國貿(mào)物業(yè)酒店管理有限公司物業(yè)管理質(zhì)量手冊102

1、國貿(mào)物業(yè)酒店管理物業(yè)管理質(zhì)量手冊 目 錄序言客戶效勞部員工崗位職責客戶效勞部管理制度3.1 物業(yè)驗收制度 入伙裝修制度3.3 投訴處理制度3.4 拜訪業(yè)/租戶制度3.5 業(yè)/租戶遷出制度3.6 清潔管理制度3.7 綠化管理制度3.8 形象籌劃總臺效勞業(yè)/租戶檔案管理制度防火管理制度物業(yè)管理保險制度有償效勞收費管理制度物業(yè)管理的法規(guī)依據(jù)業(yè)/租戶報修制度業(yè)/租戶投訴制度社區(qū)文化活動管理制度公共場地使用管理制度突發(fā)性事件或異常情況處理程序平安管理制度 4.0 客戶效勞部表格 1.0 序 言為保證業(yè)/租戶有一個舒適、優(yōu)雅、整潔、平安的環(huán)境，維護及樹立企業(yè)形象，我們每位管理員都應把自身形象與企業(yè)形象溶為

2、一體，嚴格履行本崗位職責，必須做到：效勞態(tài)度，文明禮貌；效勞行為，合理標準；效勞效率，及時快捷；效勞效果，完好滿意。客戶效勞部 負責業(yè)/租戶之管理和公共地方的管理工作，在業(yè)/租戶事物方面，首要任務(wù)是推動業(yè)/租戶的教育，使他們進駐物業(yè)后明白要遵守公共規(guī)那么、保護公物、維護業(yè)主合法權(quán)益、及促進業(yè)/租戶彼此間之睦鄰關(guān)系。而作為業(yè)主之代理人亦有必要解釋有關(guān)之設(shè)備及供給之能量，予業(yè)/租戶認識。此外，亦要讓業(yè)/租戶明了水電費分攤計算方法、電梯和手扶電梯之數(shù)量及使用方法、空調(diào)設(shè)備及其供給時間，加時空調(diào)費及業(yè)主提供之根本設(shè)施。另外，亦要解釋有關(guān)簽署租用合同后，需要辦理之手續(xù)如交付合同押金、裝修手續(xù)及退租程序等

3、。編制成業(yè)/租戶手冊提供予業(yè)/租戶參考，繼而解釋裝修守那么內(nèi)之規(guī)定，管理部亦要兼顧公共地方清潔、衛(wèi)生之維護及公共設(shè)施之養(yǎng)護，使管理能發(fā)揮其應有之功能?？蛻粜诓繂T工崗位職責描述2.1 物業(yè)經(jīng)理收取及審閱大廈之管理樓宇巡視報告及每天之投訴記錄，并處理跟進；編制及安排各級管理員工輪值表，并報行政人事部；定期對大廈清潔、綠化進行監(jiān)察協(xié)調(diào)；監(jiān)管大廈管理員之運作及安排；遇有緊急事故，協(xié)助處理善后工作；制定大廈設(shè)備使用方法及守那么；每月召集所轄管理員之工作會議；督導各管理助理；接受及處理客戶投訴，并予記錄，及向上級報告；協(xié)助追收管理費之工作；檢查大廈管理日志，跟進所列問題；跟進處理突發(fā)事件；2.2 物業(yè)助

4、理收取及審閱大廈之管理巡樓報告及每天之投訴記錄；定期對大廈清潔、綠化進行監(jiān)察協(xié)調(diào)；監(jiān)管大廈管理員之運作及安排；遇有緊急事故，協(xié)助處理善后工作；協(xié)助物業(yè)主任制定大廈清潔設(shè)備使用方法及守那么；督導各管理員及承判商執(zhí)行工作；接受及處理客戶投訴，并予記錄，及向上級報告；制訂一般之文書通告表格等工作；追收管理費之工作；檢查大廈管理日志；協(xié)助處理突發(fā)事件；定期整理大廈之業(yè)/租戶資料；執(zhí)行上級所指派之工作；熟悉管理處各項管理制度、收費標準及其構(gòu)成、業(yè)/租戶情況；負責辦理業(yè)/租戶的入住以及業(yè)/租戶的退房手續(xù)，裝修審查；負責裝修檔案，業(yè)/租戶檔案、管理處文書檔案的管理。負責大廈的公共鑰匙和未入伙的住戶鑰匙的管理

5、工作；負責業(yè)/租戶水、電表的抄查，準時向業(yè)/租戶派發(fā)各種費用的交費通知單；負責對業(yè)/租戶投訴的處理結(jié)果進行回訪，并做好回訪記錄統(tǒng)計總結(jié)；負責定期對效勞質(zhì)量進行統(tǒng)計、分析，并提出整改方案；物業(yè)管理員記錄每天之維修投訴記錄，并了解處理進度。而于收集后將資料整理匯報物業(yè)主任；定期對大廈清潔、綠化進行更換及巡視；遇有緊急事故，協(xié)助處理善后工作；接受及處理客戶投訴，并予記錄，及向上級報告；協(xié)助追收管理費之工作；記錄大廈管理日志，跟進所列問題；定時巡視檢查清潔及綠化設(shè)施之情況；定期整理大廈之業(yè)/租戶資料；總臺/接待 、打字、復印、國內(nèi)國際長途效勞員工職責；票務(wù)代定員工職責；郵件收遞員職責； 2.5 清潔主

