基于技術(shù)建構(gòu)理論的我國物業(yè)管理發(fā)展分析

1、 基于技術(shù)建構(gòu)理論的我國物業(yè)管理發(fā)展分析 摘要：物業(yè)管理在社區(qū)建設(shè)中存在諸多問題，制約了社區(qū)的和諧發(fā)展。本文探討了與物業(yè)管理直接相關(guān)的社會(huì)群體：政府、物業(yè)管理企業(yè)、業(yè)主是如何影響社區(qū)建設(shè)中的物業(yè)管理的，并提出相應(yīng)的對(duì)策。關(guān)鍵詞：和諧社區(qū) 物業(yè)管理 技術(shù)建構(gòu)理論物業(yè)管理是構(gòu)建和諧社會(huì)，創(chuàng)建和諧社會(huì)的重要力量，其健康發(fā)展對(duì)和諧社區(qū)和城市發(fā)展有著非常重要的意義。但是，由于物業(yè)管理涉及面廣，涉及對(duì)象眾多，因此還存在不少問題，限制了行業(yè)的健康快速發(fā)展。對(duì)我國物業(yè)管理研究的文章不少，成果頗豐，可是按照相關(guān)主體進(jìn)行系統(tǒng)分析的文章為之寥寥，因此，本文運(yùn)用技術(shù)的社會(huì)建構(gòu)理論(SCOT)，探討與物業(yè)管理直接相關(guān)的

2、社會(huì)群體是何影響物業(yè)管理在社區(qū)推廣這一技術(shù)事件的，并以各社會(huì)群體的角度提出應(yīng)對(duì)策略。一、技術(shù)建構(gòu)理論的內(nèi)涵該理論認(rèn)為，技術(shù)形成在人類的活動(dòng)中，是人類創(chuàng)造出來的文化形式，是一個(gè)社會(huì)過程。在技術(shù)發(fā)展過程中，社會(huì)因素全面滲入技術(shù)內(nèi)部，從而打破了技術(shù)與社會(huì)的邊界，技術(shù)本身由此成為社會(huì)的，即成為“社會(huì)技術(shù)集合”。技術(shù)演化的動(dòng)力源自于各種力量的建構(gòu)作用，技術(shù)的多樣性源自于社會(huì)建構(gòu)因素的異質(zhì)性，行動(dòng)者之間的協(xié)商構(gòu)成了選擇環(huán)境，技術(shù)發(fā)展是技術(shù)與社會(huì)相互適應(yīng)、協(xié)同演化的過程。該理論的建立，使我們認(rèn)識(shí)到技術(shù)的社會(huì)建構(gòu)主體不再只局限于科學(xué)家和工程師，而是關(guān)系到與之關(guān)聯(lián)的社會(huì)群體，不同的價(jià)值觀、文化、利益等社會(huì)因子都

3、是技術(shù)的建構(gòu)因素。這種理解為決策民主化提供了理論支持，公眾參與也因此在技術(shù)的社會(huì)建構(gòu)論中尤其受到重視。二、我國物業(yè)管理業(yè)發(fā)展的概述我國的物業(yè)管理是改革開放和社會(huì)主義市場經(jīng)濟(jì)的產(chǎn)物。伴隨著我國社會(huì)和經(jīng)濟(jì)的高速發(fā)展，市場經(jīng)濟(jì)下的社區(qū)功能得到了明顯的強(qiáng)化，“單位人”逐漸演變成了“社會(huì)人”，大量流動(dòng)人口開始進(jìn)入社區(qū)，人口結(jié)構(gòu)也越來越復(fù)雜。同時(shí)，大量的社會(huì)管理、社會(huì)服務(wù)、社會(huì)保障的功能從政府和企業(yè)中不斷剝離出來，由社區(qū)來承接，這就有力地提升了社區(qū)的功能,拓寬了它的工作面,成了協(xié)調(diào)和凝聚方方面面的中心。物業(yè)管理是業(yè)主委員會(huì)代表業(yè)主通過選聘物業(yè)管理企業(yè)，由業(yè)主委員會(huì)與物業(yè)管理企業(yè)按照物業(yè)服務(wù)合同約定，對(duì)房屋

