某溫泉度假村綜合開發(fā)項目可研報告

1、目 錄 TOC o 1-2 u 前 言 PAGEREF _Toc340586935 h 1第一章 項目概況 PAGEREF _Toc340586936 h 21.1項目概況 PAGEREF _Toc340586937 h 21.2建設單位簡介 PAGEREF _Toc340586938 h 21.3報告編制依據(jù) PAGEREF _Toc340586939 h 31.4項目建設規(guī)模及主要建設內容 PAGEREF _Toc340586940 h 31.5項目總投資估算 PAGEREF _Toc340586941 h 41.6項目實施進度安排 PAGEREF _Toc340586942 h 51.7

2、主要經(jīng)濟技術指標 PAGEREF _Toc340586943 h 51.8主要評價與結論 PAGEREF _Toc340586944 h 6第二章 項目建設背景與必要性 PAGEREF _Toc340586945 h 82.1項目建設的背景 PAGEREF _Toc340586946 h 82.2項目建設必要性 PAGEREF _Toc340586947 h 102.3行業(yè)準入標準分析 PAGEREF _Toc340586948 h 12第三章 旅游業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀及趨勢分析 PAGEREF _Toc340586949 h 133.1旅游業(yè)發(fā)展狀況 PAGEREF _Toc340586950 h 1

3、33.2涉及溫泉的旅游業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀 PAGEREF _Toc340586951 h 163.3我國旅游業(yè)發(fā)展趨勢 PAGEREF _Toc340586952 h 19第四章 項目市場分析 PAGEREF _Toc340586953 h 224.1項目設計理念 PAGEREF _Toc340586954 h 224.2周邊可借旅游資源 PAGEREF _Toc340586955 h 224.3項目定位 PAGEREF _Toc340586956 h 264.4客源市場預測 PAGEREF _Toc340586957 h 274.5價格的定位 PAGEREF _Toc340586958 h 314.

4、6項目SWOT分析 PAGEREF _Toc340586959 h 31第五章 項目選址 PAGEREF _Toc340586960 h 345.1項目選址 PAGEREF _Toc340586961 h 345.2項目自然地理條件 PAGEREF _Toc340586962 h 345.3土地利用 PAGEREF _Toc340586963 h 365.4拆遷及安置 PAGEREF _Toc340586964 h 36第六章 建設規(guī)模與建設內容 PAGEREF _Toc340586965 h 376.1項目建設規(guī)模 PAGEREF _Toc340586966 h 376.2項目建設內容 PA

5、GEREF _Toc340586967 h 37第七章 項目工程方案 PAGEREF _Toc340586968 h 427.1設計依據(jù) PAGEREF _Toc340586969 h 427.2設計原則 PAGEREF _Toc340586970 h 427.3總平面設計 PAGEREF _Toc340586971 h 437.4公用配套工程 PAGEREF _Toc340586972 h 43第八章 節(jié)能方案分析 PAGEREF _Toc340586973 h 468.1用能標準及節(jié)能規(guī)范 PAGEREF _Toc340586974 h 468.2項目能耗狀況分析 PAGEREF _Toc

6、340586975 h 478.3項目節(jié)能措施 PAGEREF _Toc340586976 h 508.4節(jié)能效果分析 PAGEREF _Toc340586977 h 52第九章 環(huán)境保護與消防 PAGEREF _Toc340586978 h 539.1環(huán)境保護 PAGEREF _Toc340586979 h 539.2消防 PAGEREF _Toc340586980 h 56第十章 人力資源配置與項目實施進度 PAGEREF _Toc340586981 h 5910.1項目組織機構 PAGEREF _Toc340586982 h 5910.2勞動定員和人員培訓 PAGEREF _Toc340

7、586983 h 5910.3項目實施進度 PAGEREF _Toc340586984 h 6010.4項目建設管理與招投標 PAGEREF _Toc340586985 h 63第十一章 投資估算和資金籌措 PAGEREF _Toc340586986 h 6511.1投資估算 PAGEREF _Toc340586987 h 6511.2資金籌措 PAGEREF _Toc340586988 h 67第十二章 財務評價 PAGEREF _Toc340586989 h 6812.1評價依據(jù) PAGEREF _Toc340586990 h 6812.2經(jīng)營收入 PAGEREF _Toc34058699

8、1 h 6812.3項目營業(yè)成本 PAGEREF _Toc340586992 h 7112.4財務盈利能力分析 PAGEREF _Toc340586993 h 7212.5不確定性分析 PAGEREF _Toc340586994 h 7212.6財務評價結論 PAGEREF _Toc340586995 h 73第十三章 社會影響分析 PAGEREF _Toc340586996 h 7413.1對當?shù)鼐用窬蜆I(yè)、收入的影響 PAGEREF _Toc340586997 h 7413.2旅游興縣，改善投資環(huán)境 PAGEREF _Toc340586998 h 7413.3對所在區(qū)域居民生活質量的影響 P

9、AGEREF _Toc340586999 h 7413.4對當?shù)厣鐣杖萘?、基礎設施的影響 PAGEREF _Toc340587000 h 75第十四章 項目風險分析 PAGEREF _Toc340587001 h 7614.1 資源風險 PAGEREF _Toc340587002 h 7614.2 市場風險 PAGEREF _Toc340587003 h 7614.3 環(huán)保風險 PAGEREF _Toc340587004 h 7614.4 資金風險 PAGEREF _Toc340587005 h 7714.5工程設計方案風險 PAGEREF _Toc340587006 h 7714.6 綜

10、合風險評價 PAGEREF _Toc340587007 h 77第十五章 結論與建議 PAGEREF _Toc340587008 h 7915.1結論 PAGEREF _Toc340587009 h 7915.2建議 PAGEREF _Toc340587010 h 791、附表：項目總投資估算表（附表一）；營業(yè)收入、營業(yè)稅金及附加估算表（附表二）；總成本費用估算表（附表三）；固定資產(chǎn)折舊、無形資產(chǎn)和其他資產(chǎn)攤銷費估算表（附表四）；工資福利估算表（附表五）；能源動力費估算表（附表六）；利潤及利潤分配表（附表七）；項目全部投資現(xiàn)金流量表（附表八）。二、附圖：前 言據(jù)中國旅游研究院統(tǒng)計數(shù)顯示：201

11、1年國內旅游人數(shù)約26億人次，同比增長12%；國內旅游收入約1.9萬億元，同比增長21%，旅游產(chǎn)業(yè)運行總體上處于令人滿意的“較為景氣”區(qū)間。改革開放以來，隨著中國旅游業(yè)的高速發(fā)展，我國的旅游行業(yè)發(fā)生了巨大的變化，特別是近十年來，行業(yè)規(guī)模不斷擴大，從業(yè)人員不斷增加，經(jīng)營體制不斷創(chuàng)新，經(jīng)營環(huán)境不斷改善，旅游行業(yè)已經(jīng)成為我國拉動經(jīng)濟增長、擴大就業(yè)渠道的重要的服務行業(yè)之一。預計到2015年，我國中西部地區(qū)的旅游收入將占到全國旅游總收入的50%左右。中國旅游業(yè)“十二五”發(fā)展規(guī)劃綱要中指出：到“十二五”期末，旅游業(yè)初步建設成為國民經(jīng)濟的戰(zhàn)略性支柱產(chǎn)業(yè)和人民群眾更加滿意的現(xiàn)代服務業(yè)，在擴內需、調結構、保增長

