談商業(yè)地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)新模式能否“破繭化蝶”

1、【主持人】各位搜訪(fǎng)網(wǎng)友大家好，近期，二次調(diào)控襲擊樓市，商業(yè)地產(chǎn)資金吃緊，商業(yè)地產(chǎn)運(yùn)營(yíng)新模式能否“破繭成蝶”。樓市二次調(diào)控和加息政策的出臺(tái)讓整個(gè)房地產(chǎn)業(yè)都受到了影響，投資者收緊錢(qián)袋，開(kāi)發(fā)商資金鏈緊張，一時(shí)間，商業(yè)地產(chǎn)投融資模式及未來(lái)發(fā)展趨勢(shì)成為業(yè)內(nèi)關(guān)注的熱點(diǎn)問(wèn)題，商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目在開(kāi)發(fā)、運(yùn)營(yíng)過(guò)程中的投融資新模式也成為業(yè)內(nèi)探討的焦點(diǎn)，搜房網(wǎng)將在下月的香港國(guó)際商業(yè)地產(chǎn)周上落地關(guān)于商業(yè)地產(chǎn)投融資相關(guān)論壇。本期搜房投資者大講堂也結(jié)合此熱點(diǎn)問(wèn)題，選取了業(yè)內(nèi)具有創(chuàng)新?tīng)I(yíng)銷(xiāo)模式的一品國(guó)際作為示例項(xiàng)目，邀請(qǐng)業(yè)內(nèi)嘉賓與廣大投資者共同探討商業(yè)地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)新模式熱門(mén)話(huà)題，今天我們邀請(qǐng)到了中國(guó)名商發(fā)展促進(jìn)會(huì)副秘書(shū)長(zhǎng)孫崢，北京浙江

2、企業(yè)商會(huì)副會(huì)長(zhǎng)陳俊，嘉億引領(lǐng)商業(yè)地產(chǎn)管理機(jī)構(gòu)董事長(zhǎng)鄂麗華，一品公館的項(xiàng)目負(fù)責(zé)人田宇和韓霜，跟大家一起探討今天的話(huà)題。說(shuō)到樓市二次調(diào)控和銀行貸款加息的影響，不僅對(duì)投資者有影響，對(duì)開(kāi)發(fā)商的投融資也有影響，首先有請(qǐng)孫崢副秘書(shū)長(zhǎng)談?wù)勀壳皣?guó)內(nèi)商業(yè)地產(chǎn)的投融資渠道和模式有哪些？【孫崢】國(guó)內(nèi)商業(yè)地產(chǎn)投融資從公開(kāi)渠道來(lái)講，目前有幾種主要模式，一種銀行貸款，還有一種信托基金，還有一種投資基金，另外包括海外基金，還有上市發(fā)行，另外還有信托投資基金，大致這么幾種。目前來(lái)說(shuō)，信托基金應(yīng)該是比較好的一種模式，因?yàn)閲?guó)家調(diào)控比較密集，對(duì)通過(guò)貸款、上市等渠道融資的房地產(chǎn)行業(yè)影響比較大。所以從投資信托基金的角度來(lái)說(shuō)，包括一些私

3、募基金，像REITs也是當(dāng)前的形勢(shì)下比較主要的渠道?！局鞒秩恕孔罱臉鞘卸握{(diào)控，對(duì)國(guó)內(nèi)商業(yè)地產(chǎn)的投資渠道有哪些影響？對(duì)未來(lái)發(fā)展有沒(méi)有新的改變的方向?！緦O崢】影響最大的是公開(kāi)的渠道，比如銀行貸款、上市，由于開(kāi)發(fā)商受宏觀(guān)政策影響，資金量比較吃緊，如果走渠道資金得不到滿(mǎn)足，自資金鏈又很大，一些房地產(chǎn)商自己做信托資金，合作或者自己搞融資，這是一種發(fā)展趨勢(shì)。另外，私募基金也是現(xiàn)在比較熱的，也是逐漸的從暗處走向明處的一種，這可以說(shuō)是完全受?chē)?guó)內(nèi)的多次調(diào)整所走出的一種融資方式?！局鞒秩恕磕鷦偛耪f(shuō)的融資方式，有沒(méi)有一些您接觸過(guò)實(shí)例可以和網(wǎng)友們分享下？【孫崢】這方面不太多，但是據(jù)我了解包括萬(wàn)科、萬(wàn)達(dá)，他們現(xiàn)在都

4、用這種渠道。【主持人】這是否也是目前眾多開(kāi)發(fā)商選擇的一種融資方式？【孫崢】基于國(guó)內(nèi)大的經(jīng)濟(jì)形勢(shì)，開(kāi)發(fā)商們甚至包括首創(chuàng)，都在這種?！局鞒秩恕慷蹩傇谏虡I(yè)地產(chǎn)投資管理領(lǐng)域有比較多的實(shí)例，結(jié)合現(xiàn)在的樓市政策，您對(duì)目前國(guó)內(nèi)商業(yè)地產(chǎn)的投融資渠道及模式如何看待？【鄂麗華】剛才孫副秘書(shū)長(zhǎng)已經(jīng)介紹了，常用的就是這幾項(xiàng)現(xiàn)在國(guó)內(nèi)常出現(xiàn)的投融資模式。目前市場(chǎng)因?yàn)樾抡膲毫Γ顿Y商業(yè)地產(chǎn)沒(méi)有錢(qián)是沒(méi)有辦法的，并不是開(kāi)發(fā)商有這種計(jì)劃，因?yàn)樯虡I(yè)地產(chǎn)需要強(qiáng)大的資金支持和技術(shù)人員的支持，還有一個(gè)原因，現(xiàn)在投資的商業(yè)項(xiàng)目多為政府規(guī)劃的項(xiàng)目，區(qū)域規(guī)劃的項(xiàng)目都比較大，迫使許多開(kāi)發(fā)商做綜合體，這樣資金壓力更大，這樣的項(xiàng)目體量大，需要資金

