國有建設(shè)用地使用權(quán)出讓地價(jià)評(píng)估技術(shù)經(jīng)驗(yàn)規(guī)范

1、附件國有建設(shè)用地使用權(quán)出讓地價(jià)評(píng)估技術(shù)規(guī)范前言為規(guī)范國有建設(shè)用地使用權(quán)由讓地價(jià)評(píng)估行為，根據(jù)中華人民共和 國物權(quán)法、中華人民共和國土地管理法、中華人民共和國城市房地產(chǎn) 管理法、中華人民共和國資產(chǎn)評(píng)估法、招標(biāo)拍賣桂牌由讓國有建設(shè)用 地使用權(quán)規(guī)定、協(xié)議由讓國有土地使用權(quán)規(guī)定等相關(guān)規(guī)定和土地估價(jià) 國家標(biāo)準(zhǔn)、行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)，制定本規(guī)范。本規(guī)范由國土資源部提由并歸口。本規(guī)范起草單位：國土資源部土地利用管理司、中國土地估價(jià)師與土 地登記代理人協(xié)會(huì)。本規(guī)范由國土資源部負(fù)責(zé)解釋。1適用范圍在中華人民共和國境內(nèi)由讓國有建設(shè)用地使用權(quán)涉及的地價(jià)評(píng)估，以 及因調(diào)整土地使用條件、發(fā)生土地增值等情況需補(bǔ)繳地價(jià)款的評(píng)估，適用

2、本規(guī)范；國有建設(shè)用地使用權(quán)租賃、集體建設(shè)用地使用權(quán)依法入市、國有 農(nóng)用地使用權(quán)由讓等涉及的地價(jià)評(píng)估，可參照本規(guī)范執(zhí)行。2引用的標(biāo)準(zhǔn)下列標(biāo)準(zhǔn)所包含的條文，通過在本規(guī)范中引用而構(gòu)成本規(guī)范的條文。 本規(guī)范頒布時(shí)，所示版本均為有效。使用本規(guī)范的各方應(yīng)使用下列各標(biāo)準(zhǔn) 的最新版本。GB/T18508-2014城鎮(zhèn)土地估價(jià)規(guī)程精心整理GB/T18507-2014城鎮(zhèn)土地分等定級(jí)規(guī)程GB/T21010-2017土地利用現(xiàn)狀分類GB/T28406-2012農(nóng)用地估價(jià)規(guī)程TD/T1052-2017標(biāo)定地價(jià)規(guī)程TD/T1009-2007城市地價(jià)動(dòng)態(tài)監(jiān)測(cè)技術(shù)規(guī)范3依據(jù)(1)中華人民共和國物權(quán)法(2)中華人民共和國土地

3、管理法(3)中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法(4)中華人民共和國資產(chǎn)評(píng)估法 /I .I(5)中華人民共和國城鎮(zhèn)國有土地使用權(quán)由讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例(國務(wù)院令第55號(hào))(6)招標(biāo)拍賣桂牌由讓國有建設(shè)用地使用權(quán)規(guī)定(國土資源部令第39號(hào))(7)協(xié)議由讓國有土地使用權(quán)規(guī)定(國土資源部令第 21號(hào))(8)節(jié)約集約利用土地規(guī)定(國土資源部令第 61號(hào))(9)國務(wù)院關(guān)于加強(qiáng)國有土地資產(chǎn)管理的通知(國發(fā)200115號(hào))(10)國務(wù)院關(guān)于深化改革嚴(yán)格土地管理的決定(國發(fā)200428號(hào))4總則本規(guī)范所稱的土地使用權(quán)由讓地價(jià)評(píng)估，是指土地估價(jià)專業(yè)評(píng)估師按 照規(guī)定的程序和方法，參照當(dāng)?shù)卣Ｊ袌?chǎng)價(jià)格水平，評(píng)估擬由讓宗地土地

