大廈不同經(jīng)營(yíng)方式投資回報(bào)分析

1、*大廈不同經(jīng)營(yíng)方式投資回報(bào)分析經(jīng)營(yíng)方式一：A、B、D棟全部銷(xiāo)售一、經(jīng)營(yíng)方案1、辦公樓銷(xiāo)售方案：按地上可售面積11萬(wàn)平方米地上建筑面積10.5萬(wàn)平方米，地下可分?jǐn)偯娣e0.5萬(wàn)平方米，其中：A棟面積2.2萬(wàn)平方米、補(bǔ)償協(xié)偉公司辦公面積0.2萬(wàn)平方米、對(duì)外銷(xiāo)售辦公樓8.6萬(wàn)平方米。A棟及補(bǔ)償協(xié)偉公司辦公面積2.4萬(wàn)平方米方案于2022年初一次交付；對(duì)外銷(xiāo)售辦公樓8.6萬(wàn)平方米中，2022年預(yù)售40%，2022年銷(xiāo)售50%；辦公樓銷(xiāo)售價(jià)格：除補(bǔ)償協(xié)偉公司辦公面積按10000元/平方米外，其他辦公樓部分以均價(jià)13200元/平方米預(yù)計(jì)；2、車(chē)庫(kù)銷(xiāo)售方案：按車(chē)位705計(jì)算，2022-2022年分別銷(xiāo)售200

2、個(gè)，剩余305個(gè)自用及出租；車(chē)庫(kù)銷(xiāo)售價(jià)格：15萬(wàn)元/個(gè)；二、效益測(cè)算一、經(jīng)營(yíng)利潤(rùn)1、實(shí)現(xiàn)經(jīng)營(yíng)收入139208萬(wàn)元，其中：寫(xiě)字樓銷(xiāo)售收入133208萬(wàn)元、車(chē)位銷(xiāo)售收入6000萬(wàn)元；2、本錢(qián)124511.65萬(wàn)元；3、銷(xiāo)售費(fèi)用1500萬(wàn)元；4、管理費(fèi)用600萬(wàn)元銷(xiāo)售經(jīng)營(yíng)期；5、財(cái)務(wù)費(fèi)用2353.2萬(wàn)元銷(xiāo)售經(jīng)營(yíng)期；6、營(yíng)業(yè)稅金4593.86萬(wàn)元，按銷(xiāo)售收入5.5%測(cè)算，享受40%稅收優(yōu)惠；工程可實(shí)現(xiàn)利潤(rùn)總額5649.28萬(wàn)元，凈利潤(rùn)4530.72萬(wàn)元。二、留存資產(chǎn)價(jià)值1、留存車(chē)位225個(gè)，按市場(chǎng)價(jià)值15萬(wàn)元/個(gè)計(jì)，資產(chǎn)價(jià)值3375萬(wàn)元；2、員工餐廳2000平方米，按市場(chǎng)價(jià)值5000元/平方米計(jì)，資產(chǎn)

3、價(jià)值1000萬(wàn)元；工程留存資產(chǎn)價(jià)值共計(jì)4375萬(wàn)元。三、整個(gè)工程效益整個(gè)工程效益為經(jīng)營(yíng)利潤(rùn)與留存資產(chǎn)價(jià)值之和，共計(jì)10636.14萬(wàn)元。工程投資利潤(rùn)率：7.41%資本金利潤(rùn)率：25.06%經(jīng)營(yíng)方式二：A、D棟出售，其余出租。一、經(jīng)營(yíng)方案1、辦公樓銷(xiāo)售及出租方案按地上可售或可租面積11萬(wàn)平方米(地上建筑面積10.5萬(wàn)平方米，地下可分?jǐn)偯娣e0.5萬(wàn)平方米)。A、D棟4.6萬(wàn)平方米全部出售，補(bǔ)償協(xié)偉公司0.2萬(wàn)平方米辦公面積后，剩余面積6.2萬(wàn)平方米全部出租。方案A、D棟于2022年售出，均價(jià)為13800元/平方米；補(bǔ)償協(xié)偉公司辦公面積售價(jià)為10000元/平方米，銷(xiāo)售收入于2022年全部實(shí)現(xiàn)。剩余6

