某地產(chǎn)研究中心市場調(diào)研報告范本

1、WORD.34/342004年抉策地產(chǎn)研究中心調(diào)研報告綜 述1. 前言2004年，將會是我國房地產(chǎn)業(yè)穩(wěn)步增長，逐漸成熟的一年。今年一季度我國宏觀經(jīng)濟繼續(xù)呈現(xiàn)良好的增長態(tài)勢，一季度我國國生產(chǎn)總值達(dá)到27106億元，同比增加了9.7%；一季度全國固定資產(chǎn)投資總額達(dá)到8799億元，同比投資增長率為43%。房地產(chǎn)開發(fā)投資增長速度放緩，一季度的房地產(chǎn)開發(fā)投資總額達(dá)到1820億元，增長率為41.1%?？傮w宏觀形勢有利于全國房地產(chǎn)業(yè)的穩(wěn)定發(fā)展。今年一季度，全國居民消費價格總水平同比上漲2.8%，漲幅比去年同期上升2.3個百分點。通貨膨脹將會對居民的購房支付能力增長產(chǎn)生一定的影響，居民的相對購房能力會有所下降

2、，但總體來說，投資人群將對置業(yè)這一形式繼續(xù)加大投入，商品房的相對保值功能和穩(wěn)定的收益率將是房地產(chǎn)市場持續(xù)繁榮的重要動力源。2004年，是省委、省政府提出的“沿江開發(fā)”戰(zhàn)略、市委市政府提出“一城三區(qū)”建設(shè)進入全面實施的關(guān)鍵性一年，也是政府通過增加土地投放、加大經(jīng)濟適用房和中低價商品房建設(shè)來調(diào)控市場初見成效的一年。一季度市政府相繼出臺、執(zhí)行管理房地產(chǎn)業(yè)的市城市房屋拆遷管理辦法、加強商品房預(yù)售管理細(xì)則。2月1日開始實施的市城市房屋拆遷管理辦法，規(guī)了城市拆遷行為，保障了拆遷戶的合法權(quán)益；從4月1日加強商品房預(yù)售管理細(xì)則(即“禁炒令”)正式執(zhí)行，表明了政府對2003年下半年以來商品房投機行為的高度關(guān)注與

3、堅決抑制商品房投機的鮮明態(tài)度，是政府加大對房地產(chǎn)市場運行規(guī)的開始，有利于抑制由過量的房地產(chǎn)投機產(chǎn)生的房地產(chǎn)泡沫，保證房地產(chǎn)業(yè)的健康發(fā)展。在走過了飛速發(fā)展的2003年以后，2004年房地產(chǎn)市場一季度總供需情況接近市場平衡點，供需缺口進一步縮小。但是市場供需情況并沒有像眾人所期望和預(yù)測的那樣，達(dá)到供過于求的市場狀態(tài)，并且在供需總量比較接近的情況下，供需依舊存在著結(jié)構(gòu)性矛盾。因為近年來房地產(chǎn)市場一直是供需兩旺，每年商品房的空置率都比較低，房地產(chǎn)供給的滯后性無法保證短期實現(xiàn)供需平衡。雖然市場供給還不能完全滿足購房者的需求，但市場已經(jīng)逐漸地走向成熟,購房者的消費觀念也逐步理性化。應(yīng)該說，房地產(chǎn)的市場整合

4、時代已經(jīng)來臨，“洗牌”已是房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的必然趨勢，資源的重新組合是要求提高市場運行效率的必然結(jié)果，逐漸步入成熟階段的房地產(chǎn)業(yè)競爭將會更加激烈。目前，國絕大多數(shù)大型房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)普遍看好并進入房地產(chǎn)市場，隨著這些企業(yè)的進入，房地產(chǎn)業(yè)的管理水平、產(chǎn)品品質(zhì)、經(jīng)營手段、服務(wù)意識都得到了很大提高，2004年外資也會大規(guī)模進入房地產(chǎn)市場。隨著市場產(chǎn)品供應(yīng)量的進一步加大，供過于求的市場局面很快就會出現(xiàn)?！俺林蹅?cè)畔千帆過”，2004-2005年房地產(chǎn)市場會有相當(dāng)一部分中、小企業(yè)將被無情的市場淘汰。為了適應(yīng)激烈的市場競爭，地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)著手提高全程管理意識，在產(chǎn)品研發(fā)、營銷等各階段注重市場實際需求，研究需求特

5、征，從而提高開發(fā)項目的整體運營水平，而對于市場的了解和準(zhǔn)確把握，必須借助于房地產(chǎn)市場研究。抉策地產(chǎn)研究中心將繼續(xù)以建立并完善適應(yīng)房地產(chǎn)市場發(fā)展的信息指標(biāo)體系與信息共享的基礎(chǔ)平臺為己任，以與時的微觀市場數(shù)據(jù)來支持市場研究，服務(wù)于地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)和全社會，為市房地產(chǎn)市場的健康發(fā)展做出應(yīng)有的貢獻(xiàn)！2. 研究方法簡介2.1 研究背景說明隨著房地產(chǎn)市場化進程的加速，產(chǎn)生了對專業(yè)房地產(chǎn)市場研究、咨詢服務(wù)的需求，特別是迫切需要對目前房地產(chǎn)市場狀況成體系的市場研究評價模型，抉策地產(chǎn)研究中心自2001年開始組建抉策購房會員俱樂部，并在會員服務(wù)、信息反饋等數(shù)據(jù)基礎(chǔ)上于2003年推出抉策房地產(chǎn)市場研究指標(biāo)體系與研究模型

6、，研究模型建立在抉策地產(chǎn)研究中心獨有的購房會員俱樂部會員數(shù)據(jù)庫、70典型樓盤數(shù)據(jù)庫、媒體監(jiān)測數(shù)據(jù)庫基礎(chǔ)之上，主要從微觀角度，利用專業(yè)統(tǒng)計軟件，對三大數(shù)據(jù)庫進行統(tǒng)計分析，從而獲得研究報告所需的總量與分量數(shù)據(jù)。抉策地產(chǎn)研究中心三大市場研究數(shù)據(jù)庫的運行說明：（1）購房會員俱樂部會員數(shù)據(jù)庫：抉策地產(chǎn)研究中心的會員俱樂部建立于2001年中，截至2004年3月已經(jīng)擁有會員15089名，這些會員具有的最大特征就是他們均為近期有實際購房需求的準(zhǔn)購房者。所有的會員數(shù)據(jù)都經(jīng)過我中心數(shù)據(jù)采集人員回訪校驗確保其真實性，并提供一系列的服務(wù)吸引會員與時更新會員數(shù)據(jù)。在所有會員中，26-45歲中青年人群占到會員總數(shù)的2/3

7、，70%的會員家庭年收入在3-8萬元之間，大專以上學(xué)歷會員超過60%，會員數(shù)據(jù)中涉與會員的家庭基本情況（如：基本收入、人口結(jié)構(gòu)、現(xiàn)有住房情況等），購房意向情況（如：意向購房區(qū)域、樓型、面積、單價、總價等），購房行為與心理特征（如：購房決策權(quán)、購房決策依據(jù)、信息獲取渠道、房價接受度、漲跌主觀判斷等），數(shù)據(jù)庫現(xiàn)有數(shù)據(jù)量100余萬條，每月更新量18%以上。（2）70典型樓盤數(shù)據(jù)庫：主要包括樓盤基本信息、價格數(shù)據(jù)跟蹤、銷售進程、周邊生活便利程度等，依據(jù)抉策地產(chǎn)生活指數(shù)指標(biāo)系統(tǒng)進行數(shù)據(jù)收集和分?jǐn)?shù)評定，對項目全程的營銷投放進行監(jiān)測，目前建立起的比較健全的是市70典型樓盤價格指數(shù)數(shù)據(jù)庫。收錄樓盤數(shù)據(jù)近300

