房地產行業(yè)項目管理(PPT+)

1、房地產行業(yè)(hngy)項目管理Presented by Stephen共一百九十四頁前言(qin yn)項目管理是房地產開發(fā)的中心環(huán)節(jié) ，項目管理已廣泛應用于各個行業(yè)(hngy)。同樣，在房地產行業(yè)(hngy)，項目管理正逐漸成為企業(yè)保障產品品質、取得經濟效益的重要手段。來自中國最大的資料庫下載共一百九十四頁建筑產品作為特殊的商品，一次性投資大、建設周期長、使用壽命長，全生命期均需維護，購房者可以說是花費了巨資，因此房產(fngchn)的品質可謂“至高無上”。房地產開發(fā)企業(yè)要想持續(xù)、長久、健康發(fā)展，必須重視建設項目整個生命周期的項目管理 ,以保證產品的品質，時刻維護自身的聲譽。 來自中國(zh

2、n u)最大的資料庫下載共一百九十四頁概述(i sh)房地產業(yè)是從事房地產開發(fā)，經營，管理，服務等行業(yè)和企業(yè)的總稱。房地產可分為(fn wi)： (1) 一級市場指被國家壟斷的土地市場，發(fā)展商從國家手中取得的土地，稱之為一級市場。 來自中國最大的資料庫下載共一百九十四頁(2) 二級市場：發(fā)展商在所取得土地上蓋起的房子，第一次出售、出租，稱之為二級市場。代理行：服務于二級市場，是發(fā)展商與購買者之間的橋梁，代理公司受理的業(yè)務量大，系統(tǒng)性強，除參與開發(fā)前期的市場調查，地塊選擇和建設規(guī)劃處，還包括樓盤建成后的廣告包裝和銷售實施，注重(zhzhng)配合，是集體行為，是主動營銷。來自(li z)中國最大

3、的資料庫下載共一百九十四頁(3) 三級市場：賣給個人后的再次轉賣、出租及抵押。中介機構：服務于三級市場，它是業(yè)主(yzh)與購買者或租賃者之間的橋梁。受理的對象分散無系統(tǒng)，僅強化銷售實施，提供大量的信息，是單槍匹馬獨立作戰(zhàn)，是被動營銷。來自(li z)中國最大的資料庫下載共一百九十四頁第一章：房地產項目管理概論(giln)共一百九十四頁什么是項目什么是項目管理開發(fā)商項目管理工作內容項目的生命周期項目資源(zyun)國際項目管理發(fā)展中國項目管理狀況項目管理知識體系來自(li z)中國最大的資料庫下載共一百九十四頁 項目(xingm)的含義對確定性對象按限定時間，費用和質量標準完成(wn chng

4、)的一次性任務。來自中國最大的資料庫下載共一百九十四頁項目(xingm)的特征項目任務和成果具有一次性；項目目標具有明確性：如工期目標，費用目標，質量(zhling)目標；項目系統(tǒng)具有整體性；項目對象具有確定性；來自中國最大的資料庫下載共一百九十四頁房地產項目(xingm)的定義房地產項目是工程建設項目的一種，是指在一定的時間，費用和質量的要求下，為形成一定生產能力或使用(shyng)功能的固定資產，而按特定的程序完成的一次性任務。來自中國最大的資料庫下載共一百九十四頁項目管理定義:項目管理是在項目活動中運用知識、技能、工具和技術，以滿足和超過(chogu)項目干系人對項目的需求和期望。項目管

5、理就是把各種資源應用于項目，以實現(xiàn)項目的目標。來自(li z)中國最大的資料庫下載共一百九十四頁開發(fā)商項目管理工作(gngzu)內容三大(sn d)階段1，前期的準備階段；2，建筑施工階段；3，經營階段來自中國最大的資料庫下載共一百九十四頁前期的準備(zhnbi)階段主要是策劃分析、辦理項目立項和規(guī)劃的相關手續(xù)，主要包括(boku)編制選址意見書、土地使用權出讓、建設用地規(guī)劃許可證、建設工程規(guī)劃許可證、審定設計方案通知書等，方可開工建設。當然，征地、拆遷工作的完成也是申請項目開工的必備條件之一。來自中國最大的資料庫下載共一百九十四頁建筑施工階段(jidun)工程建設階段，是指房地產開發(fā)項目從列

6、入年度施工計劃起，到項目施工全部完成,通過建設主管部門主持的綜合驗收(ynshu)，達到客戶可以住用程度的過程。來自中國最大的資料庫下載共一百九十四頁經營(jngyng)階段房地產經營,是開發(fā)商通過(tnggu)對所開發(fā)房地產的銷售、出租和抵押,實現(xiàn)自己預期投資收益的行為。該項工作從取得土地使用權起，一直延續(xù)到房地產交付使用。來自中國最大的資料庫下載共一百九十四頁項目(xingm)的生命周期概念階段(jidun)規(guī)劃階段實施階段結束階段 來自中國最大的資料庫下載共一百九十四頁概念(ginin)階段主要任務是根據公司(n s)的戰(zhàn)略規(guī)劃選定項目并確定項目是否可行 來自中國最大的資料庫下載共一百九

7、十四頁1根據(gnj)公司的整體戰(zhàn)略規(guī)劃選定項目（公司高、中層參與），然后，由投資規(guī)劃部或拓展部對選定項目進行初步和詳細可行性研究并制訂項目商業(yè)計劃書。2請相關專家、學者對項目進行評估與論證（確定風險等級、進行資源測算等），提出項目建議書。3通過公司決策層批準進入下一階段。本階段的工作重點是與公司決策層充分溝通并請相關專家、學者對項目進行評估與論證以確定項目的可行性。來自中國(zhn u)最大的資料庫下載共一百九十四頁規(guī)劃(guhu)階段對可行項目(xingm)作好開工前的人財物及一切軟硬件準備 來自中國最大的資料庫下載共一百九十四頁1確定項目總負責人（重點項目）。2確定項目經理。3確定項目組

