房地產(chǎn)估價師考試密押題庫與答案解析

1、房地產(chǎn)估價師考試密押題庫與答案解析房地產(chǎn)估價案例與分析模擬34房地產(chǎn)估價案例與分析模擬34一、問答題某建筑物為28層框架剪力墻結(jié)構(gòu)樓房，于2003年建成并投入使用，現(xiàn)對二層進行估價，二層套型設計較為合理，朝向為南，工程質(zhì)量優(yōu)，目前保養(yǎng)維護較好，有專業(yè)物業(yè)管理公司維護和管理，其外墻貼有白色條形磚，客廳臥室內(nèi)墻面刷白色涂料，頂棚木條飾頂，有防盜門、鋁合金窗、推拉門、門窗包套、管道天然氣設施、室內(nèi)預留電視電話、空調(diào)插孔、小區(qū)設有專門的消防系統(tǒng)。該房屋所有權及分攤的國有土地使用權歸乙方所有?，F(xiàn)已被司法機關扣押。請問：.該房屋是否可以使用最高最佳原則進行估價？為什么？答案:1、該房屋可以使用最高最佳原則

2、進行估價，因為該房地產(chǎn)是在遵循合法原則的前提下，根據(jù)估價對象的情況以維持規(guī)劃用途（為公寓）來實施的。.寫出估價技術路線。答案:2、市場法技術路線：搜集實例；選取可比實例；建立價格可比基礎進行交易情況修正；進行交易日期修正；進行區(qū)域因素修正；進行個別因素修正，求出比準價格。收益法技術路線：搜集有關資料，估算潛在毛收入，估算有效毛收入；估算運營費用；估算凈收益；選用適當?shù)膱蟪曷?；選用適宜的計算公式求出收益價格。問題:3.某企業(yè)購得一個已停工5年的在建工程，結(jié)構(gòu)封頂，其中14層為商業(yè)裙樓，527層為住宅，裙樓部分已完成了部分設備安裝?，F(xiàn)該企業(yè)擬以商業(yè)裙樓2、3、4層的各一部分和58層住宅部分向銀行申

3、請抵押貸款。請說明擬優(yōu)先選用的估價方法及技術路線，以及確定評估價值時考慮的主要因素。答案:1.題中所給出的已停工5年的在建工程，俗稱之為“爛尾樓”，購置者欲向銀行申請抵押貸款，首先應明確擬抵押的是2、3、4層的哪一部分，及58層住宅的哪一部分，即待估房地產(chǎn)的估價對象應該予以明確，當時購置此項在建工程的權益情況、轉(zhuǎn)讓情況、原建設單位的付款情況以及土地使用權限情況等都必須一一弄清，在此基礎上評估的抵押價值，應是擬抵押的房地產(chǎn)在委托估價時的公開市場價值扣除法定優(yōu)先受償?shù)目铑~后的余額，宜用偏保守的謹慎原則進行估價。.具體地說，商業(yè)裙樓部分可以收益法為主，輔之以市場法與假設開發(fā)法，住宅部分可以市場法為主

4、，輔之以成本法。無論采用什么方法都要注意這是在建工程，尚未竣工，更未驗收啟用，續(xù)建過程中的水電、設備購置安裝費用，尤其如商業(yè)裙樓的裝飾、裝修費用均不是小數(shù)；如果住宅部分是精裝修公寓或酒店式公寓，則同樣要考慮裝飾、裝修費用。.除需考慮以上問題外，對商業(yè)裙樓以收益法或市場法、假設開發(fā)法評估抵押價值，對住宅部分以市場法、成本法評估抵押價值，在確定評估價值時，需考慮的主要因素有：土地使用權出讓金額、土地使用年限、物業(yè)位置、環(huán)境基本要素、開發(fā)經(jīng)營期、當?shù)仡愃粕虉黾白≌氖蹆r、租金、運營費用、管理費用、銷售費用、利率、銷售稅費、開發(fā)成本、報酬率（資本化率）等。問題:4.甲、乙合作投資開發(fā)一房地產(chǎn)項目，雙方

