開發(fā)產(chǎn)品”科目核算）。出售前自用或者出租的，繳納房產(chǎn)稅（在“固定資產(chǎn)”科目核算）。 （2）毛地出讓項(xiàng)目，由本公司負(fù)責(zé)拆遷的，公司從一、二級(jí)市場(chǎng)買入房產(chǎn)用于實(shí)物安置被拆遷人的，購入的房產(chǎn)應(yīng)單獨(dú)設(shè)立存貨一級(jí)科目“安置房”核算，在過

32、戶登記至被拆遷人名下之前，不需繳納房產(chǎn)稅。 6161 三、企業(yè)開發(fā)建設(shè)階段的稅務(wù)會(huì)計(jì)處理 （二） 納稅核算 1.增值稅 （1）財(cái)稅【2012】15號(hào)：增值稅納稅人2011年12月1日以后初次購買增值稅稅控系統(tǒng)專用設(shè)備（包括分開票機(jī)）支付的費(fèi)用，可憑購買增值稅稅控系統(tǒng)專用設(shè)備取得的增值稅專用發(fā)票，在增值稅應(yīng)納稅額中全額抵減，不足抵減的可結(jié)轉(zhuǎn)下期繼續(xù)抵減。增值稅納稅人2011年12月1日以后繳納的技術(shù)維護(hù)費(fèi)，可憑技術(shù)維護(hù)服務(wù)單位開具的技術(shù)維護(hù)費(fèi)發(fā)票，在增值稅應(yīng)納稅額中全額抵減，不足抵減的可結(jié)轉(zhuǎn)下期繼續(xù)抵減。 6262 財(cái)會(huì)【2012】13號(hào)，會(huì)計(jì)處理如下： （1）增值稅一般納稅人的會(huì)計(jì)處理：專用設(shè)

33、備 借：固定資產(chǎn) 貸：銀行存款（應(yīng)付賬款） 借：應(yīng)交稅費(fèi)應(yīng)交增值稅（減免稅款） 貸：遞延收益 借：管理費(fèi)用 同時(shí)：借：遞延收益 貸：累計(jì)折舊 貸：管理費(fèi)用 【提示】 固定資產(chǎn)的價(jià)值標(biāo)準(zhǔn)5000元？63財(cái)會(huì)【2012】13號(hào)： （2）增值稅一般納稅人的會(huì)計(jì)處理技術(shù)維護(hù)費(fèi) 借：管理費(fèi)用 貸：銀行存款 按規(guī)定抵減的增值稅應(yīng)納稅額： 借：應(yīng)交稅費(fèi)應(yīng)交增值稅（減免稅款）貸：管理費(fèi)用 （3）小規(guī)模納稅人的會(huì)計(jì)處理思路基本相同，只需要將“應(yīng)交稅費(fèi)應(yīng)交增值稅（減免稅款）”替換為“應(yīng)交稅費(fèi)應(yīng)交增值稅”即可。 64 三、企業(yè)開發(fā)建設(shè)階段的稅務(wù)會(huì)計(jì)處理（2）取得甲供建筑材料 借：工程物資 應(yīng)交稅費(fèi)應(yīng)交增值稅（進(jìn)項(xiàng)稅

34、額） 貸：銀行存款 【提示1】 納稅信用A級(jí)和B級(jí)的可以免于掃描認(rèn)證；但是無論認(rèn)證還是挑鉤均要在180天抵扣。 【提示2】已經(jīng)取得專票但未認(rèn)證的，應(yīng)通過“應(yīng)交稅費(fèi)待抵扣進(jìn)項(xiàng)稅額”科目核算。 6565（3）工程物資入庫，但未取得專票： 借：工程物資 應(yīng)交稅費(fèi)未收進(jìn)項(xiàng)稅（供應(yīng)商輔助核算） 貸：應(yīng)付賬款（供應(yīng)商輔助核算） 借：應(yīng)付賬款（供應(yīng)商輔助核算） 貸：應(yīng)交稅費(fèi)未收進(jìn)項(xiàng)稅（供應(yīng)商輔助核算） 借：應(yīng)交稅費(fèi)應(yīng)交增值稅進(jìn)項(xiàng)稅額稅率分類 貸：應(yīng)交稅費(fèi)未收進(jìn)項(xiàng)稅（供應(yīng)商輔助核算） 6666 三、企業(yè)開發(fā)建設(shè)階段的稅務(wù)會(huì)計(jì)處理（4）領(lǐng)用建筑材料借：應(yīng)交稅費(fèi)應(yīng)交增值稅（進(jìn)項(xiàng)稅額）xx項(xiàng)目 貸：應(yīng)交稅費(fèi)應(yīng)交增值

