建筑智能系統(tǒng)的應(yīng)用與管理資源第02章

1、第2章:智能建筑的物業(yè)管理學(xué)習(xí)目標(biāo)主要內(nèi)容本章小結(jié) 知識結(jié)構(gòu)圖 學(xué)習(xí)目標(biāo)通過本章的學(xué)習(xí)，了解智能建筑物業(yè)管理的特點(diǎn)以及與普通物業(yè)管理的區(qū)別；熟悉智能建筑物業(yè)公司的性質(zhì)、機(jī)構(gòu)設(shè)置及人才需求；掌握智能建筑物業(yè)管理的基本原則、管理目標(biāo)與主要內(nèi)容。主要內(nèi)容 2.1: 智能建筑物業(yè)管理的特點(diǎn)與目標(biāo) 2.2: 智能建筑物業(yè)管理的原則與內(nèi)容 2.3: 智能建筑物業(yè)管理公司的運(yùn)作 2.4建筑智能系統(tǒng)的竣工驗(yàn)收管理 2.5建筑智能系統(tǒng)的物業(yè)移交管理2.1: 智能建筑物業(yè)管理的特點(diǎn)與目標(biāo)2.1.1 智能建筑物業(yè)管理與傳統(tǒng)物業(yè)管理的 區(qū)別2.1.2 智能建筑物業(yè)管理的主要特征2.1.3 智能建筑物業(yè)管理的目標(biāo)2.1

2、.1: 智能建筑物業(yè)管理與傳統(tǒng)物業(yè)管理的區(qū)別可以從三個(gè)方面來區(qū)別:1.管理對象不同 : 智能建筑物業(yè)的設(shè)備管理對象是各種智能化系統(tǒng)，它與傳統(tǒng)建筑的最大不同，在于它是以微電子類產(chǎn)品為主體的設(shè)備設(shè)施。2.維護(hù)方式不同: 智能建筑的大部分設(shè)備和系統(tǒng)必須連續(xù)運(yùn)行，不允許有一分一秒的中斷，必須打破傳統(tǒng)停機(jī)進(jìn)行故障修復(fù)、應(yīng)急處理的作業(yè)方式 。 3.管理重點(diǎn)不同: 因?yàn)橹悄芙ㄖ飿I(yè)管理系統(tǒng)以電子技術(shù)為主的特點(diǎn)，使得智能建筑物業(yè)管理產(chǎn)生以下三方面的重點(diǎn)轉(zhuǎn)移：在系統(tǒng)與設(shè)備的維護(hù)管理方面，要求從以往的定性檢查深入到對系統(tǒng)每個(gè)零部件物理層的定量檢測。對系統(tǒng)設(shè)備本身的管理轉(zhuǎn)移到對環(huán)境的監(jiān)測。信息資源的安全保護(hù)更為突出

3、。4.人才需求不同： 物業(yè)管理從原來的土建和機(jī)電設(shè)備領(lǐng)域，擴(kuò)展到通信技術(shù)、信息技術(shù)等領(lǐng)域的多工種、復(fù)合型需求。2.1.2:智能建筑物業(yè)管理的主要特征智能化物業(yè)管理模式有三大特點(diǎn):1.集成性: 智能建筑物業(yè)管理的最主要特征是信息系統(tǒng)集成。智能建筑物業(yè)管理的信息化建立在網(wǎng)絡(luò)集成、系統(tǒng)集成和數(shù)據(jù)庫集成的一體化信息系統(tǒng)集成平臺(tái)上。(智能建筑物業(yè)管理集成性特征示意圖請參照書上2-1) 2.交互性: 智能建筑物業(yè)管理充分體現(xiàn)了現(xiàn)代管理的理念：即管理無時(shí)不在、管理無處不在；同時(shí)管理是雙向的，管理者和被管理者共同參與管理。 (智能物業(yè)管理信息交互性特征示意圖請參照書上圖2-2)3.動(dòng)態(tài)性: 智能建筑物業(yè)管理信

