房地產(chǎn)金融--房地產(chǎn)開發(fā)貸款課件

1、房地產(chǎn)金融（第五版） 第五章 房地產(chǎn)開發(fā)貸款通過對本章的學(xué)習(xí),學(xué)生應(yīng)了解或掌握如下內(nèi)容:1.房地產(chǎn)開發(fā)貸款的含義、貸款的“杠桿效應(yīng)”原理及其表現(xiàn)形式;2.房地產(chǎn)開發(fā)貸款的主體、分類及特點;3.房地產(chǎn)開發(fā)貸款抵押擔(dān)保方式;4.房地產(chǎn)開發(fā)貸款的操作流程;5.房地產(chǎn)開發(fā)貸款的風(fēng)險主要類型、風(fēng)險管理原則以及風(fēng)險防范措施?！緦W(xué)習(xí)目標(biāo)】 導(dǎo)言所謂房地產(chǎn)開發(fā)貸款,是指貸款人向借款人(開發(fā)商)發(fā)放的用于房地產(chǎn)開發(fā)及其配套設(shè)施建設(shè)的資金。目前,房地產(chǎn)開發(fā)貸款仍然屬于國內(nèi)各大商業(yè)銀行的主要業(yè)務(wù)之一,而對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)來說,各大商業(yè)銀行的貸款也依然是其主要的資金來源。因此,與房地產(chǎn)開發(fā)貸款有關(guān)的專業(yè)知識,就成為金融

2、行業(yè)以及房地產(chǎn)行業(yè)從業(yè)人員首先必須了解的一項內(nèi)容。相對于其他業(yè)務(wù)品種的貸款而言,房地產(chǎn)開發(fā)貸款具有收益大、風(fēng)險高的特點,因此貸款人一般需要以借款人提供某種擔(dān)保為前提,在評價綜合收益的基礎(chǔ)上謹(jǐn)慎辦理。第一節(jié)開發(fā)商借款的原因一、貸款的“杠桿效應(yīng)”原理例5-1假設(shè)自有資金為1 000萬元,貸款與自有資金的比例為21,貸款利率為10%,投資收益率為20%,投資期限為1年。投資收益=(1 000+2 000)20%1=600(萬元)貸款利息=2 00010%1=200(萬元)投資凈收益=600-200=400(萬元)自有資金收益率=4001 000100%=40%計算貸款“杠桿效應(yīng)”公式R=Mi+Ey(

3、5.1)其中:R為投資收益率;i為貸款利率;y為自有資金收益率;M為借貸資金所占比例;E為自有資金所占比例。第一節(jié)開發(fā)商借款的原因一、貸款的“杠桿效應(yīng)”原理例5-2在例5-1中,假設(shè)貸款與自有資金的比例由21變?yōu)?1,其他條件不變。則有:投資收益=(1 000+5 000)20%1=1 200(萬元)貸款利息=5 00010%1=500(萬元)投資凈收益=1 200-500=700(萬元)自有資金收益率=7001 000100%=70%第一節(jié)開發(fā)商借款的原因二、“杠桿效應(yīng)”的表現(xiàn)形式第一節(jié)開發(fā)商借款的原因二、“杠桿效應(yīng)”的表現(xiàn)形式例5-3例5-4第二節(jié)房地產(chǎn)開發(fā)貸款的主體、分類及特點一、房地產(chǎn)

4、開發(fā)貸款的主體房地產(chǎn)開發(fā)貸款涉及兩方主體:貸款人借款人第二節(jié)房地產(chǎn)開發(fā)貸款的主體、分類及特點二、房地產(chǎn)開發(fā)貸款的分類(一)按照貸款對象劃分分為房地產(chǎn)開發(fā)項目貸款和房地產(chǎn)企業(yè)貸款兩類。前者以房地產(chǎn)項目為貸款對象,主要考察具體項目的盈利能力,以項目土地使用權(quán)或在建工程等固定資產(chǎn)為抵押的封閉貸款。后者以房地產(chǎn)企業(yè)為對象,注重房地產(chǎn)企業(yè)整體還債能力,貸款方式以綜合授信和純信用貸款為主,主要發(fā)放流動資金貸款(二)按照貸款方式劃分分為信用貸款和擔(dān)保貸款兩類。信用貸款是指以借款人的信譽發(fā)放的貸款,借款人不需要提供其他擔(dān)保。擔(dān)保貸款是貸款的主要形式,是指貸款人要求借款人根據(jù)規(guī)定的擔(dān)保方式提供貸款擔(dān)保而發(fā)放的貸

