房地產(chǎn)企業(yè)破產(chǎn)制度的完善(共8頁)

1、 房地產(chǎn)企業(yè)破產(chǎn)制度(zhd)的完善從購房人權(quán)益保障(bozhng)視角來看 人民(rnmn)論壇 （2013年第17期）劉天利【摘要】伴隨政府宏觀調(diào)控政策的加緊實(shí)施，大批中小型房地產(chǎn)企業(yè)相繼陷入困境。基于今日中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的宏觀背景，文章以中小型房地產(chǎn)企業(yè)破產(chǎn)問題作為主線，從保障消費(fèi)者根本權(quán)益的視角出發(fā)，深入研究了我國(guó)現(xiàn)行房地產(chǎn)企業(yè)破產(chǎn)制度在保障消費(fèi)者權(quán)益方面的內(nèi)在缺陷，在此基礎(chǔ)上，提出了針對(duì)性的政策建議?！娟P(guān)鍵詞】購房人權(quán)益房地產(chǎn)企業(yè)破產(chǎn)制度缺陷政策建議最近兩年，中國(guó)房產(chǎn)市場(chǎng)遭逢前所未有的嚴(yán)厲宏觀調(diào)控政策考驗(yàn)。力避房地產(chǎn)泡沫繼續(xù)發(fā)酵，政府對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的調(diào)控政策逐步收緊，中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)新一輪

2、宏觀調(diào)控的大幕已然開啟。伴隨中國(guó)經(jīng)濟(jì)高速發(fā)展，連續(xù)多年瘋狂擴(kuò)張的房地產(chǎn)市場(chǎng)，即將揮別其“鍍金時(shí)代”，進(jìn)入所謂的“白銀時(shí)代”。據(jù)專家釋義，“白銀時(shí)代”是經(jīng)濟(jì)發(fā)展放緩，生產(chǎn)與消費(fèi)漸趨理性的時(shí)代。這一時(shí)代的典型特征就是：競(jìng)爭(zhēng)加劇，利潤(rùn)微薄，即有些學(xué)者口中的“微利時(shí)代”。對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)商而言，資金是注入企業(yè)的“血液”，是其有機(jī)體生存發(fā)展的關(guān)鍵。資金鏈，作為維系企業(yè)正常生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)運(yùn)轉(zhuǎn)所需要的基本循環(huán)資金鏈條，意義重大。許多著名企業(yè)都是為資金鏈斷裂所累，三九藥業(yè)、巨人集團(tuán)便在此列。對(duì)于資本密集型產(chǎn)業(yè)的代表房地產(chǎn)開發(fā)，資金鏈的暢通更為重要。要保障其資金鏈的安全，除了必須做到保證主鏈的資金充足之外，還需要具備相當(dāng)

3、的融資能力。房地產(chǎn)企業(yè)所應(yīng)具有的融資能力有著不同于一般企業(yè)的特點(diǎn)。除了利用政府、銀行進(jìn)行融資，在每個(gè)循環(huán)后要有增值，實(shí)現(xiàn)企業(yè)經(jīng)營(yíng)目標(biāo)外，消費(fèi)者在房地產(chǎn)開發(fā)過程中的不同階段，其所分期預(yù)先支付的購房款也是重要的融資來源。就此意義而言，影響房地產(chǎn)企業(yè)資金鏈安全的主要因素就至少包含了以上提到的國(guó)家貨幣政策和房地產(chǎn)銷售額，對(duì)于資金實(shí)力不慎雄厚的中小型房地產(chǎn)企業(yè)更是如此，其對(duì)應(yīng)的企業(yè)經(jīng)營(yíng)賬目一般表現(xiàn)就是應(yīng)收賬款與存貨。首先，國(guó)家貨幣政策的風(fēng)吹草動(dòng)都會(huì)波及房地產(chǎn)企業(yè)自身資金鏈的安全。從目前來看，不管是第三次連任央行行長(zhǎng)的周小川對(duì)謹(jǐn)慎性貨幣政策的堅(jiān)持，還是央行近期以來不斷釋放出的貨幣政策延續(xù)中性偏緊的信號(hào)，都