8、家，簽訂典型樓盤價格指數(shù)數(shù)據(jù)合作協(xié)議近100家。每家數(shù)據(jù)收集項目近100項。抉策地產(chǎn)研究中心將在2004年年中構(gòu)建較為全面的抉策長三角地區(qū)重點城市樓盤數(shù)據(jù)庫系統(tǒng)，并對全國圍具有代表意義的各類樓盤進行個案數(shù)據(jù)收集以建立抉策地產(chǎn)項目案例庫。（3）媒體監(jiān)測數(shù)據(jù)庫：抉策房地產(chǎn)營銷投入監(jiān)測模型是針對開發(fā)企業(yè)與樓盤項目，對能夠反映房地產(chǎn)營銷投放特征的相關(guān)數(shù)據(jù)進行的長期監(jiān)測，目前監(jiān)測圍包括報紙、電視、網(wǎng)絡(luò)媒介等。監(jiān)測對象：市所有房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的所有項目，每個監(jiān)測對象的監(jiān)測數(shù)據(jù)近30項。2.2 抉策地產(chǎn)研究指標(biāo)體系說明考慮到目前房地產(chǎn)市場各區(qū)域的開發(fā)狀態(tài)，本研究報告研究圍為房地產(chǎn)市場七大片區(qū)：城中、城北、城東

9、、城南、河西、江寧、江北。研究報告的指標(biāo)體系包括市場容量、產(chǎn)品結(jié)構(gòu)、價格指數(shù)、消費者調(diào)查、生活指數(shù)、媒體監(jiān)測六大部分。本報告以以上六大指標(biāo)全面衡量市房地產(chǎn)市場的現(xiàn)狀與發(fā)展水平，研究和評價開發(fā)企業(yè)與其產(chǎn)品（商品房）的市場地位與競爭力，分析市場的未來發(fā)展趨勢。市場容量即總需求量。需求決定供給。以抉策購房俱樂部會員數(shù)據(jù)為基礎(chǔ)，從整體的角度，根據(jù)購房動機等因素，獲得房地產(chǎn)市場的市場容量，在該基礎(chǔ)上，分析房地產(chǎn)市場總?cè)萘颗c分季度容量、各區(qū)域市場容量、價格層次市場容量、樓型市場容量，與各分量的變化與發(fā)展趨勢。 產(chǎn)品結(jié)構(gòu)主要分析房地產(chǎn)市場的開發(fā)狀況、存量房、經(jīng)濟適用房供應(yīng)狀況、土地供應(yīng)狀況、從多角度分析樓盤

10、供應(yīng)狀況，并結(jié)合需求狀況,對房地產(chǎn)市場的供需結(jié)構(gòu)作深入分析，找出類別產(chǎn)品需求旺盛區(qū)和供給壓力區(qū)。價格指數(shù)以抉策地產(chǎn)研究中心70典型樓盤價格指數(shù)數(shù)據(jù)監(jiān)測平臺的數(shù)據(jù)為依據(jù)，監(jiān)測房地產(chǎn)市場的價格走勢、總體加權(quán)均價、各片區(qū)加權(quán)均價、分物業(yè)加權(quán)均價，結(jié)合片區(qū)與個案銷售狀況，分析其現(xiàn)狀與原因，研究市場價格成因。消費者調(diào)查通過對會員數(shù)據(jù)進行抽樣統(tǒng)計，在了解購房會員即準(zhǔn)購房者的基本特征的基礎(chǔ)上，分析消費者購房需求、購房行為特征與其變化趨勢。生活指數(shù)抉策地產(chǎn)研究中心區(qū)域與典型樓盤生活指數(shù)評價系統(tǒng)，就影響商品房生活便利程度的因素進行指標(biāo)量化分析，分析片區(qū)與典型樓盤的生活便利程度，給出生活指數(shù)評價結(jié)果，并結(jié)合商品房

11、價格研究樓盤的性價比。媒體監(jiān)測通過對各大媒體（包括報刊、戶外、網(wǎng)絡(luò)、電視等）的房地產(chǎn)類廣告投放量、投放頻率、投放額等數(shù)據(jù)的監(jiān)測，分析開發(fā)商的營銷投放特征，結(jié)合樓盤的開發(fā)與銷售狀況從營銷投入的角度研究開發(fā)企業(yè)、各樓盤的市場營銷狀況，并對媒體影響度、媒體偏好、消費者決策影響等做相關(guān)研究。以上六大指標(biāo)構(gòu)成全面衡量市房地產(chǎn)市場、某區(qū)域、某樓盤發(fā)展水平、市場地位與市場競爭力的體系，既獨立又互相關(guān)聯(lián)，任何單一指標(biāo)的研究都不能充分說明市場的全貌，而經(jīng)過對各主要指標(biāo)與分級指標(biāo)的多維度交叉關(guān)聯(lián)分析，才能比較全面地反映某一區(qū)域某一時間段真實的市場狀態(tài)。3. 名詞定義1. 商品房：按樓型分為新建房和存量房。按用途分

12、為商品住宅、寫字樓和商住樓、別墅。2. 新建房：包括由開發(fā)商負(fù)責(zé)開發(fā)面向所有購房者銷售的新建商品房，政府提供土地開發(fā)的經(jīng)濟適用房，政府控制價格、銷售對象的中低價商品房。3. 存量房：包括已經(jīng)取得產(chǎn)權(quán)證的商品房業(yè)主銷售的二手房、僅僅取得使用權(quán)但無產(chǎn)權(quán)可上市的公房。4. 市各大片區(qū)地理圍定義：江寧片區(qū)：繞城公路以南，江寧行政區(qū)在的地區(qū)；河西片區(qū)：淮河以區(qū)；城東片區(qū)：龍蟠中路以東，寧鎮(zhèn)公路以南，光華路以北地區(qū)；城中片區(qū)：龍蟠中路以西，長樂路以北，建寧路以南，淮河以東地區(qū)；城南片區(qū)：長樂路、光華路以南，鳳臺南路以東地區(qū)；城北片區(qū)：建寧路、寧鎮(zhèn)公路以北地區(qū)；江北片區(qū)：長江以北市區(qū)。4. 抉策地產(chǎn)研究中心

13、常規(guī)研究延伸服務(wù)本報告為抉策地產(chǎn)研究中心的基礎(chǔ)性常規(guī)研究報告，是常規(guī)層次的市場研究，比較淺顯，是為社會各界免費提供的。我中心可為開發(fā)企業(yè)、相關(guān)決策部門提供各類型、層面的房地產(chǎn)市場調(diào)查研究延伸服和專項深度研究。我中心認(rèn)為，開發(fā)商在項目開發(fā)前期階段對市場狀況的關(guān)注要點主要為：地域房地產(chǎn)市場環(huán)境、地域房地產(chǎn)市場容量與產(chǎn)品結(jié)構(gòu)/供需關(guān)系；宏觀經(jīng)濟環(huán)境發(fā)展?fàn)顩r/區(qū)域房地產(chǎn)市場狀況與變化/準(zhǔn)購房者購買力與消費特征/區(qū)域準(zhǔn)購房者特征；地區(qū)地價與房價狀況/競爭對手價格策略/銷售周期預(yù)計與銷售進度控制。抉策地產(chǎn)研究中心建議：通過抉策樓盤數(shù)據(jù)庫系統(tǒng)獲得基礎(chǔ)數(shù)據(jù)/通過中長期分階段市場監(jiān)測跟蹤市場變化動態(tài)/通過購房會