5、款。中國目前的貸款擔(dān)保方式主要有保證、抵押和質(zhì)押3種方式,相應(yīng)地,中國的擔(dān)保貸款也包括保證貸款、抵押貸款和質(zhì)押貸款3種。第二節(jié)房地產(chǎn)開發(fā)貸款的主體、分類及特點二、房地產(chǎn)開發(fā)貸款的分類(三)按照貸款用途劃分分為住房開發(fā)貸款、經(jīng)濟適用住房(安居工程)開發(fā)貸款(含科教文衛(wèi)單位經(jīng)濟適用住房建設(shè)貸款)、商業(yè)用房開發(fā)貸款、高等院校學(xué)生公寓建設(shè)貸款、土地儲備貸款及其他房地產(chǎn)開發(fā)貸款等。第二節(jié)房地產(chǎn)開發(fā)貸款的主體、分類及特點三、房地產(chǎn)開發(fā)貸款的特點(一)按開發(fā)項目貸款 (二)貸款金額較大 (三)貸款占用時間較長 (四)貸款風(fēng)險較大 第三節(jié)房地產(chǎn)開發(fā)貸款抵押擔(dān)保方式房地產(chǎn)開發(fā)貸款具有期限長的顯著特點,因此銀行一

6、般要求開發(fā)商提供某種擔(dān)保方式,以此作為還款的保障。實踐中,相對于保證和質(zhì)押兩種擔(dān)保方式而言,抵押是房地產(chǎn)開發(fā)貸款中最廣泛采用的一種擔(dān)保方式,包括普通抵押、最高額抵押、集合抵押、分享增值抵押。第三節(jié)房地產(chǎn)開發(fā)貸款抵押擔(dān)保方式一、普通抵押普通抵押主要包括房地產(chǎn)抵押和在建工程抵押。房地產(chǎn)抵押是抵押人以其合法的房地產(chǎn),以不轉(zhuǎn)移占有的方式向抵押權(quán)人提供債務(wù)履行擔(dān)保的行為。在建工程抵押指抵押人為取得工程繼續(xù)建造資金的貸款,以其合法方式取得的土地使用權(quán)連同在建工程的投入資產(chǎn),以不轉(zhuǎn)移占有的方式抵押給銀行作為償還貸款履行擔(dān)保的行為。第三節(jié)房地產(chǎn)開發(fā)貸款抵押擔(dān)保方式一、普通抵押開發(fā)商以在建工程進(jìn)行抵押的,必須滿

7、足如下條件:第一,在建工程抵押貸款的用途為在建工程繼續(xù)建造所需資金。 第二,在建工程占用范圍內(nèi)的土地,已經(jīng)交納全部土地出讓金,并取得國有土地使用權(quán)證。第三,城市房地產(chǎn)抵押管理辦法明確規(guī)定,在建工程抵押合同應(yīng)載明土地使用權(quán)證、建設(shè)用地規(guī)劃許可證和建設(shè)工程規(guī)劃許可證三證的編號,故在建工程抵押必須已經(jīng)取得土地使用權(quán)證、建設(shè)用地規(guī)劃許可證和建設(shè)工程規(guī)劃許可證。同時,正在建造的在建工程抵押還必須取得建設(shè)工程施工許可證。第四,投入工程的自有資金必須達(dá)到工程建設(shè)總投資的25%以上,并已經(jīng)確定工程施工進(jìn)度和工程竣工交付日期。第三節(jié)房地產(chǎn)開發(fā)貸款抵押擔(dān)保方式二、最高額抵押最高額抵押是指抵押人與抵押權(quán)人協(xié)議在最高

