博思堂無錫小婁巷招商思路營銷推廣策略P

1、無錫小婁巷招商(zho shn)思路報告博思堂地產(chǎn)(dchn)綜合服務(wù)股份有限公司 2011年 3月5日共八十三頁PART.1 公司簡介共八十三頁博思堂集團(jtun)簡介博思堂地產(chǎn)綜合服務(wù)股份(gfn)有限公司，借鑒國內(nèi)外先進營銷及顧問服務(wù)模式、廣攬上海、深圳等業(yè)內(nèi)資深精英加盟，是以全程顧問服務(wù)、營銷代理服務(wù)、商業(yè)地產(chǎn)服務(wù)、渠道營銷服務(wù)為主業(yè)的全新房地產(chǎn)綜合服務(wù)公司。十年博思堂，十載專業(yè)路，2001年至今，人員規(guī)模達到600人，公司以專業(yè)、信譽和創(chuàng)利能力享譽業(yè)內(nèi)，并取得如下業(yè)績：代理樓盤200多個代銷面積700多萬平方米代銷金額400多億09年突破150億服務(wù)發(fā)展商200多個已進入15個城市

2、企業(yè)排名：全國十六強，華東區(qū)四強目前，博思堂業(yè)務(wù)區(qū)域覆蓋蘇州、無錫、常州、泰州、南通、合肥、蚌埠、浙江、山東、吉林、昆明等市場，形成了立足江蘇、輻射全國的“博思堂”品牌。共八十三頁戰(zhàn)略性發(fā)展區(qū)域(qy)：長三角業(yè)務(wù)區(qū)：以江蘇為中心，輻射安徽、山東的長三角核心業(yè)務(wù)區(qū)西南業(yè)務(wù)區(qū)：以云南為中心，打造四川、重慶的西南業(yè)務(wù)區(qū)東三省業(yè)務(wù)區(qū)：以沈陽為中心，建設(shè)吉林、黑龍江的北方業(yè)務(wù)區(qū)立足二、三線城市(chngsh)全國性的房地產(chǎn)服務(wù)企業(yè)博思堂戰(zhàn)略規(guī)劃共八十三頁博思堂集團組織(zzh)架構(gòu)博思堂集團(jtun)董事會集團商業(yè)事業(yè)部集團財務(wù)部董事會辦公室蘇州博思堂無錫博思堂南京博思堂南通博思堂常州博思堂徐州博思

3、堂連云港博思堂集團代理事業(yè)部集團顧問事業(yè)部墨池廣告集團戰(zhàn)略中心集團管理中心集團行政部集團人力資源部集團經(jīng)營管理委員會共八十三頁發(fā)展(fzhn)背景 backdrop博思堂,全國領(lǐng)先的房地產(chǎn)代理企業(yè).博思堂地產(chǎn)綜合服務(wù)股份(gfn)有限公司成立于2001年，專業(yè)從事房地產(chǎn)開發(fā)全過程的營銷、策劃、企劃和代理服務(wù)。10年來，博思堂人博思廣義，博采眾長，勤奮創(chuàng)新，不懈進取，堅持團隊創(chuàng)造價值，先后服務(wù)了萬科地產(chǎn)、招商地產(chǎn)、中信地產(chǎn)、中糧地產(chǎn)、中新股份、中新置地、圓融集團、綠城集團、復地集團等一大批國內(nèi)一線和區(qū)域龍頭房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，成為全國領(lǐng)先的房地產(chǎn)代理企業(yè)之一。2003年開始涉足商業(yè)地產(chǎn)項目的營銷代理

4、業(yè)務(wù)，2007年正式成立商業(yè)事業(yè)部，專門負責商業(yè)地產(chǎn)項目的策劃、招商和銷售代理業(yè)務(wù)，2011年正式成立博瑞行商業(yè)地產(chǎn)經(jīng)營管理有限公司，負責商業(yè)經(jīng)營管理業(yè)務(wù)。集團商業(yè)事業(yè)部背景共八十三頁PART.2 小婁巷項目招商(zho shn)報告共八十三頁報告(bogo)思路審視： 通過項目研究總結(jié)及借鑒案例分析，對項目準確定位。搜尋： 對消費者進行定位，分析消費者的特性，為后期商家(shn ji)做鋪墊。創(chuàng)新： 分析建筑規(guī)劃，進行業(yè)態(tài)定位并進行鋪位劃分；進行商家模擬，提出可行的招商策略。突破： 基于以上分析，進一步挖掘項目核心優(yōu)勢，提出可行的營銷推廣策略。成功運營本項目！突破創(chuàng)新搜尋審視共八十三頁歷史挖

5、掘項目(xingm)素質(zhì)分析一、項目(xingm)研究共八十三頁小婁巷街名追蹤(zhuzng)小婁巷舊稱鳴珂里。古時顯貴者乘馬以玉為飾，行則作響，因名鳴珂。古詩有云：“甲第(ji d)亙長虹，擁節(jié)復鳴珂?！?小婁巷后稱戴墓巷。據(jù)光緒七年的無錫金匱縣志記載：小婁巷，福田巷南，舊名戴墓巷。后因巷內(nèi)有更樓臺，并樓巷訛為婁巷，故得名小婁巷。小婁巷，擁有900多年的歷史沉淀。無錫城區(qū)現(xiàn)存歷史悠久、規(guī)模較大、知名度高的巷弄之一歷史挖掘共八十三頁小婁巷風云(fngyn)一個(y )小婁巷，就是一段風云史無錫四大家族：談氏、秦氏、孫氏、王氏四大世家，居住于此。談氏在明代顯赫一時，有“半城風雨本城談”之說。談氏

