某區(qū)域市場調(diào)查總結(jié)

1、22/22歷山路片區(qū)調(diào)查總結(jié)調(diào)查時間：2009年5月5日2009年5月8日調(diào)查范圍：東至二環(huán)東路，南起南部山區(qū)，西到歷山路，北至北外環(huán)調(diào)查項目：燕山櫻園匯麗華城中建文化城誠基萬豪中心書香苑文華園東舍坊片區(qū)普利商務大廈正大時代廣場中國盒子舜怡佳園東興領域水晶公寓東方潤豐購物廣場泉景恒展商務大廈東北老村片區(qū)冠華居住組團時代新城華福國際泉景恒展商務大廈區(qū)域概況區(qū)域位于濟南主城區(qū)東部區(qū)域，大部屬于歷下區(qū)和歷城區(qū)。區(qū)域內(nèi)交通線路四通八達，有濟南市南北方向主干道歷山路和二環(huán)東路，東西方向主干道經(jīng)十路、北園大街、北外環(huán)。另外，片區(qū)內(nèi)南北方向還有濟南市區(qū)主要交通要道山大路、燕子山路、閔子騫路、山師東路、歷山東

2、路等，東西方向有濟南市區(qū)主要交通要道和平路、花園路、山大南路、山大北路等。區(qū)域內(nèi)城市配套十分成熟，集聚了濟南市以與山東省主要行政事業(yè)單位，比如省國土測繪院、省科院、省環(huán)保所、省煙草公司等一大批省級行政事業(yè)單位。集聚了山東大學中心校區(qū)、山東大學洪家樓校區(qū)、山東師范大學、山東師范大學、山東中醫(yī)藥大學、濟南鐵道職業(yè)學院、山東行政學院、山東警察學院、山東體育學院、山東教育學院、山東師范大學附屬小學、山東大學附屬中學(濟南七中)、解放路第一小學等一大批濟南高等著名學府。片區(qū)還集聚了家樂福、大潤發(fā)、銀座等大型購物中心。集聚了中心醫(yī)院、泉城醫(yī)院、省胸科醫(yī)院、歷程中醫(yī)院、歷下中心醫(yī)院（新建）等一大批大型知名醫(yī)

3、院。另外，建設銀行、農(nóng)業(yè)銀行、商業(yè)銀行、工商銀行、招商銀行、光大銀行等在該片區(qū)均設有分支機構(gòu)。此外，片區(qū)內(nèi)還集聚了山大路科技片區(qū)、洪家樓商業(yè)片區(qū)、文化路文化片區(qū)等濟南集中的專業(yè)區(qū)域。總之，片區(qū)內(nèi)交通十分便利，各項城市配套設施一應俱全，城市氛圍非常濃厚，居家生活方便快捷。而且片內(nèi)也集聚了濟南價格較高的樓盤，片區(qū)內(nèi)住宅項目價格多在8000元/平米以上。但是，受片區(qū)為老城區(qū)可開發(fā)利用土地十分有限因素影響，片區(qū)內(nèi)開樓盤較高新區(qū)等新城區(qū)明顯變少，而且片區(qū)內(nèi)開發(fā)樓盤密度一般較大，容積率也較高。這也驗證了一位售樓人員所說，片區(qū)內(nèi)可開發(fā)利用土地很有限，片區(qū)內(nèi)土地可謂“寸土寸金”。片區(qū)根據(jù)其開發(fā)物業(yè)類型的不同，

4、可分為商業(yè)寫字樓物業(yè)，高檔住宅物業(yè)、舊村改造房物業(yè)三類。一、商業(yè)寫字樓物業(yè)1.泉景恒展商務大廈項目位于歷山路與花園路交匯處東南角，為一棟11層的小高層，由濟南市房地產(chǎn)開發(fā)總公司投資開發(fā)。項目于2007年12月07日開工，于2008年12月31日交房入住。項目現(xiàn)已基本售罄，屬于尾盤階段。2.嘉馨大廈項目位于花園路路南（融基大廈東臨），總建筑面積約為2.4萬平米。項目由濟南嘉馨房地產(chǎn)開發(fā)投資開發(fā)。XX元和置業(yè)顧問全程代理。該項目是嘉馨繼經(jīng)十路嘉馨現(xiàn)代逸居項目之后的又一力作。項目雖然是商業(yè)規(guī)劃，但是物業(yè)費用與水、電等費用均按照住宅項目收取，因此項目宜商宜居。項目規(guī)劃為20層，其中13層為商業(yè)，5層為

