地產(chǎn)專用-商業(yè)地產(chǎn)的全案策劃流程N(yùn)資料

1、B.A.Consulting偉業(yè) 商業(yè)商業(yè)地產(chǎn)全案策劃(chu)流程沈歡共五十八頁商業(yè)地產(chǎn)經(jīng)驗(yàn)(jngyn)分享 偉業(yè)操作項(xiàng)目(xingm)精選共五十八頁奧林匹克公園商業(yè)(shngy)項(xiàng)目 北京奧林匹克公園中心區(qū)位于(wiy)國家森林公園南部，項(xiàng)目總占地33公頃，地上總建筑面積約137萬平方米，區(qū)域內(nèi)包括2008年奧運(yùn)會主場館國家體育場、國家游泳中心以及國家體育館，同時(shí)包含文化設(shè)施、市政管理設(shè)施與面積廣大的商業(yè)設(shè)施，項(xiàng)目規(guī)劃集商業(yè)、寫字樓、賓館、酒店、公寓等于一身，是一個(gè)綜合性、超大型的房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目。我們憑借多年從事商業(yè)地產(chǎn)策劃所積累的豐富經(jīng)驗(yàn)以及對北京市商業(yè)地產(chǎn)市場精確地把握和了解，通過對

2、區(qū)域商業(yè)市場的深入了解為根本依據(jù)，提出了最符合項(xiàng)目特點(diǎn)，并符合商業(yè)發(fā)展規(guī)律的商業(yè)規(guī)劃和定位思路，以大量的數(shù)據(jù)支持、嚴(yán)謹(jǐn)科學(xué)的市場論證、全新的規(guī)劃理念得到了由來自世界各地的房地產(chǎn)、投資、經(jīng)濟(jì)、規(guī)劃等各方面專家組成的評標(biāo)委員會的一致認(rèn)同，并獲得了業(yè)內(nèi)外以及相關(guān)媒體的好評。 共五十八頁東華國際(guj)廣場作為東直門交通樞紐工程，由北京城建集團(tuán)投資(tu z)開發(fā)的北京重點(diǎn)建設(shè)的大型項(xiàng)目，項(xiàng)目位于東直門立交橋東北角，總建面80萬平方米，樓層最高有150米，將成為東直門地區(qū)最高最醒目的建筑。 共五十八頁西環(huán)廣場(gungchng)本項(xiàng)目(xingm)由西城區(qū)人民政府北京金融街建設(shè)開發(fā)有限責(zé)任公司開發(fā)，

3、同樣位于交通樞紐的大型工程項(xiàng)目(xingm)，項(xiàng)目(xingm)位于西直門立交橋西北角,投資金額為近30億人民幣總建筑面積約為26.4萬平方米。共五十八頁深圳中信城市(chngsh)廣場深圳中信城市廣場是位于深南路市政府南側(cè)由中信深圳（集團(tuán)）公司在深投資(tu z)的一大力作，是被深圳市政府列入20002002年的政府重點(diǎn)工程占地5.1萬平方米是目前深圳最大的集購物、餐飲、娛樂、休閑、觀光為一體的SHOPPING MALL。共五十八頁北辰(bichn)綠色家園位于北五環(huán)外，與奧林匹克公園及國家森林公園隔街相望。項(xiàng)目總建筑面積183萬平方米，其中商業(yè)面積10萬平方米，由北辰地產(chǎn)投資開發(fā)。社區(qū)內(nèi)擁

4、有亞奧學(xué)校及休閑生態(tài)公園，是整個(gè)區(qū)域內(nèi)最具有“新生態(tài)”生活氣質(zhì)的超規(guī)模居住區(qū)。北辰綠色(l s)家園共五十八頁遠(yuǎn)洋(yunyng)山水本項(xiàng)目是中遠(yuǎn)房地產(chǎn)開發(fā)有限公司開發(fā)的一個(gè)大型社區(qū)住宅項(xiàng)目，項(xiàng)目位于(wiy)長安街西延長線玉泉路與魯谷路交叉路口東南角商業(yè)部分總建筑面12萬平方米 共五十八頁該項(xiàng)目作為由崇文區(qū)計(jì)委與百榮投資控股集團(tuán)有限公司共同開發(fā)的地標(biāo)性建筑百榮集團(tuán)是一家多元化發(fā)展的集團(tuán)公司。該集團(tuán)房地產(chǎn)事業(yè)部主要從事房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)、商品房銷售等業(yè)務(wù)，具有(jyu)良好的信譽(yù)以及雄厚的實(shí)力。鼎能南中軸路項(xiàng)目是其繼百榮世貿(mào)商城之后進(jìn)軍南城房地產(chǎn)的又一力作。鼎能南中軸路共五十八頁77街西單文化廣場