4、表明了當(dāng)前的宏觀政策形勢(shì)不容樂觀。加之2013年更趨加強(qiáng)的房地產(chǎn)限購政策，使得房地產(chǎn)市場(chǎng)(shchng)銷售業(yè)績(jī)極不理想。這大大降低了企業(yè)的資金周轉(zhuǎn)率，使得其延續(xù)發(fā)展步履維艱。2012年8月9日陜西日?qǐng)?bào)相關(guān)報(bào)道稱，陜西省近兩年內(nèi)有共計(jì)694家房地產(chǎn)企業(yè)被踢出了房地產(chǎn)市場(chǎng)。另根據(jù)其他不完全統(tǒng)計(jì)：僅2011年一年北京市就有共計(jì)477家房地產(chǎn)企業(yè)先后被注銷，江西省在兩年內(nèi)也有近600家房地產(chǎn)企被注銷了相關(guān)資質(zhì)，同時(shí)，四川省僅2011年上半年就有共計(jì)423家房地產(chǎn)企業(yè)被注銷仔細(xì)分析，不難發(fā)現(xiàn)，隨著國(guó)家宏觀經(jīng)濟(jì)政策的調(diào)整不可避免地導(dǎo)致了大批房地產(chǎn)企業(yè)消亡與重組現(xiàn)象的發(fā)生。本文重點(diǎn)關(guān)注房地產(chǎn)企業(yè)破產(chǎn)制度如

5、何保障購房人權(quán)益的問題，進(jìn)而展開相關(guān)論述。房地產(chǎn)企業(yè)破產(chǎn)的特征分析本文所稱的房地產(chǎn)企業(yè)，又稱房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，是指依法設(shè)立并以營(yíng)利為目的，從事房地產(chǎn)開發(fā)、經(jīng)營(yíng)活動(dòng)的企業(yè)法人。本文所說房地產(chǎn)企業(yè)破產(chǎn)(p chn)是指房地產(chǎn)企業(yè)不能清償?shù)狡趥鶆?wù)，且資產(chǎn)不足以清償全部債務(wù)或明顯缺乏清償能力，依法清理債權(quán)債務(wù)的活動(dòng)。房地產(chǎn)企業(yè)與其他一般企業(yè)法人的破產(chǎn)相比具有特殊性。第一，破產(chǎn)所涉及的債權(quán)人主體范圍廣，包括但不僅限于購房人、工程承包人、材料供應(yīng)商、向開發(fā)商提供貸款的金融機(jī)構(gòu)等等。第二，破產(chǎn)企業(yè)資產(chǎn)主要(zhyo)包括已經(jīng)建成或正在建的商品房、土地使用權(quán)等不動(dòng)產(chǎn)及其他相關(guān)權(quán)益。債權(quán)人一般必須通過把上述不動(dòng)產(chǎn)

6、及其相關(guān)權(quán)益變現(xiàn)的方式來實(shí)現(xiàn)破產(chǎn)債權(quán)。第三，破產(chǎn)涉及法律關(guān)系相對(duì)復(fù)雜，且有時(shí)會(huì)相互交織。具體來說，包括企業(yè)與購房人、購房人與按揭銀行間等多種關(guān)系；同時(shí)也包括施工企業(yè)、材料供應(yīng)商與開發(fā)商，開發(fā)商與員工間的關(guān)系等；還包括銀行與開發(fā)商間的關(guān)系等。第四，破產(chǎn)所造成的負(fù)面影響一般較大。由于房地產(chǎn)業(yè)屬于國(guó)民經(jīng)濟(jì)的支柱產(chǎn)業(yè)，同時(shí)房地產(chǎn)企業(yè)破產(chǎn)所涉及的債權(quán)人數(shù)量大、行業(yè)多，因而其破產(chǎn)影響范圍廣，且可能對(duì)我國(guó)金融乃至經(jīng)濟(jì)安全造成不利影響。第五，破產(chǎn)可能導(dǎo)致正在建設(shè)的大量房地產(chǎn)項(xiàng)目出現(xiàn)爛尾工程，不僅會(huì)損害城市發(fā)展的形象，同時(shí)也會(huì)造成對(duì)社會(huì)資源的浪費(fèi)。本文認(rèn)為，房地產(chǎn)企業(yè)破產(chǎn)的特殊性要求在處理房地產(chǎn)企業(yè)破產(chǎn)時(shí)需要慎

