廣州某別墅花園項(xiàng)目計(jì)劃書(shū)

1、別墅花園項(xiàng)目計(jì)劃書(shū) 摘 要本項(xiàng)目經(jīng)過(guò)集團(tuán)幾年的開(kāi)發(fā)建設(shè)，現(xiàn)已完成A、B、C區(qū)和會(huì)所區(qū)，由于公司產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)的調(diào)整，集團(tuán)擬退出房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)業(yè)務(wù)，擬將正在建設(shè)的D區(qū)和未建的E區(qū)對(duì)外轉(zhuǎn)讓。本項(xiàng)目計(jì)劃書(shū)是基于務(wù)實(shí)、詳盡的市場(chǎng)調(diào)查和數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)分析，比較了本項(xiàng)目區(qū)域內(nèi)、外其他各別墅項(xiàng)目的市場(chǎng)資料，充分認(rèn)識(shí)與了解本項(xiàng)目存在的有利或不利因素，從而為項(xiàng)目開(kāi)發(fā)建設(shè)提供詳細(xì)和準(zhǔn)確的開(kāi)發(fā)思路、定位分析、規(guī)劃設(shè)計(jì)建議及創(chuàng)造性的市場(chǎng)營(yíng)銷策略。目前，花都區(qū)發(fā)展前景令人振奮，多項(xiàng)基礎(chǔ)設(shè)施和國(guó)家重點(diǎn)項(xiàng)目即將建設(shè)，而且本項(xiàng)目區(qū)域內(nèi)各項(xiàng)基礎(chǔ)配套、市政設(shè)施正在逐步得以完善，配合建設(shè)集團(tuán)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)優(yōu)勢(shì)，項(xiàng)目存在巨大的開(kāi)發(fā)機(jī)會(huì)。本項(xiàng)目總投資537

2、79萬(wàn)元（含貸款利息），經(jīng)分析研究，本項(xiàng)目主要經(jīng)濟(jì)指標(biāo)是： 1、別墅的得房成本為2219元/，公寓的得房成本為1868元/。獨(dú)立別墅售價(jià)均價(jià)為3600元/，聯(lián)體別墅售價(jià)均價(jià)為2600元/，公寓售價(jià)均價(jià)為2000元/。項(xiàng)目利潤(rùn)總額為18357.95萬(wàn)元，稅后利潤(rùn)為12299.83萬(wàn)元，投資利潤(rùn)率為34.14%。2、全部投資的稅后財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值為6733萬(wàn)元，內(nèi)部收益率為46.78%，靜態(tài)投資回收期為3.355年。 從上面所列的數(shù)據(jù)可分析，本項(xiàng)目利潤(rùn)總額較大，投資利潤(rùn)率也較高，其全部投資的內(nèi)部收益率遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于行業(yè)的平均收益率10%，累計(jì)盈余資金較多。因此，該項(xiàng)目方案可行。經(jīng)過(guò)論證分析，花園具有良好的市場(chǎng)

3、前景，項(xiàng)目贏利水平高，抗風(fēng)險(xiǎn)能力強(qiáng)，項(xiàng)目的投資方案切實(shí)可行。目 錄 TOC o 1-3 h z u HYPERLINK l _Toc165546668 第一部分 項(xiàng)目簡(jiǎn)介 PAGEREF _Toc165546668 h 1 HYPERLINK l _Toc165546669 一、項(xiàng)目基本情況 PAGEREF _Toc165546669 h 1 HYPERLINK l _Toc165546670 二、交通便利的地理位置 PAGEREF _Toc165546670 h 1 HYPERLINK l _Toc165546671 三、優(yōu)厚的自然資源 1、人口土地資源比重大 PAGEREF _Toc165

4、546671 h 2 HYPERLINK l _Toc165546672 第二部分 項(xiàng)目市場(chǎng)研究 PAGEREF _Toc165546672 h 2 HYPERLINK l _Toc165546673 一、投資環(huán)境分析 PAGEREF _Toc165546673 h 2 HYPERLINK l _Toc165546674 二、花都區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)走勢(shì)分析 PAGEREF _Toc165546674 h 3 HYPERLINK l _Toc165546675 三、識(shí)別競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手 PAGEREF _Toc165546675 h 4 HYPERLINK l _Toc165546676 四、市場(chǎng)戰(zhàn)略決策 P

5、AGEREF _Toc165546676 h 9 HYPERLINK l _Toc165546677 五、項(xiàng)目的定位 PAGEREF _Toc165546677 h 9 HYPERLINK l _Toc165546678 第三部分 項(xiàng)目方案策劃 PAGEREF _Toc165546678 h 11 HYPERLINK l _Toc165546679 一、規(guī)劃設(shè)計(jì)方案 PAGEREF _Toc165546679 h 11 HYPERLINK l _Toc165546680 二、項(xiàng)目投資方案 PAGEREF _Toc165546680 h 13 HYPERLINK l _Toc165546681

6、三、項(xiàng)目開(kāi)發(fā)建設(shè)方案（WBS） PAGEREF _Toc165546681 h 14 HYPERLINK l _Toc165546682 第四部分 項(xiàng)目財(cái)務(wù)分析 PAGEREF _Toc165546682 h 15 HYPERLINK l _Toc165546683 一、項(xiàng)目投資估算 PAGEREF _Toc165546683 h 15 HYPERLINK l _Toc165546684 二、項(xiàng)目銷售收入測(cè)算 PAGEREF _Toc165546684 h 17 HYPERLINK l _Toc165546685 三、項(xiàng)目財(cái)務(wù)評(píng)價(jià) PAGEREF _Toc165546685 h 18 HYPE

7、RLINK l _Toc165546686 四、項(xiàng)目不確定性分析（敏感性分析） PAGEREF _Toc165546686 h 19 HYPERLINK l _Toc165546687 第五部分結(jié)論 PAGEREF _Toc165546687 h 21第一部分 項(xiàng)目簡(jiǎn)介一、項(xiàng)目基本情況本項(xiàng)目是由集團(tuán)公司投資興建，以其全資擁有的廣州花園房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司進(jìn)行開(kāi)發(fā)。項(xiàng)目總用地1404畝（935786 m2）, 用地性質(zhì)是別墅、公寓及商業(yè)配套設(shè)施，經(jīng)批準(zhǔn)的規(guī)劃方案技術(shù)指標(biāo)為：建筑密度約15%，容積率約0.32；共分為A、B、C、D、E及會(huì)所區(qū)六個(gè)區(qū)域建設(shè)。另外，還有300畝的預(yù)留用地可征。該公司將A