8、債權(quán)額限度內(nèi),以抵押物對一定期間內(nèi)連續(xù)發(fā)生的債權(quán)作擔(dān)保,屬于未來債權(quán)擔(dān)保種類。(一)最高額抵押是為將來發(fā)生的債權(quán)作擔(dān)保 (二)最高額抵押是為一定時期內(nèi)連續(xù)發(fā)生的債權(quán)作擔(dān)保 (三)最高額抵押所擔(dān)保債權(quán)具有不確定性 (四)最高額抵押物品所擔(dān)保的債權(quán)具有最高限額第三節(jié)房地產(chǎn)開發(fā)貸款抵押擔(dān)保方式三、集合抵押集合抵押是指同一人以其所有的不同種類的特定財產(chǎn)作為集合物,以其為擔(dān)保為特定債權(quán)設(shè)定抵押權(quán)。這里所說的“集合物”,是由具有同一用途的多個單一物結(jié)合而成的,各個物仍保持其獨立存在,至于哪些物可以成為“集合物”的組成部分,由當(dāng)事人在設(shè)定抵押權(quán)時決定。集合抵押是近代以來企業(yè)發(fā)展而不斷要求融通資金的產(chǎn)物,其主

9、體一般是企業(yè),因此又被稱為企業(yè)財產(chǎn)集合抵押。 集合抵押與普通抵押的最大區(qū)別在于,其抵押標(biāo)的物既非單純的動產(chǎn)、不動產(chǎn)也非單純的權(quán)利,而是由抵押人可以處分的不動產(chǎn)、不動產(chǎn)權(quán)利、動產(chǎn)以及其他財產(chǎn)權(quán)利所組成的總體。第三節(jié)房地產(chǎn)開發(fā)貸款抵押擔(dān)保方式三、集合抵押第一,集合抵押的設(shè)定除了需要具備普通抵押設(shè)定所具有的條件、程序外,其主要特點是應(yīng)制定抵押財產(chǎn)目錄并予以登記。第二,集合抵押設(shè)定以后,抵押人新增加的財產(chǎn)不應(yīng)列入集合物為抵押標(biāo)的,原因是集合抵押在設(shè)定時抵押標(biāo)的已經(jīng)確定。第三,標(biāo)的的集合性與不可分割性是集合抵押權(quán)成立的兩個基石。第三節(jié)房地產(chǎn)開發(fā)貸款抵押擔(dān)保方式四、分享增值抵押分享增值抵押貸款是以發(fā)放房貸

10、的機構(gòu)有權(quán)利分享未來住房增值收益為條件,賦予借款人遠(yuǎn)低于市場利率的貸款利率或者給予借款人一定比例本金免息政策的方式,降低了借款人每月的還款數(shù)額,從而提高了居民住房的有效需求。在中國的相關(guān)法律中并沒有對分享增值抵押貸款的相應(yīng)規(guī)定,到目前為止,也尚無任何一家商業(yè)銀行推出“分享增值抵押貸款”這一住房抵押貸款新品種。 第四節(jié)房地產(chǎn)開發(fā)貸款的操作流程一、房地產(chǎn)開發(fā)貸款應(yīng)滿足的條件(一)借款人應(yīng)滿足的條件 1.借款人應(yīng)滿足的基本條件(1)有按期還本付息的能力,原應(yīng)付貸款利息和到期貸款已清償,沒有清償?shù)?已經(jīng)做了建設(shè)銀行認(rèn)可的償還計劃;(2)除不需要經(jīng)工商部門核準(zhǔn)登記的事業(yè)法人外,應(yīng)當(dāng)經(jīng)過工商部門辦理年檢手

11、續(xù);(3)在建設(shè)銀行開立存款賬戶(業(yè)務(wù)品種另有規(guī)定的除外);(4)除國務(wù)院規(guī)定外,有限責(zé)任公司和股份有限公司對外股本權(quán)益性投資累計額未超過其凈資產(chǎn)總額的50%;(5)借款人的資產(chǎn)負(fù)債率符合有關(guān)規(guī)定要求;(6)持有人民銀行核發(fā)的年檢合格的貸款卡(證)。2.房地產(chǎn)開發(fā)貸款對借款人的特殊要求(1)借款人為房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)或具有房地產(chǎn)經(jīng)營開發(fā)資格的企業(yè)的 (2)借款人為事業(yè)單位的(3)土地儲備機構(gòu)還需要具備的條件第四節(jié)房地產(chǎn)開發(fā)貸款的操作流程一、房地產(chǎn)開發(fā)貸款應(yīng)滿足的條件 (二)借款項目應(yīng)滿足的條件 1.貸款項目經(jīng)可行性研究論證,能夠有效滿足當(dāng)?shù)刈》块_發(fā)市場的需求,市場前景較好;2.貸款項目已經(jīng)納入國家

