房價上漲-后悔賣房——以夫妻共同財產(chǎn)為理由能否要求房屋買賣合同無效？

1、房價上漲，后悔賣房以夫妻共同財產(chǎn)為理由能否要求房屋買賣合同無效？前言：隨著房地產(chǎn)行業(yè)的復(fù)蘇，許多地方又回復(fù)到房價“一日一價”的時代，由此也在履行房屋買賣合同時發(fā)生諸多糾紛，其中出賣人一方經(jīng)常以房屋系夫妻共同財產(chǎn)為由請求房屋買賣合同無效，這種請求是否能得到法院支持呢？首先看兩則案例：案例1：曾女士與鄒先生于1980年9月登記結(jié)婚,婚后夫妻感情尚好,兩人還共同籌款購買了位于三水區(qū)西南街道德興路的一處房產(chǎn),當(dāng)時為了方便，也為了少交登記費用,所以雙方將此套房產(chǎn)登記到鄒先生的名下,由曾女士負責(zé)保管房產(chǎn)證。然而201年，鄒先生執(zhí)意要與曾女士離婚。曾女士為了保證自己在離婚時能分到一半財產(chǎn)，來到房地產(chǎn)交易中心

2、要求在該房產(chǎn)上補登自己的名字。但工作人員的回答卻讓曾女士大吃一驚：該處房產(chǎn)已于200年12月由鄒先生轉(zhuǎn)讓給了鄒某慧，轉(zhuǎn)讓價格為8萬元。但房產(chǎn)證一直都在曾女士手上,她的丈夫鄒先生沒有房產(chǎn)證是怎樣將房子賣給了他人呢?經(jīng)過工作人員的進一步查證,原來是她的丈夫鄒先生聲稱房產(chǎn)證遺失,并在佛山日報上登載了房產(chǎn)證遺失聲明，之后又補辦了新的房產(chǎn)證。曾女士發(fā)現(xiàn)，買房人鄒某慧正是鄒先生的親妹妹，而德興路的這處房產(chǎn)在210年底價值遠不止28萬。在房子過戶給鄒某慧之后,其丈夫鄒先生就要求離婚。曾女士為了拿回屬于自己的財產(chǎn),曾女士將鄒先生與鄒某慧告上了法庭。法院經(jīng)過審理后認為:原告黃女士并未在房屋轉(zhuǎn)讓合同中簽字,被告也

3、未提供原告同意轉(zhuǎn)讓的證據(jù)。因此，沒有直接證據(jù)證明原告黃女士對房屋轉(zhuǎn)讓的事實知情和同意;而此房產(chǎn)是黃女士與鄒先生在婚后共同出資購買的,處分該房產(chǎn)需要夫妻雙方的一致同意，在本案中曾女士并不同意轉(zhuǎn)讓房產(chǎn),因此被告鄒先生私自轉(zhuǎn)讓房屋的行為無效。被告鄒某慧不符合善意取得房產(chǎn)的條件,不能取得該套房產(chǎn)的所有權(quán)。另外,訴訟過程中對該房評估，涉案房產(chǎn)價值萬,遠遠高于當(dāng)初的房屋價值8萬元。判決:買方并非善意取得，買賣行為無效。案例2：柏先生同余女士是夫妻，婚后購置住房一套登記在柏先生名下。2016年1月2日,余女士下班回家,看到一群陌生人在自己家中，一問才知道房子被丈夫賣了,他們是來接房的。雙方為此發(fā)生爭執(zhí)。之后

4、,余女士通過榮昌區(qū)房管部門查詢得知房屋被丈夫賣給了張某,已經(jīng)辦理了過戶登記手續(xù)。余女士遂訴至法院，要求確認柏先生與張某簽訂的房屋買賣合同無效。法院審理認為,本案中，二被告柏先生和張某簽訂的房屋買賣合同系雙方真實意思表示,內(nèi)容不違反法律法規(guī)強制性規(guī)定，合法有效。根據(jù)二被告的陳述及證人陳述、收條、銀行轉(zhuǎn)款憑證等證據(jù)，可以認定張某按照買賣合約的約定已向柏先生支付了42.8萬元購房款，不存在惡意串通，以不合理低價轉(zhuǎn)讓房屋、損害余女士合法權(quán)益的情形。對于余女士所稱訴爭房屋系夫妻共同財產(chǎn)，丈夫柏先生無權(quán)處分,法院認為柏先生的無權(quán)處分行為并不影響合同的效力。除此以外,余女士也未舉示其他證據(jù)證明二被告存在惡意

5、串通、損害原告合法權(quán)益以及法律規(guī)定的其他合同無效的情形。根據(jù)各種證據(jù)證明效力，法院判決駁回原告余女士的訴訟請求。類似的事實，為何會作出完全相反的判決?究竟夫妻一方擅自處分房產(chǎn)是否無效?實際上,夫妻一方擅自處分共有房屋并不當(dāng)然有效,也不當(dāng)然無效,主要取決于以下兩個關(guān)鍵:1. 適用法律不同；.買受人是否為善意第三人。一、夫妻一方因另一方擅自處分財產(chǎn)主張權(quán)利的法律依據(jù)物權(quán)法第九十五條“共同共有人對共有的不動產(chǎn)或者動產(chǎn)共同享有所有權(quán)?！钡诰攀邨l“處分共有的不動產(chǎn)或者動產(chǎn)以及對共有的不動產(chǎn)或者動產(chǎn)作重大修繕的，應(yīng)當(dāng)經(jīng)占份額三分之二以上的按份共有人或者全體共同共有人同意，但共有人之間另有約定的除外?！被?/p>

