旅游地產(chǎn)形成的四個必要條件

1、旅游地產(chǎn)形成的四個必要條件一個產(chǎn)業(yè)（行業(yè)）的形成至少要有四個方面的條件。一個是市場有沒有需求，這種需求可能是現(xiàn)實存在的，也可能是潛在的，能夠靠企業(yè)的營銷激發(fā)出來；第二是企業(yè)有沒有動力，就是看這個需求的盈利空間怎么樣，是否值得企業(yè)去推動、去投入；第三是政府允許不允許，項目是否具備政策上的優(yōu)勢，政府是否支持這個項目的發(fā)展；第四是外部條件是否具備，只有項目發(fā)展的外部條件具備了，項目才有可能進(jìn)入發(fā)展的軌道。以華僑城為例，其主題公園經(jīng)營模式引領(lǐng)了旅游地產(chǎn)的發(fā)展，并最終開創(chuàng)了中國旅游地產(chǎn)發(fā)展的新局面。有人說，現(xiàn)階段中國旅游地產(chǎn)發(fā)展的時機成熟了，但是，為什么在中國，迄今為止以主題公園造景成功的旅游地產(chǎn)項目只

2、有一座華僑城？現(xiàn)階段旅游地產(chǎn)項目更是在中國遍地開花，對此，我們需要了解的是旅游地產(chǎn)是否符合中國經(jīng)濟(jì)發(fā)展的潮流，中國旅游地產(chǎn)大發(fā)展的時機是否已經(jīng)到來？人為什么需要旅游？旅游地產(chǎn)為什么切中了房地產(chǎn)市場的“軟肋”？概而言之，旅游地產(chǎn)的發(fā)展和形成需要具備四個必要條件，分別是：1一、市場需求1、旅游房地產(chǎn)巧妙地實現(xiàn)了人們旅游生活中行于居的結(jié)合，也在某種程度上滿足了消費者休閑與投資的雙重要求，因此有充分的市場潛力。旅游區(qū)傳統(tǒng)的酒店，可以滿足人們旅行中的居住要求，但是隨著人們生活水平的提高，不僅看重居住內(nèi)環(huán)境的舒適，更重視其外部的大環(huán)境，看重其所依托的自然生態(tài)、景觀的營造、文化的氛圍、地方特色等等。人們不僅

3、追求“行”的休閑，也追求居住的安逸。更重要的是希望在日常當(dāng)中，能有在外旅行的感覺。另一方面，隨著國民經(jīng)濟(jì)發(fā)展，居民投資理念的日益理性和現(xiàn)代化，面對國內(nèi)狹窄的投資渠道，房產(chǎn)依舊收到熱捧。2、隨著中國經(jīng)濟(jì)發(fā)展，進(jìn)入休閑時代的中國人，對于旅游的需求正發(fā)生著悄然的改變。人們的旅游活動從偶然變?yōu)閼T常，從盲動變?yōu)槔硇?，從從眾變?yōu)樽灾?，從走馬觀花變?yōu)殚e庭信步，從走向遠(yuǎn)方到遠(yuǎn)近皆宜，短期、多次、短途與長途結(jié)合成為現(xiàn)代旅游者的重要旅游方式。隨著消費能力的提高、旅游意識的增強、旅游經(jīng)歷的豐富，越來越多的人不僅追求旅行的數(shù)量，更看重在旅行過程中各個環(huán)節(jié)的質(zhì)量，其中很重要的一個方面，就是“居住”。23、從對休閑與投資

4、的雙重追求來看，目前我國居民本外幣儲蓄存款余額早已突破10萬億元大關(guān)，這筆錢除了用于養(yǎng)病防老、后代教育等未來的預(yù)期消費外，也有一部分可以用于即期消費和投資。即期消費中，旅游和休閑是一個非常重要的領(lǐng)域。而從投資的角度來說，新型旅游房地產(chǎn)產(chǎn)品投入小、風(fēng)險低、回報可觀，且同時能滿足自身的旅游與休閑需求。因此，與銀行儲蓄和投資股票債券等相比，成為中產(chǎn)階層的投資選擇。國內(nèi)經(jīng)濟(jì)的增長，一方面造就了具有消費能力的族群，另一方面培育了超前的消費觀念和較強的投資意識。厭倦了城市生活的購房人隨著閑暇時間的增多和可自由支配財富的增加，開始將注意力由傳統(tǒng)的住宅項目投向了新興的度假休閑地產(chǎn)。依托周邊豐富的自然旅游資源而

