2016年建設(shè)工程全過程成本管理(案例分析PPT124頁)

1、建設(shè)工程全過程成本管理案例分析2016年子曰：“智者樂水，仁者樂山；智者動，仁者靜；智者樂，仁者壽。” 論語雍也篇交流討論內(nèi)容：1、背景情況。2、理論簡述。3、房產(chǎn)開發(fā)案例討論。1、建設(shè)工程全過程成本管理背景情況1.1建設(shè)工程成本管理現(xiàn)狀和問題（1）建設(shè)周期內(nèi)容階段銜接脫節(jié)。建設(shè)工程項(xiàng)目經(jīng)歷機(jī)會研究、決策、設(shè)計(jì)、發(fā)包、實(shí)施、竣工及保修階段，并由不同的團(tuán)隊(duì)完成各階段工作。由于項(xiàng)目參與各利益團(tuán)隊(duì)關(guān)注點(diǎn)相異和投資人管理團(tuán)隊(duì)綜合集成能力不足，各階段工作在順向和逆向上多有脫節(jié)，如設(shè)計(jì)工作常脫離決策要求另搞一套，使初步設(shè)計(jì)概算隨意超越方案設(shè)計(jì)估算；發(fā)包階段采用未經(jīng)會審的設(shè)計(jì)施工圖進(jìn)行發(fā)包，使施工合同存在嚴(yán)

2、重缺陷，同時(shí)發(fā)包工作操作者多不介入合同實(shí)施，使發(fā)包工作在低水平長期徘徊；因未參與實(shí)施階段工作，投資管理專業(yè)人員編審的竣工結(jié)算和財(cái)務(wù)決算針對性差。（2）工程實(shí)施專業(yè)不平衡。工程實(shí)施過程需要大量的專業(yè)技術(shù)支撐，涉及業(yè)主、設(shè)計(jì)、施工、監(jiān)理、咨詢中介、參建各方主體大量的工程專業(yè)人員。由于多年的傳統(tǒng)慣例，工程類某些專業(yè)人員缺口較大，造成投資控制局限性較大，特別是投資人及其委托的咨詢中介團(tuán)隊(duì)中，以房建工程為例，針對精裝飾、景觀綠化、給排水、通風(fēng)與空調(diào)、強(qiáng)電、智能、電梯等專業(yè)人員配置普遍較弱，在投資成本控制工作上常常受制于施工承包人。（3）前期工作缺陷多。建設(shè)工程項(xiàng)目投資人為加速投資成本循環(huán)或達(dá)成形象節(jié)點(diǎn)，

3、過于壓縮前期決策和設(shè)計(jì)階段的正常時(shí)間，造成方案定位不準(zhǔn)和大量設(shè)計(jì)缺陷；無法編制生成合理且準(zhǔn)確度高的初步設(shè)計(jì)概算，使項(xiàng)目投資成本控制缺乏目標(biāo)和計(jì)劃性；針對存在大量設(shè)計(jì)缺陷的設(shè)計(jì)施工圖進(jìn)行發(fā)包工作，或簡化發(fā)包工作，采用費(fèi)率招標(biāo)形式，遺留大量合同漏洞，或在實(shí)施階段為迎合市場投資人不得不對設(shè)計(jì)做出重大變更，大大降低發(fā)包工作預(yù)控性，使合同履行執(zhí)行力被弱化，引發(fā)較多的合同爭議和糾紛。（4）中介服務(wù)局限大。目前，涉及項(xiàng)目投資成本控制常規(guī)中介服務(wù)有投資咨詢、招標(biāo)代理、造價(jià)咨詢、工程監(jiān)理項(xiàng)目管理（代建）等，由于從業(yè)人員素質(zhì)和服務(wù)性質(zhì)局限，投資咨詢側(cè)重于前期決策與評價(jià)，招標(biāo)代理側(cè)重于市場行為程序操作，造價(jià)咨詢側(cè)重

4、于工程預(yù)結(jié)算編審，工程監(jiān)理側(cè)重于工程質(zhì)量控制，項(xiàng)目管理（代建）尚過于弱小并有悖于投資人的傳統(tǒng)思維，使社會中介服務(wù)無法覆蓋項(xiàng)目建設(shè)全過程全方位的投資成本控制工作，只能是“鐵路警察，各管一段?！?1.2理論研究制高點(diǎn)。國內(nèi)在天津，以天津大學(xué)、天津理工大學(xué)、南開大學(xué)等高校為主力，編寫了大量有關(guān)工程投資管理與工程造價(jià)專業(yè)知識全國注冊類考試、專業(yè)教學(xué)教材。1.3實(shí)踐制高點(diǎn)。國內(nèi)在上海，受外資投資人需求影響，自上世紀(jì)九十年代開始，參照工料測量師知識體系，逐步形成全過程造價(jià)咨詢服務(wù)。1.4政策導(dǎo)向。住建部于2014年9月30日發(fā)布了關(guān)于進(jìn)一步推進(jìn)工程造價(jià)管理改革的指導(dǎo)意見（建標(biāo)2014142號）：建立健全工

5、程造價(jià)全過程管理制度，實(shí)現(xiàn)工程項(xiàng)目投資估算、概算與最高投標(biāo)限價(jià)、合同價(jià)、結(jié)算價(jià)政策銜接。注重工程造價(jià)與招投標(biāo)、合同的管理制度協(xié)調(diào)，形成制度合力，保障工程造價(jià)的合理確定和有效控制。 1.5區(qū)域市場發(fā)育。我省全過程造價(jià)管理略顯粗放，專業(yè)咨詢服務(wù)從工程施工階段跟蹤審計(jì)起步，目前逐步實(shí)現(xiàn)雙向延伸，向前參與合同發(fā)包，向后參與竣工結(jié)算，針對概算編審、設(shè)計(jì)管控、后評價(jià)工作介入很少，目前仍處于初級階段。1.6對全過程概念的理解。1.6.1項(xiàng)目的生命周期：是描述項(xiàng)目從開始到結(jié)束所經(jīng)歷的各個階段，最一般的劃分是將項(xiàng)目分為 “識別需求、提出解決方案、執(zhí)行項(xiàng)目、結(jié)束項(xiàng)目”四個階段。實(shí)際工作中根據(jù)不同領(lǐng)域或不同方法再進(jìn)

6、行具體的劃分。在項(xiàng)目生命周期運(yùn)行過程中的不同階段里，由不同的組織、個人和資源扮演著主要角色。1.6.2全過程階段劃分：受我國法律環(huán)境和建設(shè)工程項(xiàng)目自身特點(diǎn)制約，工程項(xiàng)目生命周期一般歷經(jīng)機(jī)會研究、項(xiàng)目決策、融資決策、獲取建設(shè)用地、工程設(shè)計(jì)、發(fā)包、施工條件準(zhǔn)備、工程實(shí)施、竣工驗(yàn)收及保修、投運(yùn)、廢棄后拆除恢復(fù)原狀的活動過程。社會上對工程項(xiàng)目建設(shè)階段劃分有很多提法，根據(jù)普遍接受度，以發(fā)改委為主流劃分導(dǎo)向，分為工程項(xiàng)目決策階段、設(shè)計(jì)階段、發(fā)承包階段、施工階段。（1）決策階段：這個階段主要解決確定工程項(xiàng)目投資是否合理以及工程項(xiàng)目的選擇問題。在肯定性結(jié)論的前提條件下，后面的工程建設(shè)活動才能得以進(jìn)行。它是投資

7、建設(shè)程序中最重要的階段，從根本上決定著項(xiàng)目的投資方向和投資效益水平。（2）設(shè)計(jì)階段：工程項(xiàng)目的規(guī)劃設(shè)計(jì)是投資決策的具體化和深化，是對項(xiàng)目具體功能的規(guī)定和建設(shè)活動方案的設(shè)計(jì)。這一階段，主要是按照投資者的要求，將其投資構(gòu)想具體化，并選擇實(shí)現(xiàn)構(gòu)想的最佳設(shè)計(jì)方案。（3）發(fā)承包階段：發(fā)包是在法律約束下用合約方式由委托人將一項(xiàng)任務(wù)委托被委托人承擔(dān)的經(jīng)濟(jì)行為，即是項(xiàng)目投資人除自身管理團(tuán)隊(duì)外，為實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目目標(biāo)而有償使用的社會資源的采購行為。投資人或其代表在此階段通過公平公正的發(fā)包程序，利用市場競爭機(jī)制，選擇資質(zhì)符合規(guī)定，質(zhì)量進(jìn)度等控制目標(biāo)滿足要求、社會信譽(yù)好，技術(shù)和經(jīng)濟(jì)實(shí)力強(qiáng)，合理低價(jià)的投標(biāo)人為中標(biāo)人，以建設(shè)項(xiàng)

