北京別墅政策及北湖競品研究0115

1、 品質(zhì)生活的締造者北京高端別墅(bish)政策及北湖競品研究營銷中心共二十七頁第一章：宏觀政策環(huán)境分析第二章：北京(bi jn)別墅市場情況共二十七頁第一章：宏觀政策環(huán)境(hunjng)分析第一節(jié)：宏觀經(jīng)濟發(fā)展(fzhn)第二節(jié)：宏觀政策分析共二十七頁 2013年我國前三季度國內(nèi)生產(chǎn)總值（GDP）568845 億元，同比增長7.7%；國民經(jīng)濟運行總體平穩(wěn)，其中房地產(chǎn)業(yè)同比增長7.3%，行業(yè)發(fā)展較為平穩(wěn)； 從近年的整體經(jīng)濟情況來看，中國的經(jīng)濟增速有所下滑，預(yù)計中國未來(wili)將面臨短期的經(jīng)濟改革帶來的陣痛，未來(wili)兩年GDP預(yù)計保持在7%左右的增幅范圍之內(nèi)。 預(yù)計(yj)2014年國

2、內(nèi)生產(chǎn)總值(GDP)增長目標(biāo)定在7%，比2013年下調(diào)0.5個百分點，反映出整體經(jīng)濟增速有所下滑宏觀經(jīng)濟發(fā)展國內(nèi)生產(chǎn)總值發(fā)展情況共二十七頁 2013年全年固定資產(chǎn)投資 （不含農(nóng)戶）436528億元，比上年增長19.6%。其中，國有及國有控股投資144056億元，增長16.3%；民間投資274794億元，增長23.1%，占全部投資的比重為63%； 2013年112月，房地產(chǎn)開發(fā)(kif)投資同比增長19.8%，比2012年同期增加3.6個百分點。宏觀經(jīng)濟發(fā)展固定資產(chǎn)(gdngzchn)投資情況固定資產(chǎn)投資情況良好，資金到位增幅平穩(wěn)，為房地產(chǎn)建設(shè)發(fā)展提供動力共二十七頁宏觀政策分析(fnx)近十年別

3、墅政策匯總收緊(shu jn)1995年1999年1995年國務(wù)院下發(fā)了關(guān)于控制高檔房地產(chǎn)開發(fā)項目通知，要求嚴(yán)格控制高檔房地產(chǎn)開發(fā)項目審批，國家預(yù)算內(nèi)投資不得用于別墅性質(zhì)的高檔住宅及度假村高壓別墅市場高壓下回暖2000年2005年2003年2月18日，國土資源部發(fā)布緊急通知（45號令），停止別墅類用地的土地供應(yīng)。2005年后的“國八條”、等系列國家調(diào)控政策的出臺 。禁止出讓別墅類用地2006年2009年2006年4月，國土部明確別墅僅指獨棟別墅，國六條出臺后，國土部下達從嚴(yán)土地管理通知。2008年1月，國務(wù)院出臺促進節(jié)約集約用地的通知嚴(yán)控政策無效果多種別墅量價齊升全面嚴(yán)控2010年今2010年

4、，國土部、住建部關(guān)于進一步加強房地產(chǎn)用地和建設(shè)管理調(diào)控的通知：住宅用地容積率指標(biāo)必須大于1。 2012年2月底，國土部再度發(fā)文強調(diào)，停止一切別墅類用地的土地供應(yīng)高品質(zhì)別墅成交價格穩(wěn)步提升，低總價別墅供需兩旺別墅市場收縮階段政策回顧：自2003年開始的別墅用地打壓政策實施效果較差，別墅產(chǎn)品實現(xiàn)較快的發(fā)展共二十七頁宏觀政策分析(fnx)2013年房地產(chǎn)市場政策大事記2013年房地產(chǎn)市場政策大事記時間提出單位/部門內(nèi)容1月11日國土資源部今年新增建設(shè)用地指標(biāo)原則上不低于去年。2月20日國務(wù)院“新國五條”重申堅持執(zhí)行以限購、限貸為核心的調(diào)控政策，堅決打擊投資投機性購房，要求各地公布年度房價控制目標(biāo)。3