12、、惠民生的戰(zhàn)略中發(fā)揮更大功能。在此背景條件下，XXX縣XXX臍橙場提出本項目的建設計劃，項目在擁有獨特的溫泉資源的基礎上，結合周邊地理環(huán)境和客源情況提出開發(fā)名貴花卉樹木園、客家畬族風情街、溫泉康療、果園采摘、度假休閑等形式相結合的特色溫泉旅游理念，按照“溫泉+生態(tài)農(nóng)莊”及“溫泉+康復療養(yǎng)”的綜合模式，在現(xiàn)階段有相當好的發(fā)展前景和增值空間，是不可多得的旅游資源開發(fā)項目。第一章 項目概況1.1項目概況1、項目名稱：XXX縣XX橙香源溫泉度假村綜合開發(fā)項目；2、建設單位：XXX縣XXX臍橙場；3、建設地點：XXX縣XXX熱水村；4、注冊資本：5000萬人民幣；5、企業(yè)類型：有限責任公司；6、經(jīng)營范圍

13、：臍橙、柑桔、其他水果種植銷售等；7、項目法人：XXX；8、用地面積：1250畝；9、建設目標：項目采用先進理念和高規(guī)格要求，充分挖掘本地客家文化旅游元素，并結合中西方建筑風格，使之成為XXX旅游市場的一面新旗幟。1.2建設單位簡介XXX縣XXX臍橙場為個人獨資企業(yè)，為更好的開發(fā)利用當?shù)刎S富地熱水資源，XXX縣XXX臍橙場擬在當?shù)刈猿闪XX縣XXX臍橙場垇仔背地熱水礦，對垇仔背地熱水礦進行總體開發(fā)。項目機構設置健全，人員搭配合理，經(jīng)濟、技術實力雄厚，網(wǎng)絡了一批項目管理經(jīng)驗豐富、經(jīng)營理念超前、開發(fā)能力突出的骨干人才，為引領企業(yè)在XXX旅游行業(yè)、領域占有一席之地奠定了扎實的人才、資金和管理基礎

14、。1.3報告編制依據(jù)1）XXX旅游發(fā)展總體規(guī)劃（2005-2020年）；2）XXX國民經(jīng)濟和社會發(fā)展第十二個五年規(guī)劃綱要（2011-2015年）；3）XXX縣國民經(jīng)濟和社會發(fā)展第十二個五年規(guī)劃綱要（2011-2015年）；4）XXX縣城市總體規(guī)劃(修編)（2004-2020）；5）國家、XXX以及XXX政府相關政策及法律法規(guī)；6）企業(yè)提供的相關技術資料。1.4項目建設規(guī)模及主要建設內容一、項目建設規(guī)模：項目建設總用地面積1250畝（其中生態(tài)果園區(qū)占地面積200畝、游客綜合服務區(qū)占地面積180畝、名貴樹木花卉區(qū)占地面積380畝、溫泉沐浴康療區(qū)占地面積370畝、度假休閑區(qū)占地面積130畝）。項目總

15、建筑面積為162100平方米（其中生態(tài)果園區(qū)建筑面積270平方米；游客服務綜合區(qū)建筑面積34000平方米；名貴樹木花卉區(qū)建筑面積230平方米；溫泉沐浴康療區(qū)建筑面積67600平方米；度假休閑區(qū)建筑面積62500平方米）。二、項目建設內容：項目主要由生態(tài)果園區(qū)、游客綜合服務區(qū)、名貴樹木花卉區(qū)、溫泉沐浴康療區(qū)及度假休閑區(qū)五大區(qū)組成，各區(qū)建設內容如下：1）生態(tài)果園區(qū)占地面積200畝，主要建設游客休息室、便民服務處及售票點共270平方米、景觀道20畝及果園地179.6畝等相配套的基礎服務設施。2）游客綜合服務區(qū)占地面積180畝，主要建設大型購物中心3500平方米、綜合樓3000平方米（含醫(yī)務室120平

16、方米，游客休息室600平方米）、度假公寓18000平方米、特色餐廳1500平方米、客家畬族風情一條街8000平方米、景觀廣場12.75畝、公共停車場56畝及綠化40畝，一公里進場道路36.00畝，等相配套的基礎設施。3）名貴樹木花卉區(qū)主要建設便民服務處50平方米、觀光亭150平方米、售票點30平方米，建設花卉園135.00畝、名貴樹木園154.00畝、觀光湖60.00畝，景觀道50.67畝及相配套的基礎設施。4）溫泉沐浴康療區(qū)主要建設康療養(yǎng)生房16000平方米、星級賓館40000平方米、會議中心10000平方米、運動館1600平方米、水上樂園130畝、露天康療40畝、綠化80畝、道路54.3畝

17、等配套基礎設施。5）度假休閑區(qū)主要建設不同風格的各類生態(tài)小屋62500平方米，娛樂場地20畝、綠化43畝、道路29.5畝，總占地130畝。1.5項目總投資估算項目總投資為49086.03萬元，其中建筑工程費用33204.53萬元，設備購置7510.00萬元，安裝費用450.60萬元，土地購置費1600.00萬元，其他費用2175.08萬元，基本預備費用3145.82萬元，鋪底流動資金1000.00萬元。二、資金籌措：項目總投資為49086.03萬元，全由建設單位自籌。三、項目分年度投資計劃表1-1 項目分年度投資計劃表單位：萬元序號建設期第一年建設期第二年建設期第三年建設期第四年時間2011.

18、10-2013.092013.10-2014.092014.10-2015.092015.10-2016.09分年投資額12000.1018000.1110080.809005.02總投資額49086.031.6項目實施進度安排項目建設期計劃安排48個月（其中項目前期工作安排6個月，項目施工期安排42個月），具體實施進度詳見第九章。1.7主要經(jīng)濟技術指標項目主要經(jīng)濟技術指標如下：表1-2 項目主要技術經(jīng)濟指標表 名稱序號指標名稱單位數(shù)量（人民幣）備注一總投資萬元49086.031.1固定資產(chǎn)投資萬元48086.031.2鋪底流動資金萬元1000.00二資金籌措萬元2.1企業(yè)自籌資金萬元4908

19、6.03三旅游年平均收入萬元12983.24計算期年平均收入四成本費用萬元4.1年經(jīng)營成本萬元1402.61計算期內年平均值4.2年總成本萬元3930.31計算期內年平均值五主要動力用量5.1新水萬噸/年53.465.2電力萬度/年363.005.3液化氣噸/年1100六勞動定員人400七用地指標八項目占地畝1250.008.1總建筑面積平方米1646008.2建筑占地面積平方米693008.3營業(yè)稅金及附加萬元839.61計算期年平均值8.4所得稅（稅金）萬元2053.33計算期年平均值九投資財務內部收益率9.1稅前15.24%9.2稅后12.11%十項目投資財務凈現(xiàn)值10.1稅前萬元254