4、.2萬(wàn)平方米辦公樓于2022年開(kāi)始出租，租金為166元/平方米月；辦公樓2022年出租率50%，2022年出租率80%，2022年出租率到達(dá)90%，并在以后年度保持90%的出租率。2、車(chē)位銷(xiāo)售及出租方案車(chē)位為705個(gè)，地下為625個(gè)，地上為80個(gè)。配合A、D棟出售，2022年售出200個(gè)車(chē)位，售價(jià)為15萬(wàn)元/個(gè)，銷(xiāo)售收入于2022年全部實(shí)現(xiàn)。剩余505個(gè)車(chē)位于2022年開(kāi)始出租，租金為800元/個(gè)月；2022年出租率80%，2022年出租率到達(dá)90%，并在以后年度保持90%的出租率。二、效益測(cè)算1、營(yíng)業(yè)收入2022年中，營(yíng)業(yè)收入73978萬(wàn)元，包括A、D棟辦公樓銷(xiāo)售收入62560萬(wàn)元、補(bǔ)償協(xié)偉

5、公司辦公面積2000萬(wàn)元、車(chē)位銷(xiāo)售收入3000萬(wàn)元、辦公樓出租收入6175萬(wàn)元、車(chē)位出租收入243萬(wàn)元。2022年中，營(yíng)業(yè)收入10268萬(wàn)元，包括辦公樓出租收入9880萬(wàn)元、車(chē)位出租收入388萬(wàn)元。2022年中，營(yíng)業(yè)收入11552萬(wàn)元，包括辦公樓出租收入11115萬(wàn)元、車(chē)位出租收入437萬(wàn)元。自2022年起，保持根本一樣的收入總額。2、營(yíng)業(yè)本錢(qián)2022年中，與出售A、D棟及補(bǔ)償協(xié)偉公司辦公面積相配比，結(jié)轉(zhuǎn)營(yíng)業(yè)本錢(qián)58946.5萬(wàn)元?？紤]到物業(yè)管理費(fèi)收入根本可以滿(mǎn)足出租期間營(yíng)運(yùn)本錢(qián)，因此自2022年起不再發(fā)生營(yíng)業(yè)本錢(qián)。3、銷(xiāo)售費(fèi)用由于銷(xiāo)售面積比重較少，暫未加以考慮。4、營(yíng)業(yè)稅金及附加按當(dāng)年?duì)I業(yè)收

6、入的5.5%繳納。5、管理費(fèi)用管理費(fèi)用每年1800萬(wàn)元，包括：折舊1143萬(wàn)元，房產(chǎn)稅495萬(wàn)元，管理人員費(fèi)用162萬(wàn)元。6、財(cái)務(wù)費(fèi)用參見(jiàn)建立貸款歸還表7、所得稅按當(dāng)年利潤(rùn)總額的33%繳納。8、凈利潤(rùn)自2022年起，逐年遞增，至2022年后保護(hù)相對(duì)穩(wěn)定。投資利潤(rùn)率：63.09%資本金利潤(rùn)率：65.62%三、靜態(tài)現(xiàn)金流量分析從靜態(tài)分析，至2022年，工程累計(jì)現(xiàn)金流量開(kāi)始為正，投資回收期為12.9年含建立期。經(jīng)營(yíng)方式三：A棟出售，其余出租。一、經(jīng)營(yíng)方案1、辦公樓銷(xiāo)售及出租方案按地上可售或可租面積11萬(wàn)平方米(地上建筑面積10.5萬(wàn)平方米，地下可分?jǐn)偯娣e0.5萬(wàn)平方米)。A棟2.2萬(wàn)平方米出售，補(bǔ)償