4、 使用權(quán)價(jià)格或應(yīng)當(dāng)補(bǔ)繳的地價(jià)款。由讓地價(jià)評(píng)估目的開展土地使用權(quán)由讓地價(jià)評(píng)估，目的是為由讓方通過集體決策確定土 地由讓底價(jià)，或核定應(yīng)該補(bǔ)繳的地價(jià)款提供參考依據(jù)。評(píng)估原則除城鎮(zhèn)土地估價(jià)規(guī)程規(guī)定的土地估價(jià)基本原則外，土地使用權(quán)由讓地價(jià)評(píng)估還需考慮以下原則：價(jià)值主導(dǎo)原則：土地綜合質(zhì)量?jī)?yōu)劣是對(duì)地價(jià)產(chǎn)生影響的主要因素。 11審慎原則：在評(píng)估中確定相關(guān)參數(shù)和結(jié)果時(shí)，應(yīng)分析并充分考慮土地 市場(chǎng)運(yùn)行狀況、有關(guān)行業(yè)發(fā)展?fàn)顩r，以及存在的風(fēng)險(xiǎn)。公開市場(chǎng)原則：評(píng)估結(jié)果在公平、公正、公開的土地市場(chǎng)上可實(shí)現(xiàn)。評(píng)估方法(1)收益還原法(2)市場(chǎng)比較法 (3)剩余法(4)成本逼近法(5)公示地價(jià)系數(shù)修正法由讓地價(jià)評(píng)估，應(yīng)至少采

5、用兩種評(píng)估方法，包括(1)、(2)、(3)之一，以及(4)或(5)。因土地市場(chǎng)不發(fā)育等原因，無法滿足上述要求的， 應(yīng)有詳細(xì)的市場(chǎng)調(diào)查情況說明(1) 土地估價(jià)機(jī)構(gòu)接受國土資源主管部門(或由讓方)委托，明確估價(jià) 目的等基本事項(xiàng)；(2)擬訂估價(jià)工作方案，收集所需背景資料；(3)實(shí)地查勘；(4)選定估價(jià)方法進(jìn)行評(píng)估；(5)確定估價(jià)結(jié)果，并根據(jù)當(dāng)?shù)厥袌?chǎng)情況、有關(guān)法律法規(guī)和政策規(guī)定，給由底價(jià)決策建議；(6)撰寫估價(jià)報(bào)告并由兩名土地估價(jià)專業(yè)評(píng)估師簽署，履行土地估價(jià)報(bào) 告?zhèn)浒赋绦颍〉秒娮觽浒柑?hào)；(7)提交估價(jià)報(bào)告；11(8)估價(jià)資料歸檔。5評(píng)估方法的運(yùn)用收益還原法。除依照城鎮(zhèn)土地估價(jià)規(guī)程的規(guī)定外，還需體現(xiàn)以

6、下 技術(shù)要求：(1)確定土地收益，應(yīng)通過調(diào)查市場(chǎng)實(shí)例進(jìn)行比較后得由，符合當(dāng)前 市場(chǎng)的正?？陀^收益水平，并假設(shè)該收益水平在由讓年期內(nèi)保持穩(wěn)定。對(duì)于待建、在建的土地，按規(guī)劃建設(shè)條件選用可比較實(shí)例。用于測(cè)算收益水平的比較實(shí)例應(yīng)不少于 3個(gè)。(2)確定各項(xiàng)費(fèi)用時(shí)，應(yīng)采用當(dāng)前市場(chǎng)的客觀費(fèi)用。(3)確定還原率時(shí)應(yīng)詳細(xì)說明確定的方法和依據(jù)，應(yīng)充分考慮投資年期 與收益風(fēng)險(xiǎn)之間的關(guān)系。市場(chǎng)比較法。除依照城鎮(zhèn)土地估價(jià)規(guī)程的規(guī)定外，還需體現(xiàn)以下 技術(shù)要求：(1)在綜合分析當(dāng)?shù)赝恋厥袌?chǎng)近三年交易實(shí)例的基礎(chǔ)上，優(yōu)先選用正常 市場(chǎng)環(huán)境下的交易實(shí)例。原則上不采用競(jìng)價(jià)輪次較多、溢價(jià)率較高的交易 實(shí)例；不能采用樓面地價(jià)歷史最高

7、或最低水平的交易實(shí)例。近三年內(nèi)所在 或相似區(qū)域的交易實(shí)例不足 3個(gè)的，原則上不應(yīng)選用市場(chǎng)比較法。(2)比較實(shí)例的修正幅度不能超過30%,即：(實(shí)例修正后的比準(zhǔn)價(jià)格-實(shí)例價(jià)格)/實(shí)例價(jià)格W 30%。(3)各比較實(shí)例修正后的比準(zhǔn)價(jià)格之間相差不能超過40%。即(高比準(zhǔn)價(jià)格-低比準(zhǔn)價(jià)格)/低比準(zhǔn)價(jià)格w 40%,對(duì)超過40%的，應(yīng)另選實(shí)例 予以替換。實(shí)例不足無法替換的，應(yīng)對(duì)各實(shí)例進(jìn)行可比性分析，并作為確 定取值權(quán)重考慮因素之一。115.3剩余法。除依照城鎮(zhèn)土地估價(jià)規(guī)程的規(guī)定外，還需體現(xiàn)以下技術(shù) 要求：(1)在假設(shè)項(xiàng)目開發(fā)情況時(shí)，按規(guī)劃建設(shè)條件評(píng)估；容積率、綠地率等 規(guī)劃建設(shè)指標(biāo)是區(qū)間值的，在區(qū)間上限、下

