房地產開發(fā)與經營課程設計報告書

1、23/29學 號11590205/11590208/11590209/11590210/09590216城建大學房地產開發(fā)與經營A課程設計設計說明書藝術城項目可行性研究報告起止日期： 2013年12月30日 至 2014年1月3日學生葉彬彬、余林明、辛永軍、亮、朱瀟班級11市場營銷2班成績指導教師(簽字)經濟與管理學院2014年1 月3 日城建大學課程設計任務書2013 2014 學年第一學期經濟與管理學院市場營銷專業(yè)11市場營銷2班課程設計名稱：房地產開發(fā)與經營A課程設計設計題目：藝術城開發(fā)項目可行性研究完成期限：自2013年12月30日至2014年1月3日共1周一、設計任務與目的為鞏固房地

2、產開發(fā)與經營課程理論知識，使學生可以系統(tǒng)地掌握房地產開發(fā)項目可行性研究的程序和容，實施房地產市場調查，操練房地產開發(fā)項目財務評價、可行性研究全過程，并應用EXCEL表格對項目進行財務評價，撰寫項目可行性研究報告，安排本課程設計。二、原始資料與設計依據1.房地產開發(fā)與經營A課程設計指導書2.房地產市場調查結果，包括：擬開發(fā)項目區(qū)域狀況、競爭性項目狀況、開發(fā)項目周期宏觀經濟狀況、市場供求狀況等。3.房地產開發(fā)與經營理論知識：如房地產開發(fā)項目成本構成與估算；財務評價指標、方法與其計算；房地產開發(fā)項目可行性研究程序與容等。三、設計容本設計共有市場調研、列表估算、指標計算以與撰寫報告等11項工作容，具體

3、如下：1小組成員經網上調查或已知的實際擬開發(fā)商業(yè)居住綜合房地產項目，調查確定項目概況、規(guī)劃設計條件，提出設計方案，并對該設計進行詳細的書面描繪，繪制擬開發(fā)項目總平面圖；2按現行價格體系與有關政策估算出項目開發(fā)成本費用；3確定開發(fā)后用于分期銷售比例與樓宇、樓層，按現行房地產市場狀況估算出開發(fā)項目的售價，繪制銷售收入測算表；4計算考慮與不考慮土地增值稅時的開發(fā)商成本利潤率；5確定融資渠道，根據我國現行金融政策和市場狀況，擬定各資金來源與其比例、到位時間；6. 編制項目資金使用計劃表、投資計劃與資金籌措表7編繪項目還本付息表；8繪制項目全部資金現金流量表（考慮土地增值稅）；9繪制項目自有資金現金流量

4、表（考慮土地增值稅）；10計算項目財務凈現值、財務部收益率、動態(tài)投資回收期，并判別項目財務可行性。11撰寫可行性研究報告12提交計算過程手寫或打印稿、開發(fā)項目總平面圖、計算結果與表格、課程設計說明書（可行性研究報告）的打印稿。四、設計要求1、時間要求：本課程設計安排在房地產開發(fā)與經營A課程教學之后進行，2013年12月30日至2014年1月3日共1周（周一至周五），每天6學時共30學時。其中：2學時：對設計容與要求進行課堂講解4學時：學生每5人組合為一組，分析課程設計要求，確定技術路線。6學時：進行市場調研，擬開發(fā)項目區(qū)域社會、經濟、環(huán)境、交通、商業(yè)服務業(yè)、文化等公用設施狀況、競爭性項目狀況、

5、開發(fā)項目周期宏觀經濟狀況、市場供求狀況等。以與調查項目開發(fā)成本費用與稅金（包括營業(yè)稅與其附加）、平均利潤率、目標收益率以與同類開發(fā)項目的租金和售價、運營成本等，做調查記錄；12學時：繪制銷售收入和租金收入測算表；編制項目資金來源與運用表；估算項目還本付息表；繪制項目全部資金現金流量表；繪制項目自有資金現金流量表；計算考慮與不考慮土地增值稅時的開發(fā)商成本利潤率；計算財務評價指標、編制財務報表、上機輸入；撰寫課程設計說明書（成果報告）。6學時：課程設計答辯。2設計資料要求盡可能選用具有說服力的，反映社會經濟現象發(fā)展趨勢的數據作為該課程設計的容。3工作量要求在接受設計任務后，提前進行分組，學生每5人

6、分為一組，并進行分工分。以小組為單位共同完成本課程設計。小組成員明確獨立完成的工作量，使每名學生工作量均飽滿。在進行設計時必須態(tài)度端正，按時出勤，獨立思考，遵守課程設計紀律，如果工作量大計劃學時不能完成任務，各小組自行組織加班，按照要求準時完成并提交成果。4設計質量要求要求學生在開始課程設計前熟悉可行性研究的步驟、財務評價指標的計算過程和評價方法；課程設計中充分理解題目，選擇好調查對象，隨時注意收集的資料以與計算結果的合理性，如果結果偏離實際，必須重新審核原始數據并重新計算評價。5設計成果要求學生以小組為單位完成課程設計的全部任務，撰寫課程設計說明書，累計字數不少于10000字。并按時、按質、

7、按量提交規(guī)格式的設計成果，并裝訂成冊。交計算機打印稿與電子版。指導教師（簽字）：系（教研室）主任（簽字）：批準日期： 年 月 日房地產開發(fā)與經營A課程設計分工 2011 2 班 2 組學號姓具 體 任 務 詳 情2013.12.30（星期一）2013.12.31（星期二）2014.1.1（星期三）2014.1.2（星期四）2014.1.3（星期五）11590205葉彬彬找資料規(guī)劃設計繪CAD圖現金流量表寫說明書11590208余林明找資料成本估算做報表做其他表寫說明書11590209辛永軍找資料區(qū)域狀況調查做報表做其他表寫說明書11590210亮找資料成本估算做報表現金流量表寫說明書09590

8、216朱瀟找資料市場環(huán)境調查做報表做其他表寫說明書小組成員組打分出勤得分課設得分總分葉彬彬10717朱瀟10717余林明10818辛永軍10818亮10717目錄 TOC o 1-3 h z u HYPERLINK l _Toc376715868 1區(qū)域發(fā)展環(huán)境： PAGEREF _Toc376715868 h 1 HYPERLINK l _Toc376715869 1.1名稱與位置 PAGEREF _Toc376715869 h 1 HYPERLINK l _Toc376715870 1.2項目區(qū)域概況 PAGEREF _Toc376715870 h 1 HYPERLINK l _Toc37