8、、B、C三個(gè)區(qū)的別墅現(xiàn)已基本完成開(kāi)發(fā)銷售。表1-1 項(xiàng)目用地情況一覽表序號(hào)項(xiàng)目?jī)?nèi)容占地面積容積率備注1總用地1404畝0.322A、B、C區(qū)451.7畝0.3已基本完成建設(shè)3D區(qū)405.5畝0.4部分建設(shè)4E區(qū)374畝0.3（估算）未開(kāi)發(fā)5會(huì)所區(qū)172.8畝0.35（估算）部分建設(shè)由于產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)的調(diào)整，集團(tuán)擬退出房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)業(yè)務(wù)，將正在建設(shè)的D區(qū)和未建的E區(qū)一起轉(zhuǎn)讓。到目前為止，D區(qū)、E區(qū)已投入的資金為7618.86萬(wàn)元，會(huì)所區(qū)已投入的資金為8415.66萬(wàn)元。二、交通便利的地理位置花園項(xiàng)目位于廣州市花都區(qū)獅嶺鎮(zhèn)陸花崗水庫(kù)區(qū)，廣清高速公路山前大道出口以東6公里處，圍繞陸花崗水庫(kù)的千余畝水面,在王子

9、山山麓下。南臨山前大道，北倚王子山，東鄰白云新機(jī)場(chǎng)，西接107國(guó)道。花都區(qū)素稱“省城之屏障，南北粵之咽喉”，是廣州市的重要交通樞紐，區(qū)內(nèi)的交通運(yùn)輸環(huán)境和條件日臻完善。1、在公路方面， 105、106、107三條國(guó)道和三條高速公路由北向南穿過(guò)區(qū)內(nèi)連接廣州。從廣州市區(qū)到花都城區(qū)，走廣清高速公路或新機(jī)場(chǎng)高速公路不到30分鐘，到2003年底，京珠高速公路開(kāi)通將更加快捷。2、在鐵路方面，南北交通大動(dòng)脈京廣鐵路穿過(guò)花都區(qū)，廣州火車(chē)站北站也搬到花都；規(guī)劃中的珠江三角洲輕軌交通網(wǎng)絡(luò)將廣州、花都、佛山、南海、順德、番禺等地連成國(guó)際都市大區(qū)。3、在水路方面，花都港經(jīng)巴江河道可通往珠江三角洲地區(qū)和港澳地區(qū)，千噸級(jí)的

10、船只通行無(wú)阻。隨著廣州白云新機(jī)場(chǎng)的投入使用，在花都區(qū)將形成一個(gè)現(xiàn)代化的水、陸、空立體交通網(wǎng)。三、優(yōu)厚的自然資源 1、人口土地資源比重大廣州市轄十區(qū)和兩個(gè)縣級(jí)市，花都區(qū)總面積961.1平方公里，占廣州總面積的13%；人口60.51萬(wàn)人，占廣州總?cè)丝诘?.5%，占廣州市較大的比重。2、水力、礦產(chǎn)資源豐富花都區(qū)內(nèi)流溪河、巴江河水量充沛，地表水多年平均流量為11.5億立方米，建有中小型水庫(kù)17座。 自然礦產(chǎn)資源豐富，已探明的有18種，其中儲(chǔ)量大、品位高的有石灰石、高嶺土、粘土、花崗巖等，開(kāi)采前景好。3、旅游資源豐富 花都區(qū)山青水碧，風(fēng)景秀麗，旅游資源豐富，開(kāi)發(fā)價(jià)值大。 目前，正在開(kāi)發(fā)的旅游資源有梯面綜

11、合旅游區(qū)、芙蓉度假村、九龍?zhí)端鲜澜绲龋呀ǔ珊樾闳o(jì)念館、洪秀全故居、盤(pán)古圣廟、資政大夫祠、廣州寶巾高爾夫鄉(xiāng)村俱樂(lè)部、圓玄道觀等多個(gè)旅游景點(diǎn)。花都八景中的盤(pán)古神壇、百丈晴巒景點(diǎn)以及梯面廣州工人療養(yǎng)院、狩獵場(chǎng)、王子山森林，北興九龍?zhí)端鲜澜?，都是旅游度假的好去處。第二部?項(xiàng)目市場(chǎng)研究一、投資環(huán)境分析近年來(lái)，花都區(qū)的發(fā)展前景是令人振奮的。幾個(gè)國(guó)家級(jí)的大項(xiàng)目建設(shè)在花都，帶動(dòng)新一輪的投資熱潮。1、投資147億元的廣州白云新機(jī)場(chǎng)即將投入使用，與之配套的機(jī)場(chǎng)高速公路已開(kāi)通使用，新機(jī)場(chǎng)高速公路北延線（南段）列入廣州市政府2003年的38個(gè)重點(diǎn)建設(shè)項(xiàng)目中；連接珠三角的輕軌交通即將動(dòng)工興建；2、京珠高速公路

12、即將開(kāi)通使用。3、東風(fēng)汽車(chē)公司與日產(chǎn)汽車(chē)公司合作的新東風(fēng)汽車(chē)有限公司項(xiàng)目落戶花都，注冊(cè)資金180億元。4、增城市沙莊至花都區(qū)北興公路項(xiàng)目，列入廣州市政府2003年的38個(gè)重點(diǎn)建設(shè)項(xiàng)目中，大大提高花都區(qū)的東西向交通能力。二、花都區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)走勢(shì)分析1、房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)育成熟，增長(zhǎng)勢(shì)頭良好在1997年商品房的成交面積為28.8萬(wàn)平方米，成交金額為4.9億元，隨著房地產(chǎn)市場(chǎng)的成熟，每年商品房的成交量都有較大的增長(zhǎng)。從表2-1的數(shù)據(jù)可以看出，花都區(qū)2001年商品房的成交面積為49.88萬(wàn)平方米，而2002年前9個(gè)月商品房的成交面積為48.83萬(wàn)平方米，較上一年同期增長(zhǎng)13萬(wàn)平方米約36%；2002年前九個(gè)

13、月批準(zhǔn)預(yù)售商品房面積為49.02萬(wàn)平方米，也較上一年同期增長(zhǎng)6.6萬(wàn)平方米約15%，但與商品房成交量持平，基本上達(dá)到供求平衡。表2-1 花都區(qū)2001年與2002年商品房推出量和成交量對(duì)比表批出量（萬(wàn)平方米）成交量（萬(wàn)平方米）2001年2002年同比2001年2002年同比第一季度12.595.1358%8.5412.2243%第二季度12.325.73109%17.9722.2724%第三季度17.7218.162%9.3314.3454%第四季度22.214.04合計(jì)64.7149.0249.8848.832、發(fā)展規(guī)模滯后，增長(zhǎng)的空間巨大花都區(qū)房地產(chǎn)若與其他區(qū)域作橫向比較，在廣州市八區(qū)二市

