某商鋪的定位分析報(bào)告

1、WORD.13/13 HYPERLINK :/ 目錄 TOC o 1-2 h z 龍吳路338弄1-4號商鋪定位分析項(xiàng)目綜述根據(jù)本公司對項(xiàng)目周邊市場調(diào)研分析得出該項(xiàng)目是可行的，主要如下：銷售價(jià)格低于本區(qū)域同類產(chǎn)品項(xiàng)目周邊缺乏類似商鋪，產(chǎn)品差異性覺定了項(xiàng)目的成功可能性項(xiàng)目商鋪為沿街商鋪，招商便利小區(qū)業(yè)主對該沿街商鋪的依賴性該地區(qū)商鋪具有一定升值潛力第一部分 市場分析一、區(qū)域商業(yè)用房市場分析按市政府規(guī)劃，居住區(qū)商業(yè)服務(wù)設(shè)施按5.5配備，到2005年，商鋪的增量約在410-440萬平方米，5年間增長超過30。目前，全市已形成100多個(gè)大型居住區(qū)，新建居住區(qū)的社區(qū)商鋪面積將迅速增長，待開發(fā)的社區(qū)商業(yè)營

2、業(yè)面積估計(jì)達(dá)到250萬平方米，銷售額可達(dá)600億元。盡管如此，據(jù)有關(guān)專家稱，今后幾年商鋪市場的總體狀況仍然需求大于供給，繼續(xù)走俏。目前徐匯區(qū)的住宅交易量和非住宅交易量之比為9：1，整個(gè)市也基本是這個(gè)水平，非住宅交易的市場空間很大，預(yù)計(jì)明年的增長幅度在10左右。伴隨非住宅交易量的增長，租賃市場也將同步發(fā)展，因?yàn)椴簧俜亲≌a(chǎn)品，尤其是一些國外和港臺的房地產(chǎn)商開發(fā)的寫字樓等項(xiàng)目都采用只租不售的方式，例如和記黃埔在長樂路上新建的華爾登廣場辦公樓，今后對外全部采取出租方式。除辦公樓外，商鋪在非住宅房地產(chǎn)中的“熱度”也在上升。據(jù)了解，目前徐匯區(qū)商鋪均價(jià)已達(dá)每平方米2萬元左右，市口較好的商鋪成了搶手貨。二、

3、社區(qū)街面商鋪發(fā)展趨勢社區(qū)商業(yè)街目前正受到投資客的關(guān)注，主要是與城市空間拓展和商業(yè)發(fā)展的擴(kuò)散趨勢有關(guān)?；谛旒覅R商圈為市三大商圈之一，周邊配套與其豐富。而本項(xiàng)目作為徐家匯商圈輻射地段，社區(qū)配套商鋪必不可少。而社區(qū)商鋪具有很多優(yōu)良商鋪投資項(xiàng)目的特征，除了“商業(yè)實(shí)現(xiàn)最直接的銷售場所”外，還具有以下特征：價(jià)值穩(wěn)定性：社區(qū)商鋪銷售對象固定，因而其銷售的量、價(jià)比較穩(wěn)定?？偭抗?yīng)有限性：決定了投資的風(fēng)險(xiǎn)性較小。自然增值性：通過周邊規(guī)劃，住戶增多，社區(qū)商鋪?zhàn)匀欢挥兴档囊幻?。第二部?產(chǎn)品分析一、項(xiàng)目概述與分析1、項(xiàng)目位置本項(xiàng)目處于板塊，位于龍吳路338弄，屬于“獅城花苑”沿街商業(yè)設(shè)施；距輕軌漕溪路站點(diǎn)5