9、6715871 1.2.1北辰區(qū)基本狀況 PAGEREF _Toc376715871 h 1 HYPERLINK l _Toc376715872 1.2.2項目區(qū)域環(huán)境 PAGEREF _Toc376715872 h 2 HYPERLINK l _Toc376715873 1.2.3競爭性項目狀況 PAGEREF _Toc376715873 h 2 HYPERLINK l _Toc376715874 2房地產市場環(huán)境 PAGEREF _Toc376715874 h 3 HYPERLINK l _Toc376715875 2.1房地產宏觀經濟環(huán)境 PAGEREF _Toc376715875 h

10、3 HYPERLINK l _Toc376715876 2.2房地產供給情況 PAGEREF _Toc376715876 h 4 HYPERLINK l _Toc376715877 2.3房地產需求情況 PAGEREF _Toc376715877 h 5 HYPERLINK l _Toc376715878 3項目擬建方案 PAGEREF _Toc376715878 h 5 HYPERLINK l _Toc376715879 3.1建設用地的獲得 PAGEREF _Toc376715879 h 5 HYPERLINK l _Toc376715880 3.2項目定位 PAGEREF _Toc376

11、715880 h 5 HYPERLINK l _Toc376715881 3.2.1客戶定位 PAGEREF _Toc376715881 h 5 HYPERLINK l _Toc376715882 3.2.3項目建設定位 PAGEREF _Toc376715882 h 5 HYPERLINK l _Toc376715883 3.3項目開發(fā)容和規(guī)模 PAGEREF _Toc376715883 h 5 HYPERLINK l _Toc376715884 4房地產項目開發(fā)時機的分析 PAGEREF _Toc376715884 h 9 HYPERLINK l _Toc376715885 4.1項目開發(fā)

12、過程的主要工作安排 PAGEREF _Toc376715885 h 10 HYPERLINK l _Toc376715886 4.2合作方式的分析 PAGEREF _Toc376715886 h 10 HYPERLINK l _Toc376715887 4.3資金的分階段投入分析 PAGEREF _Toc376715887 h 11 HYPERLINK l _Toc376715888 5項目經濟效益評價 PAGEREF _Toc376715888 h 12 HYPERLINK l _Toc376715889 5.1開發(fā)成本估算 PAGEREF _Toc376715889 h 12 HYPERL

13、INK l _Toc376715890 5.2項目銷售效果預估 PAGEREF _Toc376715890 h 14 HYPERLINK l _Toc376715891 5.3項目總籌資和籌措估算 PAGEREF _Toc376715891 h 14 HYPERLINK l _Toc376715892 5.4開發(fā)成本利潤率 PAGEREF _Toc376715892 h 15 HYPERLINK l _Toc376715893 5.5財務評價 PAGEREF _Toc376715893 h 15 HYPERLINK l _Toc376715894 6不確定性分析 PAGEREF _Toc376

14、715894 h 15 HYPERLINK l _Toc376715895 7建議和結論 PAGEREF _Toc376715895 h 16 HYPERLINK l _Toc376715896 8附表 PAGEREF _Toc376715896 h 17 HYPERLINK l _Toc376715897 附表1 現金流量表（全部投資） PAGEREF _Toc376715897 h 17 HYPERLINK l _Toc376715898 附表2 現金流量表（自有資金） PAGEREF _Toc376715898 h 18 HYPERLINK l _Toc376715899 附表3 敏感性

15、分析表 PAGEREF _Toc376715899 h 19 HYPERLINK l _Toc376715900 附表4 資金來源與運用表 PAGEREF _Toc376715900 h 20 HYPERLINK l _Toc376715901 附表5 借款還本付息表 PAGEREF _Toc376715901 h 21 HYPERLINK l _Toc376715902 附表6 投資計劃與資金籌措表 PAGEREF _Toc376715902 h 231區(qū)域發(fā)展環(huán)境：1.1名稱與位置藝術家園位于市北辰區(qū)的西南側，是市政府2001年正式啟動開發(fā)的“西橫堤居住區(qū)”的一個組成部分。市建委規(guī)劃處和市

16、安居工程辦公室在1998年8月初即著手進行了“西橫堤居住區(qū)”修建性詳細規(guī)劃的設計競賽工作，目前尚處于進一步完善的階段?！拔鳈M堤居住區(qū)”位于市西北部，南側為*市第二高教區(qū)，北側為規(guī)劃屈家店風景區(qū)（園苗圃與以北），該居住區(qū)四至圍，按順時針順序，周邊道路為北倉道，規(guī)劃路（丁字沽三號路與丁字沽一號路之間），玉泉東道，丁字沽三號路，南倉道，桃江路，總占地面積110公頃；其中丁字沽三號路、規(guī)劃路、桃江路與北倉道圍合地塊占地約16公頃作為市第四工人文化宮選址。藝術家園居住小區(qū)四至圍，按順時針順序，周邊道路為玉泉東道，丁字沽三號路，南倉道，桃江路（其中，家房子村 B-1998-18地塊的28812.7平方米以

17、與相鄰界外的11570.7平方米不屬于藝術家園居住小區(qū)地塊），占地面積23.38公頃（350.69畝）。玉泉東道至南倉道之間的丁字沽三號路區(qū)段的方位為北偏西305136（南偏東305136）。藝術家園居住小區(qū)南側隔南倉道、西側隔桃江路與已交付使用的“佳園里”居住區(qū)毗鄰，東側隔丁字沽三號路、北側隔玉泉東道與“西橫堤居住區(qū)”成為一體。與藝術家園居住小區(qū)毗鄰的“佳園里”居住區(qū)所處的地理位置是最早形成的丁字沽與路居住區(qū)向北的延伸，“佳園里”地區(qū)始建于1998年，當時僅為佳園南里和佳園北里，最早的居民為老西北角地區(qū)的拆遷戶，經過近12年的擴建和發(fā)展，“佳園里”地區(qū)已經成為紅橋區(qū)廣大拆遷居民的居住地區(qū)，這

