地塊可行性研究報(bào)告-共29頁(yè)P(yáng)PT課件

1、辰興地產(chǎn)三給村地塊可行性研究報(bào)告 易居中國(guó) 太原分公司Part 1 項(xiàng)目本體分析宗地概況交通四至經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)周邊環(huán)境地塊所處三給片區(qū)是太原市北部的城市副中心宗地概況項(xiàng)目太原地區(qū)位置項(xiàng)目尖草坪區(qū)位置項(xiàng)目三給片區(qū)位置區(qū)域位置宗地概況項(xiàng)目位置龍城-優(yōu)山美郡項(xiàng)目位于山西省太原市尖草坪區(qū)和平北路以西三給村用地以北芮城村用地以南營(yíng)村用地以東宗地概況現(xiàn)狀概況 1）基地現(xiàn)狀用地基本為耕地，場(chǎng)地內(nèi)無(wú)拆遷工程。 2）基地植被狀況一般，有幾排高大的楊樹(shù)，價(jià)值較高。 3）基地地形起伏不大，易平整。 4）基地內(nèi)僅有一條道路，為水泥路面，道路狀況一般。 5）基地內(nèi)有220KV高壓線和110KV高壓線，分別將遷出至規(guī)劃道路

2、。 6）基地最西側(cè)部分用地緊鄰黑水河，基地內(nèi)部無(wú)水系穿越。交通四至龍城優(yōu)山美郡位于尖草坪區(qū)三給新區(qū)是尖草坪區(qū)離市中心較近地帶，距省政府直線距離6公里，距市政府5.6公里，距火車站8.3公里，距飛機(jī)場(chǎng)18.8公里。經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)48.01公頃總用地：39.96公頃凈用地：114.28萬(wàn)平方米地上總建筑面積：31.63萬(wàn)平方米地下總建筑面積：102.2萬(wàn)平方米其中住宅建筑面積：9686輛規(guī)劃區(qū)內(nèi)配建機(jī)動(dòng)車停車位：0.99萬(wàn)平方米小學(xué)、托幼建筑面積：2.86容積率：19%建筑密度：44.5%綠地率：11.09萬(wàn)平方米商業(yè)建筑面積：18210輛配建非機(jī)動(dòng)車停車位：三給片區(qū)的規(guī)劃范圍是北起太白（太原白家莊

3、）鐵路線，南至北排洪溝南側(cè)搶險(xiǎn)路，西起太原選煤廠西側(cè)50米規(guī)劃路，東至濱河西路，總面積816.4公頃。該片區(qū)文化底蘊(yùn)深厚、生態(tài)條件良好，今后要建成商業(yè)、現(xiàn)代服務(wù)業(yè)、娛樂(lè)、辦公、居住為一體，交通便捷、設(shè)施完善、特色鮮明的多功能公園式的城市新區(qū)。周邊環(huán)境尖草坪區(qū)分與汾河兩側(cè) 汾河西：綠色生態(tài)宜居新城區(qū) 汾河?xùn)|：太鋼大型工業(yè)園區(qū)基地自然資源豐富，處于西山生態(tài)廊道與汾河之間，基地十分平整，用地情況良好Part 2 房地產(chǎn)市場(chǎng)分析太原房地產(chǎn)市場(chǎng)數(shù)據(jù)分析土地供應(yīng)情況太原房地產(chǎn)市場(chǎng)政策市場(chǎng)預(yù)測(cè)太原房地產(chǎn)市場(chǎng)數(shù)據(jù)分析 GDP前3季度，全市實(shí)現(xiàn)地區(qū)生產(chǎn)總值（GDP）1259.73億元，比上年同期增長(zhǎng)10.6%，

4、增速比上半年（12.0%）減緩1.4個(gè)百分點(diǎn)，比一季度（10.2%）加快0.4個(gè)百分點(diǎn)，GDP總量比上年同期凈增加188.59億元。太原市歷年GDP走勢(shì)太原市歷年產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)對(duì)比 產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)前3季度，第一產(chǎn)業(yè)實(shí)現(xiàn)增加值23.46億元，增長(zhǎng)1.3%；第二產(chǎn)業(yè)增加值544.89億元，增長(zhǎng)12.0%；第三產(chǎn)業(yè)增加值691.38億元，增長(zhǎng)9.9%。三次產(chǎn)業(yè)占GDP的比重依次為1.9%、43.2%、54.9%，繼續(xù)保持“三、二、一”的產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)。三次產(chǎn)業(yè)對(duì)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的貢獻(xiàn)率為0.2%、46.0%和53.8%，在GDP10.6%的增長(zhǎng)速度中，第一產(chǎn)業(yè)拉動(dòng)0.02個(gè)百分點(diǎn)，第二產(chǎn)業(yè)拉動(dòng)4.87個(gè)百分點(diǎn)，第三產(chǎn)業(yè)拉動(dòng)5

