建筑工程合同談判需要注意事項(xiàng)課件

1、合同談判某承包人的合同審查表審查項(xiàng)目編號(hào)審查項(xiàng)目條款號(hào)條款內(nèi)容條款說(shuō)明建議或?qū)Σ逬02020工程范圍3.1工程范圍包括工程量清單中所列出的工程，及承包商可合理推知需要提供的為本工程服務(wù)所需的一切輔助工程工程范圍不清楚，業(yè)主可隨意擴(kuò)大工程范圍，增加新項(xiàng)目1、限定工程范圍僅為清單中所列出的工程2、增加對(duì)新增工程可沖洗約定價(jià)格條款S06021責(zé)任和義務(wù)6.1承包商嚴(yán)格遵守工程師對(duì)本工程的各項(xiàng)指令并使工程師滿意工程師權(quán)限過(guò)大，使工程師滿意對(duì)承包商產(chǎn)生極大約束工程師指令及滿意僅限于技術(shù)范圍及合同條件范圍內(nèi)，并增加反約束條款。S08082工程質(zhì)量16.2承包商在施工中應(yīng)加強(qiáng)質(zhì)量管理工作，確保交工時(shí)工程應(yīng)達(dá)

2、到設(shè)計(jì)生產(chǎn)能力，否則應(yīng)對(duì)業(yè)主損失給予賠償達(dá)不到設(shè)計(jì)生產(chǎn)能力的原因很多，責(zé)權(quán)不平衡1、賠償責(zé)任僅限于因承包商原因造成2、對(duì)因業(yè)主原因達(dá)不到設(shè)計(jì)生產(chǎn)能力的，承包商有權(quán)獲得補(bǔ)償S08082支付保證無(wú)無(wú)這一條極為重要，必須補(bǔ)上要求業(yè)主提供支付銀行出具的資金到為證明或資金支付擔(dān)保案例1某承包商于2003年承包一個(gè)辦公樓的加層改建和裝修項(xiàng)目，雙方簽訂了設(shè)計(jì)施工合同。合同約定承包商負(fù)責(zé)該項(xiàng)目從方案設(shè)計(jì)一直到現(xiàn)場(chǎng)施工全過(guò)程的承包工作。合同總價(jià)130萬(wàn)閉口包干，合同工期從2002年11月初到2003年2月底，共4個(gè)月。合同對(duì)工期順延和工程量變更等簽證作了詳細(xì)約定。在合同履行中，因各種原因于2003年3月4日才開(kāi)

3、始現(xiàn)場(chǎng)施工，到同年9月還未竣工，工期延長(zhǎng)了6個(gè)多月，經(jīng)審核實(shí)際工程量增加了近60萬(wàn)元，承包商在履約中對(duì)近30萬(wàn)元的部分工程量增加進(jìn)行了簽證，對(duì)工期順延未進(jìn)行任何簽證。業(yè)主以承包商延誤工期解除合同，起訴要求承包商承擔(dān)續(xù)建工程費(fèi)用、工期延誤違約金和返還多付的工程款。施工方經(jīng)驗(yàn)教訓(xùn)一避免簽署固定總價(jià)合同，盡量爭(zhēng)取簽署固定單價(jià)合同或可調(diào)價(jià)合同。鑒于設(shè)計(jì)施工合同標(biāo)的的不確定性，首先，承包商一定要避免簽訂固定總價(jià)合同，盡量爭(zhēng)取簽訂固定單價(jià)合同或可調(diào)價(jià)合同；其次，如果一定要簽訂固定總價(jià)合同，那么在報(bào)價(jià)時(shí)一定要做好前期的估算詢(xún)價(jià)工作，報(bào)價(jià)應(yīng)盡量細(xì)致，列項(xiàng)宜多宜詳盡，在保持總價(jià)適中的前提下，工程量多留富裕量，單