20、23.58（IC=8）10.2稅后萬元13395.56（IC=8）十一項目投資回收期11.1稅前年7.34（含建設期）11.2稅后年9.13（含建設期）十二計算期年均凈利潤萬元6159.99計算期年平均值1.8主要評價與結論經(jīng)財務分析綜合評價，本項目具有良好的經(jīng)濟效益和社會效益。XXX縣安西橙香源溫泉度假村綜合開發(fā)項目充分利用了當?shù)氐責豳Y源和具有醫(yī)療保健功能的溫泉，同時開發(fā)相應的旅游項目，為周邊各省市地區(qū)人民提供休閑度假、治病健身的娛樂療養(yǎng)勝地，符合國家產(chǎn)業(yè)政策的規(guī)定，是地方政府鼓勵和優(yōu)先發(fā)展的項目。本項目周邊旅游資源十分豐富，待本項目實施并投入運營后，完全有可能成為這一地區(qū)的旅游接待基地，如

21、宣傳到位，運作得力，將會起到“激活一點、帶動全盤”的作用。因此，XXX縣安西橙香源溫泉度假村綜合開發(fā)項目在現(xiàn)階段有相當好的發(fā)展前景和增值空間，是不可多得的旅游資源開發(fā)項目。第二章 項目建設背景與必要性2.1項目建設的背景2.1.1產(chǎn)業(yè)政策2009年國務院常務會議討論并原則通過了關于加快發(fā)展旅游業(yè)的意見。會議強調，要放寬旅游市場準入，鼓勵社會資本和各種所有制企業(yè)公平參與。推進國有旅游業(yè)企業(yè)改組改制，支持民營和中小旅游企業(yè)發(fā)展，積極引進外資旅游企業(yè)。此舉意味著旅游業(yè)定位已抬高至國民經(jīng)濟的戰(zhàn)略性支柱產(chǎn)業(yè)，未來旅游行業(yè)將加快發(fā)展，進入長期快速成長期。國家為進一步貫徹落實國務院關于加快發(fā)展旅游業(yè)的意見，

22、之后出臺貫徹落實國務院關于加快發(fā)展旅游業(yè)意見重點工作分工方案的精神，更加明確我國將放寬旅游市場準入，鼓勵社會資本公平參與旅游業(yè)發(fā)展，鼓勵各種所有制企業(yè)依法投資旅游產(chǎn)業(yè)等。作為最早對外開放的產(chǎn)業(yè)之一，我國旅游業(yè)發(fā)展實踐證明，深化改革、不斷開放是優(yōu)化旅游環(huán)境、推動旅游產(chǎn)品多樣化、提高服務水平的必由之路。而關于加快發(fā)展旅游業(yè)的意見及貫徹落實國務院關于加快發(fā)展旅游業(yè)意見重點工作分工方案的出臺，無疑讓整個行業(yè)為之振奮。要讓我國旅游業(yè)加速發(fā)展，就要打破社會資金進入旅游行業(yè)的政策壁壘，創(chuàng)造有利于公平競爭、有利于創(chuàng)新的政策環(huán)境，而市場準入的被放寬，無疑將成為一種實實在在的助推劑。2.1.2行業(yè)規(guī)劃中國旅游業(yè)“

23、十二五”發(fā)展規(guī)劃綱要中指出：到“十二五”期末，旅游業(yè)初步建設成為國民經(jīng)濟的戰(zhàn)略性支柱產(chǎn)業(yè)和人民群眾更加滿意的現(xiàn)代服務業(yè)，在擴內需、調結構、保增長、惠民生的戰(zhàn)略中發(fā)揮更大功能。我國旅游業(yè)在世界旅游業(yè)格局占據(jù)更重要的地位，在國際旅游事務中的影響力進一步提高，建設世界旅游強國邁出堅實步伐。旅游服務質量明顯提高，市場秩序明顯好轉，可持續(xù)發(fā)展能力明顯增強，力爭2020年我國旅游產(chǎn)業(yè)規(guī)模、質量、效益基本達到世界旅游強國水平。2.1.3區(qū)域發(fā)展規(guī)劃XXX正在全力推進特大型、區(qū)域性、現(xiàn)代化中心城市建設，對接與融入珠三角（包括港澳）地區(qū)、海西經(jīng)濟區(qū)、鄱陽湖生態(tài)經(jīng)濟區(qū)和長三角地區(qū)，為“十二五”期間旅游發(fā)展帶來許多

24、有利因素。在XXX旅游業(yè)“十二五”發(fā)展規(guī)劃綱要指出要大力發(fā)展旅游產(chǎn)業(yè)，打造區(qū)域性旅游中心。整合旅游資源，編制精品旅游路線，提升旅游產(chǎn)品的內涵和競爭力。依托贛州紅色文化、客家文化、宋城文化資源優(yōu)勢，推行“文化旅游”發(fā)展模式，大力發(fā)展贛南特色文化和生態(tài)休閑旅游，加快旅游商品研發(fā)、生產(chǎn)銷售體系建設，形成文化休閑中心和會務商務中心。充分利用綠色生態(tài)資源，發(fā)展鄉(xiāng)村生態(tài)旅游和農(nóng)業(yè)休閑觀光旅游，打造對接粵港澳、閩臺地區(qū)的旅游后花園，“十二五”期末，文化產(chǎn)業(yè)和旅游業(yè)總收入要翻兩番以上。XXX縣旅游業(yè)在近兩年來也有較快的發(fā)展，與國內同類景區(qū)相比，XXX縣旅游業(yè)還存在一定的差距。因此，XXX縣旅游局適時提出了貫徹

25、落實的具體措施，報告中提出以鄧小平理論和“三個代表”重要思想為指導，深入貫徹落實科學發(fā)展觀，弘揚蘇區(qū)精神，堅持“政府主導、企業(yè)參與、市場運作”的原則，深化改革，走可持續(xù)發(fā)展之路，發(fā)展大旅游。要有針對性地做好我縣旅游產(chǎn)業(yè)發(fā)展八年的項目規(guī)劃。旅游發(fā)展，規(guī)劃先行。著重開發(fā)好紅色旅游、鄉(xiāng)村旅游、生態(tài)休閑旅游資源，做好專項旅游規(guī)劃，研究可行資源布局，科學開發(fā)建設實施步驟。抓好以旅游度假為主題的休閑、生態(tài)旅游產(chǎn)品的開發(fā)建設。如光明山文化生態(tài)旅游度假區(qū)、金盆山綠色經(jīng)濟開發(fā)區(qū)、安西熱水溫泉度假村的規(guī)劃、三公山宗教養(yǎng)生度假區(qū)、以五渡港水庫休閑度假區(qū)的規(guī)劃及建設工作。2.2項目建設必要性2.2.1項目建設能帶動當

