某地產(chǎn)項(xiàng)目定位簡(jiǎn)報(bào)1課件

1、一、重慶商務(wù)市場(chǎng)基本狀況1、辦公場(chǎng)地等級(jí)構(gòu)成格局2、區(qū)域競(jìng)爭(zhēng)格局3、區(qū)域內(nèi)供求態(tài)勢(shì)4、未來容量預(yù)測(cè)5、潛在用家簡(jiǎn)析11、辦公場(chǎng)地等級(jí)構(gòu)成格局現(xiàn)狀。重慶已經(jīng)形成以江北觀音橋、渝中解放碑為主的商務(wù)寫字樓聚集區(qū)。根據(jù)統(tǒng)計(jì)，0107年重慶主城商務(wù)寫字樓成交分布，渝中區(qū)占25.1%,江北占27.16%.已投入使用商務(wù)寫字樓，渝中區(qū)占38.1%,江北占18重慶主城辦公寫字樓現(xiàn)狀格局重慶金融中心區(qū)重慶商貿(mào)區(qū)五大星系為主的政府高新科技園會(huì)展經(jīng)濟(jì)商貿(mào)區(qū)2未來。解放碑CBD、觀音橋商圈、江北嘴CBD、北部新區(qū)高新園、南CBD配套區(qū)是未來規(guī)劃主要的商務(wù)辦公聚集區(qū)。1、辦公場(chǎng)地等級(jí)構(gòu)成格局重慶產(chǎn)業(yè)規(guī)劃呈現(xiàn)“一城五片，

2、多中心組團(tuán)式”特征。3預(yù)計(jì)未來3年內(nèi)，主城將有77萬方的高端寫字樓陸續(xù)推出市場(chǎng)，市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)異常激烈。開發(fā)重點(diǎn)在CBD、商圈中心 重慶主城潛在高端商務(wù)項(xiàng)目一覽2、區(qū)域競(jìng)爭(zhēng)格局4在北部區(qū)域內(nèi)，未來三年主要競(jìng)爭(zhēng)聚焦觀音橋商圈內(nèi)。在建約12萬方預(yù)計(jì)在2010年前后開始發(fā)售。渝北二村改造預(yù)計(jì)其中有35萬方商務(wù)辦公供應(yīng)量。江北城CBD、加州新牌坊區(qū)域的商務(wù)寫字樓5年內(nèi)預(yù)計(jì)不會(huì)大規(guī)模供應(yīng)。2、區(qū)域競(jìng)爭(zhēng)格局江北城CBD預(yù)計(jì)2012年基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)完工，2017年將完善相關(guān)功能。江北城未來將有約207萬平方米寫字樓產(chǎn)品推出市場(chǎng)。新牌坊加州區(qū)域潛在供應(yīng)77萬方，預(yù)計(jì)將在2012年逐步開始放量。5典型樓盤朗晴廣場(chǎng)1、精

3、裝公寓已售罄，1.2萬2、商務(wù)公寓2870平米，清水，房交會(huì)報(bào)價(jià)1萬6典型樓盤協(xié)信中心1、國(guó)際6A寫字樓，近期正在積累客戶，對(duì)外報(bào)價(jià)9600。73、區(qū)域內(nèi)供求態(tài)勢(shì)供不應(yīng)求。觀音橋商圈內(nèi)中高檔寫字樓整體出租率超過85。以紅鼎國(guó)際為代表的諸多商務(wù)公寓更是擠的爆棚。江北迅猛發(fā)展到第三產(chǎn)業(yè)，尤其是商貿(mào)流通、金融服務(wù)、中介咨詢、房地產(chǎn)等行業(yè)催生大量租用中高端寫字樓的需求。84、未來容量預(yù)測(cè)維度一，第三產(chǎn)業(yè)發(fā)展對(duì)寫字樓開發(fā)投資的帶動(dòng)關(guān)系。到2016年，將存在285萬平方米的商務(wù)需求，年均需求約35.6萬平方米；維度二，城市核心區(qū)人均商務(wù)辦公需求配比規(guī)則。通過城市核心區(qū)商務(wù)容量研究得出，重慶核心區(qū)CBD商務(wù)

4、需求至少有約232萬方的空間。維度三，可比城市發(fā)展規(guī)律啟示。重慶寫字樓市場(chǎng)落后廣州10年發(fā)展：目前重慶寫字樓供應(yīng)約330萬方，等于廣州2000年水平，同期廣州目前寫字樓供應(yīng)達(dá)700萬平米。缺口370萬平米。保守估計(jì)，未來5年重慶年均商務(wù)需求35萬平米，江北核心區(qū)占30約合10萬方米。95、潛在用家簡(jiǎn)析本項(xiàng)目所在的觀音橋中高端寫字樓未來主要客戶類型：重慶本地商貿(mào)行業(yè)、生活服務(wù)類行業(yè)、中介咨詢業(yè)、房地產(chǎn)及其相關(guān)行業(yè)、部分中資銀行證券保險(xiǎn)機(jī)構(gòu)、少量的政府行政單位。詳細(xì)推導(dǎo)見市調(diào)報(bào)告10二、重慶商業(yè)市場(chǎng)基本狀況1、幾大商圈競(jìng)爭(zhēng)格局2、觀音橋商圈發(fā)展現(xiàn)狀3、觀音橋商圈規(guī)劃發(fā)展方向4、重慶商業(yè)消費(fèi)模式發(fā)展