14、中所占的比例很小，市場(chǎng)仍有很大的發(fā)展空間。廣州市全市2001年商品房推出量達(dá)795萬(wàn)平方米，花都區(qū)只有64.7萬(wàn)平方米，占8%；全市商品房成交量達(dá)1188萬(wàn)平方米，花都區(qū)只有54萬(wàn)平方米，占4.5%。廣州市全市2002年第一至三季度商品房推出量達(dá)651萬(wàn)平方米，花都區(qū)只有49.02萬(wàn)平方米，占7.5%；全市商品房成交量達(dá)989萬(wàn)平方米，花都區(qū)只有48.83萬(wàn)平方米，占4.9%。三、識(shí)別競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手在對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行營(yíng)銷策劃之前，首先的就是識(shí)別競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手和分析項(xiàng)目自身所存在的優(yōu)缺點(diǎn)，正所謂知己知彼才能百戰(zhàn)百勝。本項(xiàng)目的主要競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手是鄰近的金碧御水山莊項(xiàng)目，其開(kāi)發(fā)的是同類產(chǎn)品，但存在容積率高和規(guī)劃?rùn)n次低的缺點(diǎn)

15、。如何克服自身缺點(diǎn)和發(fā)揮自身長(zhǎng)處是項(xiàng)目成功的關(guān)鍵，對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行SWOT分析：（一）競(jìng)爭(zhēng)市場(chǎng)分析1花都區(qū)域花都區(qū)主要的大型樓盤(pán)有：金碧御水山莊、南航花園、駿威廣場(chǎng)、金菊花小區(qū)、雅景苑、金鵬花園、鉆石花園、雅寶新城、蒙地卡羅等，主要都集中在花都廣場(chǎng)半徑幾公里范圍內(nèi)。這些樓盤(pán)每平方米的售價(jià)在1500-4000元之間，多層公寓每平方米售價(jià)主要在1800-2000元之間，別墅每平方米售價(jià)在2500-5000元之間。本地段附近的樓盤(pán)不多，同類的競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手也不多，大型別墅項(xiàng)目只有隔湖相望的金碧御水山莊、洪秀全水庫(kù)旁的蒙地卡羅山莊、雅寶新城。金碧御水山莊項(xiàng)目坐落于陸花水庫(kù)東面，占地1500多畝，由廣州恒大集團(tuán)投資

16、開(kāi)發(fā)。規(guī)劃1000多幢山水別墅，主要以北美建筑風(fēng)格為主，輔襯歐陸、大洋洲及亞熱帶的建筑風(fēng)格。小區(qū)的配套項(xiàng)目較完善，但總體規(guī)劃欠佳，建筑密度太大。主力戶型：主力戶型：獨(dú)立別墅：面積360-750m2，售價(jià)100-250萬(wàn)元，均價(jià)3900元/平方米，有近300平方米的私家花園，臨湖的三套別墅號(hào)稱500萬(wàn)元/套；三層聯(lián)體別墅：面積250-360m2，售價(jià)65-100萬(wàn)元，均價(jià)2900元/平方米，有近150平方米的私家花園；二層聯(lián)體別墅：面積179-220 m2，售價(jià)50-70萬(wàn)元，均價(jià)2900元/平方米，有近150平方米私家花園；銷售情況：2002年10月1日正式開(kāi)盤(pán)，第一天以2600元/平方米的均

17、價(jià)開(kāi)盤(pán)，銷售出50多套，第二天立刻提價(jià)到3000元/平方米，但前期內(nèi)部認(rèn)購(gòu)的均價(jià)僅2000元/平方米。第一期的200多套別墅現(xiàn)已銷出85%，剩余十余套，第二期預(yù)計(jì)在今年五月推出。目標(biāo)客戶對(duì)象：廣州市區(qū)、花都區(qū)。蒙地卡羅山莊項(xiàng)目坐落于廣州洪秀全水庫(kù)南面，占地1000多畝，由香港雅佳置業(yè)有限公司投資的廣東佳業(yè)房地產(chǎn)限公司投資開(kāi)發(fā)。山莊位于107高速公路旁，鄰近廣花一級(jí)公路。項(xiàng)目早在九十年代中期已動(dòng)工開(kāi)發(fā)，主要為別墅、洋房，吸引大批香港人前來(lái)投資置業(yè)，現(xiàn)已銷售九成多。一期在總體規(guī)劃、建筑風(fēng)格方面均已落伍，配套設(shè)施、物業(yè)管理都較差，無(wú)法形成競(jìng)爭(zhēng)力?，F(xiàn)計(jì)劃開(kāi)發(fā)第二期，估計(jì)會(huì)受到一期的拖累。別墅：面積13

18、3-291m2，均價(jià)3500元/平方米；洋房：面積45-130m2，均價(jià)2100元/平方米；銷售情況：1995年已開(kāi)始銷售，現(xiàn)已銷出95%。目標(biāo)客戶對(duì)象：80%是香港人。雅寶新城雅寶新城項(xiàng)目東臨交通大動(dòng)脈107國(guó)道，占地1500畝，由廣州市花都雅寶房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司投資開(kāi)發(fā)?？偨ㄖ娣e90萬(wàn)平方米，在規(guī)劃上充分利用天馬河的優(yōu)勢(shì)，建造了人造沙灘、濱河林帶，是一個(gè)低密度、高綠化率的自然生態(tài)大盤(pán)。在2001年廣州十大名優(yōu)樓盤(pán)評(píng)選中獲得最佳山水住區(qū)、最佳園林住區(qū)獎(jiǎng)，并榮獲廣州市十佳教育社區(qū)榮譽(yù)稱號(hào)。項(xiàng)目的配套設(shè)施完善，市場(chǎng)賣(mài)點(diǎn)多，能有效搶占市場(chǎng)，現(xiàn)已售出近六成。主要的配套設(shè)施有：高爾夫俱樂(lè)部豪華會(huì)所及

19、高爾夫球場(chǎng)中山大學(xué)附屬雅寶學(xué)校二個(gè)大型住客會(huì)所及多個(gè)網(wǎng)球場(chǎng)、游泳池、銀行、商場(chǎng)、酒樓、肉菜市場(chǎng)、醫(yī)務(wù)所等生活設(shè)施天馬河畔人造沙灘大型別墅：面積340-350m2，毛坯房均價(jià)4000元/平方米；小型別墅：面積250-270m2，毛坯房均價(jià)4000元/平方米；聯(lián)體別墅：面積210 m2，毛坯房均價(jià)3000元/平方米；洋房：面積70-160m2，毛坯房均價(jià)2200元/平方米；銷售情況：從2000年開(kāi)始銷售，共推出三期別墅500多套，前兩期別墅已售罄，現(xiàn)主推第三期140多套。別墅銷售率約為65%，多是售價(jià)約100萬(wàn)元的小型別墅；洋房的銷售率約為50%。目標(biāo)客戶對(duì)象：廣州市區(qū)占30%、花都區(qū)占60%。

