第8章不動(dòng)產(chǎn)開發(fā)投資項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)分析ppt課件

1、第8章 不動(dòng)產(chǎn)開發(fā)投資工程風(fēng)險(xiǎn)分析 8.1 不動(dòng)產(chǎn)開發(fā)投資工程風(fēng)險(xiǎn)概述 8.2 盈虧平衡分析法 8.3 敏感性分析法 8.4 概率分析法 8.5 不動(dòng)產(chǎn)開發(fā)投資工程的風(fēng)險(xiǎn)防備和控制 8.1 不動(dòng)產(chǎn)開發(fā)投資工程風(fēng)險(xiǎn)概述 8.1.1 不動(dòng)產(chǎn)開發(fā)投資工程風(fēng)險(xiǎn)的特征 1. 客觀性不動(dòng)產(chǎn)開發(fā)投資工程風(fēng)險(xiǎn)的客觀性是指不動(dòng)產(chǎn)開發(fā)投資的風(fēng)險(xiǎn)是不以人的意志為轉(zhuǎn)移而客觀存在的。2. 不確定性不動(dòng)產(chǎn)開發(fā)投資工程風(fēng)險(xiǎn)的不確定性源于不動(dòng)產(chǎn)開發(fā)過(guò)程中各種客觀條件變化的不確定性。 3. 可測(cè)性 人們可以經(jīng)過(guò)對(duì)以往發(fā)生的類似風(fēng)險(xiǎn)事件的統(tǒng)計(jì)資料進(jìn)展分析，對(duì)某種風(fēng)險(xiǎn)發(fā)生的概率及其所呵斥的經(jīng)濟(jì)損失做出客觀上的估計(jì)，從而對(duì)未來(lái)能夠發(fā)

2、生的風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)展預(yù)測(cè)和衡量。 4. 損益雙重性損益雙重性是指不動(dòng)產(chǎn)開發(fā)投資工程的風(fēng)險(xiǎn)與收益是相伴而生的。普通的投資者都是風(fēng)險(xiǎn)逃避型的，即投資風(fēng)險(xiǎn)越高，投資者期望報(bào)答越高。 5. 相關(guān)性相關(guān)性是指投資者所面臨的風(fēng)險(xiǎn)結(jié)果與其投資行為和決策是嚴(yán)密相連的。 8.1.2 不動(dòng)產(chǎn)開發(fā)投資工程風(fēng)險(xiǎn)的分類 1. 按風(fēng)險(xiǎn)的性質(zhì)，可分為靜態(tài)風(fēng)險(xiǎn)和動(dòng)態(tài)風(fēng)險(xiǎn)靜態(tài)風(fēng)險(xiǎn)主要是指由于自然災(zāi)禍和不測(cè)事故帶來(lái)的風(fēng)險(xiǎn)，自然災(zāi)禍如臺(tái)風(fēng)、地震、海嘯等，不測(cè)事故如火災(zāi)、盜竊等。動(dòng)態(tài)風(fēng)險(xiǎn)主要是由于企業(yè)本身的運(yùn)營(yíng)情況和市場(chǎng)變動(dòng)等要素引起的風(fēng)險(xiǎn)，如企業(yè)管理人員決策失誤的風(fēng)險(xiǎn)、居民住房需求偏好變化的風(fēng)險(xiǎn)等。 2. 按風(fēng)險(xiǎn)的效應(yīng)，可以分為純粹風(fēng)險(xiǎn)和