7、之又慎。但由于我國(guó)現(xiàn)行的法律體系并未對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)破產(chǎn)與相關(guān)立法(l f)適用的銜接進(jìn)行明確闡釋，所以常常導(dǎo)致購房人權(quán)益保障體系不夠明晰。現(xiàn)有房地產(chǎn)企業(yè)破產(chǎn)相關(guān)(xinggun)立法解讀房地產(chǎn)企業(yè)破產(chǎn)中購房人權(quán)益保障法律規(guī)范的歸納、整理。目前，我國(guó)立法涉及購房人權(quán)益保障的相關(guān)法律有很多，具體包括合同法、物權(quán)法、企業(yè)破產(chǎn)法等基本法律，以及最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋（以下簡(jiǎn)稱解釋）、關(guān)于建設(shè)工程價(jià)款優(yōu)先受償權(quán)問題的批復(fù)（以下簡(jiǎn)稱批復(fù)）、關(guān)于審理企業(yè)破產(chǎn)案件若干問題的規(guī)定（以下簡(jiǎn)稱規(guī)定）等司法解釋。從上述立法的總體內(nèi)容來說，首先，若仍在商品房買賣合同有效期內(nèi)，在房

8、地產(chǎn)企業(yè)破產(chǎn)后，購房人可請(qǐng)求破產(chǎn)管理人或通過參加人民法院主持的破產(chǎn)程序來保障自身權(quán)利。對(duì)于購房人已付清購房款的，則所購房屋(fngw)被排除在破產(chǎn)財(cái)產(chǎn)之外，購房人可要求破產(chǎn)管理人轉(zhuǎn)移房屋所有權(quán)，并向房地產(chǎn)管理部門申請(qǐng)進(jìn)行變更房屋登記。對(duì)于購房人尚未付清購房款的，具體分為以下情況。第一，若房屋已交付使用，但尚未辦理產(chǎn)權(quán)證或產(chǎn)權(quán)過戶手續(xù)的，則不屬于(shy)破產(chǎn)財(cái)產(chǎn)。破產(chǎn)管理人應(yīng)在破產(chǎn)程序外，依約履行合同義務(wù)，無權(quán)隨意終止房屋買賣合同；但購房人未能如約付款的，破產(chǎn)人可解除合同或要求購房人承擔(dān)相應(yīng)的違約責(zé)任。第二，若房屋未交付使用，同時(shí)購房人未付清價(jià)款也未占有房屋的，則購房人能否取得房屋所有權(quán)取決于

9、破產(chǎn)管理人是否繼續(xù)履行合同。若破產(chǎn)管理人認(rèn)為履行合同無益，選擇不繼續(xù)履行的，則購房人可依法參與破產(chǎn)程序來維護(hù)自身的合法權(quán)益。另外，依上述批復(fù)的規(guī)定，若購房人已交付大部分房款的，則破產(chǎn)后，購房人可先于破產(chǎn)企業(yè)工程承包人享受優(yōu)先(yuxin)受償權(quán)、銀行抵押權(quán)及依法享有其他普通債權(quán)優(yōu)先清償?shù)臋?quán)利。若購房人尚未交付全部或者大部分房款的，則破產(chǎn)后，購房人受償權(quán)后于破產(chǎn)企業(yè)工程承包人的優(yōu)先受償權(quán)和銀行抵押權(quán)，與其他普通債權(quán)人同順位接受賠償。其次，如果購房人與開發(fā)商所簽訂商品房買賣合同缺乏生效要件，導(dǎo)致合同不生效或無效的，則在房地產(chǎn)企業(yè)破產(chǎn)后，購房人只能主張合同無效，通過不當(dāng)?shù)美?qǐng)求權(quán)向破產(chǎn)企業(yè)提出主張，

