萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)三代產(chǎn)品比較分析報(bào)告_19頁(yè)ppt課件

1、1萬(wàn)達(dá)商業(yè)方式引見(jiàn)案例選取條件主要案例引見(jiàn)案例總結(jié)自創(chuàng)小結(jié)萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)三代產(chǎn)品比較分析報(bào)告萬(wàn)達(dá)概略萬(wàn)達(dá)引見(jiàn)萬(wàn)達(dá)集團(tuán)為國(guó)內(nèi)知名的商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商，由萬(wàn)達(dá)集團(tuán)開(kāi)發(fā)的萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)目前遍及全國(guó)如上海、北京、天津、沈陽(yáng)、呼和浩特等32個(gè)重點(diǎn)城市；截至2021年末，其所持有的商業(yè)面積超越600萬(wàn)平方米，年租金收益在30億元以上，并開(kāi)創(chuàng)全國(guó)獨(dú)有的“訂單式商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)方式。萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)是萬(wàn)達(dá)集團(tuán)開(kāi)發(fā)的知名商業(yè)地產(chǎn)品牌，經(jīng)過(guò)不斷開(kāi)展和更新?lián)Q代，產(chǎn)品已開(kāi)展到第三代，本階段的產(chǎn)品主打城市綜合體的概念，其工程規(guī)模、物業(yè)配比關(guān)系及租售方式及盈利才干等較前兩地均有較大的提升，是萬(wàn)達(dá)集團(tuán)未來(lái)開(kāi)展的中心產(chǎn)品。2長(zhǎng)沙萬(wàn)達(dá)第一代北京C

2、BD萬(wàn)達(dá)第三代哈爾濱香坊萬(wàn)達(dá)第二代開(kāi)展歷程3第1代第2代第3代發(fā)展時(shí)期01-03年04-05年06年以后建筑形態(tài)單體盒式建筑組合式盒式或盒子+高層盒子+街區(qū)+高層產(chǎn)品類(lèi)型純商業(yè)純商業(yè)或商業(yè)+高層綜合體選址特點(diǎn)核心商圈黃金地段核心商圈黃金地段城市副中心、新區(qū)中心規(guī)模體量5萬(wàn)平方米左右10萬(wàn)平方米左右50-100萬(wàn)平方米業(yè)態(tài)功能商業(yè)商業(yè)或商業(yè)+居住/酒店住宅+商業(yè)+辦公+酒店代表項(xiàng)目長(zhǎng)沙萬(wàn)達(dá)、南昌萬(wàn)達(dá)武漢萬(wàn)達(dá)、哈爾濱萬(wàn)達(dá)寧波鄞州萬(wàn)達(dá)、北京CBD萬(wàn)達(dá)2002年2004年2006年2021年F1F2FF1243211代萬(wàn)達(dá)2代萬(wàn)達(dá)3代萬(wàn)達(dá)產(chǎn)品分析 產(chǎn)品特征萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)第三代城市綜合體工程規(guī)模大，業(yè)態(tài)功能齊

3、全，為萬(wàn)達(dá)集團(tuán)未來(lái)開(kāi)展的中心重點(diǎn)產(chǎn)品，相較于前兩代產(chǎn)品有較為明顯的優(yōu)勢(shì)，以下對(duì)三代產(chǎn)品的特點(diǎn)及于前兩代產(chǎn)品的優(yōu)優(yōu)勢(shì)進(jìn)展對(duì)比分析。4目的城市以直轄市、省會(huì)城市及經(jīng)濟(jì)中心城市為主選址以城市副中心或新區(qū)為主建筑更加現(xiàn)代，更具地標(biāo)性產(chǎn)品有商業(yè)、住宅、酒店式公寓、辦公、酒店，合理搭配，投資收益最大化商業(yè)涵蓋大型集中商業(yè)購(gòu)物中心)及底商(步行街等類(lèi)型，購(gòu)物中心以持有為主，只租不售商業(yè)業(yè)態(tài)添加了文化休閑、餐飲文娛的比重，打造“24小時(shí)不夜城引進(jìn)國(guó)際投資基金，推進(jìn)快速擴(kuò)張產(chǎn)品分析 優(yōu)優(yōu)勢(shì)比較5與前兩代產(chǎn)品相比，第三代產(chǎn)品具備以下幾點(diǎn)主要特征：功能更加全面如北京CBD萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)、上海五角場(chǎng)萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)等，表達(dá)多功能的

