2011-8-23 土地使用權(quán)交易避稅方案

1、關(guān)于A公司土地使用權(quán)交易的初步稅務(wù)方案致：李總一、本律師了解到的基本情況A公司名下有60畝土地，欲以2100萬(wàn)元的交易價(jià)格轉(zhuǎn)讓給某C公司，首付1620萬(wàn)，余下 的480萬(wàn)分三次在一年內(nèi)付清。二、直接轉(zhuǎn)讓土地涉及的稅費(fèi)轉(zhuǎn)讓方：1、營(yíng)業(yè)稅2100萬(wàn)元一（土地取得的成本）X 5%2、城市維護(hù)建設(shè)稅縣、鎮(zhèn)的為：營(yíng)業(yè)稅X5%3、教育費(fèi)附加3% 湖南省地方教育費(fèi)附加1.5%營(yíng)業(yè)稅 X（3%+1.5%）4、印花稅2100 萬(wàn)元 X0.05%5、土地增值稅增值額/扣除項(xiàng)目=丫（增值額=2100萬(wàn)元一扣除項(xiàng)目；扣除項(xiàng)目包括取得土地的成本以及前 期房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的成本，各項(xiàng)已經(jīng)支付的稅費(fèi)等）Y50%，土地增值稅稅額=

2、增值額X30%；50% WY 100%，土地增值稅稅額=增值額X40% 扣除項(xiàng)目X5%； 100%WY 200%，土地增值稅稅額=增值額X50% 扣除項(xiàng)目X15%；YN200%，土地增值稅稅額=增值額X60% 扣除項(xiàng)目X35%；6、企業(yè)所得稅2100土地取得的成本一上述所有稅費(fèi)X 25%受讓方1、印花稅2100 萬(wàn)元 X0.05%2、契稅2100X3% （稅率的幅度為3%-5%）三、以土地投資入股設(shè)立新公司涉及的稅費(fèi)總體方案是由A公司以土地投資入股，與要受讓土地的C公司共同成立一家新公司B,公 司成立后，然后由A公司將所持有的B公司股權(quán)全部轉(zhuǎn)讓給C公司。（一）以土地投資入股涉及的稅費(fèi)轉(zhuǎn)讓方1、

3、營(yíng)業(yè)稅及附加（符合下列規(guī)定條件的無(wú)需繳納）財(cái)稅2002191 號(hào)以無(wú)形資產(chǎn)、不動(dòng)產(chǎn)投資入股，參與接受投資方利潤(rùn)分配，共同承擔(dān)投資風(fēng)險(xiǎn)的行為，不征 收營(yíng)業(yè)稅。對(duì)股權(quán)轉(zhuǎn)讓不征收營(yíng)業(yè)稅。2、土地增值稅財(cái)稅200621 號(hào)對(duì)于以土地（房地產(chǎn)）作價(jià)入股進(jìn)行投資或聯(lián)營(yíng)的，凡所投資、聯(lián)營(yíng)的企業(yè)從事房地產(chǎn)開(kāi)發(fā) 的，或者房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)以其建造的商品房進(jìn)行投資和聯(lián)營(yíng)的，均不適用財(cái)政部、國(guó)家稅 務(wù)總局關(guān)于土地增值稅一些具體問(wèn)題規(guī)定的通知（財(cái)稅字1995048號(hào)）第一條暫免征收土 地增值稅的規(guī)定（自2006年3月2日起執(zhí)行）。若B公司是從事房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的企業(yè)，則A公司需要繳納土地增值稅增值額/扣除項(xiàng)目=丫（增值額=土地