8、目參建主體參與項(xiàng)目建設(shè)活動。（4）施工階段：它是根據(jù)設(shè)計(jì)的要求進(jìn)行具體建設(shè)的階段。它要解決的主要問題是如何以最優(yōu)的施工組織管理方法，多快好省地完成施工任務(wù)。當(dāng)然，它必須嚴(yán)格按照設(shè)計(jì)方案的要求進(jìn)行，是一種執(zhí)行性質(zhì)的工作，是投資實(shí)施的主要階段。（5）竣工驗(yàn)收及保修階段：在建設(shè)周期的地位較為特殊，可以這樣理解，竣工驗(yàn)收階段作為施工階段的尾聲，缺陷責(zé)任期和保修階段作為施工質(zhì)量責(zé)任在投運(yùn)階段的延續(xù)。 1.7幾個易混淆的概念1.7.1工程與項(xiàng)目 工程：立足于物質(zhì)存在，對科學(xué)和數(shù)學(xué)的某種應(yīng)用，使自然界的物質(zhì)和能源的特性能夠通過各種結(jié)構(gòu)、機(jī)器、產(chǎn)品、系統(tǒng)和過程，是以最短的時(shí)間和精而少的人力做出高效、可靠且對人

9、類有用的東西。 項(xiàng)目：立足于活動過程，是 一件事情、一項(xiàng)獨(dú)一無二的任 務(wù)，也可以理解為是在一定的 時(shí)間和一定的預(yù)算內(nèi)所要達(dá)到 的預(yù)期目的。1.7.2工程造價(jià)與項(xiàng)目投資成本 工程造價(jià)：直意就是工程的建造價(jià)格。按工程不同階段的價(jià)格形式可劃分為，投資估算、設(shè)計(jì)概算、修正概算、施工圖預(yù)算、招標(biāo)控制價(jià)、簽約合同價(jià)、工程結(jié)算、竣工結(jié)算等。 項(xiàng)目投資成本：是一種以特定項(xiàng)目為對象，如新建項(xiàng)目或更新改造項(xiàng)目，直接與項(xiàng)目投資行為有關(guān)的投資總額，分為短期投資和長期投資。1.6.3工期與建設(shè)周期 工期：指建設(shè)一個項(xiàng)目或一個單項(xiàng)工程根據(jù)合同約定從正式開工到全部建成通過竣工驗(yàn)收時(shí)所經(jīng)歷的時(shí)間，當(dāng)項(xiàng)目或工程需要通過較長時(shí)間

10、的試運(yùn)行才能驗(yàn)收時(shí)，工期的終點(diǎn)可為通過交工驗(yàn)收時(shí)點(diǎn)。 建設(shè)周期：指建設(shè)工程項(xiàng)目從投資意向開始到項(xiàng)目建成投運(yùn)的過程，包括項(xiàng)目決策階段、設(shè)計(jì)階段、發(fā)承包階段、施工階段；即是項(xiàng)目全壽命周期中去除使用階段的時(shí)間。1.6.4清單結(jié)算模式與定額結(jié)算模式 清單結(jié)算模式：指按建設(shè)工程工程量清單計(jì)價(jià)規(guī)范約定的規(guī)則進(jìn)行工程結(jié)算的方式。 定額結(jié)算模式：指按建設(shè)工程區(qū)域或行業(yè)定額約定的規(guī)則進(jìn)行工程結(jié)算的方式。1.6.5竣工結(jié)算和竣工決算 竣工結(jié)算：是在一個項(xiàng)目或工程竣工并經(jīng)驗(yàn)收合格后，發(fā)承包雙方在原合同造價(jià)的基礎(chǔ)上，將有增減變化的內(nèi)容，按照合同約定的方法與規(guī)定，對簽約合同價(jià)進(jìn)行相應(yīng)的調(diào)整，編制確定工程實(shí)際造價(jià)并作為最

11、終結(jié)算工程價(jià)款的經(jīng)濟(jì)文件。 竣工決算：是指在工程竣工驗(yàn)收交付使用階段，由建設(shè)單位編制的建設(shè)項(xiàng)目從籌建到竣工驗(yàn)收、交付使用全過程中實(shí)際支付的全部建設(shè)費(fèi)用和投資效果的文件 。1.8項(xiàng)目管理知識體系范圍管理進(jìn)度管理費(fèi)用管理質(zhì)量管理人力資源管理溝通管理風(fēng)險(xiǎn)管理采購管理綜合管理2、建設(shè)工程全過程成本管理理論簡述 隨著現(xiàn)代項(xiàng)目管理理論與方法在建設(shè)項(xiàng)目中的全面應(yīng)用，至20世紀(jì)80年代建設(shè)項(xiàng)目成本管理進(jìn)入了有別傳統(tǒng)的新時(shí)期，產(chǎn)生了三種主要理論：全壽命周期成本管理、全過程成本管理和全面成本管理，這三種主流投資成本管理理論均有其先進(jìn)性，在業(yè)界各有應(yīng)用的成功案例。 項(xiàng)目建設(shè)期項(xiàng)目使用期項(xiàng)目建設(shè)成本C1項(xiàng)目使用成本C

12、2全壽命周期總成本LCC=MinC1+C22.1全壽命成本管理。2.1.1概念：人們通過科學(xué)的設(shè)計(jì)、計(jì)劃、決策等一系列成本管理，進(jìn)行建設(shè)期成本和項(xiàng)目運(yùn)營期使用成本間的平衡，設(shè)法以較小的全壽命周期成本去完成項(xiàng)目的建設(shè)和運(yùn)營，努力爭取實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目價(jià)值的最大化。2.1.2應(yīng)用：通過對建設(shè)工程項(xiàng)目前期、建設(shè)期、使用期和拆除期各階段投資成本進(jìn)行估計(jì)預(yù)測，在保證一定功能和產(chǎn)出的條件下，考慮項(xiàng)目建設(shè)和運(yùn)營兩個方面的成本，尋求最小的合計(jì)值，是建設(shè)項(xiàng)目投資決策、工程設(shè)計(jì)多方案比選的一種分析工具。2.1.3局限：在建設(shè)項(xiàng)目工程施工階段造價(jià)控制中存在顯著的局限性，對工程價(jià)格生成難以清晰表述。2.2全過程成本管理。2.2

13、.1初級概念：立足于建設(shè)項(xiàng)目的建設(shè)全過程，通過目標(biāo)成本控制，使項(xiàng)目投資不超過批準(zhǔn)的造價(jià)限額，實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目投資效益的最大化和合理地使用項(xiàng)目的人力、物力和財(cái)力等社會資源以節(jié)約工程造價(jià)；通過構(gòu)建項(xiàng)目利益相關(guān)方職權(quán)利的統(tǒng)一，使整個項(xiàng)目建設(shè)全過程中的利益相關(guān)方共同分工合作去承擔(dān)好建設(shè)項(xiàng)目全過程的造價(jià)控制責(zé)任。流程圖項(xiàng)目定義與決策項(xiàng)目活動分解與界定項(xiàng)目所需資源的確定項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)性分析項(xiàng)目成本計(jì)劃確定項(xiàng)目成本的全面控制項(xiàng)目活動效率的控制項(xiàng)目活動方法的控制項(xiàng)目活動規(guī)模的控制項(xiàng)目活動團(tuán)隊(duì)的控制項(xiàng)目前期階段基于活動的成本確定基于活動的成本控制項(xiàng)目實(shí)施階段2.2.2核心概念（1）成本計(jì)價(jià)基于活動進(jìn)行建設(shè)項(xiàng)目成本確定。（2）

14、成本控制基于活動進(jìn)行建設(shè)項(xiàng)目成本控制。（3）全過程成本管理必須要有建設(shè)全過程中涉及的項(xiàng)目全體相關(guān)利益主體參與。 2.2.3應(yīng)用 通過降低和消除項(xiàng)目的無效和低效活動，減少資源消耗與占用并最終實(shí)現(xiàn)對于建設(shè)項(xiàng)目投資成本的根本控制，這種模式作為一種建設(shè)項(xiàng)目建設(shè)成本確定與控制的方法較為直觀，在項(xiàng)目建設(shè)周期運(yùn)用時(shí)立竿見影、效果明顯，常被建設(shè) 項(xiàng)目投資人所接受，所以 這一建設(shè)項(xiàng)目成本管理模 式已經(jīng)在世界許多地方得 到了認(rèn)可和應(yīng)用。 2.3全面成本管理2.3.1概念 建設(shè)項(xiàng)目全面成本管理的核心思想是在一個建設(shè)項(xiàng)目的成本管理當(dāng)中不能夠只顧及建設(shè)項(xiàng)目成本管理的某個方面，而必須全面考慮問題和管理好項(xiàng)目成本。2.3全