4、價(jià)按低標(biāo)準(zhǔn)報(bào)(最好能列明主材品牌)，并將報(bào)價(jià)單作為合同的一部分，這樣如果日后業(yè)主確定的建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)超出報(bào)價(jià)中的單價(jià)，承包商就可以據(jù)此提出變更，增加造價(jià)。 施工方經(jīng)驗(yàn)教訓(xùn)二施工前一定要明確承包范圍和施工標(biāo)準(zhǔn)。承包商在完成設(shè)計(jì)工作后，要將設(shè)計(jì)圖紙和工程量清單報(bào)給業(yè)主，除非業(yè)主簽署同意，否則不得開(kāi)始施工。在上述案例中，承包商未經(jīng)業(yè)主同意其單方面提交的工程量清單就開(kāi)始施工，結(jié)果訴訟時(shí)業(yè)主并不同意該清單，導(dǎo)致雙方的承包范圍和施工標(biāo)準(zhǔn)無(wú)法明確。但如果有業(yè)主簽署同意施工的圖紙或是工程量清單，那么審核工程量時(shí)增加的部分才能有憑有據(jù)。 施工方經(jīng)驗(yàn)教訓(xùn)三僅固定施工工期，而設(shè)計(jì)工期僅作為參考依據(jù)，不作為業(yè)主索賠依據(jù)。對(duì)

5、于合同工期風(fēng)險(xiǎn)，建議承包商在談判時(shí)將設(shè)計(jì)和施工分開(kāi)，分別列工期進(jìn)行談判，而且僅僅固定施工工期，設(shè)計(jì)工期僅作為參考依據(jù)，不作為業(yè)主索賠依據(jù)。 施工方經(jīng)驗(yàn)教訓(xùn)四做好工程量和工期簽證，維護(hù)好自己的權(quán)益。在圖紙和工程量清單確認(rèn)后，承包商一定要注意按照合同約定做好簽證工作，包括工期簽證和工程量變更簽證，以免法院以沒(méi)有簽證而不予認(rèn)定工程量變更和工期順延，維護(hù)好自己的權(quán)益。 合同談判的具體工作準(zhǔn)備工作 確定談判的內(nèi)容 確定談判技巧準(zhǔn)備工作收集資料 具體分析 對(duì)談判目標(biāo)進(jìn)行可行性分析 對(duì)發(fā)包方談判人員的分析 對(duì)雙方地位進(jìn)行分析 擬訂談判方案 談判內(nèi)容工程范圍 合同文件 工程的開(kāi)工和工期 關(guān)于材料和操作工藝工序

6、質(zhì)量檢查問(wèn)題 工程維修 工程的變更和增減 關(guān)于爭(zhēng)端及其他 關(guān)于材料和操作工藝 對(duì)于報(bào)送給監(jiān)理工程師或發(fā)包方審批的材料樣品，應(yīng)規(guī)定答復(fù)期限。發(fā)包方或監(jiān)理工程師在規(guī)定答復(fù)期限內(nèi)不予答復(fù)，則視作“默許”。經(jīng)“默許”后再提出更換，應(yīng)該由發(fā)包方承擔(dān)延誤工期和原報(bào)批的材料已訂貨而造成的損失。 關(guān)于材料和操作工藝 如果發(fā)生材料代用、更換型號(hào)及其標(biāo)準(zhǔn)問(wèn)題時(shí)，承包方應(yīng)注意將這些問(wèn)題載入合同“附錄”；如有可能，承包方可趁發(fā)包方提出材料代用意見(jiàn)之時(shí)，更換那些原招標(biāo)文件中規(guī)定的高價(jià)或難以采購(gòu)的材料，并提出用自身熟悉貨源并可獲得優(yōu)惠價(jià)格的材料代替 關(guān)于材料和操作工藝 對(duì)于應(yīng)向監(jiān)理工程師提供的現(xiàn)場(chǎng)測(cè)量和試驗(yàn)的儀器設(shè)備，應(yīng)

