商業(yè)策略簡案1課件

1、汪海商業(yè)街策略簡案項目概況焦點問題.戰(zhàn)略模式贏利模式、租售策略與政策.商業(yè)規(guī)劃商業(yè)定位、業(yè)態(tài)與業(yè)種布局.物業(yè)調整建議.公寓與快捷酒店.形象包裝與傳播推廣.執(zhí)行路徑招商、推廣、銷售、商業(yè)管理.戰(zhàn)略模式贏利模式、租售策略與政策戰(zhàn)略模式持有出租，短融長投有風險如果開發(fā)公司一次性投資開發(fā)物業(yè)，然后持有物業(yè)收租回本，則容易遭遇風險。初步評估，本案框架結構，建筑成本約2500元/平方米；本案1-4層，平均租金1元/平方米；不考慮通貨膨脹貨幣貶值因素，第7年末收回建筑成本。國家政策具有高度不確定性，7年之內(nèi)一切皆有可能；快速收回成本，然后考慮長期受益。落袋為安為上策戰(zhàn)略模式開發(fā)商運營商投資者經(jīng)營戶補貼視銷售

2、價格和承租租金而定營銷一次性回款統(tǒng)一承租逐付租金統(tǒng)一招商逐付租金既租且售，系統(tǒng)商業(yè)運作，方可兼顧長短期利益運營商統(tǒng)一對外招商，出租平均租金1元/平米；運營商統(tǒng)一對購房投資者承租，承租租金為1元/平米；開發(fā)商帶租約銷售，確保購房投資者年回報率8%；則銷售均價為1*365/8%=4000元/平方米。統(tǒng)一在10年末按銷售價100%回購?；刭徴咭?guī)避了”小產(chǎn)權”問題。戰(zhàn)略模式開發(fā)商運營商投資者經(jīng)營戶補貼視銷售價格和承租租金而定營銷一次性回款統(tǒng)一承租逐付租金統(tǒng)一招商逐付租金系統(tǒng)商業(yè)運作，方可兼顧長短期利益實際上以4000元/平方米的價格銷售10年收益權。開發(fā)商一次收回建筑成本及部分利潤；投資者10年獲得

3、80%回報。投資者的回報來自運營商承租所付租金；運營商招商收租金，平進平出，不虧不掙。若運營商由開發(fā)商直接擔當，相當于一次性出讓物業(yè)10年，一次性收回12.5年租金。戰(zhàn)略模式開發(fā)商運營商投資者經(jīng)營戶補貼視銷售價格和承租租金而定營銷一次性回款統(tǒng)一承租逐付租金統(tǒng)一招商逐付租金系統(tǒng)商業(yè)運作，方可兼顧長短期利益10年末4000元原價贖回物業(yè)。1、10年無息使用資金。2、贖回后物業(yè)可再次出手（價格翻番）。3、此操作與所有權無關，只跟“使用權”和“收益權”有關，規(guī)避小產(chǎn)權問題。戰(zhàn)略模式開發(fā)商運營商投資者經(jīng)營戶補貼視銷售價格和承租租金而定營銷一次性回款統(tǒng)一承租逐付租金統(tǒng)一招商逐付租金系統(tǒng)商業(yè)運作，方可兼顧長

4、短期利益運營商（商管公司）可委托專業(yè)公司擔當，統(tǒng)一開展招商和商業(yè)運營管理工作。.商業(yè)規(guī)劃商業(yè)定位、業(yè)態(tài)與業(yè)種布局商圈分析本案周邊城市節(jié)點板橋新城工業(yè)組團雨化開發(fā)區(qū)板橋鎮(zhèn)梅山鋼鐵梅山街道鐵路板橋新城居住組團金地自在城本案江寧鎮(zhèn)濱江開發(fā)區(qū)商圈分析本案周邊商業(yè)分析過去：板橋鎮(zhèn)、梅山街道與江寧鎮(zhèn)為三個平行鄉(xiāng)鎮(zhèn)級商業(yè)節(jié)點；商業(yè)功能為滿足居民日常生活所需；其中梅山街道因梅山鋼鐵公司依托，商業(yè)功能稍強于其他兩鎮(zhèn)。目前：因板橋新城的建設，區(qū)域商業(yè)中心將產(chǎn)生。因為鐵路阻隔及橫向交通欠佳，板橋新城之西南工業(yè)組團與東北工業(yè)組團將各自產(chǎn)生自己的商業(yè)中心。因于梅山鋼鐵的經(jīng)濟能量及實體成熟度高于雨花開發(fā)區(qū)，且梅山街道的商