5、.71個(gè)百分點(diǎn)。宏觀經(jīng)濟(jì)太原市歷年固定資產(chǎn)投資走勢(shì)太原市社會(huì)消費(fèi)品零售總額走勢(shì)太原房地產(chǎn)市場(chǎng)數(shù)據(jù)分析固定資產(chǎn)投資前3季度，全社會(huì)固定資產(chǎn)投資461.21億元，比上年同期增長(zhǎng)8.3%，增速比前8個(gè)月（2.8%）加快5.5個(gè)百分點(diǎn)，比前7個(gè)月（4.0%）加快4.3個(gè)百分點(diǎn)。其中：城鎮(zhèn)固定資產(chǎn)投資426.61億元，增長(zhǎng)6.5%，增速比前8個(gè)月（1.5%）加快5.0個(gè)百分點(diǎn)，比前7個(gè)月（2.8%）加快3.7個(gè)百分點(diǎn)。 社會(huì)消費(fèi)品零售總額前3季度，全市社會(huì)消費(fèi)品零售總額611.59億元，比上年同期增長(zhǎng)16.4%，增速比前8個(gè)月（16.1%）加快0.3個(gè)百分點(diǎn)，比前7個(gè)月（16.2%）加快0.2個(gè)百分點(diǎn)。

6、其中，城鎮(zhèn)消費(fèi)品零售額增長(zhǎng)16.2%；鄉(xiāng)村消費(fèi)品零售額增長(zhǎng)23.3%。宏觀經(jīng)濟(jì)太原房地產(chǎn)市場(chǎng)數(shù)據(jù)分析城市房地產(chǎn)與經(jīng)濟(jì)發(fā)展的關(guān)系市場(chǎng)交易狀況分析 近年來(lái)，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資的增長(zhǎng)對(duì)國(guó)民經(jīng)濟(jì)發(fā)展的作用越來(lái)越顯現(xiàn)。2019年前11個(gè)月，太原房地產(chǎn)市場(chǎng)的投資占固定資產(chǎn)投資的將近30%。從2019年到2009年，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資以年均27.37%的速度增長(zhǎng)，明顯快于年均增速16.07%的固定資產(chǎn)投資額。太原房地產(chǎn)業(yè)對(duì)全市經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)起到了很大的促進(jìn)作用。房地產(chǎn)市場(chǎng)是經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的重要拉動(dòng)力量，有效地促進(jìn)了經(jīng)濟(jì)的增長(zhǎng)供求情況2019年至2019年太原商品房供求情況 2019年，太原市商品房供應(yīng)面積為801.99萬(wàn)，較上

7、年上漲7.16%。成交面積為644.43萬(wàn)，較上年上漲25.98%。商品房 2019年，太原商業(yè)市場(chǎng)供應(yīng)量為41.51萬(wàn)，較去年上漲55%。本年成交面積為39.66萬(wàn)，成交量較上年上漲55.77%。太原房地產(chǎn)市場(chǎng)數(shù)據(jù)分析供求情況2019年至2019年太原商品住宅供求情況2019年，太原商品住宅市場(chǎng)供應(yīng)面積為743.98萬(wàn)，較上年上漲4.43%。伴隨著越來(lái)越多的外來(lái)大型開(kāi)發(fā)商轉(zhuǎn)戰(zhàn)二、三線城市的房地產(chǎn)市場(chǎng)，太原房地產(chǎn)市場(chǎng)處于開(kāi)始加速上升的階段，特別是太原這個(gè)具有誘惑力的城市，享譽(yù)全國(guó)的山西購(gòu)房者，相信在未來(lái)的幾年內(nèi)將會(huì)有更多的外來(lái)大型開(kāi)發(fā)商進(jìn)駐太原，我們也同時(shí)相信明年的太原房地產(chǎn)商品房住宅供應(yīng)面積