5、月5日十二屆全國人大一次會議今年基本建成470萬套保障性安居房、新開工630萬套，繼續(xù)推進農(nóng)村危房改造。3月15日住建部目前全國已有40個城市完成住房信息聯(lián)網(wǎng)3月30日各級政府住建委北京、上海、重慶、濟南、大連、合肥等城市均按時發(fā)布了樓市調(diào)控地方版細則5月24日國家發(fā)改委2013年深化經(jīng)濟體制改革重點工作的意見，要求擴大個人住房房產(chǎn)稅改革試點范圍。7月22日國土資源部國土資源部宣布全國農(nóng)村集體土地所有權(quán)確權(quán)登記發(fā)證工作已基本完成，下一步將著手研究做好不動產(chǎn)統(tǒng)一登記的各項準(zhǔn)備工作。8月28日浙江溫州市浙江溫州市出臺農(nóng)村產(chǎn)權(quán)交易管理暫行辦法，宣布包括農(nóng)村土地承包經(jīng)營權(quán)、林地使用權(quán)、農(nóng)村房屋所有權(quán)、

6、農(nóng)村集體經(jīng)營性建設(shè)用地使用權(quán)均可以交易。 9月25日國土資源部國土資源部要求，在穩(wěn)定土地供應(yīng)的同時，平抑地價信號，供求緊張的城市務(wù)必做到年內(nèi)不再出“地王”10月23日北京住建委北京發(fā)布“京七條”，首次提出自住改善型商品住房概念。10月29日中共中央政治局集體學(xué)習(xí)會上在中共中央政治局集體學(xué)習(xí)會上，習(xí)近平總書記強調(diào)，加快推進住房保障和供應(yīng)體系建設(shè)，構(gòu)建以政府為主提供基本保障、以市場為主滿足多層次需求的住房供應(yīng)體系。11月15日十八屆三中全會十八屆三中全會中共中央關(guān)于全面深化改革若干重大問題的決定發(fā)布，針對房地產(chǎn)行業(yè)，重點指出從深化戶籍、土地、金融多要素改革促進房地產(chǎn)長效機制建立健全。11月底各級政

7、府上海、廣州、武漢、廈門、沈陽、長沙、南京等城市相繼推出新一輪調(diào)控政策，主要內(nèi)容均為收緊限購政策及加大土地供應(yīng)。共二十七頁宏觀政策分析(fnx)新國五條對別墅市場影響 對于北京市場來說，2013年度主要調(diào)控政策是年初的新“國五條”以及“京七條”，但從調(diào)控結(jié)果來看，并沒有達到預(yù)期的調(diào)控目的，因此，需慎防政策變化(binhu)給項目帶來的風(fēng)險。 “新國五條”中二套房比例和二手房交易稅費成本上升，對豪宅置業(yè)客戶影響有限。 土地價值的稀缺性、產(chǎn)品品質(zhì)的綜合性、成熟配套的優(yōu)越性進一步顯現(xiàn)。高端、高附加值的資源占有型項目在市場競爭中將更具優(yōu)勢。從中國富豪及中國財富的增長速度來看，以目前的市場需求不可能出現(xiàn)

8、豪宅限購的局面。當(dāng)限購成為常態(tài)，購房者更珍視購房資格，希望一步到位。豪宅產(chǎn)品成為更理性選擇。北京豪宅市場向來以穩(wěn)健著稱，豪宅規(guī)模和品質(zhì)不斷提升，形成了獨有的豪宅圈層文化。共二十七頁宏觀政策分析(fnx)2014年新政對別墅市場影響（1）不動產(chǎn)登記(dngj)新政解讀：不動產(chǎn)登記制度的推進，等于給不動產(chǎn)上了戶口，有利于對不動產(chǎn)目前的存量和潛在供應(yīng)有清晰把握。但是，不動產(chǎn)登記制度并不直接瞄準(zhǔn)房地產(chǎn)市場調(diào)控，更不能簡單地理解為房屋登記。新的不動產(chǎn)登記制度只是在信息系統(tǒng)方面的整合，不涉及房地產(chǎn)市場整體供求，即使登記會引起少數(shù)拋房現(xiàn)象，也不會撼動當(dāng)前市場基本面。2015年3月不動產(chǎn)登記條例正式發(fā)布，并于