3、投機(jī)風(fēng)險(xiǎn)純粹風(fēng)險(xiǎn)是指只需損失時(shí)機(jī)而無(wú)獲利時(shí)機(jī)的風(fēng)險(xiǎn)，如火災(zāi)、地震、盜竊等風(fēng)險(xiǎn)，這類風(fēng)險(xiǎn)只會(huì)呵斥損失，而不會(huì)帶來(lái)任何風(fēng)險(xiǎn)收益，這種風(fēng)險(xiǎn)是一切投資者都想要躲避的。投機(jī)風(fēng)險(xiǎn)與純粹風(fēng)險(xiǎn)相對(duì)應(yīng)，是指那些既有損失的能夠，又有獲利時(shí)機(jī)的風(fēng)險(xiǎn)。 3. 按風(fēng)險(xiǎn)來(lái)源，可分為社會(huì)風(fēng)險(xiǎn)、政策風(fēng)險(xiǎn)、運(yùn)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)、市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)等1社會(huì)風(fēng)險(xiǎn)是指人文社會(huì)環(huán)境等要素的變化對(duì)不動(dòng)產(chǎn)開發(fā)投資工程的影響。 2政策風(fēng)險(xiǎn)是指各級(jí)政府有關(guān)不動(dòng)產(chǎn)開發(fā)投資的各種政策變化給投資者帶來(lái)的損失。 3運(yùn)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)。它是指由于不動(dòng)產(chǎn)開發(fā)工程運(yùn)營(yíng)管理者的決策失誤而使不動(dòng)產(chǎn)工程的實(shí)踐結(jié)果偏離期望結(jié)果的能夠性。 4市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)。它是指由于不動(dòng)產(chǎn)開發(fā)投資市場(chǎng)情況變化的不確定性

4、給投資者帶來(lái)的風(fēng)險(xiǎn)。市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)主要有購(gòu)買力風(fēng)險(xiǎn)、流動(dòng)性風(fēng)險(xiǎn)和利率風(fēng)險(xiǎn)三種。購(gòu)買力風(fēng)險(xiǎn)。購(gòu)買力風(fēng)險(xiǎn)是指由于社會(huì)物價(jià)總程度的上漲，使投資者未來(lái)的實(shí)踐收益減少的風(fēng)險(xiǎn)，因此購(gòu)買力風(fēng)險(xiǎn)的發(fā)生和大小是與通貨膨脹率的高低相聯(lián)絡(luò)的。 流動(dòng)性風(fēng)險(xiǎn)。流動(dòng)性風(fēng)險(xiǎn)是指將商品兌換為現(xiàn)金時(shí)由于折價(jià)而導(dǎo)致資金損失的風(fēng)險(xiǎn)，也稱為變現(xiàn)風(fēng)險(xiǎn)。 利率風(fēng)險(xiǎn)利率變化給不動(dòng)產(chǎn)開發(fā)投資工程帶來(lái)的風(fēng)險(xiǎn)叫做利率風(fēng)險(xiǎn)。 利率升高，一方面會(huì)添加工程開發(fā)本錢，加重開發(fā)商的債務(wù)負(fù)擔(dān)；另一方面在運(yùn)用升高的利率進(jìn)展折現(xiàn)時(shí)，會(huì)使不動(dòng)產(chǎn)的實(shí)踐價(jià)值減小。 4. 按風(fēng)險(xiǎn)發(fā)生的時(shí)間，可分為投資前期的風(fēng)險(xiǎn)、開發(fā)建立期間的風(fēng)險(xiǎn)、租售階段的風(fēng)險(xiǎn)1投資前期的風(fēng)險(xiǎn)。不動(dòng)產(chǎn)開發(fā)

5、投資前期的風(fēng)險(xiǎn)是指投資方案實(shí)施前期的風(fēng)險(xiǎn)。2開發(fā)建立期間的風(fēng)險(xiǎn)。開發(fā)建立期間的風(fēng)險(xiǎn)是指從不動(dòng)產(chǎn)工程正式開工到交付運(yùn)用這一階段的風(fēng)險(xiǎn)。 3租售階段的風(fēng)險(xiǎn)。主要包括租售時(shí)機(jī)風(fēng)險(xiǎn)、租售合同風(fēng)險(xiǎn)等。租售時(shí)機(jī)的選擇直接關(guān)系到不動(dòng)產(chǎn)的銷售價(jià)錢，從而影響到開發(fā)企業(yè)的利潤(rùn)。租售合同風(fēng)險(xiǎn)是指因合同簽署不當(dāng)，而在合同履行過(guò)程中給企業(yè)呵斥經(jīng)濟(jì)損失。 8.1.3 不動(dòng)產(chǎn)開發(fā)投資工程風(fēng)險(xiǎn)分析方法 1. 頭腦風(fēng)暴法頭腦風(fēng)暴法又稱專家會(huì)議法，由美國(guó)人奧斯本于1939年首創(chuàng)，它是經(jīng)過(guò)組織專家集體決策來(lái)激發(fā)更多創(chuàng)新想法的方法。 頭腦風(fēng)暴法首先要確定一個(gè)明確的議題，確定參與會(huì)議的人數(shù)，普通以8-12人為宜，可略有增減，確保每個(gè)人