8、將會(huì)是穩(wěn)中有升的趨勢(shì)。商業(yè)用房商品住宅2019-2019年太原市商業(yè)市場(chǎng)供求對(duì)比圖太原房地產(chǎn)市場(chǎng)數(shù)據(jù)分析供求情況2019-2019年太原市辦公市場(chǎng)供求對(duì)比圖辦公用房2019年，太原辦公市場(chǎng)供應(yīng)面積為16.5萬(wàn)，較上年上漲79.74%。成交面積為17.17萬(wàn)，較上年上漲64.3%。中部崛起，“十二五”規(guī)劃將太原設(shè)為山西省經(jīng)濟(jì)區(qū)，伴隨著大方向的確立，日漸成熟的商業(yè)氛圍也將會(huì)在太原形成。未來(lái)的真正的CBD等形式也會(huì)逐漸在太原成型。需求量上漲，必然會(huì)導(dǎo)致供應(yīng)量的不段增加，因此我們有理由相信，太原的辦公市場(chǎng)仍有較大的成長(zhǎng)空間，同時(shí)也將逐步走向成熟化、集中化。2019年，太原辦公市場(chǎng)2019年成交均價(jià)在7

9、000元/上下，高于去年同期水平，處上升階段。隨著政府辦公的南移，城市的向南發(fā)展，小店區(qū)、長(zhǎng)風(fēng)商務(wù)區(qū)的帶動(dòng)，辦公市場(chǎng)成交均價(jià)有較大上升空間。太原房地產(chǎn)市場(chǎng)數(shù)據(jù)分析交易價(jià)格2019年，商品住宅價(jià)格穩(wěn)中有升，2019年7月星河灣開(kāi)盤帶來(lái)年度銷售均價(jià)峰值，整體市場(chǎng)來(lái)看，受高端項(xiàng)目帶動(dòng)，未來(lái)成交均價(jià)仍有上升空間。2019年至2019年太原商品房成交價(jià)格變化情況2019年太原市辦公市場(chǎng)成交均價(jià)季度對(duì)比圖2019年太原商品住宅成交價(jià)格變化情況2019年，太原商業(yè)物業(yè)銷售價(jià)格波動(dòng)較大，隨著住宅市場(chǎng)的火爆，底鋪型商業(yè)越來(lái)越受到投資者的親睞。2019年太原市商業(yè)市場(chǎng)成交均價(jià)季度對(duì)比圖2019年，商品成交均價(jià)為6

10、995元/，較去年上漲了21.21%。從2019年到現(xiàn)在，太原商品房成交均價(jià)呈現(xiàn)逐步上漲的形式。伴隨著外來(lái)開(kāi)發(fā)商的不短進(jìn)入，他們會(huì)無(wú)形當(dāng)中起到推高房?jī)r(jià)的動(dòng)力。根據(jù)每年上漲的量我們大概可以推算出，明年太原房地產(chǎn)市場(chǎng)均價(jià)應(yīng)該在7500-8500元/之間。 太原房地產(chǎn)市場(chǎng)數(shù)據(jù)分析商品住宅成交結(jié)構(gòu)成交區(qū)域結(jié)構(gòu)面積段結(jié)構(gòu)2019年1-12月份太原商品住宅各區(qū)域成交對(duì)比情況2019年1月至12月太原商品住宅各面積段成交情況2019年1月至12月太原商品住宅各價(jià)格段成交情況2019年，太原市場(chǎng)商品住宅成交最大的區(qū)域?yàn)樾〉陞^(qū)，占比為32%，其次為杏花嶺區(qū)，占比為20%，然后為萬(wàn)柏林區(qū)，占比為16%，再次為尖草

11、坪區(qū)，占比為14%，迎澤區(qū)占比為12%，最后為晉源區(qū)，占比為6%。80-100面積段產(chǎn)品為成交主力，120-150面積段戶型成交次之，250以上面積段產(chǎn)品也有較大需求。5000-7000元/價(jià)格段產(chǎn)品成交量最大，也反映出目前太原市商品房住宅銷售均價(jià)約在5000-7000元/之間。相比09年太原市商品房住宅成交均價(jià)5029元/，主力成交價(jià)格段產(chǎn)品在4000-6000元/，10年主力價(jià)格段產(chǎn)品銷售價(jià)格漲幅較大，在星河灣等高端項(xiàng)目的帶動(dòng)下，平均漲幅 約1000元/。價(jià)格結(jié)構(gòu)土地供應(yīng)情況 從數(shù)據(jù)上來(lái)看，2019年總共出讓土地33幅，出讓面積為243.36萬(wàn)。與2009年相比大幅減少。從圖表上可以看出，