15、面成本管理2.3.1概念：建設(shè)項(xiàng)目全面成本管理的核心思想是在一個建設(shè)項(xiàng)目的成本管理當(dāng)中不能夠只顧及建設(shè)項(xiàng)目成本管理的某個方面，而必須全面考慮問題和管理好項(xiàng)目成本。全面集成管理 全團(tuán)隊(duì)成本管理全要素成本管理全風(fēng)險(xiǎn)成本管理全壽命成本管理全過程成本管理2.3.2應(yīng)用：建設(shè)項(xiàng)目全面成本管理是全新的建設(shè)項(xiàng)目成本管理模式，不但包括了全壽命周期和全過程成本管理模式的思想和方法，同時(shí)它還包括了全要素、全團(tuán)隊(duì)和全風(fēng)險(xiǎn)成本管理等新的成本管理思想和方法，實(shí)際上是現(xiàn)有建設(shè)項(xiàng)目成本管理思想和方法的全面集成。2.3.3局限：由于對掌控項(xiàng)目責(zé)任人在全面綜合集成能力上要求極高，最主要的是在社會化分工知識深度與總控全局知識廣度

16、匹配性上還有待完善，因此這一模式在現(xiàn)實(shí)具體應(yīng)用上還有一定的局限性。 2.4適合我國建設(shè)項(xiàng)目的成本管理理論 2.4.1建設(shè)工程項(xiàng)目管理的核心任務(wù) 為保證項(xiàng)目投資的有效使用，通過工程技術(shù)與工程經(jīng)濟(jì)結(jié)合提升科學(xué)管理，通過工程經(jīng)濟(jì)與項(xiàng)目管理結(jié)合提高投資效益，實(shí)現(xiàn)建設(shè)項(xiàng)目的核心任務(wù)功能滿足性、法規(guī)符合性、技術(shù)可行性、經(jīng)濟(jì)合理性。2.4.2項(xiàng)目管理層次圖范圍管理綜合管理風(fēng)險(xiǎn)管理質(zhì)量管理進(jìn)度管理投資管理采購管理溝通管理團(tuán)隊(duì)管理功能滿足法規(guī)符合技術(shù)可行經(jīng)濟(jì)合理圍繞建設(shè)項(xiàng)目核心任務(wù)，項(xiàng)目管理工作分成三個層次。一是建立項(xiàng)目的具體目標(biāo)層次，進(jìn)行質(zhì)量、進(jìn)度、投資黃金三角的管理，實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目有形量化；二是建立項(xiàng)目的利益團(tuán)隊(duì)

17、層次，進(jìn)行自身團(tuán)隊(duì)、采購?fù)獠繄F(tuán)隊(duì)、溝通管理，實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目利益相關(guān)方利益統(tǒng)一；三是建立項(xiàng)目的基礎(chǔ)層次，進(jìn)行范圍、風(fēng)險(xiǎn)、綜合集成管理，實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目在限制條件下的可控性。 2.4.2三種主流成本管理理論適用性分析 （1）全壽命周期成本管理。建設(shè)項(xiàng)目在一定的功能條件下，建造成本與使用成本呈負(fù)相關(guān)的關(guān)系。全壽命周期成本管理追求建設(shè)項(xiàng)目建造成本與使用成本之和的最小值，通常必須提高一定建造成本而降低使用成本，包括考慮生態(tài)使用成本，其在產(chǎn)業(yè)建設(shè)項(xiàng)目 上會有一定應(yīng)用，而與 一般民用項(xiàng)目投資人投 資效益最大化的基礎(chǔ)理 念明顯沖突。功能級別線建造成本使用成本（2）全過程成本管理。理論源于我國，并與社會生產(chǎn)力共同發(fā)展，有較深

18、厚的文化接近度。全過程成本管理強(qiáng)調(diào)建設(shè)項(xiàng)目是一個過程，將建設(shè)項(xiàng)目建設(shè)周期劃為前期和后期，再細(xì)分成若干個階段，通過整合建設(shè)項(xiàng)目不同過程中介入的利益相關(guān)方為共同利益產(chǎn)生的利益行為，開展基于活動的全過程的建設(shè)項(xiàng)目成本計(jì)價(jià)與控制，前期重在項(xiàng)目決策而確定投資成本目標(biāo)，后期重在項(xiàng)目實(shí)施而控制投資成本目標(biāo)不被突破，最終實(shí)現(xiàn)投資效益最大化。全過程成本管理理論符合絕大多數(shù)建設(shè)項(xiàng)目投資人的理念，同時(shí)受全壽命周期成本管理全面成本管理的影響，也在縮小其他主流理論的優(yōu)勢差異，則該理論在我國現(xiàn)階段應(yīng)用最廣。 （3）全面成本管理。理論的全面性包括了全壽命周期、全過程成本、全要素、全團(tuán)隊(duì)和全風(fēng)險(xiǎn)等成本管理思想和方法，實(shí)際上是

19、現(xiàn)有建設(shè)項(xiàng)目成本管理思想和方法的全面集成，與建設(shè)項(xiàng)目投資人的理念基本吻合。由于該理論代表了全球在建設(shè)項(xiàng)目成本管理上最先進(jìn)的生產(chǎn)力，以我國目前的建設(shè)項(xiàng)目專業(yè)力量和社會基礎(chǔ)，包括缺乏強(qiáng)有力的集成主體，使應(yīng)用全面成本管理尚存在巨大的差距，可作為今后的發(fā)展方向。 2.4.2適合我國現(xiàn)階段建設(shè)項(xiàng)目成本管理的理論 我國現(xiàn)階段建設(shè)項(xiàng)目從無到有、從概念到實(shí)體、從啟動到終點(diǎn)的項(xiàng)目管理，是圍繞建設(shè)項(xiàng)目的核心任務(wù)進(jìn)行反復(fù)建立和深化平衡的過程。建設(shè)項(xiàng)目投資成本管理是項(xiàng)目管理體系重要組成內(nèi)容，深受項(xiàng)目管理其他要素的制約，并在建設(shè)項(xiàng)目核心任務(wù)平衡過程中發(fā)揮作用，一般按初步估算、詳細(xì)估算、概算、預(yù)算控制價(jià)、簽約合同價(jià)、過程

20、結(jié)算、竣工結(jié)算、財(cái)務(wù)決算、項(xiàng)目后評價(jià)的順序進(jìn)行計(jì)價(jià)和控制，以上一級目標(biāo)值作為控制下一級目標(biāo)值的依據(jù)，由粗到細(xì)，實(shí)現(xiàn)對投資目標(biāo)值不斷收斂。因此，適合我國現(xiàn)階段建設(shè)項(xiàng)目成本管理的理論模式為在項(xiàng)目管理約束條件下基于活動的全過程投資成本管理。流程圖項(xiàng)目決策階段融資決策階段初步設(shè)計(jì)階段施工圖設(shè)計(jì)階段發(fā)包階段施工圖預(yù)算項(xiàng)目概算財(cái)務(wù)評價(jià)投資初步估算投資詳細(xì)估算前期工程實(shí)施階段保修階段竣工驗(yàn)收階段機(jī)會研究階段簽約合同價(jià)工程結(jié)算工程竣工結(jié)算財(cái)務(wù)竣工決算后期投資成本確定投資成本控制3、房產(chǎn)開發(fā)實(shí)例討論3.1開發(fā)項(xiàng)目背景情況 某房地產(chǎn)開發(fā)公司2012年通過政府招拍掛平臺拍得某沿海省會城市*48號、49號兩宗土地，因

21、地塊毗鄰，為提升品質(zhì)，擬整體開發(fā)，因項(xiàng)目規(guī)模和投資巨大，成本控制十分必要，則以此為對象，進(jìn)行項(xiàng)目開發(fā)全過程投資成本控制討論。 3.1.1宗地背景 靠近城市北部軟件園，北部軟件園在一期區(qū)塊已集聚關(guān)聯(lián)產(chǎn)業(yè)企業(yè)500家的基礎(chǔ)上，園區(qū)二期3000畝土地的開發(fā)也在加速推進(jìn)。50萬M2的總部樓宇經(jīng)濟(jì)區(qū)、50萬M2的高新創(chuàng)業(yè)區(qū)，50萬M2的商務(wù)配套區(qū)和150萬M2的高檔住宅區(qū)，將合力聚合成城北高端產(chǎn)業(yè)集聚區(qū)和集生活、創(chuàng)業(yè)、科研、教育、休閑于一體的城市綜合體。 3.1.2地塊招拍掛概況表地塊編號出讓面積 地上建筑面積起拍樓面地價(jià) 元/起拍價(jià)萬元用途容積率密度綠地率48號 45191 112977.50 480