26、地經(jīng)濟發(fā)展旅游業(yè)將是XXX縣重要的支柱產(chǎn)業(yè)和優(yōu)勢產(chǎn)業(yè)，項目實施將有力推進XXX縣旅游業(yè)搶抓發(fā)展契機、促進旅游經(jīng)濟再上新臺階的戰(zhàn)略。項目建設中設計建設客家畬族文化特色街，可提供當?shù)鼐用裨O攤銷售具有當?shù)靥厣穆糜渭o念品；同時項目建設能提供400人就業(yè)，不僅能解決XXX縣XXX大部分生活困難居民就業(yè)難問題，在一定程度上將為XXX創(chuàng)造新的經(jīng)濟增長平臺，有助于促進XXX縣經(jīng)濟的快速發(fā)展。2.2.2項目建設能使當?shù)刭Y源能得到合理的開發(fā)利用項目位于XXX縣城南東150方向直距39km的XXX熱水村。地理坐標：東經(jīng)11507301150900、北緯250830251000，面積3.255km2。礦區(qū)屬中低山-

27、丘陵地貌，山嶺連綿，溝谷縱橫，地形波狀起伏。總體地勢東高西低。山頂標高一般為400500m，最大標高753m，溫泉處最低標高210m，相對高差200540m。地表熱水溫度一般54，流量為200噸/日，一年四季變化不大。水為無色，清澈透明、苦味、具有H2S氣味。通過分析，該熱水PH值為7.3，礦化度為580.43mg/L,總硬度20.95mg/L（以CaCO3計），屬中性極軟淡水，根據(jù)分析結果，對照標準，該熱水達到中溫醫(yī)療礦泉水命名標準，可作為醫(yī)療礦泉水。XXX縣XXX臍橙場已經(jīng)制定了合理開發(fā)利用當?shù)刭Y源的科學決策，項目的建設能使當?shù)刭Y源得到合理的利用，同時也將促進生態(tài)環(huán)境的改善。2.2.3項目

28、建設能提升當?shù)芈糜喂δ躕XX縣旅游業(yè)雖然已經(jīng)取得了重大成績，但與國內著名景點及歐美等世界旅游發(fā)達國家相比，休閑旅游發(fā)展還是缺乏新亮點和吸引力，產(chǎn)業(yè)的現(xiàn)代化、國際化程度還有待進一步提高。隨著近年XXX旅游業(yè)的發(fā)展，客家文化等元素引起了學者和社會人士的極大興趣，也引起了國際旅游界的關注。本項目的實施將加速XXX旅游由景點旅游向城市旅游和休閑養(yǎng)生度假旅游的轉變，從而進一步完善XXX縣的旅游格局。2.3行業(yè)準入標準分析項目屬于產(chǎn)業(yè)結構調整指導目錄(2011年本)第一類“鼓勵類”中第三十四項“旅游業(yè)”的第二條“鄉(xiāng)村旅游、生態(tài)旅游、森林旅游、工業(yè)旅游、體育旅游、紅色旅游、民族風情游及其它旅游資源綜合開發(fā)服

29、務項目 ”的相關產(chǎn)業(yè)政策。項目屬于XXX產(chǎn)業(yè)結構調整及工業(yè)園區(qū)產(chǎn)業(yè)發(fā)展導向目錄第一類“鼓勵類”中第三項“服務業(yè)”中第八條“旅游會展業(yè)”的第533號“工業(yè)旅游、農(nóng)業(yè)旅游、森林旅游、生態(tài)旅游及其它旅游資源綜合開發(fā)項目建設”的相關產(chǎn)業(yè)政策。項目建設符合國家、地方產(chǎn)業(yè)準入相關規(guī)定，且屬于第三產(chǎn)業(yè)服務業(yè)基礎設施的投入，符合國家及當?shù)卣罅Πl(fā)展第三產(chǎn)業(yè)的產(chǎn)業(yè)導向，因此擬建項目不涉及宏觀經(jīng)濟的負面影響，且有利于促進我國產(chǎn)業(yè)發(fā)展的轉型，有利于維護當?shù)亟?jīng)濟穩(wěn)步增長。第三章 旅游業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀及趨勢分析3.1旅游業(yè)發(fā)展狀況3.1.1我國旅游業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀改革開放以來，我國國內旅游發(fā)展迅速，覆蓋面廣，但總的說來仍然處于一

30、種低消費、大眾化、低水平、中近距離旅游的狀況。旅游基礎設施、服務設施建設發(fā)展很快，但仍不能適應國內旅游發(fā)展速度的要求。從總的旅游人數(shù)和回籠貨幣來看，旅游人次數(shù)穩(wěn)步增加，旅游消費額逐步提高，人數(shù)平均每年增長10%以上，旅游消費總額平均年增長率亦在10%以上。從旅游消費方式和旅游消費結構來看，絕大部分屬于觀光旅游，文化型、享受型極少。即走馬觀花式的參觀型旅游活動多，而修學、健身、尋根、考察、探奇、了解風土人情的專項特點旅游較少。一般游客住低檔旅館，飲食簡單。據(jù)統(tǒng)計，在旅游消費結構中，吃住行比重高達85%，而游覽購物僅占15%。旅游整體消費水平低。從旅游的地域性和客源分布來看，國內旅游熱點集中在經(jīng)濟

31、較發(fā)達，知名度較高，旅游基礎設施較完善的旅游勝地，如北京、江浙滬、廣東等地。象敦煌、九寨溝、西雙版納、黃果樹瀑布等風景點由于交通不便相對處于溫冷點。從距離上看，一般以中近距離旅游為主，遠距離旅游為輔。如桂林主要以粵湘鄂的旅游者為主，杭州主要以江浙滬的旅游者為主，北戴河以京津冀遼的旅游者為主。3.1.2當?shù)芈糜螛I(yè)發(fā)展現(xiàn)狀一、XXX旅游業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀：近年來，XXX委、省政府將旅游業(yè)作為支柱產(chǎn)業(yè)和服務業(yè)龍頭加以扶持與發(fā)展。為江西旅游確定了發(fā)展地位、發(fā)展目標。在省委、省政府的正確領導下，全省旅游業(yè)圍繞“紅色搖籃綠色家園觀光度假休閑旅游勝地”總體定位，堅持轉變旅游產(chǎn)業(yè)發(fā)展方式，優(yōu)化旅游產(chǎn)業(yè)結構，推進旅游產(chǎn)

32、業(yè)集約型發(fā)展，提高旅游產(chǎn)業(yè)競爭力，全力打造“中國紅色旅游首選地、國際生態(tài)旅游必選地、世界觀光度假休閑旅游勝地”三大品牌，取得了跨越發(fā)展的成效。江西旅游接待人數(shù)每年遞增1000萬人次， 2010年，全省接待旅游者近1.1億人次，同比增長15%左右。二、XXX旅游業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀：XXX旅游開發(fā)建設現(xiàn)呈現(xiàn)良好態(tài)勢，“十一五”時期，先后有9家單位成功創(chuàng)建為國家4A級旅游景區(qū)，2家被批準為國家3A級旅游景區(qū)；瑞金被評為“XXX旅游強縣”。 紅色旅游也得到較快發(fā)展。興國“六園”、石城九寨溫泉、龍南武當山、大余牡丹亭景區(qū)、梅嶺古驛道、定南文化生態(tài)旅游產(chǎn)業(yè)園等景區(qū)開發(fā)建設有了新進展；安遠三百山景區(qū)及東江溫泉旅游度