5、現(xiàn)狀111、幾大商圈競(jìng)爭(zhēng)格局多中心組團(tuán)式發(fā)展的規(guī)劃形成了五大商圈。 觀音橋南坪解放碑楊家坪沙坪壩各商圈輻射范圍圖示這其中，觀音橋商圈是具有強(qiáng)勁綜合競(jìng)爭(zhēng)力和知名度的商圈12商圈總經(jīng)營(yíng)面積達(dá)120萬方，商業(yè)業(yè)態(tài)豐富，但商業(yè)開發(fā)模式普通，高端商業(yè)缺乏，各類品牌主要集中在百貨商場(chǎng)，品牌專賣或旗艦店匱乏。2008年底觀音橋商圈商業(yè)經(jīng)營(yíng)面積達(dá)到120萬，主題性商業(yè)方，擁有大型百貨店5家、大型購(gòu)物中心2個(gè)、大型綜合超市3個(gè)、大型家居建材店4家、大型電器專業(yè)店5家、大型主題公園2個(gè)，大型餐飲店20家，經(jīng)營(yíng)面積5000平方米以上大型商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)26家，商貿(mào)企業(yè)總數(shù)930余家。91015643278111213主要大

6、型商業(yè)一覽表2、觀音橋商圈發(fā)展現(xiàn)狀13觀音橋商圈商務(wù)集中，但所需的中高端休閑娛樂配套缺乏，主要為金源地下不夜城，由于重慶人習(xí)慣于地面消費(fèi)的特征，目前經(jīng)營(yíng)日趨平淡。132主要休閑娛樂分布2、觀音橋商圈發(fā)展現(xiàn)狀414形成三大主力板塊商業(yè)格局，項(xiàng)目所在板塊的商業(yè)綜合競(jìng)爭(zhēng)力優(yōu)勢(shì)不明顯。13本案123觀音橋商圈各板塊情況2、觀音橋商圈發(fā)展現(xiàn)狀15小結(jié)觀音橋商圈在主城五大商圈中綜合競(jìng)爭(zhēng)力強(qiáng)，發(fā)展?jié)摿Υ?。商業(yè)業(yè)態(tài)豐富，百貨競(jìng)爭(zhēng)激烈，但商務(wù)配套商業(yè)缺乏。項(xiàng)目所在商業(yè)板塊綜合競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)不強(qiáng)，商業(yè)氛圍有待培育。商業(yè)開發(fā)模式陳舊，高端商業(yè)和品牌專賣店缺乏。2、觀音橋商圈發(fā)展現(xiàn)狀16商圈將由目前的2平方米公里擴(kuò)容至6.

7、8平方公里，商業(yè)發(fā)展?jié)摿Υ?。未來，觀音橋商圈面積將由現(xiàn)在的2平方公里擴(kuò)大至6.8平方公里，2010年完成擴(kuò)容 商圈新擴(kuò)展區(qū)域的功能定位：遠(yuǎn)東百貨天天漁港：奢侈品和鮮花一條街，09年春節(jié)已開街天天漁港洋河?xùn)|路：餐飲休閑一條街小苑路口朗晴廣場(chǎng)：文化娛樂、休閑健身一條街3、觀音橋商圈規(guī)劃發(fā)展方向17步行街道路交通改造工程正式啟動(dòng)，商圈升級(jí)即將實(shí)現(xiàn)。2009年商圈道路交通改造四大工程步行街升級(jí)改造：將動(dòng)工位于觀音橋環(huán)道西段的西環(huán)步行街，即環(huán)道金源大飯店彎道口至家樂福路口，全長(zhǎng)近400米，占地面積1.5萬平方米。按照規(guī)劃，步行街最寬達(dá)50米，其中留有10米寬的車行道。屆時(shí)，江北步行街全長(zhǎng)達(dá)2.5公里，成

8、為全國(guó)最長(zhǎng)的商業(yè)步行街。小苑路改擴(kuò)建工程：北起觀鴻路，南接商圈西半環(huán)，全長(zhǎng)560米，為單向三車道，車行道寬12米，計(jì)劃6月開工，10月建成?？⒐ず螅窘?jīng)過西半環(huán)的公交車輛將全部改道小苑路通行，緩解擁堵現(xiàn)象。為增加便民設(shè)施，預(yù)計(jì)6月底完工的嘉陵公園地通道也將修改規(guī)劃，對(duì)原4個(gè)出入口進(jìn)行改擴(kuò)建，并增設(shè)5架自動(dòng)扶梯。渝北二村支路工程：建成后的渝北二村支路東起建新東路，北接綠云尚都三期步行街，全長(zhǎng)300米，總寬24米雙向四車道，預(yù)計(jì)2011年建成通車。3、觀音橋商圈規(guī)劃發(fā)展方向18江北區(qū)政府將商貿(mào)流通業(yè)定位為區(qū)域先導(dǎo)性支柱產(chǎn)業(yè)，商圈發(fā)展是重心，政策支持推動(dòng)商圈發(fā)展。觀音橋商圈未來發(fā)展方向 重點(diǎn)發(fā)展五