14、員俱樂部跟蹤消費者（準(zhǔn)購房者）動態(tài)特征，幫助開發(fā)者在項目前期階段獲得較精準(zhǔn)的數(shù)據(jù)與關(guān)鍵信息，提供項目的定位決策建議方案。具體來說，抉策地產(chǎn)研究中心可提供以下幾個層面的房地產(chǎn)市場研究服務(wù)：數(shù)據(jù)庫基礎(chǔ)上的產(chǎn)品：區(qū)域市場總體特征監(jiān)測、數(shù)據(jù)定制，時間段分類項目營銷監(jiān)測分析報告，個案分析報告；專項市場調(diào)研：區(qū)域經(jīng)濟、人口、地理、基礎(chǔ)設(shè)施、社會環(huán)境專項市場調(diào)查報告，時間段區(qū)域經(jīng)濟歷史、現(xiàn)狀、未來發(fā)展影響因素分析研究報告，營銷環(huán)境與市場機會研究即市場環(huán)境綜合評價，地區(qū)消費環(huán)境與發(fā)展動態(tài)分析、消費者需求特征分析，地區(qū)房地產(chǎn)市場產(chǎn)品空缺與市場機會研究報告等。深度市場調(diào)研：項目可行性方案包括產(chǎn)品定位、市場細(xì)分方案

15、，定價策略、營銷戰(zhàn)略建議，投資-效益財務(wù)分析、融資策劃，項目全程營銷解決方案。注：本報告基礎(chǔ)數(shù)據(jù)除特殊說明外，均來自抉策地產(chǎn)研究中心購房會員俱樂部會員數(shù)據(jù)庫、70典型樓盤價格指數(shù)數(shù)據(jù)庫、媒體監(jiān)測數(shù)據(jù)庫。如果您對市房地產(chǎn)市場有較深層次了解的愿望和要求，請與抉策地產(chǎn)研究中心聯(lián)系。聯(lián)系：摘 要1. 2004年一季度房地產(chǎn)市場需求穩(wěn)步增長，房地產(chǎn)開發(fā)投資增幅巨大，市場總供給略低于需求2004年一季度房地產(chǎn)的市場容量為360萬平米。由于一季度拆遷進程放緩，在需求構(gòu)成中具有需求剛性的拆遷購房需求只占市場容量的24.2%；一季度的投資需求人群占市場容量的27.6%，與2003年四季度相比有所上升；改善居住環(huán)

16、境和結(jié)婚購房需求共占據(jù)了市場容量40.3%的份額。2004年一季度市房地產(chǎn)開發(fā)投資同比增長了86.9%，一季度房地產(chǎn)的竣工面積同比增長了94.2%。一季度的市場總供給為350萬平米，供給略小于需求；城中、城東、城北、河西片區(qū)供略小于求，城南、江寧片區(qū)供略大于求。2. 政府加大2004年度房地產(chǎn)開發(fā)用地供給總量2004年土地的計劃總供給量將達(dá)到1020公頃；一季度土地完成成交量達(dá)到82公頃，平均成交價格為2663.8元/平米。土地供應(yīng)總量增加幅度達(dá)50%。3. 2004年一季度市新建商品房銷售良好，二手房價格不斷攀升2004年一季度房地產(chǎn)市場上的新建商品房成交量快速增加，價格不斷上升，新建商品房

17、加權(quán)均價達(dá)到4729元/平米，其中商品住宅加權(quán)均價達(dá)到4580元/平米，較上一季度分別增長192元/平米和212元/平米，二手房價格也較2003年底上升了200元/平米以上。4. 消費者行為趨向理性，復(fù)合型投資購房人群比例增加消費者購房行為逐漸趨向于理性，住房區(qū)域選擇中原本占30%份額的河西片區(qū)的比例下降到了26.8%；權(quán)衡各種付款方式利弊，一季度選擇按揭付款的比例由去年的70%上升到了74.7%。消費者對于小高層樓型的需求有了明顯增加，由原來的29.64%增加到34.31%。5 2004年一季度，在市房地產(chǎn)市場總體供不應(yīng)求的狀態(tài)下，商品房價格、戶型、樓型等產(chǎn)品要素均由供方主導(dǎo)，購房者的選擇余

18、地有限，所以只能無奈接受，這是市場經(jīng)濟狀態(tài)下商品短缺的最顯著特征。6. 房地產(chǎn)住宅廣告投放仍居主導(dǎo)，商住寫字樓廣告投放有所增加2004年一季度樓盤分物業(yè)樓盤廣告投放量的統(tǒng)計顯示，住宅、公寓廣告仍然處于各種物業(yè)的首位，與2003年不同的是，住宅、公寓投放廣告最多的區(qū)域由去年的江寧變?yōu)楹游?，是河西房地產(chǎn)開發(fā)高速增長，房地產(chǎn)產(chǎn)品供應(yīng)絕對量增多的結(jié)果。與去年物業(yè)廣告最大的不同是，2004年商住房與寫字樓廣告的比重有所增加，主要是因為總價較低的小戶型商住房大量進入市場。第一節(jié) 市場容量分析市場容量，指的是在一段時間、特定區(qū)域市場中、消費者有購買力支撐的，對某種商品的現(xiàn)實的和潛在的市場總需求量，房地產(chǎn)市場

19、容量，則指的是區(qū)域市場一定時間段有購買能力的購房需求總量。通過分析的市場容量，房地產(chǎn)開發(fā)商可以準(zhǔn)確、與時地把握房地產(chǎn)市場總體特征與變化趨勢，進而與時調(diào)整整體戰(zhàn)略、產(chǎn)品研發(fā)方向和營銷策略，做出更符合市場環(huán)境變化的各項決策。近幾年來，房地產(chǎn)業(yè)一直處于快速上升的狀態(tài)，房地產(chǎn)的開發(fā)投資額每年都在高速增長，房地產(chǎn)業(yè)作為國民經(jīng)濟中一個十分重要的增長點，對國民經(jīng)濟增長的推動作用越來越明顯，而房地產(chǎn)業(yè)之所以能夠呈現(xiàn)出如此繁榮的景象，其根本原因在于區(qū)域市場上擁有十分旺盛的市場需求作為支撐。國民經(jīng)濟和房地產(chǎn)行業(yè)的飛速發(fā)展，始終都是市場供求雙方共同作用的結(jié)果，而不斷上升的房地產(chǎn)市場需求更是市房地產(chǎn)市場高速發(fā)展的主要

20、動力。本節(jié)主要分析市2004年一季度的房地產(chǎn)市場容量，即有購買力作為支撐的、對房地產(chǎn)的現(xiàn)實和潛在的市場需求總量。分析指標(biāo)主要包括：市場需求總量分析，市場需求結(jié)構(gòu)分析分片區(qū)、分樓型和分價格層次的房地產(chǎn)市場需求結(jié)構(gòu)、需求量分析。市場供給應(yīng)服務(wù)于市場需求，因此準(zhǔn)確、與時地把握市場需求的變化情況與發(fā)展趨勢至關(guān)重要。為此本節(jié)最后對2004年一季度房地產(chǎn)市場容量與前期情況進行了比較，分析了變化的原因，并對近期的房地產(chǎn)市場容量歷史水平和總體趨勢做出了分析。1. 2004年一季度市房地產(chǎn)市場總?cè)萘可唐贩康氖袌鋈萘?，一般可以用商品房需求的貨幣總量或面積總量來表示，抉策地產(chǎn)研究中心在本報告中將采取面積總量來表示。

21、購房者需求的商品房類型可以分為新建商品房（包括房地產(chǎn)開發(fā)商新開發(fā)的商品房、政府推出的經(jīng)濟適用房和中低價商品房）和存量商品房（包括二手房和已上市公房）。抉策地產(chǎn)研究中心數(shù)據(jù)分析結(jié)果表明：2004年一季度房地產(chǎn)市場總?cè)萘繛?60萬平米（包括去年未實現(xiàn)的140萬平米）。其中分樓型的市場容量為：多層的市場容量為159萬平米，小高層的市場容量為124萬平米，高層的市場容量為53萬平米，別墅的市場容量為24萬平米（分區(qū)域、分物業(yè)的市場容量結(jié)構(gòu)詳見本節(jié)第二部分）。目前，推動房地產(chǎn)開發(fā)投資不斷增加的動力主要是強烈的市場需求，而構(gòu)成房地產(chǎn)市場需求的主體主要包括了拆遷、結(jié)婚、改善居住、投資購房以與城市化進程所帶來