5、支持量也大，開(kāi)發(fā)商逐漸開(kāi)發(fā)新的投融資渠道。國(guó)外比較新的融資方式，有種擔(dān)保抵押的形式，國(guó)內(nèi)的案例里面，像萬(wàn)達(dá)通過(guò)境外的方式融資資金，就是這種形式。在未來(lái)得商業(yè)地產(chǎn)當(dāng)中，這種形式可能是一種新的融資渠道。有一點(diǎn)要明確，投融資要看項(xiàng)目直接的盈利模式，包括REITs這個(gè)產(chǎn)品，是不是能在商業(yè)地產(chǎn)產(chǎn)生杠桿作用？是不是所有投入到商業(yè)地產(chǎn)的人，能夠用到這種金融工具，因?yàn)楝F(xiàn)在REITs基金對(duì)項(xiàng)目的收購(gòu)，對(duì)項(xiàng)目的運(yùn)營(yíng)能力，資金收益有很?chē)?yán)格的評(píng)估。真正收購(gòu)項(xiàng)目的也不多，因?yàn)榭己恕⒃u(píng)估等非常重要，雖然放開(kāi)，但是在未來(lái)大家在轉(zhuǎn)入投商業(yè)地產(chǎn)，在選擇的時(shí)候，因?yàn)樾问胶芏?，一定要根?jù)自己融資的能力去選擇投資商業(yè)地產(chǎn)的類(lèi)型。我覺(jué)

6、得這是非常重要的?！局鞒秩恕磕壳皣?guó)內(nèi)商業(yè)地產(chǎn)投資，企業(yè)對(duì)項(xiàng)目考核的標(biāo)準(zhǔn)比較高，目前來(lái)說(shuō)，二次調(diào)控以后，投融資難度可能比之前更加緊張，您覺(jué)得目前的這種市場(chǎng)環(huán)境下，商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商如何擴(kuò)大投融資渠道？【鄂麗華】商業(yè)地產(chǎn)類(lèi)，如果你想吸引合作，首先商業(yè)地產(chǎn)的定位非常重要，如果把項(xiàng)目的品質(zhì)和利潤(rùn)進(jìn)行合理的組合，這樣才能吸引更多資金進(jìn)入。融資還有一種產(chǎn)品非常好，項(xiàng)目非常好，但是前期一定要跟合作經(jīng)營(yíng)相配合，因?yàn)樯虡I(yè)地產(chǎn)需要運(yùn)營(yíng)商給你支持一起運(yùn)營(yíng)，一定要找到投資經(jīng)營(yíng)的合作伙伴，減少前期融資的壓力。我們可以找一個(gè)酒店，可以融資的，這樣把開(kāi)發(fā)商整個(gè)的建設(shè)成本都可以分解了?！局鞒秩恕恳獢U(kuò)大投融資的渠道，從開(kāi)發(fā)商自身來(lái)

7、說(shuō)，需要對(duì)自身及項(xiàng)目從一開(kāi)始就做好規(guī)劃?！緦O崢】從投資渠道這個(gè)角度，應(yīng)該區(qū)分一下，項(xiàng)目前期和項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)期，方式不一樣?，F(xiàn)在公開(kāi)的信托基金，公開(kāi)的基金和私募的基金在前期，REITs在后面，你發(fā)展很好了，定位很準(zhǔn)確，有盈利了，這種情況下REITs基金才會(huì)進(jìn)入，才會(huì)去收購(gòu)或者融資。所以從開(kāi)發(fā)商的角度，從開(kāi)發(fā)企業(yè)或者是運(yùn)營(yíng)機(jī)構(gòu)要分清楚融資的渠道在什么時(shí)間段，找不同的資金來(lái)做項(xiàng)目，這是不一樣的?！局鞒秩恕块_(kāi)發(fā)商需要針對(duì)自己的投融資時(shí)間點(diǎn)和自身項(xiàng)目的獨(dú)特性，投融資要采取不同的模式?！緦O崢】融資的模式根據(jù)項(xiàng)目所處的不同階段采取不同的方式?！局鞒秩恕縍EITs對(duì)開(kāi)發(fā)商投融資進(jìn)入的階段有獨(dú)特性，像今年REITs和

8、險(xiǎn)資是商業(yè)地產(chǎn)投融資市場(chǎng)的焦點(diǎn)話(huà)題，大家怎樣看待這兩種商業(yè)地產(chǎn)投融資方式？【陳俊】我剛才聽(tīng)了各位講的，其實(shí)還有一種，對(duì)我們來(lái)說(shuō)還有一種融資方法，民資，我們用民間資本來(lái)做，因?yàn)檎憬藢?duì)商業(yè)特別敏感，經(jīng)商之道特別敏銳，起步也早，一直是做商業(yè)地產(chǎn)。像北京，每個(gè)商場(chǎng)都有浙江人，一大批人，清一色都是浙江人，每個(gè)商場(chǎng)都是這樣。我們?cè)谡憬蛘呤侨珖?guó)各地，基本上都是民間資本。據(jù)我所知，我們的民間資本的成功的案例，我可以隨便舉。因?yàn)槭俏覀冇刑厥獾牡赜颍刑厥獾膱F(tuán)隊(duì)，我們?cè)趺慈谫Y？很簡(jiǎn)單，看到一個(gè)項(xiàng)目，看完之后，帶人過(guò)去，這個(gè)項(xiàng)目是10個(gè)億，我就找10個(gè)人，一個(gè)人一個(gè)億，如果一個(gè)人做不到一億，再分解下去，這樣分解

