【商業(yè)地產(chǎn)-】南通市場調(diào)查報(bào)告

1、南通市場投資可行性分析報(bào)告 2007.09.研展部一.南通城市宏觀環(huán)境分析二.南通房產(chǎn)現(xiàn)狀三.南通房產(chǎn)投資可行性研判四. R0737地塊分析一.南通城市宏觀環(huán)境分析地理位置 南通地處沿海經(jīng)濟(jì)帶與長江經(jīng)濟(jì)帶T型結(jié)構(gòu)交匯點(diǎn),位于長江北岸, 是長江三角洲洲頭的城市.南通“據(jù)江海之會、扼南北之喉”,北接廣袤的蘇北大平原,隔江與中國經(jīng)濟(jì)最發(fā)達(dá)的上海及蘇南地區(qū)相依,被譽(yù)為“北上?！?素有“江海明珠”、“揚(yáng)子第一窗口”之美譽(yù). 分析:南通在快速融入長三角經(jīng)濟(jì)圈的同時(shí)坐擁廣袤的蘇北經(jīng)濟(jì)腹地. 南通擁有水、陸、空相配套的立體交通網(wǎng)絡(luò). 204、328國道和寧通高速公路縱橫全市，輔之通沙、通常、海太三座長江汽渡,

2、貫通大江南北;溝通蘇北蘇南的新長鐵路南通段已實(shí)現(xiàn)營運(yùn).南通興東機(jī)場、如皋機(jī)場和啟東直升飛機(jī)場,構(gòu)筑了南通與外界便捷的空中通道.南通港口已與美國、俄羅斯、加拿大、等國家和地區(qū)的199個港口通航,并開通3條國際集裝箱航線. 正在建設(shè)的蘇通大橋?qū)⒂?007底完工,該項(xiàng)工程的完工將徹底打破南通與蘇南和上海的交通瓶頸,“難通”的歷史將一去不返.對南通的經(jīng)濟(jì)發(fā)展將產(chǎn)生深遠(yuǎn)的影響.交通情況人口與環(huán)境 據(jù)公安部門統(tǒng)計(jì),2006年末全市戶籍人口769.79萬人,其中市區(qū)人口86.64萬人. 2006年,南通市建成“國家環(huán)境保護(hù)模范城市”,并被授予“保護(hù)臭氧層示范市”稱號.城市發(fā)展規(guī)劃 為了使南通經(jīng)濟(jì)更加穩(wěn)定健康

3、和快速的發(fā)展,融入蘇南和上海經(jīng)濟(jì)圈,南通的整體城市規(guī)劃為向南發(fā)展,即將新城區(qū)和經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)作為政府重點(diǎn)打造的區(qū)域,新城區(qū)和經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)的房產(chǎn)開發(fā)力度在加大,受關(guān)注度和認(rèn)可度因?yàn)檎恼邔?dǎo)向而逐步提高.GDP縱向比較 從圖表可以看出,從2004年-2006年,南通GDP保持著穩(wěn)定的上升勢頭,平均保持在20%左右,高于長三角經(jīng)濟(jì)發(fā)展平均水平. 2007年南通GDP首季增長16.4%,增幅繼續(xù)在全省領(lǐng)先.預(yù)計(jì)全年增幅將保持在16%左右.2007年GDP將超過2000億.GDP橫向比較 右邊的兩組數(shù)據(jù)分別為04年和06年長三角地區(qū)各城市GDP排名,可以看出,南通的經(jīng)濟(jì)已經(jīng)超過傳統(tǒng)的蘇南經(jīng)濟(jì)強(qiáng)市常州,并且

4、不斷與其他經(jīng)濟(jì)強(qiáng)市接近上海10138蘇州4820無錫3360杭州3335寧波2860南京2780南通1780紹興1678常州1560臺州1429上海7450蘇州3450杭州2515無錫2350寧波2158南京1910紹興1314南通1220臺州1174常州110104年排名06年排名人均可支配收入情況 表中數(shù)據(jù)顯示,南通市人均可支配收入逐年增高,增幅保持在13%以上,高于長三角平均增長水平.居民消費(fèi)能力不斷提高.城鎮(zhèn)居民收入增長情況 從右圖可以看出,南通的城鎮(zhèn)居民收入在長三角16市中的排名在第14位,并不如前面GDP排名,這是因?yàn)槟贤ǖ漠a(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)有待優(yōu)化,生產(chǎn)力水平有待需進(jìn)一步提升.但是居民收入