4、分鐘的路程，此外距“徐匯御景苑”住宅小區(qū)僅“一門之隔”。2、項(xiàng)目概況本項(xiàng)目為沿街商業(yè)設(shè)施，總面積1823.29平方米，共一層；目前85818超市、給水站、美容美發(fā)廳等6家商鋪借租在此。3、項(xiàng)目周邊交通由于地處幾個(gè)居民居住區(qū)，周邊往來交通眾多：輕軌漕溪路站、56、111、770、824、144分布周邊。二、項(xiàng)目SWOT分析針對本項(xiàng)目具體特點(diǎn)，我們調(diào)研認(rèn)為：優(yōu)勢方面(Strengths)項(xiàng)目地處徐家匯商業(yè)圈輻射地段，整個(gè)區(qū)域的商業(yè)用房價(jià)值帶動了本地區(qū)的商鋪市場。從地段要素來看，該項(xiàng)目周邊無類似產(chǎn)品，產(chǎn)品獲取成功的可能性增大。整體項(xiàng)目的權(quán)屬關(guān)系比較明確，產(chǎn)權(quán)證將于2003年11月20日辦出，項(xiàng)目啟動

5、迅速，因此可以在時(shí)間上贏得主動，以速度獲取區(qū)域客戶。距輕軌龍漕路站點(diǎn)5分鐘的步行時(shí)間，周邊20多部公交車通往全市各地，交通很是方便。產(chǎn)品本身的設(shè)計(jì)沒有大的缺陷?？臻g比較容易分割成市場需要的戶型，這也是當(dāng)前市場定位最關(guān)鍵的一個(gè)要素，即戶型定位。劣勢方面(Weaknesses)該項(xiàng)目自身也存在某些方面的劣勢：該商鋪南面為龍吳路地下通道，過往人流較少周邊住戶相對較少，制約了該商鋪消費(fèi)能力項(xiàng)目車輛進(jìn)出相對不便機(jī)會方面(Opportunities)市房地產(chǎn)市場投資性產(chǎn)品的整體升溫，特別是對商鋪的需求比例遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于其它房產(chǎn)投資性產(chǎn)品。徐家匯十五期間整體規(guī)劃與發(fā)展，勢必會帶動周邊社區(qū)商業(yè)。利用公司現(xiàn)有客戶資源

6、，滿足其投資商鋪心理，迅速去化該項(xiàng)目。從本項(xiàng)目所處的市場環(huán)境來看，“徐匯御景苑”明年5月交房，帶動此地消費(fèi)量增。項(xiàng)目體量較小，容易去化，資金回籠快速。相對于徐匯區(qū)整體商鋪市場，價(jià)格較低的優(yōu)勢吸引部分投資客戶。本項(xiàng)目周邊公寓眾多，所住居民具有一定的消費(fèi)能力。威脅方面(Threats)本項(xiàng)目在實(shí)施過程中，也面臨以下一些市場威脅：目前已有6套商鋪帶租約經(jīng)營，今后重新包裝如何處理這部分客戶是一個(gè)關(guān)鍵因素。市場和客戶群體對商鋪產(chǎn)品開始細(xì)分，結(jié)構(gòu)、空間、戶型等都需要合理的劃分。銷售周期不確定性，銷售周期可能會比預(yù)計(jì)中的要長。商鋪的售后管理較為困難。三、利潤空間開發(fā)商目前對于該項(xiàng)目報(bào)價(jià)11000元/平方米，

7、因項(xiàng)目總建筑面積為1823.29平方米，得出總銷金額為20056190元；本項(xiàng)目預(yù)計(jì)以均價(jià)15000元/平方米面向市場，總銷金額將會達(dá)到27349350元，毛利潤將達(dá)到7293160元，扣除裝修費(fèi)100萬元左右、廣告費(fèi)10萬元左右，所有案場開銷與人員傭金，預(yù)計(jì)公司凈利潤將達(dá)到500萬元之上。第三部分 項(xiàng)目定位一、產(chǎn)品定位本案規(guī)劃努力成為就近居民休閑、聊天、娛樂、消費(fèi)的場所；美容院、便利超市、休閑茶座、書屋、少女屋等休閑娛樂場所是該商業(yè)街今后招商的目標(biāo)。整體定位：休閑性住區(qū)商業(yè)街二、戶型定位開間在3.3米-4.8米之間主力面積在50-70平方米商鋪門頭統(tǒng)一包裝，增加整體形象感三、價(jià)格定位一項(xiàng)針對