4、評(píng)估價(jià)一扣除項(xiàng)目；扣除項(xiàng)目包括取得土地的成本以及 前期房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的成本，各項(xiàng)已經(jīng)支付的稅費(fèi)等）Y50%，土地增值稅稅額=增值額X30%；50%WY 100%，土地增值稅稅額=增值額X40% 扣除項(xiàng)目X5%；100%WY 200%，土地增值稅稅額=增值額X50% 扣除項(xiàng)目X15%；YN200%， 土地增值稅稅額=增值額X60% 扣除項(xiàng)目X35%；3、印花稅土地評(píng)估價(jià)X0.05%4、企業(yè)所得稅國(guó)稅發(fā)2000118號(hào)企業(yè)以經(jīng)營(yíng)活動(dòng)的部分非貨幣性資產(chǎn)對(duì)外投資，應(yīng)在投資交易發(fā)生時(shí)，將其分解為按公允價(jià) 值銷售有關(guān)非貨幣性資產(chǎn)和投資兩項(xiàng)經(jīng)濟(jì)業(yè)務(wù)進(jìn)行所得稅處理，并按規(guī)定計(jì)算確認(rèn)資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓 所得或損失；上述資產(chǎn)轉(zhuǎn)

5、讓所得如數(shù)額較大，在一個(gè)納稅年度確認(rèn)實(shí)現(xiàn)繳納企業(yè)所得稅確有 困難的，報(bào)經(jīng)稅務(wù)機(jī)關(guān)批準(zhǔn)，可作為遞延所得，在投資交易發(fā)生當(dāng)期及隨后不超過(guò)5個(gè)納稅 年度內(nèi)平均攤轉(zhuǎn)到各年度的應(yīng)納稅所得中。公允價(jià)值是指獨(dú)立企業(yè)之間按照公平交易原則和經(jīng)營(yíng)常規(guī)自愿進(jìn)行資產(chǎn)交換和債務(wù)清償?shù)?金額?！逼髽I(yè)所得稅為：（土地的評(píng)估價(jià)一取得土地的成本一上述稅金）X25%受讓方1、契稅財(cái)法字199752號(hào)以土地使用權(quán)作價(jià)投資、入股的行為視為土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓，應(yīng)繳納契稅。土地評(píng)估價(jià)X3% （稅率的幅度為3%-5%）2、印花稅土地評(píng)估價(jià)X0.05%（二）股權(quán)轉(zhuǎn)讓涉及稅費(fèi)（按原值轉(zhuǎn)讓，即土地投資入股時(shí)被評(píng)估的金額）轉(zhuǎn)讓方1、營(yíng)業(yè)稅及附加財(cái)稅2

6、002191號(hào)規(guī)定：對(duì)股權(quán)轉(zhuǎn)讓不征收營(yíng)業(yè)稅。2、土地增值稅股權(quán)轉(zhuǎn)讓，土地仍在B公司名下，并未發(fā)生轉(zhuǎn)移，不繳納增值稅3、印花稅股權(quán)轉(zhuǎn)讓價(jià)款（土地評(píng)估價(jià)）X0.05%4、企業(yè)所得稅（原價(jià)轉(zhuǎn)讓，未產(chǎn)生所得）受讓方1、契稅財(cái)稅2008175 號(hào)在股權(quán)轉(zhuǎn)讓中，單位、個(gè)人承受企業(yè)股權(quán)，企業(yè)土地、房屋權(quán)屬不發(fā)生轉(zhuǎn)移，不征收契稅。2、印花稅股權(quán)轉(zhuǎn)讓價(jià)款（土地評(píng)估價(jià)）X0.05%四、兩種方案稅費(fèi)比較第一種直接轉(zhuǎn)讓涉及稅費(fèi)：營(yíng)業(yè)稅及附加、印花稅（2次）、企業(yè)所得稅、土地增值稅、契 稅。第二種間接轉(zhuǎn)讓涉及稅費(fèi)：土地增值稅、印花稅（4次）、企業(yè)所得稅、契稅。第二種方式下，交易價(jià)格需要相關(guān)部門作出評(píng)估認(rèn)定，假設(shè)這個(gè)評(píng)估

