石臺旅游接待中心營銷策劃方案

1、石臺旅游接待中心營銷策劃市場調(diào)研市場調(diào)查（包括城區(qū)開發(fā)市場現(xiàn)狀：開發(fā)項目數(shù)量、開發(fā)總量、可售面積；市場銷售統(tǒng)計數(shù)據(jù)）附市場調(diào)研表：序號項目名稱建筑類型價格銷售情況備注1金城水岸名都多層住宅、別墅、商業(yè)門面8月初市調(diào)價格：2600-3300元/m9月初市調(diào)價格：3500-3800元/m住宅500套，別墅約20套自主經(jīng)營大酒店8層2瀾香苑普通多層住宅8月初市調(diào)價格：2800-3000元/m 9月初市調(diào)價格：均價3300元/m住宅30套2010年10月初開盤3信發(fā)金山陽光多層住宅、小高層、高層、商業(yè)門面（靠東面近221省道的門面是2層的，靠南邊的是1層的門面。）（1）8月初市調(diào)價格：一期2000-3

2、000元/m；二期 4000元/m（2）9月初市調(diào)價格：估計住宅不低于3000元/m，商業(yè)門面價格未定還沒有開盤2011年下半年開盤，商業(yè)門面價格未定。4秋浦綠洲普通住宅開盤價：2000元/m現(xiàn)價3000元/m左右住宅30套2009年11月開盤5石臺茶城住宅、商業(yè)一期均價3300元/ m,二期4300元/ m,三期價格未定不詳一期、二期己經(jīng)全部售完，三期未開盤（主要是住宅，門面靠近車站）項目詳細(xì)情況介紹：金城水岸名都開發(fā)公司：石臺縣徽超有限公司項目位置：石臺縣環(huán)馬鞍山路（原園藝場）總建筑面積：61350m占地面積：50280m建筑類型：多層住宅、別墅、商業(yè)門面（目前在售只有住宅和別墅）總房源：

3、800套，共10棟目前在售房源：住宅500套，別墅約20套開盤時間：2010年12月11日價格：8月初市調(diào)價格：2600-3300元/m 9月初市調(diào)價格：3500-3800元/m其它建筑：自主經(jīng)營大酒店8層瀾香苑開發(fā)公司：安徽皖和房地產(chǎn)開發(fā)有限公司項目位置：池州市石臺縣秋浦西路與牯牛降交口向南50米總建筑面積：21830m 占地面積：13619m建筑類型：普通多層住宅總房源：188套，其中30套在建目前在售房源：30套開盤時間：2010年10月初價格：8月初市調(diào)價格：2800-3000元/m 9月初市調(diào)價格：均價3300元/m信發(fā)金山陽光開發(fā)公司：安徽信發(fā)建工集團項目位置：石臺縣仁里鎮(zhèn)城東政務(wù)

4、新區(qū) 221省道西側(cè)（石臺茶城斜對面）總建筑面積：21萬m 占地面積：11萬m 建筑類型：多層住宅、小高層、高層、商業(yè)門面（靠東面近221省道的門面是2層的，靠南邊的是1層的門面。）總房源：1296戶目前在售房源：還沒有開盤開盤時間：2011年下半年價格：（1）8月初市調(diào)價格：一期2000-3000元/m；二期 4000元/m（2）9月初市調(diào)價格：估計住宅不低于3000元/m，商業(yè)門面價格未定備注：此次商業(yè)建筑2.5萬平方，住宅18萬平米。秋浦綠洲開發(fā)公司：石臺縣嘉信置業(yè)發(fā)展有限公司總房源：84套（目前共四棟）目前在售房源：30套開盤時間：2009年11月26價格：開盤價：2000元/m現(xiàn)價3

5、000元/m左右石臺茶城總建筑面積：70000m 占地面積：50000m建筑類型：住宅、商業(yè)總房源：一期、二期己經(jīng)全部售完，三期未開盤（主要是住宅，門面靠近車站）價格：一期均價3300元/ m,二期4300元/ m,三期價格未定。附市場調(diào)查統(tǒng)計表調(diào)查項目調(diào)查內(nèi)容了解不了解有意向無意向一般差不確定是否100萬以內(nèi)5000元左右調(diào)查總?cè)藬?shù)對項目了解的程度39%61%38是否有投資意向35%65%37項目前 景52%16%11%21%39沿河美食城17%75%8%32投資金 額75%25%36項目價 格85%15%33近期房地產(chǎn)相關(guān)政策及形勢競爭個案項目調(diào)查與分析（提供項目名稱、開發(fā)公司、開發(fā)面積、