22、的購房意向。下面將詳細(xì)分析以上各方面所帶來的2004年一季度房地產(chǎn)市場需求量。根據(jù)對抉策地產(chǎn)研究中心購房會員俱樂部會員數(shù)據(jù)庫、70典型樓盤信息數(shù)據(jù)庫和準(zhǔn)購房者深度調(diào)查得到的購房者需求信息的分析，購房者購房動機分布如圖1-1所示：1.1 2004年一季度的拆遷購房需求比例較2003年底有所下降2004年依然是市大規(guī)模建設(shè)的一年，建設(shè)投資仍會保持在400億左右，拆遷戶數(shù)將保持4萬戶左右，拆遷需求形成了對住房的“剛性需求”。但2003年年底至今年一季度的拆遷進程緩慢，截止到一季度只完成拆遷4000余戶。造成拆遷進度緩慢的原因，主要在于以往拆遷中存在的各方面問題還沒有得到很好的解決。據(jù)抉策地產(chǎn)研究中心

23、的購房會員俱樂部會員數(shù)據(jù)庫最新數(shù)據(jù)與抉策70典型樓盤數(shù)據(jù)庫數(shù)據(jù)綜合分析結(jié)果顯示，2004年一季度拆遷人群占總購房人群的24.2%，戶數(shù)約為0.73萬戶。該人群對各類商品房的需求平均面積約為每戶100平米。據(jù)此我們可以得知，一季度的拆遷購房的市場容量約為80萬平米（包括新建商品房和存量商品房）。1.2 投資購房大幅攀升2004年市房地產(chǎn)市場上的投資購房依舊呈現(xiàn)出迅速增長的態(tài)勢，近幾年來股市持續(xù)低迷，銀行存款利率超低，民間投資渠道單一，“房蟲”們因為在炒房中嘗到了甜頭，并且近年來房地產(chǎn)市場價格持續(xù)走高，投資者對未來的預(yù)期較為樂觀，所以投資購房不斷趨升。在歲末年初，城市居民收入由于短期激增（例如年終

24、獎與年終分配），這段時間居民的各項消費支出也會發(fā)生較大幅度的增長。特別是在可供選擇的投資渠道較少而炒房收益豐厚的示效應(yīng)下，居民大量選擇購房投資，目前，“炒房掙錢”已婦孺皆知，“炒房運動”如火如荼。當(dāng)然投資、改善居住環(huán)境與其它的購房動機往往有重疊的成份。一季度投資購房的比例較上一年度有大幅增加，由2003年四季度的24上升到了27.6，總?cè)藬?shù)接近0.83萬人。據(jù)抉策地產(chǎn)研究中心的調(diào)查數(shù)據(jù)顯示，投資購房者的平均購買面積約為每人150平米，一季度的投資購房需求的總面積約為124萬平米。由于投資購房需一種引致需求，并非真正建立在購房者自己實際需要基礎(chǔ)之上，因此購房投資和購房者對市場的心理預(yù)期有很大的關(guān)

25、聯(lián)性：當(dāng)市場需求趨升、價格持續(xù)走高的時候，投資購房就會推波助瀾，使市場需求呈現(xiàn)更旺盛的假相，房地產(chǎn)泡沫由此而生；而當(dāng)市場低迷的時候，投資購房者就會在短期匆忙拋售，市場供給劇增，由于大眾消費心理的“買漲不買跌”，所以市場需求又會在短時期驟減，房地產(chǎn)市場從而形成劇烈的動蕩，同時波與與房地產(chǎn)業(yè)相關(guān)的四十多個產(chǎn)業(yè)，而如果投資者80%的投資資金來自銀行，后果可想而知。因此今年市加大了對炒房行為的管理力度，從4月1日起正式實施“禁炒令”，先期得到風(fēng)聲的“房蟲”自然也會調(diào)整自己的行為，在“禁炒令”實施之前會大量投資房產(chǎn)。應(yīng)該看到在通貨膨脹的壓力下，投資購房可以相對地達(dá)到資產(chǎn)保值的目的。一季度，房地產(chǎn)投資者投

26、資商品房的需求結(jié)構(gòu)也呈現(xiàn)出多樣化的趨勢，從2003年的大比例投資商品房住宅，到目前開始同時投資住宅物業(yè)與商業(yè)物業(yè)，由于本報告為基礎(chǔ)性研究報告，投資的具體需求比例分析在此不便論述，敬請諒解。1.3 結(jié)婚購房需求穩(wěn)定結(jié)婚購房一直是房地產(chǎn)市場需求的重要組成部分。根據(jù)民政部門的數(shù)據(jù)：市每年約有兩萬對新人結(jié)婚，抉策地產(chǎn)研究中心調(diào)查數(shù)據(jù)顯示70%的結(jié)婚者有在結(jié)婚前一到兩年購房的需求，房子與車子已成為人結(jié)婚的新“大件”。隨著城市化程度提高，市的人口基數(shù)不斷增加，結(jié)婚的人數(shù)也隨之而增加，結(jié)婚購房需求今年來一直穩(wěn)中有升，這部分人群是商品房需求中最穩(wěn)定的組成部分。根據(jù)抉策房地產(chǎn)市場研究中心一季度的消費者調(diào)查數(shù)據(jù)顯

27、示，一季度結(jié)婚購房人數(shù)總數(shù)達(dá)0.45萬，占總購房人群的18%。結(jié)婚購房需求的平均購買面積約為120平米，這部分需求達(dá)54萬平米，由于同期的投資購房和改善居住環(huán)境購房人數(shù)上升較快，此部分購房人數(shù)的比例相對有所下降。1.4 改善居住環(huán)境購房需求增長迅速近些年來隨著經(jīng)濟的飛速發(fā)展、居民收入也顯著提高，城市居民提高生活質(zhì)量的需求越來越強烈，因此改善居住環(huán)境的購房需求也隨之上升。據(jù)有關(guān)數(shù)據(jù)顯示：現(xiàn)階段中國中產(chǎn)階級以每年1%的速度遞增。從經(jīng)濟學(xué)的角度來看，房地產(chǎn)業(yè)具有長期性和相關(guān)反映的特點，對于購房者來說，收入的增加會加大其對住宅的投入，其收入彈性為2.45，即居民收入每增加1個百分點，其用于住宅的支出將

28、會增加2.45個百分點。不少的中、高收入者開始擁有第二居所、第三居所，以舊換新、以小換大的消費理念逐漸為消費者所接受。改善居住環(huán)境購房人群的增加，同時也是二手房市場供給穩(wěn)定的重要原因。抉策地產(chǎn)研究中心數(shù)據(jù)顯示，2004年一季度的改善居住環(huán)境購房人群總數(shù)約為0.67萬人，占購房人群的22.3%，購房需求的總規(guī)模為80萬平米。1.5 城市化進程購房需求增長較快目前，我國城市化平均水平約為35%，而作為東南沿海省會城市，城市化水平明顯高于這一平均水平。作為大城市的，城市化進程的加快和城市區(qū)域的擴大將迅速擴大城市人口數(shù)量，形成對城市商品房需求的持續(xù)增長動力。按照城市發(fā)展規(guī)劃，今后每年城市化進程將會保持