5、的增長速度排名第3,發(fā)展較快.與其他發(fā)達(dá)城市差距在縮小.城市化水平 南通的城市化進(jìn)程在加速推進(jìn),城市化率不斷提高.可見,隨著經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展,南通人民的收入水平不斷提高,城市化率隨之穩(wěn)步提升.2007年1-7月份南通市區(qū)投資平穩(wěn)快速遞增 2007年1-7月份南通市區(qū)投資總額為154.29億元,同比增長18.97%.其中以崇川區(qū)和開發(fā)區(qū)投資所占比重最大,分別為64.59億元和41.39億元,分別占投資總額的41.9%和26.8%.說明崇川區(qū)和開發(fā)區(qū)為政府重點(diǎn)投資區(qū)域.上半年南通市第三產(chǎn)業(yè)增速位居全省第二 今年上半年,南通市第三產(chǎn)業(yè)實(shí)現(xiàn)增加值356.88億元,按可比價(jià)格計(jì)算,同比增長16.0%,比2

6、006年提高0.3個百分點(diǎn),增幅高于全省平均水平0.7個百分點(diǎn),在全省13個省轄市中總量居第四位. 第三產(chǎn)業(yè)水平是衡量現(xiàn)代社會經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)程度的重要標(biāo)志.加快發(fā)展第三產(chǎn)業(yè),既可以調(diào)整三大產(chǎn)業(yè)比例關(guān)系、優(yōu)化國民經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu),又是緩解經(jīng)濟(jì)生活中深層次矛盾和促進(jìn)經(jīng)濟(jì)更快發(fā)展的一個有效途徑.可見南通的三大產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)日趨合理.總結(jié)地理位置優(yōu)越,交通發(fā)達(dá),跟外界經(jīng)濟(jì)聯(lián)系日益密切,蘇通大橋的開通將會開創(chuàng)南通經(jīng)濟(jì)發(fā)展新的一頁.城市規(guī)劃重點(diǎn)為新城區(qū),即向南發(fā)展,新城區(qū)潛力明顯.經(jīng)濟(jì)發(fā)展迅速, 人均可支配收入穩(wěn)定快速增長.城市化水平不斷提升,居民消費(fèi)能力不斷增強(qiáng).經(jīng)濟(jì)總量較高,但是人口眾多,所以城鎮(zhèn)居民收入相對其他發(fā)達(dá)城市

7、來說稍低,但增長迅速,與發(fā)達(dá)區(qū)域差距在逐漸縮小.二.南通房產(chǎn)現(xiàn)狀1-7月份房地產(chǎn)開發(fā)投資力度加大 今年1-7月份,全市完成房地產(chǎn)開發(fā)投資71.24億元,同比增長36.02%,增速比去年同期上升10.1個百分點(diǎn),比1-6月份上升0.7個百分點(diǎn),從走勢來看,除12月份增長較快外,基本呈平穩(wěn)發(fā)展態(tài)勢.上半年商品房建設(shè)與銷售概況商品房施工住宅施工商品房新開工住宅新開工房屋竣工住宅竣工面積(萬)494.81386.49101.8974.4647.3242.11同比增長率(%)20.8217.06-1.11-12.259.5720.73商品房銷售住宅銷售空置商品房空置住宅面積(萬)84.4176.3621

8、.0313.89銷售額(萬元)387603-各自同比增長率(%)16.515.443.295.83245.93 從表中的數(shù)據(jù)可以看出,南通房地產(chǎn)建設(shè)面積的增長較快，施工面積為1152.15萬,可以預(yù)見在未來1-2年內(nèi),南通市區(qū)有較足的商品房供應(yīng)量. 其中,住宅開發(fā)面積為935.25萬,占總開發(fā)面積的81.2%,可以看出南通房產(chǎn)開發(fā)仍以住宅類為主,但商用房、辦公樓等商務(wù)房建設(shè)也有相應(yīng)的增長,與城市發(fā)展、市場需求相適應(yīng).分析 (一): 從銷售情況來看,住宅類銷售情況良好,住宅類商品房占總銷售面積的89.3%,空置的商品房面積為36.34萬,商辦類商品房占空置面積的1/3,綜合上述開工面積和竣工面積

9、來看,住宅商品房的銷售情況要明顯優(yōu)于商辦商品房. 分析 (二): 從圖表中我們可以看出:商品房的銷售金額的漲幅明顯快于銷售面積的漲幅,可見今年1-7月份,南通的商品房銷售價(jià)格漲幅較大.分析 (三):南通市區(qū)歷年來地塊成交數(shù)分析 (不完全統(tǒng)計(jì))南通土地市場的供應(yīng)在逐年增大,呈逐漸放量態(tài)勢. 01-07年土地成交總面積呈上升趨勢,02-03年成交面積快速上升,03-07年都保持在170公頃以上.南通市區(qū)歷年來土地成交總面積分析(不完全統(tǒng)計(jì)) 圖表顯示的為01年-07年南通市區(qū)土地的成交均價(jià),整體來看,土地價(jià)格呈上升趨勢,07年均價(jià)大約為01年均價(jià)的3倍,06年-07年的漲幅最大,為54.8%.南通