22、0.0754230商住2.0-2.528% 30%49號 60599151497.504800.0172719商住2.0-2.528% 30%其他指標(biāo)說明：建筑限高：75米；90 戶型比例：45%以上。 3.2全過程投控工作目標(biāo)定位3.2.1提高投資利用效率。通過編制項(xiàng)目各階段的投資成本形式，可以了解各項(xiàng)成本的構(gòu)成，分析投資分配的合理性，并指導(dǎo)運(yùn)用價(jià)值工程理論分析項(xiàng)目各個組成部分的功能與成本匹配程度，調(diào)整平衡項(xiàng)目功能與成本，使其趨向合理；同時(shí)可以了解項(xiàng)目投資成本各組成部分的比例，對于比例較大的部分應(yīng)作為投資成本控制的重點(diǎn)，從而提高投資控制效率和利用效率。3.2.2加大項(xiàng)目控制工作主動性。長期以

23、來，多數(shù)人對投資控制工作按控制論簡單理解，將目標(biāo)值與實(shí)際值比較，當(dāng)實(shí)際值偏離目標(biāo)值時(shí)分析差異原因，確定下一步對策，認(rèn)為以此可進(jìn)行主動控制。由于建筑產(chǎn)品單件性的特點(diǎn)，這種管理方法只能發(fā)現(xiàn)差異，不能消除差異，也不能預(yù)防差異的發(fā)生，而且一旦發(fā)生偏差，往往已發(fā)生較大損失，其實(shí)質(zhì)是一種被動控制。必須在項(xiàng)目初期按功能和其他限制條件劃分編制生成投資成本計(jì)劃，主動采取有效措施消除差異，實(shí)現(xiàn)投資成本主動控制。3.2.3有利于技術(shù)與經(jīng)濟(jì)結(jié)合。通常項(xiàng)目設(shè)計(jì)、施工、監(jiān)理等工程技術(shù)人員側(cè)重關(guān)注項(xiàng)目功能情況，希望用先進(jìn)的技術(shù)轉(zhuǎn)化成先進(jìn)的實(shí)體功能，而項(xiàng)目建設(shè)單位財(cái)務(wù)、投資咨詢中介等工程經(jīng)濟(jì)專業(yè)人員側(cè)重項(xiàng)目投資情況，希望獲得

24、最小的投資額，兩者多互為割裂。通過對項(xiàng)目整體和分階段的投資成本控制梳理，有利于項(xiàng)目全要素整合，使工程技術(shù)人員和工程經(jīng)濟(jì)專業(yè)人員優(yōu)勢互補(bǔ)，提高項(xiàng)目科學(xué)實(shí)施。3.2.4促進(jìn)社會資源的綜合利用。房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目利益相關(guān)方以投資人為代表，開展投資控制工作也以投資人為代表，由于投資人追求投資效益最大的原則，即投資人針對項(xiàng)目盡可能減少投資額的要求，將迫使項(xiàng)目工程參建各方主體積極進(jìn)行節(jié)約自身投入的努力，由此推動社會資源的綜合利用，實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目在節(jié)約型經(jīng)濟(jì)模式下運(yùn)行。 3.3機(jī)會研究階段投資成本管理3.3.1成本管理主要內(nèi)容 由于房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的機(jī)會研究圍繞獲得土地開展工作，對土地成本預(yù)控要求極高，如果定價(jià)不當(dāng)，將

25、失去投資機(jī)會或造成投資活動失敗，因此，合理確定擬開發(fā)項(xiàng)目土地價(jià)格是房地產(chǎn)開發(fā)機(jī)會研究階段投資成本控制的核心任務(wù)。（1）估算方法選擇。機(jī)會研究階段常用的投資估算方法有單位生產(chǎn)能力估算法、生產(chǎn)能力指數(shù)法、比例估算法、系數(shù)估算法和指標(biāo)估算法等。由于房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目多為民用工程項(xiàng)目，并以出售為目的，機(jī)會研究階段僅有由宗地土地規(guī)劃約束性條件形成的項(xiàng)目概念，考慮估算方法適用性，只能選擇以建筑面積的指標(biāo)估算法。因項(xiàng)目概念是粗線條的，則此階段投資估算也是粗線條的。（2）建筑面積確定地上面積。根據(jù)擬獲得宗地規(guī)劃條件，先用宗地用地面積、容積率指標(biāo)初算地上面積，再用土地性質(zhì)、建筑密度、限高要求、綠化率、周圍環(huán)境、退建

26、要求等限制條件復(fù)核，如由建筑密度、綠化率核算建筑落地面積，由高度轉(zhuǎn)化成建筑層數(shù)時(shí)計(jì)算地上面積，由此計(jì)算獲得地上面積。地下面積。由地上建筑功能決定是否設(shè)置地下室。通常地下室的可用于車庫、設(shè)備機(jī)房、高低配電房、泵房、人防工程等功能，由宗地形狀、周圍環(huán)境、交通組織、施工場地條件等因素確定地下室落地面積，由宗地地段價(jià)值決定地下室層數(shù)。銷售面積。房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目通常將充分利用地下室的商品價(jià)值，則按商品房銷售面積計(jì)算及公用建筑面積分?jǐn)傄?guī)則（試行），銷售面積為總建筑面積扣除已作為獨(dú)立空間租售的地下室、車棚、人防地下室的剩余部分，當(dāng)然地上面積中城市配套設(shè)施面積也應(yīng)扣除。（3）面積指標(biāo)價(jià)格選定 通常參照和運(yùn)用房地

27、產(chǎn)估價(jià)理論中市場比較法取定擬開發(fā)項(xiàng)目建設(shè)成本和銷售收入的面積指標(biāo)。市場比較法一般要求有相同項(xiàng)目性質(zhì)的三個以上案例，而且是同區(qū)域同時(shí)期同類型項(xiàng)目案例越多越好，現(xiàn)實(shí)中不易滿足該條件，多調(diào)查選用相似案例。投資成本面積指標(biāo)。針對調(diào)查類似開發(fā)項(xiàng)目建造案例，先盡可能多地獲取基本信息，包括名稱、地址、設(shè)計(jì)主要經(jīng)濟(jì)指標(biāo)、結(jié)構(gòu)型式、建造時(shí)間、除土地價(jià)外含稅費(fèi)全費(fèi)用開發(fā)投資成本等，由此確定可比案例及面積指標(biāo)成本價(jià)格基數(shù)。然后進(jìn)行影響因素分析，包括開發(fā)時(shí)間差別引起建造成本價(jià)格波動、政策調(diào)整投資費(fèi)用變化，擬采用結(jié)構(gòu)型式差異，企業(yè)管理成本差異，價(jià)格走向趨勢，其他個別因素等，從而確定可比案例修正參數(shù)。銷售價(jià)格面積指標(biāo)。搜

28、集調(diào)查類似開發(fā)項(xiàng)目的交易案例，先盡可能多地獲取調(diào)查案例基本信息，包括名稱、地址、地段等級、成交用途、交易時(shí)間、交易金額、付款方式、價(jià)格類型、貨幣類型、區(qū)位、交易方情況、交易類型、結(jié)構(gòu)形式、建筑規(guī)模和面積構(gòu)成、建成時(shí)間、產(chǎn)權(quán)情況、平面圖紙、土地類別、土地使用權(quán)年限等等，由此確定可比案例及面積指標(biāo)銷售價(jià)格基數(shù)。再進(jìn)行影響因素分析后確定可比安全修正參數(shù)，影響因素有區(qū)域因素：商業(yè)服務(wù)繁華程度、道路交通狀況、公交狀況、距對外交通設(shè)備距離、公共服務(wù)配套、基礎(chǔ)設(shè)施等；個別因素：土地形狀、土地使用程度、建筑物設(shè)施設(shè)備、建筑物新舊程度、裝修標(biāo)準(zhǔn)、朝向、樓層高等。（4）土地價(jià)格區(qū)間生成 房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目土地一般通過

29、競拍和投標(biāo)獲取，由于此階段項(xiàng)目處于擬實(shí)施狀態(tài)，則可參照房地產(chǎn)估價(jià)理論中的假設(shè)開發(fā)法計(jì)算土地價(jià)格，即土地價(jià)格=銷售收入-含稅費(fèi)投資成本-開發(fā)利潤。其中銷售收入由擬銷售面積與銷售價(jià)格面積指標(biāo)乘積生成，含稅費(fèi)投資成本由擬建造面積與投資成本面積指標(biāo)乘積生成，開發(fā)利潤為開發(fā)收益期望值，可按銷售收入或投資成本的一定比例測算。由于銷售收入、投資成本、開發(fā)利潤均屬于預(yù)測值，存在一定的誤差率，則土地價(jià)格估算存在一個硬性偏差幅度；當(dāng)擬投資人對開發(fā)利潤進(jìn)行主動調(diào)整時(shí)，則土地價(jià)格估算形成一個軟性波動幅度，這是房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目土地報(bào)價(jià)策略中報(bào)價(jià)形成主控區(qū)間的依據(jù)。土地價(jià)格也可參照市場比較法，通過可比案例或相似案例生成的價(jià)