6、宗祠、秦氏佚園、孫氏來鶴樓框架基本完好。秦氏后裔至今依然在老院子里生活。歷史挖掘共八十三頁小婁巷古今( jn)人物小婁巷又稱才子巷，歷900年而不衰，蓋因名門久鼎、英才盛出，僅明清就出了1位狀元(zhung yuan)，13位進士，15位舉人，80位秀才。古代：談信（宋）、談愷（明）、談志明（明代花鳥畫家）、秦金（明）秦敬然（清）、孫繼皋（明朝萬歷年間狀元） 、孫揆均（清） 現(xiàn)代：談家楨（中科院院士、復旦大學教授）、秦毓鎏（同盟會重要人物）文人輩出的才子巷、達官貴人的名望地歷史挖掘共八十三頁小婁巷建筑(jinzh)文化擁有江南民居傳統(tǒng)(chuntng)肌理的老巷子小婁巷的空間格局為“一巷、五弄

7、、一園、多組大院、七座牌坊”?！耙幌铩奔粗笘|西向的小婁巷?！拔迮睘楦厶脰|側(cè)備弄、南北向由小婁巷進入院落的少宰第弄和其他兩條小弄，以及東西向接新生路的大院弄。“一園”指位于福田巷的佚園及秦毓鎏故居?！岸嘟M大院”指獨門獨戶、明清至民國的歷史建筑。 “七座牌坊”：繡衣坊、錘衣坊、毓英坊、文獻坊、進士第坊、叢桂坊、進士世家坊。歷史挖掘共八十三頁城區(qū)核心地段，人流量大，但停車(tng ch)問題突出私密性強，鬧市中僻靜之地狀元故里，著名文旺之地“街巷弄院”， 古典院落建筑崇寧路新生路人民中路中山路小婁巷素質(zhì)(szh)分析項目基本素質(zhì)共八十三頁成都寬窄(kunzhi)巷子寧波郁家巷上海新天地二、借鑒(

8、jijin)案例分析共八十三頁項目(xingm)概況項目建筑面積44000（地上35000、地下停車場11000）。寬巷子是成都遺留下來的較成規(guī)模的清朝古街道，是老成都“千年少城”城市格局和百年原真建筑格局的最后遺存，也是北方胡同文化(wnhu)和建筑風格在南方的“孤本”。寬窄巷子歷史文化片區(qū)在保護老成都原真建筑的基礎(chǔ)上，形成具有鮮明地域特色和濃郁巴蜀文化氛圍的復合型文化商業(yè)街。借鑒案例成都寬窄巷子共八十三頁項目總體定位：最具典范性成都歷史文化商業(yè)步行街區(qū)中國首個院落式情景消費體驗(tyn)區(qū)成都城市懷舊和深度旅游的人文游憩中心項目總體定位準確，充分(chngfn)將歷史文化元素與商業(yè)元素融合

9、在一起。主題分區(qū)更加明確，通過分區(qū)間的互動，提升整體的商業(yè)氛圍。商業(yè)定位：寬巷子旅游休閑主題的情景消費游憩區(qū)窄巷子品牌商業(yè)主題的精致生活品味區(qū)井巷子時尚年輕主題的時尚動感娛樂區(qū)項目定位分析借鑒案例成都寬窄巷子共八十三頁兩種結(jié)合：老成都原真生活文化內(nèi)涵與西方文化相結(jié)合。在保留老成都建筑、設(shè)置老成都生活方式體驗館、規(guī)劃引進體現(xiàn)老成都文化內(nèi)涵的商家等的基礎(chǔ)上，引進法國(f u)餐飲、法國(f u)著名巧克力、星巴客咖啡等，實現(xiàn)中西合璧。四個見證：老門頭、拴馬石、留聲機、蓋碗茶。五種文化：歷史文化、民俗文化、印巴文化、餐飲文化、西方文化。文化(wnhu)內(nèi)涵項目遺留下來的歷史古跡，通過寬巷子的閑生活、

10、窄巷子的慢生活、井巷子的新生活來體現(xiàn)歷史文化內(nèi)涵。借鑒案例成都寬窄巷子共八十三頁建筑(jinzh)特色整個寬窄巷子由45個明末清初風格的四合院落、兼具藝術(shù)與文化底蘊的花園洋樓、新建的宅院式精品酒店組成，院落以一層為住，局部二層，帶天井(tinjng)，院落面積1731100，主要集中在400800。從建筑產(chǎn)品來看，整個項目顯得空間層次舒適而人性化，建筑高度、街巷寬度、庭院寬度的尺度顯得和諧，由街到巷到門廳、院落的空間層次也非常清晰。項目在保留明末清初風格的四合院落基礎(chǔ)之上，結(jié)合商業(yè)元素，形成有特色的商業(yè)，提升項目整體價值。借鑒案例成都寬窄巷子共八十三頁動線分析(fnx)借鑒案例成都寬窄(kun

11、zhi)巷子東廣場西廣場主入口主入口次入口次入口次入口次入口從平面圖來看，項目設(shè)置2個主入口，4個次入口。從業(yè)態(tài)分布來看，餐飲類業(yè)態(tài)和休閑類業(yè)態(tài)穿插排布，有利于消費者的互動。共八十三頁業(yè)態(tài)分布(fnb)及商家名錄名稱主題定位業(yè)態(tài)分布商家寬巷子旅游休閑主題的情景消費游憩區(qū)酒店、私房餐飲、特色民俗餐飲、特色休閑餐飲、特色休閑酒館、特色客棧、特色企業(yè)會所、SPA等法式西餐廳、一飲天下、寬坐、可居茶藝館、養(yǎng)云軒、龍?zhí)每蜅?、陸福茶藝窄巷子品牌商業(yè)主題的精致生活品味區(qū)各國西餐、各地品牌餐飲、輕便餐飲、精品飾品、藝術(shù)休閑、特色文化主題店品德啤酒莊園、白夜酒吧、瓦爾登西餐、清雅居、星巴克、柔軟時光酒吧、上席、