12、或地方房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)計劃,其立項文件完整、真實、有效,能夠進(jìn)行實質(zhì)性開發(fā);3.貸款項目工程預(yù)算和施工計劃符合國家和當(dāng)?shù)卣挠嘘P(guān)規(guī)定;4.貸款項目的工程預(yù)算投資總額能夠滿足項目完工前由于通貨膨脹和不可預(yù)見等原因追加預(yù)算的需要;5.貸款項目的基礎(chǔ)設(shè)施、公共設(shè)施建設(shè)配套齊全,項目建成后,能及時投入正常使用;6.貸款項目的自有資金投入不少于總投資的35%;第四節(jié)房地產(chǎn)開發(fā)貸款的操作流程一、房地產(chǎn)開發(fā)貸款應(yīng)滿足的條件(三)貸款期限與利率規(guī)定房地產(chǎn)開發(fā)貸款期限一般為13年(含),土地儲備貸款最長為2年,高等院校學(xué)生公寓建設(shè)貸款最長為10年。在貸款利率及計結(jié)息方式方面,則是根據(jù)中國人民銀行和中國建設(shè)銀行的

13、有關(guān)定價政策確定,并在借款合同和貸轉(zhuǎn)存憑證中載明。第四節(jié)房地產(chǎn)開發(fā)貸款的操作流程二、房地產(chǎn)開發(fā)貸款的操作程序 (一)借款受理1.提交材料 (1)基本材料 (2)房地產(chǎn)開發(fā)貸款所要求的相關(guān)材料 2.初步審查(1)借款人是否具有進(jìn)行房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)的資格;(2)借款人開發(fā)建設(shè)資格批準(zhǔn)文件是否在有效期內(nèi);(3)貸款項目是否經(jīng)有權(quán)機關(guān)批準(zhǔn);項目建議書、可行性研究報告及批準(zhǔn)文件、項目年度投資計劃、擴初設(shè)計以及批準(zhǔn)文件等是否完備、有效;(4)項目建設(shè)條件是否落實 第四節(jié)房地產(chǎn)開發(fā)貸款的操作流程二、房地產(chǎn)開發(fā)貸款的操作程序 (二)貸前調(diào)查1.客戶信用評級評價客戶信用級別時所需考察的主要內(nèi)容包括系統(tǒng)性風(fēng)險財務(wù)風(fēng)

14、險資信狀況基本面風(fēng)險4個方面。2.項目評價(1)借款人資信評估(2)項目概況和建設(shè)情況評估(3)項目市場情況評估(4)項目財務(wù)效益評估 (5)銀行效益與風(fēng)險防范措施評估 (6)風(fēng)險防范措施評估(7)項目評估結(jié)論與貸款建議 3.擔(dān)保評價建設(shè)銀行信貸業(yè)務(wù)目前既可以采用保證、抵押及質(zhì)押三種擔(dān)保方式的任何一種,又可采用共同擔(dān)保、最高額保證和最高額抵押等方式。第四節(jié)房地產(chǎn)開發(fā)貸款的操作流程第四節(jié)房地產(chǎn)開發(fā)貸款的操作流程第四節(jié)房地產(chǎn)開發(fā)貸款的操作流程第四節(jié)房地產(chǎn)開發(fā)貸款的操作流程2.項目評價(1)借款人資信評估借款人基本情況。 借款人經(jīng)營情況。 借款人財務(wù)狀況。 (2)項目概況和建設(shè)情況評估項目基本情況。

15、 項目建設(shè)條件。 項目建設(shè)實施進(jìn)程評估。 項目的設(shè)計、施工、監(jiān)理情況評估。 (3)項目市場情況評估項目投資環(huán)境評估。 項目市場定位評估。 項目租售情況評估。 (4)項目財務(wù)效益評估房地產(chǎn)項目總投資預(yù)測分析。 項目資金來源評估。 項目損益預(yù)測。 項目投融資計劃評估。 項目有關(guān)財務(wù)效益指標(biāo)。 (5)銀行效益與風(fēng)險防范措施評估 (6)風(fēng)險防范措施評估項目風(fēng)險評估。 貸款擔(dān)保措施評估。(7)項目評估結(jié)論與貸款建議 第四節(jié)房地產(chǎn)開發(fā)貸款的操作流程(三)貸款審批與發(fā)放內(nèi)容按照信貸授權(quán)權(quán)限受理審批信貸業(yè)務(wù),包括報批材料合規(guī)性審查和審批。合規(guī)性審查分新項目、續(xù)議項目、復(fù)議項目、變更貸款條件項目4種情況。特別注

