全面放開二孩政策對房地產(chǎn)市場的影響分析報告

1、5/5全面放開二孩政策對房地產(chǎn)市場的影響分析放開二孩政策對房地產(chǎn)市場影響：住房需求增長、產(chǎn)品結(jié)構(gòu)與熱點區(qū)域變化、配套要求提高，房企 HYPERLINK :/ askci /reports/2015/01/04/102331bdol.shtml t :/ askci /news/chanye/2015/11/17/_blank 十年迎來新機遇，提出新挑戰(zhàn)2.1、需求總量：二孩政策助力時代房地產(chǎn)需求總量增長二孩政策全面實施推動房地產(chǎn)需求總量增長。二孩政策的全面實施在短期推動人口生育高峰，根據(jù)預(yù)測，累計生育意愿的釋放將帶動短期城鎮(zhèn)出生人口將增加約1500-2000萬人，按2012年城鎮(zhèn)居民人均住房

2、HYPERLINK :/ askci /reports/2014/09/09/143039b95u.shtml t :/ askci /news/chanye/2015/11/17/_blank 建筑面積32.9平方米計算，未來五年將增加城鎮(zhèn)住房面積約4.9-6.6億平方米。而此后人口生育率將有所減弱，出生人口數(shù)有所回落，仍將較政策實施之前增長，將帶來住房面積的增加。未來長期一段時間，隨著新型城鎮(zhèn)化進程加快和戶籍制度改革的深化，加之二孩放開影響，預(yù)計到2040年，我國城鎮(zhèn)人口將超過10億人，較2015年增加2.5億以上，這部分人口增長帶來的需求，將成為推進時代房地產(chǎn)長期平穩(wěn) HYPERLINK

3、 :/ askci /reports/2014/09/01/161325mcdb.shtml t :/ askci /news/chanye/2015/11/17/_blank 健康發(fā)展的重要助力。另外我們要看到，一般而言，由于當(dāng)前多數(shù)城市已放開限購，短期房屋需求或?qū)⒁猿钟幸惶追吭僦苯淤徺I大戶型產(chǎn)品或先買后賣的置換形式出現(xiàn)，因而需求量增長或?qū)⒊錾鲜鲱A(yù)期。2.2、需求結(jié)構(gòu)：短期大戶型產(chǎn)品躍居主流，長期小戶型仍將增長短期人口增長影響戶型變化，三室將成為剛需，四室以上改善性需求將有明顯增長。隨著二孩政策的實施和短期出生育的提高，未來五到十年，二孩家庭戶數(shù)將有明顯增長。對于這些家庭而言，原本的剛需二

4、室戶型將難以容納家庭人口數(shù)的增長，因而夫妻一間、孩子各一間的三室戶型將成為未來剛需主流。隨之更大戶型的改善性需求也將有所增加。若二孩家庭有老人同居，有雇用保姆，或選擇兒童房等，則首改將向四到五室發(fā)展?？傮w而言，隨著家庭人口數(shù)的增加，未來大戶型需求將同步增長。目前“70/90”政策已基本取消，未來開發(fā)商在戶型設(shè)計選擇時更為便宜。而從統(tǒng)計局?jǐn)?shù)據(jù)來看，對于90-144平方米的改善性需求， HYPERLINK :/ askci /reports/index199.html t :/ askci /news/chanye/2015/11/17/_blank 投資方面已有所增加，2014年90-144平方

5、米的中等戶型住宅投資額為34374億元，較上年增加18.3%，遠(yuǎn)超過住宅9.2%的增幅，占住宅總投資額比重為53.4%，較上年擴大4個百分點。但從銷售數(shù)據(jù)來看，2014年90-144平方米住宅銷售面積60334平方米，下降7.4%，雖降幅較其它兩種戶型最小，但從占比來看較上年變化不大。未來受二孩政策影響，中等戶型銷售和投資占比將繼續(xù)擴大，144平方米以上大戶型占比也將有所增加，而90平方米小戶型規(guī)模將有縮減。長期來看，十五到二十年后，隨著適婚人口的增長，以二室戶型為主的剛需將有增加。從我國城鎮(zhèn)居民家庭戶均人口變化趨勢來看，隨著城鎮(zhèn)家庭戶規(guī)模的不斷擴大，戶均人口呈現(xiàn)下降趨勢。盡管20-30歲左右