12、點醉酒吧、碎碟咖啡、三塊轉(zhuǎn)會所、MY CAF咖啡吧、MY GYM健身中心井巷子時尚年輕主題的時尚動感娛樂區(qū)酒吧、夜店、甜品店、婚場、小型特色零售、輕便餐飲、創(chuàng)意時尚磨坊餐吧、胡里餐廳、胡里酒吧、景至酒吧、味典小吃城、商家突出主題、創(chuàng)意、閑散的生活態(tài)度，以中高檔為主。成功引進滴意法式(fsh)西餐廳、品德啤酒莊園、星巴客咖啡等商家，充分融合中西方文化。借鑒案例成都寬窄巷子共八十三頁綜合(zngh)分析最文化的，也是最有代表性的，是真正的城市會客廳。項目定位：項目總體定位準確，充分體現(xiàn)歷史文化元素與商業(yè)元素。建筑特色：充分利用項目院落式的特色古建筑與商業(yè)元素相結(jié)合，提升了整體的商業(yè)價值與歷史文化價

13、值。業(yè)態(tài)布局(bj)：項目主題分區(qū)明確，布局特色餐飲、休閑娛樂、特色零售，并充分利用“院 、巷”的特征，將各區(qū)連通，實現(xiàn)人氣、商氣的互動。經(jīng)營商家：商家檔次為中高檔，成功引進滴意法式西餐廳、品德啤酒莊園、星巴克咖啡等商家，充分融合中西方文化。案例總結(jié)特色建筑：在保留“街巷弄院”基礎(chǔ)之上，結(jié)合商家經(jīng)營可行性的要求，合理劃分鋪位。業(yè)態(tài)布局：項目分區(qū)合理，各區(qū)主題明確；同時注意各區(qū)之間的互動關(guān)系。商家選擇：選擇真正具備文化及商業(yè)雙重價值的中高檔商家。亦可引進國外商家，如：法式西餐廳、品德啤酒莊園，呈現(xiàn)文化氛圍?？山梃b點借鑒案例成都寬窄巷子共八十三頁月湖盛園作為寧波八大歷史文化(wnhu)街區(qū)之一，位

14、于寧波最核心的天一商圈。項目總占地面積約3.9萬平方米，總建筑面積約4.9萬平方米。建筑結(jié)構(gòu)由32幢二層為主的江南三合院組成。項目將已于2009年底全面竣工，目前已經(jīng)開業(yè)。項目(xingm)簡介郁家巷定位集時尚餐飲、主題零售、休閑娛樂、文化展示經(jīng)營等于一體的江南風尚體驗商街，打造寧波 “新天地”。借鑒案例寧波郁家巷（月湖盛園）共八十三頁建筑(jinzh)特色項目保留(boli)原有的院落體系、建筑風貌和建筑裝飾，局部空間嵌入現(xiàn)代設(shè)計新元素，建筑充分吸取了江南傳統(tǒng)院落和現(xiàn)代商業(yè)建筑的精髓，現(xiàn)代建筑采取鋼材、玻璃幕墻等現(xiàn)代建筑材料，沿老建筑一側(cè)則采用了石材，建筑風格不僅和諧統(tǒng)一，新舊建筑之間也形成

15、較好的過渡。采取大量的高科技技術(shù)，增添項目亮點，以更多的聚集人氣。將大型LED天幕亞洲最清晰的天幕，國內(nèi)第三個做天幕的商業(yè)項目。項目在保留江南三合院建筑基礎(chǔ)之上，加入現(xiàn)代商業(yè)建筑的特色，并引進大型LED天幕，增加項目亮點，聚集人氣。借鑒案例寧波郁家巷（月湖盛園）共八十三頁業(yè)態(tài)(y ti)定位業(yè)態(tài)分布商家說明時尚餐飲以時尚主題餐飲和休閑餐飲為主，同時引入部分老字號餐飲，并賦予現(xiàn)代時尚的商業(yè)精神，形成豐富且特色的時尚餐飲。 主題零售以時尚服飾、特色工藝品、鐘表珠寶、時尚家居、婚紗攝影為主的主題性零售。 時光休閑SPA、瑜伽、美容、健身、足浴、茶館等雅致休閑業(yè)態(tài)動感娛樂以時尚動感風情酒吧和餐吧為主，

16、打造寧波夜生活的新地標。文化展示經(jīng)營定位文化展示與商業(yè)經(jīng)營相結(jié)合，如茶館、寧波原味生活體驗館等。 項目業(yè)態(tài)布局豐富，集時尚餐飲、主題(zht)零售、休閑娛樂、文化展示經(jīng)營等于一體。動區(qū)布置時尚餐飲、主題零售、動感娛樂；靜區(qū)布置SPA、瑜伽、美容、健身、茶館等雅致休閑業(yè)態(tài)，滿足不同類型的消費需求。業(yè)態(tài)分布體現(xiàn)了時間序列的層次性，布置酒吧、餐吧更加體現(xiàn)其夜生活的特色。借鑒案例寧波郁家巷（月湖盛園）共八十三頁業(yè)態(tài)布局(bj)及商家名錄業(yè)態(tài)布局商家名錄郁家巷盛世花廳書房式會所、大旸、妙香齋、垅影坊、泰美好SPA、錦御樓白水巷喜士多、豪食匯、文鼎湯鍋、愛茜茜里、澳門豆撈、屈臣氏、珍木軒、樂美頌、一伍一拾

17、、香港茶餐廳、潮人會所、官邸私屬會所盛園巷考斯特咖啡、棒約翰、味千拉面、好樂迪、拉維納、雅貝物語、玩美國際、雍盛閣、潘多拉、鈺舍、漢唐餐廳、城投置業(yè)、美宴、彩色盤、印巴文化、寧波銀行、鑫鳳凰珠寶、裁藝軒、1978美甲護膚中心、青瑜書吧帶河巷皇城唐宮、同仁堂、明檀會、富僑足浴、清源茶館、沙理文澳門餐廳、伊愛渡、八馬茶業(yè)功能分區(qū)明確，商家檔次為中高檔，充分融合中西商家，同時契合歷史文化氣息，如：泰國泰美好(miho)SPA、漢唐餐廳、青瑜書吧等借鑒案例寧波郁家巷（月湖盛園）共八十三頁綜合(zngh)分析項目(xingm)定位：包含時尚餐飲、主題零售、休閑娛樂、文化展示經(jīng)營的江南風尚商業(yè)街，打造寧波