8、主要成員。4確認項目的有效性（項目最終產品(chnpn)的范圍界定、實施方案、質量標準的確定、項目的資源保證、項目經費及現(xiàn)金流量的預算、項目的工作結構分解、項目政策與程序的制訂、風險評估）來自(li z)中國最大的資料庫下載共一百九十四頁5提出項目概要報告（營銷、物業(yè)等機構參與）。6通過(tnggu)公司決策層批準進入下一階段。本階段的工作重點是確定項目經理并與項目組主要成員充分溝通，使雙方思想基本達成一致，然后對項目的有效性進行論證。來自中國(zhn u)最大的資料庫下載共一百九十四頁實施(shsh)階段按計劃啟動實施(shsh)項目工作 來自中國最大的資料庫下載共一百九十四頁1建立項目組織

9、。2取得土地使用權（可以在第一、二階段）。3制訂項目計劃（專業(yè)性、可行性）。4通過項目（規(guī)劃）設計、工程招標、招標采購、監(jiān)理招標、物業(yè)招標等展開項目營銷。5通過規(guī)劃、消防、人防、水、電、氣、防蟻等部門審查（協(xié)調貫穿整個項目實施過程）。6合同(h tong)管理（質量、費用、進度、范圍、安全等控制）。來自中國(zhn u)最大的資料庫下載共一百九十四頁7項目(xingm)銷售（嚴格培訓、統(tǒng)一說法、不留后遺癥、展示開發(fā)商的文化等）。8水、電、氣、智能化、網絡、商業(yè)等進場。本階段的工作重點是明確分工、制訂計劃、狠抓廉政、陽光招標（優(yōu)秀的規(guī)劃設計院、承建商、供應商是高品質產品的保證）、搞好與政府各部門

10、之間的關系、協(xié)調各部門之間的關系及進場時間、按現(xiàn)代項目管理的技術嚴格控制質量-成本-進度、項目的銷售等。來自(li z)中國最大的資料庫下載共一百九十四頁結束(jish)階段項目(xingm)結束的有關工作 來自中國最大的資料庫下載共一百九十四頁1項目驗收（單體、消防(xiofng)、人防、環(huán)境、水電、設備等），辦理備案證。2物業(yè)公司對項目進行接管驗收。3配合物業(yè)公司交房。4項目清算。5資產清理。6文檔總結。 7對整個項目進行評估總結，為其它項目作準備。8解散項目組。來自中國(zhn u)最大的資料庫下載共一百九十四頁本階段的工作重點是辦理備案證、配合物業(yè)公司交房、對整個項目進行評估總結，為其

11、它(qt)項目作準備. 來自中國(zhn u)最大的資料庫下載共一百九十四頁項目(xingm)資源資源: 一切具有現(xiàn)實和潛在價值的東西自然資源(z rn z yun)和人造資源，內部資源和外部資源，有形資源和無形資源人力和人才(man)、材料(material)、機械(machine)、資金(money)、信息(message)、科學技術(method of S&T)及市場(market)等.項目管理作為方法和手段，也是資源。29共一百九十四頁項目管理的歷史(lsh)、現(xiàn)狀和未來在現(xiàn)在(xinzi)和未來全球化的市場競爭中項目管理是成功的關鍵！共一百九十四頁項目管理的歷史(lsh)和發(fā)展古代:

12、追溯到長城、埃及金字塔、古羅馬的供水渠近代項目管理的萌芽:工人為20世紀40年代， 曼哈頓計劃。近代項目管理的成熟: 關鍵路線(lxin)法（CPM）和計劃評審技術 (PERT） 阿波羅登月計劃 現(xiàn)代項目管理的新發(fā)展: 面向市場和競爭.項目管理的傳播和現(xiàn)代化。 注重人的因素 注重顧客 注重柔性管理 注重管理工具共一百九十四頁美國(mi u)項目管理狀況（1）IT項目管理現(xiàn)狀1994年，Standish Group 對于IT 8400個項目（投資250億美圓）的研究結果：項目實現(xiàn)其目標 16% 項目需要補救 50% 徹底(chd)失敗 34%來自中國最大的資料庫下載共一百九十四頁美國(mi u)

13、項目管理狀況（2）項目(xingm)平均預算超出90%，進度超出120%項目總數(shù)33%既超出預算又進度推遲 52.7% 的項目費用是原估算的189 %以上. 只有16.2%項目按預算和進度完成 平均時間超出量是原估算的222% - 在大公司，只有9% 的項目按預算，按進度完成來自中國最大的資料庫下載共一百九十四頁美國(mi u)項目管理狀況(3)按三個項目目標的調查調查者：Dr. Frame美國項目管理協(xié)會成員(chngyun)時間：1997調查范圍：438位項目工作人員來自中國最大的資料庫下載共一百九十四頁美國(mi u)項目管理狀況(4)最近參與的項目費用執(zhí)行情況：嚴重費用超支 17%一定

14、程度費用超支 38%完全按預算執(zhí)行 27%一定程度費用節(jié)余(jiy) 12%大量費用節(jié)余 6%來自中國最大的資料庫下載共一百九十四頁美國(mi u)項目管理狀況(5)最近參與的項目滿足預期規(guī)范程度相差甚遠者 29%完全達到(d do)規(guī)范要求 51%實際執(zhí)行超出規(guī)范要求 20%來自中國最大的資料庫下載共一百九十四頁美國(mi u)項目管理狀況(6)最近參與的項目滿足進度(jnd)要求程度嚴重拖期 35%一定程度拖期 34%按時完成 22%一定程度提前 8%大量提前 1%來自中國最大的資料庫下載共一百九十四頁項目出現(xiàn)問題(wnt)的常見原因組織方面出現(xiàn)(chxin)問題對需求缺乏管理缺乏計劃和控

15、制估算錯誤來自中國最大的資料庫下載共一百九十四頁國際(guj)項目管理組織1美國項目管理協(xié)會 PMI （Project Management Institute)創(chuàng)建：60年代，性質：國際性組織分會：245個成員：企業(yè)、高校、研究單位職能：促進國際(guj)間項目管理發(fā)展共一百九十四頁國際(guj)項目管理組織2國際項目管理協(xié)會IPMA(International Project Management Association）創(chuàng)建：1965，性質：非盈利的國際性組織成員：國家級項目管理協(xié)會職能：促進國際間項目管理發(fā)展產品和服務(fw)：研究和發(fā)展，教育與培訓，標準和資質認證共一百九十四頁國際(