4、及配套設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場地進(jìn)行維修、養(yǎng)護(hù)、管理，維護(hù)相關(guān)區(qū)域內(nèi)的環(huán)境衛(wèi)生和公共秩序的服務(wù)。物業(yè)管理作為社區(qū)和城市管理工作的重要組成部分，涵蓋了從居民區(qū)到工業(yè)、商業(yè)、公益事業(yè)等各類物業(yè)項(xiàng)目的管理內(nèi)容，涉及的主體也比較多，政府相關(guān)職能部門、物業(yè)管理企業(yè)、業(yè)主、地產(chǎn)開發(fā)商和供水、供電、電信、有線等等企業(yè)，而前三者是目前對(duì)物業(yè)管理行業(yè)影響最大的三方。物業(yè)管理作為社區(qū)管理和社區(qū)服務(wù)的重要力量, 在社區(qū)建設(shè)中正發(fā)揮著越來越重要的作用，并日益得到社會(huì)各界的認(rèn)同。三、物業(yè)管理發(fā)展中存在的問題本文探討與物業(yè)管理直接相關(guān)的社會(huì)群體：政府、物業(yè)管理企業(yè)、業(yè)主是何影響在社區(qū)建設(shè)中物業(yè)管理，并提出相應(yīng)的應(yīng)對(duì)策略。（一）法

5、規(guī)不健全，監(jiān)管薄弱。物業(yè)管理務(wù)例、前期物業(yè)管理招投標(biāo)管理辦法、物業(yè)服務(wù)收費(fèi)管理辦法等的出臺(tái)，對(duì)規(guī)范物業(yè)管理的運(yùn)作起到了一定作用，但物業(yè)管理中的一些深層次問題，如業(yè)主組織的法律地位。業(yè)主組織與其它組織的關(guān)系協(xié)調(diào)，業(yè)主自治與居民自治的關(guān)系處理，業(yè)主組織成立和物業(yè)管理權(quán)力交接程序等，依然缺乏可操作性的規(guī)定。建管不分，前期物業(yè)管理矛盾突出。對(duì)于一些開發(fā)項(xiàng)目在規(guī)劃設(shè)計(jì)、施工階段遺留下來的問題，很多物業(yè)管理企業(yè)作為開發(fā)商的子公司成為眾矢之的。行政監(jiān)管薄弱使得物管公司取得管理權(quán)、業(yè)主大會(huì)召開成立這兩個(gè)后續(xù)糾紛的“源頭”就不能得到有效地規(guī)范，發(fā)生問題各方也投訴無門或投訴無果，引發(fā)層出不窮的糾紛，嚴(yán)重破壞了物業(yè)

6、管理的生存環(huán)境。（二）市場地位不高，管理不規(guī)范。大部分物業(yè)管理企業(yè)是從房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)派生出來的，這決定了物管依附和受制于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)。開發(fā)商留下隱患，往往要靠物業(yè)管理來處理，引發(fā)業(yè)主對(duì)物管的不滿，并給工作帶來被動(dòng)。同時(shí)，依附在地產(chǎn)公司下的物管公司，往往利益被邊緣化，許多企業(yè)處在虧損的邊緣，靠房地產(chǎn)公司“接濟(jì)度日”。這使物管公司從業(yè)人員整體素質(zhì)偏低，留不住人才，制約了行業(yè)的良性發(fā)展。據(jù)建設(shè)部有關(guān)資料顯示，在全國近三萬多家物業(yè)管理企業(yè)中，按現(xiàn)代企業(yè)制度完成企業(yè)改制的不到4。大多數(shù)企業(yè)存在著體制不順、機(jī)制不活、產(chǎn)權(quán)關(guān)系模糊、內(nèi)部管理薄弱等問題。企業(yè)的管理不規(guī)范，往往導(dǎo)致部分物業(yè)管理只顧眼前利益，為

7、減少成本或追求利潤，收費(fèi)與服務(wù)不相符，物業(yè)日常維護(hù)上收支不透明甚至只收費(fèi)不服務(wù)，侵犯業(yè)主權(quán)益、損害業(yè)主的利益的現(xiàn)象時(shí)有發(fā)生。（三）業(yè)主的物業(yè)知識(shí)缺乏，權(quán)益得不到有效保障。相關(guān)知識(shí)的缺乏使大多數(shù)業(yè)主并沒有從財(cái)產(chǎn)、契約和消費(fèi)的角度理解物業(yè)管理，公共權(quán)利淡漠，缺少主動(dòng)參與和自覺守約的意識(shí)，不能正確地保護(hù)自己的權(quán)益，甚至無意中也在侵犯其他業(yè)主的權(quán)益。此外，業(yè)委會(huì)組建率很低，廣大業(yè)主沒有和物業(yè)管理公司對(duì)等的平臺(tái)，監(jiān)督職能的缺失，利益被損，往往投訴無門。受托責(zé)任機(jī)制和激勵(lì)制約機(jī)制欠缺，部分業(yè)委員成員或業(yè)主代表便會(huì)因認(rèn)識(shí)片面、利益驅(qū)使和角色意識(shí)偏差而不公、不當(dāng)?shù)匦惺棺约旱臋?quán)力，不能真正地履行其責(zé)任、代表大多

