論違法建筑關(guān)聯(lián)民事糾紛處理

1、-PAGE . z.論建筑關(guān)聯(lián)民事糾紛的處理 超引言建筑的界定和處理，是城市市容建設(shè)管理的難點(diǎn)，也是牽涉到公民切身利益和城市遠(yuǎn)景規(guī)劃發(fā)展目標(biāo)的一大焦點(diǎn)問題。建筑因其建設(shè)的非法性，決定了其權(quán)利的瑕疵性和問題的特殊性，司法實(shí)務(wù)和理論界對(duì)建筑關(guān)聯(lián)民事糾紛的處理存在頗多分歧和爭(zhēng)議。為正確界定建筑，妥善處理好相關(guān)民事糾紛，本文擬結(jié)合實(shí)際案例，對(duì)建筑關(guān)聯(lián)的拆遷、租賃、侵權(quán)等民事糾紛，作一些粗淺的分析和探討。一、建筑關(guān)聯(lián)民事糾紛實(shí)例及處理爭(zhēng)議（一）建筑拆遷補(bǔ)償糾紛實(shí)例及處理爭(zhēng)議案例一 1987年，施*應(yīng)A市五中邀請(qǐng)，自籌資金回填A(yù)市五中校園一口水塘創(chuàng)建了校辦企業(yè)A市金屬結(jié)構(gòu)廠，并承包經(jīng)營。A市金屬結(jié)構(gòu)廠土地

2、使用權(quán)屬A市五中，廠房未取得規(guī)劃許可，未辦理產(chǎn)權(quán)證書。2005年，A市鋼鐵公司擴(kuò)建需要征用A市五中全部場(chǎng)地，給予了A市五中整體拆遷補(bǔ)償（含A市金屬結(jié)構(gòu)廠在）。A市五中為向A市鋼鐵公司交付土地，遂要求A市金屬結(jié)構(gòu)廠騰讓場(chǎng)地，施*則要求A市五中給予拆遷補(bǔ)償。雙方產(chǎn)生糾紛，訴至法院。對(duì)本案的拆遷補(bǔ)償問題處理有三種意見：其一，不予補(bǔ)償。施*建蓋的A市金屬結(jié)構(gòu)廠房屋無產(chǎn)權(quán)證書，系違章建筑。根據(jù)我國城市房屋拆遷管理?xiàng)l例第二十二條規(guī)定：拆除違章建筑和超過批準(zhǔn)期限的臨時(shí)建筑，不予補(bǔ)償?！逼涠床疬w補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)補(bǔ)償。違章建筑”僅僅表示他的建筑違反了地方政府的相關(guān)規(guī)定，而地方政府并非立法機(jī)關(guān)，政府文件也并非國家法律

3、。認(rèn)定是否是公民的合法財(cái)產(chǎn)必須要依照國家的相關(guān)法律規(guī)定。因此違章建筑也是公民的合法財(cái)產(chǎn)。而既然是合法財(cái)產(chǎn)，便應(yīng)給予補(bǔ)償。其三，適當(dāng)補(bǔ)償。適當(dāng)補(bǔ)償無明確法律依據(jù)，故對(duì)于補(bǔ)償?shù)囊罁?jù)和標(biāo)準(zhǔn)等很多具體問題，均存在爭(zhēng)議。（二）建筑租賃糾紛實(shí)例及處理爭(zhēng)議案例二 A區(qū)食品加工廠于1993年未經(jīng)審批即在本廠自建蓋一職工宿舍樓自用，后因停產(chǎn)閑置于2001年1月租賃給本廠職工*經(jīng)營茶樓，約定月租金2000元，租期三年。合同到期后，A區(qū)食品加工廠欲終止合同、收回樓房，但*拒不騰讓，后又以該房為違章建筑為由拒交租金。2006年11月，A區(qū)食品加工廠將*訴至法院，請(qǐng)求法院判令被告*交納所欠租金22000元，并返還房屋。