6、城鎮(zhèn)居民家庭首次置業(yè)，以二室為主、90平方米以下小戶型的住房仍將占據(jù)一定比重。至2035年，放開二孩政策增加的新生人口逐漸進入婚育階段，成為適齡首置需求群體，延緩20-34歲城鎮(zhèn)人口規(guī)模減小的步伐，甚至在城鎮(zhèn)化進程作用下，出現(xiàn)一定反彈。這也意味未來小戶型需求下降速度將被延緩甚至有反彈趨勢，但總體來看，隨著全面放開二胎政策明顯促進中等戶型住宅成交量增長以與中年群體需求的擴大，小戶型需求已逐漸退出市場主導(dǎo)地位。2.3、需求分布：政策利好東部地區(qū)、熱點城市改善需求釋放不同城市人口增長影響需求總量。此前分析中，我們得出結(jié)論，三四線中小城市二孩生育意愿和生育率將高于一二線重點城市。不同城市人口增長速度也

7、將影響相關(guān)房地產(chǎn)市場需求。從需求總量變化來看，未來三四線城市中二孩家庭對空間需求將更大，其需求總量也將更為突出。從這點來點，對于三四線部分城市高庫存去化而言將是一大利好。不同城市銷售主力戶型影響需求增長。我們同時認(rèn)為不同城市當(dāng)前主力戶型也將對未來需求產(chǎn)生影響。此前我們已經(jīng)分析，認(rèn)為隨著二孩家庭數(shù)量增加，部分家庭將考慮大戶型產(chǎn)品，短期三室將成為主力戶型，而四室與以上將成為改善性需求集中區(qū)域。未來部分二室戶型的家庭在生育二孩后或?qū)⒖紤]換房。當(dāng)前各城市主力戶型有明顯區(qū)別，從2014-2015年成交數(shù)據(jù)來看，多數(shù)城市二室戶型占比主要在40%左右，其中、與周邊香河占比已超過40%，未來這些城市生育二孩家

8、庭換房量相對較高；而、占比相對較低，特別是，近年三室戶型占比近2/3，未來新增人口對其庫存去化幫助將相對弱化。我們可以看出受不同區(qū)域不同城市主力戶型不同。一般而言，一二線重點城市主力戶型以二室、三室為主，三四線城市中三室、四室大戶型相對較多，對于當(dāng)前庫存量較高的三四線城市而言，由于市場主流戶型較大，已能滿足二孩家庭需求，其對庫存去化影響較?。粬|部較發(fā)達(dá)地區(qū)吸納外來人口數(shù)較多，二室、三室占比較高，而中西部地區(qū)人口流出相對明顯，大戶型占比較高，因而在全面放開二孩政策影響下，東部地區(qū)、熱點城市向三室、四室轉(zhuǎn)變需求將更為明顯。我們認(rèn)為，二孩政策將更為利好重點城市與東部城市群，未來這區(qū)域換房率將有所增加

9、，大戶型更為主流。而受未來長江經(jīng)濟帶、長江中游城市群和成渝城市群的發(fā)展帶動和就近城鎮(zhèn)化影響，這些地區(qū)城鎮(zhèn)吸納人口速度將加快，二孩政策也將同步帶動當(dāng)?shù)刂械葢粜偷匿N售。2.4、需求配套：更為關(guān)注少兒服務(wù)與配套，學(xué)區(qū)房價位再上揚以社區(qū)為主體，對商業(yè)、 HYPERLINK :/ askci /reports/2014/09/01/165951hj6c.shtml t :/ askci /news/chanye/2015/11/17/_blank 家政、親子配套要求更加提高。隨著家庭人口數(shù)的增加，購房者對于社區(qū)配套將更為關(guān)注。由于新生兒需求而置換或購買的大戶型產(chǎn)品，在考慮交通、商業(yè)等傳統(tǒng)因素同時，家政、