35、稅（進(jìn)項(xiàng)稅額）借：開發(fā)成本xx項(xiàng)目建安工程費(fèi) 貸：工程物資或者：借：預(yù)付賬款xx公司xx項(xiàng)目 貸：工程物資【提示】進(jìn)項(xiàng)稅額是否分項(xiàng)目，對(duì)納稅本身無影響，之所以分項(xiàng)目是管理統(tǒng)計(jì)分析的需要。 6767 三、企業(yè)開發(fā)建設(shè)階段的稅務(wù)會(huì)計(jì)處理（5）支付建筑服務(wù)、前期工程費(fèi)款項(xiàng) 借：開發(fā)成本xx項(xiàng)目前期工程費(fèi) 建安工程費(fèi) 應(yīng)交稅費(fèi)應(yīng)交增值稅（進(jìn)項(xiàng)稅額）xx項(xiàng)目 貸：銀行存款（6）共同進(jìn)項(xiàng)做進(jìn)項(xiàng)稅額轉(zhuǎn)出 借：管理費(fèi)用等 貸：應(yīng)交稅費(fèi)應(yīng)交增值稅（進(jìn)項(xiàng)稅額轉(zhuǎn)出）【提示】按照建筑施工許可證上注明的建設(shè)規(guī)模轉(zhuǎn)出。 6868 三、企業(yè)開發(fā)建設(shè)階段的稅務(wù)會(huì)計(jì)處理【案例】2016年5月，甲公司購進(jìn)一批服裝用于職工福利，取

36、得防偽稅控系統(tǒng)開具的增值稅專用發(fā)票，發(fā)票注明價(jià)款為300萬元，稅額為51萬元；2/3發(fā)放給職工；2016年6月，甲公司將剩余的117萬元（含稅）服裝按工作服發(fā)給車間工人做工裝。 6969會(huì)計(jì)處理：借：周轉(zhuǎn)材料 351 貸：銀行存款 351借：應(yīng)付職工薪酬 234 貸：周轉(zhuǎn)材料 234借：制造費(fèi)用 117 貸：周轉(zhuǎn)材料 117 【提醒】無法確定是否可以抵扣，先認(rèn)證抵扣，再做進(jìn)項(xiàng)稅額轉(zhuǎn)出。70 三、企業(yè)開發(fā)建設(shè)階段的稅務(wù)會(huì)計(jì)處理 2.代扣代繳個(gè)人所得稅 （1）計(jì)提工資、薪金： 借：開發(fā)間接費(fèi)用等貸：應(yīng)付職工薪酬 （2）發(fā)放工資時(shí)， 借：應(yīng)付職工薪酬 貸：銀行存款 應(yīng)交稅費(fèi)應(yīng)交個(gè)人所得稅 7171

37、四、企業(yè)轉(zhuǎn)讓及銷售結(jié)算的稅務(wù)會(huì)計(jì)處理（一）納稅處理 1.增值稅財(cái)稅【2016】36號(hào)規(guī)定，在中華人民共和國境內(nèi)銷售服務(wù)、無形資產(chǎn)或者不動(dòng)產(chǎn)的單位和個(gè)人，為增值稅納稅人，應(yīng)當(dāng)按照本辦法繳納增值稅，不繳納營業(yè)稅?？偩止妗?016】18號(hào)規(guī)定，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)中的一般納稅人銷售自行開發(fā)的房地產(chǎn)項(xiàng)目，適用一般計(jì)稅方法計(jì)稅，按照取得的全部?jī)r(jià)款和價(jià)外費(fèi)用，扣除當(dāng)期銷售房地產(chǎn)項(xiàng)目對(duì)應(yīng)的土地價(jià)款后的余額計(jì)算銷售額。 7272 四、企業(yè)轉(zhuǎn)讓及銷售結(jié)算的稅務(wù)會(huì)計(jì)處理（一）納稅處理 1.增值稅總局公告【2016】18號(hào)規(guī)定，一般納稅人采取預(yù)收款方式銷售自行開發(fā)的房地產(chǎn)項(xiàng)目，應(yīng)在收到預(yù)收款時(shí)按照3%的預(yù)征率預(yù)繳增值稅