18、里的家庭一般都是普通收入的工薪階層，所以這里是普通老百姓的居住地，成為這一地區(qū)的人文地理特征?！凹褕@里”地區(qū)經過10余年的發(fā)展，商業(yè)、零售業(yè)發(fā)展比較快，目前該地區(qū)的人氣比較旺。1.2項目區(qū)域概況1.2.1北辰區(qū)基本狀況北辰區(qū)位于市城北，北運河畔。東以排污河與寧河縣相鄰，邊界線長20.66千米；東南隔金鐘河、新開河與東麗區(qū)相望，邊界線長22.99千米；南與區(qū)、紅橋區(qū)相連；西南以子牙河與西青區(qū)相界，邊界線長27.5千米；西、北均與武清縣相接，邊界線長25.14千米。南北緯寬20.8千米，最窄處柳灘村南至馬莊西北14.4千米；東西經長43.2千米，最寬處東堤頭村東至線河村西46.3千米?？偯娣e478

19、.48平方千米。北辰是環(huán)城四區(qū)之一，位于中心城區(qū)北部。舊稱北郊。北辰古為退海之地，自金元至明清，縱貫北運河漕運大通道和陸路京華大道，是南糧北運、北貨南輸的交通要道，素有皇家糧倉的美譽。近代北辰，名人輩出，革命先驅安幸生，登高英雄連第，教育大家伯苓、溫世霖，體育名將穆成寬、穆祥雄都曾生長在這片沃土上，這里也是溫家寶總理的故鄉(xiāng)。北辰之名出自論語：“為政以德，譬如北辰，居其所，而眾星共之?！惫谝詤^(qū)名意喻北部一顆璀璨的明星，更體現了區(qū)委、區(qū)政府以人為本的執(zhí)政理念。北辰區(qū)位于市中心區(qū)北部,距首都110公里,距新港50公里，距濱海國際機場15公里?？偯娣e478.5平方公里,轄3街、9鎮(zhèn),戶籍總人口32萬人

20、。北辰區(qū)交通、通訊、供電、供水等基礎設施發(fā)達。有3街3鎮(zhèn)坐落于中心城區(qū)中環(huán)線與外環(huán)線之間。京津塘高速、津保、津薊高速公路在本區(qū)設有進出口，京津、京福、津霸、津榆、津圍等十幾條公路干線縱橫交錯。京山、津薊鐵路和京九鐵路津霸聯(lián)絡線穿越中部，設有四個鐵路客貨運站和全國最大的鐵路編組站。自通地鐵以后，園成為地鐵一號線的終點站。優(yōu)越的地理位置和完善的基礎設施為經濟與社會發(fā)展創(chuàng)造了良好的環(huán)境。1.2.2項目區(qū)域環(huán)境在藝術家園居住小區(qū)的周邊，生活服務設施有：小型超市三座（富老八超市、萬家利超市、百貨大樓超市）、大規(guī)模市場一座（佳園里市場）、早市一個（雙環(huán)村早市）、醫(yī)院一座（佳園醫(yī)院）、學校三座（佳園里小學、

21、亞細亞小學、亞細亞中學）、幼兒園二座（十九幼、二十一幼）、郵局一個。在“佳園里”所輻射的周邊兩公里半徑的圍還有大型超市兩座（大榮丁字沽店、家樂北辰店）、醫(yī)院三座（醫(yī)院、紅橋醫(yī)院、紅十字會醫(yī)院）、文化娛樂場所一座（夢園娛樂中心）、大型商場一座（裕華百貨商場）、高等學府三座（商學院、理工學院北院、工業(yè)大學）。隨著“西橫堤居住區(qū)”的興建，該地區(qū)將成為一個建筑面積為200余萬平方米、配套齊全的大型居住社區(qū)。藝術家園居住小區(qū)的東北方向約2公里處，是北倉工業(yè)區(qū)，該區(qū)目前對造成大氣環(huán)境污染的生產工藝所配備的凈化設施尚不十分完善。但是，東北風是市的主導風向，因此北倉工業(yè)區(qū)對藝術家園居住小區(qū)的大氣環(huán)境污染的影響

22、并不明顯?！拔鳈M堤居住區(qū)”北部規(guī)劃中的屈家店風景區(qū)，其南部邊界距藝術家園居住小區(qū)約1.5公里，該風景區(qū)的興建對*市，特別是對本居住區(qū)的環(huán)境質量將是一筆濃墨重彩的亮點。1.2.3競爭性項目狀況全市圍的存量現房，特別是丁字沽三號路佳園里一帶的大量存量現房，決定了房地產開發(fā)企業(yè)的各種銷售手段的出現。（1）國耀上河城國耀上河城坐落于具成長潛力的北辰雙街。擁有4、5號雙線地鐵規(guī)劃；坐享紫御公園、北運河稀缺景觀資源。享有吃喝玩樂購學全套成熟的生活配置。部規(guī)劃8萬法式宮廷臺地園林、3萬主題商業(yè)公園、全天候溫泉入戶等等堪稱區(qū)域經典的設計。項目于都會繁華與生態(tài)自然之間，將ARTDECO奢尚住宅、情景商街、運河生

23、態(tài)景觀帶、紫御公園等有機融合，打造既具新古典人文藝術氣息、親水生態(tài)景觀，又充滿都市、現代感的優(yōu)尚人居住區(qū)，項目將成為京津都市圈的精品之城。項目地處2000萬津北新城規(guī)劃核心區(qū)北辰區(qū)雙街中心，位于外環(huán)線以北，京津塘高速公路以西，永定河以東，距首都110公里，距新港50公里，距機場16公里，御守京津黃金走廊。緊鄰西北半環(huán)快速路，4、5號線地鐵，交通路網建設完善，到達市中心方便快捷?，F區(qū)域已經形成了比較濃郁的居住氛圍，教育、醫(yī)療等公共配套設施齊全。項目坐擁國家級景觀資源北運河，悅享8萬法式皇家園林與運河公園紫御公園，運用ArtDeco建筑手法，精工打造，盡顯至尊皇族氣（2）柴樓新莊園柴樓新莊園住宅區(qū)

24、坐落于市北辰區(qū)雙街鎮(zhèn)柴樓村原址，占地總面積22萬平方米，總建筑面積70萬平方米，分三期完成，全部住宅由60幢點式高層樓宇組成，并輔以規(guī)?；虡I(yè)等配套設施。臨近京津公路、客運始發(fā)站大樓，公交607、611、610、961、810、21路、津辰12、15、16路（雙街新家園站），地鐵4號線（雙街新家園站）。（3）美震瑞景時代美震瑞景時代 ,大瑞景區(qū)域又一大型居住社區(qū)，區(qū)生活配套，學校、商鋪、醫(yī)院、農貿市場、大型購物中心一應俱全。項目配以均好的整體規(guī)劃與現代感極強的建筑形態(tài)，將舒適居住形態(tài)完美融入生活之中。2房地產市場環(huán)境2.1房地產宏觀經濟環(huán)境隨著市提出的用57年時間，基本完成全市危陋平房改造任務