20、2廣州周邊同類項(xiàng)目的市場(chǎng)分析廣州現(xiàn)有常住人口1015萬(wàn)，以目前廣州人均收入5000美元經(jīng)濟(jì)水平，別墅市場(chǎng)是有較大的發(fā)展空間。在前幾年，市場(chǎng)缺乏有效的引導(dǎo)，廣州推出的別墅都是價(jià)位在幾百萬(wàn)及過(guò)千萬(wàn)的檔次，與社會(huì)經(jīng)濟(jì)生活發(fā)展水平不相應(yīng)，把目標(biāo)客戶定位在暴富階層，使得別墅市場(chǎng)發(fā)展走入歧途。近年來(lái)，經(jīng)過(guò)市場(chǎng)的自我調(diào)整，在洛溪板塊、華南板塊的帶動(dòng)下，別墅市場(chǎng)進(jìn)入經(jīng)濟(jì)型的檔次，使別墅市場(chǎng)形成高低搭配、適應(yīng)性極強(qiáng)的發(fā)展態(tài)勢(shì)。目前，廣州別墅市場(chǎng)發(fā)育已相當(dāng)成熟，市場(chǎng)層次分明，主要?jiǎng)澐譃椋汉廊A型別墅：地理位置很好的高檔別墅，如二沙島別墅、宏城別墅花園；高尚型別墅：城郊結(jié)合部的山水別墅，如江南世家、頤和山莊等；中高檔

21、別墅：主要在經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)郊區(qū)的別墅群，如番禺的綠茵島水岸別墅、華南碧桂園、廣地花園別墅等；經(jīng)濟(jì)型別墅：主要在郊區(qū)的山水大盤(pán)，如碧桂園鳳凰城及從化、花都的別墅。根據(jù)市場(chǎng)調(diào)查顯示，在番禺、花都、增城等地區(qū)，售價(jià)60萬(wàn)元150萬(wàn)元之間的別墅非常暢銷，如鳳凰城，在80萬(wàn)元左右的別墅很暢銷，幾個(gè)月內(nèi)創(chuàng)下6億多的銷售額。隨著汽車(chē)價(jià)格的大幅度下降，以及道路交通條件訊速改善，地域差異大大地縮小，近郊的買(mǎi)經(jīng)濟(jì)型別墅必將成為市場(chǎng)的主流。由于花都這幾年的經(jīng)濟(jì)快速發(fā)展，“三山一水六平原”地貌的天然資源，使越來(lái)越多的開(kāi)發(fā)商在花都投資開(kāi)發(fā)，過(guò)千畝的山水大盤(pán)不斷上市。大多數(shù)項(xiàng)目都是別墅、花園洋房、旅游度假村為主要產(chǎn)品形式，營(yíng)造

22、“郊區(qū)休閑度假概念”，以旅游房地產(chǎn)為市場(chǎng)主流。尤其是誘人的低價(jià)位，更能吸引市場(chǎng)的消費(fèi)主力，以市區(qū)中心一套房的價(jià)格，便能享受別墅級(jí)的高質(zhì)量生活。（二）SWOT分析1、優(yōu)勢(shì)分析（1）規(guī)模經(jīng)濟(jì)本項(xiàng)目用地面積將近100公頃，如此大的地塊進(jìn)行小區(qū)開(kāi)發(fā)，無(wú)疑形成了規(guī)模效應(yīng)。一方面，有利于降低項(xiàng)目單位面積開(kāi)發(fā)成本費(fèi)用；另一方面，有利于項(xiàng)目形成自我的獨(dú)立環(huán)境。首期A、B、C區(qū)已建成，有相對(duì)成熟的開(kāi)售條件，若配以完善的生活配套設(shè)施，優(yōu)雅的綠化環(huán)境，營(yíng)造好小區(qū)的生活氛圍，必能增強(qiáng)該項(xiàng)目的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力。（2）資源優(yōu)勢(shì)項(xiàng)目擁有優(yōu)厚的自然資源，依山傍水，三面群山環(huán)繞，坐擁幾千畝水面的湖景，是一個(gè)風(fēng)水寶地。規(guī)劃建設(shè)為低密度

23、、高綠化的純別墅小區(qū)。（3）交通條件便利本項(xiàng)目的位置有二條高速公路直達(dá)廣州，最為便捷的路線是：從小區(qū)西面的6公里處進(jìn)入廣清高速公路，走22公里后轉(zhuǎn)入北二環(huán)高速，再走10公里后轉(zhuǎn)入機(jī)場(chǎng)高速，到達(dá)廣州火車(chē)站全程共約56公里，車(chē)程約35分鐘。也可以走廣清高速或機(jī)場(chǎng)高速直達(dá)廣州，車(chē)程約40多分鐘。（4）低成本優(yōu)勢(shì)本項(xiàng)目地處郊區(qū)，具有土地成本低和施工費(fèi)用低的優(yōu)勢(shì)。由于該地塊位于水庫(kù)旁邊，還有天然的優(yōu)勢(shì)是：原有的一條分洪渠從東向西橫穿小區(qū)而過(guò)，借助該渠作為小區(qū)的主排污渠，小區(qū)的生活污水排入埋地式一體化污水處理設(shè)備，進(jìn)行生化處理后排出到分洪渠，可大大減少排水設(shè)施的投資。2、劣勢(shì)分析（1）周邊配套設(shè)施不足本項(xiàng)

24、目所處地段是屬于郊區(qū)，配套設(shè)施嚴(yán)重不足，生活氛圍不成熟。一是周邊的公共設(shè)施不足，如公共交通、醫(yī)療、中小學(xué)、銀行等；二是區(qū)內(nèi)的生活設(shè)施不足，例如超市，住戶專車(chē)，幼兒園，娛樂(lè)設(shè)施配套設(shè)施缺少。（2）局部自然景觀欠佳項(xiàng)目的D區(qū)和E區(qū)景觀相對(duì)較差，只有很少部分的位置能看到湖景。3、項(xiàng)目的機(jī)會(huì)分析從上面提到的本地塊的幾大方面優(yōu)勢(shì)，特別是規(guī)模經(jīng)濟(jì)和資源優(yōu)勢(shì)二大優(yōu)勢(shì)，是其他樓盤(pán)無(wú)法比擬的。從規(guī)劃的角度來(lái)說(shuō)，盡管本項(xiàng)目原來(lái)的設(shè)計(jì)仍有很多方面需要完善，但仍比旁邊的金碧御水山莊要好得多。（1）提高產(chǎn)品差異化程度，制造“概念”差別，堅(jiān)持走高質(zhì)量樓盤(pán)的路線，充分發(fā)揮本項(xiàng)目的優(yōu)勢(shì)，通過(guò)環(huán)境設(shè)計(jì)來(lái)弱化本地塊的劣勢(shì)，盡量美

25、化小區(qū)的環(huán)境，使其更貼近自然，更適合人居住。（2）廣州白云新機(jī)場(chǎng)投入使用后，大量的工作人員和客流聚集在花都，必將帶動(dòng)花都的經(jīng)濟(jì)發(fā)展。輕軌交通也將在近期內(nèi)建成，快捷的公共交通，可大大地減少地域差異，吸引更多的人在花都居住，擴(kuò)大市場(chǎng)的需求。（3）項(xiàng)目D區(qū)的南面有一條主干道直沖小區(qū)，從風(fēng)水學(xué)的角度是不利于該區(qū)的住宅。但是可化不利為有利，在規(guī)劃上作適當(dāng)調(diào)整，將此處填高堆山，建一人工瀑布來(lái)遮擋。同時(shí)，有效改善該區(qū)住宅的景觀，可看到湖景和山景。（4）根據(jù)建設(shè)部的文件，全國(guó)在五年內(nèi)都不再審批別墅用地，有效降低別墅市場(chǎng)的供給量，刺激市場(chǎng)的發(fā)展。4、項(xiàng)目的威脅分析本項(xiàng)目的威脅，可從幾個(gè)方面來(lái)分析：（1）本項(xiàng)目同