9、2015年3月1日起施行。共二十七頁宏觀政策分析(fnx)2014年新政對別墅市場影響（2）限購政策(zhngc)新政解讀：到了9月底，除北上廣深以外，幾乎所有曾經(jīng)限購的城市，都已經(jīng)取消限購了。限購政策曾經(jīng)擋住了不少購房者的腳步，但當(dāng)這個政策取消的時候，卻沒能重燃大家的購房熱情，市場依舊不慍不火。究其原因，主要還是因為市場變了，房子的投資價值小了。共二十七頁宏觀政策分析2014年新政對別墅市場(shchng)影響（3）新政解讀：公積金新政對職場新人、剛需購房者來說無疑是一個利好，公積金貸款繳存時間限制的縮短能對這一部分需求起到一定的刺激作用，引導(dǎo)原本資金不足的購房者成為新的購買力。不過，總體來

10、看，公積金貸款新政給樓市帶來的影響(yngxing)不如商業(yè)貸款新政的大，因為其覆蓋范圍有限。北京市公積金管理中心發(fā)布消息，對公積金貸款政策進行調(diào)整，將購買首套自住住房面積在90(含)以下房產(chǎn)的最高貸款額度調(diào)整為120萬元。同時，外地繳存時間可并入計算。2014年12月31日公積金新政共二十七頁宏觀政策分析2014年新政對別墅(bish)市場影響（4）降息新政解讀：降低房貸利息，無論是對購房者還是對開發(fā)商，都是實打?qū)嵉睦孟?。對購房者來說，此次(c c)降息相當(dāng)于給房貸打了9.4折的優(yōu)惠，優(yōu)惠力度可觀。對開發(fā)商來說，降息也降低了融資成本，可以緩解其資金鏈緊張的局面。因此，業(yè)內(nèi)人士普遍認為，此

11、次降息是繼“930房貸新政”后，進一步刺激住房消費的又一大利好。中國人民銀行宣布：自2014年11月22日起，金融機構(gòu)一年期貸款基準(zhǔn)利率下調(diào)0.4個百分點至5.6%;一年期存款基準(zhǔn)利率下調(diào)0.25個百分點至2.75%，同時結(jié)合推進利率市場化改革，將金融機構(gòu)存款利率浮動區(qū)間的上限由存款基準(zhǔn)利率的1.1倍調(diào)整為1.2倍;其他各檔次貸款和存款基準(zhǔn)利率相應(yīng)調(diào)整，并對基準(zhǔn)利率期限檔次作適當(dāng)簡并。共二十七頁宏觀政策分析2015年政策(zhngc)形勢分析房地產(chǎn)市場供過于求的基本格局已經(jīng)形成，短期內(nèi)很難有實質(zhì)改變。預(yù)計2015年房地產(chǎn)市場政策環(huán)境仍將維持寬松，著力點仍在去庫存，因此打壓和強力刺激都不會出現(xiàn)，

12、維持現(xiàn)有政策的平穩(wěn)落實將是主旋律；另一方面，為穩(wěn)定經(jīng)濟(jngj)增長，明年整體資金面將相對寬松，持續(xù)低通脹又給降息和降準(zhǔn)提供了較大操作空間。但受到支持實體經(jīng)濟(jngj)和股市對民間資金分流的影響，房地產(chǎn)行業(yè)的資金面仍是謹(jǐn)慎樂觀。市場調(diào)控將成為常態(tài)，慎防調(diào)控給項目帶來的風(fēng)險共二十七頁第二章：北京別墅市場(shchng)情況第一節(jié)：土地市場(shchng)第二節(jié)：房產(chǎn)市場共二十七頁北京別墅市場情況土地(td)市場（2013年土地供應(yīng)）2013年北京全市成交的土地中，容積率小于或等于1.2的宗地共有9宗，總建設(shè)用地面積為110.5萬，總規(guī)劃(guhu)建筑面積為93.8萬，其中屬于居住類用地建設(shè)