5、購物中心是新加坡77街投資集團(tuán)在北京全力打造的時(shí)尚購物中心。新加坡77街投資集團(tuán)在零售界被譽(yù)為“新加坡第一時(shí)尚品牌”，此次是該品牌首次進(jìn)軍中國市場(shchng)。引進(jìn)現(xiàn)代感極強(qiáng)的“酷”類產(chǎn)品。 建成后的77街北京西單文化廣場購物中心面積2萬平米，將是京城第一家以服務(wù)于年輕人為特色的集時(shí)裝與娛樂為一體的購物中心。共五十八頁新東安市場(shchng)北京有三大外資店中店購物中心，新東安市場是其中的一個(gè)，它是由新鴻基地產(chǎn)發(fā)展有限公司開發(fā)，位于(wiy)北京王府井的大型商業(yè)項(xiàng)目，1998年竣工開業(yè)。共五十八頁逸城東苑泰躍房地產(chǎn)開發(fā)和平新城強(qiáng)佑房地產(chǎn)開發(fā)泰躍房地產(chǎn)開發(fā)太陽園會所電控陽光房地產(chǎn)開發(fā)酒仙橋

6、項(xiàng)目（暫定名）繁榮投資有限公司信通大廈浙江國字頭企業(yè)電力集團(tuán)下屬企業(yè)富陽廣場共五十八頁南京夫子廟南京四方建設(shè)實(shí)業(yè)秦皇島金街秦皇島金祥房地產(chǎn)開發(fā)武漢SHOPPING MALL中商集團(tuán)投資開發(fā)沈陽新時(shí)代女人世界香港港銀實(shí)業(yè)發(fā)展共五十八頁商業(yè)地產(chǎn)全案策劃(chu)流程 共五十八頁目 錄一、商業(yè)物業(yè)開發(fā)(kif)概念開發(fā)(kif)目的項(xiàng)目建設(shè)類型商業(yè)項(xiàng)目分類二、商業(yè)物業(yè)策劃流程市場定位產(chǎn)品定位營銷推廣市場調(diào)研共五十八頁商業(yè)物業(yè)開發(fā)(kif)概念1.從開發(fā)商開發(fā)物業(yè)(w y)目的講開發(fā)、工建、銷售，以套現(xiàn)并贏得利潤建設(shè)商業(yè)項(xiàng)目增加開發(fā)亮點(diǎn)，以帶動住宅的品質(zhì)。（引申：商業(yè)可提高住宅的品質(zhì)）返回大連萬達(dá)共五

7、十八頁商業(yè)(shngy)物業(yè)開發(fā)概念2. 從項(xiàng)目(xingm)建設(shè)類型角度講待建：前期有分析與估算，但沒有確定具體開發(fā)形式未建：已有明確的開發(fā)形式，同時(shí)有業(yè)態(tài)及產(chǎn)品規(guī)劃已建：已經(jīng)建成的物業(yè)返回共五十八頁商業(yè)物業(yè)開發(fā)(kif)概念3. 從商業(yè)(shngy)項(xiàng)目的分類講傳統(tǒng)商業(yè)概念性商業(yè)返回上海新天地目的性消費(fèi)、營造氛圍共五十八頁商業(yè)(shngy)物業(yè)策劃流程一、市場調(diào)研宏觀(hnggun)市場分析返回經(jīng)濟(jì)環(huán)境分析政策環(huán)境分析其他因素分析消費(fèi)者調(diào)研分析市場容量消費(fèi)力目標(biāo)消費(fèi)群消費(fèi)結(jié)構(gòu)經(jīng)營商戶調(diào)研分析行業(yè)分析業(yè)態(tài)分析投資分析招商進(jìn)程共五十八頁商業(yè)物業(yè)策劃(chu)流程返回(fnhu)商圈分析商圈分類