4、息的采集是通過網(wǎng)絡(luò)，自動(dòng)實(shí)現(xiàn)信息的采集和綜合、信息的分析和處理、信息的交換和共享。信息采集的動(dòng)態(tài)性具體表現(xiàn)為實(shí)時(shí)性和可靠性。 實(shí)時(shí)性表現(xiàn)在物業(yè)管理的數(shù)據(jù)庫大都可以自動(dòng)生成，還表現(xiàn)在智能建筑物業(yè)管理可以通過智能系統(tǒng)所提供的機(jī)電設(shè)備運(yùn)行狀態(tài)和各種信息，對突發(fā)事件和現(xiàn)場形勢進(jìn)行有效控制。 可靠性表現(xiàn)在智能建筑物業(yè)管理的實(shí)時(shí)監(jiān)控信息是由系統(tǒng)提供的，可以避免人為抄寫和傳遞過程中的誤差，大大提高采集數(shù)據(jù)的可靠性。 2.1.3:智能建筑物業(yè)管理的目標(biāo)智能物業(yè)管理更應(yīng)該貫徹“以人為本”的思想，把提高人們物質(zhì)生活和精神生活水平，實(shí)現(xiàn)資源有效配置作為總目標(biāo)。具體可以分解為服務(wù)目標(biāo)和經(jīng)濟(jì)目標(biāo)。服務(wù)目標(biāo): 安全、舒適

5、、效率、可靠。經(jīng)濟(jì)目標(biāo): 提高企業(yè)知名度，提升物業(yè)價(jià)值，推動(dòng)經(jīng)濟(jì)效益提高，提高房地產(chǎn)的投資效益。 2.2:智能建筑物業(yè)管理的原則與內(nèi)容 2.2.1:智能建筑物業(yè)管理的原則 2.2.2:智能建筑物業(yè)管理的內(nèi)容2.2.1:智能建筑物業(yè)管理的原則智能建筑物業(yè)管理的基本原則是：充分發(fā)揮建筑智能系統(tǒng)的科技優(yōu)勢，運(yùn)用現(xiàn)代管理策略和手段，為物業(yè)營造一個(gè)舒適安全、高效快捷、低耗節(jié)能的工作環(huán)境和生活環(huán)境。具體體現(xiàn)在有序化、規(guī)范化、過程化、人員優(yōu)化四個(gè)方面。2.2.2:智能建筑物業(yè)管理的內(nèi)容1.智能建筑物業(yè)管理的基本內(nèi)容: 智能建筑物業(yè)管理的基本內(nèi)容，按服務(wù)方式一般可分為常規(guī)性公共服務(wù)、針對性專項(xiàng)服務(wù)和委托性特約

6、服務(wù)三大類。2.傳統(tǒng)物業(yè)管理與智能物業(yè)管理內(nèi)容的比較: 智能小區(qū)的物業(yè)管理不但包括傳統(tǒng)物業(yè)管理的內(nèi)容和功能，還增加了信息服務(wù)與管理、機(jī)電設(shè)備自動(dòng)化監(jiān)控管理、三表數(shù)據(jù)遠(yuǎn)傳與收費(fèi)管理等12項(xiàng)新增管理與服務(wù)內(nèi)容。 2.3: 智能建筑物業(yè)管理公司的運(yùn)作 2.3.1:智能建筑物業(yè)管理公司的性質(zhì)、權(quán)力與義務(wù) 2.3.2:智能建筑物業(yè)管理公司的部門設(shè)置及其職責(zé) 2.3.3:智能建筑物業(yè)管理公司的人才戰(zhàn)略 2.3.1:智能建筑物業(yè)管理公司的性質(zhì)、權(quán)力與義務(wù)1.智能建筑物業(yè)管理公司的性質(zhì)與特點(diǎn) 與通常的物業(yè)管理公司相比，從事智能建筑物業(yè)管理的公司必須具有管理水平起點(diǎn)更高，專業(yè)技術(shù)性更強(qiáng)，人才需求更廣，管理體制更