29、在2左右，每年約有11萬人成為市城市人口。該群體主要包括每年各高校留在工作的畢業(yè)生、外來人群和城市化的農(nóng)村人口。由于該人群中的大部分人會租賃或者購買小套型的住房作為過渡，所以購房數(shù)量較少。抉策地產(chǎn)研究中心數(shù)據(jù)顯示，一季度這部分人群的購房需求總面積約為22萬平米，購房人數(shù)占總購房人群的7.9%。2. 房地產(chǎn)市場需求結(jié)構(gòu)分析2.1 各片區(qū)市場容量分析商品房作一種特殊商品，區(qū)域特性十分明顯。沒有任何兩個商品房是同質(zhì)的，從而導(dǎo)致了購房者對不同區(qū)域商品房的不同需求。目前，房地產(chǎn)市場主要被分為城中、城南、城東、城北、河西、江寧和江北七大片區(qū)。抉策地產(chǎn)研究中心一季度分片區(qū)市場容量與半年來分片區(qū)市場容量變化狀

30、況如圖1-2所示：圖表顯示，一季度購房區(qū)域需求以河西片區(qū)的比例最高。隨著河區(qū)的市政基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)投入不斷地增大，河西板塊市場日益火爆。2004年一季度的數(shù)據(jù)表明，河西片區(qū)需求量仍舊最高，但是相對去年年末的需求下降了近3個百分點。原因之一在于河西片區(qū)的新建商品房加權(quán)均價不斷攀升，供給價格結(jié)構(gòu)性失調(diào)，和購房者的意向購買單價、總價背離（詳見本報告第三節(jié)價格研究）。并且隨著消費者的購房行為逐漸理性化，對于河西板塊的評價更為客觀，需求份額也就相對有所下降。其它如交通、持幣觀望等也是造成這一比例下降的原因。城北地區(qū)在河西大規(guī)模開發(fā)的輻射下，也逐漸受到了關(guān)注，并且由于具有一定的價格優(yōu)勢，所以市場需求的份額有所

31、上升，達(dá)到了9。城中和城東片區(qū)，由于其本身的地域和市政設(shè)施優(yōu)勢，一般都是購房者的首選，所以一季度城東地區(qū)的需求份額比較穩(wěn)定，而城中有大幅上升。城南片區(qū)的市場需求一季度也是穩(wěn)中有升。相對于城中的需求穩(wěn)中有升，一季度江寧地區(qū)的需求有所下降。出現(xiàn)這種現(xiàn)象的原因在于，以往消費者購買江寧片區(qū)商品房主要是因為其性價比較高，而2002年下半年以來江寧片區(qū)的商品房價格不斷上升，該片區(qū)商品房性價比下降，使得原本很具競爭力的價格優(yōu)勢逐漸喪失，所以會出現(xiàn)下滑的趨勢。一季度分片區(qū)市場容量分布情況同比變化如下圖1-3所示，通過數(shù)據(jù)分析中我們得知，同期相比河西、江寧片區(qū)的市場需求趨向于下降，而城東、城南、城北市場需求穩(wěn)步

32、上升：注：盡管江北的市場需求2004年一季度有大幅度上升，但因2004年一季度江寧片區(qū)市場容量有明顯下降，江寧的體量比江北大很多，故上圖中經(jīng)過總體加權(quán)計算的江寧、江北2004年一季度市場需求比例有一定幅度下降。我中心將在2004年上半年市房地產(chǎn)市場研究報告中，分別分析江寧、江北片區(qū)的市場容量變化與走勢。2.2 價格層次容量分析在產(chǎn)品供不應(yīng)求的情況下，商品的供給方主導(dǎo)著產(chǎn)品的價格，這就是為什么所有人都喊商品房價格高、不合理，又會有很多人去購買的原因。因為商品供不應(yīng)求，所以您無權(quán)選擇。要徹底解決目前商品房價格不合理的問題，唯一的辦法是加大供應(yīng)量，使產(chǎn)品供過于求。抉策地產(chǎn)研究中心通過對購房會員俱樂部

33、的會員數(shù)據(jù)、70典型樓盤信息數(shù)據(jù)庫數(shù)據(jù)和一季度購房者調(diào)查數(shù)據(jù)的分析，得出有關(guān)一季度購房者對商品房的期望價格區(qū)間比例，數(shù)據(jù)如下：從數(shù)據(jù)中我們可以發(fā)現(xiàn)，3000-5000元/平米價位段的中檔商品房的市場需求比例最高，占總市場需求份額超過了四分之三。近年來由于有強勁的市場需求作為支撐，市的商品房價格不斷地創(chuàng)出一個個的歷史新高，購房者也就慢慢地被迫接受了不斷上漲的價格。另一方面隨著購房者收入水平的不斷上升，購房者有更多的購買力可供支配，所以購房者的價格承受力不斷提高。2004年一季度購房者對5000元/平米以上的新建商品房的需求比例上升到了11。圖1-5是2003年以來市購房者關(guān)于房價心理承受力對比變

34、化曲線。從圖中我們可以看到一年來購房者的房價心理承受力變化歷程。圖中數(shù)據(jù)顯示，市購房者的房價承受能力逐年升高。3500元/平米以下價格層次需求容量由2003年占總?cè)萘窟^半下降到今年一季度的34.3%。而其它價格層次上的市場容量同期都在不斷上升，3500-5000元/平米的價格層次比例上升幅度尤為明顯，自2003年共上升了近12個百分點。房價承受能力有所提高的主導(dǎo)因素是購房者收入水平的提高與客觀供應(yīng)現(xiàn)實。2.3 樓型容量分析購房者除了考慮商品房的片區(qū)位置和銷售價格外，也很關(guān)注他們所購買的房子的樓型。商品房從樓型角度看主要包括多層、小高層、高層和別墅等。抉策地產(chǎn)研究中心通過對購房會員俱樂部的會員數(shù)

35、據(jù)、70典型樓盤信息數(shù)據(jù)庫數(shù)據(jù)和一季度購房者調(diào)查數(shù)據(jù)的分析，得出的有關(guān)一季度購房者樓型選擇偏好的統(tǒng)計數(shù)據(jù)如圖1-6：由圖可見，原本占樓型需求比例最高的多層商品房，2004年一季度比例有了明顯的下降趨勢。原因在于多層的市場供給一直無法滿足購房者的需求，購房者不得不退而求其次，選擇其它樓型產(chǎn)品。隨著開發(fā)商對商品房推廣投入的加大，加上對小高層商品房設(shè)計的改進與配套設(shè)施的完善，購房者對小高層樓型的需求出現(xiàn)上升的趨勢。一季度市場對別墅的需求基本上保持比較穩(wěn)定的狀態(tài)。3. 2004年一季度房地產(chǎn)市場交易狀況分析3.1 一季度商品房需現(xiàn)情況市場容量的實現(xiàn)情況，往往會受到商品房供給結(jié)構(gòu)等多種因素的制約和影響，

36、會與同期的市場容量之間有所出入。對于已實現(xiàn)的需求，抉策地產(chǎn)中心主要從新建商品房、存量商品房、經(jīng)濟適用房等幾個方面進行分析。2004年一季度新建商品房市場比較旺盛，1-2月份市商品房合同銷售契約登記10910件，銷售面積130萬平米，銷售金額達(dá)到53.9億。其中商業(yè)用房共計實現(xiàn)交易163件，交易面積3萬平米，交易金額達(dá)到2.1億；一季度寫字樓共計實現(xiàn)交易88件，交易面積4.7萬平米，交易金額達(dá)到3.2億。2004年一季度的存量商品房的交易情況相對于去年同期有所下降，1-2月份存量商品房共計實現(xiàn)交易數(shù)7252件，交易面積52.76萬平米，交易金額達(dá)到18.68億。為了解決市低收入拆遷人群的安置問題