7、在合同中列出清單，寫(xiě)明名稱(chēng)、型號(hào)、規(guī)格、數(shù)量等。如果超出清單內(nèi)容，則應(yīng)由發(fā)包方承擔(dān)超出的費(fèi)用。 工程的變更和增減 工程變更應(yīng)有一個(gè)合適的限額，超過(guò)限額，承包方有權(quán)修改單價(jià)。對(duì)于單項(xiàng)工程的大幅度變更，應(yīng)在工程施工初期提出，并爭(zhēng)取規(guī)定限期：超過(guò)限期且大幅度增加的單項(xiàng)工程，由發(fā)包方承擔(dān)材料、工資價(jià)格上漲而引起的額外費(fèi)用；大幅度減少的單項(xiàng)工程，發(fā)包方應(yīng)承擔(dān)因材料業(yè)已訂貨而造成的損失。 關(guān)于爭(zhēng)端及其他 應(yīng)爭(zhēng)取用協(xié)商和調(diào)解的方法解決雙方爭(zhēng)端。應(yīng)注意稅收條款。在投標(biāo)之前應(yīng)對(duì)當(dāng)?shù)囟愂者M(jìn)行調(diào)查，將可能發(fā)生的各種稅收計(jì)入報(bào)價(jià)中。并應(yīng)在合同中規(guī)定，對(duì)合同價(jià)格確定以后由于當(dāng)?shù)胤钭兏鴮?dǎo)致稅收或其他費(fèi)用的增加，應(yīng)由發(fā)

8、包方按票據(jù)進(jìn)行補(bǔ)償。 案例2湖南省建筑工程集團(tuán)總公司在成都某大型施工項(xiàng)目的合同談判中，業(yè)主首先拋出一本合同，擺出一副高高在上的施舍者的架勢(shì)。在這種僵局中，該公司首先強(qiáng)調(diào)在合同談判時(shí)，甲乙雙方都具有平等的法律地位；第二強(qiáng)調(diào)湖南省建筑工程集團(tuán)總公司是一個(gè)具有國(guó)家特級(jí)資質(zhì)的國(guó)有大型企業(yè)，是依法守法的重合同守信譽(yù)的單位；第三強(qiáng)調(diào)合同的訂立必須符合平等、自愿、等價(jià)、公平的原則，在合同談判時(shí)雙方必須在平等的基礎(chǔ)上誠(chéng)信協(xié)商，任何霸道行為都會(huì)造成合同談判的破裂。況且為保證合同的順利實(shí)施，合同談判雙方都應(yīng)以“先小人后君子”的姿態(tài)投入談判，否則，造成合同無(wú)法簽訂，招標(biāo)結(jié)果無(wú)法落實(shí)，違反“招投標(biāo)法”的法律責(zé)任應(yīng)由責(zé)

9、任方承擔(dān)后果。談判技巧一：依法造勢(shì) 所謂依法造勢(shì)，就是依據(jù)有關(guān)法律法規(guī)，在合同談判中制造合同雙方平等談判的聲勢(shì)。 案例3A公司在婁底某一上千萬(wàn)元的工程項(xiàng)目的合同談判中，業(yè)主不同意采用建設(shè)部GF19990201標(biāo)準(zhǔn)合同文本，拿出了一個(gè)簡(jiǎn)易合同文本與其進(jìn)行合同談判，該公司仔細(xì)研究了該合同文本，認(rèn)為其中有幾個(gè)問(wèn)題，一是標(biāo)準(zhǔn)合同文本中應(yīng)由甲方承擔(dān)的施工場(chǎng)地噪聲費(fèi)、文物保護(hù)費(fèi)、臨建費(fèi)等小費(fèi)用要求施工方承擔(dān)，二是業(yè)主實(shí)行了固定合同價(jià)包干，不因其他因素追加合同款。為此該公司進(jìn)行了現(xiàn)場(chǎng)考察，因施工場(chǎng)地在郊外，不會(huì)產(chǎn)生環(huán)保與文物保護(hù)費(fèi)等，因此A方認(rèn)為第一條在談判時(shí)可以松動(dòng)，但固定價(jià)格包干的條款決不能答應(yīng)。在此基