16、guj)項目管理知識體系美國PMI項目管理的知識(zh shi)體系PMBOK (Project Management Body of Knowledge)九個知識領域歐洲IPMA項目管理能力基礎ICB (IPMA Competence Baseline)42個知識和實踐元素，其中核心元素28個，增加元素14個。共一百九十四頁PMBOK 項目管理知識(zh shi)體系項目過程和整體化項目管理基本概念內外環(huán)境項目核準范圍規(guī)劃范圍定義范圍核實范圍改變控制項目范圍管理 項目質量管理質量規(guī)劃質量保證質量控制質量風險管理風險鑒別風險估量風險對策風險控制項目時間管理活動定義活動排序活動時間估算進度計劃進

17、度控制項目人力資源管理組織規(guī)劃人員招聘隊伍組織項目采購管理采購規(guī)劃詢價與招標資源選擇合同管理合同終結項目費用管理資源規(guī)劃費用估算費用預算費用控制項目溝通管理溝通規(guī)劃住處傳輸進度報告驗收報告項目交接管理項目目標再評估接收人員培訓機構改組經營流程改造共一百九十四頁主要的一般管理(gunl)技能金融和會計、銷售(xioshu)和市場、研究和開發(fā)、制造和發(fā)售；戰(zhàn)略規(guī)劃、戰(zhàn)術規(guī)劃和實施規(guī)劃；組織結構、組織行為、人事管理、補償、福利和職業(yè)培養(yǎng)；通過激勵、授權、監(jiān)督、團隊建設、沖突管理和其他技術來處理各種工作關系；通過個人時間管理、壓力管理和其他技術來進行自我管理。來自中國最大的資料庫下載共一百九十四頁項目

18、管理(gunl)與其他管理(gunl)學科的關系一般管理知識(zh shi)和實踐.項目管理知識體系一般公認的項目管理知識和做法應用領域知識和實踐此圖表示學科領域之間關系的概念,搭接的范圍并非按比例的.來自中國最大的資料庫下載共一百九十四頁國際項目管理專業(yè)資格(z g)認證PMI 項目管理專業(yè)人員資格(z g)認證Project Management Professional -PMP IPMA 四級證書認證Certificated Program Director- CPD 工程主任認證 總經理級Certificated Project Manager-CPM 項目經理認證Registere

19、d Project Management Professional-PMP 注冊項目管理工程師Project Management Fachmann- PMF 項目管理技術員來自中國最大的資料庫下載共一百九十四頁ISO 10006第一版頒布(bnb)時間:1997-12-15文件名稱:Quality management - Guidelines to quality in project management共一百九十四頁中國(zhn u)項目管理歷史和發(fā)展80年代在云南魯布格水電站項目首次引入項目管理；90年代末國家經貿委和外專局與中科院開始項目管理知識推廣；2001開始建立中國項目管理知

20、識體系(tx)和資格認證標準工作。來自中國最大的資料庫下載共一百九十四頁面臨(minlng)加入WTO挑戰(zhàn)的中國企業(yè)中國在今年加入WTO已無大障礙；中國將參加全球化的公平的商業(yè)市場競爭；中國市場將失去高關稅的保護；市場競爭的激烈殘酷，適應期1-3年；中國項目管理事業(yè)的發(fā)展是企業(yè)發(fā)展、民族(mnz)強盛的重要因素。來自中國最大的資料庫下載共一百九十四頁第二章： 房地產項目(xingm)的組織系統(tǒng)共一百九十四頁開發(fā)商的管理模式房地產項目的分標房地產項目的管理(gunl)組織來自(li z)中國最大的資料庫下載共一百九十四頁開發(fā)商的管理模式 現(xiàn)行的房地產項目管理模式(msh)主要可分為：部門制公司制

21、事業(yè)部制專業(yè)管理制來自(li z)中國最大的資料庫下載共一百九十四頁部門(bmn)制項目管理模式 根據管理學中組織結構的分類，按照項目開發(fā)流程，一般設置開發(fā)、工程、財務、設備材料、銷售、辦公室等部門。從房地產項目的生命周期分析(fnx)，開發(fā)部主要是負責項目前期的立項、審批、規(guī)劃、征地、拆遷等工作。工程和造價部在項目的中期，負責施工建設階段的管理工作。銷售部在項目的后期負責房地產的經營、銷售工作；財務部的主要工作在項目中后期，負責資金的收支及財務核算、分析(fnx)工作；辦公室負責文秘、統(tǒng)計等后勤工作。來自中國最大的資料庫下載共一百九十四頁公司制項目管理模式(msh)公司制項目管理，多從事單一

22、項目的運作。土地的前期開發(fā)工作一般由綜合開發(fā)企業(yè)（通常也是投資的一方）完成，項目公司的主要職能為工程建設、配套和銷售。樓盤(lu pn)基本銷售完畢后，項目公司或承接新的項目，或清盤，或轉為物業(yè)公司。來自中國最大的資料庫下載共一百九十四頁事業(yè)部制項目管理模式(msh)事業(yè)部制項目(xingm)管理是企業(yè)根據項目(xingm)開發(fā)情況，設立若干個事業(yè)部。事業(yè)部擁有獨立運作項目(xingm)的權力，從策劃定位直至銷售均可自主進行，也可對外委托。事業(yè)部實行獨立核算，對項目(xingm)的經營效益負責。來自中國最大的資料庫下載共一百九十四頁專業(yè)管理公司項目(xingm)制模式專業(yè)管理公司項目制其基本運

23、作方式是在完成(wn chng)項目的前期開發(fā)（土地受讓、立項、規(guī)劃許可等）和策劃定位、建筑設計工作以后，即可以合同形式，委托專業(yè)管理公司承擔自開始營造至交鑰匙的一應事宜，體現(xiàn)出社會化分工的現(xiàn)代特征。來自中國最大的資料庫下載共一百九十四頁房地產項目(xingm)的分標分標：是任務(rn wu)指按照一定的規(guī)則方式，將整個項目和工作分解為若干個包，其目的是便于項目承包。來自中國最大的資料庫下載共一百九十四頁分標的(bio de)重要性通過分標和任務的委托，可以保證項目總目標的順利實現(xiàn)。通過分標可以明確地，靈活地對項目目標實現(xiàn)(shxin)控制。通過分標可以分清項目的主次重點工程，處理好重點工程的