26、類樓盤(pán)的競(jìng)爭(zhēng)，離得最近的是金碧御水山莊，開(kāi)盤(pán)較早并已占有一定的市場(chǎng)份額，其地理位置相對(duì)差一些，規(guī)劃和建設(shè)檔次也差一些，因而其售價(jià)也相對(duì)低一些，具有一定的沖擊力。（2）來(lái)自本項(xiàng)目的威脅，A、B、C三個(gè)區(qū)的300套別墅是以照顧性質(zhì)售給南航系統(tǒng)的職工，每棟售價(jià)在30至50萬(wàn)元之間，平均每平方米約1500元，與市場(chǎng)有一定的差價(jià)，職工的二手轉(zhuǎn)讓會(huì)帶來(lái)一定的沖擊。（3）周?chē)涮自O(shè)施的不足，會(huì)給銷售帶來(lái)較大的影響。 圖2-1 花園小區(qū)SWOT分析 S（優(yōu)勢(shì)） W（劣勢(shì)） 規(guī)模效應(yīng)+優(yōu)厚自然資源 配套設(shè)施不完善 +交通便利+低成本 +D、E區(qū)景觀差 O（機(jī)會(huì)） T（威脅） 1、提高產(chǎn)品差異化程度； 1、同類樓

27、盤(pán)的競(jìng)爭(zhēng)；2、新機(jī)場(chǎng)、輕軌公共交通的帶動(dòng)； 2、本項(xiàng)目A、B、C區(qū)的二手轉(zhuǎn)讓；3、調(diào)整規(guī)劃設(shè)計(jì)來(lái)弱化本地塊的劣勢(shì)； 3、周邊配套設(shè)施不足。4、政府限制市場(chǎng)的供給量。5、結(jié)論根據(jù)SWOT理論分析，本項(xiàng)目是比較理想的別墅小區(qū)。四、市場(chǎng)戰(zhàn)略決策根據(jù)市場(chǎng)和主要競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手分析，結(jié)合自身的資源優(yōu)勢(shì)及低成本優(yōu)勢(shì)，本項(xiàng)目采用產(chǎn)品差異化和價(jià)格競(jìng)爭(zhēng)的戰(zhàn)略組合，可以取得市場(chǎng)的先動(dòng)優(yōu)勢(shì)。1、長(zhǎng)期市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)戰(zhàn)略（第一階段）：創(chuàng)造差異化的產(chǎn)品，與同類產(chǎn)品“不同或更好”，建造一流的物業(yè)，主要體現(xiàn)在設(shè)計(jì)、質(zhì)量和現(xiàn)代科技含量方面。2、短期市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)戰(zhàn)略（第二階段）：采用價(jià)格競(jìng)爭(zhēng)手段，低開(kāi)高走，凝聚人氣及快速回籠資金。五、項(xiàng)目的定位1

28、、客戶定位隨著生活水平的提高，人們對(duì)生活環(huán)境的要求也越來(lái)越高，對(duì)煩囂的城市生活已經(jīng)厭煩。特別是雙休日制度的實(shí)行，人們希望回歸自然，享受清新的空氣和優(yōu)雅的生活環(huán)境，因此，一些以“綠色生態(tài)健康”為主題的小區(qū)及郊外的山水樓盤(pán)，迎合哪些追求“5+2”時(shí)尚生活者的口味。經(jīng)市場(chǎng)調(diào)查分析，本地段消費(fèi)者的需求趨向是經(jīng)濟(jì)、實(shí)用，價(jià)格在50100萬(wàn)元的經(jīng)濟(jì)型山水別墅及20萬(wàn)元左右的公寓將是最暢銷的。本項(xiàng)目是一個(gè)以別墅為主的山水樓盤(pán)，我們的目標(biāo)客戶應(yīng)鎖定在：（1）、中等收入家庭及個(gè)體經(jīng)營(yíng)者這類目標(biāo)客戶有較高收入，他們對(duì)生活水平、生活環(huán)境的要求不斷提高，追求舒適自在的生活環(huán)境。本項(xiàng)目是一個(gè) “綠色生態(tài)健康”為主題的大

29、型山水樓盤(pán)，而在首期入市時(shí)以“低開(kāi)高走”的價(jià)格策略進(jìn)行銷售，其好環(huán)境、低價(jià)位優(yōu)勢(shì)，會(huì)吸引這一類目標(biāo)客戶。（2）、注重環(huán)境質(zhì)量的白領(lǐng)階層家庭這類目標(biāo)客戶有較高而穩(wěn)定的收入，文化素質(zhì)高，注重生活情趣。他們的生活水平已上升到一個(gè)較高的層次，但他們?cè)瓉?lái)的居住環(huán)境卻遠(yuǎn)遠(yuǎn)不能滿足其要求。因此，他們?cè)俅钨?gòu)房的目標(biāo)是環(huán)境優(yōu)美、有一定規(guī)模的高質(zhì)量樓盤(pán)。他們希望有山、有水、大片綠化和更多的活動(dòng)空間，本項(xiàng)目正迎合這類目標(biāo)客戶的需要。2、產(chǎn)品定位本項(xiàng)目的產(chǎn)品定位堅(jiān)持以市場(chǎng)為導(dǎo)向，以顧客需求為中心。設(shè)計(jì)出有特色的產(chǎn)品和形象，最大限度滿足目標(biāo)客戶的需求。改變過(guò)去以產(chǎn)品為導(dǎo)向的方式，避免出現(xiàn)蓋好大量的房屋而賣(mài)不出去的局面。

30、3、市場(chǎng)定位本項(xiàng)目是一個(gè)大型“綠色生態(tài)健康”為主題的別墅小區(qū)，倡導(dǎo)田園生活的理念，建造倍受青睞的環(huán)保、生態(tài)住宅，目標(biāo)瞄準(zhǔn)以白領(lǐng)階層群體為對(duì)象的高端市場(chǎng)。為了快速搶占市場(chǎng)，加速資金的回籠，原發(fā)展商在D區(qū)已建好了21棟獨(dú)立別墅2、12戶聯(lián)體別墅和32戶公寓，可在2003年第三季度開(kāi)始銷售。由于社區(qū)環(huán)境的規(guī)劃尚未完全實(shí)現(xiàn)，且項(xiàng)目的小區(qū)配套設(shè)施尚未完善，在首次推出市場(chǎng)時(shí)，要以“低開(kāi)高走”的價(jià)格策略進(jìn)行首期銷售，以物美價(jià)廉作為重要的賣(mài)點(diǎn)。同時(shí)，這一策略會(huì)吸引中等收入家庭這一消費(fèi)群體，在短時(shí)間內(nèi)匯聚大量人氣，為項(xiàng)目后期銷售打下堅(jiān)實(shí)的基礎(chǔ)。因此，項(xiàng)目的市場(chǎng)定位應(yīng)為：（1）“綠色生態(tài)健康”為主題的田園生活小區(qū)

