上海大通XXXX年山鑫置業(yè)金山石化招商項目定位與推廣策ppt課件

1、Innovation+Execution山鑫置業(yè)金山石化招商工程定位與推行謀劃初案 房商網(wǎng)海量房地產資料下載！，：1053527879前言 很榮幸，上海大通能參與貴公司金山石化商業(yè)工程的相關招商任務，我們聚集了市場調研、謀劃定位及業(yè)務等眾部門的力量。從市場點切入進展分析，延伸到本案的定位點及如何按此定位來建議塑造本工程及整個工程分析，供貴公司參考。 希望經過我們的報告能為貴公司指點的決策提供協(xié)助，能使貴公司因此工程獲得最大的社會效益和經濟效益。為此，上海大通愿與貴公司建立長期的協(xié)作，我們會繼續(xù)提供完善優(yōu)質的效力，共同締造輝煌的佳績。 目錄市場篇土地屬性分析.7金山石化板塊零售市場分析.18代表

2、性競爭性工程分析.43工程區(qū)域人口與消費習慣簡析.57工程定位篇工程市場定位及租戶組合建議63工程傳播推行建議85 研討目的與研討方法我們了解上海山鑫置業(yè)正在著手對衛(wèi)清西路地塊工程的開發(fā)建立作前期預備。為保證本工程零售商業(yè)部分的謀劃可以順利進展，基于對任務內容的初步看法，我們確定主要目的如下：針對金山石化市場現(xiàn)有商業(yè)情況及未來商業(yè)市場開展趨勢進展全面分析；基于整體及區(qū)域市場研討的根底上，確定本工程的初步市場定位；研討方法政府相關部分訪談，了解政府相關部門對相關區(qū)域的開展目的和看法，以及詳細的整體規(guī)劃；基于我司在房地產市場所積累的豐富市場信息，對市場進展評價和分析；研討區(qū)域市場中代表性競爭工程；

3、研討目的 任務步驟前期組建和預備金山石化宏觀零售市場分析工程周邊區(qū)域市場分析需求分析供應分析交通分析本工程初步定位建議本工程租戶組合建議市場研討篇土地屬性分析土地屬性分析金山石化板塊零售市場分析代表性競爭性工程分析工程區(qū)域人口與消費習慣簡析工程市場定位及租戶組合建議工程傳播推行建議地塊位置和現(xiàn)狀本案本案地塊位于上海市金山區(qū)石化板塊內，東臨杭州灣大道、南側和西側為山鑫陽光城住宅小區(qū)，北至衛(wèi)清西路。土地屬性分析金山石化板塊零售市場分析代表性競爭性工程分析工程區(qū)域人口與消費習慣簡析工程市場定位及租戶組合建議工程傳播推行建議本案地塊由2棟住宅及商業(yè)裙房組成。整個地塊較為方正，目前地塊根本已平整。地塊緊

4、鄰交通干道衛(wèi)清西路，地理位置較好；地塊位置和現(xiàn)狀土地屬性分析金山石化板塊零售市場分析代表性競爭性工程分析工程區(qū)域人口與消費習慣簡析工程市場定位及租戶組合建議工程傳播推行建議衛(wèi)清西路蒙山路杭州灣大道本地塊百聯(lián)購物中心樂購本案地塊東側為杭州灣大道，是金山石化板塊內的觀光大道之一，路段環(huán)境較好；地塊西側為蒙山路，是石化板塊人流聚集區(qū)之一，路段集聚了樂購超市等商業(yè)，與本地塊相隔間隔約100米，目前曾經構成一定商業(yè)規(guī)模；地塊正北面為在建中的百聯(lián)購物中心，未來會對本工程的招商呵斥一定的影響。土地屬性分析金山石化板塊零售市場分析代表性競爭性工程分析工程區(qū)域人口與消費習慣簡析工程市場定位及租戶組合建議工程傳播

5、推行建議區(qū)域構造調查交通體系情況本案地塊緊鄰衛(wèi)清西路交通干道，出行便利。從地塊至A4高速公路亭衛(wèi)入口約5公里，至A30(A6)高速公路約4公里，對外出行非常方便，到達蓮花南路地鐵站僅需40分鐘。在公共交通方面，備受關注的金山上海南站的城際高鐵工程是上海市艱苦工程工程，估計于2021年10月份建成通車。城際高鐵途徑金山客站、亭環(huán)、阮巷、葉榭、閔西、春申、莘莊、上海南站。估計分為金山直達上海南站班次和站站停班次。直達班次由金山石化新城至南站時間約30分鐘，城際高鐵金山車站間隔本地塊約1公里。建成后將大大方便金山石化新城地域的出行。此外，本案地塊附近有金山1路、蓮石專線等公交車，方便到達金山及上海市