38、。 應(yīng)預(yù)繳稅款=預(yù)收款（1+適用稅率或征收率）3% 適用一般計(jì)稅方法計(jì)稅的，按照11%的適用稅率計(jì)算；適用簡(jiǎn)易計(jì)稅方法計(jì)稅的，按照5%的征收率計(jì)算。 7373 四、企業(yè)轉(zhuǎn)讓及銷售結(jié)算的稅務(wù)會(huì)計(jì)處理1.增值稅 7474 四、企業(yè)轉(zhuǎn)讓及銷售結(jié)算的稅務(wù)會(huì)計(jì)處理（一）納稅處理國稅函【2004】416號(hào)指出，“根據(jù)增值稅暫行條例及實(shí)施細(xì)則有關(guān)價(jià)外費(fèi)用的規(guī)定，福建雪津啤酒有限公司收取未退還的經(jīng)營保證金，屬于經(jīng)銷商因違約而承擔(dān)的違約金，應(yīng)當(dāng)征收增值稅；對(duì)其已退還的經(jīng)營保證金，不屬于價(jià)外費(fèi)用，不征收增值稅”。 7575 四、企業(yè)轉(zhuǎn)讓及銷售結(jié)算的稅務(wù)會(huì)計(jì)處理【提示】稅收實(shí)務(wù)中對(duì)于經(jīng)營保證金（押金）暫時(shí)不征稅，必

39、須同時(shí)符合以下條件，否則有權(quán)提前征稅： 實(shí)際收取經(jīng)營保證金（押金）時(shí)不得開具發(fā)票。 實(shí)際收取的經(jīng)營保證金（押金）應(yīng)當(dāng)記入“其他應(yīng)付款”科目，而不是“預(yù)收賬款”等科目。 實(shí)際收取的經(jīng)營保證金（押金）應(yīng)當(dāng)符合經(jīng)營常規(guī)，超過經(jīng)營常規(guī)合理金額的經(jīng)營保證金（押金） ，有權(quán)推定為提前收取的貨款。 在合同有效期內(nèi)經(jīng)營保證金（押金）不得自動(dòng)抵頂貨款。 7676 四、企業(yè)轉(zhuǎn)讓及銷售結(jié)算的稅務(wù)會(huì)計(jì)處理1.增值稅 7777 四、企業(yè)轉(zhuǎn)讓及銷售結(jié)算的稅務(wù)會(huì)計(jì)處理1.增值稅營業(yè)稅改征增值稅試點(diǎn)實(shí)施辦法第四十五條規(guī)定，增值稅納稅義務(wù)發(fā)生時(shí)間為：“納稅人發(fā)生應(yīng)稅行為并收訖銷售款項(xiàng)或者取得索取銷售款項(xiàng)憑據(jù)的當(dāng)天；先開具發(fā)票的

40、，為開具發(fā)票的當(dāng)天。”房地產(chǎn)公司銷售不動(dòng)產(chǎn)，以房地產(chǎn)公司將不動(dòng)產(chǎn)交付給買受人的當(dāng)天作為應(yīng)稅行為發(fā)生的時(shí)間。交付時(shí)間以商品房買賣合同上約定的交房時(shí)間為準(zhǔn)；若實(shí)際交房時(shí)間早于合同約定時(shí)間的，以實(shí)際交付時(shí)間為準(zhǔn)。 7878 四、企業(yè)轉(zhuǎn)讓及銷售結(jié)算的稅務(wù)會(huì)計(jì)處理1.增值稅營業(yè)稅改征增值稅試點(diǎn)實(shí)施辦法第四十五條規(guī)定，增值稅納稅義務(wù)發(fā)生時(shí)間為：“納稅人發(fā)生應(yīng)稅行為并收訖銷售款項(xiàng)或者取得索取銷售款項(xiàng)憑據(jù)的當(dāng)天；先開具發(fā)票的，為開具發(fā)票的當(dāng)天?！狈康禺a(chǎn)公司銷售不動(dòng)產(chǎn)，以房地產(chǎn)公司將不動(dòng)產(chǎn)交付給買受人的當(dāng)天作為應(yīng)稅行為發(fā)生的時(shí)間。交付時(shí)間以商品房買賣合同上約定的交房時(shí)間為準(zhǔn)；若實(shí)際交房時(shí)間早于合同約定時(shí)間的，以