8、及范圍主要商圈與重點(diǎn)區(qū)域分析主要商圈次要商圈輻射商圈商圈圈定方法影響因素項(xiàng)目外部項(xiàng)目內(nèi)部位置規(guī)模性質(zhì)業(yè)態(tài)分布經(jīng)營方式經(jīng)營狀況目標(biāo)消費(fèi)群主要商圈與重點(diǎn)區(qū)域分析供應(yīng)總量與需求總量分析區(qū)域供求狀況分析區(qū)域商業(yè)供求趨勢分析市場機(jī)會與風(fēng)險(xiǎn)分析共五十八頁商業(yè)物業(yè)策劃(chu)流程二、市場(shchng)定位返回市場定位項(xiàng)目總體定位目標(biāo)客群定位經(jīng)營商戶定位投資人群定位目標(biāo)客群定位項(xiàng)目功能定位分區(qū)定位分層定位項(xiàng)目品牌定位智能化定位項(xiàng)目價(jià)格定位租售策略分析定價(jià)原則本案最終價(jià)格定位租售租售結(jié)合定價(jià)方法租賃價(jià)格租售價(jià)格項(xiàng)目定價(jià)投資分析投資額回報(bào)分析年收益分析共五十八頁商業(yè)物業(yè)(w y)策劃流程三、產(chǎn)品(chnpn)

9、定位返回a.產(chǎn)品總體定位（體量、檔次）b.項(xiàng)目自身產(chǎn)品設(shè)置建議外立面出入口電梯道路組織中央空調(diào)電子商務(wù)系統(tǒng)休息處硬 件項(xiàng)目裝飾裝潢內(nèi)部裝飾裝潢櫥窗指示牌內(nèi)部景觀外部裝潢（外立面）感觀效果（視覺、色彩、色調(diào)）聽覺效果（背景音樂）廣告設(shè)置建議項(xiàng)目形象標(biāo)志建議停車場設(shè)計(jì)建議車輛停放車流引導(dǎo)產(chǎn)品功能劃分，店鋪業(yè)態(tài)分割建議物業(yè)管理建議共五十八頁商業(yè)物業(yè)策劃(chu)流程四. 營銷(yn xio)推廣返回a.確定目標(biāo)商戶類別基礎(chǔ)（主力）商戶非基礎(chǔ)商戶流動商戶b.制定招商（營銷）策略價(jià)格招商目的與目標(biāo)準(zhǔn)備條件運(yùn)作時(shí)機(jī)c.營銷（招商）組織時(shí)間安排階段目標(biāo)招商處的設(shè)立d.營銷（招商）工作進(jìn)程導(dǎo)入期強(qiáng)銷期調(diào)整期收

10、尾期總結(jié)e.廣告（推廣）目的：按功能、業(yè)態(tài)進(jìn)行推廣，營造商業(yè)氛圍、提升物業(yè)價(jià)值特點(diǎn)：（形象廣告多、商業(yè)廣告少）原則：客戶積累、十分重要共五十八頁商業(yè)地產(chǎn)案例(n l)運(yùn)作分析 遠(yuǎn)洋山水(shnshu)建外SOHO萬達(dá)廣場77街共五十八頁仁者樂山(rn zh l shn)智者樂水財(cái)富(cif)通天下山水相連OCEAN LANDSCAPE共五十八頁市場調(diào)研市場定位(dngwi)產(chǎn)品定位營銷推廣共五十八頁名 稱公主墳西單王府井CBD燕莎相對位置東側(cè)東側(cè)東側(cè)東側(cè)東北側(cè)距 離5km10.4km13.7km18km18.8檔 次中檔中檔中檔高檔高檔區(qū)域環(huán)境分析共五十八頁整個(gè)項(xiàng)目東區(qū)(dn q)三面臨路:東