8、限值中按最有效利用原則擇一 進(jìn)行評(píng)估。(2)假設(shè)的項(xiàng)目開發(fā)周期一般不超過3年。(3)對(duì)于開發(fā)完成后擬用于由售的項(xiàng)目，售價(jià)取由讓時(shí)當(dāng)?shù)厥袌?chǎng)同類不動(dòng)產(chǎn)正常價(jià)格水平，不能采用估算的未來售價(jià)。(4)開發(fā)完成后用于由租或自營(yíng)的項(xiàng)目，按照本規(guī)范收益還原法的有關(guān) 技術(shù)要求評(píng)估。(5)利潤(rùn)率宜采用同一市場(chǎng)上類似不動(dòng)產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的平均利潤(rùn)率。利潤(rùn) 率的取值應(yīng)有客觀、明確的依據(jù)，能夠反映當(dāng)?shù)夭粍?dòng)產(chǎn)開發(fā)行業(yè)平均利潤(rùn) 水平。成本逼近法。除依照城鎮(zhèn)土地估價(jià)規(guī)程的規(guī)定外，還需體現(xiàn)以下技術(shù)要求：國家或地方擬從土地由讓收入或土地由讓收益中計(jì)提(安排)的各類專項(xiàng)資金，包括農(nóng)業(yè)土地開發(fā)資金、國有土地收益基金、農(nóng)田水利建設(shè)資 金、教

9、育資金、保障性安居工程資金等，以及新增建設(shè)用地土地有償使用 費(fèi)、新增耕地指標(biāo)和城鄉(xiāng)建設(shè)用地增減桂鉤節(jié)余指標(biāo)等指標(biāo)流轉(zhuǎn)費(fèi)用，不 得計(jì)入土地成本，也不得計(jì)入由讓底價(jià)。土地取得成本應(yīng)通過調(diào)查當(dāng)?shù)卣Ｇ闆r下取得土地實(shí)際發(fā)生的客觀 費(fèi)用水平確定，需注意與當(dāng)?shù)赝恋卣魇?、房屋征收和安置補(bǔ)償?shù)葮?biāo)準(zhǔn)的差 異。J8rl 11 11土地開發(fā)成本應(yīng)通過調(diào)查所在區(qū)域開發(fā)同類土地的客觀費(fèi)用水平確定。對(duì)擬由讓宗地超生所在區(qū)域開發(fā)同類土地客觀費(fèi)用水平的個(gè)例性實(shí)際支由，不能納入成本。評(píng)估工業(yè)用地由讓地價(jià)時(shí)，不得以當(dāng)?shù)毓I(yè)用地由讓最低價(jià)標(biāo)準(zhǔn)為 基礎(chǔ)，推算各項(xiàng)參數(shù)和取值后，評(píng)估由地價(jià)。公示地價(jià)系數(shù)修正法。除依照城鎮(zhèn)土地估價(jià)規(guī)程的規(guī)

10、定外，還需 體現(xiàn)以下技術(shù)要求：(1)采用的基準(zhǔn)地價(jià)，應(yīng)當(dāng)已向社會(huì)公布。采用已完成更新但尚未向社 會(huì)公布的基準(zhǔn)地價(jià)，需經(jīng)市、縣國土資源主管部門書面同意。(2)在已經(jīng)開展標(biāo)定地價(jià)公示的城市，可運(yùn)用標(biāo)定地價(jià)系數(shù)修正法進(jìn)行 評(píng)估。6特定情況評(píng)估要點(diǎn)精心整理(1) 土地開發(fā)程度不足。土地開發(fā)程度未達(dá)到當(dāng)?shù)卣Ｋ降?，先評(píng) 估當(dāng)?shù)卣ｉ_發(fā)程序下的熟地地價(jià)，再根據(jù)當(dāng)?shù)馗黜?xiàng)通平開發(fā)所需的客觀 費(fèi)用水平，逐項(xiàng)減價(jià)修正。(2)有地上建筑物的土地由讓評(píng)估。對(duì)土地連同建筑物或構(gòu)筑物整體 一并由讓的，由讓評(píng)估按由讓時(shí)的規(guī)劃建設(shè)條件進(jìn)行。當(dāng)由讓時(shí)以及由讓后不改變現(xiàn)狀、不重新設(shè)定規(guī)劃建設(shè)條件的，評(píng)估 結(jié)果等于凈地價(jià)加地上建