6、區(qū)。土地屬性分析金山石化板塊零售市場分析代表性競爭性工程分析工程區(qū)域人口與消費習慣簡析工程市場定位及租戶組合建議工程傳播推行建議本地塊土地屬性分析金山石化板塊零售市場分析代表性競爭性工程分析工程區(qū)域人口與消費習慣簡析工程市場定位及租戶組合建議工程傳播推行建議區(qū)域性質及功能特點本案地塊向西就是金山石化的主要商業(yè)街道衛(wèi)零路；往南下行是建立中的城際高鐵金山站商務區(qū)，間隔本工程約2公里左右；往東那么是杭州灣大道，聚集了一些較新的樓盤；向北那么是金山新城都市區(qū)和未開發(fā)工業(yè)用地，間隔金山區(qū)政府約1.5公里。土地屬性分析金山石化板塊零售市場分析代表性競爭性工程分析工程區(qū)域人口與消費習慣簡析工程市場定位及租戶

7、組合建議工程傳播推行建議本案周邊商業(yè)設備非常俱全，主要依托蒙山路、衛(wèi)清西路及衛(wèi)零路；由地塊至石化繁華區(qū)域約1公里左右，車行時間不到5分鐘。地塊間隔市中心較遠，車行至莘莊和徐家匯分別需求40分鐘和1個小時左右。公共設備情況及各項城區(qū)的機能土地屬性分析金山石化板塊零售市場分析代表性競爭性工程分析工程區(qū)域人口與消費習慣簡析工程市場定位及租戶組合建議工程傳播推行建議經過十幾年的城市建立，金山石化板塊的商業(yè)配套和生活配套曾經較為完善了，醫(yī)療、教育、文化、文娛、購物場所一應俱全。同時，上海著名旅游景點金山城市沙灘位于區(qū)域南端，間隔本工程約3公里，城市沙灘圍海造景，環(huán)境優(yōu)美，吸引了大量國內外游客觀光。公共設

8、備情況及各項城區(qū)的機能目前，金山石化新城區(qū)城市化擴展速度加快，商業(yè)設備日益完善，衛(wèi)零路商業(yè)街、石化百貨、瑞鑫百貨等多種零售業(yè)態(tài)，根天性滿足區(qū)域客群日常生活所需，隨著百聯(lián)購物中心的建成，區(qū)域零售業(yè)競爭將更為猛烈。土地屬性分析金山石化板塊零售市場分析代表性競爭性工程分析工程區(qū)域人口與消費習慣簡析工程市場定位及租戶組合建議工程傳播推行建議地塊初步結論根據(jù)上述分析，本案地塊具有7個特點：地塊外形較為方正，方便建筑規(guī)劃和規(guī)劃；地塊緊鄰區(qū)域交通干道，出行較為方便；地塊間隔A4和A30(A6)高速公路都比較方便，容易往來于市區(qū)；城際高鐵即將建成，縮短了工程和市中心的間隔；地塊間隔市中心較遠，日常主要的生活配

9、套依托于衛(wèi)零路，當然石化板塊內各種生活和商業(yè)配套俱全，可以滿足日常生活需求；地塊周邊的景觀環(huán)境較佳，西側為觀光大道，給予本案一定的環(huán)境支持；金山石化商業(yè)市場開展成熟，商業(yè)工程競爭猛烈。土地屬性分析金山石化板塊零售市場分析代表性競爭性工程分析工程區(qū)域人口與消費習慣簡析工程市場定位及租戶組合建議工程傳播推行建議結論： 我司以為金山石化板塊間隔上海市中心較遠，當?shù)氐纳虡I(yè)消費群體絕大部分是本地人，本地塊也不例外。但由于地塊間隔百聯(lián)購物中心較近，因此對本工程未來招商將產生較大的競爭壓力，同時分流本工程客戶群，因此本工程的產品定位將是至關重要的，如何構成區(qū)域錯位競爭，從而到達良好的招商率是我司目前要重點思

10、索的問題。土地屬性分析金山石化板塊零售市場分析代表性競爭性工程分析工程區(qū)域人口與消費習慣簡析工程市場定位及租戶組合建議工程傳播推行建議金山石化板塊零售市場分析闡明本節(jié)將概覽本工程所在的區(qū)域內的主要零售點，以及分析其零售市場的趨勢和市場競爭。石化板塊零售情況概覽石化板塊主要零售點概覽石化板塊未來主要零售點概覽石化板塊零售供應總結代表性競爭工程分析區(qū)域商業(yè)業(yè)態(tài)分析土地屬性分析金山石化板塊零售市場分析代表性競爭性工程分析工程區(qū)域人口與消費習慣簡析工程市場定位及租戶組合建議工程傳播推行建議石化商圈零售情況概覽以瑞鑫百貨、石化百貨為主體的商業(yè)中心是目前石化地域的中心商圈，也是石化地域最大的商業(yè)中心，在這