5、各出資1000萬元，經(jīng)營收益各按50%分成。到項目建成時投資正好用完，銷售費用也已預提。項目的總建筑面積為10000m2,售價3000元/m2,銷售稅費為售價的7%。銷售過程中，乙拿出一套建筑面積為100m2的房屋送給朋友，向甲提出先掛賬，雙方結(jié)算時再作處理。該項目在短期內(nèi)銷售完成，實際銷售費用與預提的銷售費用相符，實際回收價款2762.1萬元。甲提出本應雙方各分得1381.05萬元，現(xiàn)因乙拿走一套價值30萬元的房屋，故乙實得1351.05萬元；乙則認為該套房屋的成本為25萬元，故只應從自己的應得收入中扣除12.5萬元，自己應分得1368.55萬元。若不考慮所得稅因素，誰的分配方案合理？應該怎

6、樣分配？為什么？答案:1.甲、乙的分配方案均不合理。.甲應分得1395萬元，乙應分得1367.1萬元。.因為，如果乙拿走的房屋用于銷售，共可回收價款2790萬元，雙方可各分得1395萬元；由于送禮是乙的個人行為，不應讓甲的收入受到影響，甲仍應獲得1395萬元，乙尚可獲得1367.1萬元。二、單項選擇題（每小題的備選答案中只有1個最符合題意的）有一成片荒地需要估價。獲知該成片荒地的面積為2km2,適宜進行“五通一平”的開發(fā)后分塊有償轉(zhuǎn)讓；可轉(zhuǎn)讓土地面積的比率為60%;附近地區(qū)與之位置相當?shù)摹靶K”“五通一平”熟地的單價為800元/m2;開發(fā)期需要3年；將該成片荒地開發(fā)成“五通一平”熟地的開發(fā)成本

7、、管理費用等經(jīng)測算為2.5億元/km2;貸款年利率為10%;投資利潤率為15%;當?shù)赝恋剞D(zhuǎn)讓中賣方需要繳納的稅費為轉(zhuǎn)讓價格的6%,買方需要繳納的稅費為轉(zhuǎn)讓價格的4%。.該成片荒地開發(fā)完成后的總價值為億元。A.5B.8C.9.6D.10.6答案:C.該成片荒地的總價為億元。A.1.627B.2.135C.2.726D.2.938答案:A.假設開發(fā)方不可為房地產(chǎn)投資者提供的數(shù)據(jù)是。A.測算擬開發(fā)場地的最高價格B.測算擬開發(fā)場地的最低價格C.測算開發(fā)項目的預期利潤D.測算開發(fā)中可能出現(xiàn)的最高費用答案:B某舊廠房的建筑面積為5000m2。根據(jù)其所在地點和周圍環(huán)境，適宜裝飾裝修改造成商場出售，并可獲得政

8、府批準，但需補交土地使用權出讓金等400元/m2（按建筑面積計），同時取得40年的土地使用權。預計裝飾裝修改造期為1年，裝飾裝修改造費為1000元/m2;裝飾裝修改造完成后即可全部售出，售價為4000元/m2（建筑面積）；銷售費用和銷售稅費為售價的8%;購買該舊廠房買方需要繳納的稅費為其價格的4%（折現(xiàn)率為12%）。.該廠房裝飾裝修改造后的總價值為萬元。A.2240B.2000C.1785.71D.1760答案:C.需補交土地使用權出讓金等費用為萬元。A.100B.200C.240D.300答案:B.利用現(xiàn)金流量折現(xiàn)法測算該舊廠房的正常購買總價為萬元。A.1785.71B.1313.25C.1

9、170.39D.933.07答案:D.不屬于待開發(fā)的土地是。A.生地.毛地C.耕地D.熟地答案:C6年前，甲提供一宗土地面積為1000m2、使用年限為50年的土地，乙出資300萬元，合作建設建筑面積為3000m2的房屋。房屋建設期為2年，建成后，其中1000m2建筑面積歸甲所有，2000m2建筑面積由乙使用20年，期滿后無償歸甲所有?，F(xiàn)今，乙有意將其現(xiàn)在使用的房地產(chǎn)使用期滿后的剩余年限購買下來，甲也樂意出售。但雙方對價格把握不準并有爭議，協(xié)商請一家房地產(chǎn)估價機構(gòu)進行估價。.該房地產(chǎn)估價機構(gòu)的估價思路不宜采用。A.市場法B.成本法C.收益法D.假設開發(fā)法答案:B.該宗房地產(chǎn)未來16年的凈收益現(xiàn)值