5、業(yè)功能強于板橋鎮(zhèn)的商業(yè)，因此，在一體化過程中，原梅山街道將成為板橋新城西南組團商業(yè)中心。由于南京主城的商業(yè)吸引力，新商業(yè)中心對雨花開發(fā)區(qū)與及板橋鎮(zhèn)的輻射能力將被主城部分消融；同時，新商業(yè)中心將部分分流主城對江寧鎮(zhèn)及濱江開發(fā)區(qū)的商業(yè)輻射。商圈分析本案周邊商業(yè)分析雨化開發(fā)區(qū)板橋鎮(zhèn)梅山鋼鐵新的區(qū)域商業(yè)中心板橋新城居住組團江寧鎮(zhèn)濱江開發(fā)區(qū)商圈分析本案周邊商業(yè)分析梅山街道將成為板橋新城西南工業(yè)組團商業(yè)中心。其商業(yè)核心輻射范圍為梅山街道和梅山鋼鐵；次級輻射范圍為板橋鎮(zhèn)、雨花開發(fā)區(qū)與江寧鎮(zhèn)、濱江開發(fā)區(qū)；三級輻射范圍擴展到板橋新城東北居住組團。梅山街道發(fā)展為新城組團商業(yè)中心的同時，必然伴隨著業(yè)態(tài)業(yè)種的升級從生

6、活配套類商業(yè)到休閑體驗類商業(yè)；從低端商業(yè)到高端商業(yè)；從目的性購物商業(yè)到時間性消費商業(yè)；從普通商業(yè)到特色商業(yè)；從自發(fā)形成的商業(yè)到規(guī)劃引導的商業(yè)汪海商業(yè)街應運而生。本案商業(yè)定位方向板橋新城組團商業(yè)中心梅山商業(yè)制高點一站式休閑購物廣場名店街 + 生活方式廣場 + 休閑娛樂城本案商業(yè)布局酒店式公寓茶飲 美食廣場名品餐飲大店12345612345678910111213141516肯德基/麥當勞孕嬰天地 兒童中心名品餐飲大店12345612345678910111213141516肯德基/麥當勞精品專賣店名品餐飲大店12345612345678910111213141516酒店式公寓KTV1234561

7、2345678910111213141516本案商業(yè)布局123456789101112131415161718123456789101112131415161718123456789101112131415161718123456789101112131415161718精品專賣店“青春夢工廠” (時尚萊迪購物廣場)特色餐飲名店特色餐飲名店特色餐飲名店動漫、游戲、電玩、網(wǎng)吧生活方式店本案商業(yè)布局一層為品牌專賣店，奠定高端調性。北街偏重品位，南街偏重動感。利用KTV、電玩瑣定4F，提升縱上人氣。美食和美容吸引消費上3F。嬰兒主題和網(wǎng)店主題，加強商街特色性。本案商業(yè)布局佳禾酒店公寓茶飲 美食廣場澳

8、門豆撈迪歐咖啡江蘇美食中華美食環(huán)球美食肯德基/麥當勞孕嬰天地 兒童中心澳門豆撈卡琪兒 i-baby貓和老鼠好孩子湯米妮琪 巴拉巴拉巴布豆佳禾酒店公寓KTV麥樂迪肯德基/麥當勞精品專賣店澳門豆撈海瀾之家七皮狼柒牌利朗勁霸才子希努爾本案商業(yè)模擬 動漫大道卡酷族網(wǎng)吧TOM熊仙妮蕾德百蓮凱減肥館汗蒸館超妍阿瓦山寨飾品館女裝館男裝館箱包館網(wǎng)店（淘寶街區(qū)）阿瓦山寨精品專賣店動漫、游戲、電玩、網(wǎng)吧“青春夢工廠” (時尚萊迪購物廣場)特色餐飲名店特色餐飲名店特色餐飲名店周大生通靈翠鉆蜜雪兒淺秋愛瑪艾蓮達紅袖貝利卡杰尼軒詩阿瓦山寨生活方式店.物業(yè)調整建議本案商業(yè)物業(yè)條件分析與建議汪海商業(yè)街物業(yè)，原為1托4設計，