4、城市開(kāi)發(fā)；建筑設(shè)計(jì)與規(guī)劃更加合理，采取鄰居式的街區(qū)規(guī)劃如呼和浩特萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)、包頭萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)等，添加溫馨性；增添文化廣場(chǎng)或居民活動(dòng)空間如鐵西萬(wàn)達(dá)及太原萬(wàn)達(dá)的2萬(wàn)平米市民廣場(chǎng)設(shè)計(jì)，表達(dá)建筑以人為主的理念；打造地標(biāo)性城市建筑如濟(jì)南玩啊180米高的酒店，寧波鄞州萬(wàn)達(dá)189米的公寓等，突出工程亮點(diǎn)。第3代第1&2代多項(xiàng)選擇址在興隆城市的中心商業(yè)地段；規(guī)模適當(dāng)；依托訂單式商業(yè)地產(chǎn)帶來(lái)的優(yōu)質(zhì)客戶(hù)獲得優(yōu)惠政策；建筑形狀上主要為單體或組合式建筑為主；工程功能主要為純商業(yè)或商業(yè)加居住，功能簡(jiǎn)單商業(yè)業(yè)態(tài)以超市、家居建材為主，主力店比例超越70%，租金低，商業(yè)價(jià)值表達(dá)；商業(yè)以出賣(mài)為主，后期一致運(yùn)營(yíng)難以保證；商鋪售價(jià)過(guò)高，

5、散鋪投資收益預(yù)期無(wú)法實(shí)現(xiàn)。多項(xiàng)選擇址在經(jīng)濟(jì)開(kāi)展較快或潛力大的城市中的城市副中心或新區(qū)中心；建筑方式多樣，盒式商業(yè)+街區(qū)+高層；業(yè)態(tài)功能多樣，以復(fù)合式商業(yè)地產(chǎn)為主，添加了商務(wù)辦公、酒店及公寓等城市業(yè)態(tài)；商業(yè)持有與銷(xiāo)售的比例為80%：20%，其中購(gòu)物中心為全部持有出租；工程規(guī)劃及產(chǎn)品設(shè)計(jì)更加合理，特點(diǎn)更加突出。開(kāi)發(fā)方式 “訂單式地產(chǎn)方式萬(wàn)達(dá)集團(tuán)的中心開(kāi)發(fā)方式是“訂單式商業(yè)地產(chǎn)，即與世界500強(qiáng)的零售商簽署結(jié)合開(kāi)展協(xié)議，經(jīng)過(guò)與協(xié)作同伴的共同開(kāi)辟、技術(shù)對(duì)接、先租后建來(lái)開(kāi)發(fā)，從而實(shí)現(xiàn)加快拓展與有效降低風(fēng)險(xiǎn)。該商業(yè)開(kāi)發(fā)方式經(jīng)過(guò)10多年的開(kāi)展，已成為典型的萬(wàn)達(dá)方式，可以自創(chuàng)，但暫時(shí)難以簡(jiǎn)單復(fù)制或超越。67鑒