5、建的度假地產(chǎn)項目，不同于一般的普通住宅，而是融合了旅游、休閑、度假、居住為一體的置業(yè)項目。較之一般的住宅，旅游房地產(chǎn)的特點在于它是旅游業(yè)和房地產(chǎn)業(yè)的無縫嫁接，具有城市住宅無法復(fù)制的自然景觀、休閑配套的同時，還兼具較高的投資價值。3資料：遠(yuǎn)近高低各不同旅游地產(chǎn)對不同人群的吸引力2010年北京夏季房展上，有近八成的參展樓盤是外埠的旅游度假地產(chǎn)項目。隨著北京房價的高漲和城市外溢作用加劇，近京環(huán)渤海區(qū)域的度假地產(chǎn)，包括北京周邊、天津、北戴河、秦皇島等有著優(yōu)質(zhì)自然資源的地區(qū)，由于單價低于北京郊區(qū)的均價而成為北京中端購房人休閑度假的首選。位于北京西南、十渡景區(qū)的華銀天鵝湖項目，主打養(yǎng)生、度假。僅開盤當(dāng)天就

6、成交220余套房源，銷售額過億元，而當(dāng)時北京市的日均住宅成交量甚至不足百套。由于位于有山有水的自然景區(qū)內(nèi)，最低一套20萬元的起價，使得天鵝湖云頂公館在新政背景下出現(xiàn)熱銷態(tài)勢。津京之間的錦繡香江同樣以度假、養(yǎng)生吸引了大批北京購房人。在售的住宅均價為7000元/平方米，作為度假地產(chǎn)，關(guān)鍵是要看品質(zhì)，錦繡香江的產(chǎn)品包括高層板樓、公寓和洋房。整體綠化率為40%，容積率僅為1，在北京相當(dāng)于別墅的標(biāo)準(zhǔn)。另外，高爾夫球場、馬球場、游艇俱樂部等相關(guān)配套也為業(yè)主提供了豐富的休閑活動。 旅游地產(chǎn)改變中國段宏斌廣州道本文化傳播有限公司4二、企業(yè)推動旅游房地產(chǎn)的出現(xiàn)則是房地產(chǎn)向旅游逐步滲透、旅游對房地產(chǎn)更加依賴的結(jié)果

7、，是兩個行業(yè)逐步融合的需要。從房地產(chǎn)行業(yè)來看，整個行業(yè)競爭加劇，傳統(tǒng)投資領(lǐng)域已基本飽和，特別是主流房地產(chǎn)開發(fā)領(lǐng)域的機會越來越少，于是越來越多的開發(fā)商將目光轉(zhuǎn)向旅游業(yè)，希望在此尋找新的商機。從旅游行業(yè)來看，國內(nèi)旅游從以觀光旅游為主，逐步向休閑度假過渡，休閑度假已經(jīng)成為人們的普遍的生活方式，而對于休閑度假旅游而言，房地產(chǎn)在旅游供給環(huán)節(jié)中所占據(jù)的地位更加突出。房地產(chǎn)的發(fā)展和旅游業(yè)的變化使得相關(guān)企業(yè)有壓力、也有動力來推動這種新的經(jīng)營模式和產(chǎn)品形式。5資料：敢問路在何方？五萬多家開發(fā)商考慮轉(zhuǎn)型旅游地產(chǎn) 開發(fā)商大舉進(jìn)軍旅游地產(chǎn)始于2010年下半年。住宅地產(chǎn)經(jīng)過10年的大發(fā)展以后，經(jīng)歷了多輪宏觀調(diào)控。原本在

8、這個領(lǐng)域耕耘的5萬多家房地產(chǎn)開發(fā)商，開發(fā)量和資金流放緩很多，這樣就面臨著轉(zhuǎn)型的問題。2010年12月21日，中化集團(tuán)旗下方興地產(chǎn)斥資26億元啟動麗江旅游地產(chǎn)項目。這是地產(chǎn)商轉(zhuǎn)型旅游地產(chǎn)的一個典型案例。中化集團(tuán)旗下方興地產(chǎn)金茂君悅酒店-金茂世家旅游綜合體項目于云南麗江原世界遺產(chǎn)公園奠基，總占地面積近44萬平方米，并計劃投資26億元啟動該項目。這是專注于寫字樓和酒店物業(yè)的方興地產(chǎn)真正邁出旅游地產(chǎn)的第一步。實際上，自2010年下半年以來，萬達(dá)、保利、中信，還有恒大、龍湖、佳兆業(yè)，不少開發(fā)商紛紛加大了對旅游地產(chǎn)的投資。-在“海南國際旅游島”的旖旎風(fēng)光中，鋼筋水泥不再是突兀的風(fēng)景：千億元資本早已集結(jié)海南