10、市區(qū)歷年來土地成交均價(jià)分析(不完全統(tǒng)計(jì)) 從01年至07年的成交總地價(jià)看,成交總價(jià)格有漲有跌,這跟土地成交面積、均價(jià)有關(guān)系,但總體呈上升趨勢.南通市區(qū)歷年來土地成交總價(jià)情況(不完全統(tǒng)計(jì)) 總的說來,南通土地出讓面積、價(jià)格都呈上揚(yáng)趨勢,06-07年上漲幅度稍大,這跟當(dāng)前南通整體房地產(chǎn)的良好發(fā)展形勢是分不開的.蘇通大橋的即將開通將進(jìn)一步刺激南通房地產(chǎn)市場的發(fā)展和投資者對南通樓市的信心. 根據(jù)南通市區(qū)各區(qū)域的商品房的區(qū)域性特征,我們將將南通樓市分為5大板塊,即: 市中心板塊,城東板塊,新城區(qū)(城南)板塊,港閘區(qū)板塊和開發(fā)區(qū)板塊.市中心板塊 市中心板塊樓盤相對較少,因?yàn)楣╅_發(fā)的土地不多,零星分布著少部

11、分體量不大的商住樓在建,猶如“見縫插針”.城東板塊 城東板塊為目前南通市房產(chǎn)的熱點(diǎn)板塊,市民認(rèn)可程度較高,主要在售樓盤集中在人民東路兩側(cè),平均房價(jià)為南通市最高,達(dá)7000以上. 主要代表性的樓盤有:天虹花園物業(yè)地址：崇川區(qū)小石橋向東800米，德民花苑對面開發(fā)單位:南通開發(fā)區(qū)天虹房地產(chǎn)開發(fā)占地面積:135000容積率:1.1綠化率:42%規(guī)劃戶數(shù):1002規(guī)劃形態(tài):聯(lián)排別墅、多層、多層主力戶型及面積：110 的三房價(jià)格：7400（多層）、13000（別墅）客戶群：私營業(yè)主、企業(yè)白領(lǐng)去化率：90%，剩小高層1棟66戶、18套別墅后續(xù)供應(yīng)：無蘇建花園城物業(yè)地址：崇川人民東路508號（小石橋以東）開發(fā)

12、單位:江蘇省蘇建集團(tuán)股份南通分公司占地面積:288700容積率:1.04規(guī)劃戶數(shù):1904規(guī)劃形態(tài):多層、小高層、高層排屋、別墅(240 )主力戶型及面積：四期(8月18日)推出2幢132戶的小高層，以100-140平米左右的3房為主價(jià)格：7300(小高層),8000-9000(多層),12000(別墅)客戶群：本地及周邊六縣私營業(yè)主、企業(yè)白領(lǐng)去化率：本期售出10套左右后續(xù)供應(yīng)：無東暉花園物業(yè)地址: 崇川區(qū)北臨人民東路,西靠園林路 （麥德龍東側(cè)）開發(fā)單位:南通富誠置業(yè)發(fā)展 占地面積:95000容積率:1.50規(guī)劃戶數(shù):1330規(guī)劃形態(tài):多層、小高層主力戶型及面積：90 (70%)價(jià)格：7300

13、(小高層),8000-9000(多層),12000(別墅)客戶群：本地及周邊六縣私營業(yè)主、企業(yè)白領(lǐng)去化率：90%以上后續(xù)供應(yīng)：10月推出多層,預(yù)計(jì)價(jià)格在50005500小區(qū)配套：中小學(xué):師院附中、南通大學(xué)（鐘繡校區(qū)）、市三中、實(shí)驗(yàn)中學(xué),綜合商場:麥德龍、沃爾瑪,銀行:各大銀行,醫(yī)院:城東醫(yī)院新城區(qū)板塊 新城區(qū)板塊位于市中心區(qū)域的南側(cè),是南通市重點(diǎn)打造區(qū)域,板塊認(rèn)可度非常高,發(fā)展前景較好. 區(qū)內(nèi)代表性的樓盤有:鳳凰萊茵苑物業(yè)地址：崇川洪江路9號(西傍工農(nóng)南路，北靠洪江路)開發(fā)單位: 萊茵達(dá)集團(tuán)有限公司 占地面積:213519.51容積率:1.22綠化率:45%規(guī)劃戶數(shù):1800規(guī)劃形態(tài):高層、小

