宏觀經(jīng)濟(jì)下的房地產(chǎn)市場(chǎng)

1、宏觀經(jīng)濟(jì)下的房地產(chǎn)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)跌至20來(lái)的最低，經(jīng)濟(jì)形勢(shì)嚴(yán)峻，國(guó)家將不惜一切代價(jià)保證經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)。央行的擴(kuò)張的貨幣政策，猶如一劑劑強(qiáng)心劑注入市場(chǎng)1、2009年1-5月新增貸款5.84萬(wàn)億元人民幣，提前完成全年5萬(wàn)億目標(biāo)的116.8%，同比增加175%。本次對(duì)擴(kuò)張經(jīng)濟(jì)的投資力度之大，實(shí)屬罕見(jiàn)。2008年末，中央確立實(shí)施寬松的貨幣政策，M2一直在高速增長(zhǎng)，截止2009年5月末M2的供應(yīng)量為54.82萬(wàn)億元存、貸利率上演“雙人跳”這是央行自08年9月16日開(kāi)始進(jìn)入降息周期以來(lái)在短短98天內(nèi)的第五次調(diào)整利率。降息的頻率之大、幅度之高均創(chuàng)歷史記錄 。銀行信貸擴(kuò)張、利率下降，中國(guó)經(jīng)濟(jì)走勢(shì) 特別在當(dāng)前的宏觀經(jīng)濟(jì)

2、大背景下，寬松的流動(dòng)性環(huán)境和政策導(dǎo)向?qū)⑹蔷S護(hù)市場(chǎng)信心的重要方面，預(yù)計(jì)至少在二季度內(nèi)央行將容忍信貸的快速增長(zhǎng)。09年政府貨幣政策目標(biāo)是M2增幅17%和5萬(wàn)億元以上的新增貸款，這對(duì)投資增長(zhǎng)的支持力度將相當(dāng)大。 利率方面，當(dāng)前的CPI負(fù)增長(zhǎng)使得實(shí)際利率由負(fù)轉(zhuǎn)正。在目前大量釋放流動(dòng)性的情況下，央行未來(lái)在利率調(diào)整上會(huì)趨謹(jǐn)慎，降息空間非常有限 。在經(jīng)濟(jì)下行期，民間投資萎縮，銀行惜貸加重，因此，可信任項(xiàng)目是刺激銀行放貸的要點(diǎn)，政府項(xiàng)目恰恰成為可信任項(xiàng)目的來(lái)源，從而促使寬松的貨幣條件轉(zhuǎn)化對(duì)經(jīng)濟(jì)實(shí)體的資金投入。從我國(guó)在亞洲金融危機(jī)期間采取的擴(kuò)張性財(cái)政政策及其效果看，政府投資大幅增長(zhǎng)能夠同期帶動(dòng)國(guó)內(nèi)貸款的增長(zhǎng)，對(duì)

3、民間投資的撬動(dòng)也具有一定積極作用。因此，政府項(xiàng)目是信貸擴(kuò)張的主要輸出渠道。宏觀經(jīng)濟(jì)的影響下的房地產(chǎn)發(fā)展在對(duì)經(jīng)濟(jì)的預(yù)估期望是造成機(jī)構(gòu)、個(gè)人行動(dòng)的重要因素： 轉(zhuǎn)移促使 轉(zhuǎn)移 土地市場(chǎng)交易活躍供應(yīng)情況：全國(guó)土地供應(yīng)進(jìn)入“放量期”，住宅用地供應(yīng)量連續(xù)3個(gè)月增加。4月全國(guó)70個(gè)重點(diǎn)城市共推出土地720宗，環(huán)比增加28%，同比減少11%，推出土地面積3410萬(wàn)平方米，環(huán)比增加22%，同比減少2%。其中，推出住宅類(lèi)用地（含住宅用地及包含住宅用地的綜合性用地）249宗，環(huán)比增加84%，同比增加1%，推出土地面積1305萬(wàn)平方米，環(huán)比增加43%，同比減少6%。成交情況：土地市場(chǎng)“回暖”跡象明顯，開(kāi)發(fā)商拿地?zé)崆椤?/p>

4、高漲”，住宅用地成交量首次超過(guò)去年同期水平。4月全國(guó)70個(gè)重點(diǎn)城市共成交土地550宗，環(huán)比增加16%，同比增加73%，成交土地面積2615萬(wàn)平方米，環(huán)比增加31%，同比增加44%。其中，住宅用地成交183宗，環(huán)比增加89%，同比增加83%,成交土地面積1138萬(wàn)平方米，環(huán)比增加66%，同比增加29%。這是09年1-4月，住宅用地成交量首次超過(guò)08年同期水平。供應(yīng)有限，需求劇增，導(dǎo)致市場(chǎng)結(jié)構(gòu)不均衡。中國(guó)的新開(kāi)工面積開(kāi)始增長(zhǎng) 自去年9月份以來(lái)，我們就一直在強(qiáng)調(diào)房地產(chǎn)行業(yè)的投資建設(shè)活動(dòng)將于2009年中期開(kāi)始反彈，而現(xiàn)在最令人鼓舞的跡象已經(jīng)出現(xiàn)6月份新開(kāi)工建設(shè)活動(dòng)（房屋新開(kāi)工面積）比去年同期增長(zhǎng)了12

