《突破房地產(chǎn)企業(yè)工程管理瓶頸》課件

1、如何突破房地產(chǎn)工程管理瓶頸現(xiàn)代工程管理體系的破解之道2010年6月30日南京提出工程管理瓶頸的背景中國的工程管理缺少技術(shù)標準嗎？提出工程管理瓶頸的背景房地產(chǎn)的工程建設(shè)中有多少高新科技嗎？提出工程管理瓶頸的背景都在管理工程質(zhì)量。為什么還會出現(xiàn)問題？甲方工程部監(jiān)理公司施工單位提出工程管理瓶頸的背景對國內(nèi)部分房地產(chǎn)企業(yè)管理者進行走訪，以及部分媒體所做的市場反饋調(diào)查?？蛻魧Ψ康禺a(chǎn)工程質(zhì)量的滿意度，是房地產(chǎn)設(shè)計、營銷、工程三大業(yè)務(wù)體系中最低的 房地產(chǎn)工程管理面臨的主要問題一、房地產(chǎn)企業(yè)工程管理容易出現(xiàn)的問題二、新形勢下房地產(chǎn)企業(yè)對工程管理的要求三、外部資源對房地產(chǎn)工程管理的影響房地產(chǎn)工程管理容易出現(xiàn)的問

2、題 工程質(zhì)量問題引起業(yè)主的投訴及索賠 萬科“金色雅筑”項目的“漏水門”和“隔 音門”事件房地產(chǎn)工程管理容易出現(xiàn)的問題房地產(chǎn)工程管理容易出現(xiàn)的問題 工程質(zhì)量問題引起業(yè)主的投訴及索賠 中?！拔娜A熙岸”項目被政府質(zhì)量監(jiān)督部門 列入“黑名單”事件 保利“西子灣”項目的“拒收門”事件房地產(chǎn)工程管理容易出現(xiàn)的問題 工程進度滯后引起的延期開盤及交付 金地“格林小鎮(zhèn)”因市政、道路、園林景觀 工程組織不當，延期交付引起業(yè)主投訴及索 賠 萬科“四季花城”因冬施組織問題，延期交 付引起業(yè)主投訴及索賠房地產(chǎn)工程管理容易出現(xiàn)的問題 工程成本突破引起的項目經(jīng)營利潤下降 復(fù)地“國際公寓”因規(guī)劃、定位產(chǎn)生的時間 成本造成項目

3、經(jīng)營利潤下降 萬科“萬科紫臺”項目因地下水位和抗浮水 位的逆向偏差造成項目經(jīng)營利潤下降房地產(chǎn)工程管理容易出現(xiàn)的問題 工程招標合約不嚴謹造成管理難度加大 SOHO中國“SOHO尚都”項目因總包單位 與幕墻安裝單位分工、配合要求約定不清， 造成項目工程管理難度加大 珠江地產(chǎn)“珠江駿景”項目因道路景觀與市 政管井標高配合要求約定不清，造成項目工 程管理難度加大房地產(chǎn)工程管理容易出現(xiàn)的問題 質(zhì)量、進度、成本失衡造成管理混亂 正確看待質(zhì)量、進度、成本之間的平衡關(guān)系成本進度質(zhì)量最佳房地產(chǎn)工程管理容易出現(xiàn)的問題 樁基：成樁后28天達到齡期，開始試樁 合理的施工技術(shù)間歇必須考慮 砼：混凝土澆搗后強度達到1.2

4、N/mm2后才 能上人 加氣塊砌筑：1天砌筑高度不得超過1.5米， 2天砌完，7天后頂磚，15天后（含頂磚時 間）才能開始粉刷房地產(chǎn)工程管理容易出現(xiàn)的問題 分層粉刷：分層粉刷，每層間隔5天 合理的施工技術(shù)間歇必須考慮 防水：表干時間（聚氨酯8h，JS涂膜4h）和 實干時間（聚氨酯24h，JS涂膜8h） 地坪：養(yǎng)護7天后才能上人房地產(chǎn)工程管理容易出現(xiàn)的問題 與外部資源的角色定位、分工不清 房地產(chǎn)企業(yè)工程管理的主要任務(wù)是什么？組織？監(jiān)督？協(xié)調(diào)？房地產(chǎn)企業(yè)對工程管理的要求一、房地產(chǎn)行業(yè)業(yè)務(wù)經(jīng)營模式的演變及背景二、新形勢下房地產(chǎn)企業(yè)對工程質(zhì)量的要求三、新形勢下房地產(chǎn)企業(yè)對工程進度的要求四、新形勢下房地