11、個商業(yè)中心內包括了大賣場、百貨公司、家電城等多種零售業(yè)態(tài)，目的客戶大部分為石化及周邊居民，以滿足他們的日常生活需求為主要功能。近年，在石化商圈內既有傳統(tǒng)的百貨商業(yè)，也有些低檔位的沿街商鋪。隨著百聯(lián)購物中心的建成開業(yè)，使石化板塊內的零售市場的競爭更加猛烈。根據(jù)政府規(guī)劃，將以金山大道為中心，向東西南北延伸，逐漸改動條狀商業(yè)規(guī)劃，構成網(wǎng)絡狀、塊狀或條塊結合的三大功能區(qū)，構成老區(qū)、新區(qū)、海濱區(qū)商貿效力業(yè)聚集區(qū)。隨著金山城際高鐵的建立通車，未來將有更多的高素質的新興人口導入，將有助于提升石化板塊的整體消費檔次。土地屬性分析金山石化板塊零售市場分析代表性競爭性工程分析工程區(qū)域人口與消費習慣簡析工程市場定位

12、及租戶組合建議工程傳播推行建議石化商圈現(xiàn)狀一條主線金山大道景觀帶現(xiàn)代服務業(yè)聚集區(qū)三個節(jié)點中心商圈衛(wèi)零路分中心衛(wèi)清西路、易初蓮花分中心蒙山路、樂購超市三個板塊金山大道區(qū)政府所在地衛(wèi)零路、衛(wèi)清西路主要商業(yè)聚集地濱江板塊水上休閑 旅游板塊本案位置土地屬性分析金山石化板塊零售市場分析代表性競爭性工程分析工程區(qū)域人口與消費習慣簡析工程市場定位及租戶組合建議工程傳播推行建議現(xiàn)有大型零售物業(yè)供應編號物業(yè)或項目名稱1石化百貨2藍色生活廣場3瑞鑫百貨4樂購超市5易初蓮花超市土地屬性分析金山石化板塊零售市場分析代表性競爭性工程分析工程區(qū)域人口與消費習慣簡析工程市場定位及租戶組合建議工程傳播推行建議現(xiàn)有大型零售物業(yè)

13、供應土地屬性分析金山石化板塊零售市場分析代表性競爭性工程分析工程區(qū)域人口與消費習慣簡析工程市場定位及租戶組合建議工程傳播推行建議截至目前，金山石化商圈內大型零售物業(yè)總建筑面積約為20萬平方米；石化商圈目前在營業(yè)的大型零售物業(yè)，根本在1999年之后，其中石化百貨在2001年經過重新調整后對外開業(yè)。而2021年10月建成營業(yè)的百聯(lián)購物中心，將突破區(qū)內早期傳統(tǒng)零售物業(yè)居多的局面。物業(yè)基本情況物業(yè)情況開業(yè)時間1999.9營業(yè)面積15850樓層數(shù)7經營狀況類別百貨經營者來源國內及國際品牌消費者來源附近居民市場定位中檔業(yè)態(tài)列舉化妝品、鞋包、服裝、家居、運動休閑、餐飲租戶列舉百麗、艾格、拉沙貝兒、金利來瑞鑫

14、百貨土地屬性分析金山石化板塊零售市場分析代表性競爭性工程分析工程區(qū)域人口與消費習慣簡析工程市場定位及租戶組合建議工程傳播推行建議石化百貨物業(yè)基本情況物業(yè)情況開業(yè)時間2001.1營業(yè)面積10000樓層數(shù)5經營狀況類別百貨經營者來源國內及國際品牌消費者來源附近居民市場定位中檔業(yè)態(tài)列舉化妝品、鞋包、服裝、家居、運動休閑、餐飲租戶列舉老廟黃金、美寶蓮、銳步、安莉芳、EDC土地屬性分析金山石化板塊零售市場分析代表性競爭性工程分析工程區(qū)域人口與消費習慣簡析工程市場定位及租戶組合建議工程傳播推行建議藍色海岸生活廣場物業(yè)基本情況物業(yè)情況開業(yè)時間2009.10營業(yè)面積19075樓層數(shù)5經營狀況類別商業(yè)廣場經營者

15、來源國內及國際品牌消費者來源附近居民市場定位中檔業(yè)態(tài)列舉化妝品、書店、服裝、KTV、運動休閑、餐飲租戶列舉85度C、DQ、KTV、屈臣氏土地屬性分析金山石化板塊零售市場分析代表性競爭性工程分析工程區(qū)域人口與消費習慣簡析工程市場定位及租戶組合建議工程傳播推行建議衛(wèi)零路商業(yè)街物業(yè)基本情況物業(yè)情況開業(yè)時間2007.4營業(yè)面積-樓層數(shù)1/2經營狀況類別沿街商業(yè)經營者來源國內品牌消費者來源附近居民市場定位低檔業(yè)態(tài)列舉餐飲、飾品、服飾、鞋包租戶列舉KFC、久久丫、百味林、來一份土地屬性分析金山石化板塊零售市場分析代表性競爭性工程分析工程區(qū)域人口與消費習慣簡析工程市場定位及租戶組合建議工程傳播推行建議樂購蒙

