中國房產(chǎn)的總市值究竟有多大

1、中國房產(chǎn)的總市值究竟有多大一直以來都有一個(gè)傳言，說中國的房產(chǎn)總市值超過400萬億人民幣，或者說一線城市加起來可以買下一個(gè)美國，但都沒有比較有信服力的計(jì)算流程。今天我們就計(jì)算一下四個(gè)一線城市以及全國的房產(chǎn)總市值究竟有多少，并且對(duì)比分析中美兩國之間的大類資產(chǎn)。需要備注一下，我們計(jì)算的只是住宅，不包括寫字樓、商鋪、工業(yè)廠房、農(nóng)村建筑等不動(dòng)產(chǎn)在內(nèi)的非住宅物業(yè)。同時(shí)，我們的計(jì)算全部基于來自官方公布的數(shù)據(jù)，力求客觀、不低估也不高估?，F(xiàn)在直接進(jìn)入主題，第一部分我們計(jì)算全國住宅市值。全國住宅市值全國的計(jì)算并不會(huì)比單個(gè)城市的住房市值計(jì)算復(fù)雜，因?yàn)槲覀兛梢灾苯影阎袊擎?zhèn)人口乘以城鎮(zhèn)人均居住面積得出總市值的數(shù)字。城

2、鎮(zhèn)人均住房面積最新的數(shù)據(jù)更新至2019年，這一年鎮(zhèn)居民人均住房建筑面積達(dá)到39.8平方米，由于過去兩年城鎮(zhèn)新建的商品房也有不少，所以我們以人均39.8平米來對(duì)現(xiàn)在的總市值進(jìn)行計(jì)算會(huì)有一定程度的低估。要解決這個(gè)問題，需要對(duì)目前的居住面積進(jìn)行估算，回顧2014年至2019年，這五年里人均城鎮(zhèn)居住面積從36平米逐步提高到了39.8平米，平均每年增長0.76平米，按照這個(gè)速度，2021年中國城鎮(zhèn)人均住房面積應(yīng)該是39.8 +0.76*2 = 41.32平米。目前中國城市化率超過60%，即全國有8.4億人居住在城鎮(zhèn)，所以城鎮(zhèn)住宅的存量面積是：8.4億 *41.32 =347億平米現(xiàn)在就差單價(jià)了，單價(jià)的計(jì)

3、算要依托官方數(shù)據(jù)需要進(jìn)行一次計(jì)算，因?yàn)榻y(tǒng)計(jì)局沒有統(tǒng)計(jì)全國平均的二手房單價(jià)（計(jì)算存量房產(chǎn)市值，用二手房單價(jià)顯然比新房更合理），我們只能通過新房銷售總額和銷售面積來算出新房的平均單價(jià)作為參考。根據(jù)統(tǒng)計(jì)局的官方數(shù)據(jù)，2020年全國商品房住宅銷售面積15.49億，住宅銷售總額達(dá)到15.46萬億元，同比增加10.6%，兩者一除，可知2020年全國（新房）住宅均價(jià)9980元/，接近1萬。根據(jù)這個(gè)數(shù)字，全國城鎮(zhèn)住宅的總市值是：0.998萬 * 347億平米 =346.3 萬億人民幣這里有一個(gè)地方需要留意，那就是9980元/的數(shù)據(jù)是來自于新房，但現(xiàn)在大部分熱點(diǎn)城市新房的位置都比較偏遠(yuǎn)，所以成交單價(jià)低于二手房，

4、再加上一線城市是以二手房交易為主要供給的，他們的新房占比遠(yuǎn)遠(yuǎn)低于二三四線城市和縣城，所以我們以全國新房平均價(jià)格來計(jì)算全國所有的存量房是會(huì)有一定程度的低估的。這樣看，之前400萬億的傳說并沒有什么問題。一線城市看完全國的市值，我們來算一下一線城市。由于具體城市（尤其是熱點(diǎn)城市）的二手房價(jià)格統(tǒng)計(jì)更加全面詳實(shí)，所以不會(huì)出現(xiàn)我們上面計(jì)算全國住宅市值時(shí)出現(xiàn)的低估問題。根據(jù)中國房地產(chǎn)協(xié)會(huì)提供的數(shù)據(jù)，北上廣深四個(gè)城市在最近一個(gè)月的二手房評(píng)價(jià)分別為：6.48萬、5.86萬、3.92萬、8.98萬，在這個(gè)基礎(chǔ)上，我們還是通過計(jì)算城鎮(zhèn)人口數(shù)量和人均住房面積累乘得到城市的住房總市值。（1）北京：北京總?cè)丝?153.