18、 “新天地”。建筑特色：項目在建筑形式和建筑風格上，充分將江南傳統(tǒng)院落和現(xiàn)代商業(yè)建筑的特色相結(jié)合?，F(xiàn)代建筑采取了鋼材、玻璃幕墻等現(xiàn)代建筑材料。業(yè)態(tài)分區(qū)：主題分區(qū)明確，業(yè)態(tài)布局合理。同時體現(xiàn)了時間序列的層次性，布置酒吧、餐吧更加體現(xiàn)其夜生活的特色。經(jīng)營商家：成功引進國內(nèi)外時尚品牌，如：英國最大的咖啡專賣店COSTA咖啡、國內(nèi)量販KTV第一品牌好樂迪、泰國泰美好SPA等。案例總結(jié)項目定位：項目可定位歷史文化休閑街區(qū)，體現(xiàn)自身歷史人文底蘊。建筑特色：項目可在保留“街巷弄院”基礎(chǔ)之上，加入現(xiàn)代商業(yè)建筑特色，可采取鋼材、玻璃幕墻等現(xiàn)代建筑材料。業(yè)態(tài)分區(qū)：項目分區(qū)布局時，亦可考慮時間序列的層次性。商家選擇

19、：可根據(jù)項目自身特點吸引國內(nèi)外時尚品牌入住，如：漢唐餐廳、青瑜書吧、泰國泰美好SPA、 COSTA咖啡等?？山梃b點借鑒案例寧波郁家巷（月湖盛園）共八十三頁借鑒(jijin)案例上海新天地項目(xingm)概況上海“新天地”位于上海最繁華的商業(yè)及購物區(qū)，屬于“市中心的中心”，是一個具上海歷史文化風貌的都市旅游景點，總投資約1.5億美元，于1999年初開工建設(shè)，第一期工程新天地廣場2000年6月全部建成，2001年9月對外營業(yè)。上?！靶绿斓亍表椖空嫉厝f平方米，建筑面積約六萬平方米，具體位于淮海中路南側(cè)、黃陂南路和馬當路之間三萬平方米的地點上，比鄰黃陂南路地鐵站和南北、東西高架路的交匯點。新天地以

20、中西合璧、新舊結(jié)合的海派文化為基調(diào)，將上海特有的傳統(tǒng)石庫門舊里弄與充滿現(xiàn)代感的新建筑群融為一體，創(chuàng)建為既具傳統(tǒng)風貌，又具現(xiàn)代化功能設(shè)施的大都會商業(yè)旅游景點。共八十三頁建筑理念與特色-整舊如舊，翻新(fnxn)創(chuàng)新設(shè)計原則：保護歷史建筑的角度、城市發(fā)展的角度以及建筑功能的角度。整體規(guī)劃：保留下來的舊建筑各呈特色，彷佛一座座歷史建筑陳列館。強調(diào)歷史感：保留原有的磚、原有的瓦作為建材。外表整舊如舊：為了重現(xiàn)石庫門弄堂昔日的風光韻味，設(shè)計及工程以保留房子原貌為原則，按照當年的圖紙進行修建(xijin)，弄堂、門框、門楣、高度以及屋頂曬臺等都和當時一樣。墻、鋪地及屋頂都盡量采用原先的舊磚、舊瓦，務(wù)求貼近

21、它原有的歷史面貌。內(nèi)部翻新創(chuàng)新：內(nèi)部進行了翻天覆地的改造，現(xiàn)在的新天地石庫門弄堂，外表依舊是昔日的青磚步行道、清水磚墻和烏漆大門等歷史建筑，但內(nèi)里則設(shè)有中央空調(diào)、自動電梯、寬頻互聯(lián)網(wǎng)，把它改造成全新概念的經(jīng)營消費場所。 從保護歷史建筑的角度、城市發(fā)展的角度以及建筑功能的角度作多方面考慮，把新的生命力注入這些舊建筑，以符合新世紀消費者的需求。在整體規(guī)劃上保留北部地塊大部分石庫門建筑，穿插部分現(xiàn)代建筑；南部地塊則以反映時代特征的新建筑為主，配合少量石庫門建筑，一條步行街串起南、北兩個地塊。借鑒案例上海新天地共八十三頁規(guī)劃(guhu)定位三階段第一階段：綜合性時尚(shshng)場所第二階段：都市旅

22、游景點第三階段：順應潮流與國際接軌第一階段由于認識上的局限性，主要強調(diào)綜合性，目標是作成上海第一個將餐飲、娛樂、購物和旅游、文化等等全部集中在一起的綜合性場所。當時的參照物是衡山路，但它是由很多不同的個體組成，沒有一個整體的投資者和管理者。對比之下，瑞安認為新天地應該有一個明卻的吸引力。這一階段定位較淺，還沒能深刻挖掘利用石庫門的歷史價值，但至少明確了一個大方向，即做一個綜合性的商業(yè)場所。 出發(fā)點是做綜合性的商業(yè)場所，后漸漸明確為做“SHOPPING MALL”,要把新天地打造成一個平面的MALL。不但要求綜合，更要求有明確的主題定位和獨特的魅力。石庫門與生俱來的獨特魅力，自然就為項目鎖定了一

23、個理所當然的主題，“都市旅游”。設(shè)想使上海新天地成為上海市中心具有歷史文化特色的都市旅游景點，希望來到上海的人，一定要來看看上海新天地，將上海新天地建成來上海必到之地。 上海不僅僅是中國的上海，將來更會是國際的上海。石庫門的建筑本身也散發(fā)著一股西方的氣質(zhì)。這樣的選址讓新天地自誕生起就與國際緊密的聯(lián)系著。到了定位的第三階段，瑞安決定把新天地設(shè)計成為一個國際交流和聚會的地點，里面會有很多的活動，很多人在上海新天地聚會，層層深化的定位使得上海新天地成功地穿上了時尚文化眩目的外衣，抓住了人們的眼球，最終脫穎而出。深化深化層層深化的定位使得“上海新天地”成功地穿上了時尚文化炫目的外衣，抓住了人們的眼球，