9、下去，一下子把這個(gè)項(xiàng)目做起來(lái)了，這樣做很快，時(shí)間很短，效益很好。這是我們所特有的東西，民間的資本。我們就是用這種方法，發(fā)展起來(lái)?！局鞒秩恕空闵逃歇?dú)特的融資方式，像剛才陳會(huì)長(zhǎng)所說(shuō)的，到項(xiàng)目進(jìn)行實(shí)地考察，請(qǐng)您談?wù)勀鷮?duì)可以投融資的項(xiàng)目有哪些條件或標(biāo)準(zhǔn)？【陳俊】第一個(gè)地段，第二個(gè)是人氣，不管住宅還是地產(chǎn)，地段、地段還是地段，人氣人氣還是人氣，這是投資房產(chǎn)永恒不變的標(biāo)準(zhǔn)。實(shí)際上商業(yè)地產(chǎn)這幾年我一直認(rèn)為，沒(méi)有政策就是好政策，這4、5年來(lái)，國(guó)家所調(diào)整的政策，基本沒(méi)有針對(duì)商業(yè)地產(chǎn)的，所以說(shuō)是好機(jī)會(huì)。【主持人】綜合各位以上所說(shuō)，國(guó)內(nèi)的商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投融資模式包括渠道具有多樣性，像REITs，還有民資，還有銀行貸款

10、，融資方式多種多樣，那么近期的二次調(diào)控和銀行貸款加息政策是否對(duì)商業(yè)地產(chǎn)的投融資渠道和模式產(chǎn)生影響？如果產(chǎn)生影響，體現(xiàn)在哪里？【田宇】首先，我們非常欣賞浙商的這種融資模式，我們不得不說(shuō)，這就是南北方最大的區(qū)別，為什么南北方劃分？因?yàn)槟戏降纳虡I(yè)，我們從事商業(yè)研究，項(xiàng)目的運(yùn)作有很多年了，我們發(fā)現(xiàn)真正做的好的，往往都是南方的商業(yè)，南方的開(kāi)發(fā)商，南方商人可以說(shuō)是真正的商業(yè)運(yùn)營(yíng)者，他們的概念跟北方的概念不太一樣。因?yàn)樘岬饺谫Y，其實(shí)北方的開(kāi)發(fā)商眼中融資就是賣(mài)掉，南方則多是自持型，這是完全兩個(gè)不同的概念。【主持人】北方就是資金的流動(dòng)，南方傾向于自持，在自身持有的基礎(chǔ)上，錢(qián)上賺錢(qián)?！咎镉睢繌谋狈絹?lái)講，這個(gè)不是說(shuō)

11、開(kāi)發(fā)商愿意這么做，也是北京的市場(chǎng)形式所迫，所有的開(kāi)發(fā)商一定要快點(diǎn)賣(mài)出去，把風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)嫁給商戶(hù)，這其實(shí)形成了一種惡性循環(huán)。其實(shí)，自持型商業(yè)地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)公司，我認(rèn)為比專(zhuān)門(mén)從事住宅地產(chǎn)的更高尚。我覺(jué)得一個(gè)開(kāi)發(fā)公司要做一個(gè)商業(yè)項(xiàng)目，不賣(mài)，不考慮資金問(wèn)題，這是一種更有社會(huì)責(zé)任感的行為，他們做的更多的是為很多老百姓和中間的經(jīng)營(yíng)者提供平臺(tái)，提供了非常好的產(chǎn)業(yè)鏈，大家共同去承擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)。說(shuō)到風(fēng)險(xiǎn)，你賣(mài)出去也有，一樣的，可能賣(mài)的價(jià)格很低，風(fēng)險(xiǎn)是沒(méi)有辦法估量的。你只是把風(fēng)險(xiǎn)和利潤(rùn)降低了，這個(gè)我覺(jué)得從南北方最大的差距，效仿不來(lái)。北方的商業(yè)地產(chǎn)無(wú)限的增長(zhǎng)，現(xiàn)在通過(guò)像南方開(kāi)發(fā)商的學(xué)習(xí)，南方民間資本、游資這種模式，我們北方的開(kāi)發(fā)商

12、現(xiàn)在已經(jīng)開(kāi)始逐步的做，包括一些大的開(kāi)發(fā)商之間的聯(lián)合，我有地，你有錢(qián)，共同成立一個(gè)新的公司，強(qiáng)強(qiáng)聯(lián)合，這個(gè)是一個(gè)很好的融資渠道，大家的資源是互補(bǔ)的。如果只靠一個(gè)開(kāi)發(fā)商自己做銀行貸款，做各種風(fēng)投，成功率很低。一個(gè)房地產(chǎn)，尤其商業(yè)地產(chǎn)，壽命很短暫，三到五年，誰(shuí)愿意投入？【陳俊】有一個(gè)觀(guān)點(diǎn)我很贊同，北方現(xiàn)在的開(kāi)發(fā)商或者是當(dāng)?shù)卣埠?，和南方的在交流，在溝通，我最近就這么一個(gè)事情，國(guó)慶期間，唐山的一個(gè)開(kāi)發(fā)商主動(dòng)提出來(lái)，到浙江義烏去溝通，想在唐山做一個(gè)類(lèi)似于義烏小商品市場(chǎng)這樣的一個(gè)大型市場(chǎng)，你先到浙江去看，模式怎么樣，我找商戶(hù)同你座談，找到了一批商戶(hù)跟他交流，商戶(hù)有意向要擴(kuò)張，浙江產(chǎn)品要擴(kuò)張，輻射到哪，雙