24、建設問題。來自中國最大的資料庫下載共一百九十四頁分標的(bio de)方式分階段分專業(yè)的項目平行分標方式，即業(yè)主將勘測，設計，設備供應，土建，安裝，監(jiān)理，裝飾等項目任務分別委托給不同的承包商，這種分標方式，在我國的房地產項目實施(shsh)過程中長期被采用；總承包（統(tǒng)包），即設計-建造-交鑰匙項目，由一個承包商來承包所有房地產項目的工作。來自中國最大的資料庫下載共一百九十四頁房地產項目的管理(gunl)組織項目經理部是項目管理的工作(gngzu)班子。來自中國最大的資料庫下載共一百九十四頁項目(xingm)經理部來自(li z)中國最大的資料庫下載共一百九十四頁項目(xingm)經理部項目經理

25、部的作用1，負責項目全過程的管理工作，是企業(yè)在該項目的管理層，同時對作業(yè)層有管理與服務的雙重職能；2，為項目經理的決策提供信息依據(yj)，當好參謀，同時執(zhí)行項目經理的決策意圖；來自中國最大的資料庫下載共一百九十四頁3，項目經理部不但要完成項目管理和專業(yè)管理任務，同時要協(xié)調各個部門之間，管理人員之間的關系，發(fā)揮每個人的崗位作用；4，是代表企業(yè)履行合同的主體，向最終(zu zhn)建筑產品和業(yè)主負責；來自(li z)中國最大的資料庫下載共一百九十四頁項目經理部的運作：1，選擇合適的成員，形成一個(y )完整的工作群體；2，使各個成員了解項目經理部的目標和任務；3，明確項目經理部各個部門及其成員的

26、職責和權力；4，組織各成員開始執(zhí)行執(zhí)行各自的任務，開始推進工作。來自(li z)中國最大的資料庫下載共一百九十四頁項目經理（1） 1.項目經理的地位(dwi)： 項目委托人的代表， 項目全過程管理的核心， 項目班子的領導者， 項目有關各方協(xié)調配合的橋梁和紐帶。來自中國(zhn u)最大的資料庫下載共一百九十四頁 項目經理的職責(zhz)（2）1)保證項目業(yè)主和其它各有關方面滿意2指導和控制項目的日常工作3)要善于(shny)應變4)如實反映情況5)及時收回和支付所有應當收進和支付的款項來自中國最大的資料庫下載共一百九十四頁項目經理的權限(qunxin)和選聘（3） 項目經理要履行其職責，必須要

27、有足夠的權限。 選人要慎重，用人要信任?！耙扇瞬挥?，用人不疑”。 項目經理可從外部招聘(zhopn)，也可內部挑選?！鞍l(fā)現(xiàn)人才的方法是找那些最忙的人?！眮碜灾袊畲蟮馁Y料庫下載共一百九十四頁項目經理的基本(jbn)工作（4）1，規(guī)劃(guhu)項目管理目標；2，制定職工行為準則；3，選用人才；來自中國最大的資料庫下載共一百九十四頁項目經理的經常性工作(gngzu)（5）1，決策；2，深入實際，調查研究；3，學習(xux)；4，落實合同；來自中國最大的資料庫下載共一百九十四頁項目(xingm)班子 項目班子共同點：1.職責(zhz)是對項目進行規(guī)劃、組織、指揮、控制和協(xié)調。2.項目班子一般都是臨

28、時性組織，3.項目班子一定要以一定的結構形式組織起來。來自中國最大的資料庫下載共一百九十四頁項目(xingm)團隊項目經理應該：1、尊重和關懷所有員工2、讓每一位成員明確(mngqu)理解他的工作職責及工作準則3、員工既是單個成員，又是團隊整體，要與他們進行良好的交流4、為個體成員和團隊樹立起明確的目標5、對團隊工作及為團隊建設付出的努力適當進行獎勵6、表現(xiàn)出對團隊的忠誠來自中國最大的資料庫下載共一百九十四頁 營造(yngzo)班子激勵機制 激勵(jl)理論馬斯洛(Maslow)層次需求論：一種需求滿足之后，新的需求又會出現(xiàn)。荷茲伯格(Herzberg)雙因素論體能因素：使人滿足帶來積極因素成

29、就、承認、興趣、責任、提拔保健因素：減少不滿和消極因素工作條件、薪水、上級關系、公司制度、考勤等來自中國最大的資料庫下載共一百九十四頁 獎勵基金 推薦表現(xiàn)突出的班子成員，請原單位的領導給予(jy)獎勵和表彰。 對表現(xiàn)好的成員指派使他們滿意的工作 在安排任務進度時照顧表現(xiàn)突出的成員， 把新購置的電腦、電話分配給工作表現(xiàn)好的成員 給有才能、有成績的班子成員提供在眾人面前或上級領導面前亮相的機會 在決策之前征求有能力、有主見，對項目有熱情、有責任心的成員意見，以示對他們的器重和賞識激勵(jl)措施來自中國最大的資料庫下載共一百九十四頁有成效(chngxio)項目團隊的特點對項目目標的清晰理解對每位成

30、員角色和職責的明確期望(qwng)目標導向高度的合作互助高度信任來自中國最大的資料庫下載共一百九十四頁提高效率胡蘿卜加大棒不明智第一時間就把事情辦好（交流誤解普遍存在于項目之中）設定現(xiàn)實目標（問題：計劃制定與項目經理被任命之前(zhqin)）選用技術水平高的人員（請專家顧問的開支比起生手長時間工作的開支要少的多）來自(li z)中國最大的資料庫下載共一百九十四頁有效地管理(gunl)時間1、每個周末，找出幾個（2-5個）下周要完成的目標。2、每天結束時，列出第2天要做的事情。3、早晨的第一件事是看一下，并且整天都要看這個表。4、控制干擾，不要讓電話、郵件或隨意來訪者打擾你的工作。5、學會說“不