14、高層、疊加連排別墅主力戶型及面積：40-300 ，以三房為主價(jià)格：6500(小高層客戶群：公務(wù)員、私營業(yè)主為主去化率：85%小區(qū)配套：小區(qū)內(nèi)部:幼兒園、商業(yè)服務(wù)用房、文化活動站、衛(wèi)生站等,區(qū)外:南郊中學(xué)、南通大學(xué)、外國語學(xué)校,幼兒園, 麥客隆超市、易初蓮花超市, 中國銀行、中國建設(shè)銀行, 紫瑯醫(yī)院中南世紀(jì)城物業(yè)地址:崇川桃園路8號體育會展中心正北面開發(fā)單位:南通中南新世界中心開發(fā) 建筑面積:250萬,住宅40萬規(guī)劃形態(tài):辦公樓、商鋪、住宅、酒店開盤時(shí)間:2005年價(jià)格:6500元/ 客戶群:高級白領(lǐng)、公務(wù)員、私營業(yè)主、教師為主，小部分上海等地投資者去化率:90%后續(xù)供應(yīng):120萬港閘區(qū) 該板塊

15、內(nèi)在售樓盤不多,且樓盤檔次以中低檔為主,拆遷安置房較多. 港閘區(qū)板塊開發(fā)較晚,所以區(qū)內(nèi)配套缺乏,與主城區(qū)僅一河之隔,但群眾認(rèn)可度不高,本地人認(rèn)為是“鄉(xiāng)下”. 主要代表性的樓盤有:長航地中海花園-長江一號物業(yè)地址:港閘區(qū)城北區(qū)黃海路與永揚(yáng)路路口開發(fā)單位:南通長輪房屋開發(fā)公司占地面積:76900容積率:1.56綠化率:32.3%規(guī)劃戶數(shù):1046(一期2幢11層小高層,131戶)規(guī)劃形態(tài):多層、小高層、高層主力戶型及面積：122 價(jià)格：4080客戶群：港閘區(qū)工薪階層及私營業(yè)主,自住為主一期去化率：售罄(2天)后續(xù)供應(yīng)：預(yù)計(jì)9月底10月初推出1號、4號小高層，戶型以100、130平米為主，均價(jià)預(yù)計(jì)在

16、4200怡園錦居物業(yè)地址：港閘區(qū)外環(huán)北路與濠西路交匯處開發(fā)單位: 南通市城鎮(zhèn)房地產(chǎn)開發(fā)公司 占地面積:53960容積率:1.20規(guī)劃戶數(shù):1904規(guī)劃形態(tài):多層、小高層、高層、別墅主力戶型及面積：80-140 價(jià)格：4500元/ 客戶群：本地及周邊私營業(yè)主、白領(lǐng)去化率：售罄后續(xù)供應(yīng)：2棟小高層（10月推出）小區(qū)配套：鴻鳴金屬廣場、奧特萊斯購物中心、商貿(mào)街（規(guī)劃中）、港閘區(qū)中心醫(yī)院盛和永興花苑(售罄)物業(yè)地址:港閘區(qū)港閘永興開發(fā)永揚(yáng)路開發(fā)單位:江蘇盛和房地產(chǎn)開發(fā)有限責(zé)任公司占地面積:11.5萬容積率:1.27規(guī)劃形態(tài):28幢多層、2幢小高層(拆遷安置房占多數(shù))主力戶型及面積：139價(jià)格：4000

17、客戶群：港閘區(qū)工薪階層及私營業(yè)主,自住為主去化率：售罄(2個月前)后續(xù)供應(yīng)：無蘇建陽光新城(未開盤)物業(yè)地址:港閘區(qū)永和路南、工農(nóng)路西開發(fā)單位:江蘇省蘇建集團(tuán)股份南通分公司占地面積:2144350容積率:1.7綠化率:40.6%總戶數(shù):2948規(guī)劃形態(tài):小高層,高層價(jià)格：預(yù)計(jì)11月左右開盤，價(jià)格在5000元/平米左右，開盤會有優(yōu)惠小區(qū)配套：小區(qū)內(nèi)部配套:幼兒園、衛(wèi)生站、文化站開發(fā)區(qū)板塊 開發(fā)區(qū)板塊位于南通市東南側(cè),主要以工業(yè)發(fā)展為主,區(qū)內(nèi)環(huán)境相對較差,所以開發(fā)的樓盤比較少,目前基本沒有樓盤在售.優(yōu)山美地物業(yè)地址：開發(fā)區(qū)星湖大道1888號（軍山往南100米）開發(fā)單位:南通融匯房地產(chǎn)開發(fā)占地面積:

18、330000容積率:1.21規(guī)劃戶數(shù):2400規(guī)劃形態(tài):獨(dú)棟別墅、雙拼別墅、花園洋房以及小高層主力戶型及面積：100-400 （別墅）、200多（洋房）價(jià)格：6000(洋房)客戶群：周邊私營業(yè)主去化率：95%以上后續(xù)供應(yīng)：小高層（20萬）中南軍山半島(未開盤)物業(yè)地址：星湖大道南側(cè)（瑞慈醫(yī)院對面）開發(fā)單位:南通中南新世界中心開發(fā) 占地面積:23萬容積率:1.24綠化率:42.48%規(guī)劃戶數(shù):1578停車位數(shù):1:1規(guī)劃形態(tài):別墅、花園洋房主力戶型及面積：110 的三房價(jià)格：7400（多層）、13000（別墅）客戶群：私營業(yè)主、企業(yè)白領(lǐng)去化率：90%，剩小高層1棟66戶、18套別墅后續(xù)供應(yīng)：無房

19、產(chǎn)現(xiàn)狀總結(jié)一、市場較火爆,銷售狀況良好 目前南通房產(chǎn)市場比較火爆,市民購房的積極性較高,整體銷售情況良好. 二、商品房價(jià)格飛速漲勢趨緩，房價(jià)逐步趨于穩(wěn)定上半年南通商品房平均價(jià)格為3697.94元/平方米，同比上漲10.34%.其中商品住宅平均價(jià)格為3324.48元/平方米，同比增長8.58%.市區(qū)商品房平均價(jià)格為4273.76元/平方米，同比增長7.60%，其中住宅平均價(jià)格為3914.7元/平方米，同比上漲0.41%，剔除低價(jià)位商品房后市區(qū)住宅平均價(jià)格為5076.83元/平方米,比去年同期上漲24.08%.三、本地開發(fā)商為主,外地主要為上海浙江開發(fā)商 南通市區(qū)的開發(fā)商以本地中小型為主,明星樓盤

20、相對較少. 本地比較有實(shí)力的開發(fā)商為南通中南新世界中心開發(fā),其他大都為中小開發(fā)商. 外地開發(fā)商進(jìn)駐不多,比較有名的有南京的蘇建集團(tuán)股份.杭州綠城等. 四、“蘇通大橋”的開通對南通影響深遠(yuǎn) 蘇通大橋?qū)⒂?7年年底開通,此項(xiàng)工程給南通的經(jīng)濟(jì)發(fā)展將帶來深遠(yuǎn)影響. 同樣會刺激南通的房地產(chǎn)快速發(fā)展,投資客看中南通的良好發(fā)展前景,南通也將是下一個被外地實(shí)力開發(fā)商進(jìn)駐的一個潛力區(qū)域.五、南通商品房市場主要集中在三個板塊 目前，南通市區(qū)的主要樓盤集中在主城區(qū)板塊、新城區(qū)板塊和港閘區(qū)板塊，市中心板塊土地開發(fā)趨于飽和,在售樓盤不多且以商辦樓為主,住宅多集中在城東板塊.六、市民對各個板塊認(rèn)可度不一 南通市的未來發(fā)展

21、規(guī)劃側(cè)重于“南拓東進(jìn)”,受政策導(dǎo)向的影響,市民對新城區(qū)板塊和城東板塊認(rèn)可度較高,而港閘區(qū)發(fā)展起步較晚,雖然離火車站較近,但是整體發(fā)展成熟尚需時(shí)日.七、樓盤品質(zhì)由南至北從高到低 南通市區(qū)高品質(zhì)樓盤主要集中在新城區(qū),即城南板塊,有別墅、花園洋房等高檔住宅;該區(qū)域內(nèi)有4A級的狼山景區(qū),其他公共配套設(shè)施齊全,是南通市區(qū)域規(guī)劃發(fā)展的重要板塊,該板塊比較受客戶歡迎. 主城區(qū)內(nèi)濠河風(fēng)景區(qū)也屬4A級景區(qū),但市中心可供開發(fā)的土地幾近沒有, 所以住宅多向城東板塊發(fā)展,主要是沿城市主干道人民東路沿線開發(fā). 港閘區(qū)樓盤主要以拆遷安置房為主,樓盤品質(zhì)不高.主要針對的普通工薪階層.八、各個板塊房價(jià)差距較大 南通市區(qū)各板塊