13、方一拍即合，這就兩方面強(qiáng)強(qiáng)聯(lián)合?！局鞒秩恕恳彩且环N資金資源的共贏(yíng)?！娟惪　繉?duì)，他提供土地，我們提供資金?！局鞒秩恕恐袊?guó)的商業(yè)地產(chǎn)或者中國(guó)的房地產(chǎn)具有自身的特色，包括南北方的差異，投融資方式包括渠道有不同的方式，北方也出現(xiàn)了很多新的融資模式，像剛才田總說(shuō)的開(kāi)發(fā)商之間，你有地我有錢(qián)，雙方合作開(kāi)發(fā)項(xiàng)目，這也是一種新的融資渠道或者模式，說(shuō)到投融資，或者商業(yè)地產(chǎn)運(yùn)營(yíng)的新模式，其實(shí)目前一品公館推行“低總價(jià)+托管+返現(xiàn)+小戶(hù)型”，這也算在營(yíng)銷(xiāo)是一種新的模式，請(qǐng)?zhí)锟偨o我們介紹這種模式的特點(diǎn)是什么？【田宇】作為一個(gè)商業(yè)地產(chǎn)來(lái)講，在北方，我們也是這樣的一個(gè)開(kāi)發(fā)公司，我們也避免不了把我們的產(chǎn)品出售出去，但是從我們目

14、前整個(gè)市場(chǎng)來(lái)看，我們認(rèn)為我們還在一些開(kāi)發(fā)商之前，我們不是說(shuō)把產(chǎn)品賣(mài)出去以后不考慮以后，作為一個(gè)商業(yè)體其中的一部分，其實(shí)就像一個(gè)大家庭一樣，每一個(gè)不同的人物代表不同的產(chǎn)品，只有產(chǎn)品都有自己的特色，帶來(lái)不同的人流，才能把人氣和價(jià)值無(wú)限提升。如果僅僅是賣(mài)出去，我不去加以限制，不去加以管理，我相信他的生命力非常短暫，這個(gè)也是我們?yōu)槭裁纯紤]我們一品公館的項(xiàng)目能夠有這樣的一個(gè)方向讓我們研究和走下去，這個(gè)不是我們自己發(fā)明出來(lái)的，我們也是借鑒了像國(guó)外以及香港的一些大的城市的理念。中產(chǎn)階級(jí)投資到底是什么概念？投資為了什么？我們對(duì)這些重新做了定義，我們也一直在爭(zhēng)論，買(mǎi)住宅進(jìn)行投資還是買(mǎi)商業(yè)進(jìn)行投資？大家都在爭(zhēng)論這

15、個(gè)事情。但是你發(fā)現(xiàn)所有人爭(zhēng)論的焦點(diǎn)，從今天這個(gè)結(jié)點(diǎn)往去年說(shuō)，去年怎么樣，如果買(mǎi)了，住宅可能翻了一倍，商業(yè)可能沒(méi)有翻那么多，希望大家更清楚這一點(diǎn)，住宅已經(jīng)到了一個(gè)相對(duì)讓大家比較冷靜的區(qū)間，無(wú)論是國(guó)家的政策還是消費(fèi)者能夠支撐的一個(gè)區(qū)間，從今天這個(gè)結(jié)點(diǎn)開(kāi)始，我們往以后五年看，到2015年看，我相信商業(yè)是一個(gè)無(wú)限發(fā)展的潛力股，很多人對(duì)商業(yè)投資的概念，基本上都是控制在本身的價(jià)值能夠增加多少，商業(yè)跟住宅最大的區(qū)別，住宅是大家炒起來(lái)的，是需求所致，商業(yè)是經(jīng)營(yíng)所致，而且更加穩(wěn)定和穩(wěn)固，你會(huì)發(fā)現(xiàn)租金上漲相對(duì)比房?jī)r(jià)慢，但是跌的速度也會(huì)很慢，成正比，穩(wěn)步攀升。針對(duì)現(xiàn)在的市場(chǎng)環(huán)境，我們發(fā)現(xiàn)商業(yè)作為投資地產(chǎn)，現(xiàn)在所有的

16、老百姓還處于懵懂的狀態(tài)。很多人認(rèn)為我花錢(qián)買(mǎi)不動(dòng)產(chǎn)，我們承認(rèn)本身就是一種投資行為，但是投資回報(bào)跟投資收益很多人已經(jīng)分不清楚了，什么叫投資回報(bào)？什么叫投資收益？?jī)烧咂鋵?shí)是從產(chǎn)品本身和盈利模式上有非常大的區(qū)別的但是現(xiàn)在很多人都已經(jīng)被誤導(dǎo)了?！咎镉睢咳ツ晡屹I(mǎi)了住宅產(chǎn)品，今年我增值了100%，當(dāng)時(shí)花了100萬(wàn)，現(xiàn)在賣(mài)到200萬(wàn)，這個(gè)叫做投資回報(bào)還是叫收益？只有賣(mài)掉了，賺了錢(qián)才叫收益，沒(méi)有賣(mài)之前叫做固定資產(chǎn)的增值。在這個(gè)階段，把200萬(wàn)的房子賣(mài)了，掙了100萬(wàn)，可以買(mǎi)車(chē)，但是你設(shè)想一下，你拿200萬(wàn)還能買(mǎi)這個(gè)房子嗎？買(mǎi)不回來(lái)，你買(mǎi)住宅本身只有保值和增值，達(dá)不到投資回報(bào)。從商業(yè)角度投資來(lái)講，不能夠完全考慮本