9、2F、3F、4F缺少橫向通道，其商業(yè)價值降低。建議2-4F設置橫向走道：(1)在建筑體內(nèi)每層臨街留內(nèi)走廊，或(2)在建筑體臨街外側設置鋼制走廊。同時增加公共垂直交通，如扶梯、觀光電梯等。同時，對街之間可架設連廊聯(lián)通。本案商業(yè)物業(yè)條件分析與建議物業(yè)調整建議2F1F3F4F橫向走廊公共扶梯物業(yè)調整建議2F1F3F4F橫向走廊公共扶梯本案商業(yè)物業(yè)條件分析與建議物業(yè)調整，對于實現(xiàn)本案商業(yè)價值至關重要！.公寓與快捷酒店本案公寓與快捷酒店問題(1)建議1-4層商業(yè)不安置快捷酒店 在商業(yè)物業(yè)上安排酒店客房是一種價值浪費。(2)建議商業(yè)街上蓋公寓劃分一部分 面向投資者銷售， 由酒店管理公司面向投資業(yè)主承租，

10、統(tǒng)一對外作為酒店公寓經(jīng)營。本案公寓與快捷酒店問題本項目為小產(chǎn)權房，公寓部分如果只對自住客戶銷售，將遭遇與住宅同樣的抗性。公寓的銷售將分流項目住宅的客戶。如果公寓能面向投資者銷售，將極大提高去化空間。開發(fā)公司銷售、酒店管理公司向業(yè)主承租，優(yōu)于開發(fā)公司直接出租給酒店管理公司。本案公寓與快捷酒店問題酒店式公寓的系統(tǒng)運作有成熟的套路聯(lián)坤行是酒店式公寓運作專家，旗下“佳禾公寓”有多個成功案例開發(fā)商酒店公司投資者經(jīng)營戶銷售交付房款承租付租金經(jīng)營收入本案公寓與快捷酒店問題佳禾酒店公寓1（山東臨沂聯(lián)安現(xiàn)代城）在經(jīng)營中，售完，售價5500元/平米(精裝配家具家電，成本小于1000元/平米)(區(qū)域市場住宅均價35

11、00元)。共486間，酒店承租120間，每間約57平米，租金1360元/間。歡迎汪海集團領導蒞臨指導！本案公寓與快捷酒店問題佳禾酒店公寓2（泰州高港金港國際商業(yè)廣場）在售，售價5000元/平米(精裝配家具家電，成本小于900元/平米)(區(qū)域市場住宅均價3600元)。每間約42平米，酒店承租4-7層，租金1000元/間，8-11層自住。本案公寓與快捷酒店問題佳禾酒店公寓3（徐州睢寧中央名店街）開業(yè)籌備，售完，售價4800元/平米(精裝配家具家電，成本小于900元/平米)(區(qū)域市場住宅均價3200元)。每間約40平米，酒店承租全部承租，租金1000元/間。本案公寓與快捷酒店問題本案公寓可引入酒店式

12、公寓系統(tǒng)運作：以低于900元/平米的預算裝修并配置家具家電，以6000-7000元/平米的價格對外銷售，其中一部分樓層供應自住型客戶，一部分樓層供應投資型客戶，由酒店管理公司承租用作快捷酒店，租金1200-1500元/間。本案公寓與快捷酒店問題本案公寓引入酒店式公寓運作的好處：1、酒店承租，促進投資者購買本案公寓；2、投資客購買公寓能帶動自住型客戶購買， 沖淡其對產(chǎn)權問題的糾結。3、公寓上安排酒店，避免在1-4層商業(yè)街上 安排酒店帶來的商業(yè)價值浪費.形象包裝與傳播推廣國家政策禁止小產(chǎn)權房銷售及其營銷宣傳，但本案商業(yè)形象包裝和展示不在禁止之列。應該盡快開展項目商業(yè)價值宣傳工作，包括：1、商業(yè)形象