13、用地面積73.9萬，規(guī)劃建筑面積約為61.7萬，如按單套面積300/套計算，約可建設(shè)2056套。2013年度（容積率1.2）成交土地一覽表序號宗地位置土地面積(平方米)容積率規(guī)劃建筑面積(平方米)規(guī)劃用途成交日期成交價 (萬元)合計建設(shè)用地面積代征地面積1密云縣4706322572852133470.9 237754R2二類居住用地、C25旅游業(yè)用地、R53托幼用地2013年2月1日925002密云縣5199651432013767641.0 147127R2二類居住用地、C53休療養(yǎng)用地2013年2月4日462003房山區(qū)8735518153692021.0 18859C2商業(yè)金融用地、C4

14、體育用地2013年2月28日39004懷柔區(qū)682362339897.81342464.190.7 231900R2二類居住用地、C8旅游設(shè)施用地、S3社會停車場庫用地、U1供應(yīng)設(shè)施用地、U2交通設(shè)施用地、C1行政辦公用地2013年8月22日1645005門頭溝區(qū)151202.299373.6151828.550.9 89961C2商業(yè)金融用地、S3社會停車場庫用地2013年10月10日267756順義區(qū)324319.8189830.3134489.520.9 170568F1住宅混合公建用地、C8旅游設(shè)施用地、C9其他公共設(shè)施用地2013年10月11日3300007延慶縣15325.1148

15、68.14570.7 10408C8旅游設(shè)施用地2013年11月18日9818延慶縣39646.1536645.683000.470.8 29017C8旅游設(shè)施用地、U市政公共設(shè)施用地2013年11月18日23209延慶縣6004.566004.5600.5 3002C8旅游設(shè)施用地2013年11月18日396合計229681211052591191553938596667572低容積率地塊供應(yīng)將日益減少，低密度產(chǎn)品價格將逐步上升共二十七頁北京別墅(bish)市場情況房產(chǎn)市場（分布與板塊）項目的競爭從某種角度上說也是板塊的競爭；2013年別墅市場創(chuàng)新高主要是由于京南區(qū)域（大興）別墅市場的異軍突

16、起，具體熱銷項目包括富力童話(tnghu)時光、遠洋天著、首開璞瑅墅等。在此帶動之下，京南別墅區(qū)成交量占全市三分之一份額。 北京別墅板塊各個板塊依托不同的資源形成各自鮮明的特征，南城板塊異軍突起共二十七頁北京別墅(bish)市場情況房產(chǎn)市場（2014年前三季度）具體來看，1000萬元以下別墅成交占比最大，基本在70%上下；1000萬-2000萬元總價級別的別墅占比在20%左右；其余為總價在2000萬元以上的別墅成交占比；2000萬總價基本是別墅市場的分水嶺，高于2000萬元的別墅市場客戶(k h)接納度會愈發(fā)貧乏。2014年1-9月累計成交1468套，創(chuàng)下近五年來的次低值，與2013年同期相比

17、則下降了38%共二十七頁北京別墅市場(shchng)情況房產(chǎn)市場（2014年度銷量排行）說明項目(xingm)區(qū)域已獲得部分客戶的認可共二十七頁北京(bi jn)別墅市場情況案例-龍湖好望山項目位置：順義新城喬波滑雪場北側(cè)物業(yè)(w y)類型：疊拼 建筑風(fēng)格：托斯卡納面積區(qū)間：下疊340 、上疊310銷售價格： 下疊750萬/套起，上疊600萬/套起總戶數(shù)：512套龍湖好望山共二十七頁北京別墅市場(shchng)情況案例-龍湖好望山銷售情況：1、開盤時間：二期2012年2月18日開盤；2、入住時間：現(xiàn)房交房；3、推廣方式：口碑營銷，老帶新為主；4、去化速度：該項目是2013年北京別墅市場銷量冠軍