5、產(chǎn)企業(yè)對工程成本的要求房地產(chǎn)行業(yè)業(yè)務(wù)經(jīng)營模式的演變 行業(yè)競爭加劇引起的經(jīng)營模式的演變以生產(chǎn)為中心以銷售為中心以利潤為中心以客戶為中心統(tǒng)建房時代及房地產(chǎn)初期促銷、廣告包裝、差異化提高效率降低成本客戶導向的產(chǎn)品、服務(wù)體系房地產(chǎn)行業(yè)業(yè)務(wù)經(jīng)營模式的演變 業(yè)主維權(quán)意識的不斷提高 對功能的嚴格檢查 對觀感的高度重視 對細節(jié)的認真查驗 對合理性、舒適性的追求 房地產(chǎn)行業(yè)業(yè)務(wù)經(jīng)營模式的演變 房地產(chǎn)企業(yè)品牌化建設(shè)引起的演變非忠誠業(yè)主差距（某個細節(jié)上）品牌期待符合或超越（每個細節(jié)上）問題處理銷售過程規(guī)劃設(shè)計問題處理工程質(zhì)量問題處理物業(yè)管理問題處理忠誠業(yè)主品牌形象/廣告宣傳業(yè)內(nèi)口碑/朋友介紹看房購買收樓居住房地產(chǎn)行

6、業(yè)業(yè)務(wù)經(jīng)營模式的演變新形勢下企業(yè)對工程質(zhì)量的要求 傳統(tǒng)意義上工程質(zhì)量標準的定義： 強調(diào)按圖施工，符合施工質(zhì)量驗收標準 強調(diào)工序、工藝質(zhì)量控制的實體質(zhì)量效果 強調(diào)施工方案、技術(shù)措施、施工工法的管理新形勢下企業(yè)對工程質(zhì)量的要求 傳統(tǒng)意義上工程質(zhì)量標準的誤區(qū)： 我國的施工質(zhì)量驗收標準有缺陷嗎？ 設(shè)計圖紙能夠符合客戶需求嗎？ 符合現(xiàn)行設(shè)計規(guī)范要求的圖紙有缺陷嗎？新形勢下企業(yè)對工程質(zhì)量的要求 傳統(tǒng)意義上工程質(zhì)量管控的重點 人：質(zhì)量意識、質(zhì)量管理能力、技術(shù)技能 料：材料采購、材料驗收、材料管理 法：技術(shù)方案、工藝流程、組織措施、檢測 手段、施工組織設(shè)計 機：合理選配、使用維護 環(huán)：外部環(huán)境、氣候環(huán)境、工序

7、環(huán)境新形勢下企業(yè)對工程質(zhì)量的要求 廚房布置不當，影響洗、切、炒的流線 地漏的返味 空調(diào)室外機的噪音 外保溫的冷橋與結(jié)露 私家花園內(nèi)的井蓋 玄關(guān)設(shè)置過小 新形式下更注重產(chǎn)品的功能性、舒適性等細節(jié)新形勢下企業(yè)對工程質(zhì)量的要求 小尺度衛(wèi)生間布置不當 戶與戶之間的對視干擾 廚房煙道的串味 小區(qū)入口的人、車分流 戶內(nèi)的隔音 地漏的防水節(jié)點處理新形勢下企業(yè)對工程質(zhì)量的要求廚房的常見問題：廚房布置造成業(yè)主使用功能不完善新形勢下企業(yè)對工程質(zhì)量的要求燃氣表及灶臺布置沖突，管線設(shè)計時缺乏有效控制廚房的常見問題：新形勢下企業(yè)對工程質(zhì)量的要求一層餐廳的上部是二層的衛(wèi)生間除了一個南向臥室外，其余三個都是北向新形勢下企業(yè)

8、對工程質(zhì)量的要求屋面落水管雨水口：防水層未粘進雨水斗內(nèi)或防水層出現(xiàn)破裂細石混凝土出現(xiàn)收縮裂縫或澆搗不密實找坡不夠匯水區(qū)直徑不夠新形勢下企業(yè)對工程質(zhì)量的要求外墻穿墻螺桿孔容易忽視的穿墻螺桿：施工單位往往用碎建渣填堵，里外一抹灰就算填堵完成。即使采用細石混凝土，也容易出現(xiàn)干縮裂縫新形勢下企業(yè)對工程質(zhì)量的要求不同材料釘鋼絲網(wǎng)的處理砼上搭接不夠只在砌體上固定鋼絲網(wǎng)太細砼上粘膠不規(guī)范新形勢下企業(yè)對工程質(zhì)量的要求 新形勢下工程質(zhì)量標準的定義 以客戶質(zhì)量標準作為施工質(zhì)量的驗收標準新形勢下企業(yè)對工程質(zhì)量的要求保證穩(wěn)定要求工程項目質(zhì)量適用性可靠性經(jīng)濟性協(xié)調(diào)性業(yè)主要求的其他特殊功能平面布置合理性空間布置合理性建筑