6、于第三代萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)的主流位置和良好的開(kāi)展趨勢(shì)，以下選取4個(gè)具有代表意義的萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)進(jìn)展重點(diǎn)研討，以期對(duì)本工程的規(guī)模確定及開(kāi)發(fā)方式提供一定的市場(chǎng)參考價(jià)值和自創(chuàng)根據(jù)。該4個(gè)工程與本工程在區(qū)域特征或規(guī)模等方面具備一定的可比性，分別為：開(kāi)業(yè)工程沈陽(yáng)鐵西萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)寧波鄞州萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)在建工程呼和浩特萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)包頭萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)案例選取條件呼和浩特萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)包頭萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)沈陽(yáng)鐵西萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)寧波鄞州萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)案例引見(jiàn) 沈陽(yáng)鐵西萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)工程根本概略區(qū)域特征：沈陽(yáng)鐵西萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)位于鐵西中心區(qū)，地處城市副中心，間隔市中心中心商業(yè)區(qū)太原街商圈及中山路商圈5公里左右。功能定位：沈陽(yáng)鐵西萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)為萬(wàn)達(dá)集團(tuán)開(kāi)發(fā)的第三代產(chǎn)品，是集購(gòu)物、文娛、休閑、居

7、住、商務(wù)辦公等多種功能為一體的大型城市綜合體工程。8本工程工程區(qū)位圖工程效果圖市區(qū)中心副中心副中心鐵西萬(wàn)達(dá)9案例引見(jiàn) 沈陽(yáng)鐵西萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)工程根本概略技術(shù)目的功能業(yè)態(tài)配比工程總平面圖項(xiàng)目規(guī)模開(kāi)業(yè)時(shí)間2010年8月占地面積（平方米）201,700綠化率35%容積率3.78總建筑面積（平方米）906,000其中商業(yè)234,000酒店39,000寫(xiě)字樓59,200公寓/SOHO29,600住宅534,200其他10,000功能業(yè)態(tài)配比圖酒店工程總平面圖寫(xiě)字樓、公寓及大型商業(yè)住宅公建配比圖10案例引見(jiàn) 寧波鄞州萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)工程根本概略區(qū)域特征：寧波鄞州萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)位于鄞州新區(qū)中心，工程所在區(qū)域目前已開(kāi)展成為寧波市

8、的第二商圈。功能定位：寧波鄞州萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)集商業(yè)、酒店、住宅及辦公多種功能為一體，定位為城市綜合體。市區(qū)中心新區(qū)鄞州萬(wàn)達(dá)工程區(qū)位圖工程效果圖11案例引見(jiàn) 寧波鄞州萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)項(xiàng)目規(guī)模開(kāi)業(yè)時(shí)間2006年12月占地面積（平方米）210,900綠化率35%容積率2.03總建筑面積（平方米）592,000其中商業(yè)270,000酒店40,000寫(xiě)字樓50,000公寓70,000住宅162,000住宅公建配比圖功能業(yè)態(tài)配比圖產(chǎn)品規(guī)劃酒店+辦公公寓住宅商業(yè)工程根本概略技術(shù)目的功能業(yè)態(tài)配比工程規(guī)劃圖12案例引見(jiàn) 呼和浩特萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)工程根本概略區(qū)域特征：呼和浩特萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)位于如意開(kāi)發(fā)區(qū)，地處城市東擴(kuò)的中心位置，間隔傳統(tǒng)的城

9、市中心商業(yè)區(qū)中山路商圈約5公里。功能定位：呼和浩特萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)是集商業(yè)、住宅、酒店、寫(xiě)字樓4大城市功能性業(yè)態(tài)于一體的大型工程，工程主要凸現(xiàn)地段中心、財(cái)富中心、生活中心、文娛及休閑中心的新城市中心概念。工程效果圖工程區(qū)位圖市區(qū)中心呼和浩特萬(wàn)達(dá)新區(qū)/城市副中心13酒店住宅商業(yè)+寫(xiě)字樓+公寓案例引見(jiàn) 呼和浩特萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)項(xiàng)目規(guī)模開(kāi)業(yè)時(shí)間2010年10月占地面積（平方米）311,700綠化率30%容積率3.88(住宅）總建筑面積（平方米）1,248,900其中商業(yè)276,600酒店42,500寫(xiě)字樓69,700公寓/SOHO34,800住宅811,300其他14,000功能業(yè)態(tài)配比圖住宅公建配比圖工程根本概略