13、創(chuàng)意設計，2、工地現(xiàn)場形象包裝，3、宣傳物料設計制作。形象包裝與傳播推廣本案商業(yè)形象汪海新城名店街星級酒店/餐飲名典/精品專賣/生活方式/休閑娛樂本案商業(yè)形象汪海新城名店街千古財富原點，一脈商業(yè)傳奇本案商業(yè)形象一座新城的高端商業(yè)夢想?yún)R聚全球精品，領航新城商業(yè).項目執(zhí)行要點1.確定商管公司，與開發(fā)公司一起構成項目運作雙主體。 開發(fā)公司銷售，商管公司承租；由商管公司的長期運營換取開發(fā)公司當期回本。2.確定銷售政策和承租政策3.確定商業(yè)規(guī)劃布局，包括酒店式公寓的運作。4.確定形象包裝事項5.確定營銷與招商行動計劃項目執(zhí)行要點.元坤-聯(lián)坤行簡介聯(lián)坤行置業(yè)顧問機構是由新加坡聯(lián)建集團投資，南京元坤投資顧問

14、有限公司運營管理的一家大型房地產(chǎn)綜合服務機構。新加坡聯(lián)建集團是新加坡居領先地位的大型地產(chǎn)投資商，集團名下業(yè)務涉及地產(chǎn)、建筑、能源、藝娛等多種行業(yè)，在新加坡、澳大利亞、新西蘭、加拿大、薩摩亞及香港等多個國家和地區(qū)擁有物業(yè)。新加坡聯(lián)建集團自1993年進入中國市場以來，在上海、大連等地運作了多項投資。元坤投資，致力于打造國內(nèi)領先的不動產(chǎn)全程全案增值發(fā)展商。元坤投資旗下?lián)碛性し康禺a(chǎn)、聯(lián)坤行置業(yè)顧問機構（南京、徐州、合肥、臨沂）、中元不動產(chǎn)經(jīng)紀顧問機構、環(huán)球商略商業(yè)運營機構、聲色營銷品牌推廣機構等專業(yè)公司，開展房地產(chǎn)開發(fā)、銷售、經(jīng)紀、商業(yè)運營、品牌推廣等全流程業(yè)務。聯(lián)坤行目前下屬有南京、徐州、合肥、臨

15、沂四個地方分公司，整合元坤投資及其下專業(yè)公司終端客戶資源，以買方導向實效營銷為核心專長。服務范圍：1.市場研究與專項調研2.項目前期策劃3.項目營銷策劃4.項目傳播推廣5.項目銷售代理6.商業(yè)策劃與代理7.物業(yè)開發(fā)顧問環(huán)球商略商業(yè)運營機構專注于商業(yè)物業(yè)的策劃、規(guī)劃、招商、銷售與運營管理，以商業(yè)品牌名店的招商運營為核心專長。環(huán)球商略整合海內(nèi)外數(shù)百家品牌商家資源，全程服務于HOPSCA、SHOPPINGMALL、百貨商場、商業(yè)街、專業(yè)市場等各種業(yè)態(tài)；致力于為房地產(chǎn)開發(fā)商、投資商及品牌、商家提供一站式全方位服務。中元不動產(chǎn)經(jīng)紀顧問機構定位為第三方置業(yè)顧問，致力于打造商品房買方與賣方之間的溝通平臺。以二手房經(jīng)紀的模式行銷分銷商品房是中元不動產(chǎn)的獨特優(yōu)勢。中元不動產(chǎn)設立了“置業(yè)俱樂部”，服務于數(shù)十萬高端置業(yè)會員；出版發(fā)行了置業(yè)居家專業(yè)讀本置業(yè)顧問，為購房人提供投資置業(yè)專業(yè)指導。同時中元不動產(chǎn)在蘇、魯、皖三省十多個城市設立數(shù)十個終端門店，擁有數(shù)百名專職經(jīng)紀人，以圈層營銷和顧問式銷售的方式，服務于廣大購房人。核心資源：1、置業(yè)俱樂部2、終端連鎖門店3、經(jīng)紀人系統(tǒng)4、專業(yè)刊物&定期DM5、專業(yè)網(wǎng)站6、400呼叫中心7、區(qū)