30、格，對假設(shè)開發(fā)法生成價(jià)格進(jìn)行修正。房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目只有在預(yù)控土地價(jià)格實(shí)現(xiàn)后，才能開展下階段的工作。3.3.2土地價(jià)格多方案比選 2012年11月，*48號和49號出讓住宅地塊面積分別為45191、60599M2，規(guī)劃限高75M，容積率2.0-2.5，建筑密度不大于28%，綠化率不小于30%?？紤]相鄰地塊規(guī)模效應(yīng)，以整體獲得土地為先決條件，擬定建設(shè)規(guī)模：取容積率2.5得地上面積264475M2；設(shè)兩層地下室取占地率0.65得地下面積137528M2；剔除城市配套1%面積得銷售面積261830M2。（1）基準(zhǔn)地價(jià)。經(jīng)市場調(diào)查確定拍賣時(shí)點(diǎn)的土地基準(zhǔn)價(jià)、投資成本和銷售價(jià)格面積指標(biāo)值，由此計(jì)算開發(fā)毛利潤率

31、。（2）高極限地價(jià)。經(jīng)市場調(diào)查確定拍賣時(shí)點(diǎn)的投資成本和銷售價(jià)格面積指標(biāo)值，假設(shè)開發(fā)毛利潤率為零時(shí)，由此計(jì)算樓板最高極限地價(jià)X。（3）風(fēng)險(xiǎn)地價(jià)。經(jīng)市場調(diào)查確定拍賣時(shí)點(diǎn)的投資成本和銷售價(jià)格面積指標(biāo)值，假設(shè)開發(fā)毛利潤率為市場正常值20%時(shí)，由此計(jì)算樓板風(fēng)險(xiǎn)地價(jià)X。 （1）基準(zhǔn)地價(jià)投資估算表序號項(xiàng)目名稱單價(jià)（元/）計(jì)價(jià)數(shù)量（）總價(jià)(萬元)備注一開發(fā)成本313577.71土地費(fèi)5000264475132237.5樓板地價(jià) 2建安費(fèi)3100402003124620.9 含配套及管理費(fèi)3土地財(cái)務(wù)費(fèi)14302.8 6.5成2年8% 4建安財(cái)務(wù)費(fèi)12960.6 6.5成2年8%5營銷費(fèi)用29455.9 含稅，取

32、收入7.5%二銷售收入15000261830392745取均價(jià)15000三開發(fā)利潤79167.3 利潤率25.25% （以上費(fèi)用未考慮土地增值稅） （2）高極限地價(jià)投資估算表序號項(xiàng)目名稱單價(jià)（元/）計(jì)價(jià)數(shù)量（）總價(jià)(萬元)備注一開發(fā)成本1土地費(fèi)7730.2264475204445.30.104X=225707.62建安費(fèi)3100402003124620.9 含配套及管理費(fèi)3建安財(cái)務(wù)費(fèi)12960.6 6.5成2年8%4土地財(cái)務(wù)費(fèi)0.104X6.5成2年8% 5營銷費(fèi)用29455.9 含稅，取收入7.5%二銷售收入15000261830392745取均價(jià)15000三開發(fā)利潤0 （以上費(fèi)用未考慮土地

33、增值稅） （3）風(fēng)險(xiǎn)地價(jià)投資估算表序號項(xiàng)目名稱單價(jià)（元/）計(jì)價(jià)數(shù)量（）總價(jià)(萬元)備注一開發(fā)成本未含土地費(fèi)1營銷費(fèi)用29455.9含稅，取收入7.5%2建安費(fèi)3100402003124620.9 含配套及管理費(fèi)3土地財(cái)務(wù)費(fèi)0.104X6.5成2年8% 4建安財(cái)務(wù)費(fèi)12960.6 6.5成2年8%二銷售收入15000261830392745取均價(jià)15000三開發(fā)利潤1建造投資27516.320%2土地投資0.2208X20%3營銷費(fèi)用5891.220%四風(fēng)險(xiǎn)地價(jià)5488.4264475 145154.11.3248X=192300.1 （以上費(fèi)用未考慮土地增值稅） 3.3.3方案評價(jià)（1）基準(zhǔn)地

34、價(jià)。是符合政策約束的土地市場價(jià)格，具有公眾普遍接受度，通常與土地起拍價(jià)相協(xié)調(diào)。當(dāng)然有時(shí)地方政府為吸引投資，將土地起拍價(jià)定在略低于基準(zhǔn)地價(jià)。（2）高極限地價(jià)。這是開發(fā)商獲得土地的價(jià)格區(qū)間的上限，如果用高極限地價(jià)獲得土地，意味著開發(fā)商有一個嚴(yán)重缺陷或者說是失敗的開始，通常只是用于方案測算，必須有房價(jià)暴漲的形勢才能取得獲利的機(jī)會。（3）風(fēng)險(xiǎn)地價(jià)。當(dāng)房地產(chǎn)項(xiàng)目的利潤低于某一數(shù)值時(shí)，會影響融資伙伴和參建各方主體參與項(xiàng)目建設(shè)的積極性，該利潤點(diǎn)時(shí)的土地價(jià)格即為風(fēng)險(xiǎn)地價(jià)。房地產(chǎn)市場一般的正常的開發(fā)利潤為20%。本項(xiàng)目宗地實(shí)際拍賣時(shí)，樓板地價(jià)起拍價(jià)為4800元/平方米，略低于基準(zhǔn)地價(jià)，最終成交價(jià)為6445.4元

35、/平方米，處于風(fēng)險(xiǎn)地價(jià)5488.4元/平方米和高極限地價(jià)7730.2元/平方米之間，如要實(shí)現(xiàn)正常利潤，必須通過降低開發(fā)成本或提高售價(jià)途徑。 3.4融資階段投資成本管理 由于建設(shè)項(xiàng)目投資量巨大，建設(shè)周期較長，投資人一般不可能全資投入至項(xiàng)目建成投運(yùn)，必須尋求負(fù)債投資拼盤。實(shí)現(xiàn)這個投資拼盤的過程即為融資，融資解決了建設(shè)項(xiàng)目的錢袋子。融資方案一般在項(xiàng)目建設(shè)方案確定后生成，根據(jù)已編制投資估算，結(jié)合項(xiàng)目實(shí)施組織和擬定的建設(shè)進(jìn)度計(jì)劃構(gòu)建管理方案，通過融資結(jié)構(gòu)、融資成本和融資風(fēng)險(xiǎn)分析進(jìn)行多方案比選，確定最有利的融資方案，并由此作為融資后建設(shè)項(xiàng)目財(cái)務(wù)分析的基礎(chǔ)。3.4.1成本管理主要內(nèi)容（1）融資前財(cái)務(wù)評價(jià)。融

36、資前財(cái)務(wù)評價(jià)是項(xiàng)目決策中為了制定項(xiàng)目財(cái)務(wù)可行性所進(jìn)行的一項(xiàng)重要工作，在現(xiàn)行會計(jì)準(zhǔn)則、會計(jì)制度、稅收法規(guī)和價(jià)格體系下，通過財(cái)務(wù)收入成本的預(yù)測，編制財(cái)務(wù)報(bào)表，計(jì)算評價(jià)指標(biāo)，進(jìn)行財(cái)務(wù)盈利分析，是投融資決策的重要依據(jù)，在建設(shè)盈利項(xiàng)目中占據(jù)極重要的地位，解決投資人的核心動力問題。（2）融資方案設(shè)計(jì)。項(xiàng)目的融資方案構(gòu)建在投資估算和擬定進(jìn)度計(jì)劃的基礎(chǔ)上，應(yīng)對資金來源、資金籌措方式、融資結(jié)構(gòu)、數(shù)量和進(jìn)度等做出整體安排，其中籌資進(jìn)度一般對應(yīng)于項(xiàng)目各年度投資計(jì)劃，以滿足于項(xiàng)目投資資金的使用要求。 （3）融資后財(cái)務(wù)評價(jià)。在融資前財(cái)務(wù)評價(jià)可以接受的前提下，進(jìn)行融資后的項(xiàng)目盈利能力分析，償債能力分析等，進(jìn)而判斷項(xiàng)目方案