37、，2004年市政府將增加經(jīng)濟適用房的供給，今年政府將會提供120萬平米的土地用作經(jīng)濟適用房的建造，預(yù)計2004年市經(jīng)濟適用房開工面積達(dá)到210萬平米，竣工面積達(dá)到120萬平米。而今年的中低價商品房有效供給面積將會達(dá)到120萬平米，一季度的經(jīng)濟適用房供給達(dá)到45萬平米。由于商品房單價不斷攀升，住房單套面積過大，使得商品住宅銷售總價過高，提高了購房門檻，使很多潛在購房者望而卻步。小戶型商品房由于其總價較低，投資回報率較高等優(yōu)勢，繼續(xù)成為市場上被追寵的對象。其中挑高可做加層的商務(wù)小戶型尤其熱銷，同時也刺激了此類物業(yè)的市場供給。3.2 新建商品房交易量增長情況2004年一季度房地產(chǎn)市場的交易情況仍舊保

38、持著快速增長的勢頭。2003年四季度到2004年一季度的新建商品房交易面積同比增長率的統(tǒng)計數(shù)據(jù)如下圖所示：從上圖中我們可以發(fā)現(xiàn)，一季度房地產(chǎn)市場上的新建商品房同比交易面積漲幅驚人，3月份的同比漲幅突破了100%的大關(guān)，而2月份同比則相對于同期增加了兩倍，由此可見，2004年的房地產(chǎn)市場蘊藏著巨大的市場潛力。造成了一季度商品房成交面積不斷上升的原因之一，在于旺盛的購房需求。每到歲尾年首，人們的收入在短期劇增，因此消費支出行為也會發(fā)生巨大變化，各項消費支出都會隨之增加，購房支出自然也不例外。特別是在炒房族2003年炒房獲益豐厚的示效應(yīng)作用下，具有自住、短期炒做、長期投資等復(fù)合投資目的的投資購房需求

39、增速較快，市場需求上升趨勢明顯。在一季度商品房成交面積不斷上升的同時，房地產(chǎn)開發(fā)投資總量同比也大幅增加。造成一季度房地產(chǎn)投資同比增速較快的原因在于，去年房地產(chǎn)的投資開發(fā)規(guī)模不斷擴大，截至一月初，投資規(guī)模的絕對量已經(jīng)很大，而到了今年的2、3月份，建材等原材料的價格逐漸穩(wěn)定并有所回落，去年年末由于建材價格上漲而被限制的投資開發(fā)潛力被釋放出來，增加了一季度的投資增長速度。3.3 未實現(xiàn)的需求狀況分析2004年一季度市房地產(chǎn)市場容量為360萬平米，抉策地產(chǎn)研究中心按照市場容量的月度市場消化平均量與其變化情況計算，一季度未實現(xiàn)的需求量為30萬平米。即市場容量中有30萬平米需求面積因為商品房價格、地區(qū)分布

40、、供給數(shù)量不足和商品房本身設(shè)計特點等原因沒有得到實現(xiàn)。抉策地產(chǎn)研究中心數(shù)據(jù)分析結(jié)果顯示，一季度的實際市場供給量達(dá)到了350萬平米，即使目前商品房供給量全部被市場消化，供需仍舊會有10萬平米的差額。供需結(jié)構(gòu)性矛盾等造成了20萬平米市場容量未被實現(xiàn)。4. 2004年一季度市房地產(chǎn)市場容量變化原因與趨勢分析今年以來，我國國民經(jīng)濟繼續(xù)保持快速增長的勢頭，一季度國生產(chǎn)總值達(dá)27106億元，同比增長9.7%。三大產(chǎn)業(yè)穩(wěn)步增長，企業(yè)效益不斷改善，已實現(xiàn)利潤1438億元，比去年同期增長38.2%，所以同期的居民收入增長較快。但是2003年和2004年初整個消費品尤其是農(nóng)產(chǎn)品物價水平不斷上升，一季度全國居民消費

41、價格總水平同比上漲2.8%。我國消費者的收入增長由于受溫和的通貨膨脹因素的抵沖，實際購買能力增幅下降，商品房的消費支付能力上升較為緩慢。并且消費者的日常生活支出比例由于物價上漲而上升，造成房地產(chǎn)消費支出比例下降?？傮w而言，市2004年一季度的房地產(chǎn)市場需求總量上升比較平穩(wěn)。一方面，一季度整個國民經(jīng)濟保持著良好得發(fā)展勢頭，城市居民收入水平穩(wěn)定增長，保證了消費者的購房支付能力；另一方面，由于年終分配的原因，購房者一季度的購房需求有大幅上升，因而一季度商品房的市場總需求穩(wěn)定增長。2004年房地產(chǎn)市場需求總量穩(wěn)中趨升，但是增加的速度相對去年同期較為緩慢。第二節(jié) 產(chǎn)品結(jié)構(gòu)分析房地產(chǎn)產(chǎn)品從供給來看，主要包

42、括新開發(fā)的商品房、政府扶持與鼓勵建設(shè)的中低價商品房和經(jīng)濟適用房、存量房等幾部分。本節(jié)主要分析2004年一季度市房地產(chǎn)市場中產(chǎn)品供給情況，既有總量的描述，也有產(chǎn)品交叉分析。在分析產(chǎn)品供給的同時，結(jié)合區(qū)域市場容量結(jié)構(gòu)情況，從多角度分析了市場實際供需狀況，借此了解現(xiàn)階段市場供給與需求之間的結(jié)構(gòu)性矛盾與其產(chǎn)生的原因，進而把握住市場供需平衡狀況和市場機會。1. 市2004年一季度房地產(chǎn)開發(fā)投資狀況2004年一季度全國固定資產(chǎn)投資總額達(dá)8799億元，同比增長43%。全國房地產(chǎn)開發(fā)投資增長速度有所放緩。一季度的房地產(chǎn)開發(fā)投資總額達(dá)1820億元，同比增長41.1%，商品房投資額達(dá)42.24億元，同比增長80.

43、5%，土地開發(fā)投資額達(dá)8.13億元，同比增長238.9%，截至到2004年一季度，市的房地產(chǎn)開發(fā)投資總額達(dá)56.17億元，同比增長86.9%，但是與2003年第四季度開發(fā)投資總額相比下降約6個百分點。房地產(chǎn)業(yè)近年來一直是推動國民經(jīng)濟增長的支柱產(chǎn)業(yè)，尤其是近年來房地產(chǎn)市場的持續(xù)升溫，房地產(chǎn)投資逐年上升并且有上升的趨勢，房地產(chǎn)投資對國民經(jīng)濟增長的推動作用越來越大。2004年一季度市房地產(chǎn)開發(fā)投資中，房屋建筑的施工面積達(dá)到1380.32萬平米，同比增長了79.1%；其中住宅施工面積為1096.27萬平米，占總施工面積的79.42%，同比增長79.3%。房屋建筑的竣工面積達(dá)93.12萬平米，同比增長9

44、4.2%；其中住宅的竣工面積為63.35萬平米，占總竣工面積的68.03%，同比增長40%。一季度市土地開發(fā)面積達(dá)302.18萬平米，同比增長670.7%。2. 2004年一季度市分物業(yè)類型房地產(chǎn)開發(fā)狀況2004年一季度房地產(chǎn)開發(fā)投資額為56.17億元，其中住宅開發(fā)投資額為36.86億元，同比增長89.2%；辦公樓開發(fā)投資額為4億元，同比增長66.1%；商業(yè)用房開發(fā)投資額為3.9 億元，同比增長101.4%；其它開發(fā)用途的投資額為11.41億元，同比增長83.2%。2004年一季度房地產(chǎn)開發(fā)投資結(jié)構(gòu)情況如圖12所示。從圖中數(shù)據(jù)我們可以看出，房地產(chǎn)開發(fā)投資主要用于住宅開發(fā)，占總投資額的82.35