5、農(nóng)機局回遷，4層與614層對外公開發(fā)售，1520層位本公司（濟南嘉馨房地產(chǎn)開發(fā)公司）自用商業(yè)。項目內(nèi)部設計結(jié)構(gòu)為4梯13戶，面積40300平米不等，其中3層與以下為商業(yè)，4層與以上為辦公寫字樓。辦公部分內(nèi)部結(jié)構(gòu)設計以7090平米為主。商業(yè)部分，設計為東西兩側(cè)為5080平米單間商鋪，預計售價為23萬元/平米，沿花園路設計為300平米左右的商鋪為主，預計售價為左右80004萬元/平米左右。辦公部分東西兩側(cè)預計銷售均價為7900元/平米，西側(cè)銷售均價為7600元/平米，南側(cè)朝陽預計銷售均價為8200元/平米。項目現(xiàn)在正在招募會員，即交3000元即可入為會員，如果開盤選上房子則可以3000元抵1000

6、0元，如果選不上定金原額如數(shù)退還。項目預計將于09年7月份開盤?，F(xiàn)在正在辦理五證中最后一證商品房預售許可證。項目預計投資后對外出租租金大約為1.5元/平米/天。物業(yè)費約為1.52元/平米。3.正大時代廣場項目位于解放路與歷山東路交匯處西南角，占地約為10畝，總建筑面積約為3.4萬平米，由濟南正大建業(yè)投資開發(fā)，XX鵬翔全程代理。項目規(guī)劃設計為兩座連體高層，規(guī)劃層高為20層，每層為4梯20戶，即南向北向各為10戶（南北差價約為200元/平米）。規(guī)劃戶型面積從30150平米不等，具體戶型信息如下：戶型類型戶型面積內(nèi)部設計結(jié)構(gòu)所占比例H137.89一室一衛(wèi)4%E146.13一室一衛(wèi)8%E252.14一

7、室一廳23%C167.22一室一衛(wèi)17%A185.11兩室一衛(wèi)21%D191.68兩室一衛(wèi)11%F1119.54兩室一衛(wèi)7%F2133.56兩室一衛(wèi)6%B1149.71兩室一衛(wèi)3%從上表可以看出項目主力戶型為5090平米戶型。而且項目因北面毗鄰解放路主干道設計戶型較南面面積大了一些。項目于2009年3月28日開盤，開盤起價為7400元/平米，均價為8000元/平米，16層以上均高于8500元/平米。據(jù)其銷售人員介紹項目當前銷售率約為80%。項目內(nèi)部設計有廚房、衛(wèi)生間，可以作為居住。但是物業(yè)管理費用較高，加上水電等均是按商業(yè)標準來收取，因此從項目購買的業(yè)主多是投資或是辦公，很少有居住的，據(jù)其銷售

8、人員介紹項目目前也有打算居住的業(yè)主不足10戶。項目物業(yè)管理費約為4.5元/平米。預計對外 出租費用約為1.8元/平米/天。而且項目成立有專門的幫租辦公室。二、高檔住宅物業(yè)1.誠基萬豪中心項目位于文化路中段路南（山東藝術學院對面），總占地約20畝。項目現(xiàn)已開始動工，現(xiàn)進入挖地槽階段，具體規(guī)劃指標不詳。項目是山東誠基房地產(chǎn)開發(fā)公司繼和平路誠基中心之后的又一傾心力作，根據(jù)項目所處區(qū)位和地價，預計項目可能開發(fā)公寓性質(zhì)的住宅或是開發(fā)寫字樓。2.誠基中心項目位于和平路與山師東路交匯處路北，總占地面積約166畝，總建筑面積約33萬平米（含8萬平米商業(yè)），由山東誠基房地產(chǎn)開公司投資開發(fā)。項目有三個出入口，南向