10、這種請(qǐng)求權(quán)并不優(yōu)先于破產(chǎn)企業(yè)房地產(chǎn)項(xiàng)目工程承包人的優(yōu)先受償權(quán)、銀行抵押權(quán)，因而購房人應(yīng)當(dāng)與破產(chǎn)企業(yè)的其他普通債權(quán)同時(shí)接受補(bǔ)償?，F(xiàn)行法律規(guī)范的沖突與缺陷。其一，房地產(chǎn)企業(yè)破產(chǎn)時(shí)，企業(yè)破產(chǎn)法實(shí)際僅就企業(yè)破產(chǎn)共性問題做了原則性規(guī)定，并不涉及具體行業(yè)企業(yè)破產(chǎn)的個(gè)性問題。目前，我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)破產(chǎn)中購房人權(quán)利保障法律條文基本散見于不同性質(zhì)或位階的規(guī)范性文件中，沒有形成體系，尤其是司法解釋在法律效力層級(jí)中的地位尚未得以明確，造成了規(guī)范間條文銜接上的相互沖突。例如，最高人民法院規(guī)定明確指出，購房人尚未付清購房款，房屋尚未交付，且破產(chǎn)管理人決定終止合同的，購房人只能以普通債權(quán)人的身份參與破產(chǎn)程序；而批復(fù)中則規(guī)定

11、，若購房人已交付大部分購房款的，在破產(chǎn)后，購房人可優(yōu)先于破產(chǎn)企業(yè)房地產(chǎn)項(xiàng)目工程承包人享有優(yōu)先受償權(quán)、銀行抵押權(quán)及其他普通債權(quán)而優(yōu)先清償?shù)臋?quán)利。這就造成了購房人依據(jù)上述司法解釋可同時(shí)享有優(yōu)先權(quán)或不享有優(yōu)先權(quán)的現(xiàn)實(shí)矛盾。其二，法律未能明確在商品房買賣合同有效并滿足特定條件時(shí)，賦予購房人優(yōu)先權(quán)的法理依據(jù)。依批復(fù)規(guī)定，人民法院在審理房地產(chǎn)糾紛案件和辦理執(zhí)行案件中，應(yīng)依照合同法第二百八十六條的規(guī)定，認(rèn)定建筑工程承包人的優(yōu)先受償權(quán)應(yīng)當(dāng)優(yōu)先于抵押權(quán)和其他債權(quán)，當(dāng)購房人交付購買房屋的全部或者大部分款項(xiàng)后，項(xiàng)目承包人就該房屋享有的工程價(jià)款優(yōu)先受償權(quán)并且不得與之對(duì)抗。但在實(shí)踐的過程中，該規(guī)定仍然有兩個(gè)問題需要明確

12、：第一，承包人工程價(jià)款受償權(quán)是法定優(yōu)先權(quán)，優(yōu)于抵押權(quán)和其他債權(quán)，但上述條文規(guī)定的購買人優(yōu)先于承包人工程價(jià)款受償權(quán)的這一優(yōu)先權(quán)法律依據(jù)何在。權(quán)利法定是法律原則，最高人民法院的司法解釋并非法律，只不過是人民法院適用法律規(guī)范的法律解釋，因而此種解釋是否已經(jīng)超越了法律規(guī)定的本意(bny)目前尚需明確。第二，該司法解釋以是否交付大部分款項(xiàng)作為購房人享有優(yōu)先受償權(quán)的適用標(biāo)準(zhǔn)也是缺乏相關(guān)法律支持的。一般來說，依據(jù)有效的商品房買賣合同，購房人就應(yīng)平等地享有法律所賦予的各項(xiàng)權(quán)利，而僅以是否支付房款作為是否享有優(yōu)先權(quán)的唯一標(biāo)準(zhǔn)實(shí)在是有失公允。其三，即便司法解釋賦予購房人享受優(yōu)先受償權(quán)，同時(shí)也需要相關(guān)制度來監(jiān)督和保