4、對(duì)本案的處理有三種意見：其一，合同有效，支持原告訴請(qǐng)。我國合同法沒有規(guī)定出租人是出租物的所有權(quán)人，建筑人基于對(duì)建筑物的占有而享有使用、收益權(quán)能，因此建筑人可以把建筑物出租而獲得收益。其二，合同無效，收繳租金，被告搬出租賃房。主要理由是：1、我國城市房地產(chǎn)管理法第52條明確規(guī)定了租賃合同的出租人應(yīng)該是出租物的所有權(quán)人，而且我國城市房屋租賃管理辦法和一些地方性法規(guī)都規(guī)定了建筑不得出租，所以違章建筑的租賃合同應(yīng)認(rèn)定為違反法律強(qiáng)制性規(guī)定的無效合同。2、建筑人并非建筑的所有權(quán)人，因此不享有租金給付請(qǐng)求權(quán)。3、對(duì)于建筑租賃合同，人民法院支持了原告租金訴請(qǐng)就等于承認(rèn)了合同效力，同時(shí)也就等于承認(rèn)了建筑的合法性

5、，故應(yīng)依據(jù)民法通則第130條的規(guī)定對(duì)租金認(rèn)定為非法活動(dòng)所得予以收繳。4、原告返還房屋的訴訟請(qǐng)求不能得到法院支持，但合同終止后，被告*既非該房的產(chǎn)權(quán)人，也非承租人，繼續(xù)占有該房沒有法律依據(jù)，應(yīng)判令搬出。其三，合同無效，按核定標(biāo)準(zhǔn)給付租金，被告返還房屋。理由是：1、建筑租賃違反了中華人民國民法通則第58條第一款第（五）項(xiàng)的規(guī)定，系違反法律”的無效合同。在無效合同中，出租人無疑不能按約定獲得租金。2、中華人民國民法通則第61條規(guī)定，民事行為只有雙方惡意串通，損害了家的、集體或者第三人利益的，才應(yīng)追繳。建筑出租人的出租行為并沒有損害國家、集體或第三人利益，故對(duì)其租金不應(yīng)收繳。同時(shí)根據(jù)無效合同應(yīng)互相返還

6、財(cái)產(chǎn)的規(guī)定，*應(yīng)將房屋返還給出租人。3、*實(shí)際使用了租賃物，不支付租金但應(yīng)支付使用費(fèi)，使用費(fèi)的數(shù)額不能參照雙方約定的租金標(biāo)準(zhǔn)支付，以區(qū)別于有效合同，實(shí)踐中可以房管部門核定的租金標(biāo)準(zhǔn)給付。（三）建筑侵權(quán)糾紛實(shí)例及處理爭(zhēng)議案例三 甲與乙系一樓鄰居。2005年6月，乙在兩家共用通道處搭建一車庫。甲認(rèn)為該車庫影響通行，要求乙拆除。乙不拆。有關(guān)部門在接到甲舉報(bào)后，認(rèn)定該車庫為違章建筑，限期拆除。乙逾期未拆。后甲、乙發(fā)生糾紛，甲一怒之下，將該車庫拆毀。乙以甲侵犯其財(cái)產(chǎn)權(quán)為由訴至法院，要求甲賠償全部損失。對(duì)本案的處理有四種意見：其一，駁回乙的訴請(qǐng)。乙車庫系違章建筑，乙對(duì)該車庫不享有合法權(quán)益，且乙車庫已在限拆