22、由于受自身?xiàng)l件及其他因素的影響,中高北低南穩(wěn). 商品房均價(jià)最高的區(qū)域?yàn)楹诵某菂^(qū)和城東板塊,均價(jià)在7000-9000左右; 新城區(qū)價(jià)格低于城東,價(jià)格范圍在60006500; 價(jià)格相對較低的板塊為港閘區(qū)板塊和開發(fā)區(qū)港閘區(qū)均價(jià)在4500左右.開發(fā)區(qū)為4000左右.九、各個板塊的成交量差異明顯 圖表所示為07年07月09日09月09日各區(qū)域成交情況 可以看出,主城區(qū)的成交量獨(dú)占半壁江山,為48%,港閘區(qū)和新城區(qū)各占1/4左右,開發(fā)區(qū)成交量最小,只占3%. 港閘區(qū)之所以能與新城區(qū)相當(dāng),主要是因?yàn)槠渖唐贩啃詢r(jià)比較高.受到普通大眾的歡迎.十、各個區(qū)域購房客戶群呈現(xiàn)階層化差異港閘區(qū)板塊:市民購房主要以自住為主

23、,主要 人群為港閘區(qū)附近居民;城東區(qū)板塊:購房客戶群主要來自老市區(qū)和周邊六縣,他們換一種居住環(huán)境,即可以避開城市的喧囂,又可以享受到市區(qū)的配套服務(wù);購房的另一部分客戶來自投資客,占30%左右.新城區(qū)板塊以高檔樓盤為主,客戶群主要來自南通市區(qū)公務(wù)員、白領(lǐng)階層和六縣市的私營業(yè)主,也有部分來自上海、蘇州的客戶群.十一、90-120 面積的戶型最受歡迎 南通房產(chǎn)市場上目前90120 面積的住宅是最為熱銷的,主要是因?yàn)橹行粜偷目們r(jià)相對較小. 但市場供應(yīng)主流仍然是大戶型,中小戶型的需求明顯處于饑渴狀態(tài).十二、收入房價(jià)比偏高 按戶均3人計(jì)算,年收入大約為48000,買一套100的房子需要55萬(按均價(jià)55

24、00計(jì)算), 南通目前收入房價(jià)比為1:11,明顯偏高.十三、房屋空置面積增加，市區(qū)空置房進(jìn)一步增多,反映出供需結(jié)構(gòu)存在較大問題.至6月底，全市空置商品房面積57.99萬平方米，同比增長8.4%，其中空置住宅36.47萬平方米，同比增長9.66%，空置面積中空置1-3年的房屋面積為35.89萬平方米，占61.89%.至6月底，市區(qū)空置商品房面積21.03萬平方米，同比增長95.83%，其中空置住宅13.89萬平方米，同比增長245.93%，空置面積中空置1-3年的房屋面積為18.16萬平方米，占86.32%.三.南通房產(chǎn)投資可行性研判結(jié)合南通的經(jīng)濟(jì)發(fā)展情況和其房地產(chǎn)現(xiàn)狀來看:隨著經(jīng)濟(jì)的穩(wěn)定快速發(fā)

25、展,該市將進(jìn)一步融入長三角城市群,并成為其中重要的一員,該市的房地產(chǎn)市場在現(xiàn)在的基礎(chǔ)上將會得到更大的發(fā)展,當(dāng)然競爭也將日益激烈,目前該市大開發(fā)商不多,市場總體來說還是比較健康的,房價(jià)趨于平穩(wěn)增長態(tài)勢,是個入市的較好時(shí)機(jī).但應(yīng)該注意幾個問題.分析: 一、區(qū)域的選擇上,新城區(qū)和狼山風(fēng)景區(qū)板塊認(rèn)可度較高,已經(jīng)成為南通高收入階層的聚集 區(qū)域.在這些區(qū)域拿地,風(fēng)險(xiǎn)相對較低,但拿地成本較高.而開發(fā)區(qū)目前成交非常不活躍,同時(shí)居住價(jià)值相對較低,風(fēng)險(xiǎn)系數(shù)較大.港閘區(qū)雖然區(qū)域不成熟,但相對較低的價(jià)格成為了工薪階層聚集的一個區(qū)域,價(jià)格是這個區(qū)域最大的優(yōu)勢.因此具有拿的價(jià)值.二、鑒于目前南通市場房價(jià)已經(jīng)達(dá)到一個相當(dāng)?shù)?/p>

