物業(yè)效勞成本測算工作會

1、物業(yè)效勞成本測算工作會1、測算依據(jù)主要文件介紹；2、測算方法介紹、相關(guān)工程、數(shù)據(jù)討論；3、下一步工作；?國家開展改革委、建設部關(guān)于印發(fā)物業(yè)效勞定價本錢監(jiān)審方法試行?的通知各省、自治區(qū)、直轄市、方案單列市開展改革委、物價局、建設廳房地局為提高政府制定物業(yè)效勞收費的科學性、合理核定物業(yè)效勞定價本錢，根據(jù)?政府制定價格本錢監(jiān)審方法?、?物業(yè)效勞收費管理方法?等有關(guān)規(guī)定，特制定?物業(yè)效勞定價本錢監(jiān)審方法試行?，現(xiàn)印發(fā)你們，請按照執(zhí)行。國家開展改革委、建設部二OO七年九月十日 一、依據(jù)：物業(yè)效勞定價本錢監(jiān)審方法試行 第一條為提高政府制定物業(yè)效勞收費的科學性、合理性，根據(jù)?政府制定價格本錢監(jiān)審方法?、?物

2、業(yè)效勞收費管理方法?等有關(guān)規(guī)定，制定本方法。第二條本方法適用于政府價格主管部門制定或者調(diào)整實行政府指導價的物業(yè)效勞收費標準，對相關(guān)物業(yè)效勞企業(yè)實施定價本錢監(jiān)審的行為。本方法所稱物業(yè)效勞，是指物業(yè)效勞企業(yè)按照物業(yè)效勞合同的約定，對房屋及配套的設施設備和相關(guān)場地進行維修、養(yǎng)護、管理，維護物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的環(huán)境衛(wèi)生和秩序的活動。本方法所稱物業(yè)效勞定價本錢，是指價格主管部門核定的物業(yè)效勞社會平均本錢。第五條物業(yè)效勞定價本錢審核應當遵循以下原那么：一合法性原那么。計入定價本錢的費用應當符合有關(guān)法律、行政法規(guī)和國家統(tǒng)一的會計制度的規(guī)定；二相關(guān)性原那么。計入定價本錢的費用應當為與物業(yè)效勞直接相關(guān)或間接相關(guān)的費

3、用。三對應性原那么。計入定價本錢的費用應當與物業(yè)效勞內(nèi)容及效勞標準相對應。四合理性原那么。影響物業(yè)效勞定價本錢各項費用的主要技術(shù)、經(jīng)濟指標應當符合行業(yè)標準或者社會公允水平。 第六條核定物業(yè)效勞定價本錢，應當以經(jīng)會計師事務所審計的年度財務會計報告，原始憑證與賬冊或者物業(yè)效勞企業(yè)提供的真實、完整、有效的本錢資料為根底。第七條物業(yè)效勞定價本錢由人員費用、物業(yè)共用部位共用設施設備日常運行維護費用、綠化養(yǎng)護費用、清潔衛(wèi)生費用、秩序維護費用、物業(yè)共用部位共用設施設備及公眾責任保險費用、辦公費用、管理費公攤、固定資產(chǎn)折舊以及經(jīng)業(yè)主同意的其它費用組成。第八條人員費用是管理效勞人員工資、按規(guī)定提取的工會經(jīng)費、職

4、工教育經(jīng)費，以及根據(jù)政府有關(guān)規(guī)定應當由物業(yè)效勞企業(yè)繳納的養(yǎng)老、醫(yī)療、失業(yè)、工傷、生育保險等社會保險費用。 第九條物業(yè)共用部位共用設施設備日常運行及維護費用是指為保障物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)共用部位共用設施設備的正常使用和運行、維護保養(yǎng)所需的費用。不包括保修期內(nèi)應由建設單位履行保修責任而支出的維修費、應由住宅專項維修資金支出的更新、改造費用。 第十條綠化養(yǎng)護費是指管理、養(yǎng)護綠化所需的綠化工具購置費、綠化用水費、補苗費、農(nóng)藥化肥費等。不包括應由建設單位支付的種苗種植費和前期維護費。 第十一條清潔衛(wèi)生費是指保持物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)環(huán)境衛(wèi)生所需的購置工具費、消殺防疫費、化糞池清理費、管道疏通費、清潔用料費、環(huán)衛(wèi)所需費

5、用等。 第十二條秩序維護費是指維護物業(yè)管理區(qū)域秩序所需的器材裝備費、平安防范人員人身保險費及由物業(yè)效勞企業(yè)支付的服裝費等。其中器材裝備不包括共用設備中已包括的監(jiān)控設備。 第十三條物業(yè)共用部位共用設施設備及公眾責任保險費用是指物業(yè)管理企業(yè)購置物業(yè)共用部位共用設施設備及公眾責任保險所支付的保險費用，以物業(yè)效勞企業(yè)與保險公司簽訂的保險單和所交納的保險費為準。 第十四條辦公費是指物業(yè)效勞企業(yè)為維護管理區(qū)域正常的物業(yè)管理活動所需的辦公用品費、交通費、房租、水電費、取暖費、通訊費、書報費及其它費用。 第十五條管理費分攤是指物業(yè)效勞企業(yè)在管理多個物業(yè)工程情況下，為保證相關(guān)的物業(yè)效勞正常運轉(zhuǎn)而由各物業(yè)效勞小區(qū)