13、障其權(quán)利的實(shí)現(xiàn)。否則購房人最終實(shí)現(xiàn)受償權(quán)的風(fēng)險(xiǎn)仍是不可避免的。在房地產(chǎn)企業(yè)破產(chǎn)過程中，破產(chǎn)企業(yè)的主要資產(chǎn)通常是在建或已建成的商品房等不動(dòng)產(chǎn)及國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)等權(quán)利，購房人的受償權(quán)也往往通過變現(xiàn)該不動(dòng)產(chǎn)及相關(guān)權(quán)利來得以實(shí)現(xiàn)。司法實(shí)踐中，應(yīng)確定(qudng)購房人對(duì)該不動(dòng)產(chǎn)所享有權(quán)利的性質(zhì)，方能確定購房人以怎樣一種身份和方式來參與破產(chǎn)程序。具體來說：購房人簽訂商品房買賣合同并有效后，其所享有的權(quán)利是債權(quán)還是物權(quán)對(duì)購房人權(quán)益的實(shí)現(xiàn)的影響是巨大的。如果該權(quán)利被確定為物權(quán)，房地產(chǎn)企業(yè)破產(chǎn)中的其他債權(quán)人均不得(bu de)對(duì)抗購房人房屋所有權(quán)（注意：即使購房人在銀行辦理了該房屋的按揭手續(xù)，銀行對(duì)該房屋享

14、有的抵押權(quán)也不會(huì)優(yōu)先于購房人權(quán)利）。如果該權(quán)利被確定為債權(quán)，那么購房人的權(quán)利將可能與普通債權(quán)同順位最后才能受償，因此若破產(chǎn)企業(yè)主要資產(chǎn)是已停工在建工程或正建設(shè)未建成商品房的，通過破產(chǎn)程序變現(xiàn)該在建工程在司法實(shí)踐中難度較大，在此種情形下，購房人受償權(quán)通過上述變現(xiàn)得到賠償可能性是較小的；若破產(chǎn)企業(yè)的主要資產(chǎn)為已建成商品房或國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)的，則通過破產(chǎn)程序變現(xiàn)相對(duì)較容易，購房人得到賠償?shù)目赡苄砸蚕鄬?duì)較大。完善現(xiàn)行(xinxng)房地產(chǎn)企業(yè)破產(chǎn)制度的建議現(xiàn)行法律規(guī)范對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)破產(chǎn)中購房人權(quán)益實(shí)現(xiàn)有一些規(guī)定，但其不足仍會(huì)對(duì)購房人權(quán)利的實(shí)現(xiàn)產(chǎn)生阻礙，本文擬提出(t ch)些許粗淺建議，來完善現(xiàn)行的房

15、地產(chǎn)企業(yè)破產(chǎn)制度。第一，理順現(xiàn)有法律規(guī)范，使房地產(chǎn)企業(yè)破產(chǎn)有體系化的制度保障，做到真正有法可依。我國(guó)目前房地產(chǎn)企業(yè)破產(chǎn)的規(guī)范尚未形成體系，對(duì)購房人權(quán)利實(shí)現(xiàn)存在諸多阻礙，因而通過理順上述規(guī)范，明確其效力層級(jí)，切實(shí)解決好規(guī)范文件之間的沖突。1981年全國(guó)人大常委會(huì)通過的關(guān)于加強(qiáng)法律解釋工作的決議規(guī)定，最高人民法院有權(quán)就審判工作中具體應(yīng)用法律、法令的問題進(jìn)行解釋。若最高人民法院的解釋有原則性分歧，最終由全國(guó)人代大常委員做出解釋或決定。此后，最高人民法院在關(guān)于司法解釋工作的規(guī)定中認(rèn)為司法解釋是具有法律效力的。直至2010年，中央政法委下發(fā)文件明確指出，司法解釋是具有普遍效力的法律適用方面的文件，是審判