9、和平路為主出入口，西北向解放橋與東向歷山東路為次出入口。項目規(guī)劃為LOFT、SOHO與商業(yè)三種建筑業(yè)態(tài)。項目臨和平路規(guī)劃為商業(yè)業(yè)態(tài)，約8萬平米。臨歷山東路與和平路拐角設計為1棟SOHO業(yè)態(tài)，內(nèi)部規(guī)劃為22棟LOFT公寓業(yè)態(tài)。其中，1#、2#、22#層高為5.4米；17#層高為5.2米；316#與1821#為5.1米；負一層層高為5.7米。一期開發(fā)1#、2#、22#將于年底入住。2期316#與1821#于2010年6月30日可入住。項目規(guī)劃22#為2梯16戶，17#為2梯22戶，其他為2梯19戶。戶型面積從40平米85平米不等，總價款從40萬130萬不等。具體戶型信息如下：戶型類型戶型面積戶型結(jié)

10、構(gòu)所占比例A41兩室一廳一衛(wèi)11%B43兩室一廳一衛(wèi)16%C47兩室一廳一衛(wèi)17%D50三室一廳一衛(wèi)13%E54三室一廳兩衛(wèi)15%F62三室兩廳兩衛(wèi)9%G71三室兩廳兩衛(wèi)7%H77三室兩廳兩衛(wèi)7%I85四室兩廳兩衛(wèi)5%從上面圖標可以看出，項目4050平米戶型多是一廳結(jié)構(gòu)設計，整個項目戶型以中小戶型為主。項目目前主推戶型為4055平米之間，總價款為6580萬。項目規(guī)劃設計內(nèi)部景觀較少，人均綠化率較少，居住密度較大，實際使用面積的容積率較高。整個項目居住環(huán)境給人感覺較為壓抑。項目沿和平路規(guī)劃為商業(yè)，規(guī)劃圖如下：沿歷山東路規(guī)劃為SOHO,規(guī)劃為12層為商業(yè)，3層與以上居住。另外，項目內(nèi)部除22棟公寓

11、外，中間剩余空白土地準備開發(fā)為公寓。項目外立面為斷橋鋁合金（金色）外墻，再加上豪華的雙層中空玻璃（造價成本約為3000元/平米），使項目外觀看起來非常豪華大氣。項目規(guī)劃層高為5.1米5.7米，規(guī)劃樓層為8層或9層，實際樓高為16層或18層樓高。項目住宅項目名義建筑面積為25萬平米，實際為可使用建筑面積為50萬平米，在占地面積為166畝的土地上建筑50萬平米的住宅，其使用面積的容積率約為5.，因此項目雖然位置較好，周邊配套設施完善，但是給人感覺居住擁擠，而且項目內(nèi)部規(guī)劃綠化面積較少，居住品質(zhì)欠佳。項目當前售價為10000元/平米22000元/平米不等，均價14000元/平米，一期22#售價為14

12、000元/平米22000元/平米。項目銷售人員有22人，日?？捶靠蛻糨^多，銷售氛圍很好，銷售情況良好，據(jù)其銷售人員介紹項目22棟樓全部對外出售，當前銷售率已愈80%。相關信息：誠基中心業(yè)主自編打油詩城中魔術購房不貸款，開車不愁油買個誠基住，一樓變二樓買了怕跌停，不買怕漲停3.中建文化城項目位于歷下區(qū)文化東路東段路南（山東印刷技工學校東鄰），總占地面積約50畝，總開發(fā)建筑面積約10萬平米，由中建投資開發(fā)。項目由4棟高層和沿街商業(yè)組成，其中北面兩棟高層為23層，每棟2個單元每個單元為2梯4戶；南面兩棟高層為20層+14層的連體高層，其中20層為2個單元，每個單元2梯4戶，14層為1個單元，為2梯3