9、物理功能其他使用功能采光通風隔聲隔熱安全性可維修性有效性滿足抗震要求滿足防火要求保證強度要求滿足抗腐蝕性要求滿足使用壽命要求質(zhì)量成本質(zhì)量效益與建設(shè)地區(qū)工程設(shè)施的協(xié)調(diào)與生態(tài)環(huán)境的協(xié)調(diào)與社區(qū)環(huán)境的協(xié)調(diào)造型與美感新形勢下企業(yè)對工程質(zhì)量的要求 新形勢下工程質(zhì)量管控的重點 從傳統(tǒng)的工序、工藝質(zhì)量檢驗轉(zhuǎn)為向為產(chǎn) 品定位、設(shè)計研發(fā)和建造的全過程質(zhì)量控 制新形勢下企業(yè)對工程質(zhì)量的要求使用壽命結(jié)束時處置和再生利用 過程策劃和開發(fā)采購生產(chǎn)或服務(wù)提供營銷和市場調(diào)研產(chǎn)品設(shè)計和開發(fā) 售后 銷售和分發(fā) 安裝和投入運行 技術(shù)支持和服務(wù) 包裝和儲存驗證新形勢下企業(yè)對工程質(zhì)量的要求 新形勢下工程質(zhì)量管控的重點 工程質(zhì)量的管理手

10、段從常用的事后檢驗轉(zhuǎn) 變?yōu)槭虑翱刂疲A(yù)防）、事中控制（過程 檢查）和零缺陷質(zhì)量控制（分戶驗收）新形勢下企業(yè)對工程質(zhì)量的要求 新形勢下工程質(zhì)量管控的重點 質(zhì)量分析和質(zhì)量策劃成為工程質(zhì)量保證 體系的重點新形勢下企業(yè)對工程質(zhì)量的要求 新形勢下工程質(zhì)量管控的重點 從傳統(tǒng)的內(nèi)部質(zhì)量目標管理轉(zhuǎn)變?yōu)橄蚬こ?質(zhì)量供方內(nèi)部延伸，輸出質(zhì)量管理標準和 質(zhì)量管理體系要求，形成管理、生產(chǎn)、供 應(yīng)一體化保障的質(zhì)量保證體系新形勢下企業(yè)對工程質(zhì)量的要求工程質(zhì)量雖然是在甲方的管理下形成，但畢竟是通過工程供方實現(xiàn)的。如果不能有效的輸出甲方的質(zhì)量管理標準和體系，取得供方的認可完全依靠甲方的處罰和供方自身的管理，都是很難達到質(zhì)量目標

11、的新形勢下企業(yè)對工程質(zhì)量的要求 新形勢下工程質(zhì)量管控的重點 從傳統(tǒng)的經(jīng)驗管理轉(zhuǎn)變?yōu)橐?guī)范檢驗行為和 檢驗標準的制度化、體系化建設(shè)。通過專 業(yè)積累和經(jīng)驗總結(jié)，形成適合企業(yè)需求的 質(zhì)量控制標準新形勢下企業(yè)對工程質(zhì)量的要求 新形勢下工程質(zhì)量管控的重點 從傳統(tǒng)的工程質(zhì)量靜態(tài)管理轉(zhuǎn)變?yōu)橄蚬こ?質(zhì)量動態(tài)管理逐步演變。通過設(shè)計完善的 動態(tài)管理工具，輔以先進的信息設(shè)備，可 以實現(xiàn)對施工部位、施工班組的動態(tài)跟蹤新形勢下企業(yè)對工程進度的要求 傳統(tǒng)意義上工程進度控制的定義： 強調(diào)施工工序、工藝進度控制的施工進度 管理 強調(diào)總、分包、分項工程協(xié)作、專業(yè)工序 穿插的施工組織管理新形勢下企業(yè)對工程進度的要求 傳統(tǒng)意義上工程

12、進度管控的重點： 施工組織設(shè)計 專項施工方案 勞動力保證 材料保證 機械設(shè)備保證 新形勢下企業(yè)對工程進度的要求 新形勢下工程進度控制的定義 從傳統(tǒng)的施工工藝進度控制轉(zhuǎn)為經(jīng)營進度 控制，施工進度管理是經(jīng)營進度控制的組 成部分及實現(xiàn)保障環(huán)節(jié)如：具備預(yù)售條件形象進度要求實體售樓處保障園林、景觀先行配合銷售開盤新形勢下企業(yè)對工程進度的要求新形勢下企業(yè)對工程進度的要求新形勢下企業(yè)對工程進度的要求新形勢下企業(yè)對工程進度的要求新形勢下企業(yè)對工程進度的要求 新形勢下工程進度管控的重點 依據(jù)經(jīng)營目標計劃分解的項目開發(fā)計劃 成為工程進度管控的依據(jù) 一系列保障性資源計劃的管控成為項目 工程進度管控的重點新形勢下企業(yè)