7、圍，并影響了被告通行，被告的毀損拆除行為具有合法理由，具有排除妨礙性質(zhì)，不應(yīng)承擔(dān)責(zé)任。其二，支持乙的訴請(qǐng)。拆除違章建筑是行政執(zhí)法行為或人民法院的強(qiáng)制執(zhí)行行為，其合法主體只能是政府主管部門或人民法院，公民甲無權(quán)實(shí)施拆除違章建筑行為。其三，部分賠償乙的損失。乙對(duì)違章建筑車庫不享有合法權(quán)益，但對(duì)該車庫的建筑材料享有合法權(quán)利，故應(yīng)賠償乙的建蓋車庫建筑材料損失。其四，部分補(bǔ)償乙的損失。乙基于違章建筑取得的利益系非法利益，不受法律保護(hù)。甲的拆毀行為屬不當(dāng)行為，應(yīng)給予乙適當(dāng)經(jīng)濟(jì)補(bǔ)償。因此應(yīng)駁回乙要求甲賠償?shù)脑V請(qǐng)，由甲給予乙部分經(jīng)濟(jì)補(bǔ)償，具體補(bǔ)償金額可參照被毀壞的房屋建筑材料價(jià)格的三分之一確定。二、建筑的界定

8、建筑，又稱為違章建筑。違章建筑”一詞作為一種法律術(shù)語早在1980年4月國務(wù)院批準(zhǔn)中央氣象局關(guān)于保護(hù)氣象臺(tái)站觀測(cè)環(huán)境的通知中即出現(xiàn)過。而建筑”的首次出現(xiàn)是在1990年4月1日起實(shí)施的城市規(guī)劃法第四十條中。筆者以為，目前兩種稱謂可以通用，沒有必要刻意區(qū)分，只不過在行政領(lǐng)域多習(xí)慣稱為違章建筑”，而在司法領(lǐng)域多習(xí)慣稱為建筑”而已。但也有人認(rèn)為兩者不同，應(yīng)加以明確區(qū)分。如王才亮先生認(rèn)為：違章建筑是指違反各種制度規(guī)定的建筑物和構(gòu)筑物”；建筑是指違反法律、法規(guī)的規(guī)定而建造的建筑物和構(gòu)筑物”，是狹義的違章建筑。何福平、詹文天等人則與王才亮先生持相反意見。本文所探討的建筑”圍，顯然應(yīng)不包括違反法律、法規(guī)之外的政

9、府規(guī)章和各種制度所建造的建筑物和構(gòu)筑物。主要理由有兩點(diǎn)：其一，城鄉(xiāng)建設(shè)的行政許可，在城市規(guī)劃法、村莊和集鎮(zhèn)規(guī)劃建設(shè)管理?xiàng)l例等法律、法規(guī)中均有明確規(guī)定。根據(jù)行政許可法的規(guī)定，法律、行政法規(guī)已設(shè)定行政許可的，地方性法規(guī)及政府規(guī)章已無必要再就相同事項(xiàng)設(shè)定行政許可。故若當(dāng)事人的建設(shè)行為不違反法律和行政法規(guī)的規(guī)定，而只是違反了地方法規(guī)、政府規(guī)章和各種制度所建造的，就不應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為違章建筑。其二，根據(jù)依法行政、合理行政及法無授權(quán)即禁止的行政法原則，在法律上未對(duì)違章建筑作出明確的界定前，行政機(jī)關(guān)不得對(duì)違章建筑作擴(kuò)大解釋，以損害當(dāng)事人的權(quán)益，特別是在拆遷、征遷等行政執(zhí)法活動(dòng)中，更應(yīng)該對(duì)違章建筑應(yīng)作嚴(yán)格意義上理解

10、。在司法實(shí)踐中，很多人將建筑理解為未取得主管部門許可建設(shè)、未辦理權(quán)屬證書的一切建筑物，結(jié)合城市房屋拆遷管理?xiàng)l例第二十二條規(guī)定又認(rèn)為，所有未取得主管部門許可建設(shè)、未辦理權(quán)屬證書的建筑物均應(yīng)無償拆除。筆者以為此觀點(diǎn)有失偏頗。理由如下：其一，將此話反向理解，凡取得主管部門許可建設(shè)、已辦理權(quán)屬證書的建筑物應(yīng)均為合法建筑。則，如果是采用欺騙手段取得主管部門許可建設(shè)并辦理了權(quán)屬證書之建筑物，是否也能稱為合法建筑呢？其二，我國的規(guī)劃機(jī)關(guān)是1974年成立的，規(guī)劃法是1990年施行的，在規(guī)劃法施行之前或在規(guī)劃部門都沒有成立的情況下，如何取得規(guī)劃許可？如果未取得規(guī)劃許可建設(shè)、未辦理權(quán)屬證書的一切建筑物均為建筑，則