7、加科學(xué)、規(guī)范和更加符合市場經(jīng)濟(jì)規(guī)律的特點(diǎn)。 2.智能建筑物業(yè)管理公司的權(quán)利和義務(wù) 智能建筑物業(yè)管理的相關(guān)規(guī)定和辦法目前尚未出臺(tái)，所以，在物業(yè)管理行業(yè)還沒有明確評定智能建筑物業(yè)管理資格前，仍參照建設(shè)部或地方制定的普通物業(yè)的有關(guān)規(guī)定和管理辦法，但物業(yè)管理公司可以結(jié)合所管物業(yè)的類別和實(shí)際操作來制定有關(guān)管理規(guī)定和辦法。 2.3.2:智能建筑物業(yè)管理公司的部門設(shè)置及其職責(zé)為實(shí)現(xiàn)其管理目標(biāo)，智能建筑物業(yè)管理公司應(yīng)根據(jù)物業(yè)的特殊要求設(shè)置健全的機(jī)構(gòu)，配置精干的專業(yè)人員。1.物業(yè)管理公司機(jī)構(gòu)設(shè)置的一般原則 目標(biāo)任務(wù)原則 統(tǒng)一領(lǐng)導(dǎo)與分級管理相結(jié)合原則 合理分工與密切協(xié)作相統(tǒng)一原則 人事相宜與職權(quán)統(tǒng)一原則 精干、高

8、效、統(tǒng)一原則 2.物業(yè)管理公司的機(jī)構(gòu)設(shè)置 物業(yè)管理公司內(nèi)部機(jī)構(gòu)的設(shè)置，按業(yè)務(wù)、性質(zhì)和職能分工，一般設(shè)5部1室。 行政管理辦公室 經(jīng)營發(fā)展部 工程管理部 綜合服務(wù)部 保安部 計(jì)劃財(cái)務(wù)部 2.3.2:智能建筑物業(yè)管理公司的人才戰(zhàn)略1.人才需求:智能建筑物業(yè)管理公司在專業(yè)人員配備時(shí)應(yīng)注意如下幾方面： 高素質(zhì) 寬知識 多領(lǐng)域 2.人才培訓(xùn):任何物業(yè)管理公司即使是長期從事智能建筑物業(yè)管理的公司，也需要不斷地提高和發(fā)展，管理人員需要接受經(jīng)常性培訓(xùn)和終身教育。這樣才能不斷地補(bǔ)充新知識、新技能，開拓視野，與時(shí)俱進(jìn)。 3.人才管理 :智能建筑的物業(yè)管理公司和任何進(jìn)入市場的企業(yè)一樣，在人才管理上主要有四個(gè)環(huán)節(jié)，即

9、選人、育人、用人和留人 。(上述四個(gè)環(huán)節(jié)進(jìn)一步細(xì)化，可以分為六項(xiàng)內(nèi)容 )(1)人力資源規(guī)劃與預(yù)測 (4)員工培訓(xùn) (2) 招聘錄用 (5)職業(yè)安全與衛(wèi)生 (3)績效考核與報(bào)酬 (6)勞動(dòng)關(guān)系 2.4：建筑智能系統(tǒng)的竣工驗(yàn)收管理2.4.1：項(xiàng)目測試的準(zhǔn)備工作2.4.2：項(xiàng)目測試程序2.4.3：建筑智能系統(tǒng)工程項(xiàng)目的驗(yàn)收2.4.1 ：項(xiàng)目測試的準(zhǔn)備工作1.測試儀器、儀表調(diào)試，檢驗(yàn)是否符合國家相關(guān)計(jì)量法規(guī)2.檢查下列圖紙是否完整： （1）全套設(shè)計(jì)圖紙及相關(guān)資料 （2）隱蔽工程記錄及各工件交接資料 （3）設(shè)備單體測試記錄上述資料應(yīng)為原件并手續(xù)齊全1.單體設(shè)備調(diào)試（可分為空運(yùn)行和帶負(fù)荷運(yùn)行）；2.子系統(tǒng)

10、調(diào)試；3.建筑智能系統(tǒng)整體調(diào)試 2.4.2 ：項(xiàng)目調(diào)試程序1.工程驗(yàn)收 初驗(yàn)：會(huì)同相關(guān)部門對系統(tǒng)進(jìn)行全面檢查并提出 整改意見； 專項(xiàng)驗(yàn)收：消防、安保等由政府相關(guān)部門驗(yàn)收； 復(fù)驗(yàn)：試運(yùn)行1-3個(gè)月后再次進(jìn)行全面驗(yàn)收。2.資料驗(yàn)收。 歸檔的文件資料應(yīng)為原件，必須符合國家相關(guān)標(biāo)準(zhǔn)，并于竣工驗(yàn)收后三個(gè)月內(nèi)交城建檔案館。2.4.3 ：建筑智能系統(tǒng)工程項(xiàng)目的驗(yàn)收2.5 ：建筑智能系統(tǒng)的物業(yè)移交工程2.5.1：物業(yè)移交的依據(jù)2.5.2：物業(yè)移交的資料2.5.3：物業(yè)移交的程序2.5.4：物業(yè)移交應(yīng)注意的問題2.5.1：物業(yè)移交的依據(jù) 物業(yè)接收單位主要以建設(shè)部或國家行業(yè)主管部門頒布的標(biāo)準(zhǔn)、規(guī)范、法規(guī)為依據(jù)，但