10、之和為萬元。A.1044.79B.1000.00C.973.82D.829.94答案:D.該宗房地產(chǎn)未來16年后的28年土地使用權和房屋所有權在今天的價值為萬元。A.106.08B.214.85C.829.94D.1044.79答案:B三、指錯題問題：1.房地產(chǎn)估價報告（封面及目錄略）致委托估價方函（略）估價師聲明（略）估價的假設和限制條件（略）xx酒店房地產(chǎn)估價結(jié)果報告一、委托方XX酒店有限公司，法定代表人：XXX,住所：XX市XX路XX號。二、估價方XX房地產(chǎn)估價事務所，法定代表人：XXX,住所：XX市XX路XX號，房地產(chǎn)估價機構(gòu)資質(zhì)等級：一級。三、估價對象.地理位置及概況（略）.估價對象

11、概況估價對象：酒店第一、二、十至十三、二十層建筑面積：11275m2土地使用權年限：40年（1998年8月20日起至2038年8月19日止）竣工日期：2001年8月估價對象用途：酒店客房、餐飲、娛樂建筑結(jié)構(gòu)：框架土地使用權來源：協(xié)議出讓建筑物裝修情況：（略）四、估價目的為銀行抵押貸款提供依據(jù)。五、估價時點2009年8月20日六、估價依據(jù)（略）七、估價原則（略）八、估價方法將估價對象分為三部分進行估價，與第一、二層同類的房地產(chǎn)在當?shù)氐慕灰讓嵗^多，故采用市場比較法進行估價；第十至十三層為客房，屬于收益性房地產(chǎn)，故采用收益法估價；第20層為娛樂用房，亦屬于收益性房地產(chǎn)，故也采用收益法估價。九、估價

12、結(jié)果估價對象的總價值為人民幣208521050元（大寫貳億零捌佰伍拾貳萬壹仟零伍拾元整）十、估價人員（略）十一、估價報告應用的有效期（略）xx酒店房地產(chǎn)估價技術報告一、個別因素分析（略）二、區(qū)域因素分析（略）三、市場背景分析（略）四、最高最佳使用分析（略）五、估價方法選用將估價對象分為三部分進行估價，與第一、二層同類的房地產(chǎn)在當?shù)氐慕灰讓嵗^多，故采用市場比較法進行估價；第十至十三層為客房，屬于收益性房地產(chǎn)，故采用收益法估價；第二十層為娛樂用房，亦屬于收益性房地產(chǎn)，故也采用收益法估價。六、估價測算過程（一）酒店第一、二層估價酒店第一層為酒店大堂，第二層出租給某公司經(jīng)營酒樓。第一、二層建筑面積均

13、為2830m2。在當?shù)胤康禺a(chǎn)市場上此類房地產(chǎn)的交易實例較多，故采用市場比較法進行估價?？杀葘嵗?，國際中心商場2009年8月的市場售價為：一層45000元/m2,二層30000元/m2可比實例二，世貿(mào)大廈商場2009年8月的市場售價為：一層39000元/m2,二層25000元/m2可比實例三，世紀廣場商場2009年8月的市場售價為：一層38000元/m2,二層24000元/m2確定可比實例修正系數(shù)的依據(jù)(略)。修正計算(見下表)：可比實例一二三一層市場售價450003900038000交易情況修正90/100100/100100/100交易日期修正100/100100/100100/100區(qū)域

14、因素修正100/110100/105100/106個別因素修正100/108100/108100/105修正后的單價340913439234142二層市場售價30002500024000交易情況修正90/100100/100100/100交易日期修正100/100100/100100/100區(qū)域因素修正100/110100/105100/106個別因素修正100/117100/110100/105修正后的單價209792164521563一層比準價格為：(34091+34392+34142)+3=34208/m2C二層比準價格為：(20979+21645+21563)+3=21396/m2C第