11、，我國的天安門、人民大會(huì)堂，都沒有建設(shè)用地規(guī)劃許可證、房屋產(chǎn)權(quán)證，是否都是建筑呢？答案無疑是否定的。可以說，上述認(rèn)定建筑的觀點(diǎn)是一個(gè)社會(huì)理念，而不是一個(gè)嚴(yán)格的法律概念，在司法實(shí)踐中應(yīng)當(dāng)慎用。對(duì)于建筑”概念的準(zhǔn)確把握，由于目前我國尚無專門立法，缺乏統(tǒng)一標(biāo)準(zhǔn)。根據(jù)筆者的個(gè)人理解，對(duì)于建筑的界定可著重考慮以下幾方面因素：（一）界定的對(duì)象圍。應(yīng)包括建筑物和構(gòu)筑物兩種，具體可分為如下幾方面：1、未經(jīng)公房產(chǎn)權(quán)所有人同意的違章搭建。如：在陽臺(tái)上搭設(shè)的建筑物、構(gòu)筑物。2、未經(jīng)規(guī)劃管理部門許可的建筑物、構(gòu)筑物。如：房屋屋面升高的建筑物物。3、占用道路（包括人行道），未經(jīng)公安部門、規(guī)劃管理部門批準(zhǔn)或雖經(jīng)批準(zhǔn)但逾期

12、未拆除的建筑物、構(gòu)筑物。4、未經(jīng)公房產(chǎn)權(quán)所有人同意，未取得建筑工程規(guī)劃許可證的房屋加層。6、妨礙公共安全和交通的違章建筑。7、其它違反法律、法規(guī)規(guī)定建造的建筑物、構(gòu)筑物。（二）界定的主體。對(duì)建筑的認(rèn)定和處理是是行政主管部門的職責(zé)和權(quán)限，其他任何公民、法人、個(gè)人，包括人民法院均無權(quán)認(rèn)定和處理。另外，建筑不是由規(guī)劃或土地部門統(tǒng)一認(rèn)定，而是要根據(jù)建筑的性質(zhì)分別由土地、規(guī)劃、房屋、公安等相應(yīng)行政主管部門在各自的權(quán)限圍認(rèn)定。（三）界定的標(biāo)準(zhǔn)?？蓮娜缦聨追矫婢C合把握：1、時(shí)間界限。以1990年城市規(guī)劃法為界限，之前的一般可通過令其補(bǔ)辦產(chǎn)權(quán)登記手續(xù)等使其成為合法建筑；之后的原則上均應(yīng)認(rèn)定為建筑。2、建筑用途

13、。為生存、生活自用的，從寬認(rèn)定；為商業(yè)及贏利目的建蓋并使用的，要從嚴(yán)處理。3、地域圍。處于交通、消防要道或重點(diǎn)工程建設(shè)圍，對(duì)城市規(guī)劃、交通、衛(wèi)生、消防安全有嚴(yán)重影響或危害公共利益的，從嚴(yán)認(rèn)定。4、建造狀況。對(duì)材料合格、建造規(guī)、結(jié)構(gòu)合理的建筑物，可相對(duì)從寬認(rèn)定；反之，隨意搭建，材料不合格，結(jié)構(gòu)不合理，甚至是危房的，要從嚴(yán)認(rèn)定和處理。三、建筑關(guān)聯(lián)民事糾紛的處理（一）建筑拆遷補(bǔ)償糾紛的處理2001年11月1日起施行城市房屋拆遷管理?xiàng)l例第16條規(guī)定的行政處理前置程序，決定了人民法院不能直接受理建筑拆遷補(bǔ)償糾紛，而只能通過行政訴訟程序來實(shí)現(xiàn)對(duì)建筑拆遷補(bǔ)償糾紛的間接司法審查。筆者以為，正確處理建筑拆遷補(bǔ)償