13、戶，項目共約712戶。商業(yè)部分為北面兩棟12層為沿街商業(yè)，西面12層為嵌入文化路臨小區(qū)內(nèi)路的商業(yè)，商業(yè)總建筑面積約10000平米，商業(yè)設計為開間4.2米，進深約15米的單間兩層商業(yè)，每戶上下兩層均有樓梯連接，兩層宜商宜居。項目于2007年4月動工，計劃2008你那9月竣工，現(xiàn)在項目已進入現(xiàn)房階段，不少業(yè)主已開始裝修。參觀項目內(nèi)部但未找到售樓處，據(jù)購房者稱項目目前還有部分房源。項目樓宇外立面均設計為外漏掛式力諾瑞特太陽能，外觀看上去十分整齊。戶型具體信息如下：戶型類型面積戶型結(jié)構(gòu)所占比例A99兩室兩廳一衛(wèi)15.79%B101兩室兩廳一衛(wèi)21.05%C121兩室兩廳一衛(wèi)10.53%D127三室兩廳

14、一衛(wèi)21.05%E140三室兩廳兩衛(wèi)26.32%F153三室兩廳兩衛(wèi)5.26%從上圖表可以看出，項目主力戶型為寬敞舒適的大兩室和舒適實用的三室。不過，通過參觀其實際戶型，感覺其戶型設計有所欠佳。比如其99戶型設計為餐廳和客廳均為暗廳。從其戶型可以看得出來，項目所針對的客戶在濟南為中高端或更偏于高端的客戶群體。項目自07年開盤以來，至今 銷售順利，據(jù)其所購業(yè)主云，項目目前銷售率已達85%左右，銷售均價為8500元/平米以上，起價為7500元/平米。4.書香苑項目位于山大路與文化路交匯處東北角，總占地面積約49畝，總開發(fā)建筑面積為12萬平米，由濟南融基置業(yè)投資，二建建設。項目由5棟樓組成，其中有3

15、棟高層，1棟小高層，1棟共建。1#15層，為3個單元，2梯4戶；2#15層，為2個單元，2梯4戶；3#15層，為2個單元，2梯4戶；4#12層，為4個單元，2梯4戶，共約372套。項目內(nèi)部規(guī)劃設計有網(wǎng)球場、綠地、下沉式廣場、地下停車庫（共約231個）。項目處于山大路科技板塊、文化路文化板塊，地處濟南市CID和CCD核心區(qū)域，周邊有大潤發(fā)、燕子山農(nóng)貿(mào)市場、山東師范大學、山師附小、千佛山等城市配套，城市氛圍濃厚，生活便利。項目銷售均價為8500元/平米，10層以上價格均在9000元/平米以上。項目1#和4#現(xiàn)已封頂，并已售罄。2#現(xiàn)已封頂，正在銷售，銷售率在50%左右。3#建到6層，未對外出售，并

16、且據(jù)其銷售人員介紹，項目準備建成現(xiàn)房后再對外出售。戶型面積從60200不等，戶型具體信息如下：戶型類型面積戶型結(jié)構(gòu)所占比例A163.11一室一廳一衛(wèi)37.5%A289.71兩室一廳一衛(wèi)25%A393.78兩室兩廳一衛(wèi)12.5%A4141.14三室兩廳兩衛(wèi)12.5%A5185.49四室兩廳兩衛(wèi)3.25%A6197.55四室兩廳兩衛(wèi)3.0%從上圖表可以看出，項目的主力戶型為90140平米兩室或三室。項目五一優(yōu)惠活動：凡在5.15.10夠房客戶均享受以下優(yōu)惠：1.價值30000元裝修代金券（該券不返現(xiàn)，不折房款）2.價值20000元精裝廚房3.價值12000元寶島臺灣游（該款可抵房款）4.按揭貸款9

17、8折優(yōu)惠/一次性付款97折優(yōu)惠以100平米一套房計算，最后可優(yōu)惠900余元。5.文華園項目位于歷山路與和平路交匯處東南角，占地54畝，總建筑面積約為16萬平米，由山東文華園住宅開發(fā)建設公司投資開發(fā)，俊奇高斐整合推廣。項目由5棟樓組成，其中有2棟臨歷山路東西方向住宅，內(nèi)部3棟南北向住宅。1#為18層高層，2個單元，每個單元都是2梯4戶設計，該棟樓為原單位回遷住房，2#為26層高層，1個單元，設計為2梯4戶，3#為24層高層，1個單元，設計為2梯4戶，臨歷山路4#、5#為25層高層，每棟樓為2個單元，設計為2梯4戶。5棟樓共約1200戶。1100個地下車位。項目臨歷山路（4#、5#）地下一層和地上