5、%，是12個(gè)月以來(lái)的首次正增長(zhǎng)。 我們認(rèn)為房地產(chǎn)對(duì)中國(guó)國(guó)內(nèi)需求的持續(xù)復(fù)蘇而言至關(guān)重要，因此在過(guò)去的一年中，我們每隔兩個(gè)月就會(huì)報(bào)告房地產(chǎn)行業(yè)的最新走向。我們報(bào)告的固定讀者可能已經(jīng)注意到，由于房地產(chǎn)銷(xiāo)售和竣工面積的迅猛增長(zhǎng)，瑞銀建設(shè)活動(dòng)指數(shù)已于今年年初出現(xiàn)正增長(zhǎng)。但當(dāng)時(shí)我們并不認(rèn)為銷(xiāo)售大幅增長(zhǎng)本身能帶動(dòng)新開(kāi)工建設(shè)活動(dòng)的持續(xù)回暖，而新開(kāi)工面積也的確在隨后的幾個(gè)月中繼續(xù)下滑?，F(xiàn)在這一點(diǎn)已經(jīng)改變。新開(kāi)工活動(dòng)的增長(zhǎng)就是我們一直在期待的轉(zhuǎn)折點(diǎn)。 事實(shí)表明，政府確實(shí)改變了政策來(lái)刺激房地產(chǎn)行業(yè)的建設(shè)活動(dòng)。去年11月，政府的4萬(wàn)億經(jīng)濟(jì)刺激方案中的第一項(xiàng)就是增加保障性住房投資；為刺激需求，政府下調(diào)了房貸利率和首付比

6、例，并減免了房地產(chǎn)相關(guān)稅費(fèi)；開(kāi)發(fā)商獲得貸款變得容易很多，并且政府下調(diào)了商品房建設(shè)的自有資金比率、使開(kāi)發(fā)商提高杠桿率；在地方政府層面，舊城改造工程成為了許多城市刺激經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的一個(gè)重要措施。 我們預(yù)期的是政府的保障性住房建設(shè)計(jì)劃、以及刺激大眾住宅市場(chǎng)供求的政策措施將帶動(dòng)低端和大眾住宅市場(chǎng)的房地產(chǎn)建設(shè)活動(dòng)強(qiáng)勁增長(zhǎng)，這將于2009年中期開(kāi)始抵消掉高端房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的持續(xù)疲軟。由于這一過(guò)程需要時(shí)間，并且考慮到2008年上半年的高基數(shù)效應(yīng)，我們認(rèn)為房地產(chǎn)建設(shè)活動(dòng)的反彈要等到2009年下半年才會(huì)出現(xiàn)。這也正是為什么我們當(dāng)時(shí)并不確信年初銷(xiāo)售的反彈就是我們一直在等待的轉(zhuǎn)折點(diǎn)。房地產(chǎn)建設(shè)活動(dòng)的復(fù)蘇意味著什么？ 國(guó)內(nèi)需

7、求的復(fù)蘇將更可持續(xù)。正如我們之前強(qiáng)調(diào)的，在全球經(jīng)濟(jì)疲弱的背景下，由經(jīng)濟(jì)刺激政策推動(dòng)的中國(guó)經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇能否持續(xù)關(guān)鍵取決于房地產(chǎn)行業(yè)的走向。盡管基礎(chǔ)設(shè)施投資規(guī)模龐大，但缺乏了房地產(chǎn)建設(shè)活動(dòng)的復(fù)蘇，我們不認(rèn)為基礎(chǔ)設(shè)施投資本身就足以推動(dòng)中國(guó)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)可持續(xù)性地達(dá)到政府設(shè)定的目標(biāo)。房地產(chǎn)投資和新開(kāi)工建設(shè)活動(dòng)的復(fù)蘇為銀行貸款帶來(lái)了另一個(gè)需求，并降低了未來(lái)經(jīng)濟(jì)前景中最關(guān)鍵的不確定性。因此，我們2009年GDP增長(zhǎng)7.5%的預(yù)測(cè)可能存在著上調(diào)空間。 建筑材料和大宗商品需求復(fù)蘇的基礎(chǔ)將更加穩(wěn)固。除了基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)投資帶動(dòng)的需求，未來(lái)幾個(gè)月房地產(chǎn)建設(shè)活動(dòng)的持續(xù)復(fù)蘇預(yù)示著建筑材料需求前景樂(lè)觀。瑞銀中國(guó)鋼鐵行業(yè)分析師唐驍波估

8、計(jì)2007年國(guó)內(nèi)鋼鐵需求中大約一半用于建筑業(yè)。在這一半中，大約四分之一用于基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，而其余的則全部用于住宅和商業(yè)地產(chǎn)建設(shè)。這就是為什么我們的瑞銀房地產(chǎn)建設(shè)活動(dòng)指數(shù)與國(guó)內(nèi)鋼鐵需求走勢(shì)十分吻合。 宏觀經(jīng)濟(jì)政策開(kāi)始趨穩(wěn)。房地產(chǎn)投資增長(zhǎng)越強(qiáng)勁，政府推出更多經(jīng)濟(jì)刺激措施的必要性就越低。此外，正如我們已經(jīng)開(kāi)始看到的，對(duì)房地產(chǎn)投機(jī)活動(dòng)、以及房?jī)r(jià)上漲過(guò)快的擔(dān)憂(yōu)將促使政府更加嚴(yán)格地執(zhí)行現(xiàn)有的對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)的監(jiān)管和條規(guī)。 中期經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的波動(dòng)和風(fēng)險(xiǎn)增加。政府投資刺激政策和整體流動(dòng)性充裕加快了房地產(chǎn)投資和建設(shè)活動(dòng)的復(fù)蘇步伐。當(dāng)一個(gè)地方政府全力推動(dòng)舊城改造建設(shè)，未來(lái)幾年的住房和建設(shè)需求將被提前并集中到一個(gè)較短的時(shí)期內(nèi)，從而使目前的經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)非常