10、技術(shù)目的功能業(yè)態(tài)配比工程總平面圖14案例引見(jiàn) 包頭萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)工程根本概略區(qū)域特征：包頭萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)位于青山區(qū)，地處城市中心區(qū)，萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)進(jìn)駐將引領(lǐng)城市商圈晉級(jí)換代。功能定位：包頭萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)包含高檔住宅、精裝公寓、5A級(jí)寫(xiě)字樓、大型購(gòu)物中心功能業(yè)態(tài)，旨在打造包頭為包頭市引入全新理念住宅、提供全新的都市休閑生活方式。包頭萬(wàn)達(dá)新興商圈傳統(tǒng)商圈工程效果圖工程區(qū)位圖15項(xiàng)目規(guī)模開(kāi)業(yè)時(shí)間2010年11月占地面積（平方米）106,627綠化率51%容積率5.6總建筑面積（平方米）650,000其中商業(yè)207,000酒店-寫(xiě)字樓98,700公寓/SOHO49,300住宅295,000商業(yè)+寫(xiě)字樓+公寓住宅案例引見(jiàn) 包頭

11、萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)功能業(yè)態(tài)配比圖住宅公建配比圖工程總平面圖工程根本概略技術(shù)目的功能業(yè)態(tài)配比工程總平面圖16區(qū)域開(kāi)展?jié)摿^大，業(yè)態(tài)規(guī)劃及開(kāi)發(fā)時(shí)序安排需謹(jǐn)慎從萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)的選址特征來(lái)看，第三代產(chǎn)品多項(xiàng)選擇址在城市副中心，新區(qū)或開(kāi)發(fā)區(qū)等經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)活力及未來(lái)人口導(dǎo)入才干較強(qiáng)地域，如：寧波鄞州新區(qū)、沈陽(yáng)鐵西新區(qū)及呼和浩特如意開(kāi)發(fā)區(qū)等，本案的區(qū)位條件與之較為符合；從萬(wàn)達(dá)進(jìn)駐的時(shí)間節(jié)點(diǎn)來(lái)看，多處于區(qū)域規(guī)劃和開(kāi)展相對(duì)較為成熟，人口導(dǎo)入數(shù)量相對(duì)較大，具備較為成熟的綜合體開(kāi)發(fā)條件的時(shí)期；而本案所在的蘇家屯區(qū)域納入大渾南及沈陽(yáng)市總體規(guī)劃的時(shí)間較短，目前區(qū)域仍處于前期開(kāi)發(fā)階段，因此，在開(kāi)發(fā)時(shí)序安排和業(yè)態(tài)規(guī)劃方面需謹(jǐn)慎。案例要點(diǎn)小結(jié)項(xiàng)

12、目名稱(chēng)所屬區(qū)域進(jìn)駐/開(kāi)業(yè)時(shí)間區(qū)域介紹奧園國(guó)際新城城市副中心/ 蘇家屯進(jìn)駐：2009年面積：762平方公里人口：43萬(wàn)人規(guī)劃調(diào)整時(shí)間：2007年沈陽(yáng)鐵西萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)城市副中心/ 鐵西新區(qū)進(jìn)駐：2007年開(kāi)業(yè)：2010年10月面積：484平方公里人口：114萬(wàn)人規(guī)劃調(diào)整時(shí)間：2002年寧波鄞州萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)新區(qū)/鄞州新區(qū)進(jìn)駐：2004年開(kāi)業(yè)：2006年底面積：33平方公里人口：30萬(wàn)人初始規(guī)劃時(shí)間：1995年呼和浩特萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)新區(qū)（未來(lái)城市副中心）/如意開(kāi)發(fā)區(qū)進(jìn)駐：2007年開(kāi)業(yè)：2010年11月面積：12平方公里人口：30萬(wàn)人初始規(guī)劃時(shí)間：1992年包頭萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)城市中心/青山區(qū)進(jìn)駐：2007年開(kāi)業(yè)：2010