45、%；而商用房和辦公樓開發(fā)投資占總投資額的17%。一季度市對商業(yè)用房、寫字樓投資比例較往年有所上升。3. 2004年一季度市存量房市場供應(yīng)狀況2003年充足的存量房供應(yīng)，不僅滿足了眾多購房者的需求，也已成為拉動經(jīng)濟增長、活躍房地產(chǎn)市場的新亮點。2004年1-2月份存量商品房（二手房）共計實現(xiàn)交易數(shù)7252件，交易面積52.76萬平米，交易金額達(dá)到18.68億元。與2003年月平均存量房交易和供給情況相比，2004年1-2月份市存量房交易總量有所下降，但交易的平均單價有較大幅度的上升。一季度新拆遷法規(guī)的出臺，在規(guī)了拆遷行為的同時也提高了拆遷成本，城市拆遷速度相對放緩，大量存量房房主持房觀望、惜售，

46、造成市場有效供給不足，導(dǎo)致交易量下降、成交價格上升。4. 2004年一季度市土地供應(yīng)狀況土地需一種引致需求，房地產(chǎn)市場的繁榮會加大對土地的需求，而土地是一種稀缺資源，供給上缺乏彈性，自實行土地儲備制度以來，對土地規(guī)劃用途、供給量等方面都由政府控制管理。考慮到今年房地產(chǎn)市場的需求將進一步上升，市政府加大了土地的供應(yīng)量。2004年，市的土地總供給量將達(dá)到1020公頃，其中江寧、浦口和六合三區(qū)的土地供給量為300公頃。土地使用規(guī)劃中的經(jīng)濟適用房用地面積為120公頃，占總供給的11.8%；商品住宅用地面積為900公頃，占總供給的88.2%。商品住宅中用于開發(fā)中低價商品房的用地面積為80公頃。2004年

47、一季度市成交地塊12塊，土地成交總面積為82.1公頃，成交總金額為21.86億元，平均成交價格為2663.8元/平米，樓面地價達(dá)2219元/平米。在所有成交地塊中，用于商業(yè)用房建設(shè)的地塊成交面積為23.2公頃，占總供給的28.3%；用于二類住宅建設(shè)用地的地塊成交面積為44.5公頃，占總供給的54.3 %。5. 經(jīng)濟適用房和中低價商品房供給狀況2004年，市政府加大了經(jīng)濟適用房和中低價商品房的建設(shè)力度，以解決中、低收入居民和拆遷戶的購房問題。2004年市用于中、低價商品房建設(shè)開發(fā)用地為80萬平米，用于經(jīng)濟適用房的建設(shè)開發(fā)用地為120萬平米。預(yù)計全年可以完成120萬平米的經(jīng)濟適用房和中低價商品房供

48、給，一季度已實現(xiàn)的供給總量為45萬平米。2004年市由于城市建設(shè)將會有4萬戶居民拆遷，集體拆遷數(shù)將會達(dá)到1萬戶，這部分拆遷戶將會形成對住房的“剛性需求”，拆遷戶中的部分人將會以購買經(jīng)濟適用房和中低價商品房為主。6. 商品房供需狀況抉策地產(chǎn)研究中心對房地產(chǎn)市場供需結(jié)構(gòu)的研究，主要采用主要特征指標(biāo)供需結(jié)構(gòu)比較分析法，包括總體供需分析、分物業(yè)類型、分片區(qū)、分價格層次、分樓型供需結(jié)構(gòu)分析。在對市的商品房供需結(jié)構(gòu)的統(tǒng)計分析中，主要采用了供給份額和需求份額的比較模型；通過比較供給份額和需求份額，可以反映市場供需結(jié)構(gòu)是否達(dá)到平衡，判斷各個片區(qū)的供需吻合情況：6.1 2004年一季度市房地產(chǎn)市場總體供需分析2

49、004年一季度房地產(chǎn)市場總?cè)萘繛?60萬平米，購房需求戶數(shù)3萬戶，同期市房地產(chǎn)市場總供給量為350萬平米（包括去年年末未售出的新商品房），供需缺口為10萬平米，總的供需比為0.97：1，其中江寧和城南的供給大于需求，城北、城中、城東、河西的供給略小于需求。6.2 各片區(qū)供需結(jié)構(gòu)分析片區(qū)的供需比，是指一個特定的片區(qū)總供給的面積與該片區(qū)總需求的面積之比。片區(qū)供需比小于1，說明該片區(qū)市場供不應(yīng)求；數(shù)值大于1，則說明該片區(qū)市場供給大于需求；數(shù)值與1的差距越大，說明該片區(qū)的市場供給與市場需求偏離程度越大。通過分析各個片區(qū)的供需比，可以了解各個片區(qū)市場運行狀況，進而采取針對性的片區(qū)市場選擇措施，避免了房地

50、產(chǎn)建設(shè)投資資源的浪費，達(dá)到合理、有效配置資源的目的。同時也能為房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)投資區(qū)域選擇提供非常有意義的參考。根據(jù)抉策地產(chǎn)研究中心70典型樓盤數(shù)據(jù)庫、購房會員俱樂部會員數(shù)據(jù)庫數(shù)據(jù)和一季度的準(zhǔn)購房者深度調(diào)查數(shù)據(jù)，市2004年一季度的分片區(qū)商品房供需比數(shù)據(jù)統(tǒng)計如圖2-2： 數(shù)據(jù)顯示，雖然2004年一季度市商品房市場供需總體趨于平衡，供需比為0.97：1，但仍然存在區(qū)域性供需矛盾。比較2003年底區(qū)域供需比情況，今年一季度部分片區(qū)的市場供給與需求之間的差額有所縮小，反映了部分片區(qū)的市場供需逐漸逐步趨向平衡。2004年一季度河西片區(qū)由于前期市場需求過旺，致使開發(fā)量短期迅速上升；市場需求由于河西房價上漲

51、過快等因素影響，行為趨向理性，增幅有限，因此一季度河西片區(qū)的供需比上升為0.83，但河西片區(qū)商品房依舊供不應(yīng)求，片區(qū)的發(fā)展?jié)摿薮?。江寧和江北地區(qū)的供需比為1.38，江寧片區(qū)原來的市場壓力仍未得到緩解。城北片區(qū)由于受到河西片區(qū)的輻射和片區(qū)的相對價格優(yōu)勢，近年來的需求量和供給量都在不斷地上升，一季度該片區(qū)的供需比為0.97，供給略小于需求，片區(qū)市場基本處于平衡狀態(tài)。一季度由于城南的房地產(chǎn)供給總量增加幅度較大，片區(qū)市場供過于求，供需比達(dá)到1.13，為市場壓力區(qū)。城中、城東地區(qū)，由于其地理位置優(yōu)勢和優(yōu)良的市政設(shè)施條件，一直是居民購房的首選區(qū)域，這兩個區(qū)域的市場的供求之間的缺口一直較大。而城東和城中一

52、季度的市場供需比分別為0.74和0.85，供給小于需求，主要由于這些地區(qū)的可開發(fā)土地數(shù)量有限，供給的住宅項目偏低且短期無法增加，因此市場供需缺口較大，是市場旺盛區(qū)。2004年一季度城南與江寧片區(qū)的市場壓力仍然沒有得到緩解，供需比有所上升。原因在于隨著房價上升，城南、江寧片區(qū)商品房的價格優(yōu)勢逐漸喪失，市場需求相對下降，而這兩個片區(qū)的市場供給仍舊較高，所以供需比分別上升了11%和2%?？傮w趨勢上來看，一季度大部分片區(qū)的市場供需缺口正在變小，各片區(qū)的供需比變化情況如圖2-3所示：如圖所示，2004年一季度各片區(qū)供需比與2003年度水平比較，河西、城北、城東三個片區(qū)雖然仍處在供不應(yīng)求的狀態(tài)，但供需比都

