現(xiàn)金流管理技巧培訓(xùn)

1、中國(guó)房地產(chǎn)前沿講座 房地產(chǎn)現(xiàn)金流管理 挖掘房地產(chǎn)業(yè)現(xiàn)金流深處的潛規(guī)則 房地產(chǎn)業(yè)現(xiàn)金流量的特點(diǎn) 房地產(chǎn)現(xiàn)金流就是在一定時(shí)期內(nèi)通過(guò)融資和銷售房地產(chǎn)品而取得的現(xiàn)金流入，在支付購(gòu)置土地款、工程款、營(yíng)銷費(fèi)用、管理費(fèi)用、財(cái)務(wù)費(fèi)用、稅金和償還借款后的差額。 房地產(chǎn)業(yè)現(xiàn)金流量的特點(diǎn)1. 土地儲(chǔ)備的現(xiàn)金投入大而集中，且占用時(shí)間長(zhǎng)，銀行貸款受政策制約。2. 預(yù)售制度和銀行按揭的實(shí)施，加快了現(xiàn)金回籠速度，提高了資金回報(bào)率。3. 支出的剛性和收入來(lái)源的不確定性，增加了現(xiàn)金流量管理的難度。4. 稅負(fù)支出高 ：（1）發(fā)生在預(yù)售階段（2）土地增值稅清算階段 房地產(chǎn)業(yè)現(xiàn)金流管理常見(jiàn)問(wèn)題1.現(xiàn)金流管理沒(méi)有與企業(yè)戰(zhàn)略相吻合 現(xiàn)金

2、流管理只是停留在現(xiàn)金預(yù)算、日常流量、流程、流速和風(fēng)險(xiǎn)預(yù)警等戰(zhàn)術(shù)性管理，沒(méi)有同企業(yè)的發(fā)展戰(zhàn)略有效地結(jié)合起來(lái)，更沒(méi)有同企業(yè)的不同發(fā)展階段的重心相匹配。2.現(xiàn)金流管理缺少全程控制 多數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)現(xiàn)金流量管理的手段只是側(cè)重于事后分析，而缺乏事中的控制、事前的預(yù)測(cè)和安排。 房地產(chǎn)業(yè)現(xiàn)金流管理常見(jiàn)問(wèn)題3.現(xiàn)金流管理沒(méi)有重視現(xiàn)金流質(zhì)量 由于房地產(chǎn)企業(yè)的考核與績(jī)效評(píng)價(jià)體系仍是“利潤(rùn)導(dǎo)向型”，所以企業(yè)實(shí)踐中對(duì)現(xiàn)金流量的管理存在著嚴(yán)重滯后性和被動(dòng)性特征。 一些企業(yè)只有在發(fā)不出工資、沒(méi)錢購(gòu)買原材料、需要?jiǎng)佑矛F(xiàn)金交稅的時(shí)候才關(guān)心現(xiàn)金流；現(xiàn)金流緊張時(shí)，往往通過(guò)延期支付土地款、拖欠工程款等惡劣方式度過(guò)難關(guān)，喪失信譽(yù)。房地

3、產(chǎn)業(yè)現(xiàn)金流“管理重點(diǎn)”重點(diǎn)一：現(xiàn)金流獎(jiǎng)懲制度 強(qiáng)化項(xiàng)目公司總經(jīng)理、分片執(zhí)行總經(jīng)理對(duì)所管項(xiàng)目現(xiàn)金流計(jì)劃管理的職責(zé)和相關(guān)經(jīng)營(yíng)指標(biāo)的考核，對(duì)經(jīng)公司評(píng)審?fù)ㄟ^(guò)的現(xiàn)金流回籠上調(diào)計(jì)劃實(shí)行指令性管理，并輔以必要的激勵(lì)與獎(jiǎng)懲措施。 房地產(chǎn)業(yè)現(xiàn)金流“管理重點(diǎn)”重點(diǎn)二：滿足貸款的現(xiàn)金流指標(biāo)加快現(xiàn)金流規(guī)劃與管理，盡快滿足貸款條件 房地產(chǎn)業(yè)現(xiàn)金流“管理重點(diǎn)”重點(diǎn)三：合理確定銷售價(jià)格加大銷售推盤量與銷售進(jìn)度，合理確定銷售價(jià)格，并加強(qiáng)賬款催收，加快銷售資金回籠。為何重視現(xiàn)金流量？現(xiàn)金至尊CASH is King 歐美流行的財(cái)務(wù)理念現(xiàn)金流比利潤(rùn)更重要！ 海爾第13條管理規(guī)則股價(jià)波動(dòng)與現(xiàn)金流量的正相關(guān)關(guān)系沃倫巴菲特的投資基石自