8、數(shù)業(yè)主利益。由于業(yè)主參與社區(qū)物業(yè)管理事務(wù)缺乏一套詳細(xì)規(guī)范、操作性強(qiáng)的程序或規(guī)定作支撐，具有較大的隨意性，使得參與機(jī)制很不完善，反過來又影響了業(yè)主的參與率。四、我國物業(yè)管理的對(duì)策建議（一）完善法規(guī)體系，加強(qiáng)依法管理。我國亟需制定一部專業(yè)性的法律，對(duì)現(xiàn)代市場經(jīng)濟(jì)條件下的物業(yè)管理行為進(jìn)行引導(dǎo)、規(guī)范和制約，包括對(duì)業(yè)主委員會(huì)的組織運(yùn)作、業(yè)主公約、房屋使用公約的鑒定、規(guī)格、專業(yè)性物業(yè)公司的資質(zhì)管理、業(yè)主委員會(huì)、物業(yè)公司、政府職能部門之間的關(guān)系界定等等。因此，應(yīng)加快立法步伐，制定物業(yè)管理的基本法規(guī)，加快物業(yè)管理服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)、收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)、業(yè)主委員會(huì)運(yùn)作等有關(guān)細(xì)則的制定和物業(yè)管理合同、業(yè)主公約等規(guī)范性文件范本的制定，

9、使依法管理具有可操作性。積極引導(dǎo)發(fā)揮物業(yè)管理協(xié)會(huì)的行業(yè)自律作用和指導(dǎo)作用，實(shí)施“業(yè)必歸會(huì)”制度，改變目前的物業(yè)管理行業(yè)仍過分依賴于行政監(jiān)管的局面，提高行業(yè)自律的社會(huì)化和專業(yè)化程度。（二）規(guī)范行業(yè)管理，提高企業(yè)效益。物業(yè)管理作為一種服務(wù)性行業(yè)，其本質(zhì)應(yīng)體現(xiàn)在高質(zhì)量的服務(wù)上。為此，物業(yè)管理企業(yè)必須要增加服務(wù)意識(shí)，樹立以人為本的服務(wù)理念，不斷地突破現(xiàn)有的模式，力圖創(chuàng)新，發(fā)展更多、更新的服務(wù)內(nèi)容。一是繼續(xù)深入開展創(chuàng)優(yōu)達(dá)標(biāo)活動(dòng)，提升管理服務(wù)質(zhì)量，推動(dòng)大企業(yè)進(jìn)行IS09002質(zhì)量認(rèn)證工作，使物業(yè)管理服務(wù)與國際接軌。二是鼓勵(lì)物業(yè)管理企業(yè)拓展服務(wù)領(lǐng)域，努力開展多元化經(jīng)營服務(wù)，開展特約有償服務(wù)和家政服務(wù)及電子商

10、務(wù)配送服務(wù)，滿足業(yè)主不同層次消費(fèi)的需求。三是建立投訴處理制度，完善物業(yè)管理投訴處理網(wǎng)絡(luò)，及時(shí)解決群眾反映的問題。四是組織力量制定行業(yè)服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)和考核辦法，使管理服務(wù)工作制度化、規(guī)范化，讓業(yè)主看得見、摸得著、便于監(jiān)督。五是進(jìn)一步提升物業(yè)服務(wù)品位，發(fā)揮營造社區(qū)文化、引導(dǎo)消費(fèi)的作用。應(yīng)建立必要的文教娛樂設(shè)施，引導(dǎo)社區(qū)健康文化生活，營造社區(qū)歡樂、祥和、文明的氛圍。（三）完善公眾參與制度和評(píng)估監(jiān)督制度。在公眾參與機(jī)制的建設(shè)中應(yīng)著眼社區(qū)物業(yè)管理的全過程。首先，建立多元的公眾利益表達(dá)渠道，讓居民的利益要求能夠得到充分的表述和真實(shí)的確認(rèn)，使社區(qū)物業(yè)管理規(guī)劃真正立足于滿足社區(qū)居民切實(shí)利益要求的基礎(chǔ)之上。其次，建立多元的公眾聽證機(jī)制與協(xié)商機(jī)制，使相互沖突的或不同的利益得以調(diào)和，實(shí)現(xiàn)公眾對(duì)社區(qū)物業(yè)管理的項(xiàng)目和方案的理解與認(rèn)同。再次，建立長期的公眾監(jiān)督評(píng)議機(jī)制，既有效地監(jiān)督社區(qū)物業(yè)管理的執(zhí)行與實(shí)施，保證公眾利益的順利實(shí)現(xiàn)，又可以針對(duì)實(shí)施中的一些新情況