9、大核心功能產(chǎn)業(yè)分區(qū)。一是依托龍湖天街新館、協(xié)信中心等高檔商業(yè)設(shè)施，引進(jìn)國(guó)際一線品牌，重點(diǎn)發(fā)展時(shí)尚商業(yè)。二是做大國(guó)際性和區(qū)域性采購(gòu)中心、營(yíng)銷中心和分銷中心、品牌代理中心為主的貿(mào)易流通業(yè)。三是推進(jìn)五星級(jí)酒店建設(shè)，重點(diǎn)發(fā)展商務(wù)辦公、商品展覽為主的現(xiàn)代商務(wù)。四是以金源時(shí)代購(gòu)物廣場(chǎng)、金源不夜城等為依托，加快發(fā)展健康健身、演藝文化、特色餐飲為主的休閑娛樂業(yè)。五是以鴻恩寺公園、嘉陵公園、方特科幻公園等為依托，發(fā)展城市公園、城市景觀為主的都市旅游業(yè)。 到2012年，商圈核心建成面積2平方公里以上，主要以商業(yè)街為中心，主力百貨店商業(yè)設(shè)施面積控制在3.5萬平方米，主力百貨店鋪數(shù)量達(dá)到8家，新增商業(yè)、商務(wù)設(shè)施面積3

10、00萬平米，建成8個(gè)五星級(jí)酒店，10余棟高檔次商務(wù)樓宇，引進(jìn)國(guó)際一線品牌50個(gè)以上，解決就業(yè)20萬人，真正將觀音橋商圈建設(shè)成為“國(guó)內(nèi)一流并有國(guó)際影響的品牌商圈”。3、觀音橋商圈規(guī)劃發(fā)展方向193、觀音橋商圈規(guī)劃發(fā)展方向小結(jié)觀音橋商圈逐步實(shí)現(xiàn)升級(jí)擴(kuò)容，由核心2公里商圈外擴(kuò)至6.8公里，商貿(mào)流通業(yè)被定位為江北區(qū)先導(dǎo)性支柱產(chǎn)業(yè)，未來對(duì)商圈的業(yè)態(tài)規(guī)劃和商業(yè)容量有了政策性指導(dǎo)，商圈各類商業(yè)競(jìng)爭(zhēng)日趨激烈。204、重慶商業(yè)消費(fèi)模式發(fā)展現(xiàn)狀 觀音橋南坪解放碑楊家坪沙坪壩專業(yè)市場(chǎng)。如各類女人街、電腦城、機(jī)電城步行街商業(yè)大百貨商業(yè)地下商業(yè)街五大商圈商業(yè)模式：四大主要商業(yè)業(yè)態(tài)及其產(chǎn)品組合典型：北城天街（商業(yè)mall

11、）、石橋鋪電腦城（專業(yè)市場(chǎng)）、臨江門地下商業(yè)、觀音橋步行街21模式雷同百貨、步行街、地下商業(yè)、專業(yè)市場(chǎng)缺少精品除了解放碑少數(shù)品牌，平民大陸貨隨處可見。就是沒有個(gè)性化的，你想要的精品。缺乏趣味逛街就是累缺乏體驗(yàn)不好玩缺乏休閑4、重慶商業(yè)消費(fèi)模式發(fā)展現(xiàn)狀城市綜合體類物業(yè)同質(zhì)化競(jìng)爭(zhēng)嚴(yán)重。迫切需要?jiǎng)?chuàng)新出路。以中新城上城為典型，綜合體都兼具了商務(wù)公寓、公寓、酒店、寫字樓、大型購(gòu)物廣場(chǎng)產(chǎn)品；在概念定位和產(chǎn)品細(xì)分上卻沒有清晰的定義。尤其商業(yè)部分，傳統(tǒng)商業(yè)百貨零售休閑的口號(hào)式布局，以不能滿足消費(fèi)需求或是無法在競(jìng)爭(zhēng)紅海中獲得安身立命。解放碑定位國(guó)際化，觀音橋定位特色化解放碑毫無疑問是重慶金融中心，其商業(yè)領(lǐng)域代表

12、是國(guó)際化的頂級(jí)路線，觀音橋商圈只有走一定特色差異才可能繼續(xù)做大市場(chǎng)。22三、國(guó)內(nèi)外參考案例1、北京三里屯VILLAGE2、日本東京表參道3、成功經(jīng)驗(yàn)總結(jié)23案例研究1北京三里屯VILLAGE三里屯成為京城時(shí)尚文化的代名詞，是該區(qū)域的商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展大方向中。以推出大眾娛樂休閑類產(chǎn)品，業(yè)態(tài)的多樣化和規(guī)模效益，力圖擴(kuò)大目標(biāo)消費(fèi)群體；同時(shí)作為泛CBD區(qū)域，推出適量的商務(wù)辦公和酒店物業(yè)，達(dá)到一個(gè)以時(shí)尚休閑娛樂為主，商務(wù)辦公為輔的綜合性區(qū)域。三里屯Village總建筑面積13.6萬平方米，其中包括12萬平方米的商業(yè)零售區(qū)和一個(gè)擁有100間客房的個(gè)性化精品酒店，以33服裝大廈為屆分為南北兩個(gè)區(qū)域。北區(qū)定位為

13、高端，分布國(guó)際一二線品牌旗艦店和精品酒店；南區(qū)則定位為年輕時(shí)尚客戶群體，包含了大量餐飲。1、項(xiàng)目開發(fā)策略2425設(shè)計(jì)理念三里屯VILLAGE整個(gè)項(xiàng)目分為南北兩個(gè)區(qū)域，既與周邊建筑融合在同一個(gè)區(qū)域之中，同時(shí)也保持著相對(duì)的獨(dú)立性。南區(qū)主要面向年輕時(shí)尚人群，建筑風(fēng)格前衛(wèi)個(gè)性、色彩繽紛，獨(dú)棟建筑之間縱橫交錯(cuò)的連接體現(xiàn)了老北京胡同的風(fēng)味；北區(qū)開放庭院式格局的設(shè)計(jì)靈感主要源自北京的四合院，建筑風(fēng)格更多的突出了城市財(cái)富和生活風(fēng)尚，多棟鉆石型建筑，與其周邊波浪型的高雅建筑外墻設(shè)計(jì)，凸現(xiàn)了奢侈品品牌的尊貴地位。北區(qū)南區(qū)26功能定位開放式購(gòu)物區(qū) 業(yè)態(tài)定位文化、藝術(shù)、休閑和購(gòu)物建筑設(shè)計(jì)亮點(diǎn)極具實(shí)驗(yàn)性的幾何美感 2、