16、機(jī)關(guān)統(tǒng)一適用的辦案依據(jù)?？梢姡鲜鑫募颊J(rèn)可司法解釋具有法律效力，但都沒有廓清司法解釋的法律位階，目前來看，司法解釋與憲法、法律相沖突的應(yīng)當(dāng)無效。權(quán)利法定原則確立了司法解釋不能在憲法、法律之外創(chuàng)設(shè)新的權(quán)利，因而批復(fù)規(guī)定的交付全部或大部分房款的購房人，優(yōu)先于工程價(jià)款受償?shù)臋?quán)利是否為新的權(quán)利尚須獲得立法明確。第二，明確商品房買賣合同簽訂、履行過程中網(wǎng)簽、備案行為的法律效力，完善物權(quán)預(yù)登記行為的效力范圍。一般來說，網(wǎng)簽是在房地產(chǎn)企業(yè)取得合法銷售資格，并與購房人簽訂商品房買賣合同之后，才到相關(guān)部門進(jìn)行備案的。它是指房地產(chǎn)管理機(jī)關(guān)將此信息公布到網(wǎng)上，并提供給雙方一個(gè)網(wǎng)簽號(hào)，雙方可通過(tnggu)確定的

17、網(wǎng)簽號(hào)進(jìn)行網(wǎng)上查詢的過程。依據(jù)解釋的相關(guān)規(guī)定，未取得商品房預(yù)售證的開發(fā)商與買受人訂立的商品房預(yù)售合同，只要在起訴前取得了預(yù)售證明的，就可以被認(rèn)定為該合同有效；同時(shí)，除及時(shí)補(bǔ)辦網(wǎng)簽手續(xù)使該合同生效外，該合同自始無效?？梢?，網(wǎng)簽手續(xù)雖然在此成為合同的生效條件，但并不能使合同行為具有物權(quán)效力。備案是在商品房預(yù)售中，開發(fā)商應(yīng)當(dāng)在與購房人簽訂商品房預(yù)售合同之日起30日內(nèi)，持該合同到縣級(jí)以上土地及房屋管理部門辦理備案登記手續(xù)?？梢?，備案行為雖具有一定的法律約束力，但并不具有任何物權(quán)效力。其與網(wǎng)簽一樣能夠防止一房多賣，但應(yīng)當(dāng)注意：網(wǎng)簽沒有備案的法律效力，只能實(shí)現(xiàn)備案這樣一種管理效果。辦理好網(wǎng)簽后如果要實(shí)現(xiàn)備

18、案的法律效力還必須要到當(dāng)?shù)氐姆课莸怯洐C(jī)構(gòu)辦理備案登記手續(xù)。總之，不管是網(wǎng)簽或是備案，其在房地產(chǎn)企業(yè)破產(chǎn)中并不能保證購房人對(duì)其所購房屋享有任何物權(quán)，這也就意味著購房人在這種條件下對(duì)所購買(gumi)房屋不享有所有權(quán)，也不能成為司法解釋賦予購房人優(yōu)先受償權(quán)的法律依據(jù)。依據(jù)物權(quán)法規(guī)定的不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)預(yù)告登記制度，購房人可以在簽訂商品房買賣合同后申請(qǐng)預(yù)告登記，以保證該房屋未經(jīng)其同意不會(huì)發(fā)生物權(quán)轉(zhuǎn)移的法律效力，除非預(yù)告登記失效?？梢?，按照現(xiàn)行法律規(guī)定，購房人在將商品房買賣合同辦理網(wǎng)簽、備案手續(xù)后，還須辦理不動(dòng)產(chǎn)預(yù)登記方可對(duì)所購房屋享有物權(quán)權(quán)利，用以在企業(yè)破產(chǎn)后對(duì)抗其他債權(quán)人的權(quán)利。本文認(rèn)為，可以將物權(quán)預(yù)登記行為與備案行為相銜接，擴(kuò)大其效力