13、對工程進度的要求概念設(shè)計研究概念設(shè)計方案評審及確認規(guī)劃方案設(shè)計規(guī)劃設(shè)計評審及確認單體方案評審及確認擴初方案完成擴初方案評審及確認土建施工圖完成景觀設(shè)計評審及確認銷售包裝設(shè)計開工時間開盤時間詳規(guī)報建方案報建初步設(shè)計報建施工圖報建售樓處報建設(shè)計控制點相關(guān)重要節(jié)點新形勢下企業(yè)對工程進度的要求 新形勢下工程進度管控的重點 設(shè)計深度、設(shè)計質(zhì)量的過程控制，可以有 效地避免因圖紙問題造成工程的調(diào)整及返 工 總承包單位的生產(chǎn)組織能力和配合意識， 成為制約工程進度管理的關(guān)鍵。新形勢下企業(yè)對工程進度的要求 新形勢下工程進度管控的重點 甲供材、甲分包單位與總承包單位的配合、 協(xié)調(diào)往往成為制約項目工程進度的瓶頸 大小

14、市政、設(shè)備配套用房土建專業(yè)的提前 配合，可以保障交付的能源開通新形勢下企業(yè)對工程成本的要求 傳統(tǒng)意義上工程成本控制的定義： 傳統(tǒng)的工程成本控制是施工階段的合約 成本控制 傳統(tǒng)工程成本控制的責任主體是成本管 理部門新形勢下企業(yè)對工程成本的要求 傳統(tǒng)意義上工程成本管控的重點： 招標管理和合約管理是降低施工成本的 主要手段 通過施工組織和施工工藝控制施工成本 對主要材料設(shè)備價格進行控制和管理 控制現(xiàn)場簽證 審查工程結(jié)算新形勢下企業(yè)對工程成本的要求 新形勢下工程成本控制的定義： 由傳統(tǒng)的施工合約成本控制轉(zhuǎn)為投資回報 經(jīng)營成本控制 由傳統(tǒng)的施工階段控制轉(zhuǎn)為向為投資分析 產(chǎn)品定位、設(shè)計研發(fā)、招標采購、工程

15、建 造、運營維護的全過程成本控制新形勢下企業(yè)對工程成本的要求確定項目目標項目投入使用項目決策階段項目實施階段項目使用階段設(shè)計準備階段設(shè)計階段施工階段動用前準備階段保修期時間（項目策劃）（項目管理）（物業(yè)管理）產(chǎn)品定位分析 可研新形勢下企業(yè)對工程成本的要求研發(fā)采購生產(chǎn)營銷服務(wù)價 值 鏈盈利能力在產(chǎn)品價值鏈中，利潤最高的部分是研發(fā)、營銷與服務(wù)，而生產(chǎn)環(huán)節(jié)的利潤最低。在研發(fā)方面具有競爭優(yōu)勢的企業(yè)通常比在制造能力具有競爭優(yōu)勢的企業(yè)有更高的競爭力新形勢下企業(yè)對工程成本的要求 新形勢下工程成本管控的重點： 項目投資分析是項目成本控制的起點，開 發(fā)成本受開發(fā)節(jié)奏、市場銷售價格、經(jīng)營 風險控制等條件的多重制約

16、 產(chǎn)品定位的準確性、差異性決定了項目成 本控制的優(yōu)劣新形勢下企業(yè)對工程成本的要求房地產(chǎn)成本項目的設(shè)置 土地成本 開發(fā)前期準備費 主體建筑工程費 主體安裝工程費 園區(qū)管網(wǎng)工程費 園林環(huán)境建設(shè)費 配套設(shè)施費 開發(fā)間接費樓面地價主體造價園區(qū)造價含資金成本新形勢下企業(yè)對工程成本的要求 新形勢下工程成本管控的重點： 規(guī)劃設(shè)計方案指標、功能、技術(shù)參數(shù)、配 套檔次的確定，決定了70%以上的工程成 本 最低價中標是控制工程建造成本的重點 時間成本和質(zhì)量成本往往是房地產(chǎn)企業(yè)成 本管理忽視的環(huán)節(jié)和事后的遺憾新形勢下企業(yè)對工程成本的要求 工程質(zhì)量成本的重要性： 工程質(zhì)量成本的概念： 為了確保和保證取得滿意的工程質(zhì)量

17、而發(fā) 生的費用以及沒有達到滿意的質(zhì)量所造成 的損失新形勢下企業(yè)對工程成本的要求設(shè)計階段施工準備階段施工階段使用階段改正錯誤的時間1$1.010.0100.0改正錯誤所需費用10$ $ $ $ $ $ $ $100 $ $ $ $ $ $ $ $ $ $ $ $ $ $ $ $ $ $ $ $ $ $ $ $ $1000$ $ $ $ $ $ $ $ $ $ $ $ $ $ $ $ $ $ $ $ $ $ $ $ $ $ $ $ $ $ $ $ $ $ $ $ $ $ $ $ $ $ $ $ $ $ $ $ $ $ $ $ $ $ $ $ $ $ $ $ $ $ $ $ $ $ $“十倍原理”圖