16、山路店物業(yè)基本情況物業(yè)情況開業(yè)時間2006.2營業(yè)面積-樓層數(shù)3經營狀況類別大賣場經營者來源國內品牌消費者來源附近居民市場定位中檔業(yè)態(tài)列舉餐飲、飾品、服飾、鞋包、家電、賣場租戶列舉兩岸咖啡、安踏、來一份土地屬性分析金山石化板塊零售市場分析代表性競爭性工程分析工程區(qū)域人口與消費習慣簡析工程市場定位及租戶組合建議工程傳播推行建議未來大型物業(yè)供應物業(yè)名稱建筑體量開業(yè)時間百聯(lián)購物中心863002010.10至2021年，石化板塊內未來大型零售物業(yè)供應總共有2個，其總建筑面積超越10萬方；其中百聯(lián)購物中心總建筑面積達86000方，是金山區(qū)域內最大體量的購物中心。土地屬性分析金山石化板塊零售市場分析代表性

17、競爭性工程分析工程區(qū)域人口與消費習慣簡析工程市場定位及租戶組合建議工程傳播推行建議石化地域整體商業(yè)供應量項目名稱建筑面積市場定位功能定位商業(yè)形態(tài)石化百貨10000中檔百貨百貨瑞鑫百貨15850中檔百貨百貨藍色海岸生活廣場19075中檔餐飲、服飾、KTV商業(yè)廣場百聯(lián)購物中心86300中高檔餐飲、百貨百貨本項目22000中高檔百貨主題百貨總計153225土地屬性分析金山石化板塊零售市場分析代表性競爭性工程分析工程區(qū)域人口與消費習慣簡析工程市場定位及租戶組合建議工程傳播推行建議石化商圈商業(yè)業(yè)態(tài)分析衛(wèi)零路商業(yè)街業(yè)態(tài)分布表示圖衛(wèi)零路是金山石化板塊的最早開展起來的商業(yè)街，整個商業(yè)街根本已沿街商鋪為主，整體

18、運營檔次不高，業(yè)態(tài)繁多；其中以服飾和餐飲為主要業(yè)態(tài)種類，從運營情況來看，較為理想。土地屬性分析金山石化板塊零售市場分析代表性競爭性工程分析工程區(qū)域人口與消費習慣簡析工程市場定位及租戶組合建議工程傳播推行建議衛(wèi)零路商業(yè)實景圖土地屬性分析金山石化板塊零售市場分析代表性競爭性工程分析工程區(qū)域人口與消費習慣簡析工程市場定位及租戶組合建議工程傳播推行建議石化商圈商業(yè)業(yè)態(tài)分析衛(wèi)清西路沿街商鋪業(yè)態(tài)分布表示圖拐入衛(wèi)清西路后，商業(yè)氣氛呈輻射下降態(tài)勢，根本以房產中介居多；衛(wèi)清西路蒙山路是區(qū)域第二大人流聚集區(qū)，主要依托樂購生活廣場；衛(wèi)清西路根本以大型餐飲為主，集合大型文娛場所。土地屬性分析金山石化板塊零售市場分析代

19、表性競爭性工程分析工程區(qū)域人口與消費習慣簡析工程市場定位及租戶組合建議工程傳播推行建議衛(wèi)清西路實景圖土地屬性分析金山石化板塊零售市場分析代表性競爭性工程分析工程區(qū)域人口與消費習慣簡析工程市場定位及租戶組合建議工程傳播推行建議石化商圈商業(yè)業(yè)態(tài)分析蒙山路沿街商鋪業(yè)態(tài)分布表示圖蒙山路商業(yè)集中區(qū)主要在樂購超市附近，平日人流量較大；蒙山路以南商業(yè)氣氛急劇下降，出現(xiàn)較多空置商鋪；土地屬性分析金山石化板塊零售市場分析代表性競爭性工程分析工程區(qū)域人口與消費習慣簡析工程市場定位及租戶組合建議工程傳播推行建議土地屬性分析金山石化板塊零售市場分析代表性競爭性工程分析工程區(qū)域人口與消費習慣簡析工程市場定位及租戶組合建

20、議工程傳播推行建議蒙山路實景圖石化商圈商業(yè)業(yè)態(tài)分析北隨塘河路沿街商鋪業(yè)態(tài)分布表示圖北隨塘河路是一條以餐飲為主的步行街，集中了大量的中低檔餐飲；該路段租金處在區(qū)域最低，僅1.2元/平方米/天；空置商鋪較多；土地屬性分析金山石化板塊零售市場分析代表性競爭性工程分析工程區(qū)域人口與消費習慣簡析工程市場定位及租戶組合建議工程傳播推行建議北隨塘河路實景圖土地屬性分析金山石化板塊零售市場分析代表性競爭性工程分析工程區(qū)域人口與消費習慣簡析工程市場定位及租戶組合建議工程傳播推行建議工程周邊商業(yè)租金分析從目前市場可得知的信息，租金報價最高的是衛(wèi)零路商業(yè)街；本區(qū)域中，未來主要商業(yè)工程為百聯(lián)購物中心，估計未來租金將呈