33、假區(qū)旅游開發(fā)建設已初具規(guī)模；瑞金景區(qū)申報國家級風景名勝區(qū)通過了省級評審，中心城區(qū)城市中央公園、章江南岸濱江公園、城展館、贛縣客家名人公園等旅游休閑資源開發(fā)利用邁出新步伐。2010年，全市旅游接待總人數(shù)1400萬人次，“十一五”時期年均增長18.17%。三、XXX縣旅游業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀：近幾年來，XXX縣利用第十九屆世界客屬懇親大會和中國（贛州）第四屆臍橙節(jié)這兩個契機，主動出擊， 我縣“客鄉(xiāng)橙園”列為第十九屆世界客屬懇親大會的主要參觀點之一和第四屆臍橙節(jié)承辦地，取得了空前的宣傳效果。與此同時，將“紅色”旅游資源和“綠色”旅游資源有機結合，整體開發(fā)推介；對“古色”旅游資源以保護為主進行合理規(guī)劃，從發(fā)展旅

34、游，建設綠色生態(tài)XXX的目標出發(fā)，圍繞旅游主題品牌臍橙，制定了“一軸帶五環(huán)”整體布局。并請有資質單位對旅游發(fā)展做出了總體規(guī)劃。XXX縣在旅游發(fā)展的空間結構中處于贛州城市中心旅游區(qū)范圍內，又是這個區(qū)內距珠江三角洲較近的一個縣，處于珠江三角洲500公里市場輻射范圍之內。既有較好的當?shù)乜驮词袌?，又更靠近珠江三角洲這一最大的目標客源市場，所處位置珠三角游客主要出游（尤其是自駕車出游）方向之一東北方向上，市場優(yōu)勢比較突出。XXX縣通過大力宣傳推介，并采取一系列有力措施，旅游觀光的游客量增幅較大并呈良性發(fā)展趨勢。XXX縣有“江南第一塔”大圣寺塔、古意猶存的玉帶橋、延綿清澈的北江源、神韻秀麗的金盆山、神奇的

35、天然藥石麥飯石、百里臍橙帶、贛粵邊三年游擊戰(zhàn)爭中心區(qū)油山，紅軍長征第一仗遺址等一系列旅游資源，并且由于科學發(fā)展觀的提出，旅游配套設施的日臻完善以及旅游業(yè)發(fā)展扶持政策的相繼出臺，不但為XXX縣旅游業(yè)發(fā)展奠定了良好的基礎，而且為旅游業(yè)發(fā)展提供了政策保障，因此XXX縣旅游業(yè)前景廣闊，具有巨大的市場開發(fā)潛力。3.2涉及溫泉的旅游業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀3.2.1我國涉及溫泉的旅游業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀經(jīng)過30多年的高速發(fā)展，一種全新的休閑度假方式溫泉生活方式已經(jīng)形成。我國溫泉旅游從起步至今，短短十年時間取得了長足發(fā)展，甚至在規(guī)模、功能、產(chǎn)品等某些方面已經(jīng)超越了溫泉發(fā)達國家的水平，但從整體而言，中國溫泉旅游仍處于發(fā)育期，其產(chǎn)品形

36、態(tài)、市場形態(tài)和結構形態(tài)均不夠成熟。據(jù)初步統(tǒng)計，全國溫泉已有3000余處，溫泉旅游的火爆，不僅成為了眾多投資商的焦點，也成為溫泉所在地政府招商引資、發(fā)展旅游經(jīng)濟的金字招牌。我國溫泉旅游業(yè)從整體上來看，是以露天溫泉沐浴為主導產(chǎn)品，組合在旅游線路之中，成為游客度假休閑的消費產(chǎn)品。從1998年開始，其主要特征是把溫泉沐浴從室內發(fā)展到露天、半露天，強化了溫泉的保健、娛樂、休閑、自然、運動的功能，擺脫了從屬酒店或度假村配套產(chǎn)品的地位。從經(jīng)營情況來看，產(chǎn)品設計的差異化、項目規(guī)?；凸芾矸盏钠放苹苯記Q定企業(yè)的經(jīng)營和銷售。珠海御溫泉是國內第一家日式露天溫泉，其產(chǎn)品設計著重在文化、人性化和細節(jié)上做文章，做到了

37、小而精和新且奇，重視市場營銷和品牌推廣包裝，并在溫泉旅游中率先在溫泉產(chǎn)品的康療、健康、季節(jié)性促銷上做了大量嘗試，為此，吸引了大量港、澳、臺及珠三角主要城市的中高檔散客，在管理和服務上也獨樹一幟，被國家旅游局譽為“溫泉行業(yè)的排頭兵”。由于溫泉旅游項目開發(fā)過熱，且產(chǎn)品同質化嚴重，導致行業(yè)內競爭加劇，客人的選擇隨意性增大，許多溫泉旅游企業(yè)主要通過價格及營銷手段吸引客人。目前，主要溫泉企業(yè)均在市場定位、管理服務、項目開發(fā)和產(chǎn)品深化上做挖潛。如御溫泉在品牌擴張，集約、精致化經(jīng)營方面，中高檔路線定位和轉型的很順利；錦江溫泉在進行產(chǎn)品深化和規(guī)模擴張；仙沐園依據(jù)其區(qū)域交通、周邊景點配套的優(yōu)勢，重點把握珠三角和

38、港、臺旅游團客源。預計隨著行業(yè)新成員的加入，競爭將更趨激烈，將來溫泉企業(yè)能主導市場的主要有如下兩類：一是具有相應的產(chǎn)品差異化程度，區(qū)位資源優(yōu)勢明顯，管理服務到位，品牌型精致化的溫泉度假村；二是依仗一定規(guī)模、資源，綜合配套處絕對優(yōu)勢的溫泉景區(qū)。3.2.2江西涉及的溫泉資源旅游業(yè)分析根據(jù)XXX地質勘查局資料表明：XXX溫泉是溫泉較多的省份，全省現(xiàn)有溫泉34處，以贛南及贛中南部地區(qū)分布最密。其省內知名度最高的溫泉分布在廬山星子溫泉、宜春溫湯溫泉、臨川溫泉、遂川湯湖溫泉、龍南湯湖溫泉、安遠虎崗溫泉、尋烏熱水村溫泉、奉新九仙湯溫泉等。廬山天沐溫泉度假村是天沐集團在江西開發(fā)的首家大型集溫泉、餐飲、客房、會