6、可售量、開盤時間、價格、商業(yè)或住宅）消費者分析消費地域（城區(qū)投資者、縣城、郊區(qū)及鄉(xiāng)鎮(zhèn)等其他）消費者購買動機（投資、融資等）二、市場分析（1）文化地域分析地理位置及人文歷史、文化商業(yè)市場發(fā)展分析該項目發(fā)展及周邊商業(yè)市場發(fā)展趨勢商業(yè)發(fā)展規(guī)劃該項目周邊發(fā)展規(guī)劃以及規(guī)劃對該項目優(yōu)勢與劣勢周邊市場及競爭項目分析該項目周邊有那些市場、具備和該項目有競爭條件的項目分析三、項目分析1、項目主要數(shù)據(jù)（建筑總面積、配套設(shè)施、綠化率、容積率及附屬設(shè)施）2、產(chǎn)品定對位（針對周邊旅游產(chǎn)品的配套工程）3、價值定位（實現(xiàn)本身經(jīng)濟利益同時，也為旅游項目樹立了品牌效應(yīng)服務(wù)廣大游客，提升了城市知名度，項目周邊消費群廣、人流量大，

7、投資回報見效快等）四、項目SWOT分析1、優(yōu)勢（1）項目位于政務(wù)新區(qū)，發(fā)展前景可觀，有著前期良好的旅游資源開發(fā)、旅游基礎(chǔ)與接待設(shè)施建設(shè)的基礎(chǔ)。（2）定位準(zhǔn)確，石臺旅游資源種類齊全，特色突出，規(guī)模大且相對集中，自然與文化有機結(jié)合，發(fā)展?jié)摿Υ螅?）區(qū)域交通便捷，全面覆蓋石臺周邊旅游景點及周邊城市，方便度假、生活。自縣城開始，東至黃山市太平湖80公里（公路里程，下同），距黃山市160公里；東北至青陽縣界70公里，距青陽縣城110公里，距九華山147公里；東南至齊云山140公里；南至祁門縣界27公里，距祁門縣城98公里；西至東至縣界34公里，距東至縣城76公里；西北至貴池區(qū)界46公里，距池州市77公里

8、；至安慶107公里；至省會合肥294公里。 （4）自然資源石臺旅游資源豐富，形式多樣，為石臺發(fā)展旅游地產(chǎn)提供了良好的契機：土地資源豐富。這些地區(qū)氣候宜人，風(fēng)景秀麗，十分有利于旅游地產(chǎn)的規(guī)劃與建設(shè)，非常適合發(fā)展體驗式旅游地產(chǎn)。（5）石臺旅游業(yè)在安徽省及全國已有一定的知名度和美譽度，為發(fā)展旅游地產(chǎn)提供良好的基礎(chǔ)。2、劣勢（1）項目位于新區(qū)，受游客旅游購物及本地居民休閑習(xí)慣影響，短期內(nèi)無法改變，將會影響投資戶的心理預(yù)期。（2）旅游地產(chǎn)發(fā)展較晚，樹立品牌和開拓市場需要做大量工作。（3）交通道路設(shè)施不全。從地理位置上來看，石臺地域偏東，地處山區(qū)，離合肥等主要客源聚散地和客源地較遠(yuǎn)，使出游的成本較之其它地

9、區(qū)要高。石臺交通道路發(fā)展參差不齊，整體水平很落后隨著人們對旅游的需求逐漸趨于高檔化，對車輛的要求趨于小型化、高檔化。石臺的旅游車輛大多是大型客車，與高端客戶難以對接。無法滿足高端客戶的個性化需求（4）周邊無商業(yè)氛圍，暫時形成不了商業(yè)繁榮市的市場且目前旅游相關(guān)產(chǎn)品很少。（5）新區(qū)市場離老城有點距離，交通不便，旅游通達(dá)性有待進一步提高，設(shè)施需進一步改進。（6）旅游服務(wù)功能建設(shè)滯后。周圍配套設(shè)施不全，現(xiàn)有旅游基礎(chǔ)設(shè)施等距其它周邊旅游區(qū)有一定差距。旅游接待中心、旅游交通、公共廁所被視為旅游城市三大必備設(shè)施。在石臺旅游交通、公共廁所建設(shè)只是剛剛起步，接待中心尚屬空白。隨著大批散客、高端客戶進入石臺，建立

10、包括旅游呼叫中心、訪客中心在內(nèi)的旅游服務(wù)功能系統(tǒng)迫在眉睫。國際通用語言的標(biāo)示牌體系尚未形成，目前只有簡單的道路標(biāo)識和景區(qū)標(biāo)識。（7）目前人流量較稀少，目標(biāo)客戶群體單一。（8）區(qū)域發(fā)展不平衡。石臺縣城與二線城市、鄉(xiāng)鎮(zhèn)差異巨大。但縣城和多數(shù)鄉(xiāng)鎮(zhèn)十分落后，發(fā)展緩慢。旅游地產(chǎn)必須以旅游景觀為依托。旅游景觀的稀缺性、脆弱性決定，旅游地產(chǎn)不可能在極少數(shù)幾個地區(qū)長期、持續(xù)發(fā)展。旅游景觀減少和破壞，會使旅游地產(chǎn)發(fā)展減速，甚至停滯不前。而這些落后地區(qū)雖然自然環(huán)境優(yōu)越，但基礎(chǔ)設(shè)施落后，衛(wèi)生狀況極差，民眾素質(zhì)偏低。（9）旅游地產(chǎn)宣傳力度有待加強。石臺作為一個遠(yuǎn)離客源主體市場的旅游地產(chǎn)目的地，有力的宣傳十分重要。就目