7、協(xié)偉公司辦公面積0.2萬(wàn)平方米后，剩余面積8.6萬(wàn)平方米全部出租。方案A棟于2022年售出，均價(jià)為13800元/平方米；補(bǔ)償協(xié)偉公司辦公面積售價(jià)為10000元/平方米，銷(xiāo)售收入于2022年全部實(shí)現(xiàn)。剩余8.6萬(wàn)平方米辦公樓于2022年開(kāi)始出租，租金為166元/平方米月；辦公樓2022年出租率50%，2022年出租率80%，2022年出租率到達(dá)90%，并在以后年度保持90%的出租率。2、車(chē)位銷(xiāo)售及出租方案車(chē)位為705個(gè)，地下為625個(gè)，地上為80個(gè)。配合A棟出售，2022年售出100個(gè)車(chē)位，售價(jià)為15萬(wàn)元/個(gè)，銷(xiāo)售收入于2022年全部實(shí)現(xiàn)。剩余605個(gè)車(chē)位于2022年開(kāi)始出租，租金為800元/個(gè)

8、月；2022年出租率80%，2022年出租率到達(dá)90%，并在以后年度保持90%的出租率。二、效益測(cè)算1、營(yíng)業(yè)收入2022年中，營(yíng)業(yè)收入42716萬(wàn)元，包括A棟、補(bǔ)償協(xié)偉公司辦公面積銷(xiāo)售收入32360萬(wàn)元、車(chē)位銷(xiāo)售收入1500萬(wàn)元、辦公樓出租收入8566萬(wàn)元、車(chē)位出租收入290萬(wàn)元。2022年中，營(yíng)業(yè)收入14170萬(wàn)元，包括辦公樓出租收入13705萬(wàn)元、車(chē)位出租收入465萬(wàn)元。2022年中，營(yíng)業(yè)收入15941萬(wàn)元，包括辦公樓出租收入15418萬(wàn)元、車(chē)位出租收入523萬(wàn)元。自2022年起，保持根本一樣的收入總額。2、營(yíng)業(yè)本錢(qián)2022年中，與出售A棟及補(bǔ)償協(xié)偉公司辦公面積相配比，結(jié)轉(zhuǎn)營(yíng)業(yè)本錢(qián)2947

9、3.25萬(wàn)元?？紤]到物業(yè)管理費(fèi)收入根本可以滿(mǎn)足出租期間營(yíng)運(yùn)本錢(qián)，因此自2022年起不再發(fā)生營(yíng)業(yè)本錢(qián)。3、銷(xiāo)售費(fèi)用由于全部出租，暫未加以考慮。4、營(yíng)業(yè)稅金及附加按當(dāng)年?duì)I業(yè)收入的5.5%繳納。5、管理費(fèi)用管理費(fèi)用每年2500萬(wàn)元，包括：折舊1585萬(wàn)元，房產(chǎn)稅686萬(wàn)元，管理人員費(fèi)用229萬(wàn)元。6、財(cái)務(wù)費(fèi)用參見(jiàn)建立貸款歸還表7、所得稅按當(dāng)年利潤(rùn)總額的33%繳納。8、凈利潤(rùn)自2022年起，逐年遞增，至2022年后保護(hù)相對(duì)穩(wěn)定。投資利潤(rùn)率：88.57%資本金利潤(rùn)率：85.54%三、靜態(tài)現(xiàn)金流量分析從靜態(tài)分析，至2022年，工程累計(jì)現(xiàn)金流量開(kāi)始為正，投資回收期為13.96年含建立期。不同經(jīng)營(yíng)方式投資回報(bào)指標(biāo)比較：指標(biāo)工程投資利潤(rùn)率資本金利潤(rùn)率投資回收期經(jīng)營(yíng)方式一7.41%25.06%4年經(jīng)營(yíng)方式二63.09%65.62%12.9年經(jīng)營(yíng)方式三88.57%85.54%13.96年從上述