31、”。6、有效利用時間（零碎時間）7、盡量一次性處理大部分時間8、周末，如果你完成了全部目標，就獎賞(jingshng)你自己。來自中國最大的資料庫下載共一百九十四頁項目會議(huy)的類型情況(qngkung)評審會議解決問題會議技術設計評審會議來自中國最大的資料庫下載共一百九十四頁項目情況(qngkung)評審會議日程項目情況評審團隊會議議程8：00AM 自上次會議以來的成績硬件 張強軟件 李麗文件 劉偉8：30 成本、進度計劃和工作范圍 王磊 進展情況 趨勢 預測 預測 差異8：45 必要(byo)的糾正措施 相關人員9：15 改進的機會 所有人員9：30 討論 所有人員9：50 行動細目

32、分配 所有人員10：00 劉霞 休會來自中國最大的資料庫下載共一百九十四頁項目團隊的績效(j xio)評估書項目任務的執(zhí)行結果(ji gu)如何擴展他的知識需要進一步提高的地方來自中國最大的資料庫下載共一百九十四頁項目(xingm)后的評估團隊會議1、技術績效工作范圍質量管理變更2、成本績效3、進度(jnd)計劃績效4、項目計劃與控制5、客戶聯(lián)系6、團隊7、交流8、識別問題與解決問題9、對未來項目的建議來自中國最大的資料庫下載共一百九十四頁項目(xingm)后客戶評價調查 表請完成這張簡短的調查表，幫助我們評估(pn )和改善項目管理績效。如需更多的空間回答，請另附幾頁。項目名稱： 低 滿意度

33、 高1、工作范圍的完成 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10評價2、工作質量 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10評價3、進度計劃績效 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10評價4、預算績效 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10評價5、交流 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10評價6、客戶聯(lián)系 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10評價7、總體績效 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10評價你意識到實際收獲了什么或是預期項目結果有收益？A、數(shù)量收益B、質量收益我們如何在未來的項目中改善我們的工作？請寫下你的有關建議來自中國最大的資料庫下載共一百九十四頁問題(wnt)一：如

34、果(rgu)你是一個房地產項目建設的業(yè)主，你如何進行房地產項目組織系統(tǒng)的設計？來自中國最大的資料庫下載共一百九十四頁問題(wnt)二：結合實際工程，來說明房地產項目(xingm)中主要部門及其工作要點？來自中國最大的資料庫下載共一百九十四頁問題(wnt)三：您認為(rnwi)一個合格的項目經理應該具備哪些條件？來自中國最大的資料庫下載共一百九十四頁第三章： 房地產項目(xingm)的前期策劃共一百九十四頁房地產項目的前期(qinq)策劃1，房地產項目構思；2，房地產項目市場調查(dio ch)；3，房地產項目策劃；4，房地產項目可行性分析；5，房地產項目風險預測和控制分析；來自中國最大的資料庫

35、下載共一百九十四頁房地產項目(xingm)構思一，地域性1，考慮開發(fā)項目區(qū)域經濟狀況，自然狀況，市場狀況；2，考慮開發(fā)項目周圍(zhuwi)市場情況；3，考慮開發(fā)項目所在地的地理區(qū)位，街區(qū)區(qū)位等；來自中國最大的資料庫下載共一百九十四頁二，前瞻性1，項目的可行性研究階段，預見幾年后的市場情況；2，投資分析與決策階段，要預知未來開發(fā)的成本，售價，資金流量(liling)的走向；3，規(guī)劃設計階段，要在項目規(guī)劃，戶型設計，建筑立面等方面預測未來的發(fā)展趨勢；4，營銷推廣階段，要準確預測未來市場的變化趨勢，為銷售定價，樓盤包裝，廣告發(fā)布等方面奠定基礎。來自(li z)中國最大的資料庫下載共一百九十四頁三，

36、市場性1，以市場需求為導向(do xin)：顧客需要什么樣的房子，我們就造什么樣的房子；2，房地產市場變了，房地產項目構思的思路，定位方式也要變；3，在現(xiàn)有的基礎上，造就市場，創(chuàng)造市場。來自中國(zhn u)最大的資料庫下載共一百九十四頁四，創(chuàng)新性構思要有新意，要有獨創(chuàng)性。概念(ginin)要新，主題要新。來自中國(zhn u)最大的資料庫下載共一百九十四頁五，可操作性1，在實際市場環(huán)境中，項目具有市場條件的可操作性；2，在具體實施上有可操作的方法；3，構思的方案要易于操作，容易實施，避免(bmin)脫離市場的客觀需求或超出了開發(fā)商的負擔能力和實施能力，成為“紙上談兵”來自中國(zhn u)最

37、大的資料庫下載共一百九十四頁六，多樣性在房地產項目中，開發(fā)的方案是多種多樣的，我們要對多種方案進行權衡比較(bjio)，揚長避短，選擇最科學，最合理，最具操作性的一種。來自中國(zhn u)最大的資料庫下載共一百九十四頁房地產項目市場(shchng)調查市場調查的內容：1，宏觀環(huán)境：政治法律(fl)，經濟科技，文化風俗等；2，中觀環(huán)境：所在城市的建設與規(guī)劃，房地產企業(yè)情況，房地產總供應量與總需求量等情況；3，微觀環(huán)境：競爭對手的情況調查，消費者的需求狀況。來自中國最大的資料庫下載共一百九十四頁市場調查的類型1，探測性調查：發(fā)現(xiàn)問題和提出問題；2，描述性調查：對具體的問題作如實反映；3，因果性調

38、查：在描述性調查上的進一步研究分析問題的前因后果，找出因果關系；4，預測性調查：通過收集(shuj)，分析，研究現(xiàn)有的資料，估計在未來的一定時期內房地產市場的各種類型物業(yè)需求量和變化趨勢。來自中國(zhn u)最大的資料庫下載共一百九十四頁房地產市場(shchng)調查的方法1，訪問法：面談調查，電話調查，通信調查；2，觀察法3，實驗法來自(li z)中國最大的資料庫下載共一百九十四頁市場調查的步驟：1，準備(zhnbi)階段：確定市場調查的目的和內容；擬訂詳細，周密的調查計劃，確定調查的對象，方法；根據調查作業(yè)的需要，選擇具有一定素質和專業(yè)知識的調查人員；2，實施階段：收集相關資料；設計調查