53、有不同程度的上升，說明了這三個片區(qū)的供給逐漸趨向平衡，這種趨勢以河西最為明顯，城東與城北次之，2004年一季度江寧、城中片區(qū)供需差距則仍有拉大之勢。6.3 價格層次供需結(jié)構(gòu)分析房地產(chǎn)產(chǎn)品的消費行為和開發(fā)行為都具有高價格彈性的特點，價格的變動對市場運行狀況有著很大的影響，因此在進行商品房產(chǎn)品的供需結(jié)構(gòu)分析時，不同價格層次的商品房供需比數(shù)據(jù)具有重要的價值。價格層次供需比，指的是某一價格層次上市場總供給量與該價格層次上購房者的需求總量之間的比值。價格層次供需比的比值大小，可以反映不同價格層次上的商品房市場供需均衡狀況。根據(jù)抉策地產(chǎn)研究中心70典型樓盤數(shù)據(jù)庫、購房會員俱樂部會員數(shù)據(jù)庫數(shù)據(jù)和一季度的準(zhǔn)購

54、房者深度調(diào)查數(shù)據(jù)分析，2004年一季度市不同價格層次的商品房供需比如圖2-4：價格層次的供需比數(shù)據(jù)分析結(jié)果顯示，3000元/平米以下和3001-4000元/平米價格水平上的供需比分別為為0.56和0.88，說明市場供給遠(yuǎn)遠(yuǎn)滿足不了對這兩個價位段產(chǎn)品的市場需求。6000元/平米以上的商品房供需比為1.63。這兩個區(qū)間供需比例的失調(diào)原因在于市場需求的負(fù)價格彈性和市場供給的正價格彈性效應(yīng)，即供給隨著價格的降低而下降而需求隨價格的降低而上升；供給隨著價格的上升而上升而需求隨價格的上升而下降，因而低價格段與高價位段區(qū)間的產(chǎn)品的供需差距必然有拉大的趨勢。而4001-5000元/平米價格層次的供需比為1.1

55、5，供略大于求，5001-6000元/平米價格層次的供略過于求，供需比為1.04，這兩個區(qū)間段的市場供需相對平衡?？偟膩碚f，的房價逐年攀升，購房者家庭收入水平隨著整個國民經(jīng)濟穩(wěn)步發(fā)展而不斷提高，購房者對商品房的價格承受能力不斷提高，因此中檔價格水平的商品房需求量不斷地增加，例如中、高價格層次（5000元以上/平米）商品房供需比值不斷下降，市場對供給的消化能力增強，供需比逐漸接近于1。具體分析，由于4001-5000元/平米價格層次上的商品房，地理分布或具體套型設(shè)計等原因，存在著一定量的供過于求；5000-6000元/平米價格水平上的樓盤，一般分布在較好的地理位置（與購房者的首選區(qū)域吻合），因此

56、會出現(xiàn)供略大于求的情況；6000元/平米以上的商品房供需比為1.63，即該價格水平上的供給大于現(xiàn)在該價格水平上的市場容量50%以上，這部分供給之所以不能被市場消化，主要因素是實際產(chǎn)品品質(zhì)參差不齊，而性價比合理的項目不多。6.4 樓型供需結(jié)構(gòu)分析數(shù)據(jù)顯示，購房者在對樓型的選擇過程中，仍然以多層為主，但選擇小高層的購房者數(shù)量明顯增加。樓型的供需比，指的是一個特定的樓型的總供給量和該樓型的市場需求總量之間的比值。同樣，通過分析比值大小，我們可以了解到各個樓型的供需均衡情況，以便于在產(chǎn)品開發(fā)時對樓型做出合理的選擇。根據(jù)抉策地產(chǎn)研究中心70典型樓盤數(shù)據(jù)庫、購房會員俱樂部會員數(shù)據(jù)庫數(shù)據(jù)和一季度的準(zhǔn)購房者深

57、度調(diào)查數(shù)據(jù)統(tǒng)計，2004年一季度市分樓型商品房供需比如圖2-5：數(shù)據(jù)顯示，一季度購房者對多層樓型的產(chǎn)品需求依舊非常旺盛，同期樓型為多層的商品房市場供給只能滿足四分之三的市場需求，與2003年的情況相比多層的供需比有所提高。原因在于，一方面受市場實際供給影響，部分購房者對于多層樓型的需求正在轉(zhuǎn)向小高層，另一方面是房地產(chǎn)開放商對于多層樓型的開發(fā)量近期有所增加，尤其以郊區(qū)和遠(yuǎn)郊區(qū)更為明顯。由于消費者對小高層樓型產(chǎn)品的需求量不斷增加，一季度小高層樓型的供需比達(dá)到0.99，供需基本平衡。由于土地資源稀缺，土地出讓價格不斷上升，開發(fā)商更傾向于建設(shè)容積率更高的高層商品房來降低開發(fā)成本。因此高層的供給數(shù)量較多

58、，一季度的高層樓型的供需比為1.39，高層樓型的產(chǎn)品供給超過市場需求，表現(xiàn)為市場壓力區(qū)。同期的別墅供需比為1.45，別墅供給高于市場需求量，表現(xiàn)為單體別墅的市場消化速度明顯減慢，聯(lián)排等中間產(chǎn)品市場消化速度基本維持2003年底的水平。以上是市場上樓型的總體供需比分析，的各片區(qū)由于其土地供給量、土地成交價格不同，造成了不同片區(qū)商品房的開發(fā)成本不一樣，因而各片區(qū)的商品房供給的樓型結(jié)構(gòu)也有所不同。根據(jù)抉策地產(chǎn)研究中心70典型樓盤數(shù)據(jù)庫、購房會員俱樂部會員數(shù)據(jù)庫數(shù)據(jù)和一季度的準(zhǔn)購房者深度調(diào)查數(shù)據(jù)統(tǒng)計，2004年一季度市河西片區(qū)一季度的樓型供需比如圖2-6：數(shù)據(jù)顯示，占總市場容量份額（需求份額）最大的河西

59、區(qū)，其多層的供需比為0.62，小于多層供需比（見圖2-5）13個百分點，說明河西多層樓型的供給比例較其它片區(qū)偏低。造成河西多層供給量較少原因在于，河西的土地供給有限、土地價格較高，為了降低開發(fā)成本，開發(fā)商更傾向于選擇開發(fā)容積率更高的小高層和高層樓型。在目前房地產(chǎn)市場上，供給依然是市場主導(dǎo)。由于河西商品房供給以小高層和高層為主，因此當(dāng)購房者選擇河西為購房區(qū)域同時，較多的人只能接受小高層和高層。河西片區(qū)的深度分析顯示，雖然2004年一季度房地產(chǎn)市場的市場總供給與總市場容量非常接近，總供需比達(dá)到0.97，但是市場供需之間的結(jié)構(gòu)性矛盾依然突出。多數(shù)片區(qū)依舊沒有改變結(jié)構(gòu)性供需失衡的局面，各價位段商品房的

60、片區(qū)分布量即供給極不平衡，遠(yuǎn)遠(yuǎn)不能滿足市場的需求。在總體市場供不應(yīng)求的狀態(tài)下，商品房價格、戶型、樓型等產(chǎn)品要素均由供方主導(dǎo)，購房者只能無奈接受，應(yīng)該看到這是市場經(jīng)濟狀態(tài)下商品短缺的最主要特征。第三節(jié) 價格研究本期價格研究以抉策地產(chǎn)研究中心2003年8月開始推出的70典型樓盤數(shù)據(jù)庫為依據(jù)，對市70家典型樓盤（新建、在售商品房）的銷售狀況進行連續(xù)跟蹤分析，從市場供應(yīng)價格、銷售變化率等得出價格指數(shù)，從價格層次、供需狀況等多方面研究本季度市商品房市場價格特征。本期價格研究容主要包括：2004年2月抉策70典型樓盤價格指數(shù)、市新建商品房總體價格水平、新建商品住宅價格水平分析以與分物業(yè)、土地、存量商品房（