9、，撬動這個只有3.39萬平方公里海島的旅游地產(chǎn)。62010年12月8日，中信地產(chǎn)于江西省九江市簽署“中信廬山西海項目總體運營合作協(xié)議”，將云居山柘林湖風(fēng)景名勝區(qū)區(qū)域進(jìn)行整體規(guī)劃開發(fā)。2010年11月30日，保利簽署協(xié)議，將于東莞樟木頭的寶山生態(tài)開發(fā)區(qū)啟動建設(shè)東莞保利生態(tài)城項目，投資近百億元。-商業(yè)地產(chǎn)巨頭萬達(dá)在旅游地產(chǎn)開發(fā)上亦是不甘落后。事實上，自2008年起，萬達(dá)就聯(lián)盟中國泛海、聯(lián)想控股、內(nèi)蒙古億利資源集團(tuán)、遼寧一方等開發(fā)商開發(fā)旅游地產(chǎn)，斥資近1700億元。龍湖地產(chǎn)和佳兆業(yè)。前者在2010年8月和2010年10月，先后于煙臺養(yǎng)馬島囊括69幅地塊，耗資49億元，占地6300畝，打造大型旅游地產(chǎn)

10、項目，2010年10月拿下占地1781畝的云南旅游用地，投資開發(fā)弓長嶺區(qū)溫泉旅游綜合體項目和遼寧東戴河國際旅游新城項目。7三、政策傾斜房地產(chǎn)行業(yè)受宏觀調(diào)控和金融政策的影響較大，政府對投資局部過熱的住宅市場實施了比較大的調(diào)控力度，設(shè)置了一些限制，加強了總體控制，而對于旅游地產(chǎn)的管制相應(yīng)比較寬松一些。這也是旅游地產(chǎn)行業(yè)是否能有較大的發(fā)展空間的一個很重要的條件。8四、外部環(huán)境汽車在家庭的普及，擴大了人們?nèi)粘Ｉ畹陌霃椒秶?，使得空間距離正在逐步變短或消失。這也是旅游地產(chǎn)得以興起的客觀外部條件。從以上四個方面的因素我們能夠樂觀地看到，旅游房地產(chǎn)這個行業(yè)的形成具備充足的條件，而這，正是旅游地產(chǎn)在中國得以蓬

11、勃發(fā)展的根本前提。9道本點評：博弈論旅游地產(chǎn)的政治帳與經(jīng)濟(jì)帳地方政府與開發(fā)商的利益永遠(yuǎn)是共生的。在地方政府看來，純粹做房地產(chǎn)開發(fā)不利于地方經(jīng)濟(jì)的長久發(fā)展，而如果發(fā)展旅游地產(chǎn)卻符合其長期利益，而且旅游地產(chǎn)前期投資大、品牌效應(yīng)比較強，需要持續(xù)投資，所以政府也會做出一定的讓利。從開發(fā)商趨利的角度來講，第一個因素就是土地價格。事實上，在拿地過程中，很多旅游地產(chǎn)地塊是沒有經(jīng)過招、拍、掛程序的，而往往是大型開發(fā)商和地方政府經(jīng)過協(xié)商以后，走個過場而已。在一些偏遠(yuǎn)地區(qū)，地方政府急于改造當(dāng)?shù)芈浜蟮沫h(huán)境，包括舊村改造。在這種情況下，作為對開發(fā)商的補償，土地價格相對來講比較便宜。有人曾于2004年為華僑城旅游地產(chǎn)波

12、托菲諾項目算過一筆賬：樓面地價不超過1600元/平方米，配套建設(shè)費用400元/平方米，建安成本2300-2500元/平方米，其他成本雜費500元/平方米；按照不超過5000元/平方米的項目總承包和1萬元/平方米的售價計算，其毛利率已達(dá)到50%。開發(fā)商意識到開發(fā)商有自己的資源，自然可以將旅游與地產(chǎn)融合起來開發(fā)，而且旅游地產(chǎn)項目拿地能夠得到政府的支持。最重要的是，旅游可以帶動房地產(chǎn)，對開發(fā)商來說，是新的增長點。10旅游地產(chǎn)前期投資比較大，大部分旅游地產(chǎn)都是在邊緣地帶，對土地的增值必須投入基礎(chǔ)設(shè)施、旅游項目、酒店項目等配套。這就相當(dāng)于政府投資基礎(chǔ)設(shè)施，最后的收益是通過土地增值來實現(xiàn)，而旅游地產(chǎn)的最終結(jié)果還是土地增值，將土地增值收益兌現(xiàn)成利潤的話，還是得通過酒店產(chǎn)品或者住宅產(chǎn)品。在旅游地產(chǎn)的土地賬本中，地方政府與開發(fā)商的關(guān)系是極其微妙的，各自敲起算盤。把旅游地產(chǎn)作為啟動地方經(jīng)濟(jì)發(fā)展的動力之一，地方政府頻頻出臺優(yōu)惠政策。值得注意的是，在好