11、也可以參照當(dāng)?shù)卣C布的有關(guān)標(biāo)準(zhǔn)、規(guī)范、法規(guī)。 必須有竣工驗(yàn)收的完整報(bào)告，且設(shè)備設(shè)施運(yùn)行正常、安全可靠，應(yīng)檢索的資料齊全、正確無誤。 2.5.2：物業(yè)移交的資料1.產(chǎn)權(quán)資料： 含項(xiàng)目批準(zhǔn)文件、用地批準(zhǔn)文件、規(guī)劃許可證、設(shè)備體系、建筑執(zhí)照等。2.技術(shù)資料： 含竣工圖紙、圖紙會(huì)審記錄、地質(zhì)勘查報(bào)告。工程合同、主要材料質(zhì)保書、設(shè)備合格證書、智能系統(tǒng)檢測報(bào)告、水、氣暖試壓報(bào)告等。2.5.3：物業(yè)移交的程序1.開發(fā)單位提出竣工驗(yàn)收申請；2.接管單位在15天內(nèi)審核完畢各類資料；3.雙方按智能建筑工程質(zhì)量驗(yàn)收規(guī)范審核完畢；4.雙方交接驗(yàn)收無誤，簽署接管文件。2.5.4：物業(yè)移交應(yīng)該注意的幾個(gè)問題1.標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)行

12、：接管移交時(shí)，交接雙方應(yīng)嚴(yán)格按標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)行，暫無標(biāo)準(zhǔn)的，雙方可協(xié)商選定參照標(biāo)準(zhǔn)，并做好備忘錄。2.質(zhì)量問題：如物業(yè)存在隱蔽性的重大質(zhì)量問題，應(yīng)由接管單位會(huì)同相關(guān)單位共同分析研究，查明原因。 ；3.保修范圍：從驗(yàn)收接管之日起，應(yīng)執(zhí)行建筑工程保修的有關(guān)規(guī)定，由建設(shè)單位負(fù)責(zé)保修或委托物業(yè)管理公司代修。4.整體驗(yàn)收：智能化設(shè)備設(shè)施與建筑物和常規(guī)機(jī)電設(shè)備之間存在一種融合的實(shí)體，決不能孤立地、分散地對智能建筑進(jìn)行接管驗(yàn)收，應(yīng)該是一種整體的接管驗(yàn)收。 5.先驗(yàn)收后接管：智能建筑的物業(yè)接管驗(yàn)收必須在經(jīng)營之前，如果接管滯后于物業(yè)經(jīng)營，必然導(dǎo)致管理的斷層，使得智能建筑名存實(shí)亡。 本章小結(jié)智能物業(yè)與普通物業(yè)的區(qū)別： 維護(hù)方式、管理對象、管理重點(diǎn)、人才需求。智能物業(yè)管理的主要特征： 集成性、交互性、動(dòng)態(tài)性。智能物業(yè)管理的目標(biāo)： 服務(wù)目標(biāo) 安全、舒適、高效、可靠；智能物業(yè)的經(jīng)濟(jì)目標(biāo) ： 延長物業(yè)壽命、提升物業(yè)功能、保證物業(yè)增值。 智能物業(yè)管理的原則： 有序化、 規(guī)范化、系統(tǒng)化、過程化。 智能物業(yè)管理的內(nèi)容：常規(guī)性公共服務(wù)（建筑結(jié)構(gòu)、公共設(shè)施、機(jī)電系統(tǒng)、照明系統(tǒng)、供排水系統(tǒng)、冷熱源系統(tǒng)、通信系統(tǒng)等）；針對性專項(xiàng)服務(wù)（安全防衛(wèi)、防火防災(zāi)、環(huán)境綠化、車輛交通等）；委托性專項(xiàng)服務(wù)（建筑裝潢、公共收費(fèi)、便民服務(wù)、招租代售等）。