18、形象地說明項目進展各階段改正錯誤所需費用的比較（見左圖），對于工程質(zhì)量成本而言，達到成本控制的最有效的時間是在項目的施工準備階段新形勢下企業(yè)對工程成本的要求 工程質(zhì)量成本的管控重點： 以預(yù)防為主的質(zhì)量成本管理，把錢花在避 免質(zhì)量故障的出現(xiàn)，而不是解決不合格項 造成的后果，是質(zhì)量成本控制的基礎(chǔ)新形勢下企業(yè)對工程成本的要求 工程質(zhì)量成本的管控重點： 百分之百的現(xiàn)場工程質(zhì)量控制施工手工 操作質(zhì)量是很難實現(xiàn)的，針對施工質(zhì)量 通病找出關(guān)鍵的故障點，通過前期的 設(shè)計節(jié)點強化、施工工藝改進往往能 避免施工手工操作的帶來的偏差新形勢下企業(yè)對工程成本的要求 工程質(zhì)量成本的管控重點： 鑒定成本主要是完善材料檢驗和

19、對施工過 程中工序質(zhì)量、工程質(zhì)量檢查等方面管理 的投入，合理的投入和有效管理是質(zhì)量成 本控制的重點外部資源對房地產(chǎn)工程管理的影響一、國內(nèi)總承包單位的管理現(xiàn)狀分析二、國內(nèi)監(jiān)理單位的管理現(xiàn)狀分析國內(nèi)總承包單位的管理現(xiàn)狀分析 國內(nèi)工程總承包商的總體概況： 建筑施工企業(yè)總體素質(zhì)不是太好，注冊資 本低，資信差，需要進行嚴格的管理。需 要甲方重點考察，輸出技術(shù)、管理標準， 協(xié)助其建立質(zhì)量保證體系 勞務(wù)隊伍非職業(yè)化，不穩(wěn)定，技術(shù)能力有 限，責任心不強。甲方到位的技術(shù)指導及 嚴格的過程控制是施工質(zhì)量保證的重要前 提國內(nèi)總承包單位的管理現(xiàn)狀分析 施工企業(yè)為降低成本，普遍采用項目承包 制，推行項目法施工，以包代管

20、情況普遍 工程質(zhì)量的好壞與項目經(jīng)理及項目管理班 子的技術(shù)水平、管理能力存在很明顯的關(guān) 系，項目經(jīng)理素質(zhì)差異很大 施工企業(yè)對施工項目經(jīng)理部的支持監(jiān)管較 少，施工管理出現(xiàn)問題后，施工企業(yè)高層 的支持體現(xiàn)不明顯國內(nèi)總承包單位的管理現(xiàn)狀分析 國內(nèi)總承包單位的分類 第一類：大型建安集團 第二類：中型建筑企業(yè) 第三類：小型成建制的民營、集體建筑企業(yè) 第四類：小型、專業(yè)施工企業(yè)國內(nèi)總承包單位的管理現(xiàn)狀分析國內(nèi)總承包單位的管理現(xiàn)狀分析 從成本角度考慮總承包商的選擇策略： 選擇承包商時，要重點考察承包方的成 本構(gòu)成、管理組織架構(gòu)是否適應(yīng)企業(yè)的 成本控制。避免過多的管理層級造成不 必要的管理費上升 杜絕層層轉(zhuǎn)包是

21、從成本角度選擇承包商 的重要指標國內(nèi)總承包單位的管理現(xiàn)狀分析 選擇高效率，重信譽重合約，管理組織扁 平化，管理成本低的工程公司是有效降低 成本的手段 房地產(chǎn)企業(yè)通過提高對施工單位的管理能 力，輸出技術(shù)標準和質(zhì)保體系要求，可以 向選擇三、四類施工企業(yè)過渡，在保證質(zhì) 量的前提下降低工程成本國內(nèi)總承包單位的管理現(xiàn)狀分析國內(nèi)總承包單位的管理現(xiàn)狀分析 從質(zhì)量角度考慮總承包商的選擇策略： 承包商施工項目經(jīng)理（項目承包人）的質(zhì) 量意識、配合能力對工程質(zhì)量的影響很大 是房地產(chǎn)企業(yè)考察施工隊伍以及保證工程 質(zhì)量的重要因素國內(nèi)總承包單位的管理現(xiàn)狀分析 承建商自身的質(zhì)量保證體系、管理模式、 管理水平、管理人員配備，