24、在Mall中脫穎而出。借鑒案例上海新天地共八十三頁建筑(jinzh)規(guī)劃整體規(guī)劃板塊劃分：項目整體分為三個部分，分別為新天地南里、新天地北里、企業(yè)天地功能定位：具有上海歷史文化風貌的都市旅游景區(qū)，以上海傳統(tǒng)的石庫門建設(shè)舊區(qū)為基礎(chǔ)，融合東西古今文化基調(diào)，建造成具有國際水平的集餐飲、商業(yè)、文化、娛樂為一體的綜合性時尚休閑步行街。業(yè)態(tài)定位：招租的對象均是來自世界各地的知名品牌。從目前入駐商戶來看，有老字號的品牌商戶，也有個性特色獨樹一幟的魅力商戶，包括通過明星自營性商戶。客戶定位：上海的小資一族、居住在上海的外籍人士以及到達上海的中外游客。日客流量：平時日客流量達到(d do)1萬，最高達到3萬多，

25、其中港澳臺及國際游客占1/3以上，基于全國背景的都市社區(qū)旅游國際化指數(shù)達到300%以上。借鑒案例上海新天地共八十三頁建筑(jinzh)規(guī)劃12345678109111213141516171819123456123456789811121314151617712345191新天地專賣店2堯陽茶行3雅木軒4雨田小藝5瓊耳唯品6臧博堂7艾爾蒂8Simply life9慧思創(chuàng)智11雷門九歌12上海灘13吳誼藝術(shù)工作室14安梨家居15上海組合16新天地專賣店17瑞士丹瑪鉆石腕表酒吧及娛樂1老第坊2寶萊納3DR bar4新天地亞科音樂餐廳5露娜西餐酒吧6VIN7愛意8COCOON CIOCOCO時尚(s

26、hshng)商家11天泰餐廳 2里思南法風情餐廳 3優(yōu)果 4意大利維納斯冰淇淋 5Lawrys the prime rib6香啡繽 7透明時刻新天地餐廳 8豐泉 9T8 餐廳 10Va bene 意大利餐廳 11夜上海 12魚子坊 13凱博西餐廳 14集食餐廳 15上海新吉士酒樓 16Visage17保羅貝香 18星巴克咖啡 19上海錦江拉丁餐廳 藝術(shù)文化1赤坂亭2百草傳奇 3鍋得港式肥牛海鮮火鍋 4一茶一坐 5翡翠酒家 6哈根達斯 餐飲商家111業(yè)態(tài)布局新天地北里借鑒案例上海新天地共八十三頁建筑(jinzh)規(guī)劃業(yè)態(tài)(y ti)布局新天地北里位置：北里為上海新天地的主要入口，兩面臨街，占據(jù)絕

27、對優(yōu)越的地理位置主要業(yè)態(tài)：北里分布的業(yè)態(tài)較為零散，餐飲、零售、休閑娛樂均有分布，其中餐飲比例最大布局特點：從北里的業(yè)態(tài)布局上來看，餐飲等目的性消費業(yè)態(tài)主要分布在項目內(nèi)側(cè)，而零售而分布在沿路的位置借鑒案例上海新天地共八十三頁建筑(jinzh)規(guī)劃1愛意AEE2Baby jane3camper4雨田小藝5Tout coup6rex7艾爾蒂8Giordano ladies9MANGO10Twin angle11MISS SIXTY12BIACK LABEL13fornarina14French connection15STELLA LUNA 16英倫風暴旗艦店STORM17The CLOSS18JU

28、ST GLOD JUST DIAMOND19NINE WEST20VIVIENNE TAM21瑪士高22貝納通23PH724Sisley25I.T26HUGO BOSS27Evisu上海新天地專賣店28尹韓姬29福林堂-新一代121345672412345678910111213141415161718192021222324252627282912336589101112131415161718時尚(shshng)商家11愛意AEE2Baby jane3camper4雨田小藝5Tout coup6rex7艾爾蒂8Giordano ladies9MANGO10Twin angle11MISS

29、SIXTY12BIACK LABEL13fornarina14French connection15STELLA LUNA 16英倫風暴旗艦店STORM17The CLOSS18JUST GLOD JUST DIAMOND19NINE WEST20VIVIENNE TAM21瑪士高22貝納通23PH724Sisley25I.T26HUGO BOSS27Evisu上海新天地專賣店28尹韓姬29福林堂-新一代1午后小憩2CBD海鮮餐廳。酒吧3一茶一座4酷圣石5翡翠酒家6赤坂亭7鼎泰豐8Good hot pot9小山日本料理10太平館餐廳11好地方精燒扒燒12比薩馬上諾13樂園石頭燒餐廳14寶萊納太

30、鼓甜品店15鴻禧茶居16采蝶軒17百草傳奇18真的好海鮮餐廳19哈根達斯藝術(shù)文化188新天地酒店式公寓 2亞歷山大會館 3上海國際訪問者中心4美麗20專業(yè)美甲沙龍5新天地郵政所6中央美術(shù)學院油畫廊 酒吧及娛樂1UMB新天地國際影城2星際餐廳3Rack M.D.B.shanghai餐飲商家111119業(yè)態(tài)布局新天地南里借鑒案例上海新天地共八十三頁建筑(jinzh)規(guī)劃業(yè)態(tài)(y ti)布局新天地南里位置：一般要經(jīng)過北里才能進入南里，北里處有旅游咨詢中心主要業(yè)態(tài)：南里的業(yè)態(tài)以零售為主，一般均為小型店面，在南里的東側(cè)有部分餐飲店面，均為中高檔商家布局特點：從南里的業(yè)態(tài)布局上來看，零售區(qū)域較為集中，主要