5、6萬，城鎮(zhèn)化率87%（2019年數(shù)據(jù)）、城鎮(zhèn)人均住房面積32.54平米、二手房均價(jià)6.48萬/。北京住房總市值為：0.21536億* 87% * 32.54* 6.48萬/= 39.51萬億（2）上海：上?？?cè)丝?428.1萬，城鎮(zhèn)化率88%、城鎮(zhèn)人均住房面積37.2平米、二手房均價(jià)5.86萬/。上海住房總市值為：0.24281億 * 88% * 37.2 * 5.86萬/= 46.58萬億元（3）廣州：廣州總?cè)丝?530.6萬，城鎮(zhèn)化率86.5%、城鎮(zhèn)人均住房面積34.4平米、二手房均價(jià)3.92萬/。廣州住房總市值為：0.15301億* 86.5% * 34.4* 3.92萬/ = 17.8

6、5萬億（4）深圳：深圳總?cè)丝?343.9萬、城鎮(zhèn)化率100%、城鎮(zhèn)人均住房面積27.8、二手房均價(jià)8.98萬/。深圳住房總市值為：0.13439億 * 100% * 27.8 * 8.98萬/ = 33.55萬億。深圳這部分計(jì)算可能存在爭(zhēng)議，這里解釋一下。因?yàn)樯钲谶@個(gè)城市的住宅結(jié)構(gòu)和其他城市不太一樣，深圳的城中村、工業(yè)廠房宿舍等集體物業(yè)占比很大，而商品房占比少，但我們不妨退一步想，如果深圳要拆遷和改造城中村，單位面積的補(bǔ)償金額恐怕不會(huì)比市場(chǎng)上二手房均價(jià)低，這樣看城中村市值可以和住宅按相同標(biāo)準(zhǔn)計(jì)算。四個(gè)城市都得出了結(jié)果，所以北上廣深住房的總市值累計(jì)為：39.51萬億 + 46.58萬億 + 17

7、.85萬億 + 33.55萬億 =137.49萬億我們第一部分算出全國住房總市值是346.3萬億，這意味著僅僅四個(gè)一線城市的住房價(jià)值就占了全國的約40%?？紤]到北上廣深以外的不少熱點(diǎn)城市存量巨大，而且單價(jià)也不低，北上廣深占比40%有些偏高了，全國346.3萬億這個(gè)基數(shù)很大概率是存在低估的，400萬億可能是合理估值。按照400萬億估計(jì)，則中國住房總市值是GDP總量的四倍，這還只是住宅價(jià)值，不包括寫字樓、商業(yè)、廠房、農(nóng)村物業(yè)等不動(dòng)產(chǎn)的價(jià)值。中美大類資產(chǎn)對(duì)比有對(duì)比才有意思，我們看完中國看美國，根據(jù)Zillow Research的一則主題，2019年底時(shí)美國住房總市值是33.6萬億美元（合217萬億人

8、民幣），這也是美國不包括商業(yè)在內(nèi)的住宅物業(yè)總價(jià)值，由此看來美國的房價(jià)沒有我們想象的那么低。按照這個(gè)數(shù)據(jù)，中國四大一線城市的住房價(jià)值可以買下整個(gè)美國63%的房子。值得注意的是，美國這些住房不分城市農(nóng)村，都納入了住房總市值。2019年末美國住房總市值33.6萬億美元這個(gè)數(shù)據(jù)是目前能查到最新的 盡管2020年美國房價(jià)有所上漲 我們?nèi)砸源俗鳛閰⒖嫉I下美國的房子不代表就能買下美國，因?yàn)槊绹€有比房子貴得多的資產(chǎn)：截止2020年的最后一天，美國股市總市值達(dá)到50.8萬億美元?？梢娒绹闹髁Y產(chǎn)的確是股票，美股的總市值也遠(yuǎn)高于美國住房的總市值。美股總市值這里做一個(gè)簡單表格和柱狀圖讓大家直觀對(duì)比一下中美房產(chǎn)