39、問卷；現(xiàn)場實地調查；3，資料處理階段：編輯整理信息資料；撰寫市場調查報告；在調查過程結束后，對所有的信息進行歸檔儲存。來自(li z)中國最大的資料庫下載共一百九十四頁房地產項目(xingm)策劃策劃的內容(nirng)：1，房地產項目的選址；2，市場調查分析；3，項目的市場定位；4，項目的規(guī)劃設計；5，房地產項目的營銷策略；6，房地產項目物業(yè)管理的前期介入；來自中國最大的資料庫下載共一百九十四頁房地產項目(xingm)可行性研究可行性研究是指在投資決策前，對與項目有關的市場 、資源、 工程技術 、經濟、社會等方面問題進行全面的分析、論證和評價，從而判斷項目在技術上是否可行，在經濟上是否合理，

40、并對多個方案進行優(yōu)選的科學(kxu)方法。來自中國最大的資料庫下載共一百九十四頁其作用表現(xiàn)為：1，可行性研究是投資決策的重要依據。2，可行性研究是項目審批的依據。房地產項目要經過政府相關職能部門立項(l xin)、審批，而立項審批的依據之一就是可行性研究報告。3，可行性研究是項目資金籌措的依據。來自(li z)中國最大的資料庫下載共一百九十四頁4，可行性研究是編制(binzh)設計任務書的依據。5，可行性研究是開發(fā)商與項目參與各方簽訂合同的依據。來自(li z)中國最大的資料庫下載共一百九十四頁可行性研究(Feasibility Study)對任何可接受的建議書，都應該設立一個小組承擔可行性研

41、究，并盡量產生方案（Scenarios)。產生的方案和該研究所要闡述的全部目標，應該被用來準備一份功能說明書（Functional Specification)，把一項建議的范圍、目標、財務和時間約束講清楚，并且闡述技術和經濟可行性問題。一份職能說明書闡述需要作什么(shn me)和操作時有什么(shn me)約束，確保至少有一種另人滿意的操作 方法。 來自(li z)中國最大的資料庫下載共一百九十四頁可行性研究要素(yo s)1）技術可行性；2）組織體制可行性;3）財務(ciw)可行性；4）經濟可行性;5）生態(tài)和社會可行性;6)風險和不確定性。來自中國最大的資料庫下載共一百九十四頁評估(pn

42、 )一項方案的可行性需要注意財務和技術因素-“硬”的可以計量的方面,也要注重其他“軟”的因素.軟性系統(tǒng)分析(Soft Systems Analysis,簡稱SSA)是對數(shù)量和事實的“硬”信息之外的信息進行處理的一種方法.SSA可以在一項研究的初期用來識別任何評估需要考慮的交互作用.SSA所使用一種有用的特殊方法是豐富圖畫分析法(RICH Picture Analysis),這是對一種形式(xngsh)展開的完整分析:它識別問題領域、結構、過程及政治、心理和社會因素。來自中國最大的資料庫下載共一百九十四頁技術(jsh)可行性評價技術是否成熟；-有利部件分析法（Feature Analysis)是

43、對用于共同目的的各種產品信息進行(jnxng)收集和整理的一種方法。有利部件（ Feature）是項目要求背景中重要的組成成分，包括一批設備、系統(tǒng)或其他重要成份。分析步驟：1、識別有利部件并賦予權數(shù)；2、計算優(yōu)點值（Figure of Merit 簡稱FOM);3、比較FOM最高者一般應作為首選產品。來自中國最大的資料庫下載共一百九十四頁財務(ciw)可行性對一個特定的項目進行資源投資是否值得？如何獲得(hud)值得的回報？如果投資資源有幾種備選的機會，那一種會帶來最佳回報？來自中國最大的資料庫下載共一百九十四頁成本(chngbn)收益分析成本收益分析：該項目計劃中的生命期識別、詳述和評估建議

44、的成本，包括采購、建設、保養(yǎng)、維修、運行成本、退役；在其設計中的生命周期內，識別、詳述和評估建議的收益。無形成本收益分析：某些成本和收益不易于轉化成財務術語。 一次成本收益分析不僅(bjn)考慮潛在項目的財務可行性，而且需要考慮無形成本和收益。來自中國最大的資料庫下載共一百九十四頁相關概念(ginin)和信息1資本成本Capital Cost包括：對一項資產的基本收購價格；在安裝和使用一項使用資產時以及把它投入正常工作狀態(tài)使招致的任何額外成本。收入成本Revenue Cost:在一個項目中不是為了收購或增加資產而招致的任何成本。收入成本是作為日常經營部分而在一個持續(xù)基礎上發(fā)生(fshng)的，

45、這些需要包括計劃中的維護和修理成本，替換磨損部件以及類似的成本。來自中國最大的資料庫下載共一百九十四頁相關概念(ginin)和信息2管理費包括：行政費用，如租金和費用、職員薪金、主要的和其他的服務、保險、文具等等；普通管理人員的薪水和費用；行政機構、機器和家具上的折舊。融資成本：財務資源的使用本身所花費(hufi)的金錢。它們通常是對項目投入資金的顯著收支平衡必須支付的利息，除非項目收益把這些余額還清。 為判斷項目建議在經濟上是否可行，可用融資成本百分比費用與項目贏利能力的計算值相比較。來自中國最大的資料庫下載共一百九十四頁相關概念(ginin)和信息3報酬率Rate of Return項目建

46、議的報酬率應大于資金在目前使用中所賺得的報酬率。融資成本率取下列最高的成本率：對借來的資金所要支付的利息；如果投在其他具有最佳優(yōu)勢的地方，該資金所獲得的利率；企業(yè)當前投資匯報率。 如果一個建議的評估顯示潛在的報酬率超過(chogu)了所選擇的融資成本率，從財務角度看，其可行性不會有什么疑問。來自中國最大的資料庫下載共一百九十四頁生態(tài)(shngti)和社會因素生態(tài)方面：一個組織的現(xiàn)在和潛在客戶寧愿購買對環(huán)境無害的產品而不是有害產品，或者從股東或雇員的角度看，健康和安全法規(guī)也強制人們考慮生態(tài)問題。社會因素(yn s)：項目、過程或產品對就業(yè)、工人和公眾健康、安全、民族文化、倫理道德的影響。來自中國