26、高度,低總價(jià)的中小戶型供應(yīng)嚴(yán)重不足.至少兩年內(nèi)中小戶型的剛性需求將處于一個較為旺盛的態(tài)勢.因此主打中小戶型的項(xiàng)目入市將會很好的迎合市場需求同時(shí)又響應(yīng)了70/90政策.三、南通是一個經(jīng)濟(jì)飛速發(fā)展的城市,蘇通大橋年底通車將極大刺激該市樓市的發(fā)展,對昆山上海等地的投資者有著較大的吸引力,他們看中該市的長遠(yuǎn)的發(fā)展,但我們同時(shí)也應(yīng)該清醒的看到,隨著國家針對投機(jī)炒房投機(jī)者的一系列宏觀調(diào)控政策的出臺,將會進(jìn)一步打壓他們施展的空間,因此樓盤的定位應(yīng)該以該市的剛性需求為主,這樣項(xiàng)目才會盡可能少的受到政策的影響.四. R0737地塊分析地塊編號：R0737 地塊座落：永怡路南側(cè)、花墻支河?xùn)|側(cè) 用地性質(zhì)：居住 地塊

27、面積：56065.53平方米 出讓年期：70年 起 掛 價(jià)：1750 元/平方米 建筑面積：97900 平方米 建筑密度：22.5% 綠 化 率：35%地塊基本屬性特征區(qū)位分析 R0737地塊位于港閘區(qū)板塊,具體位置為永怡路南側(cè)、花墻支河?xùn)|側(cè). 相對于其他區(qū)域板塊來說,港閘區(qū)是一個稍顯弱勢的板塊,主要表現(xiàn)為市民認(rèn)可度不高.區(qū)內(nèi)樓盤以中低檔次為主,拆遷安置房占多數(shù).交通分析 就目前狀況來看,永怡路(雙向4車道)已經(jīng)建成,可以通車,路邊的公交站臺也已建成,但暫時(shí)公交還未通至此處,交通發(fā)展尚需時(shí)日,大概為半年左右. 火車站位于港閘區(qū)內(nèi),且該地塊離火車站不遠(yuǎn),鐵路交通較便利.配套分析 總的來說,配套設(shè)

28、施還不完善,只有少部分配套,如南通西藏民族中學(xué)、華東輕紡市場、港閘醫(yī)院.缺少游樂場所、幼兒園、超級市場、銀行等，附近居民生活便利性有待提高.環(huán)境分析 周邊整體環(huán)境質(zhì)量不高.主要表現(xiàn)在: 附近拆遷、施工工程較多,環(huán)境 破敗; 地塊西部工廠較多,有鋼鐵廠、 電子廠 等，有不同程度的污染. 地塊SWOT分析R0737地塊優(yōu)勢劣勢機(jī)會威脅地價(jià)不高鐵路交通便利市民認(rèn)可度不高公共交通尚未發(fā)展附近環(huán)境質(zhì)量不高配套設(shè)施的完善性有待提高靠近火車站,有升值潛力;隨著港閘區(qū)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展,地塊周圍各項(xiàng)基礎(chǔ)設(shè)施將得到改善不斷有開發(fā)商在該區(qū)域拿地,未來競爭激烈態(tài)勢不可避免.總結(jié): 一、該地塊目前拿地成本相對新城區(qū)和東城區(qū)不

29、會太高. 二、等到本項(xiàng)目上市的時(shí)候.該區(qū)域的配套交通等將會有一定程度的完善. 三、該區(qū)域需求主體為工薪階層,大都是剛性需求支撐起這一片區(qū)市場的繁榮. 四、價(jià)格是這一片區(qū)最大的競爭力.而且距離市中心區(qū)域較為便利,會吸引收入不高的人群.因此,我們認(rèn)為這個地塊是可以拿的.三林項(xiàng)目比稿營銷資料目錄三林項(xiàng)目主要目標(biāo)客戶三林項(xiàng)目營銷推廣主題三林項(xiàng)目營銷推廣目的三林項(xiàng)目比稿需要提交的基本內(nèi)容目標(biāo)客戶主導(dǎo)客戶特征類別特征描述事務(wù)具像年齡（26）28-30，（38-42）POLO車索愛T618工作在陸家嘴、康橋工業(yè)區(qū)、徐家匯、淮海路、人民廣場、漕河涇等40分車程可達(dá)的商業(yè)、產(chǎn)業(yè)區(qū)的中層職員或主管、有車（家庭月收

30、入16000元以上）經(jīng)歷非中心城區(qū)的上海人和外地人：正規(guī)教育出身、初步的社會經(jīng)驗(yàn)，對生活未來期望較大購房目的改善型，以二人世界+1-2人（來小住的父母）為主購房傾向小高層+電梯多層，大兩房或小三房生活態(tài)度認(rèn)真、積極向上、自信、內(nèi)斂但也善于表現(xiàn)、有些許虛榮和自戀。是一種多元化的矛盾體文化傾向從時(shí)尚文化向高尚或品質(zhì)化轉(zhuǎn)變的過程、向往內(nèi)斂但不失時(shí)尚的文化，獨(dú)特但不特殊三林項(xiàng)目營銷推廣主題項(xiàng)目開發(fā)初衷項(xiàng)目基本特色闡述項(xiàng)目營銷主題提煉（初步）營銷主題在客戶層面上的精神性演繹營銷主題在生活層面上的產(chǎn)品型演繹項(xiàng)目開發(fā)初衷三林項(xiàng)目是金地上海公司在外環(huán)線內(nèi)第一個中高密度住宅項(xiàng)目，金地希望他能在整個片區(qū)中脫穎而出