4、由現(xiàn)金流量現(xiàn)金流量是企業(yè)的血液，它體現(xiàn)的是現(xiàn)金收益、風(fēng)險(xiǎn)和回報(bào)的持續(xù)性。 現(xiàn)金的分類1. 庫(kù)存現(xiàn)金2. 銀行存款定期存款、通知提前支取的定期存款3. 其他貨幣資金外部存款、銀行匯票存款、銀行本票存款、信用證存款、信用卡存款。4. 現(xiàn)金等價(jià)物企業(yè)持有的期限短、易于轉(zhuǎn)換為已知金額的現(xiàn)金、價(jià)值變動(dòng)風(fēng)險(xiǎn)很小的投資。 現(xiàn)金流量的分類1、經(jīng)營(yíng)活動(dòng)現(xiàn)金流量房地產(chǎn)企業(yè)：主要包括銷售房屋、轉(zhuǎn)讓土地、提供勞務(wù)、出租房屋、發(fā)包工程、征用和批租土地、購(gòu)買設(shè)備材料、接受勞務(wù)、繳納稅款等。2、投資活動(dòng)現(xiàn)金流量企業(yè)長(zhǎng)期資產(chǎn)的構(gòu)建及長(zhǎng)期投資業(yè)務(wù)。3、籌資活動(dòng)的現(xiàn)金流量增資擴(kuò)股、外部借款、股利利息支付、融資租賃、償還貸款等。自

5、由現(xiàn)金流量1.認(rèn)識(shí)自由現(xiàn)金流量 息稅前利潤(rùn)+ 折舊和攤銷所得稅必要的資本性支出營(yíng)運(yùn)資本凈增加 自由現(xiàn)金流量注：營(yíng)運(yùn)資本=流動(dòng)資產(chǎn)流動(dòng)負(fù)債企業(yè)扣減維持持續(xù)發(fā)展所需的固定資產(chǎn)投資以及營(yíng)運(yùn)資金投資后的現(xiàn)金流量。自由現(xiàn)金流量代表一種投資機(jī)會(huì)。自由現(xiàn)金流量就是一種可用于“自由投資”的現(xiàn)金流量。自由現(xiàn)金流量2.自由現(xiàn)金流量趨勢(shì)圖根據(jù)自由現(xiàn)金流量的變化趨勢(shì)，可以分析現(xiàn)金流量的充足程度，為企業(yè)財(cái)務(wù)決策服務(wù)。 房地產(chǎn)業(yè)現(xiàn)金流量考核工具 1. 內(nèi)部收益率（IRR） 內(nèi)部收益率IRR是指項(xiàng)目在整個(gè)計(jì)算期內(nèi)各年凈現(xiàn)金流量的現(xiàn)值累計(jì)等于零(或凈年值等于零)時(shí)的折現(xiàn)率。 內(nèi)部收益率是效率型指標(biāo)，它反映項(xiàng)目所占用資金的盈利

6、率，是考察項(xiàng)目資金使用效率的重要指標(biāo)。 房地產(chǎn)業(yè)現(xiàn)金流量考核工具 2. 預(yù)售周轉(zhuǎn)率 預(yù)售周轉(zhuǎn)率是指期內(nèi)預(yù)售回籠資金與平均存貨（土地、在建工程、已竣工待售物業(yè)）的比率。 反映資產(chǎn)周轉(zhuǎn)速度，比例越高，則資產(chǎn)速度越快。 房地產(chǎn)業(yè)現(xiàn)金流量考核工具 3. 資產(chǎn)凈利率 資產(chǎn)凈利率=銷售凈利率資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率 房地產(chǎn)業(yè)現(xiàn)金流量考核工具 4. 凈現(xiàn)金流量變動(dòng)趨勢(shì) 企業(yè)在一定時(shí)期內(nèi)現(xiàn)金流入和流出的差額。項(xiàng)目能否快速取得現(xiàn)金的凈流入，實(shí)現(xiàn)投入產(chǎn)出的良性循環(huán)，是公司發(fā)展能力的重要標(biāo)志。房地產(chǎn)業(yè)現(xiàn)金流的綜合分析經(jīng)營(yíng)活動(dòng)現(xiàn)金流量投資活動(dòng)現(xiàn)金流量籌資活動(dòng)現(xiàn)金流量綜合分析與判斷 +經(jīng)營(yíng)、投資活動(dòng)效益良好，仍進(jìn)行籌資；若無(wú)好的投資