12、杏花嶺區(qū)、萬(wàn)柏林區(qū)、晉源區(qū)比去年土地出讓面積高，其他區(qū)域出讓面積都有所下降，其中尖草坪區(qū)雖然比去年有所下降，但近兩年的供應(yīng)量卻有著大幅的提高。 從區(qū)域情況來(lái)看，2019年推出了33幅土地，總面積為243.36萬(wàn)。迎澤區(qū)的出讓土地面積為9.74萬(wàn)，占土地出讓總量的4% 杏花嶺區(qū)的出讓土地面積為27.32，占土地出讓總量的11.22% 小店區(qū)的出讓土地面積為64.59萬(wàn)，占土地出讓總量的26.54%萬(wàn)柏林區(qū)的出讓土地面積為16.33萬(wàn)，占土地出讓總量6.71%尖草坪區(qū)的出讓土地面積為113.01萬(wàn)，占土地出讓總量的46.43%晉源區(qū)的出讓土地面積為12.38萬(wàn)，占土地出 讓總量的5.08%太原房地

13、產(chǎn)市場(chǎng)政策城市政策概述“國(guó)十一條”出臺(tái)山西省人民政府促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展的通知2019年“新國(guó)四條”出臺(tái)住建部關(guān)于加強(qiáng)經(jīng)濟(jì)適用住房管理有關(guān)問(wèn)題的通知“新國(guó)五條”出臺(tái)“新國(guó)十條”出臺(tái)太原市房管局:將擬用新版房地產(chǎn)交易條例三部門調(diào)整房地產(chǎn)交易環(huán)節(jié)契稅和個(gè)人所得稅優(yōu)惠政策三部委再次發(fā)文：開(kāi)發(fā)商拖延開(kāi)竣工將禁拿地住建部上調(diào)住房公積金存貸款利率太原修訂房產(chǎn)交易管理?xiàng)l例將不涉及小產(chǎn)權(quán)房商品房屋租賃管理辦法明年月日起施行公租房管理辦法11月1日起正式實(shí)施太原房地產(chǎn)市場(chǎng)政策城市政策解讀全年房地產(chǎn)調(diào)控呈現(xiàn)“三波”推進(jìn)形態(tài)。第一波為以“國(guó)十一條”為代表的緊縮型調(diào)控第二波為以“國(guó)十條”為代表的打壓型調(diào)控第三波

14、為以“9.29”新政為代表的管制型調(diào)控從出臺(tái)對(duì)太原市場(chǎng)影響來(lái)看，太原房地產(chǎn)市場(chǎng)并為受到太大影響，房?jī)r(jià)依然保持很猛的上漲勢(shì)頭。從已出臺(tái)的政策來(lái)看，政府的主要目標(biāo)不是打壓房地產(chǎn)市場(chǎng)，而是要“保持房地產(chǎn)市場(chǎng)的平穩(wěn)健康發(fā)展，遏制部分城市房?jī)r(jià)過(guò)快上漲”。在過(guò)去的一年中，國(guó)家屢屢出手調(diào)控房市，但太原樓市依然頑強(qiáng)地走出了一道“單邊增長(zhǎng)”的軌跡，2019年，在中央出臺(tái)系列政策的打壓之下，全國(guó)70個(gè)大中城市房?jī)r(jià)及成交量卻逆勢(shì)攀升。市場(chǎng)預(yù)測(cè)政策預(yù)期明年的CPI不會(huì)低于4%這個(gè)國(guó)家確定的目標(biāo)，央行有可能上調(diào)存貸款利率，幅度不會(huì)太大，避免增加企業(yè)負(fù)擔(dān)，全年仍然會(huì)維持負(fù)利率狀態(tài)。明年房?jī)r(jià)仍然會(huì)延續(xù)今年的上漲勢(shì)頭，全年的

15、房?jī)r(jià)平均漲幅不會(huì)低于10%，由于明年房地產(chǎn)市場(chǎng)仍然存在著諸多的不確定因素，許多購(gòu)房者仍在觀望。市場(chǎng)預(yù)測(cè)政策預(yù)期新拆遷條例有望明年出臺(tái)，很可能明年上半年就會(huì)頒布，新拆遷條例頒布后，對(duì)于被拆遷者利益的維護(hù)有所加強(qiáng)，拆遷補(bǔ)償會(huì)提高，土地的價(jià)格會(huì)上漲，開(kāi)發(fā)商獲得土地的周期會(huì)延長(zhǎng)，這些因素都會(huì)進(jìn)一步推高房?jī)r(jià)首付款比例可能還會(huì)提高，早在2019年全國(guó)樓價(jià)持續(xù)飆升時(shí)，提高第二套(含)以上住房首付比例規(guī)定就已出臺(tái)。在投資性購(gòu)房過(guò)多的地區(qū)，避免房地產(chǎn)投機(jī)者的最好方式就是對(duì)已認(rèn)定的二套房，在首付40%的基礎(chǔ)上再提高首付比例，要求其提供的首付款比率不低于50%甚至可以取消第二套房貸，只允許全資買入。這樣就能從根本上