10、礎(chǔ)上，A方依據(jù)合同法和建設(shè)部頒布的標(biāo)準(zhǔn)合同文本條款，逐條與業(yè)主進(jìn)行溝通，最后達(dá)成共識(shí)：業(yè)主因設(shè)計(jì)修改、工程量變更、材料和人工工資調(diào)價(jià)導(dǎo)致增加的工程款由業(yè)主承擔(dān)，且按實(shí)結(jié)算；A方承擔(dān)環(huán)保、文物保護(hù)費(fèi)、臨建費(fèi)等小費(fèi)用。最終合同順利簽訂，最后的結(jié)算價(jià)高于中標(biāo)合同價(jià)的30，A方求得了效益最大化，業(yè)主也因節(jié)省了部分費(fèi)用。談判技巧二：抓大放小 所謂抓大放小，就是大的原則不能放棄，小的條款可以協(xié)商，達(dá)到“求大同、存小異”的結(jié)果。 案例4B公司最近的一次合同談判中，對(duì)方提出所有工程進(jìn)度款一定要由業(yè)主現(xiàn)場(chǎng)工程師對(duì)工程進(jìn)度、質(zhì)量認(rèn)可簽字后才能支付。B方不同意，業(yè)主一定要堅(jiān)持，B方據(jù)理力爭(zhēng)，提出該條界定不準(zhǔn)確，工程

11、進(jìn)度、質(zhì)量只要符合設(shè)計(jì)要求、施工標(biāo)準(zhǔn)和規(guī)范就要認(rèn)可，不要添加人為因素。如果業(yè)主工程師心情好，不按規(guī)范搞，盲目簽字，造成工程質(zhì)量問(wèn)題責(zé)任誰(shuí)擔(dān)？結(jié)果業(yè)主很服氣地將該條款改為了“按設(shè)計(jì)、法規(guī)、標(biāo)準(zhǔn)、規(guī)范進(jìn)行施工現(xiàn)場(chǎng)管理”，并對(duì)合同執(zhí)行的依據(jù)進(jìn)行了全面規(guī)范。談判技巧三：針?shù)h相對(duì) 所謂針?shù)h相對(duì)，并不是講在談判桌上與對(duì)方爭(zhēng)論得面紅目赤，從而影響下一步合同的順利實(shí)施。對(duì)于合同某個(gè)條款中不能讓步的原則問(wèn)題，一定要以法律為準(zhǔn)繩、以事實(shí)為根據(jù)說(shuō)服對(duì)方，依法辦事。 案例5在某次合同談判中，C公司充分利用建設(shè)部頒布的GF19990201標(biāo)準(zhǔn)合同文本通用條款第33條有關(guān)工程竣工結(jié)算的規(guī)定：“發(fā)包人收到竣工結(jié)算報(bào)告資料后28天內(nèi)無(wú)正當(dāng)理由不支付工程竣工結(jié)算價(jià)款，從第29天起按承包人同期向銀行貸款利率支付拖欠工程價(jià)款利息，并承擔(dān)違約責(zé)任?！币约啊鞍l(fā)包人收到竣工結(jié)算報(bào)告以及結(jié)算資料28天內(nèi)不支付工程竣工結(jié)算款，承包人可以催告發(fā)包人支付結(jié)算價(jià)款。發(fā)包人在收到竣工結(jié)算報(bào)告及結(jié)算資料后56天內(nèi)仍不支付的，承包人可以與發(fā)包人協(xié)議將該工程折價(jià)，也可以由承包人申請(qǐng)人民法院將該工程依法拍賣(mài)，承包人就該工程折價(jià)或者拍賣(mài)的價(jià)款優(yōu)先受償。”在合同談判中，C公司把工程結(jié)算作為一個(gè)關(guān)鍵點(diǎn)來(lái)談，盡可能地使專(zhuān)用條款中結(jié)算工程款的內(nèi)容符合C方盡早結(jié)算工程款的要求；就具體時(shí)間和金額經(jīng)過(guò)雙方溝