21、現(xiàn)又一個高點，在未來對于本工程具有較為直接的自創(chuàng)意義；從租金的分布來看兩級分化較為明顯，雖然根本屬于同一個區(qū)域，但彼此間差別性較大。隨著本區(qū)域商業(yè)氣氛進一步的成熟，本區(qū)域的租金程度在未來能夠有進一步攀升的態(tài)勢，為本工程的入世發(fā)明了較為積極的氣氛。土地屬性分析金山石化板塊零售市場分析代表性競爭性工程分析工程區(qū)域人口與消費習慣簡析工程市場定位及租戶組合建議工程傳播推行建議競爭壓力分析及躲避措施石化地域商業(yè)檔次中高檔專賣店餐飲中檔賣場百貨中低檔百貨服飾社區(qū)配套中檔定位的特征文化休閑、餐飲文娛、主題商業(yè)？土地屬性分析金山石化板塊零售市場分析代表性競爭性工程分析工程區(qū)域人口與消費習慣簡析工程市場定位及租

22、戶組合建議工程傳播推行建議石化商圈零售供應總結石化商圈目前的商業(yè)形狀仍是以商場與沿街底鋪相結合，以效力周邊社區(qū)內居民的日常生活消費為主要功能，整體定位中低檔，走群眾化消費道路；石化板塊作為區(qū)域商業(yè)中心，周邊大量的人口數(shù)量以及未來城際高鐵開通后帶來的新興人群，都將使得區(qū)域整體的消費傾向更加多元化。因此，不同類型的餐飲、家庭型文娛設備以及各種特征商業(yè)都將在石化獲得更大的開展空間；本工程的所在區(qū)域內的主要零售工程均集中在工程的西側及北側，這些工程勢必會截流來自于本工程西北側的消費群體，因此，本工程外圍的消費者不可防止的會分流到衛(wèi)零路等商業(yè)街；本工程北側的百聯(lián)購物中心，對本工程的影響力不可忽視，尤其在

23、零售品牌專賣店和餐飲等方面，因此，本工程應盡量防止在此類業(yè)態(tài)上與其直接競爭。土地屬性分析金山石化板塊零售市場分析代表性競爭性工程分析工程區(qū)域人口與消費習慣簡析工程市場定位及租戶組合建議工程傳播推行建議代表性競爭性工程分析石化百貨地理位置：衛(wèi)零路85號商業(yè)形狀：石化最早開業(yè)的百貨公司開展商：金山實業(yè)投資開展運營方式：自營建筑面積：10000平方米工程分期：一期市場定位：中檔輻射范圍：5公里范圍內居民中心目的客戶：周邊消費才干普通的年 輕人、周邊居民開業(yè)時間：1978年建成，2001年重新定位開業(yè)土地屬性分析金山石化板塊零售市場分析代表性競爭性工程分析工程區(qū)域人口與消費習慣簡析工程市場定位及租戶組

24、合建議工程傳播推行建議石化百貨一樓化裝品飾品女鞋區(qū)商場一樓主要為化裝品、黃金飾品、女鞋為主；整體檔次普通；土地屬性分析金山石化板塊零售市場分析代表性競爭性工程分析工程區(qū)域人口與消費習慣簡析工程市場定位及租戶組合建議工程傳播推行建議石化百貨二樓女裝內衣二樓主要運營女裝；運營檔次中檔土地屬性分析金山石化板塊零售市場分析代表性競爭性工程分析工程區(qū)域人口與消費習慣簡析工程市場定位及租戶組合建議工程傳播推行建議石化百貨三樓運動休閑三樓主要以運營品牌運動服飾、鞋類為主；運營檔次中檔土地屬性分析金山石化板塊零售市場分析代表性競爭性工程分析工程區(qū)域人口與消費習慣簡析工程市場定位及租戶組合建議工程傳播推行建議石

25、化百貨四樓男裝、皮鞋四樓主要以運營男士西服、鞋類為主；運營檔次中檔土地屬性分析金山石化板塊零售市場分析代表性競爭性工程分析工程區(qū)域人口與消費習慣簡析工程市場定位及租戶組合建議工程傳播推行建議石化百貨五樓家紡、針織用品五樓主要以運營家紡類、針織用品類為主；運營檔次中檔，客流量較少土地屬性分析金山石化板塊零售市場分析代表性競爭性工程分析工程區(qū)域人口與消費習慣簡析工程市場定位及租戶組合建議工程傳播推行建議石化百貨是目前金山石化區(qū)域內開業(yè)最早的一家百貨公司，成立于1978年，在2000年10月進展改擴建，2001年1月6日重新開業(yè)；2005年9月對建筑外立面、商業(yè)動線等實施改造和調整。對于本工程而言，

26、石化百貨的開展、調整之過程具有較好的自創(chuàng)意義。我司建議本工程的建筑設計必需包含有新穎的元素，在外立面的設計、商場內部設備的裝修以及建筑資料的運用上可以起到吸引消費者眼球的作用；石化百貨綜述對于本工程的影響土地屬性分析金山石化板塊零售市場分析代表性競爭性工程分析工程區(qū)域人口與消費習慣簡析工程市場定位及租戶組合建議工程傳播推行建議藍色海岸生活廣場地理位置：衛(wèi)零路169號商業(yè)形狀：開放型購物廣場開展商：石化城市建立綜合開發(fā)公司運營方式：自營建筑面積：19075平方米工程分期：一期市場定位：中檔輻射范圍：5公里范圍內居民中心目的客戶：周邊消費才干普通的年輕人、周邊居民開業(yè)時間：2021年10月土地屬性