13、年11月面積：280平方公里人口：45萬(wàn)人初始規(guī)劃時(shí)間：1956年17案例要點(diǎn)小結(jié)規(guī)模體量適宜城市綜合體，功能業(yè)態(tài)配比需切合區(qū)域開(kāi)展情況從四個(gè)案例中的萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)第三代城市綜合體的總規(guī)模來(lái)看，根本在60-125萬(wàn)平方米之間，規(guī)模體量比第三代綜合體開(kāi)展初期有所提高；其中，公建部分占比因總規(guī)模的不同而有所差別，但面積根本在50萬(wàn)平方米左右；參考萬(wàn)達(dá)規(guī)模，本案的總體規(guī)模詳細(xì)開(kāi)展綜合體的條件；另外，從萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)的主要功能業(yè)態(tài)比例構(gòu)成可以看出，寫(xiě)字樓、酒店等業(yè)態(tài)為補(bǔ)充業(yè)態(tài)，各業(yè)態(tài)占比較小，住宅和商業(yè)仍為第三代產(chǎn)品的中心部分，區(qū)域不同，住宅及商業(yè)的占比有所差別。在城市副中心及新區(qū)中心，住宅比例相對(duì)較高，如鐵西萬(wàn)

14、達(dá)、呼和浩特萬(wàn)達(dá)，住宅比例在60%左右，商業(yè)的比例為25%左右；中心區(qū)域，那么住宅的比例有所下降，商業(yè)的比例有所提高，如包頭萬(wàn)達(dá)。項(xiàng)目名稱(chēng)項(xiàng)目規(guī)模（平方米）住宅公建比（%）各業(yè)態(tài)占比（%）住宅商業(yè)寫(xiě)字樓酒店公寓（SOHO)其他奧園國(guó)際新城1580,000-沈陽(yáng)鐵西萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)906,00059：4159.0%25.8%6.5%4.3%3.3%1.1%寧波鄞州萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)592,00033.5：66.527.4%45.6%8.4%6.8%*11.8%-呼和浩特萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)1,248,90065：3565.0%22.1%5.6%3.4%2.8%1.1%包頭萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)650,00045：5545.4%31.8%1

15、5.2%-7.2%-備注：*為純公寓，非SOHO18購(gòu)物中心持有出租，保證商業(yè)質(zhì)量；其它部分銷(xiāo)售，帶來(lái)大量現(xiàn)金流根據(jù)對(duì)四個(gè)萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)的實(shí)踐調(diào)查和了解，目前第三代萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)在租售方式上采取酒店和購(gòu)物中心店持有出租，其它部分銷(xiāo)售的方式，該舉措保證了萬(wàn)達(dá)商業(yè)工程的質(zhì)量，防止如第1、2代萬(wàn)達(dá)商鋪散售所帶來(lái)的運(yùn)營(yíng)管理問(wèn)題，另外一方面也處理了大規(guī)模開(kāi)發(fā)所面臨的資金難題；從對(duì)四個(gè)案例中商業(yè)租售比的了解和分析，持有出租的購(gòu)物中心與銷(xiāo)售的商業(yè)街比例在80%：20%；從各個(gè)業(yè)態(tài)在綜合體中的功能及其所帶來(lái)的影響效應(yīng)來(lái)看，住宅及公寓為產(chǎn)生現(xiàn)金流的主力產(chǎn)品，寫(xiě)字樓為工程帶來(lái)質(zhì)量提升，同時(shí)豐富了工程的業(yè)態(tài)功能；而酒店那么是工程的籠統(tǒng)標(biāo)桿，如寧波鄞州萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)索菲特酒店，為當(dāng)?shù)氐牡貥?biāo)性建筑。案例要點(diǎn)小結(jié)租售模式銷(xiāo)售購(gòu)物中心：持有商業(yè)街/底商：銷(xiāo)售租售比：80%：20%銷(xiāo)售持有銷(xiāo)售銷(xiāo)售比率（%）100