31、；（2）“此景只應(yīng)天上有，人間確有碧花園！”；（3）“一流物業(yè)，大眾價(jià)格”。（4）銷售價(jià)格建議方案：本項(xiàng)目公寓的數(shù)量不多，約占4%左右，為了吸引更多的客戶，增加小區(qū)的人氣，制造高檔小區(qū)價(jià)格不高的概念，建議公寓以保本價(jià)格出售，其銷售均價(jià)為2000元/，并根據(jù)不同的樓層、座向等因素采用差別定價(jià)，即使出現(xiàn)虧損也可通過(guò)別墅的利潤(rùn)補(bǔ)貼。根據(jù)周邊的市場(chǎng)情況結(jié)合項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)成本，別墅的銷售價(jià)格采用成本加成定價(jià)方法確定：聯(lián)體別墅屬中檔產(chǎn)品，建議利潤(rùn)率取8%，即聯(lián)體別墅的銷售均價(jià)確定為：2600元/；獨(dú)立別墅屬高檔產(chǎn)品，建議利潤(rùn)率取30%，即獨(dú)立別墅的銷售均價(jià)確定為：3600元/，并根據(jù)不同位置、朝向和戶型采取差

32、別定價(jià)。第三部分 項(xiàng)目方案策劃一、規(guī)劃設(shè)計(jì)方案（一）樓盤(pán)主導(dǎo)概念的定位本項(xiàng)目的主導(dǎo)概念定位為現(xiàn)代化的田園生活方式，具備以下特征：1、項(xiàng)目整體的規(guī)劃設(shè)計(jì)以回歸自然的田園生活為主題，突出社區(qū)的文化氛圍，倡導(dǎo)桃花園式的現(xiàn)代化田園生活。住在花園，滿眼盡是綠意，聽(tīng)鳥(niǎo)語(yǔ)，聞花香，帶給消費(fèi)者一種回歸自然、遠(yuǎn)離煩囂的田園生活?！百p菊東籬下，悠悠王子山！”，就是現(xiàn)實(shí)生活的寫(xiě)照。2、項(xiàng)目的規(guī)劃建設(shè)也要突出智能化，不斷提升住宅科技含量，融傳統(tǒng)建筑與現(xiàn)代科技于一體，營(yíng)造一座大型的智能住宅社區(qū)，具備信息化、現(xiàn)代化的硬件。3、住宅的建筑風(fēng)格要表現(xiàn)田園風(fēng)光與現(xiàn)代風(fēng)格的相互結(jié)合，突出表現(xiàn)文化的多元性和變異性。按不同地域人群的

33、居住習(xí)慣，在區(qū)內(nèi)設(shè)置若干組團(tuán)，給人以清新的感覺(jué)。（二）規(guī)劃設(shè)計(jì)目標(biāo)本項(xiàng)目總用地面積為935786平方米，建筑總面積308817平方米，建筑密度為16%，平均容積率為0.38，綠化率為60%。最大的優(yōu)勢(shì)是低密度、低容積率、高綠化率，結(jié)合天然的山景、湖景，精心規(guī)劃設(shè)計(jì)： 1、發(fā)揮項(xiàng)目的天然優(yōu)勢(shì)，設(shè)計(jì)成“綠色生態(tài)健康”的環(huán)保、生態(tài)小區(qū)，建造“最適合人居住環(huán)境”的住宅；2、規(guī)劃設(shè)計(jì)要配合小區(qū)的主題概念，根據(jù)目標(biāo)客戶對(duì)象和市場(chǎng)定位，建造獨(dú)特的社區(qū)文化；3、與時(shí)俱進(jìn)，小區(qū)規(guī)劃必須具備信息化、智能化的時(shí)代特征，滿足部分追求時(shí)尚客戶的需求。（三）規(guī)劃方案從建好的A、B、C三個(gè)區(qū)可以看到，原來(lái)的規(guī)劃布局不合理，

34、沒(méi)有任何特色。剩下的D、E二個(gè)區(qū)部分沒(méi)有湖景的優(yōu)勢(shì)，必須進(jìn)行重新規(guī)劃，營(yíng)造一些內(nèi)部景觀，弱化項(xiàng)目的劣勢(shì)，針對(duì)主題概念及不同的客戶群分區(qū)規(guī)劃設(shè)計(jì)。1、功能分區(qū)根據(jù)地形、地勢(shì)和不同的客戶需求，相對(duì)劃分公寓區(qū)、豪華別墅區(qū)、VIP別墅區(qū)三個(gè)區(qū)來(lái)設(shè)計(jì)。公寓區(qū)設(shè)計(jì)70、100、130平方米三種戶型，每套售價(jià)約14、20、26萬(wàn)元。規(guī)劃用地約15畝，總戶數(shù)為100戶，主力戶型為100平方米；豪華別墅區(qū)設(shè)計(jì)占地0.5畝和0.75畝的獨(dú)立別墅及聯(lián)體別墅，建筑面積分別為200、300、180、230平方米，每套售價(jià)約73、110、50、65萬(wàn)元。規(guī)劃用地約438畝，總戶數(shù)為684戶，主力戶型為300及230平方米

35、；VIP別墅區(qū)設(shè)計(jì)占地一畝、一畝半、二畝的獨(dú)立別墅，建筑面積分別為250、380、500平方米，每套售價(jià)約100、144、215萬(wàn)元。規(guī)劃用地約292畝，總戶數(shù)為231戶，主力戶型為380平方米；在D區(qū)和E區(qū)配套相應(yīng)的生活配套項(xiàng)目，配套幼兒園、商場(chǎng)、超市、藥店、會(huì)所、社區(qū)文化中心及娛樂(lè)設(shè)施。2、環(huán)境結(jié)構(gòu)在規(guī)劃布局上，按照“大公共空間（水庫(kù)）公共空間（各區(qū)小景）半公共空間（私家花園）私有空間（住宅）”的體系設(shè)計(jì)，以水庫(kù)為中心，會(huì)所區(qū)及各區(qū)的小景與王子山森林相呼應(yīng)，形成層次分明的自然環(huán)境體系。充分表現(xiàn)以“山、水、樹(shù)、綠化”為骨架的田園風(fēng)光，體現(xiàn)了項(xiàng)目以“綠色生態(tài)健康”和“最適合人居住環(huán)境”為主導(dǎo)的