6、承擔的管理費用。 第十六條固定資產(chǎn)折舊是指按規(guī)定折舊方法計提的物業(yè)效勞固定資產(chǎn)的折舊金額。物業(yè)效勞固定資產(chǎn)指在物業(yè)效勞小區(qū)內(nèi)由物業(yè)效勞經(jīng)營者擁有的、與物業(yè)效勞直接相關(guān)的、使用年限在一年以上的資產(chǎn)。第十七條經(jīng)業(yè)主同意的其它費用是指業(yè)主或者業(yè)主大會按規(guī)定同意由物業(yè)效勞費開支的費用。 第十八條物業(yè)效勞定價本錢相關(guān)工程按本方法第十九條至第二十二條規(guī)定的方法和標準審核。 第十九條工會經(jīng)費、職工教育經(jīng)費、住戶公積金以及醫(yī)療保險費、養(yǎng)老保險費、失業(yè)保險費、工傷保險費、生育保險費等社會保險費的計提基數(shù)按照核定的相應工資水平確定； 工會經(jīng)費、職工教育經(jīng)費的計提比例按國家統(tǒng)一規(guī)定的比例確定， 住房公積金和社會保險

7、費的計提比例按當?shù)卣?guī)定比例確定，超過規(guī)定比例的不得計入定價本錢。醫(yī)療保險費用應在社會保險費中列支，不得在其它工程重復列支；其他應在工會經(jīng)費和職工教育經(jīng)費中列支的費用，也不得在相關(guān)費用工程中重復列支。 第二十條固定資產(chǎn)折舊采用年限平均法，折舊年限根據(jù)固定資產(chǎn)的性質(zhì)和使用情況合理確定。企業(yè)確定的固定資產(chǎn)折舊年限明顯低于實際可使用年限的，本錢監(jiān)審時應當按照實際可使用年限調(diào)整折舊年限。固定資產(chǎn)殘值率按3%-5%計算；個別固定資產(chǎn)殘值較低或者較高的，按照實際情況合理確定殘值率。 第二十一條物業(yè)效勞企業(yè)將專業(yè)性較強的效勞內(nèi)容外包給有關(guān)專業(yè)公司的，該項效勞的本錢按照外包合同所確定的金額核定。 第二十二條

8、物業(yè)效勞企業(yè)只從事物業(yè)效勞的，其所發(fā)生費用按其所管轄的物業(yè)工程的物業(yè)效勞計費面積或者應收物業(yè)效勞費加權(quán)分攤；物業(yè)效勞企業(yè)兼營其它業(yè)務的，應先按實現(xiàn)收入的比重在其它業(yè)務和物業(yè)效勞之間分攤，然后按上述方法在所管轄的各物業(yè)工程之間分攤。 第二十三條本方法未具體規(guī)定審核標準的其他費用工程按照有關(guān)財務制度和政策規(guī)定審核，原那么上據(jù)實核定，但應符合一定范圍內(nèi)社會公允的平均水平。第二十四條各省、自治區(qū)、直轄市價格主管部門可根據(jù)本方法，結(jié)合本地實際制定具體實施細那么。第二十五條本方法由國家開展和改革委員會解釋。第二十六條本方法自2007年10月1日起施行 二、主要本錢工程的測算方法 1、根本工資F1(元/月)

9、 各類管理效勞人員的根本工資標準根據(jù)公司現(xiàn)有標準制定，也可參考行業(yè)平均工資水平。 2、社會保險費F2(元/月) 社會保險費包括醫(yī)療8%、工傷保險1%、養(yǎng)老保險20%、失業(yè)保險2%、生育保險0.7%，工資低于1760元的按1760元計；其他按工資標準計。 3、住房公積金F3(元/月) 住房公積金，省公積金中心規(guī)定繳交比率為10%-15%，公司目前為10%，可參照礦冶院12%計費。一人工費的測算4、按規(guī)定提取的福利費F4元/月 福利費包括以下三項： 1福利基金。按工資總額的14%計算。 2工會基金。按工資總額的2%計算。 3教育經(jīng)費。按工資總額的2%計算。5、加班費F5(元/月) 加班費按人均月加

10、班23天，再乘以日平均工資計算，日平均工資按每月22個工作日計算。6、服裝費F6元/月按每人每年2套服裝計算，其服裝標準自定。計算出服裝費后再除以12個月，即可得到每月服裝費。 7、餐費補貼F7元/月 該項費用的測算方法是根據(jù)所管物業(yè)要求效勞的檔次、標準和類型和收費總面積，先確定各級各類管理效勞人員的編制數(shù)，然后確定各自的根本工資標準，計算出根本工資總額；再按根本工資總額計算上述各項的金額；匯總后即為每月該項費用的總金額，最后分攤到每月每平方米。人工費的測算公式為：人工費P1=月根本工資+社會保險+公積金+各項福利費+ 加班費+服裝費+餐費/S = F1+F2+F3+F4+F5+F6+F7 /