37、在融資條件下的合理性。融資后財(cái)務(wù)評價(jià)是比選融資方案、進(jìn)行融資決策和投資者最終決定出資的依據(jù)。雖然項(xiàng)目融資決策階段必須進(jìn)行融資的分析，但是局限性極大，實(shí)踐中，在項(xiàng)目融資決策后，還需要進(jìn)一步深化融資后分析與評價(jià)，完成最終融資決策。 3.4.2融資方案比選 房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目建設(shè)周期中從獲得土地到滿足預(yù)售條件，開始回收投資成本，歷經(jīng)設(shè)計(jì)方案、初步設(shè)計(jì)、施工圖設(shè)計(jì)、融資決策、工程合同發(fā)包、施工至滿足預(yù)售條件的進(jìn)度節(jié)點(diǎn)各階段，過程中必須完成大量相應(yīng)的建設(shè)程序規(guī)定的審批工作，分別按2年、2.5年、3年融資測算。（1）2年融資期投資估算表 序號項(xiàng)目名稱總價(jià)（萬元）備注1土地費(fèi)1704652建安費(fèi)124620.9

38、 含配套及管理費(fèi)3融資額191805.86.5成4融資費(fèi)率 0.16641.082-15融資成本 31916.56開發(fā)成本中占比 9.03%353348.3（2）2.5年融資期投資估算表 序號項(xiàng)目名稱總價(jià)（萬元）備注1土地費(fèi)1704652建安費(fèi)124620.9 含配套及管理費(fèi)3融資額191805.86.5成4融資費(fèi)率 0.21221.082.5-15融資成本 40701.2占開發(fā)成本11.52%6比2年融資成本增加 8784.727.52%3年融資期投資估算表 序號項(xiàng)目名稱總價(jià)（萬元）備注1土地費(fèi)1704652建安費(fèi)124620.9 含配套及管理費(fèi)3融資額191805.86.5成4融資費(fèi)率 0

39、.25971.083-15融資成本 49814.3占開發(fā)成本14.10%6比2年融資成本增加 17897.856.08%3.4.3方案評價(jià)（1）2年融資期。本開發(fā)項(xiàng)目為大型高層住宅小區(qū)，從獲得土地到滿足預(yù)售條件通常需要2年時(shí)間，因此2年融資費(fèi)用是開發(fā)商應(yīng)承受的正常開支，如果融資期小于2年，則認(rèn)為是開發(fā)商管理出效益的額外收入。（2）2.5年融資期。大型項(xiàng)目建設(shè)存在許多不確定因素，當(dāng)不利因素作用疊加時(shí)易使項(xiàng)目建設(shè)進(jìn)度計(jì)劃產(chǎn)生延誤，如政策調(diào)整、市場變化、設(shè)計(jì)缺陷、審批環(huán)節(jié)掉鏈子、不明地質(zhì)條件、施工承包人實(shí)力不足等方面均有可能影響開發(fā)項(xiàng)目的正常推進(jìn)，針對本開發(fā)項(xiàng)目，2.5年融資期可認(rèn)為是項(xiàng)目融資成本可

40、接受的上限，在進(jìn)度控制上必須控制不利因素的副作用。（3）3年融資期。如果說高層住宅小區(qū)從土地到滿足預(yù)售條件建設(shè)期花了三年時(shí)間，那一定有嚴(yán)重的意外因素影響，否則就是與銷售策略有關(guān)，出現(xiàn)了捂盤惜售的概念。只有房地產(chǎn)形勢異常的好，價(jià)格上漲明顯大于融資成本，才有可能延后預(yù)售。按目前宏觀調(diào)控政策，房價(jià)上漲屬嚴(yán)控范疇，為保證建設(shè)資金鏈正常延續(xù)，本開發(fā)項(xiàng)目3年融資期絕不可取。 3.5設(shè)計(jì)階段投資成本管理3.5.1成本管理主要內(nèi)容 建設(shè)工程設(shè)計(jì)是將構(gòu)思轉(zhuǎn)化成藍(lán)圖的技術(shù)。設(shè)計(jì)階段投資成本形式是設(shè)計(jì)方案估算、初步設(shè)計(jì)概算和施工圖預(yù)算，通過這些數(shù)據(jù)可以了解工程造價(jià)成本構(gòu)成，分析投資分配的合理性，并可以利用價(jià)值工程理

41、論分析項(xiàng)目各個組成內(nèi)容功能與成本的匹配程度，通過調(diào)整功能與成本，使其更趨于合理。3.5設(shè)計(jì)階段投資成本管理 工程項(xiàng)目各階段對投資成本的影響可能性分析 決策階段初步設(shè)計(jì)擴(kuò)初設(shè)計(jì)施工圖設(shè)計(jì)發(fā)包階段施工階段投資成本影響度%建設(shè)階段9575351053.5.1成本管理主要內(nèi)容 建設(shè)工程設(shè)計(jì)是將構(gòu)思轉(zhuǎn)化成藍(lán)圖的技術(shù)。設(shè)計(jì)階段投資成本形式是設(shè)計(jì)方案估算、初步設(shè)計(jì)概算和施工圖預(yù)算，通過這些數(shù)據(jù)可以了解工程造價(jià)成本構(gòu)成，分析投資分配的合理性，并可以利用價(jià)值工程理論分析項(xiàng)目各個組成內(nèi)容功能與成本的匹配程度，通過調(diào)整功能與成本，使其更趨于合理。3.5.2投資成本控制主要技術(shù)工作（1）功能深化。（2）建筑平面深化。

42、（3）結(jié)構(gòu)體系選擇。（4）空調(diào)系統(tǒng)選擇。（5）安裝工程其他系統(tǒng)深化。3.5.3設(shè)計(jì)方案比選（1）底層架空。地上規(guī)劃控高為75M，按常規(guī)2.9M/層計(jì)算，則得地上建筑為25層，每層面積約為261830/25=10473.2M2，考慮一層門廳和垂直通道，取架空部分為7成，得其不能計(jì)算建筑面積約為7331.2 M2，該部分存在建造成本但無銷售收入。（2）單層地下室。住宅小區(qū)常規(guī)設(shè)一層地下室，取占地率0.65得地下室面積68764M2，地下室建安造價(jià)一般高于地上建筑，取1.2調(diào)整系數(shù)，地下室除泵房、配電房、風(fēng)機(jī)房、自行車庫（設(shè)在地下夾層中）等功能用房外，可作為地下機(jī)動車庫，通常60 M2/車位，即68

43、764/60得車位1146個，該部分存在建造成本也有銷售收入。 （3）多層地下室。住宅小區(qū)設(shè)兩層地下室時(shí)，取占地率0.65得地下室面積137528M2，地下室二層建安造價(jià)一般比地上建筑更高，取1.6調(diào)整系數(shù)，同樣除泵房、配電房、風(fēng)機(jī)房、自行車庫（設(shè)在地下夾層中）等功能用房外，可作為地下機(jī)動車庫，通常50 M2/車位，即137528/50得車位2750個，該部分存在建造成本也有銷售收入。 （1）底層架空投資估算表 序號項(xiàng)目名稱單價(jià)計(jì)價(jià)數(shù)量總價(jià)備注元/M2M2萬元一開發(fā)成本353348.3萬元1建安費(fèi)增加32007331.223462建安費(fèi)減少二銷售收入01銷售增加2銷售減少三直接效益-2346四

44、成本中占比0.66%（2）單層地下室投資估算表 序號項(xiàng)目名稱單價(jià)計(jì)價(jià)數(shù)量總價(jià)備注元/M2M2萬元一開發(fā)成本353348.3萬元1建安費(fèi)增加37206876425580.22建安費(fèi)減少二銷售收入01銷售增加10萬元/個1146個114602銷售減少三直接效益-14120.2四成本中占比4.0%（3）多層地下室投資估算表 序號.11項(xiàng)目名稱單價(jià)計(jì)價(jià)數(shù)量總價(jià)備注元/M2M2萬元一開發(fā)成本353348.3萬元1建安費(fèi)增加137206876425580.22建安費(fèi)增加249606876434106.9二銷售收入01銷售增加10萬元/個2750個275002銷售減少三直接效益-32187.1四成本中占比9

45、.11%3.5.4方案評價(jià)根據(jù)規(guī)劃條件，設(shè)住宅小區(qū)90M2以內(nèi)的戶型占50%，其他戶型面積平均為130 M2，則264475*50%/90+264475*50%/130=1469戶+1017戶=2486戶，一般高檔小區(qū)機(jī)動車位配置率大于1.1，同時(shí)考慮人車分流，地面基本不設(shè)機(jī)動車位，則地下車位必須達(dá)到2700個以上。（1）底層架空。長期以來，住宅底層社會接受度較差，尤其是在高層住宅和高檔小區(qū)接受度更差，銷售價(jià)格明顯低于基準(zhǔn)價(jià)。雖然高層住宅底層架空的設(shè)計(jì)在建筑節(jié)能、裝飾工程、景觀配套等建造成本上有一定的投入而不產(chǎn)生建筑面積，但是對樓盤的檔次、小業(yè)主的心理感覺有較大的提升，對銷售也有極大的利好，其