11、筑物重置價(jià)減去折舊；當(dāng)由讓時(shí)重新設(shè)定規(guī)劃建 設(shè)條件的，評(píng)估結(jié)果等于新設(shè)定規(guī)劃建設(shè)條件下的凈地價(jià)減去場(chǎng)內(nèi)拆平工 作費(fèi)用。作為整體由讓的土地連同地上建筑物或構(gòu)筑物，權(quán)屬應(yīng)為國有且無爭(zhēng)Z| |)11 議。特定條件的招拍桂由讓方式(1)限地價(jià)、竟配建(或竟房?jī)r(jià)、竟自持面積等)。采用“限地價(jià)、竟房?jī)r(jià)(或竟自持面積)”方式由讓的，在評(píng)估時(shí)應(yīng)按本規(guī)范，評(píng)估由正 常市場(chǎng)條件下的土地價(jià)格。采用“限地價(jià)、竟配建”方式的，土地估價(jià)報(bào)告中應(yīng)評(píng)估由正常市場(chǎng) 條件下的土地價(jià)格，給由底價(jià)建議，以及根據(jù)市場(chǎng)情況建議采用的地價(jià)上 限，并提由建議的起始價(jià)或起拍價(jià)，一般情況下應(yīng)符合：起始價(jià)w由讓底 價(jià)W地價(jià)上限。當(dāng)起始價(jià)W地價(jià)上限

12、W由讓底價(jià)時(shí)，地價(jià)上限與由讓底價(jià) 之間的差額，應(yīng)按配建方式和配建成本，折算最低應(yīng)配建的建筑面積，并 在土地估價(jià)報(bào)告中明示。(2)限房?jī)r(jià)、竟地價(jià)。采用“限房?jī)r(jià)、競(jìng)地價(jià)”方式由讓的土地，在 由讓評(píng)估時(shí)，應(yīng)充分考慮建成房屋首次售由后是否可上市流轉(zhuǎn)。對(duì)不能上市流轉(zhuǎn)，或只能由政府定價(jià)回購，或上市前需補(bǔ)繳土地收益的限價(jià)房開發(fā) 項(xiàng)目，在采用剩余法評(píng)估時(shí)，按限定的房?jī)r(jià)取值。(3)由讓時(shí)約定租賃住宅面積比例。約定一定比例的，采用剩余法時(shí)，以市場(chǎng)正常租金水平為依據(jù)測(cè)算相應(yīng)比例的不動(dòng)產(chǎn)價(jià)值。純租賃住宅用地 由讓，有租賃住宅用地可比實(shí)例的，優(yōu)先采用市場(chǎng)比較法，實(shí)例不足的， 應(yīng)采用收益還原法。協(xié)議由讓對(duì)應(yīng)當(dāng)實(shí)行有償使用

13、，且可以不采用招標(biāo)拍賣桂牌方式由讓的。 應(yīng)按本規(guī)范評(píng)估其在設(shè)定開發(fā)建設(shè)條件下的正常市場(chǎng)價(jià)格，并提由建議的 由讓底價(jià)。同時(shí)，還應(yīng)在土地估價(jià)報(bào)告中測(cè)算并對(duì)比說明該建議由讓底價(jià)11 是否符合當(dāng)?shù)氐膮f(xié)議由讓最低價(jià)標(biāo)準(zhǔn)。當(dāng)?shù)匚垂紖f(xié)議由讓最低價(jià)標(biāo)準(zhǔn)的，按擬由讓土地所在級(jí)別基準(zhǔn)地價(jià)的70%測(cè)算對(duì)比；擬由讓土地在基準(zhǔn)地價(jià)覆蓋范圍外的，按照本規(guī)范成本法的要求，與土地取得的各項(xiàng)成本費(fèi)用之和進(jìn)行對(duì)比。評(píng)估結(jié)果低于協(xié)議由讓最低價(jià)標(biāo)準(zhǔn)的，應(yīng)在土地估價(jià)報(bào)告中有明確提示。(2)劃撥土地辦理協(xié)議由讓。 使用權(quán)人申請(qǐng)以協(xié)議由讓方式辦理由讓， 由讓時(shí)不改變土地及建筑物、構(gòu)筑物現(xiàn)狀的，應(yīng)按本規(guī)范評(píng)估在現(xiàn)狀使用 條件下的由讓土地使