6、都有發(fā)言時(shí)機(jī)，人數(shù)過(guò)少會(huì)影響激發(fā)新的思想，人數(shù)過(guò)多那么每個(gè)人的發(fā)言時(shí)機(jī)減少。 頭腦風(fēng)暴法要遵照以下幾個(gè)原那么：一是發(fā)明自在氣氛，讓一切人暢所欲言；二是在討論過(guò)程中絕對(duì)不可以對(duì)任何人的意見做出批判，一切評(píng)價(jià)均放在會(huì)后進(jìn)展；三是追求數(shù)量，想法越多，其中的有發(fā)明性的想法就能夠越多。 2. 德爾菲法德爾菲法是美國(guó)著名咨詢機(jī)構(gòu)蘭德公司于20世紀(jì)50年代初發(fā)明的。該方法采用匿名發(fā)表意見的方式，即專家之間不相互討論，不發(fā)生橫向聯(lián)絡(luò)，只與調(diào)查人員發(fā)生關(guān)系，經(jīng)過(guò)多輪調(diào)查專家對(duì)問(wèn)卷所提問(wèn)題的看法，經(jīng)過(guò)反復(fù)咨詢、歸納、修正，最后匯總成專家根本一致的看法，作為預(yù)測(cè)的結(jié)果。 德爾菲法的詳細(xì)步驟如下： 1預(yù)備階段。 2意

7、見咨詢階段。 3評(píng)價(jià)結(jié)果處置階段。 3. 盈虧平衡分析法這是分析研討不動(dòng)產(chǎn)投資工程本錢與收益之間平衡關(guān)系的方法。其研討的內(nèi)容主要是在一定的市場(chǎng)和消費(fèi)才干條件下，分析產(chǎn)量、本錢、收入之間的相互關(guān)系，找出工程盈利與虧損的臨界點(diǎn)，即盈虧平衡點(diǎn)，以此了解不確定要素允許變化的最大范圍，尋求最大盈利的能夠性。4. 敏感性分析法在工程執(zhí)行或運(yùn)營(yíng)過(guò)程中，當(dāng)不確定要素發(fā)生變化時(shí)，工程的經(jīng)濟(jì)效益會(huì)發(fā)生相應(yīng)變化，其變化的大小反映了不確定要素的敏感程度，選取敏感性強(qiáng)的要素來(lái)預(yù)測(cè)工程效益的變動(dòng)幅度，即為敏感性分析。 5. 概率分析法當(dāng)不動(dòng)產(chǎn)投資工程不確定要素的變動(dòng)值偏離正常值較大，并常具有偶爾性時(shí)，用盈虧平衡分析和敏感

8、性分析已難以對(duì)工程的變動(dòng)度進(jìn)展測(cè)定，而需求運(yùn)用概率分析的方法進(jìn)展預(yù)測(cè)。 8.2 盈虧平衡分析法 盈虧平衡分析法又稱為保本分析法或者盈虧臨界分析法，是經(jīng)過(guò)分析工程的本錢、利潤(rùn)等要素，找出影響不動(dòng)產(chǎn)開發(fā)工程的不確定性要素的盈虧平衡點(diǎn)，來(lái)調(diào)查工程對(duì)各種不確定性要素變化的接受才干的一種分析方法。根據(jù)開發(fā)面積能否與開發(fā)本錢和銷售收入均呈線性關(guān)系，盈虧平衡分析可分為線性盈虧平衡分析法和非線性盈虧平衡分析法。 1. 線性盈虧平衡分析法的假設(shè)條件1不動(dòng)產(chǎn)產(chǎn)品的總銷售收入和總本錢與不動(dòng)產(chǎn)開發(fā)面積均呈線性關(guān)系；2產(chǎn)品的開發(fā)面積和銷售面積相等，即開發(fā)的不動(dòng)產(chǎn)產(chǎn)品全部可以租售出去；3在產(chǎn)品的開發(fā)和租售期內(nèi)，產(chǎn)品固定本