16、意以下問題:第一,嚴(yán)格按照項目建設(shè)的工程進(jìn)度付款;第二,要求借款人提供工程建設(shè)合同、建設(shè)單位的付款通知書、材料供應(yīng)合同、設(shè)備采購合同等有關(guān)文件,作為支用貸款的依據(jù);第三,借貸雙方約定銀行貸款與其他資金按比例投入開發(fā)建設(shè)項目的,應(yīng)審核其他資金投入的落實情況;第四,必要時要求借款人對貸款項目辦理有效的建設(shè)工程保險。第四節(jié)房地產(chǎn)開發(fā)貸款的操作流程(四)貸后管理1.檔案管理貸款檔案是銀行信貸活動的真實記錄,具有無可替代的法律效力。 2.貸款項目檢查貸款項目檢查的重點在于對可能影響還款質(zhì)量的因素進(jìn)行持續(xù)監(jiān)測,內(nèi)容包括開發(fā)商貸款是否按合同使用貸款、開發(fā)項目是否正常運營等。 3.貸款五級分類管理即把貸款分為

17、正常、關(guān)注、次級、可疑和損失5類,后3類合稱為不良貸款。 第四節(jié)房地產(chǎn)開發(fā)貸款的操作流程(四)貸后管理4.回籠資金管理對項目回籠資金的管理,成為貸款銀行防范由借款人在清償完所有貸款前,將回籠資金挪用而造成信用風(fēng)險的有效手段。 5.保證人及抵(質(zhì))押物管理主要應(yīng)關(guān)注抵(質(zhì))押物當(dāng)初的估價與現(xiàn)在的市場價格是否出現(xiàn)重大變化,抵(質(zhì))押物是否完好,貸款余額同抵押物的現(xiàn)值比例是否合適,抵押物有無轉(zhuǎn)讓、出租或重復(fù)抵押的問題。 6.貸款回收管理在貸款到期之前,銀行經(jīng)辦人員會以貸款到期通知書或其他方式向借款人發(fā)送通知。 第五節(jié)房地產(chǎn)開發(fā)貸款風(fēng)險及其管理概述房地產(chǎn)開發(fā)貸款風(fēng)險是指房地產(chǎn)開發(fā)貸款到期不能收回或不能

18、全部收回貸款本息的可能性,表現(xiàn)為延期但銀行可以足額收回,或者形成銀行不良資產(chǎn),甚至可能使銀行血本無歸三種情況。因此,對房地產(chǎn)開發(fā)貸款中可能出現(xiàn)的風(fēng)險應(yīng)引起商業(yè)銀行的高度重視,并進(jìn)行適時管理。第五節(jié)房地產(chǎn)開發(fā)貸款風(fēng)險及其管理一、房地產(chǎn)開發(fā)貸款的主要風(fēng)險(一)信用風(fēng)險信用風(fēng)險,指授信方拒絕或無力按時、全額支付所欠債務(wù)時,給信用提供方帶來的潛在損失。 (二)市場風(fēng)險市場風(fēng)險主要考慮兩個因素,一是價格風(fēng)險,二是流動性風(fēng)險。價格風(fēng)險主要指市場價格包括利率、匯率、股票價格和商品價格等的不利變動而使銀行表內(nèi)和表外業(yè)務(wù)發(fā)生損失的風(fēng)險。流動性風(fēng)險是指經(jīng)濟主體由于金融資產(chǎn)流動性的不確定性變動而遭受經(jīng)濟損失的可能性。(三)操作風(fēng)險操作風(fēng)險主要考慮三大因素,一是人的能力問題,二是流程風(fēng)險,三是系統(tǒng)風(fēng)險。引發(fā)操作風(fēng)險的事件大概可以分為兩類,一類是高頻低危事件,另一類是低頻高危事件。第五節(jié)房地產(chǎn)開發(fā)貸款風(fēng)險及其管理二、房地產(chǎn)開發(fā)貸款的風(fēng)險管理(一)房地產(chǎn)開發(fā)貸款風(fēng)險管理原則1.項目管理原則2.以銷定貸原則3.