31、集中在南里西側(cè)，零售業(yè)態(tài)集中在一起，可以形成購物的氛圍借鑒案例上海新天地共八十三頁建筑(jinzh)規(guī)劃121234567123456時尚商家1安芳迪2Artemide3寶馬生活方式店4寶姿19615琦坊6勞力士7君時鐘表餐飲商家1LAMAICABLUE COFFEESHOP2GINGER CAF BAR3梧桐餐飲4湖庭藝術(shù)文化及其他1美麗田園2比京美發(fā)3花旗財富管理中心4蓓麗雅5勞斯萊斯汽車6Y+瑜伽生活館11134業(yè)態(tài)(y ti)布局新天地企業(yè)天地借鑒案例上海新天地共八十三頁建筑(jinzh)規(guī)劃業(yè)態(tài)布局新天地企業(yè)(qy)天地位 置：位于上海新天地的東側(cè)主要業(yè)態(tài)：以時尚購物與休閑業(yè)態(tài)為主布

32、局特點：由于南里相對較為獨立，因此此處一般布置 較為目的性消費的業(yè)態(tài)，如美容SPA等 借鑒案例上海新天地共八十三頁建筑(jinzh)規(guī)劃業(yè)態(tài)分布局(bj)-業(yè)態(tài)比例上海新天地的業(yè)態(tài)（按店數(shù)計算）以時尚商品最多，共52家，其次為餐飲店；上海新天地的餐飲與時尚品牌商品均為國內(nèi)、國際知名品牌，其致使其成為流行時尚的積聚地；借鑒案例上海新天地共八十三頁前期分析總結(jié)(zngji)項目總體定位三、項目(xingm)定位共八十三頁項目研究：無錫城區(qū)現(xiàn)存具有歷史悠久、規(guī)模較大、知名度高的巷弄之一。文人輩出的才子巷、達官貴人的名望(mngwng)地。擁有江南民居傳統(tǒng)肌理的老巷子。城區(qū)核心地段，人流量大，但停車問

33、題突出私密性強，鬧市中僻靜之地。借鑒案例分析：項目可挖掘自身的文化特色，體現(xiàn)自身歷史人文底蘊。項目分區(qū)合理，各區(qū)主題明確；同時注意運用商家運營時間來拉動各區(qū)之間的互動關(guān)系。在保留“街巷弄院”基礎(chǔ)之上，加入現(xiàn)代商業(yè)建筑特色，可采取鋼材、玻璃幕墻等現(xiàn)代建筑材料；尋找古建筑與商業(yè)的結(jié)合點，將二者結(jié)合，提升整體價值。結(jié)合商家經(jīng)營可行性的要求，合理劃分鋪位。挖掘項目自身文化底蘊，選擇真正具備文化及商業(yè)雙重價值的中高檔商家，體現(xiàn)商業(yè)與文化雙重價值。項目亦可引進國外商家，體現(xiàn)文化氛圍（如：法式西餐廳、品德啤酒莊園），增強歷史文化氛圍（如：特色零售類：精品服飾、精致用品、精致糕點、巧克力、咖啡等；歷史類：四大

34、家族博物館）；以及國內(nèi)外時尚品牌入駐（如：服飾類：古馳、LV；香水類：香奈兒、迪奧；餐飲類：泰國泰美好SPA、 COSTA咖啡等）。前期分析(fnx)總結(jié)共八十三頁代表江南文化的歷史長度，展示千年古街巷的文化積淀；迎接(yngji)現(xiàn)代城市人體驗消費需求，悠然賞觀靜養(yǎng)，成為品味江南文化的最好所在。江南(Jingnn)文化原真展示區(qū)城市慢生活游憩中心項目總體定位共八十三頁客戶分析(fnx)消費者定位四、消費者分析(fnx)共八十三頁消費群1：當代名仕。包括政府官員、公務(wù)員。擁有官員和知識分子的雙重身份。權(quán)力符號與文人意趣的交織(jiozh)，是這一群體的特質(zhì)?？蛻?k h)分析未來的消費者是怎樣

35、一群人？共八十三頁消費群2：當代豪紳。包括企業(yè)主(yzh)、私營業(yè)主(yzh)等擁有一方財富的人。文化層次不一，手握財富，交際廣泛，喜歡附庸風雅以作為自身品位的昭示?？蛻?k h)分析共八十三頁消費群3：企業(yè)高管。包括職業(yè)經(jīng)理人、企業(yè)管理人員等。掌握技術(shù)與管理，在行業(yè)(hngy)內(nèi)有一定的影響力，自身修養(yǎng)比較高，對生活消費品質(zhì)要求較高?？蛻?k h)分析共八十三頁消費群4：其他愛好人文(rnwn)消費的人群包括城市白領(lǐng)、驢友及成功的藝術(shù)工作者等。他們分布在社會各個行業(yè)，有穩(wěn)定的工作和收入穩(wěn)定，追求生活品質(zhì)、追求精神修養(yǎng)。客戶(k h)分析共八十三頁他們年富力強，事業(yè)有成，他們“游手好閑”，隨心

36、所欲；他們經(jīng)濟寬裕(kuny)、生活無憂，他們浪漫悠閑，享受生活！他們有文化，有品位，有追求。他們熱愛生活，更懂得生活。他們懂得，在路上，不僅僅是一種姿態(tài)，更是一種內(nèi)心向往。他們懂得如何從快速的生活節(jié)奏中撤退下來，自己主宰自己，找尋城市快樂的“慢”生活。他們以緩慢優(yōu)越的方式誘惑著無數(shù)尚在忙碌生活中的人們。客戶(k h)特征共八十三頁他們的共同追求是：在擁有財富之外，享受內(nèi)心文化(wnhu)的豐盛。他們就是：城市(chngsh)悠客客戶定位總結(jié)共八十三頁1983年，32歲的王石從機關(guān)下海經(jīng)商，用20年創(chuàng)業(yè)成就“萬科”。然而從1995年起，王石大部分的時間開始花在工作以外(ywi)的地方，他用了3