14、商業(yè)定位通過不規(guī)則的幾何外型和大膽飽滿的建筑用色，賦予每幢建筑獨(dú)特的外觀和個(gè)性。獨(dú)特的用材也成為三里屯VILLAGE的一大特色，嘗試性的大量采用玻璃及塑料管材，打造一種更具實(shí)驗(yàn)性的外觀。此外，自然材料運(yùn)用，是典型的隈研吾建筑風(fēng)格。木頭、石頭和竹子都是這里的主要建材或裝飾性材料。 主力店：世界頂尖品牌專賣店&旗艦店主力業(yè)態(tài)：從運(yùn)動(dòng)休閑到流行服飾，從科技酷玩到嬰幼產(chǎn)品，從超市到影院，餐飲：從意大利比薩到西班牙燴飯世界各國(guó)風(fēng)味體驗(yàn)特色：整個(gè)項(xiàng)目分為南北兩個(gè)區(qū)域，匯聚更多名牌旗艦店的北區(qū)將在2009年全面開放。這里是一個(gè)拋棄傳統(tǒng)商業(yè)模式，集文化、藝術(shù)、休閑和購(gòu)物于一體的全新空間。27外立面幾何造型28

15、外立面幾何造型29三里屯VILLAGE是一個(gè)大型開放式購(gòu)物區(qū)，由19幢低密度的時(shí)尚當(dāng)代建筑布局而成，顧客既可以在戶外的商業(yè)街區(qū)隨心漫步，也可以享受室內(nèi)餐飲和娛樂的空間?；▓@、庭院和小巷點(diǎn)綴其間，格局開闊，整體設(shè)計(jì)凸現(xiàn)空間無界的概念，讓人漫步其中，體會(huì)無窮樂趣。303、招商情況商家定位國(guó)際化高端品牌經(jīng)營(yíng)模式商家獨(dú)立經(jīng)營(yíng)模式Artini、Columbia、LACOSTE、Levis、Mizuno、Steve Madden數(shù)量和規(guī)模在全國(guó)都首屈一指，這里還包括了adidas全球最大的旗艦店，中國(guó)首家Apple和Fossil專營(yíng)店，Puma全亞洲最大旗艦店。同樣可稱為大手筆的還有區(qū)內(nèi)的美嘉歡樂影城8個(gè)

16、放映廳1700個(gè)座位的全新設(shè)施， 月租金水平：北區(qū)95100美元/平方米月；南區(qū)70美元/平方米月物管費(fèi)：出租率：85%商鋪面積：主要面積為平方米，大的有3000平方米。31品牌旗艦店形象店風(fēng)味餐廳展示圖32案例研究2日本表參道HILLS表參道一條作為日本時(shí)尚和文化的中心不斷向外界發(fā)送流行趨勢(shì)信息的街道1、項(xiàng)目開發(fā)策略表參道Hills則是表參道上新的核心建筑，是世界上空前的“文化商業(yè)設(shè)施”。總共約間商店，以時(shí)尚敏感度高、追崇都市生活的歲段的男女為目標(biāo)，引進(jìn)國(guó)外名牌日本號(hào)店、旗艦店、日本本土的品牌商店等，從時(shí)尚服飾到室內(nèi)裝飾，向人們提議表參道Hills特有的高品味彰顯個(gè)性、飄逸脫俗的時(shí)尚風(fēng)格“O

17、motesando Hills Mode（表參道Hills 模式）”33概念設(shè)計(jì)體會(huì)“和”及“Wa”的精神“Wa”系指Walk邁步在這條街上就能感到幸福、Watch觀察這條街道就能豐富自己的感性、Wake感覺到這條街道就能發(fā)現(xiàn)自我、Way在這條街上就能追求新的生活方式。34標(biāo)志設(shè)計(jì)“參”字變成的標(biāo)記表參道Hills的標(biāo)記是用表參道的“參”字變成的標(biāo)記。其中蘊(yùn)含著想使這一建筑物成為表參道的景致和譜寫歷史篇章愿望以及想以此為據(jù)點(diǎn)向世界傳送日本文化信息的心情。另外，“參”標(biāo)記的下側(cè)根線連在一起，這表現(xiàn)了表參道Hills的象征“螺旋形斜面”。35具有約250米的寬幅，是由地面樓和地下樓組成的復(fù)合設(shè)施。

