房地產(chǎn)項目風險的分析實施報告

1、-. z.市滄區(qū)房地產(chǎn)開發(fā)項目風險分析摘要為了對市滄區(qū)金水路的一個房地產(chǎn)開發(fā)項目提供決策依據(jù)，我們做出了這份風險分析報告。在報告中，我們找出了房地產(chǎn)項目中常有的七個風險因素：宏觀環(huán)境風險、局部環(huán)境風險、土地風險、資金風險、設(shè)計風險、工程風險、市場風險；然后我們用列表排序法對這七個風險因素進行量化處理，并根據(jù)其風險級別排序（見表三）和確定風險等級（見表四）；最后，我們就不同的風險因素采取相對應(yīng)的措施，并根據(jù)風險等級確定應(yīng)對措施的力度。關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)開發(fā)項目 風險分析 列表排序法一、項目概況這是位于市滄區(qū)金水路的房地產(chǎn)開發(fā)項目，負責開發(fā)的是其中三棟30層的住宅樓，總建筑面積為37610m2，該地區(qū)

2、環(huán)境優(yōu)美，交通便利，市政配套設(shè)施齊全，生活方便，是一個較好的開發(fā)項目。項目平面圖如下：二、風險識別基于該房地產(chǎn)項目本身是一個相對較復(fù)雜的系統(tǒng)，因而影響它的因素有很多，影響的關(guān)系也是錯綜復(fù)雜，有直接的，間接的，明顯的，不明顯的；同時，各因素對該項目的影響大小也不相同，這樣使得，將所有因素逐一分析存在一定的難度且得不償失。所以，在該項目中，我們應(yīng)找出主要的風險因素，并且分析他們影響該項目收益情況的嚴重程度。項目開發(fā)主要的風險因素可以分為以下幾類來考慮：1、宏觀環(huán)境風險政治環(huán)境風險，指發(fā)生戰(zhàn)爭、工潮和社會動蕩等社會性政治事件給項目開發(fā)帶來的可能經(jīng)濟損失；社會環(huán)境風險，社會環(huán)境包括社會安定情況、風俗習

3、慣、公眾素養(yǎng)等，產(chǎn)品不適合當?shù)丨h(huán)境，會面臨消費者不認可的風險;經(jīng)濟環(huán)境風險，經(jīng)濟環(huán)境指一個國家或地區(qū)經(jīng)濟建設(shè)的戰(zhàn)略方針、戰(zhàn)略布局、經(jīng)濟發(fā)展速度等，經(jīng)濟停滯則房地產(chǎn)市場蕭條；政策環(huán)境風險，主要包括土地、住房、金融、稅收、城市規(guī)劃、環(huán)保等政策，政策因素會影響房地產(chǎn)開發(fā)的各個層面。2、區(qū)域環(huán)境風險區(qū)位風險，商業(yè)區(qū)、住宅區(qū)、工業(yè)區(qū)的劃分，以及近臨地區(qū)社會、經(jīng)濟和各類設(shè)施的變化會給項目帶來影響；周邊設(shè)施風險，城市基礎(chǔ)設(shè)施和配套公用沒施的配套情況直接影響業(yè)主的生產(chǎn)生活，給項目帶來不利影響；環(huán)保風險，包括空氣污染、噪音污染、水污染等；自然風險，指客觀存在的惡劣自然條件、惡劣氣候等可能給項目構(gòu)成的威脅，如超標

4、準洪水、暴雨、地震、颶風等。3、土地風險土地自然屬性風險，該風險來源于地塊的工程地質(zhì)條件、水文地質(zhì)條件及地下埋藏物等的不確定性；征地拆遷風險，取得土地使用權(quán)之后，大量的拆遷、安置和補償工作，涉及許多法律和社會問題，孕育著風險。4、資金風險資金充足性風險，房地產(chǎn)開發(fā)對資金有巨額需求，融資渠道成為房地產(chǎn)開發(fā)的重要制約；利率變動風險，銀行貸款是房地產(chǎn)開發(fā)項目的主要籌資渠道，利率的變化對項目成本影響較大，利率變化對市場需求也有較大影響，利率過高，將削弱居民購買力。5、設(shè)計風險先進性風險，項目的設(shè)計理念落后、設(shè)計不新穎、技術(shù)工藝舊，會使企業(yè)承受設(shè)計風險；適用性風險，過分強調(diào)設(shè)計的先進性、經(jīng)濟性，忽視適用