22、上級公司的支 持與重視程度等對工程質(zhì)量的影響較大 對規(guī)模小的建筑公司和實行項目全面承包 的公司的材料管理需要額外加以關(guān)注國內(nèi)監(jiān)理單位的管理現(xiàn)狀分析 國內(nèi)監(jiān)理公司的總體概況： 市場發(fā)展不均衡，有些地區(qū)相當多的監(jiān)理 公司不履行監(jiān)理職責，企業(yè)制度不健全， 責任制不落實，監(jiān)理工程師行為不規(guī)范 監(jiān)理旁站的區(qū)域范圍、方法要求不明確。 監(jiān)理旁站和旁站記錄往往走過場國內(nèi)監(jiān)理單位的管理現(xiàn)狀分析 盡管監(jiān)理提供的時間長，人員多，但監(jiān)理 費用遠低于設(shè)計費、銷售代理費，顯示出 行業(yè)內(nèi)普遍不看中監(jiān)理的地位與作用 監(jiān)理工程師的總體專業(yè)能力和專業(yè)素質(zhì)有 待提升，監(jiān)理行業(yè)人員流失比例過高制約 監(jiān)理行業(yè)的發(fā)展國內(nèi)監(jiān)理單位的管理現(xiàn)

23、狀分析 建設(shè)部建市【2002】189號文房屋建筑 工程施工旁站監(jiān)理管理辦法（試行）監(jiān)理旁站前的：“三查兩問一核對”監(jiān)理旁站過程的：“一核查三監(jiān)督”監(jiān)理旁站監(jiān)督控制的是點還是區(qū)域？哪些部位、哪些工序需要監(jiān)理旁站？如何判定監(jiān)理工程師的配備滿足監(jiān)理要求？國內(nèi)監(jiān)理單位的管理現(xiàn)狀分析 監(jiān)理公司對房地產(chǎn)成本和質(zhì)量的影響： 監(jiān)理公司選擇對房地產(chǎn)成本的影響： 監(jiān)理費用在房地產(chǎn)成本中所占比例較小， 目前監(jiān)理費在不同城市、不同項目不同， 大約520元/，占建安費0.5 0.8%， 占售價的0.25%。其價格的變動對房地產(chǎn) 成本的影響較小 國內(nèi)監(jiān)理單位的管理現(xiàn)狀分析 監(jiān)理公司選擇對房地產(chǎn)工程質(zhì)量的影響 監(jiān)理的效果對

24、工程質(zhì)量影響較大，監(jiān)理 公司責任是提供工程監(jiān)督，資源主要是 專業(yè)人員，監(jiān)理單位的素質(zhì)和管理能力 直接影響工程實體質(zhì)量國內(nèi)監(jiān)理單位的管理現(xiàn)狀分析 監(jiān)理公司的選擇策略： 資格預(yù)審環(huán)節(jié)中應(yīng)注重監(jiān)理公司的管理模 式、組織架構(gòu)及制度體系 招標前，應(yīng)詳細列出對監(jiān)理公司不同階段 派駐現(xiàn)場的人員數(shù)量及資質(zhì)要求。評標時 應(yīng)對監(jiān)理公司人員進行考核（總監(jiān)考試、 總監(jiān)資格認定等）國內(nèi)監(jiān)理單位的管理現(xiàn)狀分析 清晰工作范圍，明確責任。招標前應(yīng)書面 明確職責分工，要求監(jiān)理公司全面履行施 工過程的全面監(jiān)督，提高監(jiān)督標準要求， 對監(jiān)理公司重點部位、關(guān)鍵工序等檢驗方 式及檢驗標準等提出具體要求 對監(jiān)理公司的報價可考慮采取成本加酬

25、金 的方式進行綜合報價國內(nèi)監(jiān)理單位的管理現(xiàn)狀分析 監(jiān)理公司是施工現(xiàn)場質(zhì)量監(jiān)管的主要力 量，充分發(fā)揮監(jiān)理公司的作用。對監(jiān)理 公司人員進行月度評價考核 對監(jiān)理公司的監(jiān)督重點在于其管理體系， 甲方項目工程部應(yīng)通過不少于30%的施工 工序檢查檢驗施工方及監(jiān)理方的管理體系 工程承包方的協(xié)調(diào)、成本管理應(yīng)以甲方 管理為主房地產(chǎn)企業(yè)工程管理的薄弱環(huán)節(jié)一、房地產(chǎn)工程管理的定位及管理理念二、工程質(zhì)量管理的薄弱環(huán)節(jié)三、工程進度管理的薄弱環(huán)節(jié)四、項目成本管理的薄弱環(huán)節(jié)房地產(chǎn)工程管理的定位及管理理念 傳統(tǒng)房地產(chǎn)工程管理定位的誤區(qū)： 房地產(chǎn)的工程管理，很多的現(xiàn)在是充當傳 統(tǒng)施工管理的計劃、組織、協(xié)調(diào)、監(jiān)控等 職能，對于工