14、糾紛的前提是要準(zhǔn)確界定和理解城市房屋拆遷管理?xiàng)l例第二十二條拆除違章建筑不予補(bǔ)償”規(guī)定的涵義。我國從上個(gè)世紀(jì)八十年代開始規(guī)定對(duì)建筑不予補(bǔ)償，當(dāng)時(shí)該政策的出臺(tái)有特定歷史背景。筆者認(rèn)為，城市房屋拆遷管理?xiàng)l例第二十二條拆除違章建筑不予補(bǔ)償”規(guī)定的準(zhǔn)確涵義應(yīng)是：在城市房屋拆遷過程中，拆除依法應(yīng)當(dāng)拆除的、違反法律和行政法規(guī)規(guī)定而建設(shè)的建筑物和構(gòu)筑物的，不予補(bǔ)償。由此，我們可以進(jìn)一步得出結(jié)論：對(duì)城市建筑的處置，并非全部拆除不予補(bǔ)償，而是應(yīng)當(dāng)根據(jù)具體情況分別進(jìn)行處理：對(duì)依法應(yīng)當(dāng)拆除的，予以拆除并不予補(bǔ)償；對(duì)于拆遷圍由于歷史原因造成的手續(xù)不全房屋，應(yīng)依據(jù)現(xiàn)行有關(guān)法律法規(guī)補(bǔ)辦手續(xù)”，補(bǔ)辦手續(xù)之后則應(yīng)按合法建筑給予

15、補(bǔ)償；對(duì)由于歷史原因造成的手續(xù)不全房屋，如果在拆遷前確實(shí)不愿或不能補(bǔ)辦手續(xù)，則可參照合法建筑給予適當(dāng)補(bǔ)償。根據(jù)以上分析，可見，對(duì)案例一的第三種適當(dāng)補(bǔ)償?shù)奶幚硪庖姳容^適當(dāng)。人民法院的判決因?yàn)闊o具體明確的法律依據(jù)，故以適用民法通則第一章基本原則中的第四條和第六條為宜，但判決說理中應(yīng)說明該建筑非應(yīng)予無償拆除的建筑，拆遷應(yīng)得到適當(dāng)補(bǔ)償。（二）建筑租賃糾紛的處理人民法院審理建筑租賃糾紛案件，首先要解決的是要確認(rèn)該租賃合同的效力。筆者認(rèn)為占有和使用只是一種事實(shí)狀態(tài)，并不能因?yàn)閷?shí)際占有和使用而產(chǎn)生所有權(quán)權(quán)能，所有權(quán)應(yīng)由法律做出保障，占有是通過事實(shí)關(guān)系來保障的”。建筑人對(duì)建筑的占有和使用是一種無權(quán)占有和使用，

16、不能產(chǎn)生相應(yīng)權(quán)利，則其后的收益因?yàn)闆]有權(quán)利依據(jù)，便成為一種不當(dāng)?shù)美?。由此推理，建筑者不是建筑的所有?quán)人，當(dāng)然也不是適格的出租人。我國城市房地產(chǎn)管理法第52條明確規(guī)定租賃合同的出租人應(yīng)該是出租物的所有權(quán)人，同時(shí)在城市房屋租賃管理辦法等法規(guī)中都明確規(guī)定違章建筑不得出租。因此筆者認(rèn)為，對(duì)于建筑租賃合同的效力可依據(jù)中華人民國合同法第52條第一款第（五）項(xiàng)的規(guī)定而確認(rèn)為是違反法律、行政法規(guī)強(qiáng)制性規(guī)定的無效合同。合同被確認(rèn)無效后，租金額的約定條款也歸于無效，故第一種處理意見中認(rèn)為應(yīng)按照原約定租金標(biāo)準(zhǔn)給付租金觀點(diǎn)顯然不能成立。根據(jù)民法通則第61條的規(guī)定和前述第三種處理意見中的理由，其租金也不宜收繳。筆者以為