11、臨玉泉路南接西便門豁口外路北臨魯谷村路與長安街沿線石 景山路平行相隔。區(qū)域環(huán)境分析750M320M115M中鐵建宿舍北京機(jī)械(jxi)運(yùn)輸公司北京市第八汽車運(yùn)輸公司共五十八頁商業(yè)物業(yè)功能定位綜合服務(wù)中心自身商業(yè)配套購 物 中 心共五十八頁主要(zhyo)商圈次要商圈輻射商圈 商圈劃分共五十八頁商業(yè)物業(yè)沃爾瑪華聯(lián)易初蓮花麥德龍家世界經(jīng)營形式超市超市超市超市超市距離5.53.06.52.65檔次中高檔中檔中高檔中檔中檔商業(yè)物業(yè)旺市百利家樂福世紀(jì)城公主墳蘋果園經(jīng)營形式超市超市購物中心商業(yè)區(qū)商業(yè)區(qū)距離1.96.76.64.96.9檔次中高檔中檔中高檔中檔中檔大型購物場所項(xiàng)目周邊大型商業(yè)(shngy)物

12、業(yè)分布表 共五十八頁C. 東區(qū)商場的建設(shè)既有足夠(zgu)的消費(fèi)力支撐購物中心發(fā)展可行性分析購物中心(u w zhn xn)開發(fā)之可行性論證A. 周邊商業(yè)現(xiàn)狀：多為臨街店鋪，無大中型品牌商場B. 北京商場發(fā)展格局：由市區(qū)向外擴(kuò)張共五十八頁方案一總體規(guī)劃方案(fng n)一購物中心、社區(qū)商業(yè)、酒店、寫字樓兼?zhèn)涔参迨隧摽傮w規(guī)劃方案二購物中心、社區(qū)(sh q)商業(yè)方案二共五十八頁技術(shù)指標(biāo)建筑形式規(guī) 模5000-6000平方米左右位 置臨玉泉路商場南側(cè)之臨街鋪位；東區(qū)西部北側(cè)及臨近京西奧園之臨街鋪位；東區(qū)南部西北側(cè)之物業(yè)建筑形式社區(qū)底商物業(yè)建筑布局為兩條直線商業(yè)街，玉泉路之臨街商鋪面積約為3000平

13、方米，魯谷路北側(cè)之商鋪面積約為1200平方米，南側(cè)西北部物業(yè)約800平方米。樓層布局建議均為一層物業(yè)社區(qū)商業(yè)建筑(jinzh)形式統(tǒng)計(jì)表方案二共五十八頁總體規(guī)劃方案(fng n)三該方案商業(yè)物業(yè)類型單一均為社區(qū)商業(yè)，規(guī)模為1.5萬平米 方案三共五十八頁景觀商業(yè) + 歡樂(hunl)便利 區(qū)域(qy)社區(qū)商業(yè)主題概念詮釋方案一共五十八頁主題概念詮釋方案二大型(dxng)外向型主題商業(yè)為主另配以部分社區(qū)商業(yè)為輔的商業(yè)形式。 共五十八頁整體(zhngt)出售只租不售先租后售售后回租共五十八頁本案之租、售方案以銷售為主先租后售租售結(jié)合以租促售共五十八頁導(dǎo)入階段(jidun)開盤(ki pn)期強(qiáng)銷期調(diào)

14、整期收尾階段共五十八頁建外 SOHO位置(wi zhi)： 建外SOHO位于長安街上，北京(bi jn)建國門外大街4號，國貿(mào)中心正南面，是目前CBD中面積最大的建筑項(xiàng)目. 共五十八頁規(guī)模(gum)： 占地面積： 12.28萬平米 ；東西長約760米；建筑面積： 約70萬平方米 ；商業(yè)面積(min j)：10萬（包括商業(yè)街以及底層商鋪） 共五十八頁建筑組成(z chn)以及結(jié)構(gòu)： 由18棟公寓、2棟寫字樓、4棟SOHO小型辦公房及大量裙房組成，配套設(shè)施包括幼兒園和會所等 。其所有商鋪分布(fnb)在建筑的一、二、三層，一、二層全部臨街開門，三層則乘滾梯直達(dá)。 共五十八頁功能定位： 商業(yè)、商住綜