25、的提前實現，大規(guī)模的拆遷工作趨于結束，按照市城建工作會議制定的計劃目標，“十五”期間，完成重點地區(qū)的危陋房屋改造，拆除危陋房屋300萬平方米，其中2001年度，結合城市景觀工程建設，改造重點地區(qū)危陋房屋，完成拆遷100萬平方米。大規(guī)模危陋房屋拆遷工作的基本結束，意味著安居型住宅的集中需求將會明顯下降。存量現房的巨大數字體現了房地產的開發(fā)現狀和為今后的房地產開發(fā)提出了更高的要求。統(tǒng)觀近兩年民眾對待住房問題的觀念、收入水平、對居住環(huán)境和房型的要求等方面的表現，可以對居住住宅的需求趨勢和需求熱點作出如下判斷：民眾對住宅的購買決策更加理性化，主要表現在：購房者對房地產開發(fā)商的實力越來越看重。因為有實力

26、的優(yōu)秀開發(fā)商才能組織出優(yōu)秀的規(guī)劃設計和單體設計，才能組織管理出優(yōu)秀的施工質量，保證單體工程和配套工程的按質按時的實施，才能組織好完善的物業(yè)管理和售后服務。購房者對房地產產品的品牌效應越來越看重。因為有實力的優(yōu)秀開發(fā)商才可能有長遠的眼光，才不會有意或無意地以犧牲消費的權益來換取公司的短期效益，才可能制定出開發(fā)公司自己的近期和長遠的發(fā)展規(guī)劃，其中當然包括樹立每個時期的過硬的產品品牌，優(yōu)秀的房地產產品的建成面世，不僅會帶來產品自身的良好的社會效益和經濟效益，對本公司今后的發(fā)展和今后開發(fā)的新的項目，顯然是一個舉足輕重的鋪墊。購房者對房地產產品的工程質量的關心越來越有針對性。由于房屋產品的價格對我國民眾

27、來說顯得“十分巨大”，因此民眾對建筑工程專業(yè)的科普知識的學習，甚至是專業(yè)知識和法律知識的學習越來越下功夫，這是一個很好的發(fā)展趨勢，它既反映出了國民整體素質在不斷提高，同時又從一個側面促進了房地產開發(fā)企業(yè)不斷提高自身的管理水平和工程質量。購房者對與工程建設有關的人員組成越來越看重。購房者不僅對房地產開發(fā)商在進行了解和考察，甚至對工程設計單位和設計單位的項目主持人的有關情況都要問一問，對工程監(jiān)理和工程總包、分包的單位的有關情況也都要了解；對中國國民來說，這是一個多么大的進步！對安居型居住住宅的需求量急劇增加的趨勢在減緩，對改善型居住住宅的需求在逐步增加，主要表現在：對戶室面積的需求在增大。據199

28、92000年的調查資料顯示，尚未購買住宅的家庭，對每套60平方米以下的住宅需求的比例僅為22.1%。對戶型設計的要求提出了越來越高的要求。更加合理的功能分區(qū)和交通聯(lián)系，更加合理的光照和通風要求等等專業(yè)性很強的問題，常常被購房客戶擺在重要的挑選條件之中。對室設備專業(yè)的設置，有的購房者甚至于提出了前瞻性的要求，大多數購房者都明確地表達了對“容量”的關心。比如電氣專業(yè)的設置、容許客戶使用總功率為多大的家用電器、采暖設施的設計擺放位置會不會影響裝修效果、衛(wèi)生間和廚房的管道走向是否便于使用和維修等等。對室外環(huán)境，購房者已發(fā)展到了“從遠到近，從大到小”地進行考察。隨著人們購房理念的日趨成熟，購房時人們更加

29、關注房屋的周邊環(huán)境，從粗略注意社區(qū)環(huán)境，發(fā)展到了首先注意中意房型的房前屋后的環(huán)境怎么樣，然后再了解自己擬購的樓左樓右的環(huán)境怎么樣，最后才是考察組團周圍和小區(qū)整體的環(huán)境怎么樣。購房者對小區(qū)配套設施和配套的容提出了新的要求。不僅要求水、暖、電、路、綠化等專業(yè)齊全到位，同時提出了對多媒體網絡、電子保安系統(tǒng)、非入戶查表收費（遠程抄表）系統(tǒng)、緊急呼叫服務系統(tǒng)、院區(qū)中心綠地的背景音樂系統(tǒng)等等所謂的“智能化”服務設備的配置。購房者對社區(qū)的人文環(huán)境和文化涵越來越重視。表現出既考慮到成年人的生活環(huán)境，又著眼于子女的成長，中華民族自古就有“孟母三遷”的感人故事，同時也流傳著“物以類聚，人以群分”的說法。購房者對入

30、住后的物業(yè)管理越來越關心。聘請哪個公司進行物業(yè)管理，這個公司有過哪些業(yè)績，收費額度大小等等問題，都曾被消費者提出。2.2房地產供給情況2011年12月召開的中央經濟工作會議上，也為2012年的樓市政策走向定了調。針對房地產市場，會議提出要堅持房地產調控政策不動搖，促進房價合理回歸，加快普通商品住房建設，擴大有效供給，促進房地產市場健康發(fā)展。房地產調控被列入保障和改善民生工作任務的重要舉措，從中央層面上再次強調其重要性，使得2012年樓市調控將繼續(xù)成為市場主題。樓市的限購政策還將至少持續(xù)6個月以上，開發(fā)商資金仍會趨緊，保障性住房的供應仍會維持高位，房價還將下行一段時間后逐漸歸于平穩(wěn)。2011年一