5、性，會冒不為消費者接受的風險；經(jīng)濟性風險，在項目開發(fā)設(shè)計中過分強調(diào)設(shè)計的技術(shù)性、可靠性、適用性，會承擔工程造價過高的風險。6、工程風險發(fā)包風險，包括招標模式風險、承包方式風險、發(fā)包合同風險和工程索賠風險；工程質(zhì)量風險，項目管理者未按規(guī)定程序?qū)嵤┵|(zhì)量控制，承包商施工方法不當，技術(shù)落后，偷工減料等會影響項目質(zhì)量。工期拖延風險，工期拖延會錯過最佳租售時機，增加管理費用，提高工程成本。7、市場風險市場需求風險，需影響房地產(chǎn)銷售的關(guān)鍵因素，需求的大小是相對應(yīng)供給量而言的，供給增加，需求減少，銷售就會遇到困難；價格風險，產(chǎn)品定價高則單位面積收益高，但過高的售價，會嚴重影響銷售。三、風險評估 風險評估是指，

6、在風險事件發(fā)生之前或之后，該事件給人們的生活、生命、財產(chǎn)等各個方面造成的影響和損失的可能性進行量化評估的工作。風險評估就是量化測評*一事件或事物帶來的影響或損失的可能程度。 這里，我們用列表排序法對上述建設(shè)項目中可能出現(xiàn)的七種風險因素進行分類排序。列表排序法就是對風險發(fā)生的概率，風險后果的嚴重性，風險因素的可控性三者分別進行分析，并在此基礎(chǔ)上，并在此基礎(chǔ)上對其進行綜合分析。列表排序法的一般步驟是，先確定評估標準，然后分別由專家對風險發(fā)生的頻率，風險后果的嚴重性和風險的可控性進行打分，然后確定風險的等級，并將風險因素進行排序。以下兩個表格分別是風險的評分標準和項目風險量化的標準。表一：風險的評分

7、標準表二：項目風險量化的標準分數(shù)嚴重度發(fā)生的概率可控程度10嚴重影響項目，導致項目取消，而且沒有警示非常高，頻繁發(fā)生大于或等于每小時一次絕對不能控制，只能聽天由命9嚴重影響項目，導致項目取消，但有警示很高，經(jīng)常發(fā)生一天兩次利用現(xiàn)有的技術(shù)和條件幾乎不能控制，如需控制，需要創(chuàng)造一定的條件8嚴重影響項目目標的實現(xiàn)，可能導致嚴重的拖期，超支或質(zhì)量問題高，經(jīng)常發(fā)生一天一次利用現(xiàn)有的技術(shù)和條件控制難度很大，可能需要其他條件7項目的進度，成本或質(zhì)量性能受到顯著影響，可能導致有些工作不能完成較高，經(jīng)常發(fā)生每周一次利用現(xiàn)有的技術(shù)和條件有一定的難度，但不需要其他條件6項目的進度，成本和質(zhì)量受到一定影響，工作仍能完

8、成，中等，時有發(fā)生每月一次利用現(xiàn)有的技術(shù)和條件能控制5項目的進度，成本和質(zhì)量受到輕微影響中等，時有發(fā)生每年兩次無征兆，利用現(xiàn)有技術(shù)和條件容易控制4項目受到一定的影響中等，偶爾發(fā)生每年一次無征兆，能控制3對項目有比較小的影響低，很少發(fā)生每兩年一次有征兆，能控制2影響很小很低，幾乎從不發(fā)生每五年一次有明顯征兆，能控制1無影響從不發(fā)生每十年還不到一次一眼就能看出問題，控制很簡單這里我們通過五位專家分別就七種風險的發(fā)生概率，嚴重性，可控性進行打分，每一項取五位專家打分的平均值。通過計算來衡量風險級別，并對各風險因素進行排序。具體結(jié)果見下表：表三：風險因素排序編號風險識別風險評估排序風險因素可能性嚴重性