6、姻法第十七條：“夫妻在婚姻關(guān)系存續(xù)期間所得的下列財產(chǎn)，歸夫妻共同所有：”在我國，實行夫妻共同財產(chǎn)制度，除法律規(guī)定或夫妻約定為個人財產(chǎn)的，在夫妻共同生活期間取得的財產(chǎn)均屬于夫妻共同財產(chǎn)，對財產(chǎn)的處分應(yīng)經(jīng)夫妻雙方共同同意。二、法律沿革012年最高人民法院關(guān)于審理買賣合同糾紛案件適用法律問題的解釋第三條明確規(guī)定了:“當(dāng)事人一方以出賣人在締約時對標(biāo)的物沒有所有權(quán)或者處分權(quán)為由主張合同無效的,人民法院不予支持。出賣人因未取得所有權(quán)或者處分權(quán)致使標(biāo)的物所有權(quán)不能轉(zhuǎn)移，買受人要求出賣人承擔(dān)違約責(zé)任或者要求解除合同并主張損害賠償?shù)?人民法院應(yīng)予支持?！毙枰赋龅氖?，在上述司法解釋出臺前，并非指人民法院均應(yīng)支持

7、合同無效,而是由于房屋買賣合同糾紛中出現(xiàn)的新問題,導(dǎo)致各地法院判決標(biāo)準(zhǔn)不一,因而明確不予支持的原因和理由。而不予支持的法律依據(jù)始終是基于“善意第三人”制度。三、善意第三人“善意第三人制度”在物權(quán)法中體現(xiàn)為:第一百零六條：“無處分權(quán)人將不動產(chǎn)或者動產(chǎn)轉(zhuǎn)讓給受讓人的，所有權(quán)人有權(quán)追回;除法律另有規(guī)定外，符合下列情形的,受讓人取得該不動產(chǎn)或者動產(chǎn)的所有權(quán)：(一）受讓人受讓該不動產(chǎn)或者動產(chǎn)時是善意的；(二）以合理的價格轉(zhuǎn)讓；(三）轉(zhuǎn)讓的不動產(chǎn)或者動產(chǎn)依照法律規(guī)定應(yīng)當(dāng)?shù)怯浀囊呀?jīng)登記，不需要登記的已經(jīng)交付給受讓人。受讓人依照前款規(guī)定取得不動產(chǎn)或者動產(chǎn)的所有權(quán)的，原所有權(quán)人有權(quán)向無處分權(quán)人請求賠償損失。當(dāng)事

8、人善意取得其他物權(quán)的,參照前兩款規(guī)定?！备鶕?jù)上述法律規(guī)定,即使房屋系夫妻共同共有財產(chǎn)，但因買受人系善意第三人,在法律上可以對抗共有人的權(quán)利主張,也就是說，在一般情況下,只要房屋買受人符合善意第三人的法定條件，與夫妻一方簽訂了房屋買賣合同、實際占有或辦理了變更登記，夫妻另一方向法院起訴要求合同無效、返還房屋或變更登記的，法院不予支持。同時，房屋可能登記在夫妻一人或二人名下，對于兩種情況的處理方式不同:一、房屋產(chǎn)權(quán)登記在一方名下屬于夫妻共同財產(chǎn)的。在房屋出售時，由于其產(chǎn)權(quán)登記在夫妻一方名下的,基于不動產(chǎn)的公示、公信原則，買受人是有理由相信出賣人有權(quán)處分該房產(chǎn)的正當(dāng)性,有理由相信出賣人系房屋的完全權(quán)

9、利人。從合同法的鼓勵交易、維護交易穩(wěn)定的立法精神以及保護善意相對人的合法權(quán)益出發(fā),買受人與出賣人之間簽訂的房屋買賣合同應(yīng)認定為有效。至于其他房屋共有人或共同居住地其他成員的居住權(quán)益，由房屋所有權(quán)人負責(zé)保障。該權(quán)益的存在并不構(gòu)成對房屋所有權(quán)人處分房屋的限制。賣方應(yīng)該協(xié)助買方到房產(chǎn)登記機關(guān)辦理該房產(chǎn)的過戶手續(xù),履行房屋買賣合同的附隨義務(wù)，以實現(xiàn)合同的真正目的。二、房屋產(chǎn)權(quán)登記在夫妻共同名下的,在房屋出售時,基于部分共同共有人不得擅自處分共有財產(chǎn)的法律規(guī)定，在其他權(quán)利人事后不予追認的情況下,應(yīng)認定買賣合同無效;但由于是夫妻關(guān)系，買受人有理由相信出賣人有代理權(quán),符合表見代理構(gòu)成要件的，那么房產(chǎn)共有人不得以不同意或不知道為由對抗善意第三人，即買方。但此時涉及過戶問題,登記的所有權(quán)人不同意過戶將造成合同無法履行，此時應(yīng)根據(jù)最高人民法院關(guān)于審理買賣合同糾紛案件適用法律問題的解釋第三條規(guī)定，因此事前未經(jīng)房產(chǎn)共有人授權(quán),事后也沒有獲得追認的房屋買賣合同也應(yīng)認定為有效,買方仍然可以依據(jù)定金罰則要求房主支付雙倍定金或要求承擔(dān)違約責(zé)任。四、律師建議1 作為房屋買受人，由于房屋交易標(biāo)的額較大,為交易安全起見,避免不必要的紛爭,在簽訂合同還是應(yīng)當(dāng)堅持核實出售方的主體資格和房屋的共有情況、