47、最大的資料庫下載共一百九十四頁高風險建議書如果新奇要素在一個項目中占優(yōu)勢，潛在的成本變化應該被看作一種風險。包含了研究、開發(fā)或不成熟技術的建議書比諸如土木建設工程這樣成熟的領域有更高的風險。存在三方面的風險：1、規(guī)模；2、技術的成熟；3、結構(jigu)的復雜性。項目越大，風險也越大。規(guī)模的增長往往意味著復雜性的增加，包括行政管理參與者之間的等等復雜性。來自(li z)中國最大的資料庫下載共一百九十四頁可行性研究工作(gngzu)程序共一百九十四頁可行性研究報告(bogo)的內容：1）實施要點；2）項目背景(bijng)和歷史；3）市場和生產能力；4）原材料投入；5）項目的設計；6）項目投產后

48、的組織結構和管理費；7）人力；8）項目執(zhí)行；9）財務和經濟評價。來自中國最大的資料庫下載共一百九十四頁國家計委：工業(yè)(gngy)項目可行性研究報告1、總論(zn ln)2、需求預測和擬建規(guī)模3、資源、原材料、燃料及公用設施情況4、設計方案5、建廠條件與廠址方案6、環(huán)境保護7、企業(yè)組織、勞動定員和人員培訓8、實施進度建議9、投資估算和資金籌措10、社會及經濟效果評價來自中國最大的資料庫下載共一百九十四頁項目(xingm)選定 1. 機會研究(ynji): 進行具體可行性研究前 的預備性調查研究。 2. 項目選定 社會的某種需要可以通過多種不同的項目來滿足。 個人和組織可能會同時識別出多個項目，

49、需對這些項目設想進行篩選項目選定。來自中國最大的資料庫下載共一百九十四頁決策者的思考(sko)來自中國(zhn u)最大的資料庫下載共一百九十四頁規(guī)劃過程(guchng)各子過程(guchng)及其相互之間的聯(lián)系項目規(guī)劃過程依賴性的過程（必要時反復進行）活動排列活動時間估計費用估算活動定義資源規(guī)劃范圍規(guī)劃項目分解制定進度計劃費用計劃項目規(guī)劃質量規(guī)劃組織規(guī)劃應對措施風險量化風險識別交流溝通規(guī)劃詢價規(guī)劃采購規(guī)劃人員招收初始過程控制過程到執(zhí)行過程輔助過程來自中國(zhn u)最大的資料庫下載共一百九十四頁項目計劃執(zhí)行保 證 性 過 程信息分發(fā)團隊建設詢價和招標資源選擇合同管理質量保證范圍核實執(zhí)行(z

50、hxng)過程控制(kngzh)過程計劃過程控制過程來自中國最大的資料庫下載共一百九十四頁控制(kngzh)過程進展報告整體控制保 證 性 過 程范圍變更控制進度控制成本控制質量控制風險控制計劃過程收尾過程執(zhí)行過程來自中國(zhn u)最大的資料庫下載共一百九十四頁結 過程(guchng)范圍(fnwi)核實 行政收尾合同收尾控制過程來自中國最大的資料庫下載共一百九十四頁第四章項目整體(zhngt)管理項目計劃(jhu)制定1、輸入其他計劃編制的輸出歷史信息組織方針約束條件假定2、工具和技術項目計劃編制的方法項目干系人的技能和知識項目管理信息系統(tǒng)3、輸出項目計劃詳細依據來自中國最大的資料庫下載

51、共一百九十四頁組織(zzh)方針 任何與項目有關的組織都有正式或非正式的方針，這些方針的影響應當予以考慮。一般予以考慮的組織方針包括，但不限于：質量管理過程審計，不斷改進的目標。人事管理雇傭和解雇的指導方針、雇員表現(xiàn)評審。財務(ciw)控制報告時間、規(guī)定的花費和支出審查、會計準則、標準合同條款。來自中國最大的資料庫下載共一百九十四頁項目(xingm)計劃1 項目計劃是一份(y fn)經過批準的正式文件，用來管理和控制項目執(zhí)行。它應當按溝通管理計劃中所定義的方式進行分發(fā)。應該明確區(qū)分項目計劃和項目執(zhí)行情況基準計劃。項目計劃是一個文件或文件集，隨著有關項目信息的獲得而不斷改變。而項目執(zhí)行情況測量基

52、準計劃表示一種管理控制，它通常僅間歇地變化，通常僅為響應批準的范圍變更而變化。來自中國最大的資料庫下載共一百九十四頁項目(xingm)計劃2項目計劃通常包括如下內容：項目章程項目管理方法和策略描述(mio sh)范圍說明執(zhí)行控制工作分解結構的人費用估算、計劃開始時間和職責進度和成本執(zhí)行情況測量基準計劃主要里程碑和每個目標的實現(xiàn)日期關鍵的或所需人員主要風險，包括約束條件和假定，以及各自計劃的應對措施。輔助管理計劃未解決事宜和未定的決策組織結構圖來自中國最大的資料庫下載共一百九十四頁項目(xingm)章程項目章程是正式確認項目存在的文檔，它應該直接或參見其它文件以包括以下(yxi)文件：項目要滿足

53、的商業(yè)需求.產品或服務描述.項目章程應當由項目以外的負責人發(fā)布，其地位根據項目的需要而定。項目章程授權項目經理為項目活動使用組織資源的權利。當項目在合同環(huán)境下執(zhí)行時，所簽定的合同常被作為賣方的項目章程。來自中國最大的資料庫下載共一百九十四頁項目(xingm)計劃實施1、輸入項目計劃詳細(xingx)依據組織的方針糾正措施2、工具和技術一般管理技術產品所需的技能和知識工作授權體系執(zhí)行情況檢查例會項目管理信息系統(tǒng)組織程序2、輸出工作結果變更申請來自中國最大的資料庫下載共一百九十四頁項目計劃實施的工具(gngj)和技術11、一般管理技術。諸如領導 、溝通和談判等一般管理技術對有效的項目計劃實施來說是