9、可控性風險級別1宏觀環(huán)境風險6.0 6.4 9.6 368.6 22區(qū)域環(huán)境風險5.6 6.4 8.2 293.9 33土地風險3.8 6.0 6.2 141.4 54資金風險6.0 9.0 8.0 432.0 15設(shè)計風險3.4 9.2 3.6 112.6 76工程風險3.2 6.2 6.4 127.0 67市場風險3.0 8.4 8.8 221.8 4由表三可知，可以將七個風險因素分成三個等級：表四：風險等級與相對應(yīng)的風險風險等級風險因素主要風險因素資金風險，宏觀環(huán)境風險次要風險因素區(qū)域環(huán)境風險，市場風險，最次風險因思土地風險，工程風險，設(shè)計風險七個風險因素按照級別高低依次為：資金風險，宏

10、觀環(huán)境風險，區(qū)域環(huán)境風險，市場風險，土地風險，工程風險，設(shè)計風險。四、風險對策根據(jù)各風險因素的具體情況提出以下相對應(yīng)的措施：1、對于資金風險的對策：一方面項目開發(fā)前要確保有足夠的資金來滿足施工的要求，并且選擇合適的融資方式和合理的融資結(jié)構(gòu)使資金成本降到最低，另一方面由于利率的變化對于項目成本和居民的購買力均有較大的影響，所以投資者要隨時關(guān)注利率的變化，采取必要的措施減少利率變化所產(chǎn)生的不利影響。2、對于宏觀環(huán)境風險的對策：由于宏觀環(huán)境是投資者幾乎不能控制的，而且宏觀環(huán)境一旦發(fā)生變化，往往對項目產(chǎn)生重大的影響，所以項目投資者一方面要時時關(guān)注宏觀環(huán)境，宏觀環(huán)境一旦發(fā)生變化，要及時采取應(yīng)對措施，以最

11、大限度的減少項目的損失；另一方面，可以通過購買工程保險、發(fā)行股票和尋找投資合伙人的方式轉(zhuǎn)移風險。3、對于區(qū)域環(huán)境風險的對策：由于該項目處于滄區(qū)的住宅區(qū)，城市基礎(chǔ)設(shè)施和配套公用設(shè)施比較齊全，能夠滿足業(yè)主的生產(chǎn)生活要求。項目主要應(yīng)該防的是環(huán)保風險和自然風險，降低環(huán)保風險可以通過嚴格控制施工過程中的污水排放，降低施工噪聲，盡量減少施工過程中的揚塵等手段，降低自然風險則需要通過關(guān)注天氣預(yù)報、增加施工安全措施來減少洪水、暴雨、地震、臺風等可能造成的影響。4、對于市場風險的對策：首先，市場需求對于房地產(chǎn)的銷售有很大影響，由于我國當前處于快速城鎮(zhèn)化的階段，對住宅樓的需求較大，所以只要保證項目的質(zhì)量，做好必要

12、的宣傳，可以把銷售的風險降到最低，其次，產(chǎn)品定價也是影響項目收益的重要因素，投資者應(yīng)該做好市場調(diào)研工作，結(jié)合有關(guān)專家的判斷，確定合理的產(chǎn)品售價，不但能將住宅全部售出，而且獲得較高的單位面積收益。5、對土地風險的對策：嚴格按照法律和相關(guān)法規(guī)的要求做好征地拆遷、安置和補償工作，盡量避免產(chǎn)生矛盾，項目建設(shè)之前要做好該地塊工程地質(zhì)條件、水溫地質(zhì)條件的勘測，對于不良的地質(zhì)條件采取必要的工程措施，以避免對工程質(zhì)量造成影響。6、對于工程風險的應(yīng)對措施：加強風險控制，建立一支高素質(zhì)、多學科的開發(fā)隊伍，懂工程善管理，嚴格控制施工過程，保證工程質(zhì)量。嚴格按照工期要求施工，盡量避免工期拖延所帶來的損失。7、對于設(shè)計風險的對策：項目開發(fā)設(shè)計中要注意設(shè)計先進性、經(jīng)濟型、適用性、可靠性和技術(shù)性之間的權(quán)衡，不能片面追求*一方面而忽視其他方面，應(yīng)該使設(shè)計在各方面都能達到讓人滿意的水平。五、風險結(jié)論綜上所述，項目開發(fā)投資者應(yīng)該靈活運用風險回避、風險轉(zhuǎn)移、風險控制、風險分散等方法，對于主要的風險如宏觀環(huán)境風險和資金風險要重點考慮，采取必要的措施防止該風險對項目的不利影響，對于次要風險如區(qū)域環(huán)境風險和市場風險要嚴格控制各項風險，并專門補充各項控制綜上所述，項