27、分析金山石化板塊零售市場分析代表性競爭性工程分析工程區(qū)域人口與消費習慣簡析工程市場定位及租戶組合建議工程傳播推行建議業(yè)態(tài)組合： 1F: 服飾、化裝品、餐飲、品牌專賣店 2F：服飾、美容美發(fā)、餐飲 3F：新華書店、兒童用品、攝影、婚紗 4F：城市金座KTV主要品牌列舉：85度C、DQ、味千拉面、棒約翰、必勝客、豆撈坊、 集集小鎮(zhèn)、屈臣氏、佰草集、麥考林、美特斯邦威、 森馬、貴人鳥、老廟黃金商家數(shù)量：約50家土地屬性分析金山石化板塊零售市場分析代表性競爭性工程分析工程區(qū)域人口與消費習慣簡析工程市場定位及租戶組合建議工程傳播推行建議該工程是目前石化地域較為新穎的開放型購物廣場，商戶滿租率較高；該工程

28、引進了DQ、味千拉面、棒約翰、85度C等年輕一代較為熟知的品牌，因此整體運營情況較好。但2樓以上樓層人流量普遍不高，有部分空置商鋪；對于本工程而言，09年開業(yè)的藍色海岸生活廣場整體定位與本工程相對較為接近，但是由于其租金組合上存在一定的缺陷，因此本工程將躲避業(yè)態(tài)定位上產生的影響，以主題購物中心方式入市。藍色海岸生活廣場綜述對于本工程的影響土地屬性分析金山石化板塊零售市場分析代表性競爭性工程分析工程區(qū)域人口與消費習慣簡析工程市場定位及租戶組合建議工程傳播推行建議瑞鑫百貨地理位置：衛(wèi)零路555號商業(yè)形狀：百貨公司開展商：金山煙草公司運營方式：自營建筑面積：15850平方米工程分期：一期市場定位：中

29、檔輻射范圍：5公里范圍內居民中心目的客戶：周邊消費才干普通的年輕人、周邊居民開業(yè)時間：1999年9月土地屬性分析金山石化板塊零售市場分析代表性競爭性工程分析工程區(qū)域人口與消費習慣簡析工程市場定位及租戶組合建議工程傳播推行建議業(yè)態(tài)組合：1F: 化裝品、黃金飾品、箱包皮具、煙酒、女鞋 2F：女士服裝、女士飾品 3F：男士服裝、皮鞋 4F：運動休閑、床上用品、小家電、學慣用品主要品牌列舉：花花公子、卡帝樂、雙星寶貝、艾格、法文箱子、 KAPPA、堡獅龍、阿瑪尼、克里斯汀、阿迪達斯、彪 馬、TCL商家數(shù)量：約50家土地屬性分析金山石化板塊零售市場分析代表性競爭性工程分析工程區(qū)域人口與消費習慣簡析工程市

30、場定位及租戶組合建議工程傳播推行建議瑞鑫百貨綜述對于本工程的影響該商場也是目前石化地域較早開業(yè)的百貨公司之一，是煙草集團旗下的國營百貨公司；工程為傳統(tǒng)的百貨商場，規(guī)劃較為一致，商業(yè)動線過于繁瑣；對于本工程而言，瑞鑫百貨是目前在營業(yè)中最接近本地塊的百貨公司，但本工程未來從工程產品力著手，拉開與瑞鑫百貨的錯位競爭，充分運用新穎商業(yè)元素等加強本身競爭力。土地屬性分析金山石化板塊零售市場分析代表性競爭性工程分析工程區(qū)域人口與消費習慣簡析工程市場定位及租戶組合建議工程傳播推行建議工程區(qū)域人口與消費習慣簡析區(qū)域人口構造分析金山區(qū)是目前人口流動較快的區(qū)縣之一；截至至2021年，全區(qū)總人口約44萬；整個金山石

31、化板塊人口約10萬人；金山人口增長幅度較為平穩(wěn)；土地屬性分析金山石化板塊零售市場分析代表性競爭性工程分析工程區(qū)域人口與消費習慣簡析工程市場定位及租戶組合建議工程傳播推行建議由于間隔市中心較遠，因此目前石化地塊的居民根本傾向于在本地域消費，而石化商圈內的零售物業(yè)可滿足居民日常消費；和其他市郊不同，石化由于存在城市沙灘等旅游、文娛設備，外來旅游消費也在石化板塊的消費中占到相當?shù)谋戎兀浑S著金山城市化的進一步開展，金山高收入人群所占的比例將越來越大。同時，伴隨七寶旅游文娛的不斷完善和開展，旅游業(yè)對金山經濟以及商業(yè)的帶動作用也會越來越大。這都會帶動消費人群消費構造的變化，對穿著、醫(yī)療保健、教育文娛的需求