17、身的產(chǎn)品增值有多少，他同時(shí)在享受了土地增值的同時(shí)還帶來(lái)了投資的收益跟投資的回報(bào)，投資商業(yè)地產(chǎn)15年以后，發(fā)現(xiàn)之前的100萬(wàn)收回來(lái)了，這個(gè)部分是投資回報(bào)和投資收益，項(xiàng)目本身也在增值，賣(mài)掉發(fā)現(xiàn)兩部分收益，一個(gè)是增值收益，一個(gè)是購(gòu)買(mǎi)產(chǎn)品帶來(lái)的回報(bào)。很多人不理解為什么投資商業(yè)？但是很多人住宅根本不考慮，只投資商業(yè)。而商業(yè)的收益源于誰(shuí)來(lái)經(jīng)營(yíng)，租金多少?，F(xiàn)在有一些已經(jīng)投資商業(yè)地產(chǎn)的人，很有心得，對(duì)住宅投資完全不感興趣?！局鞒秩恕可虡I(yè)地產(chǎn)和住宅的投資理念和心態(tài)不同?！咎镉睢繌囊黄饭^產(chǎn)品本身來(lái)講，我們打造成的，不像以前的酒店公寓，我們叫做公寓式酒店，將類(lèi)住宅產(chǎn)品轉(zhuǎn)換成純投資性的產(chǎn)品，投資者如果現(xiàn)在手里閑錢(qián)不

18、多，我們非常建議做這樣的投資，不但沒(méi)有風(fēng)險(xiǎn)，因?yàn)槲蚁嘈潘^的風(fēng)險(xiǎn)只要在中國(guó)買(mǎi)不動(dòng)產(chǎn)，基本風(fēng)險(xiǎn)是零，所謂風(fēng)險(xiǎn)就是投資收益多與少的一個(gè)問(wèn)題，而且投資跟投機(jī)不一樣，更建議大家希望做投資的人把投機(jī)忘掉，這個(gè)是未來(lái)的發(fā)展趨勢(shì)，也是現(xiàn)在人應(yīng)該關(guān)注和學(xué)習(xí)的一點(diǎn)?！卷n霜】我想延伸開(kāi)說(shuō)一下，因?yàn)橐黄饭^這個(gè)項(xiàng)目，我們共同來(lái)操作很長(zhǎng)時(shí)間，也經(jīng)歷了市場(chǎng)的幾輪波動(dòng)，在目前的定位開(kāi)始之前，今年年初或者是去年這個(gè)時(shí)候，我們?nèi)匀话阉ㄎ辉诰频晔焦⒌漠a(chǎn)品，希望用小戶(hù)型低總價(jià)吸引有一定的自住需求的購(gòu)房者，將他們做為產(chǎn)品銷(xiāo)售定位。因?yàn)橛幸恍┵?gòu)房的心理受政策影響，更重要的是我們經(jīng)過(guò)一段時(shí)間市場(chǎng)的反思，想回歸產(chǎn)品的本真，酒店公寓，

19、完整的酒店公寓的歷史演變，國(guó)外就是純投資型的產(chǎn)品，到中國(guó)變成了純住宅性的產(chǎn)品，說(shuō)是酒店式管理，很多酒店公寓其實(shí)買(mǎi)了之后也就是普通的服務(wù)，也許還達(dá)不到。我們通過(guò)反思，想回歸投資產(chǎn)品本身的性質(zhì)，把他作為公寓式酒店或者是叫酒店式公寓，目前我們想說(shuō)，還是強(qiáng)調(diào)他的低總價(jià)、小戶(hù)型，并不是想讓購(gòu)房者來(lái)買(mǎi)，而是想給我們的白領(lǐng)階層或者是北京的中產(chǎn)階層這種中小投資者提供一個(gè)非常保值、安全的投資的一種平臺(tái)，一種投資產(chǎn)品，剛結(jié)婚的小夫妻，手里可能閑錢(qián)也不多，五六十萬(wàn)，目前來(lái)講投資一套房子，首付肯定不夠，如果投資股市，目前波動(dòng)很大，不是一般人敢涉足，拿著自己積攢的錢(qián)投到股市，如果有閃失也是風(fēng)險(xiǎn)很大。但是投資公寓式酒店的

20、產(chǎn)品，小額資金投入之后長(zhǎng)期持有穩(wěn)定收益回報(bào)，而且投資回報(bào)相對(duì)于基金還是高得多，安全性也是高得多，我們這種產(chǎn)品，我們的定位，我們面對(duì)的客群就是中小投資者?！局鞒秩恕肯耥n總所說(shuō)，酒店式公寓產(chǎn)品的運(yùn)營(yíng)對(duì)他后來(lái)的收益有很大的影響，一品公館以后運(yùn)營(yíng)過(guò)程中的運(yùn)營(yíng)方的品質(zhì)有哪些保障，一品公館項(xiàng)目最近推出的是低總價(jià)和小戶(hù)型的宣傳，低總價(jià)大概在什么價(jià)位？小戶(hù)型又是怎樣的戶(hù)型？請(qǐng)?zhí)锟倿榇蠹医榻B一下？【田宇】我們的產(chǎn)品基本都是在40平米以?xún)?nèi)的產(chǎn)品，總價(jià)在100萬(wàn)以下，基本是這樣，然后內(nèi)置配套設(shè)施相對(duì)來(lái)講，會(huì)包括4000平米大型的會(huì)所，包括每一個(gè)區(qū)域的精裝修的標(biāo)準(zhǔn)，包括家具、家電，不能說(shuō)達(dá)到五星級(jí)，但是很好。從運(yùn)營(yíng)商