26、程質(zhì)量，要么自己親歷親為 的監(jiān)督，要么依賴于總承包單位的管理， 沒有充分發(fā)揮 “系統(tǒng)協(xié)調(diào)”的職能房地產(chǎn)工程管理的定位及管理理念影響工程質(zhì)量的主要因素（前三位）1、監(jiān)理公司未有效監(jiān)管理（74%）2、技術(shù)管理不足（64%）3、工期過短（62%）影響工程進度的主要因素（前三位）1、設(shè)計變更過多（72%）2、施工計劃不合理（70%）3、營銷部門影響（48%） 對房地產(chǎn)企業(yè)工程管理人員所做的問卷調(diào)查分析影響成本的主要因素（前三位）1、設(shè)計不合理（67%）2、設(shè)計變更過多（66%）3、設(shè)計方案未充分論證（57%）房地產(chǎn)工程管理的理念及定位成品質(zhì)量操作工人項目經(jīng)理監(jiān)理公司甲方工程部班組長質(zhì)檢負責人質(zhì)檢人員項

27、目生產(chǎn)經(jīng)理技術(shù)負責人10萬平方米共計140個班組10萬平方米共計16個質(zhì)檢房地產(chǎn)工程管理的理念及定位 真正的工程質(zhì)量是在施工班組的手中實現(xiàn) 的，甲方工程管理人員的配備不可能達到 班組 項目承包制下總承包單位“以包帶管”現(xiàn) 象嚴重，其自身質(zhì)保體系大多無法保證工 程質(zhì)量 總承包單位不了解也不關(guān)心房地產(chǎn)的市場 標準、客戶標準、部品標準、成本控制要 求，無法統(tǒng)一協(xié)調(diào)甲分包及甲供材房地產(chǎn)工程管理的理念及定位 房地產(chǎn)工程管理的定位： ， 實際結(jié)果與最終需求的 符合性，付款提要求審核 發(fā)展商的工程管理與總包、監(jiān)理、設(shè)計、 政府部門的理解有很大不同 分包管理在甲方要求明確的前提下，應(yīng)主 要以總承包單位為主房地

28、產(chǎn)工程管理的理念及定位 提要求的目的： 通過提出明確的要求，提高監(jiān)理公司和施 工單位的管理能力，從而保證工程目標的 實現(xiàn) 提什么要求： 管理標準（質(zhì)保體系要求、進度、成本控 制要求、總分包配合要求等） 質(zhì)量標準（技術(shù)標準、施工工藝標準、質(zhì) 量控制措施、質(zhì)量檢驗要求等）房地產(chǎn)工程管理的理念及定位 提要求的時間： 從前期考察監(jiān)理公司和施工單位開始，到 招標文件，招標答疑、回標質(zhì)詢、評標定 標的全過程 提要求的方式： 招標文件、合約文件、考察評標房地產(chǎn)工程管理的理念及定位 工程質(zhì)量不是只由現(xiàn)場施工管理決定的 房地產(chǎn)專業(yè)分工的細化，開發(fā)節(jié)奏的加快 讓工程質(zhì)量的實現(xiàn)過程呈現(xiàn)多專業(yè)、多部 門協(xié)同流水作業(yè)的

29、形態(tài)投資分析工程施工產(chǎn)品定位規(guī)劃設(shè)計銷售實現(xiàn)營銷策劃客戶服務(wù)物業(yè)服務(wù)房地產(chǎn)工程管理的理念及定位 設(shè)計階段很少考慮工程質(zhì)量通病的防治， 傳統(tǒng)理念大多集中在嚴格按施工規(guī)范、 按施工工藝規(guī)程施工就能夠保證工程質(zhì)量 沒有考慮到工程質(zhì)量的遞減和手工操作的 偏差，沒有通過設(shè)計上的強化設(shè)計保證工 程質(zhì)量房地產(chǎn)工程管理的理念及定位 設(shè)計對一些構(gòu)造形式復(fù)雜的設(shè)計節(jié)點，往 往采用引注方式。如詳見標準圖集 P頁或參見做法。不同的管理者 不同的施工單位對此的理解，尤其是對工 藝質(zhì)量要點的控制要求，往往都不相同。 甲方現(xiàn)場的工程管理人員往往也因經(jīng)驗的 不同產(chǎn)生不同的質(zhì)量效果房地產(chǎn)工程管理的理念及定位 房地產(chǎn)的現(xiàn)場工程管

30、理普遍缺乏有效的 過程監(jiān)管工具和責任落實體系： 甲方內(nèi)部的工程質(zhì)量保證體系不健全，項 目工程部內(nèi)部的工程質(zhì)量管理理念、標準、 要求不統(tǒng)一，實際工程管理效果因人而異 差異性極大房地產(chǎn)工程管理的理念及定位 甲方的工程質(zhì)量管理往往變成了施工企業(yè) 的質(zhì)檢部門，習慣于通過處罰等方式管理 施工企業(yè)，習慣于通過點的處理解決質(zhì)量 問題，而不是幫助施工企業(yè)完善自身的質(zhì) 量管理體系房地產(chǎn)工程管理的理念及定位 一個簡單的討論題： 一天，一個甲方的工程部經(jīng)理去 施工現(xiàn)場巡檢，發(fā)現(xiàn)幾個正在砌 筑的門窗洞口存在較大的偏差。 這時，砌筑工作剛剛展開。假如 這個工程部經(jīng)理是你，你會如何 處理？處理的重點是什么？工程質(zhì)量管理的