41、實(shí)際交付時(shí)間為準(zhǔn)。 7979 四、企業(yè)轉(zhuǎn)讓及銷售結(jié)算的稅務(wù)會(huì)計(jì)處理808081 【提示】一般納稅人允許同時(shí)存在一般計(jì)稅方法和簡(jiǎn)易計(jì)稅方法；但是需要說明的是，增值稅申報(bào)表上應(yīng)該分開填列申報(bào)。例如：銷項(xiàng)稅額20，進(jìn)項(xiàng)稅額25；簡(jiǎn)易征收計(jì)稅5【解析】 借：銀行存款 82400 貸:固定資產(chǎn)清理 80800 應(yīng)交稅費(fèi)未交增值稅 1600（824001.032%） 82 四、企業(yè)轉(zhuǎn)讓及銷售結(jié)算的稅務(wù)會(huì)計(jì)處理2.印花稅財(cái)稅【2006】162號(hào)規(guī)定，對(duì)商品房銷售合同按照產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移書據(jù)征收印花稅。3.土地增值稅土地增值稅暫行條例規(guī)定，轉(zhuǎn)讓國有土地使用權(quán)、地上的建筑物及其附著物并取得收入的單位和個(gè)人，為土地增值稅

42、的納稅義務(wù)人，應(yīng)當(dāng)依照本條例繳納土地增值稅。4.企業(yè)所得稅 在查賬征收方式下，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)銷售開發(fā)產(chǎn)品需要按季度預(yù)繳和年度匯算清繳企業(yè)所得稅。 8383 四、企業(yè)轉(zhuǎn)讓及銷售結(jié)算的稅務(wù)會(huì)計(jì)處理（二）納稅核算 1.增值稅（1）取得預(yù)售收入 借：銀行存款 貸：預(yù)收賬款xx項(xiàng)目xx戶 借：應(yīng)交稅費(fèi)未交增值稅xx項(xiàng)目 貸：銀行存款 8484 四、企業(yè)轉(zhuǎn)讓及銷售結(jié)算的稅務(wù)會(huì)計(jì)處理（2）結(jié)轉(zhuǎn)銷售收入，并開具發(fā)票，分?jǐn)偼恋爻杀?借：預(yù)收賬款 貸：主營業(yè)務(wù)收入x項(xiàng)目 借：主營業(yè)務(wù)成本x項(xiàng)目 貸：開發(fā)產(chǎn)品x項(xiàng)目 借：應(yīng)交稅費(fèi)應(yīng)交增值稅（營改增抵減的銷項(xiàng)稅額）x項(xiàng)目 貸：主營業(yè)務(wù)成本x項(xiàng)目 應(yīng)交稅費(fèi)待抵扣進(jìn)項(xiàng)稅額（拿地時(shí)價(jià)稅分離） 8585 四、企業(yè)轉(zhuǎn)讓及銷售結(jié)算的稅務(wù)會(huì)計(jì)處理（3）計(jì)算實(shí)際繳納稅款借：應(yīng)交稅費(fèi)應(yīng)交增值稅（轉(zhuǎn)出未交增值稅）xx項(xiàng)目 貸：應(yīng)交稅費(fèi)未交增值稅【提示】 應(yīng)交稅費(fèi)借方（預(yù)繳稅款）和貸方相互抵頂。 借：應(yīng)交稅費(fèi)未交增值稅xx項(xiàng)目 貸：銀行存款 8686 四、企業(yè)轉(zhuǎn)讓及銷售結(jié)算的稅