7、機(jī)會(huì)，浪費(fèi)+-償債時(shí)期-+擴(kuò)張期，分析投資盈利能力-財(cái)務(wù)可能惡化，投資、籌資分搶營(yíng)運(yùn)資金 -+進(jìn)一步分析投資活動(dòng)現(xiàn)金流量?jī)?nèi)容+-破產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)存在-+財(cái)務(wù)狀況不穩(wěn)定-財(cái)務(wù)危機(jī) 房地產(chǎn)業(yè)現(xiàn)金流戰(zhàn)略管理 策略與方法1. 企業(yè)戰(zhàn)略與現(xiàn)金流管理相結(jié)合發(fā)展速度、融資擴(kuò)張、戰(zhàn)略重點(diǎn)的匹配避免太過(guò)于多元化發(fā)展。 房地產(chǎn)業(yè)現(xiàn)金流戰(zhàn)略管理2. 現(xiàn)金流管理與企業(yè)生命周期相結(jié)合不同生命周期對(duì)資金的需求不同，現(xiàn)金流的總體特征及流入流出比重也不同。 房地產(chǎn)業(yè)現(xiàn)金流戰(zhàn)略管理3. 流動(dòng)性、收益性和增長(zhǎng)性的動(dòng)態(tài)平衡流動(dòng)性可以通過(guò)現(xiàn)金流量循環(huán)的效率來(lái)創(chuàng)造。收益性是企業(yè)通過(guò)經(jīng)營(yíng)使其獲利的能力的表現(xiàn)。增長(zhǎng)性是企業(yè)自我積累和發(fā)展能力的表現(xiàn)

8、。 房地產(chǎn)業(yè)現(xiàn)金流戰(zhàn)略管理4. 現(xiàn)金流平衡最理想的是將不同投資回報(bào)期及不同現(xiàn)金回款方式的業(yè)務(wù)進(jìn)行組合，以分散風(fēng)險(xiǎn)。案例：酒店與地產(chǎn)聯(lián)合經(jīng)營(yíng)結(jié)論：現(xiàn)金流戰(zhàn)略管理的最高境界：平衡性與收益性的均衡 房地產(chǎn)業(yè)現(xiàn)金流戰(zhàn)術(shù)管理 策略與方法1. 現(xiàn)金流預(yù)算房地產(chǎn)企業(yè)年初，由財(cái)務(wù)部門編制資金總預(yù)算計(jì)劃，它由資金預(yù)算收入、資金預(yù)算支出兩大主體內(nèi)容構(gòu)成。其中，資金收入預(yù)算最核心的內(nèi)容是企業(yè)通過(guò)銷售房屋產(chǎn)品帶來(lái)的現(xiàn)金凈增加額；支出預(yù)算最核心的內(nèi)容是企業(yè)投資、支付稅費(fèi)所需資金支出。 房地產(chǎn)業(yè)現(xiàn)金流管理策略與方法2.現(xiàn)金收入管理房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的收入主要為銷售其開(kāi)發(fā)的房屋產(chǎn)品所產(chǎn)生的現(xiàn)金流入。（1）加快工程開(kāi)發(fā)進(jìn)度，盡早

9、達(dá)到產(chǎn)品預(yù)售標(biāo)準(zhǔn)，取得預(yù)售許可證（2）采取多種措施催收賬款，加速售房款的回籠。（3）采用多種付款方式促銷，使開(kāi)發(fā)資金按預(yù)期回籠，消減金融財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn) 房地產(chǎn)業(yè)現(xiàn)金流管理策略與方法3. 現(xiàn)金支付管理管理重點(diǎn)：土地成本和建筑安裝工程款支出。（1）推遲購(gòu)地首付款時(shí)間并合理拉長(zhǎng)后續(xù)付款。（2）依靠施工單位墊資，利用流動(dòng)負(fù)債融資。案例： 房地產(chǎn)業(yè)現(xiàn)金流戰(zhàn)術(shù)管理4. 融資管理（1）當(dāng)前的環(huán)境與融資壓力 房地產(chǎn)調(diào)控背景下如何融資？ 銀行融資政策（2）融資策略的變化與調(diào)整 大企業(yè)如何融資？ 中小企業(yè)如何融資？ 房地產(chǎn)業(yè)現(xiàn)金流戰(zhàn)術(shù)管理案例：融資新模式之一：萬(wàn)科股權(quán)轉(zhuǎn)讓“曲線融資”德國(guó)國(guó)際房地產(chǎn)投資銀行（Hypo R