18、除了從地下樓至地面樓的商業(yè)設(shè)施和38戶住宅之外，還備有停車場(chǎng)（約200個(gè)車位）。在商業(yè)設(shè)施內(nèi)，中間的挑空中庭和圍繞挑空中庭的斜面將具有沿街商店感的商店延續(xù)個(gè)樓面。自然光線能照到地下樓層的中庭展示著恬靜優(yōu)雅充滿新發(fā)現(xiàn)的空間。住宅由東樓（青山側(cè)）和西樓（原宿側(cè)）幢構(gòu)成，都配置在朝陽(yáng)的上面層（部分為層）。建筑構(gòu)成36建筑設(shè)計(jì)亮點(diǎn)通體透明玻璃體表參道Hills的建筑高度為地上5層樓（部分6層）、地下6層，地上13樓為商業(yè)設(shè)施，4樓以上是住宅，商業(yè)層與住宅層間是免震構(gòu)造，并有隔絕商業(yè)設(shè)施噪音的特殊設(shè)計(jì)。因?yàn)檎麠澖ㄖ茄刂碌涝O(shè)計(jì)，所以表參道HLLS內(nèi)部是呈現(xiàn)螺旋狀的設(shè)計(jì)，可以不通過樓梯或電扶梯，就能沿著

19、螺旋狀的走道，一圈圈的逛完全體，但卻不會(huì)讓人感覺到坡度的存在。外墻是美麗的LED光雕設(shè)計(jì)。37創(chuàng)意設(shè)計(jì)亮點(diǎn)運(yùn)用彩燈墻、樓內(nèi)動(dòng)畫投影機(jī)、超指向性楊聲器和大屏幕顯示器等用光、影像、音響等各種效果展示空間魅力與街道兩旁的美麗的櫸樹融為一體的外觀在彩燈墻外墻LED的照射下，展現(xiàn)出各季不同的景色。從入口進(jìn)入樓內(nèi)后映入眼簾的是高達(dá)層的挑空中庭空間，以挑空中庭為中心，構(gòu)成螺旋狀的螺旋形斜面，使人聯(lián)想起表參道的微陡的斜坡。外墻的彩燈墻、樓內(nèi)的動(dòng)畫投影機(jī)、超指向性揚(yáng)聲器和大屏幕顯示器等用光、影像、音響等各種效果展示著這些空間的魅力。沿著從挑空中庭大樓梯走到地下樓后，進(jìn)入空間O:。38功能定位以街區(qū)商業(yè)為主2、商

20、業(yè)定位39業(yè)態(tài)定位文化、休閑和購(gòu)物38間平均月租70萬日幣起跳的公寓住戶，以及93間獨(dú)立店鋪，其中有22家是日本初出店的時(shí)尚名店，還有26間是新形態(tài)的獨(dú)創(chuàng)品牌，包含世界級(jí)名品、時(shí)尚餐廳、休閑咖啡座、流行服飾等地上三層平面分布圖40內(nèi)部結(jié)構(gòu)及立面細(xì)節(jié)展示41品牌形象店展示4243444546473、成功經(jīng)驗(yàn)小結(jié)圍繞客戶最佳消費(fèi)體驗(yàn)作文章。商業(yè)建筑本身給予客戶與眾不同的體驗(yàn)。三里屯鮮艷簡(jiǎn)潔時(shí)尚，表參道大氣精致街區(qū)感給予客戶逛街購(gòu)物不一樣的感受?？梢栽谑覂?nèi)休憩也可以在室外呼吸新鮮空氣商業(yè)配置設(shè)施的趣味性。如小品、休閑椅子、天幕等商業(yè)業(yè)態(tài)趣味性。如Addidas的體驗(yàn)概念店，apple概念店，如各種一

21、線流行時(shí)尚品牌。48四、項(xiàng)目基本概況用地面積：26900平米容積率：9地上可建面積：24.2萬平米覆蓋率：未定特別要求：停車位充足49泰興電腦城E+E電腦城X電腦城綠云尚都服裝城黃金海岸中信大廈招商銀行同聚遠(yuǎn)景未來國(guó)際本案2號(hào)地塊金弓地塊262256263266268.7271.828026027350總占地面積：5.24ha總建筑面積：647800m2 地上：478100m2 地下：169700m2平均容積率：9.151五、我司基本情況及戰(zhàn)略需要1、資金實(shí)力一般，不足以支持大體量物業(yè)長(zhǎng)期自持。2、期望更快發(fā)展，不希望在一個(gè)項(xiàng)目拖住太多資金。3、品牌急待一個(gè)高影響力的亮點(diǎn)項(xiàng)目推動(dòng)升級(jí)。4、無大

22、型商業(yè)經(jīng)營(yíng)管理經(jīng)驗(yàn)，資金實(shí)力不支持長(zhǎng)期持有經(jīng)營(yíng)大型商業(yè)地產(chǎn)5、前期投入巨大，本項(xiàng)目需要獲取相應(yīng)的投資回報(bào)。52六、項(xiàng)目整體定位1、整體概念定位2、物業(yè)組合比例3、商業(yè)市場(chǎng)定位及目標(biāo)消費(fèi)客群4、商業(yè)業(yè)態(tài)組合設(shè)想5、寫字樓市場(chǎng)定位及目標(biāo)用家6、商務(wù)公寓市場(chǎng)定位及目標(biāo)用家531、整體概念定位市場(chǎng)定位。觀音橋核心的商務(wù)綜合體商務(wù)辦公部分OSO新概念辦公樓宇商業(yè)部分泛商務(wù)體驗(yàn)式街區(qū)商業(yè)54整體形象定位。UP-TOWN城市精英上游商務(wù)圈集合國(guó)際化、時(shí)尚、前沿的商旅、休閑方式的商務(wù)綜合體商務(wù)辦公部分OSO商務(wù)樓宇（Optional Serviced Office )， 商務(wù)公寓FREEDOM SPACE 新