32、將隨著收入的上升不斷增長。但我們估計區(qū)域高檔消費的開展能夠尚需時日，整體的消費程度會以中檔為主。消費構造及變化趨勢土地屬性分析金山石化板塊零售市場分析代表性競爭性工程分析工程區(qū)域人口與消費習慣簡析工程市場定位及租戶組合建議工程傳播推行建議現(xiàn)實需求旺盛，區(qū)域傳統(tǒng)商業(yè)過多；石化的消費程度不低，但目前金山的產業(yè)以工業(yè)為主，效力業(yè)以及商業(yè)配套還停留在傳統(tǒng)百貨及沿街低檔商鋪，假設本工程抓住市場空白點，未來開展的空間較大；未來隨著城際高鐵的開通及外來人口的導入，金山石化的整體消費程度還將得到較大的提升。需求評價土地屬性分析金山石化板塊零售市場分析代表性競爭性工程分析工程區(qū)域人口與消費習慣簡析工程市場定位及

33、租戶組合建議工程傳播推行建議區(qū)域消費群體以石化本地居民及周邊臨近街道居民，市區(qū)消費群體相對較少；居民根本以家庭、好友方式為主；節(jié)假日人流相對較多；平日18：00后，商圈內人流大幅增長；附近的居民普通去衛(wèi)零路商業(yè)街購物較多。消費評價土地屬性分析金山石化板塊零售市場分析代表性競爭性工程分析工程區(qū)域人口與消費習慣簡析工程市場定位及租戶組合建議工程傳播推行建議工程定位篇土地屬性分析金山石化板塊零售市場分析代表性競爭性工程分析工程區(qū)域人口與消費習慣簡析工程市場定位及租戶組合建議工程傳播推行建議工程市場定位及租戶組合建議我們將面臨的挑戰(zhàn)有哪些：如何突破現(xiàn)有石化商圈的市場局限性？如何預備把握工程的商業(yè)模型及

34、定位？我們的目的市場在哪里？我們開展空間有多大？如何定義我們的目的消費人群？土地屬性分析金山石化板塊零售市場分析代表性競爭性工程分析工程區(qū)域人口與消費習慣簡析工程市場定位及租戶組合建議工程傳播推行建議工程SWOT分析本案緊鄰石化衛(wèi)零路，未來可構成石化商業(yè)中心；即將建成通往上海南站的城際快鐵金山客站間隔本案約1公里左右；擁有較好的地塊開發(fā)條件；開發(fā)商的實力及口碑；SWOT區(qū)域內人口增長有限；對消費者及零售商區(qū)域影響力有限；區(qū)域內現(xiàn)有的商業(yè)開展成熟；金山區(qū)的房地產市場處在長三角經濟圈的價錢洼地，但其具有交通樞紐、工業(yè)根底雄厚以及“黃金海岸線的三大優(yōu)勢，未來升值潛力宏大；區(qū)域傳統(tǒng)百貨居多，新穎的主題

35、商業(yè)中心存在一定市場機遇；未來將有國內外旅游客構成的消費群體；區(qū)域內商業(yè)競爭；百聯(lián)購物中心的直接競爭；土地屬性分析金山石化板塊零售市場分析代表性競爭性工程分析工程區(qū)域人口與消費習慣簡析工程市場定位及租戶組合建議工程傳播推行建議經由上分析，我們不難發(fā)現(xiàn)：工程地理位置的優(yōu)勢明顯；需求突破現(xiàn)有商圈方式并對其構成強大的改良推進力；利用城際高鐵的交通優(yōu)勢，擴展本身開展的空間；土地屬性分析金山石化板塊零售市場分析代表性競爭性工程分析工程區(qū)域人口與消費習慣簡析工程市場定位及租戶組合建議工程傳播推行建議商業(yè)方式解讀創(chuàng)新和差別化運營是商業(yè)開展的永久主題，也是商業(yè)地產提升競爭力的中心。從商業(yè)開展的規(guī)律來看，商業(yè)地

36、產必需與時俱進，不能無視環(huán)境和市場的變化。中國的商業(yè)地產開展閱歷了幾種主流商業(yè)方式：第一代供銷社商業(yè)方式；第二代百貨商業(yè)方式、第三代SHOPPINGMALL購物中心，及第四代城市生活休閑中心(LIFE STYLE)。第四代商業(yè)方式強調體驗式購物，在滿足人們一站式購物需求的同時進展晉級，添加體驗式消費。購物已不再是第四代商業(yè)方式最重要的功能，它是集購物、餐飲、休閑、文娛四大功能于一體，其西餐飲、文娛、休閑占有相當重要的比例。體驗式購物中心既是購物中心，也是休閑中心，同時還是社交中心。土地屬性分析金山石化板塊零售市場分析代表性競爭性工程分析工程區(qū)域人口與消費習慣簡析工程市場定位及租戶組合建議工程傳