7、價(jià)格為X，雖然兩種方 式下土地取得的成本都是一致的，但前者的交易價(jià)格已經(jīng)確定為2100萬(wàn)元，那么土地轉(zhuǎn)讓 的收入為2100萬(wàn)元，計(jì)算各項(xiàng)稅費(fèi)的時(shí)候均以2100萬(wàn)元為收入額。計(jì)算第二種方法下的各 項(xiàng)稅費(fèi)時(shí)，則均以土地評(píng)估價(jià)X為收入額。，則通過(guò)比較可知：1、第二種比第一種少交了營(yíng)業(yè)稅及附加，多交了兩次印花稅，營(yíng)業(yè)稅及附餉2100萬(wàn)元一 （土地取得的成本）X 5.49%，兩次印花稅=乂乂0.05%乂2=0.1%乂。其他各項(xiàng)稅費(fèi)計(jì)算方式一樣，但收入額不一樣。2、欲對(duì)比兩種方式稅費(fèi)的差額，主要看交易價(jià)格2100萬(wàn)元和評(píng)估價(jià)X之間的差額大小。 若兩者差額越大，則籌劃的空間越大。A公司可通過(guò)權(quán)衡稅收籌劃的空

8、間大小與成立一家新 公司的操作成本大?。ò〞r(shí)間和金錢），決定采用第一種還是第二種方法。五、特別提示由于對(duì)背景資料了解十分有限，本律師在假設(shè)的基礎(chǔ)上，通過(guò)分析，作出如下提示：C公司受讓該土地后是否進(jìn)行房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)，其本身是否具有房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)資質(zhì)？若前兩者回答 都是肯定的，那么，雙方新成立B公司后，土地入股到了B公司名下，在這種情況下，房 地產(chǎn)開(kāi)發(fā)是以C公司的名義進(jìn)行還是B公司的名義進(jìn)行呢？如果是以C公司自己的名義進(jìn) 行，那么土地最終還是要從B公司轉(zhuǎn)讓到C公司名下，這樣便再次涉及到土地使用權(quán)的轉(zhuǎn) 讓，又將產(chǎn)生土地轉(zhuǎn)讓的相關(guān)稅費(fèi)?；谏鲜黾僭O(shè)，雖然第二種方式的稅務(wù)成本比較低，但如果C公司獲得土地后欲直

9、接以自 己的名義從事房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)，則其最終還將面臨土地轉(zhuǎn)讓的問(wèn)題，這已經(jīng)超過(guò)其預(yù)期，并直接 導(dǎo)致其交易成本增加。六、若C公司同意增資擴(kuò)股，則可作如下交易安排：這種安排實(shí)際上也是以土地投資入股，但并不是新成立一家公司，而是由C公司增資擴(kuò)股， A公司以該土地作價(jià)入股，參與接受C公司利潤(rùn)分配，共同承擔(dān)投資風(fēng)險(xiǎn)，在這種情況下， 可以免征營(yíng)業(yè)稅及附加，然后A公司再將該股權(quán)轉(zhuǎn)讓給C公司，即可達(dá)到避稅的目的。在 這種方式下，雙方需要繳納的稅費(fèi)如下（計(jì)算方式參考上述第二種方式）：以土地投資入股C公司時(shí)：（對(duì)土地價(jià)格進(jìn)行評(píng)估）轉(zhuǎn)讓方：土地增值稅（假設(shè)C公司從事房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)）企業(yè)所得稅印花稅受讓方：印花稅契稅A公司將股權(quán)轉(zhuǎn)讓時(shí)：轉(zhuǎn)讓方：印花稅企業(yè)所得稅（若為原值轉(zhuǎn)讓，則無(wú)需繳納）受讓方：印花稅此種方式與上述第二種方式下的稅費(fèi)一致，但操作比較簡(jiǎn)單，且避免了上述假設(shè)成立情況下可能面臨的問(wèn)題，但需滿足以下條件：1、C公司愿意做增資擴(kuò)股；2、交