23、商務(wù)空間商業(yè)部分泛商務(wù)體驗(yàn)街區(qū)商業(yè)1、整體概念定位552、物業(yè)組合比例寫字樓：超高層寫字樓C棟超高層寫字樓D棟 約13.3萬方商務(wù)公寓（商務(wù)功能為主）：2棟高層商務(wù)公寓 約6.7萬方 街區(qū)式商業(yè)： 約4萬方56商務(wù)公寓A 商業(yè)裙房超高層寫字樓D商業(yè)裙樓商務(wù)公寓B 商業(yè)裙房超高層寫字樓C商業(yè)裙樓獨(dú)棟商業(yè)示意57產(chǎn)品定位各業(yè)態(tài)體量組合本項(xiàng)目計(jì)容建筑面積24.2萬方。主要業(yè)態(tài)分商務(wù)寫字樓和商業(yè)。根據(jù)市調(diào)結(jié)論，商業(yè)部分不宜過大，約4萬方。剩余約20萬方體量用于修建商業(yè)寫字樓綜合銷售考慮。場(chǎng)地條件，規(guī)劃限制條件，20萬方體量通過修建四棟建筑實(shí)現(xiàn)。每個(gè)單體平均約5萬方。實(shí)現(xiàn)現(xiàn)金流角度出發(fā)，兩棟單體為商務(wù)公

24、寓（突出辦公功能）；另外兩棟純寫字樓。商務(wù)公寓單體控制在約3萬方，則剩余寫字樓單體約6萬方。根據(jù)以上邏輯，進(jìn)一步做推導(dǎo)。583、商業(yè)市場(chǎng)定位及目標(biāo)消費(fèi)客群商業(yè)定位整體定位泛商務(wù)體驗(yàn)街區(qū)式商業(yè) 潮流時(shí)尚精品消費(fèi)、商務(wù)配套的休閑娛樂突出消費(fèi)體驗(yàn)時(shí)尚品牌主力店概念店的結(jié)合關(guān)鍵詞:體驗(yàn)、街區(qū)感覺、時(shí)尚潮流、商務(wù)配套593、商業(yè)市場(chǎng)定位及目標(biāo)消費(fèi)客群未來項(xiàng)目人流以商務(wù)、區(qū)域大眾消費(fèi)人群為主。中高/高端商務(wù)辦公、主城大眾消費(fèi)群體1234603、商業(yè)市場(chǎng)定位及目標(biāo)消費(fèi)客群保守估計(jì)可輻射到商務(wù)人群約810萬人。Two 【客戶類型】One 【產(chǎn)品類型】3、商業(yè)街Three【客群購(gòu)買需求】江渝北核心區(qū)近10萬的商

25、務(wù)人流大型購(gòu)物人群時(shí)尚精品零售中高端休閑娛樂614、商業(yè)業(yè)態(tài)組合設(shè)想總商業(yè)體量 4萬方裙樓部分商務(wù)配套 2萬方街區(qū)式商業(yè) 2萬方裙樓商業(yè)街區(qū)商業(yè)商務(wù)餐飲休閑商務(wù)精品零售品牌店次主力店考慮商務(wù)人士休閑餐飲配套產(chǎn)業(yè)，檔次和定位應(yīng)該和客群對(duì)應(yīng)高端商務(wù)客群所需的精品零售，如名牌服飾、奢侈品等多種業(yè)態(tài)豐富的次主力店提高街區(qū)活力，以時(shí)尚潮流為主內(nèi)部高端人士消費(fèi)，并作為大型高端百貨的延伸，拔調(diào)性休閑娛樂餐飲地下商業(yè)休閑購(gòu)物區(qū)別于市場(chǎng)的，與文化相結(jié)合有格調(diào)的特色消費(fèi)場(chǎng)所有樂趣，強(qiáng)大吸引力將地鐵站方向人流引導(dǎo)進(jìn)入本商業(yè)場(chǎng)地不計(jì)算容積率625、寫字樓市場(chǎng)定位及目標(biāo)用家商務(wù)寫字樓定位整體定位“OSO”新概念辦公樓

26、自選化寫字樓概念標(biāo)準(zhǔn)超過現(xiàn)有未來國(guó)際。概念：OSO (Optional Serviced Office )關(guān)鍵詞:菜單式服務(wù)、數(shù)字化、智能化、完善配套、大而全中的精而細(xì)635、寫字樓市場(chǎng)定位及目標(biāo)用家商務(wù)寫字樓定位整體定位“OSO”新概念辦公樓 自選化寫字樓概念標(biāo)準(zhǔn)超過現(xiàn)有未來國(guó)際。概念：OSO (Optional Serviced Office )關(guān)鍵詞:菜單式服務(wù)、數(shù)字化、智能化、完善配套、大而全中的精而細(xì)Two 【客戶類型】Three【客群購(gòu)買需求】成熟便捷的商圈服務(wù)，優(yōu)良的商務(wù)配置，成熟的產(chǎn)業(yè)集群區(qū)域未來增長(zhǎng)空間，高性價(jià)比面積需求3090，90150平米，規(guī)模620人One 【產(chǎn)品類型