31、線城市成交量與平均房價持續(xù)下滑，嚴厲的調控政策已使整個樓市進入相對漫長的調整期。當前房地產開發(fā)投資額、房屋施工面積、新開工面積三項依然處于歷史高位，行業(yè)投資量保持穩(wěn)定。未來，住宅市場將會步入“雙軌制”，隨著住房供應結構的變化，加之政策環(huán)境的影響，房地產業(yè)可能會面臨大規(guī)模行業(yè)洗牌。北辰區(qū)在售商品房源充足，據初步統(tǒng)計2011年末網絡數據，目前河東區(qū)在售的大型樓盤有6、7個，這些項目大都由實力開發(fā)商打造，品質較高，且目前房源充足、可選戶型多，供應較為平衡。2.3房地產需求情況國家統(tǒng)計局調查總隊日前公布了一項最新調查結果，據市2011年開展的城鎮(zhèn)住戶基本情況抽樣調查資料表明，居民住房面積增加，居住條件

32、改善明顯。居民住宅形態(tài)與比重：居民大多以多居室為主，鮮有一居室的住房。 現在的人們對住房的要求都很多： （1）應持有法律認可的房屋土地證和產權證。 （2）房屋質量方面，開發(fā)商有無建筑工程質量監(jiān)督站核發(fā)的建筑工程質量核驗合格證書，其填發(fā)時間、蓋章單位、工程名稱等是否清楚、協(xié)調；其次，按照國家相關住宅驗收規(guī)的要求與當地關于住宅建筑的法規(guī)要求，核實房屋質量是否符合要求。 （3）裝修、設備方面應滿足安全、質量的要求，并適宜戶主對居住的要求。 （4）公共設備。電梯、消防設備、燃氣、暖氣、小區(qū)環(huán)境、停車場、電視接收系統(tǒng)、保安系統(tǒng)等應齊全、功能性符合要求。 （5）房屋結構、面積符合戶主居住的要求。3項目擬建

33、方案3.1建設用地的獲得藝術家園居住小區(qū)24.54公頃地塊的中心地帶，原為市紅橋區(qū)環(huán)衛(wèi)局在北辰區(qū)地域設置的一個垃圾堆積場，占地約5.66公頃，其余18.88公頃的地塊為與垃圾堆積場相毗鄰的村鎮(zhèn)所有（見附圖二）。從2008年年起，燕宇置業(yè)與北辰區(qū)政府和紅橋區(qū)環(huán)衛(wèi)局經過一系列的反復協(xié)商，于2009年6月份達成協(xié)議，北辰區(qū)政府和紅橋區(qū)環(huán)衛(wèi)局以出讓的方式將24.54公頃的土地出讓給燕宇置業(yè)進行房地產項目開發(fā)。除地價外，燕宇置業(yè)同時承擔垃圾撤場清運費、現場雜土清運費、土地復墾費以與現場土方平衡等費用。3.2項目定位3.2.1客戶定位由于環(huán)境因素，項目地處繁華商圈，所以吸引擁有雄厚資金的人群前來購買，為市

34、有一定積蓄的居民，他們想要提高居住空間的檔次；再者為高收入人群，在市區(qū)工作，項目離工作地點較近，這些人根本不擔心自己的收入問題，最求豪華與享受，購買能力驚人。3.2.3項目建設定位中高端項目：改項目建設在中環(huán)邊上，且經濟比較發(fā)達的區(qū)位，相比環(huán)有價位優(yōu)勢，相比外環(huán)有區(qū)位優(yōu)勢，項目定位在中高端區(qū)位勢在必行，且根據市場調查，市場現在對中高端的需求量較大。3.3項目開發(fā)容和規(guī)模對工程規(guī)劃設計的基本要求按照藝術家園居住小區(qū)的開發(fā)總定位為“二十一世紀的康居住宅小區(qū)”的總體要求，對規(guī)劃設計提出如下基本要求：a.規(guī)劃設計的主要技術指標在滿足“西橫堤居住區(qū)詳細規(guī)劃”基本要求的前提下，要達到容積率1.2，綠化率4

35、0%，并考慮設置一處不小于1.5萬平方米的集中景觀綠化區(qū)，在集中景觀綠化區(qū)的地下部位，設置機動車的集中泊車車庫并兼有戰(zhàn)時的人防功能。大型集中景觀綠化區(qū)與地下泊車庫的功能結合，不僅能解決部份高檔機動車的泊車問題，還可以造成大型集中景觀綠化區(qū)的地面高程起伏的獨特建筑效果，這在沖積平原地貌特征的地區(qū)，人造地面高程起伏的構造做法將給藝術家園居住小區(qū)的綠化環(huán)境形成新的突破。b.小區(qū)主入口按機動車與行人分離的原則設置，機動車主入口設在南倉道和玉泉東道一側，行人主入口設在三號路和桃江路一側。c.要使藝術家園居住小區(qū)成為一個園林綠化環(huán)境下的建筑群，不僅要滿足綠化率指標，還要考慮采取諸如院區(qū)地貌起伏、不同樹種分

36、群、適當設置小品、窗前屋后私家花園、區(qū)域豎向綠化、屋頂上人平臺、庭院燈園林燈與道路綠化融為一體等等手法來烘托居住小區(qū)的寧靜典雅的居住環(huán)境?？傊?，小區(qū)室外環(huán)境設計布局要求立意明確，布局緊湊，有完整的設計意圖和藝術構思，既能襯托主體建筑的美觀，又相得益彰，同時又豐富和美化了城市街區(qū)的面貌。d.在小區(qū)統(tǒng)一考慮泊車區(qū)位和行車主干道，樓間僅設置行人道路，機動車流和人流的組織與疏散要能很好地反映出流動活動的順序規(guī)律，除必須滿足正常狀態(tài)下的要求外，尚應適當考慮緊急情況下的疏散特征。e.藝術家園居住小區(qū)工程是房地產開發(fā)項目，因此在工程設計時必須考慮工程落成后，該工程既可整棟、整層、整個功能分區(qū)出售或租賃，又可

37、將同一功能區(qū)分割出售和租賃。f.小區(qū)綜合配套管網與設施的容包括：上水（生活用自來水、生活用熱水和直接飲用水）、雨水、污水、熱力、燃氣、電力、電訊（市話網電訊、寬帶網絡電訊、小區(qū)閉路監(jiān)控電訊與住戶與物管中心間的雙向直通呼叫電訊）、電視、道路、綠化、路燈、郵政、物管服務中心與商業(yè)配套設施。將市話網電訊與市話寬帶網絡電訊系統(tǒng)引入小區(qū)住戶與公建；保安服務采用系統(tǒng)聯(lián)網可視對講門禁系統(tǒng)、保安人員定崗、巡更報警與社區(qū)閉路電視監(jiān)控系統(tǒng)和周界防越報警系統(tǒng)相結合的管理方案。閉路監(jiān)控控制室、與客戶的雙向直通呼叫控制室均設在物管中心，并執(zhí)行24小區(qū)服務制。在住宅樓道的管道井，設置遠程抄表系統(tǒng)。g.小區(qū)集中供熱站負責提