11、 S 式中的S表示參加測算的物業(yè)總面積，單位為平方米。二辦公費測算 、通信費通信費包括 費、 費、 費等。 、低值易耗文具、辦公用品費 低值易耗文具、辦公用品費包括文具如筆墨、紙張、打印復印等。 、書報費 書報費即每年必須購置的報紙雜志，特別是專業(yè)書報所需要的費用。、宣傳廣告和市場推廣費1、 交通費元月：交通費包括車輛耗油、維修保養(yǎng)費、保險費、保養(yǎng)費、養(yǎng)路費等。、法律費用經(jīng)常出現(xiàn)在該科目下的支出包括為催收拖欠租金而訴諸法律的費用，定期檢討法律文件如租約、合同等費用支出等。律師費是該項下的經(jīng)常費用。 、節(jié)日裝飾費在法定節(jié)假日，如元旦、春節(jié)、國慶等節(jié)日進行物業(yè)裝飾的費用。 、辦公用水電費辦公費的測

12、算公式為：辦公費 年各項費用之和 月參與測算的物業(yè)面積即 月參與測算的物業(yè)面積 元月平方米三共用部位與共用設施的日常運行和維護費測算 、維修保養(yǎng)費F1該項費用主要用語核算物業(yè)內(nèi)外部的總體維修保養(yǎng)支出。具體內(nèi)容包括：建筑物立面的清洗、電梯維修與保養(yǎng)、鍋爐檢查與維修、空調(diào)維修保養(yǎng)、小型手開工具和防火設備購置等支出。、裝修費(F2)該費用科目一般包括材料費如墻紙、涂料、工器具和設備使用、人工費、管理費和承包商利潤如果發(fā)包。 、能源費(F3)物業(yè)經(jīng)營管理過程中消耗的能源本錢。、康樂設施費(F4)該項本錢即康樂設施的運營本錢，主要是健身設施、游泳池和其他康樂設施的維修、保養(yǎng)支出。有時救生員、器械使用指導

13、員和其他康樂效勞人員的工資也屬于此項本錢的開支范圍。、雜項費用(F5)該項費用是指為保持物業(yè)正常運行而需要支出的非經(jīng)常性的、零星的費用工程，如修理或重新油漆建筑物內(nèi)外包括環(huán)境的有關(guān)標識等費用支出。 上述項費用一般先按年先進行估算，匯總后再分攤到每月每平方米中。其中計算公式為：公共部位、公共設施設備維修保養(yǎng)費 i月參與測算的物業(yè)面積 即 月元月平方米四秩序維護費測算 1、秩序維護費(F1)安防系統(tǒng)維護費包括以下內(nèi)容： 1安防系統(tǒng)日常運行電費及維修保養(yǎng)費。其數(shù)值為安防系統(tǒng)使用電量電費單價日常維修養(yǎng)護費 2日常器材費。即秩序維護人員日常用對講機、電池和電筒等費用。 3更新儲藏金。該項費用為安防系統(tǒng)更

14、新與安裝費用之和除以安防系統(tǒng)正常使用年限的數(shù)值。 秩序維護費是指維持物業(yè)公共區(qū)域秩序的費用，它由安防系統(tǒng)維護費、日常器材費、秩序維護人員人身保險費 2、秩序維護人員人身保險費(F2) 用公式可以表示如下： 秩序維護費 年總支出 月參與測算的物業(yè)面積 即i元月平方米 月五清潔衛(wèi)生費測算1、清潔工具購置費(F1)：此項包括垃圾桶、拖把等的購置費2、勞保用品費(F2)3、清潔機械材料費(F3)：此項費用包括大樓幕墻清潔設備，打蠟拋 光機的折舊、消耗材料等。 、化糞池清理費(F4)、垃圾外運費(F5)、其他費用(F6)、水池清潔費(F7)用公式可表示為：清潔衛(wèi)生費各項費用年支出參與測算的物業(yè)面積即清潔衛(wèi)生費 i 月六綠化養(yǎng)護費測算 、綠化工具費(F1)：此項費用包括鋤頭、草剪、枝剪、噴霧器等的購置費用。 、勞保用品費(F2)：此項費用包括手套、口罩、草帽等的購置費。 、綠化用水費(F3)4、農(nóng)藥化肥費(F4)5、雜草清運費(F5)6、園林景觀再造費(F6)綠化養(yǎng)護費各項費用年支出參與測算的物業(yè)面積即 i 月七、固定資產(chǎn)折舊費、交通工具汽車等(F1) 、通信設備 機、 、 機等(F2) 、辦公設備桌椅、沙發(fā)、電腦、復印機、空調(diào)機等(F3)、工程維修設備管道疏通機、電焊機等(F4)、其他設備(F5)固定資產(chǎn)折舊費固定資產(chǎn)總額平均折舊年限參與測算的物業(yè)面積 即 i 月 固