9、錢堅(jiān)持不變；4單位面積銷售價(jià)錢和單位面積可變本錢堅(jiān)持不變；5計(jì)算所運(yùn)用的各種數(shù)據(jù)該當(dāng)是正常消費(fèi)年度的數(shù)據(jù)。 2. 線性盈虧平衡分析的圖解法圖解法是用作圖的方式找出盈虧平衡點(diǎn)來(lái)進(jìn)展分析的方法。所謂盈虧平衡點(diǎn)就是開發(fā)工程盈利與虧損的臨界點(diǎn)。在盈虧平衡點(diǎn)處，不動(dòng)產(chǎn)開發(fā)工程處于不盈不虧的形狀，也即不動(dòng)產(chǎn)開發(fā)工程的總收益和總本錢相等。 收益或本錢總收益固定本錢總本錢開發(fā)面積QEQE盈利區(qū)盈虧平衡點(diǎn)虧損區(qū)0圖8-1 線性盈虧平衡分析圖 3. 線性盈虧平衡分析的解析法 1計(jì)算盈虧平衡點(diǎn)的開發(fā)面積 2計(jì)算盈虧平衡點(diǎn)的單位面積銷售價(jià)錢 4. 線性盈虧平衡分析法舉例 【案例8-1】某不動(dòng)產(chǎn)開發(fā)投資公司開發(fā)建立一個(gè)

10、居民住宅小區(qū)工程，方案開發(fā)面積為3萬(wàn)m2，工程固定本錢為9000萬(wàn)元，單位面積的可變本錢為2740元/m2，工程建成后估計(jì)售價(jià)為8000元/m2，銷售稅率為3.25%。試求工程盈虧平衡時(shí)的開發(fā)面積及單位面積銷售價(jià)錢。解：根據(jù)題意，F(xiàn)9000萬(wàn)元，V2740元/m2，t=3.25%，P8000元/m2，Q30000 m2。設(shè)盈虧平衡點(diǎn)的開發(fā)面積為QE，盈虧平衡點(diǎn)的銷售價(jià)錢為PE，那么根據(jù)盈虧平衡點(diǎn)的定義，盈虧平衡點(diǎn)的開發(fā)面積為 盈虧平衡點(diǎn)的單位面積銷售價(jià)錢8.2.2 非線性盈虧平衡分析法 線性盈虧平衡分析法的前提條件是工程的開發(fā)面積和銷售面積相等，且工程總銷售收入、總本錢與開發(fā)面積呈線性關(guān)系。

11、1. 非線性盈虧平衡分析法的解析過(guò)程要進(jìn)展非線性盈虧平衡分析，首先要建立總收益和總本錢函數(shù)。在盈虧平衡點(diǎn)處，不動(dòng)產(chǎn)產(chǎn)品的開發(fā)面積和銷售面積相等。 在盈虧平衡點(diǎn)處，所以 開發(fā)面積Q盈虧平衡點(diǎn)BQ2固定本錢總本錢Q1盈利區(qū)盈虧平衡點(diǎn)A總收益收益或本錢0圖8-2 非線性盈虧平衡分析圖 2. 非線性盈虧平衡分析法舉例 【案例8-2】 知某不動(dòng)產(chǎn)開發(fā)投資工程的總收益函數(shù)為；總本錢函數(shù)為試求：1當(dāng)方案開發(fā)面積為10000m2時(shí)，工程的盈虧情況如何？2該工程的盈虧平衡點(diǎn)的開發(fā)面積是多少？3工程的最大利潤(rùn)是多少？解：根據(jù)題意，利潤(rùn)總收益總本錢1當(dāng)m2時(shí)所以，當(dāng)開發(fā)面積為10000m2時(shí)，工程盈利。2當(dāng)利潤(rùn)時(shí)，

12、即為工程的盈虧平衡形狀，即解得m2，m2元 3工程的最大利潤(rùn)點(diǎn)即利潤(rùn)函數(shù)的一階導(dǎo)數(shù)為零的點(diǎn)，即解得m2時(shí)，利潤(rùn)函數(shù)的二階導(dǎo)數(shù)為，因此該點(diǎn)即為利潤(rùn)函數(shù)的最大值。將代入利潤(rùn)函數(shù)求得工程的最大利潤(rùn)為當(dāng)8.3 敏感性分析法 8.3.1 敏感性分析的根本概念和作用敏感性分析是用來(lái)研討工程主要的不確定性要素發(fā)生變化時(shí)，工程的財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)目的的變化幅度，以此來(lái)判別這些不確定性要素對(duì)工程預(yù)期目的的影響程度。 敏感性分析的作用在于從各種不確定性要素中找出工程最敏感的要素，把精神主要放在最敏感的要素上，而對(duì)于不太敏感的要素那么不用破費(fèi)過(guò)多精神去關(guān)注。 8.3.2 單要素敏感性分析 1. 單要素敏感性分析的步驟1確定敏