38、供采暖用熱水、生活用熱水與自來水凈化消毒后管道輸送到戶的直接飲用水。集中供熱站在小區(qū)興建，區(qū)室外綜合配套管網均在地下敷設。h.小區(qū)室外照明系統(tǒng)所采用的路燈、庭院燈、園林燈、草坪燈等設備的選型要與整個園林綠化設計融為一體。在大型景觀綠地與組團中心綠地設置社區(qū)背景音樂系統(tǒng)。i.郵政信箱在各樓宇門處設置，并盡量使其成為體現既定建筑風格的單體裝飾構配件。j.小區(qū)的商業(yè)、服務業(yè)與非營業(yè)性公共建筑的配置要完善，商業(yè)建筑與服務性建筑主要設置在區(qū)中心綠地與人行道附近。k.小區(qū)建筑按組團組合，單體建筑以南北朝向為主，可適當安排一些東西朝向的建筑，以豐富組團的總體造型，建筑形象要富有創(chuàng)造性，形式要新、造型要美、充

39、滿生機、經久不衰。住宅采用平層、錯層、大落差錯層（底層設車庫）、躍層等多種形式設計，以適應不同的客戶需求。l.梯戶組合為一梯一戶、一梯兩戶、一梯三戶。m.層數：多層為56層，按總住宅建筑面積的70%設置，小高層為911層，并要考慮在頂層與屋面閣樓之間設計為躍層形式，小高層住宅按總住宅建筑面積的30%設置。n.住宅層高為2.8米。o.考慮到售、租的不同出讓方式，設計時要考慮到住宅與公寓使用功能的有機結合。p.戶室比與戶型面積：一室戶占總戶數的35%，建筑面積為5070平方米二室戶占總戶數的40%，建筑面積為70110平方米三室戶占總戶數的25%，建筑面積為110200平方米 q.屋面采用四坡頂與

40、私家獨立上人平臺相組合的構造形式，首層設獨立的私家花園，外窗均不設護欄。單元住宅的南向陽臺為封閉的觀景陽臺，北向陽臺為封閉的生活服務陽臺。r.樓宇入口設置對講門禁系統(tǒng)，戶設可視對講話機，并設置與物管中心相通的雙向直呼通訊系統(tǒng)，市話電訊網系統(tǒng)，在住戶的廳、臥、廚、衛(wèi)均設終端插頭，市話寬帶網絡系統(tǒng)在廳、書房設終端插頭，在廳、臥設電視同軸電纜終端插頭。s.供電容量按設計規(guī)要求做足夠的配置。t.采暖系統(tǒng)考慮取消外露式暖氣片與供熱管線的采暖構造作法?？刹捎玫匕宀膳墓┡绞?，設置設備管道豎井，各專業(yè)的遠程抄表系統(tǒng)的計量顯示在單元住戶外設置。相關的面積參數征地面積。房子村B-1998-18地塊的28812

41、.7平方米地塊與相鄰的界外11570.7平方米地塊，不在征地圍之，征地總面積為233795.2平方米（350.69畝）紅線面積。路寬與相應的規(guī)劃退線要求表一道路名稱規(guī)劃路寬規(guī)劃要求退線寬度退線面積丁字沽三號路43米15米14385.75平方米南倉道503514037.00桃園路301514576.49玉泉東道301513497.00按表二所列數據，紅線面積為177298.96平方米（265.95畝） 規(guī)劃區(qū)用地面積204610.95平方米（306.91畝） 規(guī)劃總建筑面積按“西橫堤居住區(qū)”詳規(guī)參數要求，容積率1.2，按容積率為1.18計算，規(guī)劃總建筑面積為24.14萬平方米。注：藝術家園居住小

42、區(qū)工程的“詳細規(guī)劃“的設計人所計算出的規(guī)劃總建筑面積為23.92萬平方米，對于此計算數據與24.14萬平方米的正誤，待進一步校核。 其它的相關數據，摘引于“詳細規(guī)劃“的說明書（初稿），列于表二、表三。用地平衡表表二項目公頃平方米/人%規(guī)劃總用地面積23.3居住區(qū)用地面積20.320.35100住宅用地12.613.2362.1公建用地2.932.5614.4道路用地1.581.387.8綠化用地3.192.6315.7經濟技術指標表表三序號項目單位數量1規(guī)劃總建筑面積萬m223.922住宅總建筑面積萬m221.67其中多層住宅建筑面積萬m216.40高層住宅建筑面積萬m25.273公建總建筑面

43、積萬m22.25(其中公益性公共設施建筑面積)萬m21.024住宅平均層數層7.25住宅面積毛密度萬m2/ha1.076居住總戶數戶28907居住總人數人92488戶均人口人/戶3.29戶均面積m2/戶7510人口毛密度人/ha455.5711容積率1.1812建筑密度%1613綠地率%36.214日照間距1:1.315機動停車位輛390(地上)333(地下)16自行車位輛5780室外地面高程和雨水經流方向根據市城市總體規(guī)劃修編成果，藝術家園四鄰市政道路的規(guī)劃高程在4.474.90米的圍變化，市政道路路邊面的規(guī)劃高程在4.625.05米的圍變化。由上述數據看出，藝術家園居住小區(qū)四鄰路邊面高程為

44、由西北方向向東南方向逐漸降低的走勢。據我市勘察院1999年12月13日測繪的工號為C1999418的測圖，藝術家園居住小區(qū)工程紅線邊界在四界方向的自然地面現狀高程見表四所列各項數據。藝術家園紅線邊界自然地面現狀高程表四方位自然地面高程丁字沽三號路西側沿線4.76 4.89 4.96 4.85南倉道北側沿線4.80 4.97 4.92 4.89桃江路東側沿線4.78 4.82 4.94 4.93玉泉東道南側沿線4.80 4.76據燕宇置業(yè)與警備區(qū)青光農場一分場簽定的藝術家園居住小區(qū)工程現場的“場地平整工程”的施工協(xié)議，土方平整后的地面高程為：挖運土方地點，平整后的大沽高程為4.70米墊填土方地點