31、。因此，“差異化”就成為此次項(xiàng)目開發(fā)的出發(fā)點(diǎn)。三林項(xiàng)目開發(fā)所關(guān)注的重點(diǎn)：生活性：必須是一個適宜生活的地方差異性：為我們的目標(biāo)客戶找一個理由，在這個價(jià)位、這個地方?！盀槭裁匆I我們的房子”流傳性：希望做成金地中高密度產(chǎn)品現(xiàn)代概念的旗艦。項(xiàng)目基本生活特色闡述現(xiàn)代現(xiàn)代的建筑現(xiàn)代的區(qū)位（浦東世博會、環(huán)線主題影城）陽光戶型中的陽光大露臺陽光電梯廳水岸同汾涇水質(zhì)較好項(xiàng)目中有一定的水面高綠化率綠化率60%以上目標(biāo)客戶群分析生活是平凡的，工作是嚴(yán)謹(jǐn)?shù)?；但生活可以有趣和有味道。在擁有陽光、水岸、綠地等等一些高質(zhì)量生活環(huán)境的要素后，我們需要在其中加入一些趣味和潛幽默。才能形成一種新的生活方式未來生活（情趣藝術(shù)生活

32、）。格調(diào)即生活品味。28-35是忙碌、奮進(jìn)和逐步務(wù)實(shí)的一個年齡，他們追求生活品味。追求一種高品質(zhì)、不要太特殊但比較獨(dú)特和合適的生活、物品乃至生活方式。根據(jù)格調(diào)的演繹：提出了調(diào)階層這一理念，即指那些有生活趣味、有品味、有創(chuàng)造力、有思想、有影響力、生活得體，同時(shí)也追求財(cái)富的一個階層。情趣獨(dú)特格調(diào)主題在客戶精神層面上的體現(xiàn)追求獨(dú)特不特殊的現(xiàn)代藝術(shù)欣賞成熟但不沉悶的潛幽默享受獨(dú)樂樂，亦接受眾樂樂獨(dú)特但不特殊的現(xiàn)代藝術(shù)獨(dú)特 情趣藝術(shù)：體現(xiàn)一種藝術(shù)的情趣性與生活性，通過情趣性、參與性以及對于陽光、綠化、水岸等人對于生活層面上隨追求的東西的融合，構(gòu)造一種即具有獨(dú)特的現(xiàn)代格調(diào)，又非常適合人居住和休閑的生活環(huán)境

33、。潛幽默：在體現(xiàn)現(xiàn)代藝術(shù)立體主義、抽象主義的形式下，無論大尺度的景觀、參與性小品以及細(xì)節(jié)修飾都體現(xiàn)一種淡淡的潛幽默。不特殊淵源：在流行、流傳與經(jīng)典選取流傳的東西，盡量減少與選“玄”和“炫”等時(shí)尚語匯的聯(lián)系。紐約蘇生活區(qū)和芝加哥蘇瑪區(qū)等現(xiàn)代藝術(shù)圣地或一些著名的現(xiàn)代藝術(shù)節(jié)為參考。體現(xiàn)淵源性與藝術(shù)的流傳性。參考建議考慮到的問題1：全都是情趣也就沒有了情趣。全都是藝術(shù)也就沒有了藝術(shù)考慮到的問題2：避免建筑變?yōu)闀r(shí)尚（現(xiàn)代主義的空間不是為了追求玄和炫，而是表現(xiàn)人們在其中的生活本身）考慮到的問題3：表現(xiàn)的內(nèi)涵應(yīng)該是陽光、活潑、積極向上生活態(tài)度考慮到的問題4：現(xiàn)代藝術(shù)中要避免“痞”氣，增添“貴”氣，起碼也要做到“雅”氣獨(dú)樂樂與眾樂樂現(xiàn)代藝術(shù)街區(qū)中的街趣私秘的居住空間內(nèi)斂的生活空間開暢外向的生活空間和交往空間客戶在享受樂趣時(shí)的空間轉(zhuǎn)換獨(dú)樂樂眾樂樂家生活 無論概念再多的房子，其核心還是生活，三林項(xiàng)目所造的房