16、避免投機(jī)者通過(guò)購(gòu)房的方式，把風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)嫁給銀行和政府。限購(gòu)令范圍繼續(xù)擴(kuò)大，2019年10月，廣州限購(gòu)令出爐，廣州樓市應(yīng)聲轉(zhuǎn)冷。與此同時(shí)，與廣州相隔不遠(yuǎn)的從化、增城、清遠(yuǎn)等非限購(gòu)區(qū)域，佛山、中山等二線城市，購(gòu)房熱度快速提升?？梢灶A(yù)見(jiàn)，2019年，樓市投資會(huì)繼續(xù)流向不限購(gòu)區(qū)域，限購(gòu)令凸顯“按下葫蘆浮起瓢”的不如意之處。而解決這種窘態(tài)的辦法，就是把限購(gòu)范圍擴(kuò)大到二三線城市。市場(chǎng)預(yù)測(cè)土地供需2019年，太原市土地市場(chǎng)供應(yīng)量將有所上升，供應(yīng)量的增加也就伴隨著成交量的增加，在一線城市土地越來(lái)越少的情況下，太原這種二三線城 市， 成為了外地品牌開(kāi)發(fā)商重點(diǎn)投資的地方。 在中高端項(xiàng)目的帶動(dòng)下， 太原房地產(chǎn)市場(chǎng)將 快

17、速 發(fā)展，11年仍然會(huì)有外地大型品牌開(kāi)發(fā)商進(jìn)駐 太原，土地需求量仍然很大。但是10年出現(xiàn)2宗土地，樓板價(jià)在2000元/以上，結(jié)合國(guó)家出臺(tái)“囤地一年不得競(jìng)買土地”的懲罰性政策，我們不難看出，在政策的打壓下，開(kāi)發(fā)商也逐步改變了以往“囤地待漲”的模式，而是將高價(jià)地塊迅速開(kāi)發(fā)并包裝上市。隨著調(diào)控政策的深入和資金鏈的壓力，加快周轉(zhuǎn)已成為地產(chǎn)大鱷追求的目標(biāo)。2019年太原市土地供應(yīng)明顯減少，較09年相比，縮水一半之多。市場(chǎng)預(yù)測(cè)市場(chǎng)走勢(shì)在新的城市規(guī)劃的影響下，房地產(chǎn)市場(chǎng)將沿著2019年，太原房地產(chǎn)市場(chǎng)走勢(shì)整體向上，在產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整以及煤炭資源整合和城市化的影響下，太原房地產(chǎn)市場(chǎng)將迎來(lái)一個(gè)快速發(fā)展期，市場(chǎng)的廣度

18、以及深度都將得到前所未有的發(fā)展?！澳弦莆鬟M(jìn)”“北展東擴(kuò)”“提質(zhì)擴(kuò)容” 的方向不斷深化發(fā)展下去。市場(chǎng)預(yù)測(cè)市場(chǎng)走勢(shì)成交量預(yù)計(jì)成交量將震蕩上升供應(yīng)量整體供應(yīng)小幅上漲雖受到政策的影響，但剛性需求的不斷釋放仍在加劇住宅市場(chǎng)的矛盾，預(yù)計(jì)供不應(yīng)求的局面還將延續(xù)，成交量在2019年震蕩上升。Part 3 區(qū)域市場(chǎng)分析尖草坪區(qū)市場(chǎng)數(shù)據(jù)分析區(qū)域市場(chǎng)特點(diǎn)分析區(qū)域發(fā)展規(guī)劃對(duì)本項(xiàng)目影響尖草坪區(qū)市場(chǎng)數(shù)據(jù)分析20192009 58.420092019 65.5同比增長(zhǎng) 12%20192009 296200920191133同比增長(zhǎng)282%20192009 26.6720092019 67.15歷史最高成交 82.85尖草坪的綠色轉(zhuǎn)型太原市首家無(wú)煤縣區(qū)區(qū)域發(fā)展規(guī)劃對(duì)本項(xiàng)目影響迄