45、，平整后的大沽高程為4.60米清運垃圾地點，平整后的大沽高程為4.50米藝術家園居住小區(qū)各單體棟號0.00標高和室外地坪標高宜按區(qū)由西北方向向東南方向逐步降低的走勢為宜；室外地坪高程可定為西北方向向東南方向找坡，高程為5.31米4.92米（比相鄰的路邊石高程約高出0.3米），區(qū)道路的泛水坡度約為0.6。單體工程的結構形式與相應的地基處理方案藝術家園居住小區(qū)工程的單體建筑分為三類：多層住宅、小高層住宅與不同使用功能的公共建筑。多層住宅的主體結構可采用保溫復合墻、鋼筋混凝土樓面、鋼絲網架聚苯乙烯水泥復合板斜屋面體系，基礎按其座落位置的地基情況（見市地質工程勘察院工號為KC2001C09的“燕宇置業(yè)

46、丁字沽三號路場區(qū)巖土工程勘察報告”）可分別采用石屑回填鋼筋混凝土浮筏基礎與復合地基基礎的形式。小高層住宅的主體結構可采用鋼筋混凝土異型柱框輕結構體系，保溫復合墻、鋼筋混凝土樓面、鋼絲網架聚苯乙烯水泥復合板斜層面體系，基礎為沉管灌注樁基礎。綜合服務樓類型的公建可采用鋼框架結構、鋼筋混凝土樓面、保溫復合墻、鋼絲網架聚苯乙烯水泥復合板斜屋面、沉管灌注樁獨立基礎。托兒所類型的公建可采用保溫復合墻、鋼筋混凝土樓面、鋼絲網架聚苯乙烯水泥復合板斜屋面體系，基礎視座落地塊采用鋼筋混凝土浮筏基礎或復合地基基礎的形式。4房地產項目開發(fā)時機的分析2009年以64100萬元取得土地使用權，屆時辦理土地使用許可證，20

47、11年下半年進行工程招標，接著辦理建筑工程規(guī)劃許可證和施工許可證，2012年1月開始建造第一期，第一期包括項目地塊北面商戶以與所有高層住宅，2012年9月開始第一期預售，項目第一期于2014年6月完成一期銷售，約700戶，2014年9月開始第二期的建造，主要為地塊西面商鋪，南面的多層以與各種休閑娛樂附屬設施，于2015年6月全面竣工，投入使用。4.1項目開發(fā)過程的主要工作安排兩種工程建設方案藝術家園居住小區(qū)工程的建設，可采取“先單體，后配套”和“先配套，后單體”的兩種方案予以實施。若采用“先單體，后配套”的建設方案，可以較早地獲得房屋銷售許可證，有利于工程建設資金的籌措。若采用“先配套，后單體

48、”的建設方案，可以較早的展現居住小區(qū)的環(huán)境特色，為房屋的銷售提供有力的鋪墊。不論采用“先單體，后配套”還是“先配套，后單體”的建設方案，綜合服務樓工程總是要首先安排建設的，該工程的首層完工后，即可安排售樓處的設置，從而減少了售樓費用支出和企業(yè)形象的突出體現。不論采用“先單體，后配套”還是“先配套，后單體”的建設方案，小區(qū)住宅交付使用的時間是不會有太大的變動的，因為從2011年3月1日開始實施的“市新建住宅商品房準許使用管理辦法”規(guī)定，房地產企業(yè)對其建造的住宅商品房在取得住宅商品房準許使用證后，方可交付使用。申請領取住宅商品房準許使用證，應當符合下列條件：已經交付全部土地出讓金或按規(guī)定取得劃撥土

49、地使用權，并取得土地使用權證書；住宅商品房已經竣工驗收合格，并提供竣工驗收報告；持有建設工程規(guī)劃驗收合格證；具有供水、排水、供電、供氣、供熱、道路以與其他配套條件，并由相關配套單位出具住宅商品房已具備配套條件的證明；非經營性公建與住宅商品房同步建成，已具備使用功能，并由區(qū)、縣配套單位出具證明。房地產開發(fā)企業(yè)將住宅商品房交付使用時，應當向購房人出示該幢住宅的住宅商品房準許使用證。建設周期多層磚混結構住宅工程的施工周期按12個月考慮，小高層框輕結構住宅工程的施工周期按18個月考慮，多層鋼框架綜合樓工程的施工周期按12個月考慮，區(qū)綜合配套管網與地下泊車庫工程的施工安排與單體工程交叉進行。鑒于總體規(guī)劃

50、設計中，小高層住宅與多層住宅的布置是在各個組團中錯落組合布置的，因此總的施工周期應該按不少于18個月進行安排。如果藝術家園居住小區(qū)工程不能在2001年5月末以前全面開工建設，而安排在2001年6月末開始全面開工建設，那么由于道路工程的施工技術要求不能在冬季施工，因此18個月的總施工周期的安排，必須考慮道路工程和綠化工程的甩項安排，住宅商品房準許使用證將在2003年4月中旬獲得。如果藝術家園居住小區(qū)按組團分一、二期的分期建設方案，那么二期工程同樣需要安排18個月的建設周期。4.2合作方式的分析由于土地取得費用比例較高，需要較大的資本金，建議采用合資開發(fā)。4.3資金的分階段投入分析工程前期費用的階

51、段投入計劃按照與北辰區(qū)政府與紅橋區(qū)環(huán)衛(wèi)局簽定的協(xié)議，土地出讓金與場區(qū)垃圾和雜土的清運、平整費的投入計劃見表五所示。表五 土地出讓金和場區(qū)平整費用投入計劃 （單位：萬元）項 目09年6月10年1月11年12月12年4月13年6月紅橋環(huán)衛(wèi)局土地出讓金與垃圾清理1100200530.36紅橋環(huán)衛(wèi)局雜土清理172.04北辰青光鎮(zhèn)土地出讓金47110157.5北辰天穆鎮(zhèn)土地出讓金602.41405.62008青光農場一分場土方平衡955土地復墾費318.94其資金投入計劃見表六所示。表六 全面開工興建方案的資金投入計劃 （單位：萬元）項 目11年8月11年10月12年1月12年5月12年10月01年12