11、前情況來看，其宣傳力度有待加強，手段有待提高。石臺旅游地產(chǎn)宣傳，普遍采用平面廣告宣傳為主和其他宣傳的方法，這種宣傳很落后。（10）法律法規(guī)不完善。與旅游地產(chǎn)相關(guān)的法律法規(guī)不健全、不完善，導(dǎo)致了旅游房地產(chǎn)經(jīng)營市場混亂。最直接的后果是，當(dāng)出現(xiàn)旅游房地產(chǎn)糾紛時，消費者由于沒有配套的法律法規(guī)支持，相應(yīng)的權(quán)利通常得不到保障。（11）旅游地產(chǎn)自身的“弱勢地位”。 旅游業(yè)過分依賴于宏觀經(jīng)濟，缺乏獨立生存的能力。一旦宏觀經(jīng)濟發(fā)生不利變化，旅游業(yè)將迅速蕭條，而依附于旅游業(yè)的別墅、大酒店、度假村等旅游地產(chǎn)將出現(xiàn)門可羅雀的慘淡景象。3、機會（1）國家實施大開發(fā)戰(zhàn)略和進行產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整，建設(shè)旅游支柱產(chǎn)業(yè)。（2）石臺旅游

12、區(qū)業(yè)幾大景區(qū)已有相當(dāng)知名度。（3） 宏觀經(jīng)濟環(huán)境 房地產(chǎn)業(yè)作為中國國民經(jīng)濟支柱產(chǎn)業(yè)，其重要性不言而喻。旅游業(yè)也在國民經(jīng)濟中發(fā)揮著越來越重要的作用。旅游地產(chǎn)作為兩個產(chǎn)業(yè)的結(jié)合，是促進兩個產(chǎn)業(yè)發(fā)展的新途徑，發(fā)展?jié)摿薮?。?） 市場環(huán)境 人們生活水平不斷提高、生活方式及消費觀念正在改變，休閑、度假、旅游等已經(jīng)成為了社會經(jīng)濟活動、人們工作、生活的重要組成部分，而國家法定假日增加、黃金周調(diào)整等使得人們出行更加便利。這都為旅游地產(chǎn)發(fā)展提供了良好的市場環(huán)境。 （5） 政策法規(guī) 石臺縣是旅游資源大縣,旅游業(yè)已成為石臺縣支柱產(chǎn)業(yè)。盡管近幾年石臺旅游業(yè)發(fā)展速度迅猛,但與其豐富的旅游資源相對比,旅游經(jīng)濟總量較小,

13、有待進一步的發(fā)展石臺縣堅持“旅游興縣”的發(fā)展戰(zhàn)略，著力打造“中國原生態(tài)最美山鄉(xiāng)”品牌，旅游知名度和美譽度不斷提高4、威脅石臺旅游接待中心：離周邊旅游景點較遠(yuǎn)，目前配套不全未來供應(yīng)：板塊內(nèi)未來住宅供應(yīng)量較大，競爭激烈。宏觀政策：銀行貸款放款等五、營銷策劃營銷推廣核心廣告語1、投資改變未來 下一代的明天從您今天的投資開始2、子子孫孫財富 長江大市場商鋪3、財富之門 從這里開啟4、十年打工風(fēng)雨中 買鋪收租最輕松5、今天搶鋪長江大市場 您還等什么？營銷推廣策略項目入市時機項目銷售策略項目銷售優(yōu)惠策略六、廣告策略媒體策略、宣傳策略周邊樓盤市場調(diào)查：金城水岸名都開發(fā)公司：石臺縣徽超有限公司項目位置：石臺縣

14、環(huán)馬鞍山路（原園藝場）總建筑面積：61350m占地面積：50280m建筑類型：多層住宅、別墅、商業(yè)門面（目前在售只有住宅和別墅）總房源：800套，共10棟目前在售房源：住宅500套，別墅約20套開盤時間：2010年12月11日價格：8月初市調(diào)價格：2600-3300元/m 9月初市調(diào)價格：3500-3800元/m其它建筑：自主經(jīng)營大酒店8層瀾香苑開發(fā)公司：安徽皖和房地產(chǎn)開發(fā)有限公司項目位置：池州市石臺縣秋浦西路與牯牛降交口向南50米總建筑面積：21830m 占地面積：13619m建筑類型：普通多層住宅總房源：188套，其中30套在建目前在售房源：30套開盤時間：2010年10月初價格：8月初市調(diào)價格：2800-3000元/m 9月初市調(diào)價格：均價3300元/m信發(fā)金山陽光開發(fā)公司：安徽信發(fā)建工集團項目位置：石臺縣仁里鎮(zhèn)城東政務(wù)新區(qū) 221省道西側(cè)（石臺茶城斜對面）總建筑面積：21萬m 占地面積：11萬m 建筑類型：多層住宅、小高層、高層、商業(yè)門面（靠東面近221省道的門面是2層的，靠南邊的是1層的門面。）總房源：1296戶目前在售房源：還沒有開