39、議、娛樂于一體的四星級度假村，度假村共擁有中式、日式高檔客房200余套和40棟高檔別墅。漢唐宮設有各色素雅包間可以容納500人的綠色餐廳；一個大型會議室和3個中小型會議室。還具有網(wǎng)球場、棋牌室、兵乓球、臺球室、KTV、燒烤場、釣魚場等休閑項目。廬山龍灣溫泉度假村位于聞名遐邇的廬山南麓，地處九江市星子縣溫泉鎮(zhèn)。她依山而建，整體規(guī)劃面積有200余畝，按國家4星級景區(qū)標準。是一家集運動康療、休閑娛樂、商務健身、觀光旅游為一體的 大型綜合度假村，可同時容納2000人的沐浴。天沐明月山溫泉度假村坐落在宜春溫湯鎮(zhèn)明月山風景區(qū)內與本項目隔水相鄰，占地1000余畝，山青水秀、環(huán)境優(yōu)美，背倚明月山，東臨仙女湖。

40、度假村擁有總統(tǒng)別墅、豪華套房、行政標間、雙人標間，所有房間均直通溫泉水及寬帶互聯(lián)網(wǎng)。通過對以上省內三大具有代表性的旅游溫泉度假村的調研發(fā)現(xiàn)具有產(chǎn)品同質化嚴重及服務質量欠佳等特點。產(chǎn)品同質化嚴重江西盡管溫泉資源豐富，但真正形成開發(fā)的也只是廬山的星子溫泉和宜春的溫湯溫泉，星子溫泉的開發(fā)相對較早，且已成為XXX的明星溫泉鎮(zhèn)，憑借廬山的知名度，星子溫泉的開發(fā)取得了高速發(fā)展，并形成了以天沐和龍灣為首的高檔度假溫泉群。服務質量欠佳現(xiàn)有的溫泉度假村基本都以溫泉洗浴為中心、配套客房、餐飲、會議、康樂等服務。除硬件設施還能勉強達到四星級標準外，現(xiàn)有的溫泉度假村不僅在客房、餐飲、會議和康樂項目的服務質量上都達不到

41、高星級酒店服務標準，就連最起碼的溫泉洗浴服務也達不到高端社會洗浴場所的服務水平，極大地浪費和限制了溫泉旅游高端的發(fā)展。3.3我國旅游業(yè)發(fā)展趨勢雖然全球經(jīng)濟增長尚存不確定性，但是我國經(jīng)濟社會發(fā)展的基本面和長期向好的趨勢沒有改變，仍處于重要戰(zhàn)略機遇期，特別是2011年是“十二五”規(guī)劃的開局之年，我國將以科學發(fā)展為主題，以加快轉變經(jīng)濟發(fā)展方式為主線，深化收入分配改革，保障和改善民生，擴大消費需求，更加注重經(jīng)濟“質”的增長，旅游業(yè)發(fā)展底氣充足。 在全球經(jīng)濟一體化和世界多元化形成及中國經(jīng)濟持續(xù)增長等時代特點的推動下，將發(fā)生一系列新的變化，其新趨勢較為顯著的表現(xiàn)在以下幾個方面：1）工、農(nóng)業(yè)旅游將會蓬勃發(fā)展

42、：旅游發(fā)展的初級階段，人們主要以游覽名勝古跡和自然景觀為目標。隨著教育，經(jīng)濟，文化的發(fā)展，人們的旅游需求呈現(xiàn)出多樣化的特點。進入21世紀，人們的旅游需求向多層次方向發(fā)展，因而工業(yè)旅游農(nóng)業(yè)旅游將成為新的熱點。2）休閑旅游將成為旅游業(yè)一道新的風景線：知識經(jīng)濟時代的來臨，將使未來的社會以史無前例的速度變化著。新技術和其它一些趨勢可以使人們用于休閑的時間越來越多，休閑的中心地位將會加強，人們的休閑概念將會發(fā)生本質的變化，在經(jīng)濟產(chǎn)業(yè)結構中休閑產(chǎn)業(yè)的從業(yè)人員比重將會越來越大。從目前我國的生產(chǎn)力水平來看，休閑顯然已成為我們這個時代的特征之一，也是社會文化活動的重要組成部分。它標志著人已經(jīng)從繁重的體力勞動中解

43、放出來；標志著人從滿足現(xiàn)實的基本生活需要轉向對精神生活的向往；標志著人開始從有限的發(fā)展轉向全面的發(fā)展自己的歷史階段。3）由點到面旅游（旅游圈）將是新的旅游方式：面旅游是指對旅游景點而言的，它是由若干個景點組成的，風格各異的景點形成了一個環(huán)形旅游線路，組成了一個范圍較大的旅游區(qū)域，它是旅游業(yè)發(fā)展在地域上的反映。旅游圈的形成，不僅為旅行社的發(fā)展創(chuàng)造了條件，而且滿足了旅游者在旅游周期內游覽更多景點的要求，還帶動該地區(qū)經(jīng)濟的繁榮與發(fā)展。旅游圈的形成，是旅游活動由點到面發(fā)展的必然趨勢。長期以來，旅游活動僅局限于一個景點或幾個景點，但各個景點之間缺乏有機的配合，不利于旅行社導游業(yè)務的發(fā)展。隨著國內旅游業(yè)的

44、發(fā)展以及各地方之間旅行社聯(lián)系的加強，在某一個區(qū)域若干景點就形成了一個旅游圈。例如，長江三角洲旅游圈把上海，南京，蘇州，無錫，鎮(zhèn)江以及太湖聯(lián)系在一起；三峽旅游圈把宜昌，重慶，清江等聯(lián)系在一起；京津唐旅游圈把北京，天津，唐山等聯(lián)系在一起等等。21世紀的中國不僅是一個旅游大國，而且是一個旅游強國，其旅游業(yè)呈現(xiàn)出全方位，多層次，多樣化，新格局的發(fā)展態(tài)勢，并將成為國民經(jīng)濟發(fā)展的一個重要組成部分。21世紀的中國旅游業(yè)，將會迎來一波“高速發(fā)展”階段。未來5年中國旅游業(yè)年均增長率將達到12%，到2016年，中國旅游業(yè)對GDP的貢獻將達到近萬億元人民幣。據(jù)“世界旅游組織”的一份研究數(shù)據(jù)顯示：到2020年，中國將

45、成為世界第一大旅游目的地國和第四大出境旅游國，年接待1.37億人次的入境旅游者。順應大眾旅游的興起，旅游投資取向也將更加分化，在高星級酒店、高爾夫等高端項目之外，中低檔飯店、經(jīng)濟型景區(qū)、旅游綜合體等面向大眾市場的項目可望獲取更多的投資。 第四章 項目市場分析4.1項目設計理念項目采用先進理念和高規(guī)格要求，充分挖掘本地客家文化旅游元素，并結合中西方建筑風格，使之成為XXX旅游市場的一面新旗幟。項目是由游客服務綜合區(qū)（主要由大型超市、綜合辦公樓、度假村公寓以及客家畬族風情街組成）、溫泉沐浴康療區(qū)（主要由溫泉洗浴區(qū)、水上樂園、客家圍屋中心、度假村五星級賓館、度假村小屋等組成）、名貴花卉樹木區(qū)（主要由