52、月13年12月多層住宅的工程進度款2000400042161100小高層與公建的工程款8008008008008002916630區(qū)配套與增容費30050003107930按一、二期工程的分期興建方案的資金投入計劃。預計2011年6月初開工興建12萬平方米住宅和公建，預計 2012年12月末一期工程交付使用。預計2013年2月末開工興建12萬平方米住宅和公建，預計 2014年8月末二期工程交付使用。一、二期工程的資金投入計劃見表七、表八所示表七 一期工程的資金投入計劃 （單位：萬元）項 目11年8月11年10月12年1月12年5月12年10月12年12月13年12月多層住宅的工程進度款1000

53、20002108550小高層與公建的工程款4004004004004001458315區(qū)配套與增容費20030001500表八 二期工程的資金投入計劃 （單位：萬元）項 目13年4月13年8月13年12月14年5月14年8月14年12月15年8月多層住宅的工程進度款100020002108550小高層與公建的工程款4006004006001458315區(qū)配套與增容費21001607930銷售費用投入計劃按預計的銷售費用總額2050萬元，需求年度計劃見表九所示表九日期2011年度2012年度2013年度2014年度2015年度用款額度700萬元3504003003005項目經濟效益評價5.1開發(fā)

54、成本估算1土地出讓金、土方平衡費用與相關配套增容費用土地出讓金紅橋環(huán)衛(wèi)局垃圾堆放場土地補償費86.518畝20萬元/畝=1730.36萬元北辰區(qū)青光鎮(zhèn)政府地塊征地補償費19.35畝16.3萬元/畝=315萬元（包括上交區(qū)土地局的稅金）土地復墾費19.35畝1.2萬元/畝=23.22萬元北辰區(qū)天穆鎮(zhèn)政府地塊征地補償費246.43畝16.3萬元/畝=4016萬元（包括上交區(qū)土地局的稅金）土地復墾費246.431.2萬元/畝=295.72萬元土地出讓金總額為6061.36萬元土地復墾費總額為318.94萬元土方平衡費北辰區(qū)環(huán)衛(wèi)局垃圾堆放場現存垃圾清運費100萬元北辰區(qū)環(huán)衛(wèi)局垃圾堆放場現存雜土清運費8

55、6.518畝2萬元/畝173.04萬元警備區(qū)青光農場一分場清運環(huán)衛(wèi)局垃圾堆放場以外的垃圾清運費45萬元。警備區(qū)青光農場一分場施工的土方平衡費55萬元。垃圾清除與土方平衡費總額為373.04萬元。據土方平衡施工合同的技術數據現場填墊平整后的平均高程為4.60米，擬定的設計室外地坪平均高程為5.15米。紅線道路基本上不需再對自然地坪進行填、挖，而在平均高程4.6米的基礎上施工，完成后的路面高程即可達到大沽5.15米4.85米的設計高程。紅線綠化面積（紅線面積減掉單體建筑的占地面積和道路面積）需在現自然地坪上平均填墊0.2米后，再鋪墊0.3米耕植土即可達到平均5.15米的設計室外地坪標高。填墊土方量

56、為12.32公頃0.2米=24640立方米基礎處理后，剩余的挖方余土即可滿足現場土方平衡所需的24640立方米用土，而不需再從場外購土。相關配套增容費用按市的相關規(guī)定，將相關配套增容費用估算額列于表十。表十相關配套增容費用名稱收費標準元/平方米計費面積金額通信基礎設施建設費623.92萬平方米燃氣基礎設施建設費2823.92供熱設施建設費40+17+10+25+2823.92非營業(yè)性公建配套費702.25市政基礎設施大配套費16521.67住宅電力配套工程費(600+21)元/千伏安239.250W電纜區(qū)供電工程貼費900元/千伏安239.250W自來水、燃氣增容費和燃氣民用住宅發(fā)展基金600

57、元/立方米日3000戶0.61500元/立方米日3000戶0.820元/平方米23.929元/平方米23.922區(qū)配套工程費估算紅線各專業(yè)配套工程費用估算額，列于表十一表十一專業(yè)名稱費用標準（元/平方米）估算金額（萬元）給水工程6.223.92萬平方米148.30排水工程（雨水、污水）24.023.92574.08熱力工程11.523.92275.08燃氣工程29.223.92698.46電力工程3.223.9276.54電訊工程（電視、保安）21.623.92516.67道路工程61.03.13萬平方米190.74綠化工程82.57.41萬平方米611.33路燈工程78.0通郵工程18.53

58、建安工程費估算藝術家園居住小區(qū)單體工程建安工程費估算分為三個類型，即多層（56層）磚混結構住宅、小高層（911層）框輕結構住宅和公建。各類型建筑的建安工程費估算額見表十二。表十二多層磚混結構住宅小高層框輕結構住宅公建2.25萬平方米投資成本費用總額投資成本費用總額投資成本費用總額施工前期費25元/m229元/m230元/m2建安工程費690843844小區(qū)配套和增容費391391410其它費用205216216 1.2萬平方米地下泊車車庫建安工程費估算額為：土建工程結構費用1950萬元設備工程配套費用 460萬元總計 2410萬元5.2項目銷售效果預估第一階段：（2011年10月2012年12

59、月）預售期預定成交銷售率占總額數 20%第二階段：（2013年1月2014年1月）強銷期預定成交銷售率占總額數 35%第三階段：（2014年1月2015年1月）促銷期預定成交銷售率占總額數 30%第四階段：（2015年1月開始）清盤期預定成交銷售率占總額數 15%本案預想該項目整體銷售完畢為五年期本銷售率擬定是針對市場狀況，以與各項與銷售工作進度的配合而定，若本案在執(zhí)行中未遇特殊狀況干擾則本銷售的達成應按以上預測而無疑慮。5.3項目總籌資和籌措估算藝術家園居住小區(qū)工程建設的資金籌措按四個渠道運作：公司自有資金、銀行貸款、期房和現房銷售與合作伙伴的投入。期房和現房銷售的資金收入預計情況如下：期房

60、銷售預計從2001年10月末開始，總銷售周期預計到2005年6月末結束。預售期為2001年10月2002年12月，銷售效果預計為總建筑面積的20%，多層住宅期房均價為2000元/平方米小高層住宅期房均價為2100元/平方米2000元/平方米16.4萬平方米20%=6560萬元2100元/平方米5.27萬平方米20%=2213萬元強銷期為2003年1月2004年1月，銷售效果預計為總建筑面積為35%，多層住宅現房均價為2100元/平方米小高層住宅現房均價為2200元/平方米2100元/平方米16.4萬平方米35%=12054萬元2200元/平方米5.27萬平方米35%=4058萬元促銷期為200