10、eal Estate Bank International）（簡(jiǎn)稱HI）2004年7月首度投資中國(guó)內(nèi)地房地產(chǎn)業(yè)，為中山萬(wàn)科城市風(fēng)景花園項(xiàng)目注資3500萬(wàn)美元。 股權(quán)融資以外國(guó)直接投資（FDI）為名，行商業(yè)貸款之實(shí)的信貸融資。 房地產(chǎn)業(yè)現(xiàn)金流戰(zhàn)術(shù)管理案例：融資新模式之二：合作建房融資1.成立項(xiàng)目公司2.成立項(xiàng)目部，掛靠其中一家公司A公司B公司項(xiàng)目項(xiàng)目公司的最佳收購(gòu)方案1.項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓方式雖然規(guī)避了原項(xiàng)目公司的隱性債務(wù)，但稅務(wù)部門要求按不動(dòng)產(chǎn)轉(zhuǎn)讓征收營(yíng)業(yè)稅、土地增值稅以及契稅等。由于標(biāo)的金額巨大，稅費(fèi)會(huì)很高。2.股權(quán)收購(gòu)方式收購(gòu)方式簡(jiǎn)單，且無(wú)稅負(fù)成本，但卻保留了原項(xiàng)目公司。如果該項(xiàng)目公司沒(méi)有任何稅收優(yōu)

11、惠政策可享受，則對(duì)后期售樓不利。項(xiàng)目公司的最佳收購(gòu)方案3.委托開(kāi)發(fā)方式委托代理雙方通過(guò)協(xié)議約定委托開(kāi)發(fā)價(jià)款，等開(kāi)發(fā)完畢后委托方再按照一定的價(jià)格將開(kāi)發(fā)產(chǎn)品轉(zhuǎn)讓給代理方。這種方式前期稅負(fù)不大，但后期項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓時(shí)，將導(dǎo)致銷售環(huán)節(jié)的較高稅負(fù)。但是可以將土地增值稅分段計(jì)算繳納，可以降低增值率，控制增值稅負(fù)擔(dān)。項(xiàng)目公司的最佳收購(gòu)方案最佳運(yùn)作模式最佳方案：兼并模式先由收購(gòu)方（具有開(kāi)發(fā)資質(zhì)）成立一家具有開(kāi)發(fā)資質(zhì)的子公司，再由該子公司以吸收合并方式兼并項(xiàng)目公司，項(xiàng)目隨項(xiàng)目公司而轉(zhuǎn)移。萬(wàn)科資金管理模式一、集權(quán)型管理機(jī)構(gòu) 萬(wàn)科在董事會(huì)下設(shè)立審計(jì)委員會(huì)、投資與決策委員會(huì)，在集團(tuán)總部設(shè)立財(cái)務(wù)部、戰(zhàn)略與投資部、資金中心。分工明確，統(tǒng)一管理集團(tuán)融資、現(xiàn)金和投資業(yè)務(wù)。 資金調(diào)撥機(jī)制，完全反映一種集權(quán)。萬(wàn)科資金管理模式二、攜手金蝶共建資金管理系統(tǒng) 資金結(jié)算中心系統(tǒng) 房地產(chǎn)成本管理系統(tǒng)之資金管理模塊萬(wàn)科資金管理模式三、三維資金管理模式 1.領(lǐng)先的多元化融資管理 之一：融資啄食順序： 內(nèi)部融資發(fā)行債券發(fā)行股票 2004年：（1）發(fā)行可轉(zhuǎn)換公司債券 （2）與國(guó)際房地產(chǎn)投資銀行（HI）合作，探索“雙重結(jié)構(gòu)項(xiàng)目貸款