大廈不同經(jīng)營方式投資回報(bào)分析

1、*大廈不同經(jīng)營方式投資回報(bào)分析經(jīng)營方式一：A、B、D棟全部銷售一、經(jīng)營方案1、辦公樓銷售方案：按地上可售面積11萬平方米地上建筑面積10.5萬平方米，地下可分?jǐn)偯娣e0.5萬平方米，其中：A棟面積2.2萬平方米、補(bǔ)償協(xié)偉公司辦公面積0.2萬平方米、對(duì)外銷售辦公樓8.6萬平方米。A棟及補(bǔ)償協(xié)偉公司辦公面積2.4萬平方米方案于2022年初一次交付；對(duì)外銷售辦公樓8.6萬平方米中，2022年預(yù)售40%，2022年銷售50%；辦公樓銷售價(jià)格：除補(bǔ)償協(xié)偉公司辦公面積按10000元/平方米外，其他辦公樓部分以均價(jià)13200元/平方米預(yù)計(jì)；2、車庫銷售方案：按車位705計(jì)算，2022-2022年分別銷售200

2、個(gè)，剩余305個(gè)自用及出租；車庫銷售價(jià)格：15萬元/個(gè)；二、效益測算一、經(jīng)營利潤1、實(shí)現(xiàn)經(jīng)營收入139208萬元，其中：寫字樓銷售收入133208萬元、車位銷售收入6000萬元；2、本錢124511.65萬元；3、銷售費(fèi)用1500萬元；4、管理費(fèi)用600萬元銷售經(jīng)營期；5、財(cái)務(wù)費(fèi)用2353.2萬元銷售經(jīng)營期；6、營業(yè)稅金4593.86萬元，按銷售收入5.5%測算，享受40%稅收優(yōu)惠；工程可實(shí)現(xiàn)利潤總額5649.28萬元，凈利潤4530.72萬元。二、留存資產(chǎn)價(jià)值1、留存車位225個(gè)，按市場價(jià)值15萬元/個(gè)計(jì)，資產(chǎn)價(jià)值3375萬元；2、員工餐廳2000平方米，按市場價(jià)值5000元/平方米計(jì)，資產(chǎn)

3、價(jià)值1000萬元；工程留存資產(chǎn)價(jià)值共計(jì)4375萬元。三、整個(gè)工程效益整個(gè)工程效益為經(jīng)營利潤與留存資產(chǎn)價(jià)值之和，共計(jì)10636.14萬元。工程投資利潤率：7.41%資本金利潤率：25.06%經(jīng)營方式二：A、D棟出售，其余出租。一、經(jīng)營方案1、辦公樓銷售及出租方案按地上可售或可租面積11萬平方米(地上建筑面積10.5萬平方米，地下可分?jǐn)偯娣e0.5萬平方米)。A、D棟4.6萬平方米全部出售，補(bǔ)償協(xié)偉公司0.2萬平方米辦公面積后，剩余面積6.2萬平方米全部出租。方案A、D棟于2022年售出，均價(jià)為13800元/平方米；補(bǔ)償協(xié)偉公司辦公面積售價(jià)為10000元/平方米，銷售收入于2022年全部實(shí)現(xiàn)。剩余6

4、.2萬平方米辦公樓于2022年開始出租，租金為166元/平方米月；辦公樓2022年出租率50%，2022年出租率80%，2022年出租率到達(dá)90%，并在以后年度保持90%的出租率。2、車位銷售及出租方案車位為705個(gè)，地下為625個(gè)，地上為80個(gè)。配合A、D棟出售，2022年售出200個(gè)車位，售價(jià)為15萬元/個(gè)，銷售收入于2022年全部實(shí)現(xiàn)。剩余505個(gè)車位于2022年開始出租，租金為800元/個(gè)月；2022年出租率80%，2022年出租率到達(dá)90%，并在以后年度保持90%的出租率。二、效益測算1、營業(yè)收入2022年中，營業(yè)收入73978萬元，包括A、D棟辦公樓銷售收入62560萬元、補(bǔ)償協(xié)偉

5、公司辦公面積2000萬元、車位銷售收入3000萬元、辦公樓出租收入6175萬元、車位出租收入243萬元。2022年中，營業(yè)收入10268萬元，包括辦公樓出租收入9880萬元、車位出租收入388萬元。2022年中，營業(yè)收入11552萬元，包括辦公樓出租收入11115萬元、車位出租收入437萬元。自2022年起，保持根本一樣的收入總額。2、營業(yè)本錢2022年中，與出售A、D棟及補(bǔ)償協(xié)偉公司辦公面積相配比，結(jié)轉(zhuǎn)營業(yè)本錢58946.5萬元?？紤]到物業(yè)管理費(fèi)收入根本可以滿足出租期間營運(yùn)本錢，因此自2022年起不再發(fā)生營業(yè)本錢。3、銷售費(fèi)用由于銷售面積比重較少，暫未加以考慮。4、營業(yè)稅金及附加按當(dāng)年?duì)I業(yè)收