36、規(guī)劃思想。3、主要技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)表2-2 項(xiàng)目主要技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)項(xiàng) 目數(shù) 量單 位總戶數(shù)1048戶居住人口3668人總建筑面積249932平方米1、住宅總建筑面積243932平方米2、公建配套面積6000平方米平均每套建筑面積230平方米平均每戶人口3.5人/戶人均居住面積65.8平方米人口密度71人/公頃建筑密度22.5%容積率0.47綠化率46%二、項(xiàng)目投資方案本項(xiàng)目總投資5億多，建設(shè)經(jīng)營(yíng)期為6年，是一個(gè)建設(shè)周期長(zhǎng)，資金投入量大的建設(shè)項(xiàng)目，難以憑自身的經(jīng)濟(jì)實(shí)力進(jìn)行項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)。所以，采用投資的多種組合運(yùn)用，一方面可減低資金的壓力，有助資金的流通；另一方面可相對(duì)提高經(jīng)濟(jì)效益和降低投資風(fēng)險(xiǎn)。本項(xiàng)目開(kāi)

37、發(fā)投資的資金來(lái)源有三個(gè)渠道：一是自有資金；二是向銀行貸款；三是預(yù)售收入用于投資部分，預(yù)計(jì)項(xiàng)目的銷售情況為： 表2-3 每年銷售面積及比例建設(shè)時(shí)期2003年2004年2005年2006年2007年獨(dú)立別墅銷售面積940026000373004330042704銷售比例3.85%10.66%15.29%17.75%17.51%獨(dú)立別墅銷售面積460013000187002170017228銷售比例1.89%5.33%7.67%8.9%7.06%公寓銷售面積20002000200020002000銷售比例0.82%0.82%0.82%0.82%0.82%三、項(xiàng)目開(kāi)發(fā)建設(shè)方案（WBS）本項(xiàng)目采用滾動(dòng)開(kāi)

38、發(fā)的方式來(lái)操盤(pán)，大部分的開(kāi)發(fā)資金是靠銷售收入回籠的資金再投入。由于項(xiàng)目工程施工難度不大，為減少項(xiàng)目資金缺口，以帶資施工或不預(yù)付工程款作為選擇施工單位的首要條件，有效控制項(xiàng)目的成本，以便在市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)中取得價(jià)格優(yōu)勢(shì)。根據(jù)項(xiàng)目的經(jīng)營(yíng)方案及小區(qū)成片開(kāi)發(fā)建設(shè)的需要，擬將整個(gè)項(xiàng)目分為五期進(jìn)行開(kāi)發(fā)。本項(xiàng)目計(jì)劃從二三年四月開(kāi)始一期工程，至二七年底止，總開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)期為57個(gè)月。1、一期：（時(shí)間：2003年4月2003年10月約6個(gè)月）主要完善建設(shè)D區(qū)的33戶別墅和32戶公寓共13243 m2，在D區(qū)先建設(shè)商業(yè)配套和體育康樂(lè)設(shè)施，形成良好的居住生活氛圍。對(duì)項(xiàng)目重新進(jìn)行整體規(guī)劃、市場(chǎng)調(diào)查、營(yíng)銷方案策劃，在開(kāi)發(fā)的同時(shí)進(jìn)行

39、銷售，調(diào)整好規(guī)劃后便進(jìn)行二期報(bào)建。2、二期：（時(shí)間：2003年11月2004年12月約14個(gè)月）主要開(kāi)發(fā)建設(shè)D區(qū)西部和南部的一半面積約63528 m2（含一期面積），建好D區(qū)南部的對(duì)外出入口，將小區(qū)的商業(yè)街和社區(qū)文化中心對(duì)外開(kāi)放，充分發(fā)揮規(guī)模經(jīng)濟(jì)的效應(yīng)，更有利于塑造小區(qū)的形象，實(shí)現(xiàn)大規(guī)模銷售。同時(shí)，根據(jù)項(xiàng)目的資金和銷售情況，建造足夠的面積銷售和籌資抵押物。其余面積可先完成基礎(chǔ)施工，在有客戶購(gòu)買(mǎi)時(shí)再進(jìn)行上部施工，確保銷售后半年內(nèi)交付使用，既不影響銷售又能大大節(jié)省投資。3、三期：（時(shí)間：2005年1月2005年12月約12個(gè)月）主要開(kāi)發(fā)D區(qū)剩余的面積63528 m2及完善有關(guān)配套，可視銷售情況采用

40、第二期的方法，有效地控制資金的投入量，同時(shí)為E區(qū)的開(kāi)發(fā)做好相關(guān)的準(zhǔn)備。4、四期：（時(shí)間：2006年1月2006年12月約12個(gè)月）主要開(kāi)發(fā)建設(shè)E區(qū)東部的一半面積約58593 m2，優(yōu)先建設(shè)商業(yè)配套、體育康樂(lè)設(shè)施和社區(qū)文化中心，同樣采用二期的方法視銷售情況進(jìn)行投資開(kāi)發(fā)。5、五期：（時(shí)間：2007年1月2007年12月約12個(gè)月）主要是開(kāi)發(fā)E區(qū)剩余的面積58593 m2及完善有關(guān)配套。第四部分 項(xiàng)目財(cái)務(wù)分析一、項(xiàng)目投資估算1、開(kāi)發(fā)成本估算： （1）項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓費(fèi) 10019萬(wàn)元（2）前期工程費(fèi)：3250萬(wàn)元表4-1 前期工程費(fèi)估算表序 號(hào)項(xiàng) 目計(jì)算依據(jù)金額（萬(wàn)元）1規(guī)劃設(shè)計(jì)費(fèi)40元/平方米10002地

41、質(zhì)勘探費(fèi)10元/平方米2503三通一平費(fèi)用80元/平方米2000合 計(jì)3250（3）建安工程費(fèi)：22826萬(wàn)元表4-2 建安工程費(fèi)用組成表序號(hào)項(xiàng) 目單位造價(jià)工程量金額（萬(wàn)元）備 注1別墅土建工程費(fèi)750233932175452別墅安裝工程費(fèi)8023393218713公寓土建工程費(fèi)85010000850簡(jiǎn)單裝修4公寓安裝工程費(fèi)12010000120簡(jiǎn)單裝修5電訊、智能化等弱電工程8024393219516煤氣工程20243932489合 計(jì)22826（4）基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)：7561萬(wàn)元表4-3 基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)估算表序號(hào)項(xiàng) 目單位造價(jià)工程量金額（萬(wàn)元）備 注1外水、電工程15024393236592

42、綠化工程8024393219513道路、排污、排水工程802439321951合 計(jì)7561（5）公建配套設(shè)施費(fèi)：1620萬(wàn)元表4-4 公建配套設(shè)施費(fèi)估算表序號(hào)項(xiàng) 目面 積建筑造價(jià)設(shè)施造價(jià)金額（萬(wàn)元）1公建配套600013203001620（6）開(kāi)發(fā)期間稅費(fèi)：1140萬(wàn)元表4-5 開(kāi)發(fā)期間稅費(fèi)一覽表序號(hào)項(xiàng)目單價(jià)（元/）金額（萬(wàn)元）備注1工程監(jiān)理費(fèi)建安12292城市基礎(chǔ)設(shè)施配套費(fèi)建安36873工程質(zhì)量、安全監(jiān)督費(fèi)建安3.2734噪音檢測(cè)費(fèi)1135建筑余泥排放費(fèi)建安2466招投標(biāo)活動(dòng)費(fèi)建安492合 計(jì)1140（7）不可預(yù)見(jiàn)費(fèi)：1059萬(wàn)元不可預(yù)見(jiàn)費(fèi)=（2）+（3）+（4）+（5）*3%=1059萬(wàn)