21、來(lái)講，一開(kāi)始有這個(gè)想法之后，我們開(kāi)始聯(lián)絡(luò)和尋找與我們項(xiàng)目本身的氣質(zhì)和規(guī)模能夠相近的酒店或者是酒店管理公司接觸，最早接觸的是洲際酒店，給我們項(xiàng)目的定位非常高，定位是洲際的一個(gè)快捷酒店，有了他們的認(rèn)可，增加了我們從事經(jīng)營(yíng)的一個(gè)決心。對(duì)于洲際來(lái)講，既然她們能夠認(rèn)可我們的位置和產(chǎn)品，我們相信只要是做的到位，按照他們的標(biāo)準(zhǔn)延伸，我們相信這個(gè)產(chǎn)品在區(qū)域中有很的發(fā)展?jié)摿?，同時(shí)我們也接觸了國(guó)內(nèi)的比較高端的一些酒店管理公司為我們?cè)\斷這個(gè)項(xiàng)目，他們?cè)敢獠辉敢饨槿?，非常踴躍。最后我們確定，我們的產(chǎn)品最后做成一個(gè)真正的產(chǎn)權(quán)式的酒店。北京來(lái)講，也有比較成功的一個(gè)案例，強(qiáng)強(qiáng)酒店，那個(gè)是非常早的項(xiàng)目，當(dāng)時(shí)因?yàn)殚_(kāi)發(fā)商資金亂斷

22、裂，他們準(zhǔn)備出售這個(gè)產(chǎn)品，現(xiàn)在不這么叫了，一部分是開(kāi)發(fā)商自持，一部分是賣(mài)了，現(xiàn)在回報(bào)率負(fù)責(zé)高，非常穩(wěn)定。我們有一個(gè)2萬(wàn)平米的商業(yè)，我們打造成市場(chǎng)，在市場(chǎng)環(huán)境小有風(fēng)險(xiǎn)，能不能做好？會(huì)過(guò)來(lái)想，我們把區(qū)位作為一個(gè)酒店，風(fēng)險(xiǎn)非常小。在酒店，在整個(gè)中國(guó)，現(xiàn)在在北京、北方的市場(chǎng)，酒店整個(gè)行業(yè)的發(fā)展趨于向好，而且我們所處的位置有一個(gè)綠色金融商圈，也在如火如荼的開(kāi)發(fā)過(guò)程當(dāng)中，更多的金融的經(jīng)濟(jì)類(lèi)的一些企業(yè)入住這個(gè)區(qū)域，相對(duì)中高端的需求非常大，加上西邊的政府、設(shè)計(jì)院這些單位，他們不斷的從南方尋找高端的人才到北京進(jìn)行項(xiàng)目的合作和咨詢(xún)，他們的住宿問(wèn)題也就解決了我們酒店的供應(yīng)量的問(wèn)題。我們的酒店是一種新的商業(yè)酒店的運(yùn)營(yíng)

23、模式，比傳統(tǒng)的多了一些人文、家的一種感覺(jué)，包括裝修和配置，包括會(huì)所，五星級(jí)有哪些有比較好的會(huì)所？?jī)?nèi)部的環(huán)境和外圍的環(huán)境，我們有200多間房，有50%的配備量，我們希望通過(guò)配套的優(yōu)勢(shì)，加上我們新的運(yùn)營(yíng)的模式，把我們的產(chǎn)品在商業(yè)領(lǐng)域做到比較好的發(fā)展的一個(gè)態(tài)勢(shì)，所以從我們前期的整個(gè)所有的鋪墊，到項(xiàng)目本身的特點(diǎn)，我們相信這樣的一個(gè)定位能夠給中小的想去投資的投資客，提供更好的平臺(tái)，讓他們選擇和學(xué)習(xí)。【主持人】從田總的介紹可以看出，一品公館的這種投資模式業(yè)內(nèi)比較看好，一品公館項(xiàng)目目前推行的營(yíng)銷(xiāo)模式是低總價(jià)、小戶(hù)型，托管，返現(xiàn)，請(qǐng)?zhí)锟偨榻B下這是一種怎樣的托管和返現(xiàn)模式？【田宇】我們產(chǎn)品本身是一種酒店的經(jīng)營(yíng)的

24、管理模式，跟一般的市場(chǎng)很有大區(qū)別，必須有相對(duì)比較統(tǒng)一的完整性，整個(gè)酒店才有長(zhǎng)期的好的發(fā)展。我們的投資人購(gòu)買(mǎi)了我們的產(chǎn)品以后，其實(shí)并沒(méi)有說(shuō)完全的租給我們的酒店，由我們來(lái)幫助我們的業(yè)主進(jìn)行酒店的正常的運(yùn)營(yíng)。而且保證了一個(gè)商業(yè)投資的一個(gè)連續(xù)性，因?yàn)樯啼伒耐顿Y，千萬(wàn)不要看每天每平米多少錢(qián)，一定要有持久性和連續(xù)性，所以我們能夠確保讓我們的投資客戶(hù)有一個(gè)長(zhǎng)期穩(wěn)定的投資和收益，才能夠確?？蛻?hù)投了錢(qián)，有投資回報(bào)或者收益，他們拿到不動(dòng)產(chǎn)的房子，日后通過(guò)我們酒店經(jīng)營(yíng)也拿到了現(xiàn)金。【主持人】項(xiàng)目的托管是終身制還是多少年？【田宇】我們現(xiàn)在是3+5，前三年有固定的投資回報(bào)，后面的5年也是給大家的一個(gè)熟悉和信任，因?yàn)楹芏?/p>