37、年的時間登了11座雪山，“國家登山運動健將”稱號就是他以每年13的時間登山換來的?，F(xiàn)年五十多歲的王石，又迷上了航海。也因為這些愛好，在朋友眼中，王石“如今已然是大情大性，有著一種其他商人少有的坦率?！?“自己在職場上像陀螺一樣，忙忙碌碌轉(zhuǎn)了那么多年，現(xiàn)在該是停下來等待(dngdi)的時候了什么才是我真正想要的？我需要一個什么樣的人生？”王石典型代表王石共八十三頁五、建筑分析及鋪位(pwi)劃分動線分析(fnx)建筑分析業(yè)態(tài)布局共八十三頁動線分析(fnx)佚園弄入口福田巷北入口大院(d yun)弄主入口小婁巷主入口橫街入口項目西北側(cè)臨路，昭示性好，將西北側(cè)設(shè)為項目入口，有利于吸引人流，提升商業(yè)價

38、值。項目內(nèi)部巷道較為狹窄，因此設(shè)置為人行通道。共八十三頁A1A2A3A4A5A6A7A8A9A10A11A12A13A14A15A16A17A18A19A20A21A22A23A24A25A26A27A28A29A30A31A32A33A34A35標注(bio zh)：共計(n j)分割為35個鋪位。建筑分析（鋪位劃分）功能重點突出：動靜結(jié)合，同時考慮各業(yè)態(tài)之間的互動關(guān)系。在商家選擇上，精品餐飲區(qū)選擇特色演藝餐飲，有效的延長營業(yè)時間，同時采用外擺等方式，增加消費者的逗留時間，形成二次消費，起到時間層次的互補；高端消費品體驗區(qū)可做成高端奢侈品，零售與扣點。通過以上的功能布局，達到動靜人流相互引導

39、，提升整個項目商業(yè)氛圍與人氣。休閑餐飲區(qū)特色餐飲區(qū)高端消費品零售區(qū)養(yǎng)生會所區(qū)共八十三頁鋪位(pwi)劃分依據(jù)鋪位劃分參考因素：昭示性、通達性、景觀資源（包含內(nèi)部庭院）、停車(tng ch)條件及商家經(jīng)營可行性。項目多為“巷弄堂院”式古建筑，在鋪位劃分時，盡量根據(jù)建筑隔墻劃分，并考慮適合商家經(jīng)營的條件。項目西側(cè)靠近主入口位置，劃分大鋪位，可布局中高檔特色的主力店吸引人流；中間沿巷零售類的鋪位盡量分割成小鋪位，提高商業(yè)價值，也可以靈活運用。建筑分析共八十三頁商家模擬招商(zho shn)策略六、商家模擬及招商(zho shn)策略共八十三頁商家(shn ji)模擬A1A2A5A6A7A8A3A10

40、A11A9A12項目(xingm)西側(cè)靠近主入口位置，昭示性較好、通達性較高、景觀資源（包含內(nèi)部庭院）豐富、停車條件優(yōu)越；適合劃分大鋪位，可布局中檔大型的主力店吸引人流。類別編號示意商家特色餐飲A1、 A2、A5蘭會所、歷家私房菜、怡鄉(xiāng)春竹休閑餐飲A3老舍茶館、錢塘茶人異域風情餐飲A6、A7 、A8唐宮、印度風味館精品茶館A9、A10 、A11 、 A12一茶一坐、老上海、清和茶館、玥飲軒品牌餐飲共八十三頁商家(shn ji)模擬沿小婁巷南側(cè)進深較小、純一層沿街鋪位為主，其建筑格局(gj)適宜布置特色高端零售類商家。類別編號示意商家高檔服飾A17-A19古琦、CK、迪奧、LV、愛馬仕用品展示店

41、A4 、A25-A28勞力士手表、奔馳、寶馬、保時捷、法拉利工藝品A20-A24 、 A29-A35 藏博堂、榮寶齋、琉璃工房、玉佛堂、雅貝琉璃特色零售A17A18A19A25A26A27A28A4A23A24 A21A22A20A29A30A32A33A34A31A35A23A24共八十三頁商家(shn ji)模擬類別編號示意商家紅酒匯、雪茄吧A13COHIBA、 Petrus養(yǎng)生會所A15香港修生堂A14、A16美芙蓉SPA會所養(yǎng)生(yngshng)會所A15A13A16A14項目內(nèi)部，環(huán)境優(yōu)雅，景觀資源豐富，在最大限度保證建筑完整性，劃分中大型鋪位，適合休閑娛樂商家需求。共八十三頁業(yè)態(tài)鋪

42、位面積（）品牌餐飲6732特色零售1515休閑會所3659合計11906業(yè)態(tài)中高檔面積（）普通消費面積（）品牌餐飲6732400特色零售1515690休閑會所3659/合計112151090業(yè)態(tài)(y ti)及檔次比例共八十三頁項目招商(zho shn)策略招商軸心建議：“特色人文商區(qū)”。 突出 “特色人文”：900年明清江南水鄉(xiāng)建筑群，才俊府第，傳世遺跡(yj)。 突出 “商區(qū)”：中西交融，文化切合；華夏精神，海納百川?！吧碳屹Y質(zhì)”。 “以特色文化為載體”類經(jīng)營方式，“以傳承為己任”類經(jīng)營理念的品質(zhì)商家為重點發(fā)掘客戶。 共八十三頁項目(xingm)招商策略經(jīng)營方式建議：“特色市場管理”，為商區(qū)