18、兩層均為商業(yè)，約2萬平米。開發(fā)商與山東師范大學附屬小學已簽署協(xié)議，小區(qū)內(nèi)的業(yè)主子女均可就讀該學校。不過，據(jù)其銷售人員介紹，在項目購買90平米以下的業(yè)主，不能落戶小區(qū)，所以也不能保證小區(qū)內(nèi)的所有業(yè)主子女均可就讀山東師范大學附屬小學。項目4#、5#l兩棟設計為6090平米小戶型，中間的13#三棟設計為113平米兩室和130平米三室。戶型具體信息如下：戶型類型戶型面積戶型結(jié)構(gòu)所占比列A69兩室兩廳一衛(wèi)12.5%B73兩室兩廳一衛(wèi)12.5%C76兩室兩廳一衛(wèi)12.5%D86兩室兩廳一衛(wèi)12.5%E113兩室兩廳一衛(wèi)25%F128三室兩廳兩衛(wèi)6.25%G131三室兩廳兩衛(wèi)6.25%H138三室兩廳兩衛(wèi)6

19、.25%I142四室兩廳兩衛(wèi)6.25%從上面圖標可以看出，項目主力戶型為兩室。項目從區(qū)位上來講，屬于城市的核心位置，距離泉城廣場近在咫尺，區(qū)位優(yōu)勢較為十分突出。另外，項目與山東師范大學附屬小學毗鄰，屬于學區(qū)房，孩子上學十分方便。而且推廣主題即為學區(qū)房，充分挖掘毗鄰山東師范大學附屬小學的教育優(yōu)勢，并將其放大。如其宣傳語：“客廳里 看您的孩子在教室里讀書”。6.歷山名郡項目位于歷山路與經(jīng)十路交匯處西北角，總占地面積為176畝，總開發(fā)建筑面積為約22萬平米，由山東三名房地產(chǎn)開發(fā)公司投資開發(fā)。項目從2005年開始動工，分四期開發(fā)，現(xiàn)在已經(jīng)開發(fā)四年。項目一期開發(fā)有4棟連拍別墅，面積從300500平米不等

20、，總價款從550680萬。目前項目已開發(fā)到三期，共建4棟11層小高層，每棟樓4個單元，內(nèi)部設計為1梯2戶，為純板樓設計。三期先開的是南面兩棟，面積從190230平米不等（三室兩廳、四室兩廳），現(xiàn)在已基本售罄，僅余一套198平米（三室兩廳兩衛(wèi)）。后面兩棟，將于5月底開盤，面積從120210平米不等。具體戶型信息如下：戶型類型戶型面積戶型結(jié)構(gòu)所占比例A118兩室兩廳一衛(wèi)6.25%B128兩室兩廳兩衛(wèi)25%C136兩室兩廳兩衛(wèi)31.25%D172三室兩廳兩衛(wèi)18.75%E185三室兩廳兩衛(wèi)6.25%F198三室兩廳兩衛(wèi)6.25%G210四室兩廳兩衛(wèi)6.25%從上表可以看出，項目戶型為豪華大空間設計。

21、項目150平米以下沒有設計三室，150平米以上，200平米以下設計為三室。開發(fā)的三期四棟樓，由平安建筑承建，西面緊鄰千佛山路，12層設計為商業(yè)。 平安建筑 建設智慧 建設美好項目西北角有一塊約10畝空地，現(xiàn)在正在規(guī)劃審批階段，預計近期可能動工。另外，項目的東側(cè)，臨歷山路有一五層商業(yè)樓，建筑面積約為1萬平米。目前尚未使用。文案欣賞：歷山名郡舜耕于歷山 名成于天下品味之道 在乎稀有7.燕山櫻園項目位于燕子山西路南首路東，占地面積約為1.5萬平米，總開發(fā)建筑面積約為1萬平米。共12棟樓。其中，有2棟獨棟別墅（約1000平米/套），2棟連拍別墅（每棟兩戶，約500平米/套），4棟連排疊拼別墅，面積從2