37、播推行建議一 個 主 題以流動的水為主體，營造一個集購物、餐飲、休閑、文娛為一體的休閑購物主題公園。土地屬性分析金山石化板塊零售市場分析代表性競爭性工程分析工程區(qū)域人口與消費習慣簡析工程市場定位及租戶組合建議工程傳播推行建議整體零售定位未來石化板塊的商業(yè)中心之一家庭文娛消費為主區(qū)域旅游消費為輔結合中檔零售城際高鐵的優(yōu)勢以家庭型消費為主，業(yè)態(tài)以適宜全家購物休閑為主打。集特征餐飲、時髦精品土地屬性分析金山石化板塊零售市場分析代表性競爭性工程分析工程區(qū)域人口與消費習慣簡析工程市場定位及租戶組合建議工程傳播推行建議市場定位 本工程市場定位：中檔高低價錢本地化品牌國際化石化百貨瑞鑫百貨藍色海岸生活廣場易

38、初蓮花+樂購本工程土地屬性分析金山石化板塊零售市場分析代表性競爭性工程分析工程區(qū)域人口與消費習慣簡析工程市場定位及租戶組合建議工程傳播推行建議市場定位 本工程市場定位：中檔金山石化商圈并非傳統(tǒng)的中心市級商圈，隨著近年來大量住宅的新建而逐漸成熟完善；作為一個非中心商圈，間隔市中心間隔較遠，且是以群眾人群消費為主的商圈，因此本工程中檔的市場定位符合整體的開展態(tài)勢。初期定位較高風險過大。目的消費者：金山本地的消費群體是本工程的主要目的消費群體。其中主要以家庭型消費群體為主；同時城際高鐵將擴展本工程的輻射范圍。在業(yè)態(tài)的國際化上區(qū)別于目前石化地域主要工程，并和周邊商業(yè)工程構成錯位競爭，以顛覆傳統(tǒng)的新穎商

39、業(yè)方式運作。土地屬性分析金山石化板塊零售市場分析代表性競爭性工程分析工程區(qū)域人口與消費習慣簡析工程市場定位及租戶組合建議工程傳播推行建議水視界 新體驗 整體零售概念及主題購物 餐飲 休閑 文娛 文化 交流 運動 “水視界，新體驗當我們走進去的那一剎那，我們會詫異地發(fā)現(xiàn)：那就是一片海！ 海天一色，碧水微瀾，暢游在水世界的三維空間里，體驗那從未有過的輕松和愉悅。藍色水柱中庭貫穿、瀲水扶梯輕柔婉轉、水光舞臺晶瑩華美，為您呈現(xiàn)一場視覺的饕餮盛宴和心靈的臻美體驗。土地屬性分析金山石化板塊零售市場分析代表性競爭性工程分析工程區(qū)域人口與消費習慣簡析工程市場定位及租戶組合建議工程傳播推行建議業(yè)態(tài)組合方法以消費

40、者需求進展業(yè)態(tài)組合中國傳統(tǒng)百貨業(yè)根本上都是按照傳統(tǒng)消費需求角度來思索，按照業(yè)態(tài)、年齡或單價來分區(qū)，比如鞋子一個區(qū)，化裝品一個區(qū)，服裝一個區(qū)等。而本工程那么不僅以購物為目的，而是研討人的心思滿足，將關聯(lián)性商品放在一條線上，比如某一層樓既有鞋子也有包，還有飾品、飲料等，或是某一層樓既有年輕媽媽的服裝，又有兒童服裝等。土地屬性分析金山石化板塊零售市場分析代表性競爭性工程分析工程區(qū)域人口與消費習慣簡析工程市場定位及租戶組合建議工程傳播推行建議業(yè)態(tài)組合元素多種業(yè)態(tài)組合餐飲元素傳統(tǒng)中式餐廳、宴會廳土地屬性分析金山石化板塊零售市場分析代表性競爭性工程分析工程區(qū)域人口與消費習慣簡析工程市場定位及租戶組合建議工

41、程傳播推行建議業(yè)態(tài)組合元素多種業(yè)態(tài)組合文娛元素兒童翻斗樂、主題俱樂部土地屬性分析金山石化板塊零售市場分析代表性競爭性工程分析工程區(qū)域人口與消費習慣簡析工程市場定位及租戶組合建議工程傳播推行建議業(yè)態(tài)組合元素多種業(yè)態(tài)組合購物元素化裝品、服飾、兒童用品等土地屬性分析金山石化板塊零售市場分析代表性競爭性工程分析工程區(qū)域人口與消費習慣簡析工程市場定位及租戶組合建議工程傳播推行建議業(yè)態(tài)組合元素多種業(yè)態(tài)組合休閑文化元素咖啡吧書店、書屋等土地屬性分析金山石化板塊零售市場分析代表性競爭性工程分析工程區(qū)域人口與消費習慣簡析工程市場定位及租戶組合建議工程傳播推行建議運動元素業(yè)態(tài)組合元素多種業(yè)態(tài)組合舞蹈館、健身館土地屬性分析金山石化板塊零售市場分析代表性競爭性工程分析工