43、經(jīng)營與形象推廣加碼?！爸芷谛?、節(jié)假日文化薈萃活動”，為商區(qū)聚集(jj)人氣，增加社會關(guān)注度與美譽度。“只租不售，統(tǒng)一管理，追求長線收益”，提升商家對項目可持續(xù)性發(fā)展的信心。“合作聯(lián)營”，對需要重點引進的品牌主力店，可以考慮與當?shù)赝顿Y者或發(fā)展商共同合作，拓寬文化商家加入機會。共八十三頁招商策略建議：強化媒體、活動，主打“特色人文”牌等方式，宣傳造勢，擴大影響，提高項目知名度，銳化“特色人物”，鈍化“商業(yè)”意圖。 宣導步驟：前期主攻項目形象；中期強化招商政策；后期開業(yè)倒計時。鎖定目標客戶群，本地為主，異地為輔；文化特色優(yōu)先，獨特創(chuàng)新次之。渠道、活動、宣傳等“組合拳”式招商方法，以市場狀況結(jié)合使用(

44、shyng)，以求快速乘勢，縮短招商周期，加速商區(qū)形成。進行長線簽約（3-5年，逐年遞增），加大優(yōu)惠期，“低進高走”租金政策等方式，給予充足項目孕育期，表現(xiàn)經(jīng)營方持續(xù)經(jīng)營決心，堅定目標商戶進駐信心。項目招商(zho shn)策略共八十三頁前期分析(fnx)回顧案名推薦推廣戰(zhàn)略七、項目推廣(tugung)策略共八十三頁項目規(guī)劃類型：文化商業(yè)地產(chǎn)旅游商業(yè)地產(chǎn)項目類型定位：江南文化原真展示區(qū)、城市慢生活游憩中心目標客戶定位：城市悠客千年對話，慢語江南項目形象定位：江南歷史文化商業(yè)街區(qū)典范項目打造(dzo)愿景：無錫的文化商業(yè)名片、無錫的城市會客廳前期(qinq)分析回顧共八十三頁小婁巷擁有的，正是城

45、市悠客渴求的！沉靜的 小巷 與 心靈 的修養(yǎng) 世間桃源與萬千繁華(fnhu)的共融精神品位和物理享受的境合內(nèi)心的契合度如何喚起？含蘊(hn yn)春秋的小婁巷尋求內(nèi)心寧靜的城市悠客小婁巷核心定位分析共八十三頁用記憶深處的情感和江南文化！我們將從案名、定位語、推廣策略上充分運用文化的力量，契合消費者的心靈需求，為小婁巷帶來源源不斷的人氣和關(guān)注度，從而為未來(wili)經(jīng)營者營造一個不敗的投資神話。小婁巷核心(hxn)定位分析共八十三頁鳴珂里，才江南(Jingnn)！衣香鬢影鳴珂里，千里人文襲繁華，從歷史的記憶中覺醒在都市的繁華里是歷史的印記、江南的文風，與當代生活的最佳融合淡妝鳴珂里，千年(qi

46、n nin)傳盛世小婁巷核心定位共八十三頁 鳴珂里是小婁巷的古名。 鳴珂，古時顯貴者所乘的馬以玉為飾，行則作響，因而得名。 來意指居于高位。 符合項目后期消費群體時代領(lǐng)袖人群。 筆畫和五行分別：14(水) 10(木) 7(火) 其暗示的信息： 此數(shù)大吉，名利雙收，漸進向上，大業(yè)(dy)成就 。(吉) 案名方向(fngxing)：深挖古名挖掘小婁巷的歷史，從歷史古名中搜尋能代表巷子當代氣質(zhì)的名詞。能增加人文歷史氣氛，喚起深厚的歷史認同感。鳴珂里案名推薦共八十三頁讓小婁巷再次進入人們眼中，成為關(guān)注的焦點；小婁巷的歷史文化清晰反應出來，奠定千年歷史名巷；讓人關(guān)注、期待，這是無錫的歷史名片、是驕傲、是

47、值得游覽、傳誦的地方。到了江南，若不到小婁巷，便是枉到江南走一遭的感覺。這是商賈顯貴，名人風雅，珍品博覽(bln)，文化襯托下的高端體驗區(qū)。推廣(tugung)策略思考共八十三頁從復興到融合復興：復興歷史的記憶(jy)和文化的厚度融合：現(xiàn)代都市中悠享純粹的江南生活（運用虛實結(jié)合、貫通古今的戰(zhàn)略）核心(hxn)推廣策略共八十三頁文化攻略(n l)+招商攻略+體驗攻略+媒體攻略戰(zhàn)略(zhnl)組合推廣戰(zhàn)略共八十三頁以歷史人文的力量激起小婁巷的深厚底蘊，以高遠的境界提升口碑度美譽度。主要戰(zhàn)術(shù)如下：小婁巷等無錫古街改造利弊討論。尋找小婁巷的歷史，有償征集見證小婁巷歷史的物品。中國(zhn u)古街商業(yè)

48、改造及古街現(xiàn)今存留狀態(tài)論壇。全球發(fā)布江南文化精神雕塑方案。邀請知名作家撰寫小婁巷紀。推廣(tugung)戰(zhàn)略文化攻略共八十三頁針對經(jīng)營者采取的信息公示和引導，增加經(jīng)營者對未來的認可度。戰(zhàn)術(shù)如下：政府規(guī)劃方案陸續(xù)公示；尋找合適位置公開展示小婁巷歷史及改造(gizo)規(guī)劃方案。非物質(zhì)文化遺產(chǎn)商家啟動招商，公益性或1元租金，制定詳細的入場條件。主力店大型簽約儀式。聯(lián)合大型知名旅行社，制定戰(zhàn)略合作協(xié)議，出版錫游記旅游指南，在旅行社各個門店免費發(fā)放。開街儀式。推廣(tugung)戰(zhàn)略招商攻略共八十三頁用濃郁的人文氛圍感染經(jīng)營者和消費者，促進招商及未來消費客群的聚集(jj)。戰(zhàn)術(shù)如下：目標商家對同類型商業(yè)地產(chǎn)項目游覽體驗。狀元游街再現(xiàn)（開街運營后）。尋找小婁巷原住民重游小婁巷。邀請目標商家及文化界藝術(shù)家實地考察游覽。推廣(tugung)戰(zhàn)略體驗攻略共八十三頁媒體攻略(n l)運用新聞紀實等手法，全方位展開