保定區(qū)域分析

1、1、商圈類型商圈類型社區(qū)配套型商圈小型商業(yè)商圈商務(wù)類商圈城市核心大商圈特點(diǎn)商業(yè)體量一般都是2 萬(wàn)平米以下規(guī)模，和所 在社區(qū)規(guī)模以及輻射 人群類別有一定聯(lián)系， 一般以商業(yè)為中心，15 分鐘步行路程為半徑 為輻射圈一般小型商業(yè)體無 非兩種形式存在， 一是主題型特色商 業(yè)體，一是因附近 有強(qiáng)烈需求而應(yīng)運(yùn) 而生的小型綜合商 業(yè)街形式商務(wù)區(qū)商圈商業(yè)主要以 商務(wù)辦公人群為核心， 針對(duì)人群是周邊商務(wù)人 群和居住的中高端消費(fèi) 人群，配套會(huì)展中心、 酒店、酒店式公寓、咖 啡廳茶吧健身館、俱樂 部、美容美發(fā)、KTV等城市購(gòu)物中心、城市 shoppingmal l、大賣 場(chǎng)、商業(yè)街、主題商 場(chǎng)、專業(yè)市場(chǎng)、折扣 店、

2、批發(fā)市場(chǎng)、大眾化及商務(wù)類娛樂設(shè) 施，輻射范圍廣歸類四通商圈四通商圈、客運(yùn)中 心商圈電谷商圈時(shí)代商圈、保廣-北國(guó) 商圈、東湖商圈（發(fā) 展方向）2、商圈分析本部分以地塊所在的商圈及臨近商圈的演化為對(duì)象進(jìn)行分析，旨在為地塊所 在商圈的未來地位的判定提供依據(jù)。（1）保廣-北國(guó)商圈2011年，保廣商圈正式完成從保廣商圈到保廣-北國(guó)商圈的演變。隨著北國(guó) 先天下在2011年進(jìn)駐，保廣商圈開始呈現(xiàn)南拓趨勢(shì)，從而由保廣商圈演變?yōu)楸?廣-北國(guó)商圈，這就形成了整個(gè)保廣-北國(guó)商圈輻射范圍的整體南移。（2）時(shí)代商圈隨著茂業(yè)中心、萬(wàn)博廣場(chǎng)一期的相繼落成，時(shí)代商圈已經(jīng)初步顯現(xiàn)整體北移 的趨勢(shì)。而且有相關(guān)消息表示，保定中央C

3、BD商貿(mào)核心區(qū)位置已經(jīng)確定，位于朝 陽(yáng)大街西側(cè)，向陽(yáng)路東側(cè)，五四路以南，東風(fēng)路以北，規(guī)劃核心區(qū)總用地約34 公頃，研究范圍4.8平方公里。另外，萬(wàn)博二期正在籌備當(dāng)中，體量也是相當(dāng)大 的。隨著圈內(nèi)越來越多項(xiàng)目的開工建設(shè)，以及保廣-北國(guó)商圈重心南移和自身向 北發(fā)展，我認(rèn)為時(shí)代商圈和保廣-北國(guó)商圈最終將融為一體，成為保定最大的也 是唯一的城市核心商圈，保定的CBD。（3）電谷商圈（本地塊所在商圈）其實(shí)，目前保定市場(chǎng)上聽不到電谷商圈這個(gè)說法，很多人都認(rèn)為其應(yīng)該歸屬 于保廣-北國(guó)商圈。大學(xué)科技園、火炬園、高新產(chǎn)業(yè)園等已駐進(jìn)大量企業(yè)，是以 高新技術(shù)企業(yè)為主的產(chǎn)業(yè)集聚。電谷商圈正是應(yīng)這種集聚之后的需求而生的

4、。從 而可以看出，目前該區(qū)域的發(fā)展以商務(wù)辦公為主導(dǎo)。但目前商務(wù)配套相當(dāng)欠缺， 需求旺盛，因而圍繞商務(wù)辦公進(jìn)行的一系列商務(wù)配套建設(shè)是目前該區(qū)域的發(fā)展重 心，如電谷錦江酒店。而它又正好處在保廣商圈的邊緣地帶，因此商務(wù)需求以外 其他的需求則交由保廣商圈去滿足，一開始從屬于保廣商圈的一部分。但是隨著上述提到的保廣商圈成為保廣-北國(guó)商圈的演變，形成了整個(gè)保廣- 北國(guó)商圈輻射范圍的整體南移，電谷商圈初步呈現(xiàn)脫離的趨勢(shì)。而保定北部新城 的開工建設(shè)，秀蘭大手筆拿地三千多畝，目前已經(jīng)啟動(dòng)秀蘭時(shí)代廣場(chǎng)項(xiàng)目。民生 地產(chǎn)在漕河南路以南、馬坊路以北、京昆高速引線以東、朝陽(yáng)北大街以西的區(qū)域， 將建設(shè)一個(gè)大型養(yǎng)老健康產(chǎn)業(yè)城

5、，總建筑面積138萬(wàn)平方米。這些項(xiàng)目的逐步落 成將帶來人口數(shù)量和結(jié)構(gòu)的變化，而人口數(shù)量和結(jié)構(gòu)變化將帶來新的需求，必將 真正形成城市重心北移。我認(rèn)為電谷商圈正在逐步脫離保廣-北國(guó)商圈，與保北 新城融合，形成一個(gè)獨(dú)立的全新商圈，變成一個(gè)鏈接保定北部新城和保定高開區(qū) 的重要節(jié)點(diǎn)。該地塊恰恰處于該未來商圈的核心位置。這些變化趨勢(shì)就預(yù)示著商圈的功能將從商務(wù)配套轉(zhuǎn)向全面發(fā)展，在商務(wù)配套 之后又進(jìn)一步加入生活、休閑、娛樂等配套，我們需要關(guān)注這種變化趨勢(shì)。3、商圈未來在城市中的地位：根據(jù)保定目前的商圈功能、城市規(guī)劃和變化趨勢(shì)來看，保定現(xiàn)有各商圈將來在城市中的地位將形成以下格局：現(xiàn)有商圈時(shí)代商圈+保廣-北國(guó)商圈電谷商圈東湖商圈裕華商圈城市地位CBD （中央商務(wù)區(qū)）CID （中央科技區(qū)）RSD （服務(wù)休閑區(qū)）TBD （旅游商務(wù)區(qū)）CID,即中央科技區(qū)，Central Information District，英文簡(jiǎn)稱 CID。顧 名思義，是高新產(chǎn)業(yè)最集中的區(qū)域CID 一般具備了如下特征：高科技產(chǎn)業(yè)中心； 知識(shí)經(jīng)濟(jì)的發(fā)源地；匯聚了時(shí)代最有活力的新經(jīng)濟(jì)模式；科學(xué)、教育、文化高度 集中；一流的人才、超前的創(chuàng)業(yè)模式。如美國(guó)硅谷、印度班加羅爾、北京中關(guān)村、 上海張江，就是全球CID的典型區(qū)域。雖然政府的規(guī)劃中以東湖