31、薄弱環(huán)節(jié) 對設(shè)計過程質(zhì)量缺乏有效的控制： 設(shè)計單位不一定了解客戶需求，不一定掌 握客戶標準的設(shè)計控制要點，不一定清楚 開發(fā)企業(yè)的成本控制要求，更不一定知道 如何通過設(shè)計強化對工程質(zhì)量通病進行預(yù) 防工程質(zhì)量管理的薄弱環(huán)節(jié) 如果開發(fā)企業(yè)不能在設(shè)計前期，對設(shè)計單 位提出具體明確的設(shè)計要點和細部要求， 完全依靠施工圖質(zhì)量控制。一旦出現(xiàn)重大 設(shè)計缺陷，要么造成設(shè)計返工，要么帶有 質(zhì)量缺陷進行施工，都會嚴重影響項目的 開發(fā)周期或工程質(zhì)量工程質(zhì)量管理的薄弱環(huán)節(jié) 設(shè)計專業(yè)計算、設(shè)計參數(shù)確認、設(shè)計選型 等決定工程成本的關(guān)鍵因素，如果不能在 設(shè)計過程中進行審查，一旦出現(xiàn)偏差，要 不造成顛覆性設(shè)計返工，要不造成甲方

32、工 程成本的極大浪費，依靠后期工程招標壓 縮施工成本，只是治標不治本的做法工程質(zhì)量管理的薄弱環(huán)節(jié) 對設(shè)計施工圖審查缺乏有效的管理： 開發(fā)企業(yè)往往習慣性地一拿到施工圖，迫 不及待的馬上組織招標、施工等后續(xù)工作 忽視了應(yīng)同步進行的甲方施工圖審查環(huán)節(jié) 傳統(tǒng)的施工圖審查，往往偏重于設(shè)計規(guī)范 的審查，忽視對客戶質(zhì)量標準的審查工程質(zhì)量管理的薄弱環(huán)節(jié) 工程的施工圖會審，往往偏重于“錯、漏、 碰、缺”和施工工藝工序等操作性方面的 審查 客戶使用功能性審查、關(guān)鍵施工質(zhì)量通病 防治節(jié)點、甲供材、甲分包與總包的交叉 作業(yè)界面及節(jié)點等，由于與總包單位和監(jiān) 理單位關(guān)系不大，往往在施工圖會審中很 難發(fā)現(xiàn)工程質(zhì)量管理的薄弱

33、環(huán)節(jié) 缺乏標準的最低價中標忽視了質(zhì)量控制 在普遍采用“工程量清單”報價方式后， 最低價中標成為開發(fā)企業(yè)普遍采用的中標 原則。但由于在考察、入圍、招標文件中 缺乏統(tǒng)一的管理標準、質(zhì)量標準、技術(shù)標 準、配合標準等方面的考核及要求，實際 產(chǎn)生的最低價往往是以降低工程質(zhì)量為代 價的工程質(zhì)量管理的薄弱環(huán)節(jié) 我們會在招標文件中明確關(guān)鍵工序、關(guān)鍵 部位工藝質(zhì)量控制體系的具體要求嗎？ 我們會在招標文件中約定工程質(zhì)量樣板要 求、成品保護要求、工程照管要求嗎？ 我們會在招標文件中約定分戶驗收、交付、 維修等高、低限指標的獎懲要求嗎？ 我們會在招標文件中約定不同階段施工企 業(yè)技術(shù)、質(zhì)檢人員的具體配備要求嗎？工程質(zhì)量管理的薄弱環(huán)節(jié) 對工程質(zhì)量偏重于目標管理和結(jié)果管理 施工組織設(shè)計審查忽視質(zhì)保體系和責任體 系要求 專項技術(shù)方案要求不明確 技術(shù)交底審查流于形式 關(guān)鍵工序、關(guān)鍵部位質(zhì)量控制的重要手段 樣板引路流于形式工程質(zhì)量管理的薄弱環(huán)節(jié) 缺乏過程質(zhì)量控制的管理工具，檢查要求、 檢查標準不清晰，質(zhì)量責任無法落實 對總分包施工界面、工序交叉作業(yè)質(zhì)量控 制缺乏明確的質(zhì)量控制要求 分戶驗收流于形式 維修不及時、維修質(zhì)量不到位容易引發(fā) 激烈的業(yè)主投訴升級工程進度管理的薄弱環(huán)節(jié) 工程進度前期過程控制的薄弱環(huán)節(jié)： 設(shè)計圖紙的保障 報批報建手續(xù)的保障 成本確定的保障 招標采購的保障