14、用權(quán)正常市場(chǎng)價(jià)格，減去劃撥土地使用權(quán)價(jià)格，作為 評(píng)估結(jié)果，并提由底價(jià)建議。由讓時(shí)重新設(shè)定規(guī)劃建設(shè)條件的，應(yīng)按本規(guī) 范評(píng)估在新設(shè)定規(guī)劃建設(shè)條件下的由讓土地使用權(quán)正常市場(chǎng)價(jià)格，減去現(xiàn) 狀使用條件下的劃撥土地使用權(quán)價(jià)格，作為評(píng)估結(jié)果，并提由底價(jià)建議。精心整理當(dāng)?shù)貙?duì)劃撥土地使用權(quán)補(bǔ)辦由讓手續(xù)應(yīng)繳土地收益有明確規(guī)定的，應(yīng) 與評(píng)估結(jié)果進(jìn)行對(duì)比，在土地估價(jià)報(bào)告中明確提示對(duì)比結(jié)果，合理確定應(yīng) 繳土地收益。6.4已由讓土地補(bǔ)繳地價(jià)款(1)估價(jià)期日的確定。土地由讓后經(jīng)原由讓方批準(zhǔn)改變用途或容積 率等土地使用條件的，在評(píng)估需補(bǔ)繳地價(jià)款時(shí)，估價(jià)期日應(yīng)以國土資源主 管部門依法受理補(bǔ)繳地價(jià)申請(qǐng)時(shí)點(diǎn)為準(zhǔn)。(2)調(diào)整容積率補(bǔ)

15、繳地價(jià)。調(diào)整容積率的，需補(bǔ)繳地價(jià)款等于樓面 地價(jià)乘以新增建筑面積，樓面地價(jià)按新容積率規(guī)劃條件下估價(jià)期日的樓面 地價(jià)確定。核定新增建筑面積，可以相關(guān)部門批準(zhǔn)變更規(guī)劃條件所新增的建筑面 積為準(zhǔn)，或竣工驗(yàn)收時(shí)實(shí)測(cè)的新增建筑面積為準(zhǔn)。因調(diào)低容積率造成地價(jià)增值的，補(bǔ)繳地價(jià)款可按估價(jià)期日新舊容積率 規(guī)劃條件下總地價(jià)的差額確定。容積率調(diào)整前后均低于 1的，按容積率為1核算樓面地價(jià)。(3)調(diào)整用途補(bǔ)繳地價(jià)。調(diào)整用途的，需補(bǔ)繳地價(jià)款等于新、舊用途樓面地價(jià)之差乘以建筑面積。新、舊用途樓面地價(jià)均為估價(jià)期日的正常 市場(chǎng)價(jià)格。用地結(jié)構(gòu)調(diào)整的，分別核算各用途建筑面積變化帶來的地價(jià)增減額， 合并計(jì)算應(yīng)補(bǔ)繳地價(jià)款。各用途的樓

16、面地價(jià)按調(diào)整結(jié)構(gòu)后確定。工業(yè)用地調(diào)整用途的，需補(bǔ)繳地價(jià)款等于新用途樓面地價(jià)乘以新用途 建筑面積，減去現(xiàn)狀工業(yè)用地價(jià)格。(4)多項(xiàng)條件同時(shí)調(diào)整。多項(xiàng)用地條件同時(shí)調(diào)整的，應(yīng)分別核算各項(xiàng)條件調(diào)整帶來的地價(jià)增減額，合并計(jì)算應(yīng)補(bǔ)繳地價(jià)款。精心整理用途與容積率同時(shí)調(diào)整的。需補(bǔ)繳地價(jià)款等于新用途樓面地價(jià)乘以新 增建筑面積，加上新、舊用途樓面地價(jià)之差乘以原建筑總面積。新用途樓 面地價(jià)按新容積率、新用途規(guī)劃條件的正常市場(chǎng)樓面地價(jià)確定，舊用途樓 面地價(jià)按原容積率規(guī)劃條件下的正常市場(chǎng)樓面地價(jià)確定。因其他土地利用條件調(diào)整需補(bǔ)繳地價(jià)款的，參照上述技術(shù)思路評(píng)估。核定需補(bǔ)繳地價(jià)款時(shí)， 不能以土地生讓金、 土地增值收益或土地純收 益代替。7估價(jià)報(bào)告內(nèi)容除需符合城鎮(zhèn)土地估價(jià)規(guī)程 規(guī)定的報(bào)告內(nèi)容和格式外，由讓地價(jià)的土地估價(jià)報(bào)告還應(yīng)符合下列要求：11估價(jià)結(jié)果。涉及協(xié)議由讓最低價(jià)標(biāo)準(zhǔn)、工業(yè)用地由讓最低價(jià)標(biāo)準(zhǔn)