46、名貴花卉、樹種及人工觀光湖等組成）、生態(tài)果園區(qū)（主要由當?shù)厥a(chǎn)的各類果樹構成）、度假休閑區(qū)（主要由各式各類不同風格的別墅組成）幾大區(qū)域構成的集休閑娛樂、旅游觀光、高級公務一體化的旅游度假村。項目功能分區(qū)明確，通過自然景觀及完美空間布局極力營造一種生態(tài)、自然、和諧的度假旅游氣氛。4.2周邊可借旅游資源項目選址XXX縣，位于XXXXXX南部，居貢水支流桃江中游。東鄰安遠縣，南靠龍南縣，定南縣、全南縣，西連廣東南雄市，西北接大余縣，北界南康市、贛縣。XXX縣交通便利，距贛州78Km，周邊可借旅游資源較為豐富。4.2.1縣內可借資源縣內主要旅游景點有大圣寺塔、北江源、玉帶橋、南山公園等四大有名的景點。

47、大圣寺塔建于三國赤烏年（公元238年）。塔高66.45米,共十八層，建國初期，XXX文教廳即將此塔列為省級保護文物。北江源據(jù)珠江水利簡史記載：“珠江支流北江源出江西XXX油山大茅坑，流經(jīng)廣東省南雄市及始興縣，至韶關與武水匯合，南流曲江、清遠等地，流入珠江三角洲”。大茅坑景區(qū)位于油山主峰東部，四周山峰高聳，佳木蔥蘢，清泉見底。近幾年廣州, HYPERLINK /view/6895.htm t _blank 佛山,清遠， HYPERLINK /view/7621.htm t _blank 肇慶,韶關等不少專家、學生和游客到北江源頭探尋、考察，旅游。玉帶橋因其弧形如玉帶,故名。玉帶橋為當?shù)馗晃逃囡L歧

48、募資建于清乾隆五年(公元1740年)，又名“風歧橋”。玉帶橋為二墩三孔屋樓式拱橋，橋身成弧行，橋長88.15米，是江南現(xiàn)存最長的弧形廊橋,它以結構獨特，氣勢雄偉而聞名贛粵。留下了“遠近聞名玉帶橋，兩岸峻峰入云霄。奔騰河水瀉千里，玉帶飛鎮(zhèn)兩山腰”的贊譽。南山公園原為 HYPERLINK /view/7005.htm t _blank 南山寺和XXX人民醫(yī)院舊址處 ,現(xiàn)已辟為 HYPERLINK /view/144249.htm t _blank 南山公園。是集娛樂、游憩、晨練為一體，再現(xiàn)了南山寺悠久的人文景觀和歷史景觀，園內有 HYPERLINK /view/563852.htm t _blan

49、k 烈士陵園、兒童娛樂園、游戲室、射擊娛樂場、 HYPERLINK /view/296381.htm t _blank 水上運動館、花卉 HYPERLINK /view/167156.htm t _blank 盆景園和佛教景觀南山寺，園內還將建成26個造型典雅、古色古香的廊亭以供游人休息、觀賞。4.2.2省內可借資源1）明月山位于宜春市袁州區(qū)，距離項目選址地約400公里，屬3小時經(jīng)濟圈。明月山景色，貴在天然。茫茫云海，山野天池，獼猴出沒，有“絕壁驚人，怪石爭奇，蒼松斗妍，山花織錦”四絕，以峰、瀑、洞、石聞名。境內層巒疊嶂，怪石林立；山花吐艷，蒼松傲然。處處飛禽走獸，花香鳥語；滿目石徑蒼苔，流泉

50、飛瀑，身臨其境，如入仙境，有“酷似黃山”美稱。2）江西井岡山杜鵑山索道位于XXX井岡山，距離項目選址地約300公里，屬2小時經(jīng)濟圈。江西井岡山杜鵑山索道被人譽為“天下第一杜鵑山”的杜鵑山，游客若乘上總長5200米的世界最先進的客運索道，猶如踩著一條美麗的彩虹，云游在山水之間。最讓游客愜意的還是能觀賞到舉世無雙、名揚中外的“十里杜鵑長廊”杜鵑山景區(qū)的總面積為17.2平方公里，是目前井岡山最大的一個綠色生態(tài)景區(qū),也是井岡山唯一一個集自然山水風光、革命歷史遺跡、客家民俗風情為一體的景區(qū)。3）宜春礦療溫泉樂園位于宜春市溫湯鎮(zhèn)，距離項目選址地約420公里，屬3小時經(jīng)濟圈。礦療溫泉樂園生態(tài)環(huán)境十分優(yōu)美，可

51、謂是人間福地，休閑妙境。院擁有得天獨厚、自采自供、儲量豐富的天然溫泉，水溫常達68-72攝氏度，水質清澈透明，無色無味，可浴可飲，含有20多種人體必需的微量元素，是一種罕見的富硒溫泉，真乃泉中極品，旅游圣地，被譽為“中國第一溫泉”。4）石城縣九寨溫泉位于XXX石城縣，距離項目選址地約345公里，屬3小時經(jīng)濟圈。石城縣九寨溫泉莊園集旅游度假、休閑娛樂、生態(tài)人居于一體，內設溫泉、SPA、水上樂園、理療中心、星級酒店、度假公寓、客家莊園、及戶外拓展等多種休閑娛樂設施，有贛閩粵客家三角區(qū)度假天堂之美稱。4.2.3周邊省、市可借資源丹霞山（中國紅石公園）位于廣東省韶關市,公園主要分為丹霞景區(qū)、韶石景區(qū)、

52、巴寨景區(qū)、仙人跡景區(qū)與錦江畫廊游覽區(qū)。到現(xiàn)在為限，已開發(fā)有丹霞景區(qū)的長老峰游覽區(qū)、陽元石游覽區(qū)、翔龍湖游覽區(qū)。錦江畫廊和巴寨景區(qū)是以自然山水觀光為主，集科普、攀巖、考察、探險、休閑度假為一體的風景區(qū)。雁南飛廣東省梅州市，圍龍大酒店獲得國內建筑界最高榮譽，采用了反圍龍屋的半圓形建筑結構，酒店充分突出自然生態(tài)和茶田風光、客家文化和茶文化的特色。舒適的客房，匠心獨運,結構精妙,用料之至,充分體現(xiàn)了圍龍大酒店是一間具有典型特色的度假型酒店。大甲島位于廣東省惠州市，是大亞灣海上百島之一，離澳頭港十海里，原稱大 HYPERLINK /view/54226.htm t _blank 六甲，取六島相合之意，它