17、，原告租金及返還房屋的訴訟請(qǐng)求因?yàn)闆]有法律依據(jù)，不應(yīng)得到支持。理由是：建筑人并非建筑的所有權(quán)人，不享有租金和返還房屋的請(qǐng)求權(quán)。而構(gòu)成建筑的建筑材料等卻系原告合法財(cái)產(chǎn)。鑒于*在租賃建筑期間實(shí)際占有、使用了原告部分合法財(cái)產(chǎn)，且取得了一定收益，根據(jù)民法的公平和等價(jià)有償原則，可給予原告適當(dāng)經(jīng)濟(jì)補(bǔ)償，具體補(bǔ)償數(shù)額不能參照雙方約定的租金標(biāo)準(zhǔn)支付，以區(qū)別于有效合同，實(shí)踐中可以房管部門核定的租金標(biāo)準(zhǔn)或略低于該標(biāo)準(zhǔn)給付。對(duì)于被告返還房屋的訴訟請(qǐng)求如何處理，筆者同意第二種處理意見中的被告*應(yīng)搬離該房而不是返還該房給原告的觀點(diǎn)。（三）建筑侵權(quán)糾紛的處理筆者認(rèn)為，案例三中的甲雖然故意毀損了乙的建筑，但不應(yīng)承擔(dān)民事責(zé)任

18、。理由如下：1、建筑人對(duì)建筑不享有合法民事權(quán)利。首先，建筑人對(duì)建筑的占有只是一種事實(shí)狀態(tài)，而非權(quán)利。其次，建筑人對(duì)建筑不享有不完全所有權(quán)或瑕疵所有權(quán)。所有權(quán)不是占有、使用、收益與處分四種權(quán)能的簡單的量的相加，而是一種全面的、概括的、統(tǒng)一的權(quán)利。黑格爾曾說過：僅僅是部分的或暫時(shí)的歸我使用，以及部分的或暫時(shí)的歸我占有，是與物本身的所有權(quán)有區(qū)別的所有權(quán)本質(zhì)上是自由的，完整的所有權(quán)。梁慧星教授也認(rèn)為，不自由或者不完全的所有權(quán)就不是所有權(quán)，所以，從嚴(yán)格意義上講，不存在不完全的所有權(quán)或者有瑕疵的所有權(quán)一說，那種認(rèn)為建筑人基于對(duì)建筑的占有或由于對(duì)建筑材料合法所有從而對(duì)建筑享有部分使用、收益權(quán)利的觀點(diǎn)，缺乏法律依據(jù)。2、筆者認(rèn)為，對(duì)于侵權(quán)糾紛，應(yīng)當(dāng)根據(jù)建筑本身的程度來具體確定侵權(quán)人的賠償責(zé)任：對(duì)于毀損的建筑屬于雖然影響城市規(guī)劃，尚可采取改正措施，且在訴訟過程中已經(jīng)辦理了批準(zhǔn)登記手續(xù)的，原則上應(yīng)當(dāng)按照毀損合法建筑的規(guī)定判令侵權(quán)人予以全部賠償；如果毀損的建筑，屬于嚴(yán)重影響城市規(guī)劃，有關(guān)部門沒有作出限期拆除的處理，或者已作出限期拆除的處理，但拆除期限沒有屆滿的，則，擅自拆除行為實(shí)質(zhì)上已剝奪了建筑人對(duì)建筑中能夠轉(zhuǎn)移部分財(cái)產(chǎn)