6、入的5.5%繳納。5、管理費(fèi)用管理費(fèi)用每年1800萬元，包括：折舊1143萬元，房產(chǎn)稅495萬元，管理人員費(fèi)用162萬元。6、財(cái)務(wù)費(fèi)用參見建立貸款歸還表7、所得稅按當(dāng)年利潤總額的33%繳納。8、凈利潤自2022年起，逐年遞增，至2022年后保護(hù)相對(duì)穩(wěn)定。投資利潤率：63.09%資本金利潤率：65.62%三、靜態(tài)現(xiàn)金流量分析從靜態(tài)分析，至2022年，工程累計(jì)現(xiàn)金流量開始為正，投資回收期為12.9年含建立期。經(jīng)營方式三：A棟出售，其余出租。一、經(jīng)營方案1、辦公樓銷售及出租方案按地上可售或可租面積11萬平方米(地上建筑面積10.5萬平方米，地下可分?jǐn)偯娣e0.5萬平方米)。A棟2.2萬平方米出售，補(bǔ)償

7、協(xié)偉公司辦公面積0.2萬平方米后，剩余面積8.6萬平方米全部出租。方案A棟于2022年售出，均價(jià)為13800元/平方米；補(bǔ)償協(xié)偉公司辦公面積售價(jià)為10000元/平方米，銷售收入于2022年全部實(shí)現(xiàn)。剩余8.6萬平方米辦公樓于2022年開始出租，租金為166元/平方米月；辦公樓2022年出租率50%，2022年出租率80%，2022年出租率到達(dá)90%，并在以后年度保持90%的出租率。2、車位銷售及出租方案車位為705個(gè)，地下為625個(gè)，地上為80個(gè)。配合A棟出售，2022年售出100個(gè)車位，售價(jià)為15萬元/個(gè)，銷售收入于2022年全部實(shí)現(xiàn)。剩余605個(gè)車位于2022年開始出租，租金為800元/個(gè)

8、月；2022年出租率80%，2022年出租率到達(dá)90%，并在以后年度保持90%的出租率。二、效益測算1、營業(yè)收入2022年中，營業(yè)收入42716萬元，包括A棟、補(bǔ)償協(xié)偉公司辦公面積銷售收入32360萬元、車位銷售收入1500萬元、辦公樓出租收入8566萬元、車位出租收入290萬元。2022年中，營業(yè)收入14170萬元，包括辦公樓出租收入13705萬元、車位出租收入465萬元。2022年中，營業(yè)收入15941萬元，包括辦公樓出租收入15418萬元、車位出租收入523萬元。自2022年起，保持根本一樣的收入總額。2、營業(yè)本錢2022年中，與出售A棟及補(bǔ)償協(xié)偉公司辦公面積相配比，結(jié)轉(zhuǎn)營業(yè)本錢2947

9、3.25萬元?？紤]到物業(yè)管理費(fèi)收入根本可以滿足出租期間營運(yùn)本錢，因此自2022年起不再發(fā)生營業(yè)本錢。3、銷售費(fèi)用由于全部出租，暫未加以考慮。4、營業(yè)稅金及附加按當(dāng)年?duì)I業(yè)收入的5.5%繳納。5、管理費(fèi)用管理費(fèi)用每年2500萬元，包括：折舊1585萬元，房產(chǎn)稅686萬元，管理人員費(fèi)用229萬元。6、財(cái)務(wù)費(fèi)用參見建立貸款歸還表7、所得稅按當(dāng)年利潤總額的33%繳納。8、凈利潤自2022年起，逐年遞增，至2022年后保護(hù)相對(duì)穩(wěn)定。投資利潤率：88.57%資本金利潤率：85.54%三、靜態(tài)現(xiàn)金流量分析從靜態(tài)分析，至2022年，工程累計(jì)現(xiàn)金流量開始為正，投資回收期為13.96年含建立期。不同經(jīng)營方式投資回報(bào)指標(biāo)比較：指標(biāo)工程投資利潤率資本金利潤率投資回收期經(jīng)營方式一7.41%25.06%4年經(jīng)營方式二63.09%65.62%12.9年經(jīng)營方式三88.57%85.54%13.96年從上述