13、感性分析目的在選擇敏感性分析目的時(shí)，普通首選那些最能反映投資工程經(jīng)濟(jì)效益的財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)目的作為分析對(duì)象，可根據(jù)不動(dòng)產(chǎn)開發(fā)工程的特點(diǎn)、研討階段、實(shí)踐需求情況而選取不同的目的。 2選擇不確定性要素影響不動(dòng)產(chǎn)開發(fā)工程收益的不確定性要素有很多，在實(shí)踐中沒(méi)有必要把每一個(gè)要素都進(jìn)展分析，往往選取最主要的影響要素進(jìn)展分析。 3確定各個(gè)不確定性要素的變化范圍，并計(jì)算它們對(duì)不動(dòng)產(chǎn)開發(fā)工程財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)目的的影響程度。 4用敏感性分析圖來(lái)表示財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)目的對(duì)不確定性要素變動(dòng)的敏感程度。 5根據(jù)計(jì)算結(jié)果確定敏感要素。 2. 單要素敏感性分析舉例 【案例8-3】設(shè)某不動(dòng)產(chǎn)開發(fā)公司擬開發(fā)一個(gè)住宅小區(qū)工程，擬開發(fā)建立面積為1萬(wàn)平方米

14、，固定本錢為240萬(wàn)元，單位變動(dòng)本錢為1000元/m2，估計(jì)售價(jià)為2000元/m2，銷售稅率為5%。試以售價(jià)、單位變動(dòng)本錢、固定本錢、銷售量為不確定要素，對(duì)工程利潤(rùn)這一財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)目的進(jìn)展單要素敏感性分析。 假設(shè)不思索不確定要素，該小區(qū)工程的預(yù)期利潤(rùn)為20001000015%1000100002400000=660(萬(wàn)元) 根據(jù)題意，先固定其他要素，變動(dòng)其中一個(gè)要素，分別求出單要素變化對(duì)財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)目的的影響如表 變化幅度利潤(rùn)不確定性要素-20%-10%0%10%20%產(chǎn)品售價(jià)2804706608501040銷售量480570660750840單位變動(dòng)成本860760660560460固定成本7086

15、84660636612根據(jù)典型數(shù)據(jù)0，660、20%，1040；0，660、20%，840；0，660、20%，460；0，660、20%，612，按照兩點(diǎn)確定一條直線計(jì)算開發(fā)利潤(rùn)R與產(chǎn)品售價(jià)P、銷售量Q、單位變動(dòng)本錢V、固定本錢F的變化幅度p、q、v、f的回歸直線如下：460612840產(chǎn)品售價(jià)1040單位變動(dòng)本錢固定本錢銷售量660基準(zhǔn)利潤(rùn)20%20%10%10%0變化幅度%開發(fā)利潤(rùn)萬(wàn)元圖8-3 單要素敏感性分析圖 普通來(lái)說(shuō)，直線與縱軸的夾角越小，闡明直線所對(duì)應(yīng)的要素對(duì)工程利潤(rùn)的敏感程度越高?？梢钥闯?，產(chǎn)品售價(jià)、單位變動(dòng)本錢、銷售量依次是相對(duì)敏感的要素。根據(jù)臨界點(diǎn)的大小，得知工程利潤(rùn)評(píng)價(jià)目