46、底層門廳和垂直通道的建筑面積作為 公攤面積實(shí)現(xiàn)銷售。因 此，本開發(fā)項(xiàng)目應(yīng)選擇 底層架空的設(shè)計(jì)方案。（2）單層地下室。建筑工程建設(shè)政策鼓勵充分利用地下空間，有利于將大部分建筑配套功能用房設(shè)于地下室而提升地上建筑利用價(jià)值。由于地下建筑成本顯著高于地上建筑，從成本控制角度一般盡可能采用單層地下室的設(shè)計(jì)方案。針對大型住宅小區(qū)自建人防設(shè)施成本比繳納異地建造補(bǔ)償費(fèi)更小，為提高投資效益，自建人防工程采用平戰(zhàn)結(jié)合的設(shè)計(jì)方案，平時(shí)作為機(jī)動車庫。在本開發(fā)項(xiàng)目中，因單層地下室的機(jī)動車位1146個遠(yuǎn)遠(yuǎn)小于2700個以上的配置要求，則單層地下室的設(shè)計(jì)方案被否決。（3）多層地下室。從經(jīng)濟(jì)效益數(shù)據(jù)上看，建造多層地下室比單層

47、地下室無效益成本成倍增加，是嚴(yán)重賠本的買賣。為了保證樓盤的品質(zhì)，必須配置足夠的機(jī)動車位，又因住宅小區(qū)分戶自由度的特性，小業(yè)主基本不能接受機(jī)械停車位概念。針對本開發(fā)項(xiàng)目必須設(shè)置兩層地下室，雖然建造成本投入較大，但是對樓盤銷售帶來正面的重大硬件支撐。 3.6發(fā)包階段投資成本管理 項(xiàng)目發(fā)包工作是項(xiàng)目投資人除自身管理團(tuán)隊(duì)外，為實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目目標(biāo)而有償使用的社會資源的采購行為，從而發(fā)生投資成本控制，一是在法規(guī)約束框架下設(shè)置合理的限制條件實(shí)現(xiàn)充分競爭，二是將發(fā)包成果固化為合同，并為合同實(shí)施階段做好預(yù)控。發(fā)包核心任務(wù)是通過公平公正的發(fā)包程序，利用市場競爭機(jī)制，選擇資質(zhì)符合規(guī)定，質(zhì)量進(jìn)度等控制目標(biāo)滿足要求、社會信譽(yù)

48、好，技術(shù)和經(jīng)濟(jì)實(shí)力強(qiáng)，合理低價(jià)的投標(biāo)人為中標(biāo)人。3.6.1 成本管理主要工作內(nèi)容（1）合同體系設(shè)計(jì)：針對項(xiàng)目發(fā)包任務(wù)進(jìn)行識別，拆分和界定，由此形成發(fā)包合同包序列，并根據(jù)各合同包的邏輯關(guān)系做出發(fā)包時(shí)間計(jì)劃。項(xiàng)目拆分合同包應(yīng)適合當(dāng)前生產(chǎn)力發(fā)展水平，并符合建設(shè)法規(guī)和建筑市場慣例。服務(wù)類。發(fā)包時(shí)間計(jì)劃一般以工程主設(shè)計(jì)工作進(jìn)度為主軸線，另按其中間成果時(shí)間節(jié)點(diǎn)確定其他服務(wù)類發(fā)包時(shí)間。工程類。發(fā)包時(shí)間計(jì)劃一般以總承包工程施工進(jìn)度為主軸線，按各分包施工最遲介入時(shí)間反推形成。貨物類。貨物類采購?fù)耆苁┕ず贤s束，發(fā)包時(shí)間計(jì)劃應(yīng)根據(jù)施工進(jìn)度確定。（2）合同包發(fā)包策劃 根據(jù)已確定的合同體系，在發(fā)包工作條件成立后對每

49、個合同包進(jìn)行詳細(xì)的發(fā)包策劃是完成發(fā)包核心任務(wù)的必要條件，對合同的投資控制影響極大，策劃工作須符合項(xiàng)目所在地法規(guī)要求，并可尋求專業(yè)機(jī)構(gòu)和人員支持在反復(fù)多次討論后完成。（3）招標(biāo)文件的確定 招標(biāo)文件通常包括前附表、投標(biāo)須知、評標(biāo)辦法、合同格式及主要合同條款、投標(biāo)文件格式，針對工程和貨物發(fā)包還有工程技術(shù)要求及工程規(guī)范、工程量清單、圖紙及其他資料。各類招標(biāo)文件均有相應(yīng)的示范文本可以套用，在發(fā)包策劃的框架約束下，通過各次級文件編制、整合與審核、最后一次答疑后完成招標(biāo)文件的確定。 3.6.2發(fā)包階段投資成本控制難點(diǎn)（1）技術(shù)規(guī)格書 平衡專業(yè)性與排他性。（2）招標(biāo)控制價(jià)或參考預(yù)算 完善施工圖設(shè)計(jì)工作 、擬定

50、施工方案 、市場價(jià)取定。（3）評標(biāo) 專家水平、評標(biāo)深度、限制二次經(jīng)營空間。（4）不平衡報(bào)價(jià) 變更風(fēng)險(xiǎn)控制。（1）施工總承包投資估算表 序號項(xiàng)目名稱總價(jià)（萬元）備注1建安費(fèi)124620.9 2分包工程及特殊材料權(quán)重 0.43分包等造價(jià) 49848.4 4總包費(fèi)率 8%不含稅金5施工合同成本影響3987.9占建安費(fèi)3.2%3.6.4發(fā)包多方案比選 （1）施工總承包。（2）施工總承包+專業(yè)分包+貨物采購。 （2）總包加分包投資估算表 序號項(xiàng)目名稱總價(jià)（萬元）備注1建安費(fèi)124620.9 2分包工程及特殊材料權(quán)重 0.43分包等造價(jià) 49848.4 4總包服務(wù)費(fèi) 3%5市場競爭價(jià)格影響 -10%6施工

51、合同成本影響-3489.4建安費(fèi)有2.8%下降空間3.6.5方案評價(jià)（1）施工總承包。該模式屬住建部力推，目的是利用社會化分工，發(fā)揮總承包人在人機(jī)料法環(huán)五大工程質(zhì)量要素上的整合能力。由于目前承包人細(xì)分至施工項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)責(zé)任人，經(jīng)濟(jì)責(zé)任人將企業(yè)管理費(fèi)作為合同成本開支已成為市場慣例，同時(shí)受獲利驅(qū)使，針對分包內(nèi)容收取8-10%的總包管理費(fèi)屬于常態(tài)。針對房地產(chǎn)開發(fā)，此模式適用于小型項(xiàng)目和不成熟的開發(fā)商。（2）施工總承包+專業(yè)分包+貨物采購。成熟開發(fā)商根據(jù)既有項(xiàng)目積累，會建立開發(fā)項(xiàng)目相關(guān)的合格供應(yīng)商名錄，由于成熟合作的堅(jiān)實(shí)基礎(chǔ)，使開發(fā)項(xiàng)目參建相關(guān)單位的經(jīng)營成本降至最低，信任風(fēng)險(xiǎn)也降至最低，簽約合同價(jià)格更趨市

52、場最低價(jià)格，通常會低于市場平均水平的10%，這是充分發(fā)揮社會化分工優(yōu)勢體現(xiàn)。根據(jù)建筑法規(guī)，分包工程必須納入施工總包管理，總承包人為承擔(dān)此法律責(zé)任，發(fā)包人必須向總承包人支付總包服務(wù)費(fèi)，市場價(jià)格為分包總價(jià)的2-3%。由于本開發(fā)項(xiàng)目的規(guī)模甚大和建設(shè)周期較長，開發(fā)商自身管理能力顯著優(yōu)于開發(fā)市場的平均水平，具備系統(tǒng)的工程相關(guān)合格供應(yīng)商名錄，同時(shí)項(xiàng)目整合能力也遠(yuǎn)遠(yuǎn)超越一般承包商，使自身管理成本遠(yuǎn)遠(yuǎn)低于承包商的總包管理費(fèi)，則工程發(fā)包模式將采用施工總承包+專業(yè)分包+貨物采購模式。 3.7施工階段投資成本管理3.7.1成本管理主要內(nèi)容 建設(shè)工程實(shí)施階段將設(shè)計(jì)藍(lán)圖變成工程實(shí)體，是項(xiàng)目建設(shè)周期中總投資現(xiàn)金流最大的階