15、一、二層價值為：(34208+21396)乂2830=157359320()元(二)酒店第十至十三層估價酒店第十至十三層為客房，建筑面積為4500m2。因?qū)儆谑找嫘苑康禺a(chǎn)，故采用收益法進行估價。選用收益法公式：式中V一房地產(chǎn)價格；a一年凈收益；r資本化率；n一尚可使用年限。.尚可使用年限n的確定該酒店建筑物耐用年限為50年，已使用8年，故尚可使用年限為42年，即n=42。.年凈收益a的確定酒店第十至十三層共有客房104間。根據(jù)該公司提供的2006年至2008年的經(jīng)營情況分析表及財務報表，平均每間客房日租金為人民幣400元，一年365天，則：年總收入=104X400X365=15184000。元

16、酒店客房收入中稅、營業(yè)支出、管理費、維修費、保險費等總支出占45%。年凈收益a=15184000X(145%)=8351200(元)3.資本化率r的確定以安全利率加風險調(diào)整值作為資本化率，安全利率選用一年期貸款年利率，再考慮風險調(diào)整值，選定r=8%。酒店第十至十三層價值（三）酒店第二十層估價酒店第二十層為卡拉OK室、酒吧，建筑面積為1125m2,現(xiàn)已出租經(jīng)營，租期尚余5年。因?qū)儆谑找嫘苑康禺a(chǎn)，故采用收益法進行估價。按租約規(guī)定，第二十層的年租金收入在尚余的5年租期內(nèi)分別為100萬元、110萬元、120萬元、130萬元、140萬元，租賃稅費占租金收入的20%。計算年凈收益：年凈收益a=100/（1

17、+8%）+110/（1+8%）2+120/（1+8%）+130/（1+8%）+140/（1+8%）5+5X-20%）=756792（元）酒店第二十層價值（四）估價對象的總價值157359320+100270342+3021651=260651313（元）（五）應扣折舊額的確定經(jīng)實地考察，該酒店的成新率為八成，因此估價對象的現(xiàn)值為：260651313X80%=20821050（元）七、估價結(jié)果確定估價對象的總價值為人民幣208521050元（大寫貳億零捌佰伍拾貳萬壹仟零伍拾元整）答案：1.缺少房地產(chǎn)權屬狀況描述。.缺少價值定義。.酒店大堂采用市場比較法不當。.二層酒樓，用市場比較法時選用商場作可

18、比實例不當。.酒店第一、二層市場比較法交易情況修正系數(shù)形式錯。.第二層估價交易案例一綜合修正超過30%。.第二層為收益性物業(yè)，應選用收益法為其中一種方法。.第十至十三層尚可使用年限n應為土地使用權剩余年限，即為29年。.第十至十三層估價時未采用客觀的、未來的收益水平。.對酒店大堂的估價有重復計算。.第十至十三層估價求收益時未考慮入住率。.確定資本化率時安全利率選用不當。.第二十層估價時年凈收益求取方法錯誤。.第二十層估價時未考慮5年以后的收益。.總價不應再扣除折舊。.缺少估價作業(yè)日期。.缺少確定估價結(jié)果的理由。.第二十層的資本化率應與第十至十三層有所不同。.應說明未來市場變化風險和短期強制處分等因素對抵押價值的影響。.結(jié)果報告中的技術報告的建筑面積不吻合。四、指出并改正下面估價報告片斷中的錯誤(錯處不超過4個，后面應用前面的錯誤計算結(jié)果導致的錯誤不再算作錯誤。)問題:1.在一成片開發(fā)小區(qū)內(nèi)，某副食商場被拆除，拆除時的狀況為：建筑面積420m2,磚混結(jié)構(gòu)，用地性質(zhì)為劃撥。為保證小區(qū)建成后商業(yè)設施的配套水平，該商場與開發(fā)商議定，小區(qū)建成后在償還商場原建筑面積的基礎上