53、是大亞灣第二大島，遠離陸地，是一個風景優(yōu)美的生態(tài)島。這里水質清澈，尤其一些步行不能到達的小海灣，更是水清沙細。大甲島 HYPERLINK /view/361689.htm t _blank 月亮灣沙灘兩端離岸一兩米水深處，已屬于珊瑚礁地帶，可以看到各種珊瑚、魚類及貝類等水中生物。租乘漁民的小船，隨意繞島一圈，尋找你喜愛的海灘，然后約定接你回去的時間，或者在海灘上玩?zhèn)€夠，遇到小船走過，揮手搭乘即可，價格也不貴。島的附近有一片珊瑚礁，這里水質清澈，水深能見度5-6米深，海水清澈得令人心醉，可以潛入海底與魚同樂，欣賞奇妙的水底世界。天鵝山國家森林公園位于湖南省郴州市，天鵝山國家森林公園處于羅霄山脈南

54、端，地形復雜，最高處八面山海拔2042米，西面為號稱“南洞庭”的東江湖所環(huán)抱，與東江湖風景名勝區(qū)連成一體，湖光山色，相互映襯。公園內珍禽異獸、奇花異木繁多，神話傳說、人工奇跡豐富，有眾多的自然森林景觀和人文景觀，是理想的避暑、康療和旅游勝地。4.3項目定位4.3.1項目市場定位我國在多年的開發(fā)實踐中，以溫泉資源為主題的度假村開發(fā)模式通過不斷的創(chuàng)新，取得了令人矚目的成功。其中主要有以下六大經(jīng)典開發(fā)模式：XXX縣XXX臍橙場根據(jù)當?shù)乜珊侠黹_發(fā)的旅游資源的基本構成及其特色，進行了市場分析，最終確定按照“溫泉+生態(tài)農(nóng)莊”及“溫泉+康復療養(yǎng)”的綜合模式進行開發(fā)運營。4.3.2項目客源定位溫泉吸引市場最核

55、心的本質是健康養(yǎng)生，游樂最受歡迎的具有自己的特色。隨著社會上亞健康狀態(tài)人群的不斷加大，人們對于養(yǎng)生、康復的需求越來越大；隨著全國各地的旅游項目開發(fā)不斷加大，人們對具有特色、追求獨特的需求越來越大；而本項目開發(fā)的溫泉度假村“溫泉+生態(tài)農(nóng)莊”及“溫泉+康復療養(yǎng)”模式更是完全囊括其中，具有低中高檔各有特色的旅游風格，這一綜合模式必將成為今后客源最受歡迎的旅游模式。XXX縣安西橙香源溫泉度假村是一個綜合性的休閑旅游項目，是以溫泉水為載體，全面實現(xiàn)消費者健康、休閑、娛樂、養(yǎng)生等方面的需求。因此，溫泉的客源既不等同于洗浴客源，也不等同于酒店客源，其很大一部分來源于其自身創(chuàng)造的旅游客源，尤其是高質量的溫泉康

56、療。其客源主要由贛南及周邊地區(qū)中高消費群體、外地一日游及XXX本地中高層收入家庭消費、會議住宿及周邊房地產(chǎn)開發(fā)的衍生客源、城市旅游整體形象推介的其他城市客源等組成。4.4客源市場預測XXX縣安西橙香源溫泉度假村根據(jù)其設計的服務項目和功能，客源可分為外來游客、療養(yǎng)人員和本地消費者三部分，具體如下：本項目未來客源市場規(guī)模預測主要決定因素有：1）區(qū)域（XXX、XXX、XXX縣）旅游增長預測；2）項目的開發(fā)及市揚推廣所帶來的知名度；3）項目區(qū)域內交通環(huán)境；4）項目公司開拓的旅游專線和組團消費；一、區(qū)域（XXX、XXX、XXX縣）旅游增長預測；近年來隨著XXX及XXX縣旅游資源開發(fā)力度的加大，每年以18

57、%的增長速度吸引大批國內外旅客前來觀光、旅游。表4-1 XXX、XXX及XXX縣年接待游客統(tǒng)計表年份地區(qū)名稱200820092010年2011年XXX旅游人數(shù)（萬人次）8263.599423.6711308.4113000.25旅游收入（億元）525.81657.27808.721052.21XXX旅游人數(shù)（萬人次）792.861110.251400.051764.77旅游收入（億元）51.2570.5296.37135.7XXX縣旅游人數(shù)（萬人次）31.234.738.646.3旅游收入（億元）1.952.32.83.4從上表統(tǒng)計數(shù)據(jù)分析，2008年2011年期間，XXX年均旅游人數(shù)增長率為

58、16.5%，XXX年均旅游人數(shù)增長率為20.4%，XXX縣年均旅游人數(shù)增長率在18%以上?？紤]到XXX縣旅游資源已經(jīng)較為成功的開發(fā)，并在近幾年間出現(xiàn)了較快的旅游增長，因此我們將以此為基準在今后按0.6的比例，即13.0%的年均增長率進行預測項目在2015年后的旅游預測人數(shù)。二、項目的開發(fā)及市揚推廣所帶來的旅游人數(shù)增量預測新開發(fā)的旅游項目，需進行大力的宣傳和市場推廣，才能帶來更高的知名度，從而提高游客數(shù)量。根據(jù)XXX及XXX類似溫泉酒店帶來的游客增長率15%來看，本報告取增量值10%進行預測，調整后的項目游客預測量詳見總表4-2。三、項目區(qū)域內交通環(huán)境改善帶來的游客人數(shù)增量預測項目所在區(qū)域內，已

59、經(jīng)有較為完善的交通網(wǎng)絡。但隨著XXX縣政府進一步加強旅游基礎設施建設，提升旅游服務能力后，將會給本項目帶來一定的游客量，本報告取增量值2%進行預測，調整后的項目游客預測量詳見總表4-2。四、項目開拓的旅游專線和組團帶來的增量分析本項目建成后將借鑒世界先進的管理理念進行運營管理，該集團公司在國際上擁有多家知名旅行社，通過托管經(jīng)營后，XXX安西橙香源溫泉度假村開發(fā)有限公司可通過宣傳等方式帶動XXX縣周邊旅行社為本項目直接帶來大量的海內外游客，此數(shù)據(jù)屬于商業(yè)機密，本報告將不做詳細論述，僅以設計規(guī)模的5%進行估測，但不對其進行游客增量的估測。根據(jù)項目所處地理位置、景觀資源、客源市場、當?shù)亟?jīng)濟、交通和臨

60、近景區(qū)的客流量等因素綜合分析，預測2015年04月份一期完成后游客規(guī)模為8萬人。2016年10月份項目二期完成，則在一期預測到2015年的基礎上再預測2016年的游客規(guī)模。表4-2 項目旅游規(guī)模預測總表序號年份區(qū)域旅游增長預測（基礎數(shù)據(jù)）市場開發(fā)后旅游人數(shù)增量預測交通改善后旅游人數(shù)增量預測備注游客規(guī)模（萬人次）增長率(%)游客規(guī)模（萬人次）增長率(%)游客規(guī)模（萬人次）增長率(%)120158.0013%8.0010%8.002%第一期220169.0413%9.9410%10.142%3201716.0013%17.6010%17.952%第二期4201818.0813%19.8910%20