22、00400平米。4棟花園洋房，面積從160240平米。整個項目共約60戶，目前僅余10套，銷售率約為80%，銷售價格為均價12000元/平米。8.匯麗華庭項目位于經(jīng)十路與燕山西路交匯處東南角，項目占地約為11000平米，總建筑面積約為42000平米，由山東中天置業(yè)投資開發(fā)，中建八局承建，古狄策劃顧問策劃推廣。項目由A、B兩棟20層高層組成，共約304戶。項目內(nèi)部有地下車庫、沿經(jīng)十路商鋪、空中花園（商鋪之上約3000平米）等配套設施。沿經(jīng)十路12層為商業(yè)，其中A棟為2個單元，每個單元均為2梯4戶設計，B棟為2個單元，每個單元均為2梯4戶。戶型面積從110350平米不等。具體戶型信息如下：戶型類型

23、戶型面積戶型結(jié)構(gòu)所占比例A1110兩室兩廳一衛(wèi)12.5%A2113兩室兩廳一衛(wèi)12.5%A3155三室兩廳兩衛(wèi)18.75%A4179三室兩廳兩衛(wèi)18.75%A5185三室兩廳兩衛(wèi)12.5%B1160三室兩廳兩衛(wèi)12.5%B2301六室三廳三衛(wèi)3.25%B3337六室三廳三衛(wèi)3.0%B4197五室三廳兩衛(wèi)3.0%B5265五室三廳兩衛(wèi)3.25%從上表可以看出，項目戶型以大戶型為主。兩室面積多在100平米以上，三室面積在150平米以上。項目于2007年開盤，、當前銷售率約為80%。項目銷售均價為7800元/平米（6層為7600元/平米，8層為7800元/平米，10層8500元/平米）。9.子鋒苑項

24、目位于經(jīng)十路路南（燕子山莊北鄰），占地約為30畝，總建筑面積約為6萬平米，共有四棟18層高層組成。其中，已有三棟封頂。另一棟正在挖地槽，項目共約274戶。未找到項目售樓處，項目具體規(guī)劃指標不詳。10.燕子山片區(qū)項目片區(qū)位于燕子山西南角，分布于燕子山西路兩側(cè)，集聚項目如下：A.中創(chuàng)開元山莊項目外墻為白色瓷磚，估計項目建于上世紀90年代。B.環(huán)山小區(qū)C.永大清華園D.中聯(lián)花園E.羊頭峪山莊F.明月華庭G.燕山櫻園11.水晶公寓項目位于花園莊路路東（數(shù)碼港公寓南鄰），為一棟11層的小高層，由山東新華匯建設投資公司投資開發(fā)，項目內(nèi)部規(guī)劃設計為環(huán)形走廊，打破傳統(tǒng)直來直去的長走廊設計，使用更加方便，更加人

25、性化，項目設計為1梯7戶/9戶/12戶，共約115套，戶型面積從40平米90平米不等。具體戶型信息如下：戶型類型戶型面積戶型結(jié)構(gòu)所占比例A140.16一室一廳一衛(wèi)11%A247.71一室一廳一衛(wèi)15%A366.77一室一廳一衛(wèi)17%A47054兩室兩廳一衛(wèi)21%A580.61兩室兩廳一衛(wèi)23%A699.03兩室兩廳一衛(wèi)13%項目于2007年7月1日動工，于2008年6月份封頂發(fā)售，現(xiàn)在已進入準現(xiàn)房階段，預計2009年6月份交房入住。項目現(xiàn)在僅余8套（4套40平米、1套66平米、3套47平米），銷售率約為93%。銷售均價為7600元/平米。12.達盛鑫苑項目位于歷下區(qū)花園莊路路西（黃金花園南鄰），由兩棟12層小高層組成。三、村改安置房1.山東省軍區(qū)機關干部經(jīng)濟適用房項目位于歷下區(qū)解放路路北（中心醫(yī)院西鄰），占地約為10畝，總建筑面積約為17170.18平米，為一棟22層的高層，由