9、和股票的價(jià)值，表中計(jì)價(jià)單位已統(tǒng)一為美元?？梢钥闯鲋袊》靠偸兄蹈哂谡麄€(gè)美股，現(xiàn)階段應(yīng)該是全球市值最大的一項(xiàng)資產(chǎn)了，但中國股票總市值比美國小得多。中美房地產(chǎn)和股票對(duì)比中美房地產(chǎn)和股票對(duì)比柱狀圖如果把房產(chǎn)和股票這兩個(gè)資產(chǎn)加起來，中國的資產(chǎn)總市值是不如美國多的，而且資產(chǎn)所占本國GDP的比例相差也沒多大（中國486% vs 美國402%），只不過兩者結(jié)構(gòu)差異特別明顯：美國住房和股票的市值相對(duì)來說要均勻一些，美國住房總市值是股票總市值的三分之二，考慮到美國還有大量海外上市公司為美股市場(chǎng)貢獻(xiàn)市值（比如阿里巴巴和臺(tái)積電這些美國以外的公司市值都達(dá)到了約7000億美元），如果只計(jì)算美國自己的上市公司，美國住房和

10、股票的市值應(yīng)該是差不多的；而中國住房市值是股票市值的4倍還多。所以中國房價(jià)存在高估是沒什么疑問的，但不存在中國一個(gè)城市買下半個(gè)美國的說法。一是因?yàn)橹袊鴽]有哪個(gè)城市的住房市值高到超過美國住房總市值的一半，現(xiàn)在最大的上海大概相當(dāng)于四分之一個(gè)美國，二是因?yàn)槊绹钣袃r(jià)值的東西不是房產(chǎn)，而是那些具有創(chuàng)新能力的頭部公司，蘋果、微軟、亞馬遜三家公司的市值加起來要大過整個(gè)深圳房產(chǎn)的總市值，也大過深圳所有上市公司的市值總和。房價(jià)和匯率的傳言如果你稍微關(guān)注房產(chǎn)和財(cái)經(jīng)話題，那么一定聽過一個(gè)說法：保房價(jià)還是保匯率？但千萬別被帶偏了，我們面對(duì)這個(gè)問題的時(shí)候，要先問這個(gè)選擇題存不存在，再問保哪一個(gè)。匯率和房價(jià)可能存在一些

11、間接關(guān)系，比如房價(jià)上漲提高人們的居住成本和企業(yè)的地租成本，然后降低我們的成本優(yōu)勢(shì)，最終削弱我們?cè)谕赓Q(mào)中的競(jìng)爭(zhēng)力，然后使得人民幣弱勢(shì)。這個(gè)因素傳導(dǎo)了這么多次，已不構(gòu)成主要因素了。房價(jià)和匯率兩者之間沒有直接關(guān)聯(lián)，最主要原因是房產(chǎn)是不可貿(mào)易品，而且市值雖然很大，但交易量可以很小甚至壓縮到幾乎為零（有價(jià)無市）。再者中國目前資本項(xiàng)目不可兌換，也就是說，就算你賣房套現(xiàn)了一大筆錢，想去美國或加拿大過財(cái)務(wù)自由的養(yǎng)老生活，這錢對(duì)絕大多數(shù)人來說也沒有辦法弄出去。至于日本和俄羅斯的故事，也根本就不是大多數(shù)人想象的那樣各自主動(dòng)做出選擇，而是各自碰巧走出的一條路。日本1990年房價(jià)漲到歷史最高水平，當(dāng)時(shí)通脹也比較高，日本央行需要通過加息來平抑物價(jià)，只是下手快了一點(diǎn)，所以把日本的房價(jià)泡沫刺破了。后來日本不斷降息，在新世紀(jì)初就把利率降到0了，可是房價(jià)也沒漲起來。日本1990年之后房價(jià)的下行周期本質(zhì)上是人口結(jié)構(gòu)決定的，而不是說日本央行當(dāng)時(shí)只要不加息就能一直把房價(jià)泡沫維系下去。日本六大都市（即日本一線城市）房價(jià)一蹶不振俄羅斯的情況更不是主動(dòng)選擇，俄羅斯盧布貶值的最大原因是國際原油價(jià)格大跌導(dǎo)致俄羅斯出口額銳減，惡化的經(jīng)常賬戶使得盧布大幅貶值。但俄羅斯國內(nèi)以盧布計(jì)價(jià)的物價(jià)沒有發(fā)生明顯變化，房價(jià)也比較平穩(wěn)，所以出現(xiàn)了盧布計(jì)價(jià)之下房價(jià)