43、元（8）開(kāi)發(fā)成本：47475萬(wàn)元 表4-6 開(kāi)發(fā)成本一覽表序號(hào)成本項(xiàng)目金額（萬(wàn)元）備注1項(xiàng)目取得成本10019不變成本2前期工程費(fèi)用3250不變成本3建安工程費(fèi)228264基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)75615公建配套設(shè)施費(fèi)1620不變成本6開(kāi)發(fā)期間稅費(fèi)11407不可預(yù)見(jiàn)費(fèi)1059合 計(jì)47475不變成本：148892、開(kāi)發(fā)費(fèi)用估算：6304萬(wàn)元（1）管理費(fèi)用：1059萬(wàn)元管理費(fèi)用=（2）+（3）+（4）+（5）*3%=1059萬(wàn)元（2）銷售費(fèi)用：3935萬(wàn)元表4-2 銷售費(fèi)用匯總表序號(hào)項(xiàng)目計(jì)算依據(jù)金額（萬(wàn)元）1廣告宣傳及推廣費(fèi)銷售收入*2%76892*2%15742銷售代理費(fèi)銷售收入*2%76892*2%

44、15743其他銷售費(fèi)用銷售收入*1%76892*1%787合 計(jì)3935（3）財(cái)務(wù)費(fèi)用：1310萬(wàn)元，詳見(jiàn)貸款還本付息表。3、總成本費(fèi)用匯總及分?jǐn)偙肀?-3 總成本費(fèi)用匯總及分?jǐn)偙沓杀卷?xiàng)目總額（萬(wàn)元）別墅得房成本（元/）公寓得房成本（元/）開(kāi)發(fā)成本4747519591649開(kāi)發(fā)費(fèi)用6304260219合 計(jì)5377922191868二、項(xiàng)目銷售收入測(cè)算根據(jù)項(xiàng)目市場(chǎng)策劃方案的銷售價(jià)格，可測(cè)算項(xiàng)目的銷售收入。 表4-4 項(xiàng)目銷售收入測(cè)算表項(xiàng) 目建筑面積（m2）價(jià)格（元/m2）銷售收入（元）獨(dú)立別墅158704360057133聯(lián)體別墅75228260019559公寓1000020002000公建6

45、000合 計(jì)2499323226（平均價(jià)）78692三、項(xiàng)目財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)（一）損益表與靜態(tài)盈利分析表4-5項(xiàng)目損益表（單位：萬(wàn)元）序號(hào)項(xiàng)目合計(jì)建設(shè)經(jīng)營(yíng)期2003年2004年2005年2006年2007年1銷售收入786925862125271871121615199772總成本費(fèi)用5377993501685210641929376433土地增值稅786.9258.62125.27187.11216.15199.774銷售稅費(fèi)5768.13429.68918.211371.541584.371464.335利潤(rùn)總額18357.95-3976.3-5368.486511.3510521.4810669

46、.96所得稅33%6058.122537.053521.077稅后利潤(rùn)12299.83-3976.3-5368.486511.357984.437148.838投資利潤(rùn)率34.14%評(píng)價(jià)指標(biāo)：投資利潤(rùn)率利潤(rùn)總額/總投資額18357.95/53779=34.14(%)本項(xiàng)目的靜態(tài)評(píng)價(jià)指標(biāo)與房地產(chǎn)同行業(yè)相應(yīng)指標(biāo)比較，可以接受，故項(xiàng)目可行。（二）現(xiàn)金流量表與動(dòng)態(tài)盈利分析經(jīng)濟(jì)效益分析評(píng)價(jià)主要是依據(jù)國(guó)家計(jì)委、建設(shè)部頒發(fā)的建設(shè)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)方法與參數(shù)，參照我國(guó)新的財(cái)會(huì)制度，結(jié)合房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的實(shí)際情況，計(jì)算項(xiàng)目全部投資的經(jīng)濟(jì)效益。主要評(píng)價(jià)指標(biāo)有：財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值(FNPV)、財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率(FIRR)、投資回收期三個(gè)

47、指標(biāo)。表4-6項(xiàng)目投資現(xiàn)金流量表（單位：萬(wàn)元）序號(hào)項(xiàng)目建設(shè)經(jīng)營(yíng)期合計(jì)2003年2004年2005年2006年2007年1現(xiàn)金流入586212527187112161519977786921.1銷售收入586212527187112161519977786921.2其他現(xiàn)金流入2現(xiàn)金流出9838.317895.4812199.6513630.5712828.1766392.172.1建設(shè)投資9350168521064192937643537792.2土地增值稅58.62125.27187.11216.15199.77786.922.3銷售稅費(fèi)429.68918.211371.541584.371

48、464.335768.132.4所得稅2537.053521.076058.123凈現(xiàn)金流-3976.3-5368.486511.357984.437148.8312299.834累計(jì)凈現(xiàn)金流-3976.3-9344.78-2833.43515112299.835折現(xiàn)凈現(xiàn)金流-3614.82-4436.764892.075453.474438.866累計(jì)折現(xiàn)凈現(xiàn)金流-3614.82-8051.58-3159.512293.966732.82根據(jù)表4-6可計(jì)算得財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)指標(biāo)（表4-7）：表4-7財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)指標(biāo)評(píng)價(jià)指標(biāo)財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值(i=10%)財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率投資回收期(靜態(tài))稅后6732.82萬(wàn)元46

49、.78%3.355年項(xiàng)目全部投資的財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值是按折現(xiàn)率10%計(jì)算的，所帶來(lái)的稅后財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值為6733萬(wàn)元，是一個(gè)較大的正值；稅后的財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率為46.78%，遠(yuǎn)大于折現(xiàn)率10%；稅后靜態(tài)投資回收期在項(xiàng)目投資的第三年和第四年之間，回收投資的速度還是比較快的，故本項(xiàng)目可行。（三）資金來(lái)源與運(yùn)用表的貸款償還能力分析表4-8資金來(lái)源與運(yùn)用表（單位：萬(wàn)元）序號(hào)項(xiàng)目建設(shè)經(jīng)營(yíng)期合計(jì)2003年2004年2005年2006年2007年1資金來(lái)源1286218527187112161519977916921.1銷售收入586212527187112161519977786921.2自有資金500050001.3銀行借款2000600080002資金運(yùn)用9838.319395.4814699.6517630.5712828.1774392.172.1建設(shè)投資9270163601017390237643524692.2借款還本付息801992296