53、段，核心任務(wù)是不浪費(fèi)投資成本，投資成本控制工作包括編制資金使用計(jì)劃、設(shè)計(jì)變更控制和設(shè)計(jì)挖潛、合同價(jià)款結(jié)算與支付、分包工程和配套工程發(fā)包、材料設(shè)備采購、索賠管理。設(shè)計(jì)變更控制和設(shè)計(jì)挖潛是設(shè)計(jì)工作的延伸，分包工程和配套工程發(fā)包、材料設(shè)備采購是發(fā)包工作的延伸；合同價(jià)款結(jié)算與支付、索賠管理是合同成本管理重點(diǎn)。 3.7.2結(jié)算與支付方案比選 建安費(fèi)中的配套費(fèi)必須一次性事先支付，不存在比例支付的問題。由于銀行不支持施工企業(yè)針對工程施工貸款，使承包人的資金成本明顯高于開發(fā)商，可按社會信托資金常見利率15%-20%計(jì)算。由于承包人需交合同額5%-10%的履約保證金作為合同生效的條件，又因存在工程保險(xiǎn)、農(nóng)民工工

54、資支付抵押、無工程預(yù)付款、工程款支付時(shí)間滯后等因素，承包人在合同履約前需要有至少合同額10%的資金投入，同時(shí)由于發(fā)包人支付比例不足，后續(xù)工程施工使承包人需要自籌資金運(yùn)行，羊毛出在羊身上，這些資金成本均發(fā)生在合同價(jià)格上而轉(zhuǎn)嫁到開發(fā)成本中。（1）低比例支付。根據(jù)財(cái)建2004369號建設(shè)工程價(jià)款結(jié)算暫行辦法，工程進(jìn)度款支付比例為60%-90%，取其下限60%，本工程為大型高層住宅小區(qū)，施工周期一般需要3年，假設(shè)均勻資金投入。（2）高比例支付。根據(jù)財(cái)建2004369號建設(shè)工程價(jià)款結(jié)算暫行辦法，工程進(jìn)度款支付比例為60%-90%，取其上限90%，本工程為大型高層住宅小區(qū)，施工周期一般需要3年，假設(shè)均勻資

55、金投入。 （1）低比例支付投資估算表 序號項(xiàng)目名稱承包人融資（萬元）同額發(fā)包人融資備注1建安費(fèi)124620.9含配套及管理費(fèi)2支付基數(shù)調(diào)整系數(shù)0.93合同履約前墊資10%4支付比例60%5竣工前可欠施工成本尾款10%人機(jī)料6施工利潤8%7承包人融資額35890.8分三年8融資利率18%8%9第一年融資成本1076.7478.510第二年融資成本3424.01473.911第三年融資成本6193.72622.112建安成本小計(jì)10694.44574.5額外增加4.91%（2）高比例支付投資估算表 序號項(xiàng)目名稱承包人融資（萬元）同額發(fā)包人融資備注1建安費(fèi)124620.9含配套及管理費(fèi)2支付基數(shù)調(diào)整

56、系數(shù)0.93合同履約前墊資10%4支付比例90%5竣工前可欠施工成本尾款10%人機(jī)料6施工利潤8%7承包人融資額2243.2分三年8融資利率18%8%9第一年融資成本67.329.910第二年融資成本214.092.111第三年融資成本387.1159.312建安成本小計(jì)668.4281.3額外增加0.31%3.7.3方案評價(jià)（1）低比例支付。合同支付比例在合同發(fā)包階段已經(jīng)確定，但發(fā)承包人的經(jīng)濟(jì)壓力在合同實(shí)施階段才會體現(xiàn)。由于承包人入不敷出，通常經(jīng)濟(jì)壓力較大，是建設(shè)領(lǐng)域三角債的根源。從項(xiàng)目運(yùn)作角度，實(shí)質(zhì)上是將承包人作為融資對象，可理解為開發(fā)商設(shè)立了高額墊資要求，當(dāng)承包人實(shí)力不濟(jì)，對項(xiàng)目進(jìn)度控制

57、風(fēng)險(xiǎn)極大。在現(xiàn)今銀根收緊、現(xiàn)金為王的國民經(jīng)濟(jì)環(huán)境下，承包人的融資渠道明顯狹窄。按本項(xiàng)目測算，開發(fā)商采用低比例支付方案時(shí)建安成本將額外增加4.91%，顯然不足取。（2）高比例支付。此支付方式符合國際慣例，同時(shí)根據(jù)當(dāng)今建筑市場上承包人與材料設(shè)備供應(yīng)商和勞務(wù)分包的結(jié)算慣例，開發(fā)項(xiàng)目竣工驗(yàn)收前大多工程內(nèi)容留有少量尾款，基本上不需要承包人有墊資的概念，按本項(xiàng)目測算，開發(fā)商采用高比例支付方案時(shí)建安成本將額外增加0.31%，屬于可忽略的數(shù)量級。當(dāng)然，由于承包人在經(jīng)濟(jì)上缺乏壓力，對進(jìn)度激勵作用有一定的副作用，高比例支付方案一般與工程重要進(jìn)度節(jié)點(diǎn)支付結(jié)合?？紤]開發(fā)商實(shí)力，針對本項(xiàng)目應(yīng)采用高比例支付方案。 3.8

58、竣工驗(yàn)收后投資成本管理3.8.1成本管理主要內(nèi)容 建設(shè)工程實(shí)施階段后期進(jìn)入了竣工驗(yàn)收階段，通過工程預(yù)驗(yàn)收、工程專項(xiàng)驗(yàn)收、工程質(zhì)監(jiān)驗(yàn)收和項(xiàng)目規(guī)劃驗(yàn)收完成整個項(xiàng)目的竣工驗(yàn)收，投資成本控制工作進(jìn)入收官時(shí)期，相應(yīng)開展工程竣工結(jié)算、項(xiàng)目竣工決算、保修金管理和項(xiàng)目后評價(jià)。 3.8.2保修金退付多方案比選（1）常規(guī)保修金留置。根據(jù)建設(shè)工程質(zhì)量管理?xiàng)l例，房建工程質(zhì)量保修期多為兩年，其中防滲漏內(nèi)容為5年，地基和結(jié)構(gòu)工程在設(shè)計(jì)壽命期內(nèi)保修。根據(jù)財(cái)建2004369號建設(shè)工程價(jià)款結(jié)算暫行辦法，房建工程質(zhì)量保修金額為竣工結(jié)算價(jià)的5%。保修金退付社會慣例為一年后退40%，兩年后退40%，五年后退20%，均不考慮利息，現(xiàn)實(shí)

59、中承包人存在資金成本，此處同樣按社會信托資金常見利率18%計(jì)算。 （2）保修責(zé)任買斷。保修金退付社會慣例也有竣工結(jié)算后保修責(zé)任一次性買斷后全額退付，通常按建筑面積8-20元/ M2的上限買斷保修責(zé)任。 （3）一年缺陷責(zé)任期后保修責(zé)任買斷。保修金退付社會慣例也有竣工驗(yàn)收一年后進(jìn)行保修責(zé)任一次性買斷后全額退付，通常按建筑面積8-20元/ M2的下限買斷保修責(zé)任。 （1）常規(guī)保修金留置投資估算表 序號項(xiàng)目名稱總價(jià)（萬元）備注1建安費(fèi)124620.92支付基數(shù)調(diào)整系數(shù)0.93保修金比例5%保修金總額5607.9萬元4第一年融資成本18%18%+100%5第二年融資成本10.8%18%+60%6第五年融

60、資成本12.86%（1.183-1）+20%7保修金貶值幅度41.66%竣工結(jié)算時(shí)點(diǎn)8貶值額2336.27占建安成本1.87%（2）保修責(zé)任買斷投資估算表 序號項(xiàng)目名稱總價(jià)（萬元）備注1建安費(fèi)124620.92建筑面積402003M23保修責(zé)任買斷價(jià)格20元/M24買斷成本額804.0占建安成本0.65%（3）一年缺陷責(zé)任期后保修責(zé)任買斷投資估算表 序號項(xiàng)目名稱總價(jià)（萬元）備注1建安費(fèi)124620.92支付基數(shù)調(diào)整系數(shù)0.93保修金比例5%4第一年融資成本18%18%+100%5保修金貶值幅度18%竣工結(jié)算時(shí)點(diǎn)6貶值額1009.4占建安成本0.81%7建筑面積402003M28保修責(zé)任買斷價(jià)格