18、，年銷售221套，月均19套；5、優(yōu)惠政策：無任何優(yōu)惠6、主要客群：以北京業(yè)主為主，60%為投資者。項目賣點： 園林景觀 下疊5.4米層高的地下空間 品牌優(yōu)勢：包含龍湖統(tǒng)一的物業(yè)管理標(biāo)準(zhǔn)、五重園林體系、業(yè)主活動等等。上疊贈送87和電梯、下疊贈送100，且上下疊均有獨立庭院，附加值高。下疊擁有5.4米層高的地下空間，且空間較大，可加蓋一層，亦可作為私人(srn)會所等活動場所，實用性強；項目劣勢：項目距離市中心較遠，位于順義新城區(qū)，周邊配套在建設(shè)中，緊鄰的潮白河目前也處于干涸階段。該項目投資客戶較多占60%。共二十七頁龍湖的細節(jié)一直都是我們所學(xué)習(xí)的榜樣(bngyng)，無論是售樓處、示范區(qū)建筑、

19、景觀、小品的打造，還是樣板間每個房間、包括庭院的布置，乃至所播放的背景音樂，都是極其講究的，我們在做我們產(chǎn)品時，一定要學(xué)習(xí)這一點；如果項目定位為類別墅與高層的高低配產(chǎn)品，首推類別墅產(chǎn)品，定調(diào)，也有客源基礎(chǔ)，高層產(chǎn)品后推，走利潤；對于首推的類別墅產(chǎn)品基本配套需求為：自然資源，概念打造（體育公園，高爾夫），性價比極高的產(chǎn)品力，景觀，學(xué)校。北京別墅市場情況案例(n l)-龍湖好望山對本項目的啟示作用共二十七頁項目(xingm)概況占地：34萬平米 建面：58萬平米 開工時間：2010-06-01竣工時間：2015-06-01產(chǎn)品形式：聯(lián)排 獨棟 雙拼 開發(fā)分期：分為A、B、C、D四個區(qū)域分期開發(fā)區(qū)位

20、交通豐臺王佐鎮(zhèn)青龍湖公園東500米蓮石路向西，經(jīng)京原路上六環(huán)，西六環(huán)42#出口青龍湖出口，向西400米即到或京石高速(o s)長陽出口向西（經(jīng)南宮鎮(zhèn)長青路）6.5公里資源臨近北京豐臺政府500億巨資規(guī)劃的全球首個“文化會都”青龍湖國際文化會都，集中著千靈、北宮森林公園、京輝高爾夫球場、金瀧瑚高爾夫俱樂部、千年古剎潭柘寺與戒臺寺等多重優(yōu)勢生態(tài)、社交、休閑、文化資源延續(xù)皇脈西山城市山水純別墅區(qū)北京別墅市場情況案例-燕西華府燕西華府共二十七頁北京別墅市場情況(qngkung)案例-燕西華府五室六廳八衛(wèi)約590平米(pn m)首層1室2廳2衛(wèi)1廚 182.44 負一層1室1廳2衛(wèi) 143.66 三層1室1衛(wèi) 104.27 二層3室3衛(wèi) 159.92首層公共禮儀空間獨門獨院，多間門廳入戶與室外即時互動；戶型通透，軸線對稱，強化禮儀空間邏輯，同時兼顧自然視覺的引導(dǎo)性。復(fù)一層私家會所空間設(shè)計溫泉主題私家CLUB豪華生活系統(tǒng)；擁有會客廳、健身房等空間，并配置獨立下沉式花園車庫設(shè)計，滿足泊車所需。二層天倫親子空間步入陽臺式獨立書房設(shè)置；雙臥室左右對稱，相互獨立，互不干擾。頂層主人總統(tǒng)