25、人不了解這種產(chǎn)品，也不清楚這種產(chǎn)品帶來(lái)什么收益，前期三年給相互磨合的時(shí)間，我們相信在未來(lái)，后5年當(dāng)中，所人愿意繼續(xù)跟我們溝通完成合作，整個(gè)項(xiàng)目做成酒店的模式，未來(lái)八年，如果首付已經(jīng)付完了，銀行貸款不需要自己支付，在10年以后，基本上拿到的錢(qián)都是他的盈利，我相信未來(lái)8年，只要我們運(yùn)營(yíng)公司運(yùn)營(yíng)好，18年都不是問(wèn)題。因?yàn)槲覀兊木频昝娣e小，真正用于居住的可能性不大，其實(shí)只是一個(gè)過(guò)渡性的產(chǎn)品，更多的用途還是進(jìn)行投資?！局鞒秩恕科鋵?shí)像一品公館作為純投資性的產(chǎn)品，投資者如果投資這個(gè)產(chǎn)品，更關(guān)注商業(yè)投資的增值和產(chǎn)品保值的問(wèn)題，一品公館在這方面有哪些投資優(yōu)勢(shì)？【田宇】首先我們擁有的位置不用多說(shuō)，未來(lái)的發(fā)展?jié)摿Γ?/p>

26、我相信只要關(guān)注過(guò)地產(chǎn)的人，都會(huì)關(guān)注目前麗澤商圈FBD的發(fā)展，相信未來(lái)3到5年，項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)收益加上土地增值部分，這種收益會(huì)非常豐厚，我相信到目前為止比投資商鋪要風(fēng)險(xiǎn)更低，因?yàn)楸旧硪黄饭^我們有一些商鋪在出售，這部分利益也是整個(gè)規(guī)劃和未來(lái)大的市場(chǎng)的發(fā)展給予我們開(kāi)發(fā)商的權(quán)利，我們不是必須這么做。最關(guān)鍵的一點(diǎn)，如果有1000萬(wàn)或者2000萬(wàn)，買(mǎi)什么商鋪都可以買(mǎi)，如果手里只有100萬(wàn)，要想100萬(wàn)增值和保值，哪種產(chǎn)品能無(wú)憂(yōu)的拿到回報(bào)？很難找，如果拿100萬(wàn)，可能買(mǎi)個(gè)一居室可能都很難，可想而知，一居買(mǎi)到了以后，一個(gè)月租多少錢(qián)？2000，他的投資回報(bào)是什么？你可能是現(xiàn)在住宅市場(chǎng)價(jià)格比較高的位置，增值還會(huì)有多少

27、？我們不是面對(duì)所有的投資人，我們只是面對(duì)能夠在最短時(shí)間了解我們、認(rèn)同我們項(xiàng)目的218戶(hù)就夠了?！局鞒秩恕磕軌虮ＷC這種產(chǎn)品的增值和產(chǎn)值，涉及到商業(yè)運(yùn)營(yíng)，像鄂總接觸很多實(shí)際的案例，房產(chǎn)投資怎么能夠更好的增值保值，您對(duì)商業(yè)地產(chǎn)如何更好的增值保值的一些建議？【鄂麗華】新產(chǎn)品面向市場(chǎng)，像一品公館面對(duì)新的形勢(shì)，通過(guò)酒店來(lái)提升資產(chǎn)，地價(jià)的升值是社會(huì)的大環(huán)境造成的，一品公館鎖定的是年輕的投資者，有少的投資金額做一些投資商業(yè)的產(chǎn)品，作為商業(yè)地產(chǎn)來(lái)講，種類(lèi)很多，運(yùn)營(yíng)方式也不一樣，剛才一品公館需要的就是酒店的一個(gè)運(yùn)營(yíng)管理公司幫助他運(yùn)營(yíng)和提升項(xiàng)目的品質(zhì)，通過(guò)運(yùn)營(yíng)達(dá)到了幫助他增收，創(chuàng)收，同時(shí)幫助他在經(jīng)營(yíng)自己的品牌，經(jīng)營(yíng)

28、的是一品公館的品牌，運(yùn)營(yíng)商的作用是幫助開(kāi)發(fā)商和投資商提升資產(chǎn)、維護(hù)資產(chǎn)，這是運(yùn)營(yíng)商最主要的核心的工作。如何選擇經(jīng)營(yíng)商？對(duì)于商業(yè)地產(chǎn)投資開(kāi)發(fā)的最重要的環(huán)節(jié)，運(yùn)營(yíng)商對(duì)于商業(yè)地產(chǎn)，能創(chuàng)造出來(lái)一個(gè)比你預(yù)期回報(bào)以及預(yù)期品牌推廣，起了決定性的因素，這是非常重要的。這種運(yùn)營(yíng)，一定看你的投資，包括我們初期探討的投資，包括陳會(huì)長(zhǎng)也在說(shuō)，他們?nèi)タ串a(chǎn)品，這個(gè)項(xiàng)目的核心品質(zhì)是他投資選擇的一個(gè)目標(biāo)，那么同樣運(yùn)營(yíng)商在選擇運(yùn)營(yíng)項(xiàng)目的時(shí)候，也在看品質(zhì)，看能不能幫你創(chuàng)造價(jià)值，這是一個(gè)很重要的環(huán)節(jié)。商業(yè)地產(chǎn)投資的時(shí)候，忽略了運(yùn)營(yíng)成本的測(cè)算，比如您做產(chǎn)品的時(shí)候，沒(méi)有想到管理公司進(jìn)入項(xiàng)目的管理成本，這筆成本的費(fèi)用，運(yùn)營(yíng)管理的部分費(fèi)用