8、人投資商用房類型的調(diào)查顯示，為投資而購買商鋪的人對其昂貴的價(jià)格表現(xiàn)出較強(qiáng)的承受能力，55的人選擇15000-30000元/平方米的商鋪、35選擇15000元/平方米以下的商鋪，其余10的人選擇了30000元/平方米以上。本地區(qū)公寓住房售價(jià)在6000元-8000元/平方米，根據(jù)商鋪與公寓房售價(jià)2：1的原則，因此本公司認(rèn)為以下的售價(jià)符合市場行情。銷售均價(jià)：15000元/平方米四、客戶定位商鋪為投資性產(chǎn)品，客戶群體主要為投資性客戶，一項(xiàng)針對人投資商用房類型的調(diào)查顯示，82的投資客選擇了商鋪，而只有18選擇了辦公樓。購買商鋪的人員絕大部分是為了投資，用于經(jīng)營的只是少數(shù)，細(xì)分如下：（1）長期投資性客戶此

9、類客戶主要為江浙私營企業(yè)主，時(shí)尚白領(lǐng)，自由職業(yè)者。該階層有以下特點(diǎn)：講究地段的適宜性十分注重投資項(xiàng)目今后的升值潛力作為自己事業(yè)的一部分來經(jīng)營需求面積：70平方米左右購買比例：35（2）準(zhǔn)投資類客戶購買兼自用型客戶。該類型人群有以下特點(diǎn)：以自己經(jīng)營的目的去購買產(chǎn)品。選擇總價(jià)相對合適的產(chǎn)品為宜。結(jié)合自身資金實(shí)力去選擇產(chǎn)品。這部分客戶也是商鋪客戶群的主體之一需求面積：70平方米以下購買比例：45（3）短期投資類客戶純投資型客戶。該類型人群有以下特點(diǎn)：選擇地價(jià)相對便宜，交通配套還可以的區(qū)域。選擇方便出售的主流產(chǎn)品，總價(jià)要求低。很會把握出售時(shí)機(jī)。講究地段唯一性需求面積：70平方米以下購買比例：20第四部

10、分 營銷方案人員培訓(xùn)業(yè)務(wù)口徑完稿客戶接待口徑培訓(xùn)銷售技巧培訓(xùn)售樓處規(guī)章、紀(jì)律、例會制度培訓(xùn)銷售管理銷售隊(duì)伍遴選確認(rèn)胸卡、名片設(shè)計(jì)、制作銷售人員服裝選型、訂貨、量體銷售人員進(jìn)場價(jià)格定位報(bào)告價(jià)格表、部認(rèn)購與正式發(fā)售操作指引銷售文件夾準(zhǔn)備按揭銀行、保險(xiǎn)公司、公正公司確定正式銷售的法律文件（預(yù)售證等）正式發(fā)售開盤合同文本預(yù)定協(xié)議制作、復(fù)印、回答口徑確認(rèn)客戶簽約須知制作、復(fù)印、回答口徑確認(rèn)合同領(lǐng)取須知制作、復(fù)印、回答口徑確認(rèn)預(yù)售合同購買空白處印章刻制預(yù)售合同制作合同制作合同敲章補(bǔ)充條款制作、復(fù)印、粘貼商鋪平面圖制作、復(fù)印、粘貼律師確認(rèn)貸款合同制作合同分類、分單元存放現(xiàn)場管理現(xiàn)場工作制度制定、發(fā)放合同管理制度制定、發(fā)放辦公用品管理制度制定、發(fā)放費(fèi)用管理制度制定、發(fā)放開盤現(xiàn)場銷售管理合同簽定合同簽訂培訓(xùn)按揭銀行進(jìn)場銷售員簽合同合同審核合同簽定匯總、統(tǒng)