15、合(zngh)社區(qū)。 商圈距離(jl)： 位于國貿(mào)商圈內(nèi)核心，據(jù)燕莎商圈3.5公里。東聯(lián)王府井商圈。商業(yè)地理位置優(yōu)越。 周邊人口： 項(xiàng)目社區(qū)人口5萬人。由于位于CBD核心區(qū)，流動人口量大。消費(fèi)人群層次高，數(shù)量大。 共五十八頁道路交通： 現(xiàn)有的城市交通主干路包括：建外大街、建國路、東三環(huán)路、京通快速路、東四環(huán)路。12條公交線路在此設(shè)站，一線地鐵國貿(mào)站距小區(qū)僅120米；規(guī)劃中的濱河快速路（東便門-通縣）經(jīng)過(jnggu)小區(qū)南側(cè)，串起海淀、朝陽、豐臺三區(qū)的地鐵十號線也將在小區(qū)設(shè)立站點(diǎn)。 共五十八頁項(xiàng)目(xingm)價(jià)格 住宅(zhzhi)起價(jià)：11500元/平米。均價(jià)：13500元/平米。 純寫字

16、樓均價(jià)1.8萬元 (毛坯房) 物業(yè)費(fèi)為25元/平米/月 公寓均價(jià)1.38萬元 物業(yè)費(fèi)為5元/每平米招商進(jìn)駐情況 SOHO商鋪全部沿街設(shè)立，獨(dú)立進(jìn)出， 面積從100平米到600平米不等，設(shè)施齊全。 目前已有茶館、咖啡館、火鍋店、料理店、音像店、 美容院、時(shí)裝店等多家商業(yè)單位進(jìn)駐。 共五十八頁租金(zjn)價(jià)格 如投資性購買 建議租金至少應(yīng)為1618美金/平米(pn m)/月 建議依據(jù)：因?yàn)镃BD區(qū)域內(nèi)寫字樓月租金都在25-40美金 如對面的國貿(mào)租金為40美金共五十八頁北京萬達(dá)城市(chngsh)廣場 地理位置(d l wi zh) 位于北京市朝陽區(qū)東三環(huán)與東四環(huán)之間建國路（長安街東延長線）北側(cè)北

17、京市中央商務(wù)區(qū)（CBD）核心地段與著名的國貿(mào)大廈、京廣中心毗鄰 共五十八頁項(xiàng)目(xingm)規(guī)模 項(xiàng)目總規(guī)劃(guhu)用地面積10，648公頃，規(guī)劃(guhu)總建筑面積48萬平方米。 高檔生態(tài)智能寫字樓（地上21層，建筑面積34088平方米） 超五星級國際酒店（地上34層，高121.70米，建面63539平方米） 萬達(dá)國際公寓建筑面積30萬平方米 共五十八頁建筑(jinzh)形式與功能定位 國際商務(wù)(shngw)港為主的商務(wù)(shngw)使用區(qū) 五星級酒店和5A級寫字樓 城市綜合體商業(yè)物業(yè)共五十八頁商圈距離(jl)： 緊靠(jn ko)CBD，據(jù)燕莎商圈3.5公里。 道路交通 建國路、一線

18、地鐵等交通要道經(jīng)過，約20路公車在此設(shè)有車站。向東可直接上東四環(huán)。交通較為便利。 銷售價(jià)格 寫字樓、公寓價(jià)格：10000元/平米。底商價(jià)格已賣到均價(jià)近四萬元左右 租售策略 面向長安街的近20萬平米的商場、五星級酒店、甲級寫字樓。銷售：剩余少量商鋪銷售，銷售面積在1萬平左右。 只租不售 ：共五十八頁項(xiàng)目簡介西單文化廣場77街項(xiàng)目是京城第一家以服務(wù)于年輕人為特色的集時(shí)裝與娛樂為一體的購物中心，安裝有專門的DJ臺，并聘請國際知名DJ師協(xié)助中心內(nèi)的各種表演及促銷活動，有大規(guī)模室內(nèi)冰場和四維電影院。大廳里每天以電子(dinz)大屏幕滾動播出各種時(shí)尚訊息，而在大廳和通道中則以絢麗的鐳射燈光映射出水紋、火焰、煙花等不同效果，包括4電影院、超大室內(nèi)溜冰場在內(nèi)的各種娛樂設(shè)施在國內(nèi)都是第一流的。消費(fèi)群體定位于1425歲、追求嶄新生活方式和火熱激情的年輕一族。共五十八頁地理位置優(yōu)越，處于(chy)最繁華的西單商圈核心區(qū) 共五十八頁業(yè)態(tài)分布合理(hl)，特色經(jīng)營較為突出本項(xiàng)目分為地下兩層，B2為餐飲、服裝等業(yè)態(tài)