29、以及運(yùn)營(yíng)管理的團(tuán)隊(duì)，確實(shí)分掉了一部分利潤(rùn)，但是很多人忽略了經(jīng)營(yíng)才會(huì)產(chǎn)生收益，這部分的測(cè)算。商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)這么多年，準(zhǔn)備這么多年，綜合體里面有很多業(yè)態(tài)組合，他們的運(yùn)營(yíng)模式也不同。分類(lèi)講，購(gòu)物中心和綜合體這樣的運(yùn)營(yíng)重點(diǎn)在什么地方？購(gòu)物中心，原來(lái)做百貨，運(yùn)營(yíng)的是商品，在柜臺(tái)經(jīng)營(yíng)商品，做購(gòu)物中心面對(duì)的不是產(chǎn)品，而是商家，引進(jìn)來(lái)的商戶(hù)，幫助你創(chuàng)造資金收入，幫助您創(chuàng)造總體持有性，幫助您創(chuàng)造自身價(jià)值。通過(guò)這些品牌，自己有一個(gè)小單體獨(dú)立的運(yùn)營(yíng)能力，像我們選擇購(gòu)物中心，他有自己連鎖發(fā)展的合作伙伴，才會(huì)入駐，他的能力非常大了。所以，在投資一個(gè)商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目的時(shí)候，一定要考慮清楚跟自己資金和可持續(xù)資金的投入，選擇適合企

30、業(yè)和投資者的產(chǎn)品，無(wú)論這個(gè)產(chǎn)品是有實(shí)力的開(kāi)發(fā)商，還是有實(shí)力的投資商，比如民間的，他選擇產(chǎn)品的時(shí)候一定選擇適合這個(gè)投資人的投資產(chǎn)品，他要得到的投資回報(bào)，這個(gè)項(xiàng)目的位置和品質(zhì)是實(shí)現(xiàn)這個(gè)投資回報(bào)的一個(gè)非常重要的分析的問(wèn)題。那么他判斷好了之后才可以做，無(wú)論投大的項(xiàng)目還是一品公館這樣小戶(hù)型的項(xiàng)目，投資任何一個(gè)都會(huì)有運(yùn)營(yíng)成本的發(fā)生。購(gòu)物中心是這樣的，運(yùn)營(yíng)將來(lái)不是商品結(jié)構(gòu)的競(jìng)爭(zhēng)，而是運(yùn)營(yíng)管理和標(biāo)準(zhǔn)化的競(jìng)爭(zhēng)。在國(guó)外的形勢(shì)里面，他們是在做一些人性化的服務(wù)商去提升運(yùn)營(yíng)標(biāo)準(zhǔn)，在未來(lái)的購(gòu)物中心或者是大型的綜合體里面，主要關(guān)心來(lái)店的顧客，他運(yùn)營(yíng)管理其中最重要的環(huán)節(jié)是來(lái)購(gòu)物的人，和他的商家，綜合體來(lái)講，你如何整合你這個(gè)綜

31、合題所有業(yè)態(tài)跟你相匹配的運(yùn)營(yíng)管理，酒店一定要找到跟您相匹配的公司。其實(shí)未來(lái)的商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展和投資，一定要先考慮到如何整合運(yùn)營(yíng)商，投資的時(shí)候一定要選擇可以和你合作經(jīng)營(yíng)，可以合作投資經(jīng)營(yíng)的，這兩種投資伙伴進(jìn)行大型商業(yè)地產(chǎn)的投資，同時(shí)運(yùn)營(yíng)有技巧的，酒店在服務(wù)這方面，通過(guò)運(yùn)營(yíng)，有的通過(guò)物業(yè)管理，現(xiàn)在除了純住宅，包括酒店式公寓和寫(xiě)字樓，現(xiàn)在都有商業(yè)的不是純物業(yè)的?，F(xiàn)在包括我們租和用的寫(xiě)字樓，或者是公寓，大部分都是在做物業(yè)管理，中國(guó)的商業(yè)地產(chǎn)沒(méi)有達(dá)到商業(yè)物業(yè)管理去管。通過(guò)商業(yè)物業(yè)管理創(chuàng)造的價(jià)值，經(jīng)常被忽略，因?yàn)橹袊?guó)的商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)這么多年，是逐步成熟，所以在運(yùn)營(yíng)的模式上以及形式上和運(yùn)營(yíng)商業(yè)的組合和整合，還是

32、未來(lái)投資商業(yè)地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)商業(yè)應(yīng)該謹(jǐn)慎考慮的?！局鞒秩恕空缍蹩偹f(shuō)，目前商業(yè)地產(chǎn)，大部分還只涉及到物業(yè)管理，未涉及到商業(yè)物業(yè)管理，目前國(guó)內(nèi)的商業(yè)地產(chǎn)，物業(yè)管理有哪些形式呢？【鄂麗華】物業(yè)管理在前期是物的管理，公共設(shè)施，公共環(huán)境，小區(qū)的道路和環(huán)境衛(wèi)生的管理，商業(yè)物業(yè)管理你的商家，包括每個(gè)來(lái)辦公的人和企業(yè)，包括跟這些企業(yè)合作的人，到這的一種需求，你在幫助整體物業(yè)經(jīng)營(yíng)這個(gè)產(chǎn)品，商業(yè)的運(yùn)營(yíng)里面，融入了商業(yè)的范圍，運(yùn)營(yíng)管理的時(shí)候跟物業(yè)公司區(qū)分的是，物業(yè)公司是物，有一個(gè)很小的客服，客服解決投訴問(wèn)題，這個(gè)完全不能做到商業(yè)物業(yè)管理的以人為核心，商業(yè)物業(yè)強(qiáng)調(diào)對(duì)人的管理，比如酒店來(lái)住的客人和租你房子的客戶(hù)，在商場(chǎng)里面我們關(guān)注的是購(gòu)物者，商業(yè)物業(yè)管理針對(duì)人的管理。包括信息的溝通、需求的構(gòu)成要根據(jù)入住客人的需求調(diào)整和完善對(duì)他經(jīng)營(yíng)管理的目標(biāo)，這樣態(tài)度幫助投資商和開(kāi)發(fā)商實(shí)現(xiàn)目的。【主持人】商業(yè)地產(chǎn)的物業(yè)管理主要是人的管理，有很大的不同，一品公館和各位嘉賓也介紹了商業(yè)地