10、親子、兒童 HYPERLINK :/ askci /reports/2014/12/31/11847nzpu.shtml t :/ askci /news/chanye/2015/11/17/_blank 醫(yī)療、婦幼 HYPERLINK :/ askci /reports/index1123.html t :/ askci /news/chanye/2015/11/17/_blank 保健等配套將成為重點考量因素，社區(qū)環(huán)境和服務(wù)對兒童的親和度將成為產(chǎn)品的重要賣點。對于企業(yè)而言，在地產(chǎn)時代，由傳統(tǒng)的城市開發(fā)商向 HYPERLINK :/ askci /reports/index178.html

11、t :/ askci /news/chanye/2015/11/17/_blank 運營商、服務(wù)商轉(zhuǎn)變，也應(yīng)更關(guān)注社區(qū)服務(wù)。未來隨著二孩全面放開和新增人口的增加，房地產(chǎn)企業(yè)在開發(fā)相關(guān)項目時，后期服務(wù)中應(yīng)有意識地向少兒服務(wù)與配套傾斜。學(xué)區(qū)房成為熱點，未來價格將在追捧中上漲。二孩政策放開帶來的生育小高峰也將帶動學(xué)齡兒童的增加，相關(guān) HYPERLINK :/ askci /reports/index1201.html t :/ askci /news/chanye/2015/11/17/_blank 教育資源進一步緊。特別是優(yōu)質(zhì)中小學(xué)校，作為相對稀缺的教育資源，其周邊學(xué)區(qū)房將受到新一輪的追捧，這將促

12、使學(xué)區(qū)房新房和 HYPERLINK :/ askci /reports/2015/01/05/161919ql6q.shtml t :/ askci /news/chanye/2015/11/17/_blank 二手房同步活躍。從去年放開單獨二孩數(shù)據(jù)來看，根據(jù)衛(wèi)計委數(shù)據(jù)顯示，到2015年9月底全國有176萬對單獨夫妻提出再生育申請，但申請數(shù)最高的為2014年七八月份，每月申請量達(dá)到15萬對左右。以海淀區(qū)為例，我們對新房和二手房成交做簡單分析，從數(shù)值上看，2014年6月以來二手房成交不斷增長，6-7月同比超過上年同期；而新房成交也自8月起呈現(xiàn)攀升趨勢。二孩生育或也是推高海淀區(qū)成交量的因素之一。學(xué)

13、區(qū)房受追捧，在短期房價將持續(xù)上漲，部分優(yōu)質(zhì)學(xué)校周邊價格上漲或更為迅猛。對于開發(fā)商而言，在小區(qū)或周邊引進優(yōu)質(zhì)教育資源，將成為吸引消費者特別是二孩家庭購房的重要因素。3、小結(jié)人口尤其是城鎮(zhèn)人口的快速增長，為我國此前十?dāng)?shù)年房地產(chǎn)市場迅速發(fā)展提供了良好的基礎(chǔ)。隨著我國第三次出生高峰人群購房需求的逐漸釋放，城鎮(zhèn)人口增速亦有所放緩，人口對房地 HYPERLINK :/ askci /chanye/ t :/ askci /news/chanye/2015/11/17/_blank 產(chǎn)業(yè)的直接推動作用將有所減弱。而此次五中全會提出全面放開二孩政策，將對未來人口增量和人口結(jié)構(gòu)產(chǎn)生重大影響，直接關(guān)系未來房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展變化。從人口總量來看，隨著二孩政策實施，伴隨人口總量的增長，住房需求也將持續(xù)增加。同時，人口年齡結(jié)構(gòu)變化推動房地產(chǎn)市場戶型結(jié)構(gòu)需求轉(zhuǎn)變，短期，三室、四室為主的中等戶型、大戶型住宅將成為首置或首改的主力，五室與以上戶型占比也將增加，而長期來看，到2035年二室為主的小戶型也將占據(jù)一定