27、】1、商務(wù)寫字樓本土商貿(mào)服務(wù)運(yùn)輸類行業(yè)（水泥、新材料、鐵路基建材料）房地產(chǎn)行業(yè)本土金融服務(wù)業(yè)國(guó)企（部分金融類政務(wù)服務(wù)），或外地駐渝總部盛年、成熟期企業(yè)Three【客群購(gòu)買需求】成熟便捷商圈服務(wù)，優(yōu)質(zhì)的商務(wù)配置良好的展示形象，優(yōu)越的使用舒適度面積需求200500平米，國(guó)企一般選擇500，政務(wù)、金融或大型商貿(mào)、房地產(chǎn)以半層、整層為主。64超高層寫字樓D商業(yè)裙樓超高層寫字樓C商業(yè)裙樓656、商務(wù)公寓市場(chǎng)定位及目標(biāo)用家商務(wù)公寓定位整體定位FREEDOM SPACE 突出商務(wù)辦公功能為主。辦公非住宅標(biāo)準(zhǔn)超過現(xiàn)有紅鼎國(guó)際C座、水晶星座、茂業(yè)東方時(shí)代。通過戶型創(chuàng)新、高標(biāo)準(zhǔn)配置避開同區(qū)域內(nèi)可能的紅海。概念：F

28、REEDOM SPACE 新商務(wù)空間關(guān)鍵詞:靈活多變空間、高速電梯、VRV空調(diào)、架空層空中花園、商務(wù)大堂、商務(wù)辦公配套設(shè)施、簡(jiǎn)潔現(xiàn)代立面666、商務(wù)公寓市場(chǎng)定位及目標(biāo)用家商務(wù)公寓定位整體定位FREEDOM SPACE 突出商務(wù)辦公功能為主。辦公非住宅標(biāo)準(zhǔn)超過現(xiàn)有紅鼎國(guó)際C座、水晶星座、茂業(yè)東方時(shí)代。通過戶型創(chuàng)新、高標(biāo)準(zhǔn)配置避開同區(qū)域內(nèi)可能的紅海。概念：FREEDOM SPACE 新商務(wù)空間關(guān)鍵詞:靈活多變空間、高速電梯、VRV空調(diào)、架空層空中花園、商務(wù)大堂、商務(wù)辦公配套設(shè)施、簡(jiǎn)潔現(xiàn)代立面Two 【客戶類型】商貿(mào)生活服務(wù)類行業(yè)中介咨詢便民服務(wù)（美容美體）建筑裝飾行業(yè)成長(zhǎng)期、青春期企業(yè)Three【

29、客群購(gòu)買需求】成熟便捷的商圈服務(wù)，優(yōu)良的商務(wù)配置，成熟的產(chǎn)業(yè)集群區(qū)域未來增長(zhǎng)空間，高性價(jià)比面積需求3090，90150平米，規(guī)模620人One 【產(chǎn)品類型】2、商務(wù)公寓Three【客群購(gòu)買需求】成熟便捷的商圈服務(wù)，優(yōu)良的商務(wù)配置，成熟的產(chǎn)業(yè)集群區(qū)域未來增長(zhǎng)空間，高性價(jià)比面積需求3090，90150平米，規(guī)模620人67商務(wù)公寓A 商業(yè)裙房超高層寫字樓D商業(yè)裙樓商務(wù)公寓B 商業(yè)裙房超高層寫字樓C商業(yè)裙樓獨(dú)棟商業(yè)示意68七、項(xiàng)目商業(yè)部分產(chǎn)品策劃1、地上規(guī)劃空間布局2、設(shè)計(jì)調(diào)性（建筑風(fēng)格）3、內(nèi)外部交通組織4、地下商業(yè)規(guī)劃設(shè)想5、體驗(yàn)式配置設(shè)想691、地上規(guī)劃空間布局泛商務(wù)體驗(yàn)街區(qū)解構(gòu)商務(wù)公寓A 商

30、業(yè)裙房超高層寫字樓D商業(yè)裙樓商務(wù)公寓B 商業(yè)裙房超高層寫字樓C商業(yè)裙樓獨(dú)街區(qū)商業(yè)示意裙樓商業(yè)街區(qū)商業(yè)701、地上規(guī)劃空間布局裙樓商業(yè)地面不超過三層。每?jī)蓷澑邔又g裙樓可以考慮連接。單個(gè)高層單體裙樓部分面積約5000平米，單層面積約15002000平米。街區(qū)式商業(yè)主要以單體建筑，錯(cuò)落布局，結(jié)合地形和景觀需要或形成圍合院落，或呈帶狀水紋。要求在空間上形成一條條街區(qū)式感覺。一幢單體商業(yè)建議不超過3層，單體面積在5003000平米。單體內(nèi)考慮可以分隔為最小100平米左右的單元，方便后期銷售。街區(qū)式商業(yè)需考慮經(jīng)營(yíng)餐飲之可能。71街區(qū)式商業(yè)意向總平面上，或呈帶狀分布或局部圍合形成一定的院落。7273add

31、idas品牌店就是某一單體建筑中13F單元74752、設(shè)計(jì)調(diào)性（建筑風(fēng)格）前衛(wèi)現(xiàn)代的感覺像藝術(shù)品一般763、內(nèi)外部交通組織車流的引導(dǎo)人流的引導(dǎo) 尤其將輕軌車站人流引導(dǎo)進(jìn)入本項(xiàng)目77輕軌站停車場(chǎng)塔坪往北城天街車流人流導(dǎo)向：步行街人流集中區(qū)78四大外部交通節(jié)點(diǎn)：東面-建新東路車流人流、渝澳大橋車流北面-綠云尚都地面停車場(chǎng)車流西南面-輕軌人流東北面-塔坪車流人流79觀點(diǎn)：A）西面中央步行通道人流被未來國(guó)際和2號(hào)地塊阻隔，利用較難B）東北面人流較弱，而北面則會(huì)因?yàn)楸卷?xiàng)目的建成而被弱化C）東面才是我們不能忽視的最重要的節(jié)點(diǎn)80東面-北城天街主要車流動(dòng)線-攔截/分流西南面-未來步行街重要人流動(dòng)線-引導(dǎo)/強(qiáng)