16、的相對(duì)于固定本錢變動(dòng)的接受才干相對(duì)較強(qiáng)，而相對(duì)于產(chǎn)品售價(jià)變動(dòng)的接受才干相對(duì)較弱。因此，投資決策應(yīng)特別關(guān)注售價(jià)的能夠變化。 8.3.3 多要素敏感性分析 多要素敏感性分析是調(diào)查兩個(gè)或者兩個(gè)以上相互獨(dú)立的不確定性要素同時(shí)發(fā)生變化對(duì)工程財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)目的的影響。 【案例8-4】 假定某不動(dòng)產(chǎn)工程的初始投資為20萬(wàn)元，年租金收入為5萬(wàn)元，年運(yùn)營(yíng)費(fèi)用為4000元，工程壽命期為15年，資產(chǎn)殘值為2萬(wàn)元，基準(zhǔn)收益率為15%，要求就初始投資與各年租金收入對(duì)該工程的凈現(xiàn)值進(jìn)展雙要素敏感性分析。設(shè)x表示初始投資變化的百分?jǐn)?shù)，y表示與初始投資同時(shí)改動(dòng)的租金收入的百分?jǐn)?shù)。那么 當(dāng)時(shí)，該方案盈利可在15%以上，即解得租金收入

17、變化率Y%-20%-20%20%20%-10%10%10%-10%NPV=0NPV0NPV00初始投資變化率X%8.2.4 敏感性分析方法的優(yōu)缺陷 8.2.5 幕景分析法 幕景就是對(duì)一個(gè)投資工程或某個(gè)不動(dòng)產(chǎn)開發(fā)企業(yè)未來(lái)形狀的描畫。幕景分析在假定關(guān)鍵的不確定性要素有能夠發(fā)生的根底上，構(gòu)造出多種情景，提出多種未來(lái)的能夠結(jié)果，來(lái)分析工程的風(fēng)險(xiǎn)，在一定程度上彌補(bǔ)了敏感性分析的缺陷。 詳細(xì)分析步驟如下：1選取基準(zhǔn)情況的財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)目的作為參照；2對(duì)工程進(jìn)展敏感性分析，確定敏感性要素；3對(duì)工程進(jìn)展樂(lè)觀和悲觀幕景分析，計(jì)算兩種情況下工程的財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)目的；4對(duì)計(jì)算結(jié)果進(jìn)展比較，假設(shè)樂(lè)觀和悲觀情況下的財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)目的相差

18、很大，闡明工程風(fēng)險(xiǎn)很大，假設(shè)相差不大，闡明工程風(fēng)險(xiǎn)不大。 8.4 概率分析法 8.4.1 概率分析法概述概率分析法是運(yùn)用概率論的相關(guān)實(shí)際來(lái)研討不確定性要素對(duì)工程的影響的一種風(fēng)險(xiǎn)分析方法。概率分析不僅可以測(cè)定不確定性要素發(fā)生的概率，而且可以測(cè)定不確定性要素給工程帶來(lái)的風(fēng)險(xiǎn)的大小。 8.4.2 正態(tài)分布法 1. 正態(tài)分布法正態(tài)分布的概率密度函數(shù)為X95.44%68.26%8.4.3 蒙特卡洛法蒙特卡洛法也稱為隨機(jī)模擬法，由法國(guó)數(shù)學(xué)家John Von Neumann創(chuàng)建。由于該方法與西方輪盤賭的原理類似，所以就用歐洲著名的賭城摩納哥首都蒙特卡洛Monte Caro命名。 8.5 不動(dòng)產(chǎn)開發(fā)投資工程的風(fēng)險(xiǎn)防備和控制 8.5.1 風(fēng)險(xiǎn)預(yù)防風(fēng)險(xiǎn)預(yù)防是投資者在不動(dòng)產(chǎn)開發(fā)投資風(fēng)險(xiǎn)發(fā)生前采取某些措施，以消除或減少引致風(fēng)險(xiǎn)損失的各項(xiàng)風(fēng)險(xiǎn)要素，實(shí)現(xiàn)降低風(fēng)險(xiǎn)損失發(fā)生的概率，減小風(fēng)險(xiǎn)損失的作用。它在整個(gè)不動(dòng)產(chǎn)開發(fā)過(guò)程中的各個(gè)階段都有廣泛的運(yùn)用價(jià)值。 8.5.2 風(fēng)險(xiǎn)逃避風(fēng)險(xiǎn)逃避是指不動(dòng)產(chǎn)投資者經(jīng)過(guò)對(duì)不動(dòng)產(chǎn)開發(fā)投資風(fēng)險(xiǎn)的識(shí)別和分析，判別不動(dòng)產(chǎn)投資工程的風(fēng)險(xiǎn)大小，選擇那些風(fēng)險(xiǎn)小的投資工程