54、必不可少的。2、產品所需的技能和知識。3、工作授權體系。工作授權體系是批準項目工作的一個(y )正式程序，用來確保按著恰當?shù)臅r間、合適的順序完成工作。典型的授權形式是開始某具體活動或工作包的書面授權。授權體系的設計應使得提供的控制與控制成本相平衡。例如，對許多小型項目，采用口頭授權更為合適。來自中國最大的資料庫下載共一百九十四頁項目計劃(jhu)實施的工具和技術24、執(zhí)行狀況檢查例會。執(zhí)行狀況檢查例會應定期按計劃進行，以交流(jioli)項目的信息。對大多數(shù)項目而言，執(zhí)行狀況檢查理會有不同的頻率和層次。5、項目管理信息系統(tǒng)。6、組織程序。項目涉及的所有組織在項目實施期間都有正式或者非正式的有用

55、程序。來自中國最大的資料庫下載共一百九十四頁項目計劃(jhu)實施的工具和技術24、執(zhí)行狀況檢查例會(lhu)。執(zhí)行狀況檢查例會(lhu)應定期按計劃進行，以交流項目的信息。對大多數(shù)項目而言，執(zhí)行狀況檢查理會有不同的頻率和層次。5、項目管理信息系統(tǒng)。6、組織程序。項目涉及的所有組織在項目實施期間都有正式或者非正式的有用程序。來自中國最大的資料庫下載共一百九十四頁整體(zhngt)變更控制過程1、輸入(shr)項目計劃執(zhí)行情況報告變更申請2、工具和技術變更控制系統(tǒng)性能管理執(zhí)行情況測量補充計劃編制項目管理信息系統(tǒng)3、輸出項目計劃更新糾正措施教訓來自中國最大的資料庫下載共一百九十四頁項目計劃(jhu

56、)實施的工具和技術24、執(zhí)行狀況檢查例會。執(zhí)行狀況檢查例會應定期按計劃進行，以交流項目的信息。對大多數(shù)項目而言，執(zhí)行狀況檢查理會有不同的頻率和層次。5、項目管理信息系統(tǒng)。6、組織程序。項目涉及(shj)的所有組織在項目實施期間都有正式或者非正式的有用程序。來自中國最大的資料庫下載共一百九十四頁整體(zhngt)變更控制過程1、輸入項目(xingm)計劃執(zhí)行情況報告變更申請2、工具和技術變更控制系統(tǒng)性能管理執(zhí)行情況測量補充計劃編制項目管理信息系統(tǒng)3、輸出項目計劃更新糾正措施教訓來自中國最大的資料庫下載共一百九十四頁整體變更(bingng)控制 整體變更控制所關心的是：對保證能夠產生利益的變更因素

57、施加影響；確定變更是否已經發(fā)生；當變更發(fā)生時對實際變更進行管理。 整體變更控制要求：維護執(zhí)行情況測量基準計劃的完整性所有批準的變更應該反映在項目計劃中，但只有項目范圍變更將影響到執(zhí)行情況測量基準計劃。確保產品范圍的變更反映在項目范圍定義中。下圖描述了知識領域間的變更協(xié)調，例如一個(y )建議的進度變更通常將影響到項目成本、風險、質量和人員配置。來自中國最大的資料庫下載共一百九十四頁項目計劃實施(shsh)的工具和技術24、執(zhí)行狀況檢查例會。執(zhí)行狀況檢查例會應定期按計劃進行，以交流(jioli)項目的信息。對大多數(shù)項目而言，執(zhí)行狀況檢查理會有不同的頻率和層次。5、項目管理信息系統(tǒng)。6、組織程序。

58、項目涉及的所有組織在項目實施期間都有正式或者非正式的有用程序。來自中國最大的資料庫下載共一百九十四頁整體(zhngt)變更控制過程1、輸入項目計劃執(zhí)行情況報告變更(bingng)申請2、工具和技術變更控制系統(tǒng)性能管理執(zhí)行情況測量補充計劃編制項目管理信息系統(tǒng)3、輸出項目計劃更新糾正措施教訓來自中國最大的資料庫下載共一百九十四頁整體(zhngt)變更控制 整體變更控制所關心的是：對保證能夠產生利益的變更因素施加影響；確定變更是否已經發(fā)生；當變更發(fā)生時對實際變更進行管理。 整體變更控制要求：維護執(zhí)行情況測量基準計劃的完整性所有批準的變更應該反映在項目計劃中，但只有項目范圍(fnwi)變更將影響到執(zhí)行

59、情況測量基準計劃。確保產品范圍的變更反映在項目范圍定義中。下圖描述了知識領域間的變更協(xié)調，例如一個建議的進度變更通常將影響到項目成本、風險、質量和人員配置。來自中國最大的資料庫下載共一百九十四頁協(xié)調涉及(shj)整個項目的變更執(zhí)行(zhxng)情況報告整體變更控制輔助變更控制范圍變更控制進度變更控制費用變更控制質量控制風險變更控制合同管理來自中國最大的資料庫下載共一百九十四頁變更(bingng)控制系統(tǒng)變更控制系統(tǒng)是一系列正式的、文檔式的程序，它定義了正式的項目文檔變更的步驟(bzhu)。變更控制系統(tǒng)包括文檔工作、跟蹤系統(tǒng)和用于授權變更的批準層次。許多變更控制系統(tǒng)包含變更控制委員會（CCB），

60、負責批準或否決項目變更請求。變更控制委員會的權利和責任需要明確定義，并應征求主要項目干系人的同意。對于大型、復雜的項目，可能會有多個不同職能的變更控制委員會。變更控制系統(tǒng)應該包括某些程序，用來處理無須審查而批準的變更。例如，緊急原因，典型的變更控制系統(tǒng)會允許對某些確定類型變更的“自動”確認，這些變更事后仍需進行文檔整理并歸檔，以保證不在后續(xù)的項目管理中引起麻煩。來自中國最大的資料庫下載共一百九十四頁第四章： 房地產項目(xingm)的控制系統(tǒng)共一百九十四頁房地產項目控制系統(tǒng)概述房地產項目的進度控制房地產項目的成本控制房地產項目的質量(zhling)控制房地產項目的合同控制房地產項目安全與環(huán)境保