32、化（輕軌站標(biāo)高256）北面-目前步行街主要車流動(dòng)線-利用/弱化東北面-步行街次要車流人流動(dòng)線-保持81規(guī)劃第一目標(biāo)：令東面成為日后步行街重要的車流人流疏散極；最大限度地?cái)r截進(jìn)入北城天街的車流。82規(guī)劃設(shè)想：1、打開東面，形成廣場(chǎng)，以趣味性的商業(yè)設(shè)計(jì)，向東吸引車流人流進(jìn)入（本項(xiàng)目存活之關(guān)鍵）2、在東面地面和室內(nèi)各設(shè)一車流出入口，一向南循環(huán)至招商銀行東側(cè)，一向南循環(huán)至未來國(guó)際北側(cè)（減輕步行街環(huán)道壓力）8384規(guī)劃設(shè)想：3、在步行街東環(huán)道對(duì)中醫(yī)院位置向未來國(guó)際北側(cè)線路，設(shè)單向室內(nèi)城市車行道，車行道兩旁為小商鋪。4、將商業(yè)體量盡量切分為兩到三個(gè)單體，一來可能增加可銷售的商業(yè)面積，二來讓不同業(yè)態(tài)保持相對(duì)

33、獨(dú)立性。85規(guī)劃設(shè)想：5、將新世界與金弓地塊之間上部道路標(biāo)高降到263左右，加強(qiáng)與輕軌站的連接。6、將原6層地下停車場(chǎng)減少為3層。86寫字樓公寓公寓廣場(chǎng)平面示意：公寓87東側(cè)剖面：268.7271.8地面車行口室內(nèi)車行口人行廣場(chǎng)寫字樓公寓88北側(cè)剖面：280266地面車行口新上海271.8地下商業(yè)公寓公寓地面人行口89地下商業(yè)地上商業(yè)東則向未來國(guó)際西則向東環(huán)道中醫(yī)院90概念示意：91概念示意：924、地下商業(yè)規(guī)劃設(shè)想沿輕軌出站口，沿途有商業(yè)吸引客戶到達(dá)本項(xiàng)目商業(yè)區(qū)。在地下部分，豎向擬采取螺旋式步道形式形成自由交通通道，并在通道兩側(cè)布置適合的年輕時(shí)尚人群。將這個(gè)地下商業(yè)部分變成可供開發(fā)用地。地下

34、商業(yè)分隔成小產(chǎn)權(quán)形式銷售地下商業(yè)必須趣味性十足地下商業(yè)沿著螺旋式樓梯兩側(cè)分布商業(yè)上空依舊保留鏤空采光井935、體驗(yàn)式配置設(shè)想94八、項(xiàng)目寫字樓部分產(chǎn)品策劃9501商務(wù)寫字樓定位建議OSO (Optional Serviced Office )商務(wù)寫字樓定位產(chǎn)品建議單層面積建議：1800平米。標(biāo)準(zhǔn)層高建議：3.9米；標(biāo)準(zhǔn)層凈高：3.1米樓層數(shù)量建議：C棟42F，D棟32F；控制建筑總高低于200米標(biāo)準(zhǔn)層走廊寬度建議：不低于1.8米大堂面積建議：不小于100平米大堂挑高建議：不小于6米單部電梯服務(wù)面積建議：不大于6000平米，因此建議電梯數(shù)量不少于81電梯建議：國(guó)際品牌高速電梯，至少2.5m/s,

35、載重13人1000kg空調(diào)：分戶式中央空調(diào) VAV甚至VRV空調(diào)新風(fēng)系統(tǒng)智能化設(shè)施：應(yīng)急、保安、電視監(jiān)控、對(duì)講、報(bào)警系統(tǒng) 空調(diào)、照明系統(tǒng)，國(guó)際先進(jìn)技術(shù)指標(biāo)；多媒體信息顯示系統(tǒng)，即時(shí)播報(bào)全球信息 國(guó)際標(biāo)準(zhǔn)管理控制系統(tǒng)，根據(jù)人流量自動(dòng)調(diào)控電梯運(yùn)行，最大化減少電梯等候時(shí)間，配合世界效率 無線網(wǎng)絡(luò)、信息化基礎(chǔ)設(shè)施齊備，無線網(wǎng)絡(luò)覆蓋大堂等公共區(qū)域，辦公、會(huì)議、商務(wù)洽談 分割面積;200平米以上96市場(chǎng)分析 項(xiàng)目定位及發(fā)展戰(zhàn)略各類物業(yè)發(fā)展建議附案例研究02商務(wù)寫字樓定位建議OSO 商務(wù)寫字樓定位產(chǎn)品建議行車大堂：車直達(dá)電梯廳，國(guó)際酒店般獨(dú)有行車專屬體驗(yàn) VIP洗手間：品質(zhì)高檔的公共洗手間以外，特定為企業(yè)總裁、CEO等預(yù)留了VIP專屬洗手間位置。 雙層中空LOW-E玻璃 。綠色中庭。特色打造的挑高中庭，讓辦公區(qū)域得享光線和鮮氧的交融空中花園。每三層設(shè)置挑高10。8米的空中花園大堂，層層設(shè)置休閑花園。同時(shí)，避難層、屋頂均設(shè)置為休閑花園，最大化