6、管對管理處清潔總體工作負責；定期對本班人員的考勤，做好各項工作的監(jiān)督、檢查、評比；負責清潔用品的保管、發(fā)放及采購方案的編制；定期對部門員工進行業(yè)務(wù)知識培訓和考核； 清潔領(lǐng)班接受主管領(lǐng)導，帶著下屬有序完成各項清潔任務(wù)；監(jiān)督下屬的工作情況，檢查工作員的到崗情況，查看是否全勤工作，合理安排下屬人員工作。遵守公司制定的管理細那么，工作時儀表整潔，佩帶員工證，統(tǒng)一著裝上崗， 樹立良好形象；以身作那么保質(zhì)保量地完本錢人所負責區(qū)域內(nèi)的衛(wèi)生清掃工作；遵守勞動紀律，堅守工作崗位，按照清潔程序搞好區(qū)域內(nèi)衛(wèi)生；發(fā)揚互助精神，支持同事工作，以禮相待；掌握及其的正確用法，以及清潔劑的合理用法； 清潔工樓宇所屬范圍內(nèi)的道

7、路、綠化帶、雨水井的清潔保養(yǎng)；樓宇范圍內(nèi)暗溝、下水道的清理，保持雨季水道暢通；負責清潔地下車庫衛(wèi)生；緊密配合環(huán)衛(wèi)部門搞好垃圾清運工作；2.8 綠化人員工作職責熟悉轄區(qū)內(nèi)的綠化范圍、布局、職務(wù)、種類、數(shù)量；知曉花草樹木的名稱、種植季節(jié)、生長時性、培植管理的方法；對花草樹木要定期培土、施肥、除雜草和打藥水除病蟲害，并要修枝剪葉、澆水。每日定時負責綠化區(qū)內(nèi)的巡視、保證綠化場所不留雜物，不缺水、不死苗，定時對商場內(nèi)盆栽植物進行養(yǎng)護，保證不枯黃、不死亡；檢查、記錄、報告植物生長情況，及時處理違章事件；保管好用品、用具、用劑；3.0 物管部管理制度物業(yè)驗收程序3.1.1. 所有工程驗收都應由開展商前頭。

8、驗收準備工作在未驗收前，駐場經(jīng)理須聯(lián)同工程經(jīng)理與開展商、承包商招開協(xié)調(diào)會議；由承包商及供給商呈交一份竣工驗收及交接方案表和組織架構(gòu)；駐場經(jīng)理組織管理處各部門制定樓宇接收聯(lián)檢方案，提交開展商審批。按?圖紙資料移交清單?對產(chǎn)權(quán)、技術(shù)資料進行對照檢查，發(fā)現(xiàn) 產(chǎn)權(quán)、技術(shù)資料有缺漏的，應以書面形式通知開展商及/或承包商提供。 移交驗收按?設(shè)備移交清單?對樓宇各類設(shè)備按規(guī)格進行對照檢查；發(fā)現(xiàn)設(shè)備設(shè)施與移交清單不符或有缺漏的，管理處應以書面形式通知開展商及/或承包商予以解決。對各單元的水、電、土建局部進行全面檢查，并將檢查結(jié)果記錄在?接管檢查記錄表?中，對發(fā)現(xiàn)的問題應書面通知開展商/及承包商 予以解決。將所

9、有有關(guān)資料歸檔。在保修期內(nèi)因施工、安裝、設(shè)備因素產(chǎn)生的質(zhì)量問題，管理處應報開展商及/或承包商限期解決。3.2 業(yè)/租戶入伙裝修3.2.1 業(yè)/租戶入伙程序為了使管理部各管理員熟知業(yè)/租戶入伙程序流程，能迅速地辦理業(yè)/租戶入伙手續(xù)，特擬定如下入伙程序流程如下：業(yè)/租戶按財務(wù)部發(fā)出入場收樓通知書，按時帶齊各類資料到本管理處辦理各類事項。到管理處管理部辦理手續(xù)。 1、業(yè)/租戶應出示證明：本人身份證明的原件及復印件。?銷售合同?或?租賃合同?原件及復印件。代理商資格證書及代理書。 2、假設(shè)業(yè)/租戶本人未能親臨，委托他人辦理，被委托人應出示的印件：由業(yè)/租戶本人簽署的委托書原件及復印件。被委托人身份證明

10、原件及復印件。?銷售合同?或?租賃合同?原件及復印件。 3、管理部應辦事項：驗明來客身份證明。將上述客戶資料復印件存檔。填寫業(yè)/租戶資料登記表。 c) 管理部與工程部同業(yè)/租戶對其單元進行驗收。管理部攜帶鎖匙協(xié)同工程部與業(yè)/租戶前往單元。根據(jù)驗樓表格所示進行講解。填寫設(shè)備移交表(業(yè)/租戶簽名)。業(yè)/租戶二次裝修申請程序為了管理員能清楚地了解業(yè)/租戶二次裝修管理程序，能順利優(yōu)質(zhì)地為業(yè)/租戶辦理裝修事項，擬定業(yè)/租戶二次裝修管理流程如下：a) 管理部與工程部同業(yè)/租戶辦理裝修申請。業(yè)/租戶提交二次裝修申請表。與業(yè)/租戶承包商會面，了解具體裝修程序。承包商提交二次裝修圖紙。工程部審批業(yè)/租戶所提交資

11、料。工程部對業(yè)/租戶資料提出整改意見，管理部報總經(jīng)理審批以上業(yè)/租戶提交資料所辦理的手續(xù)是否妥當之后，請業(yè)/租戶或其承包商進行整改。c) 業(yè)/租戶到管理部辦理的手續(xù)。辦理裝修期間臨時出入證。辦理?施工許可證?。辦理動火證，配備滅火器。安排開門不移交鑰匙。配備電表并記下電表讀數(shù)加封。提供?施工管理條例?、?違規(guī)處分條例?、?告業(yè)/租戶書?。業(yè)/租戶進入裝修階段，工程部定期檢查裝修情況，保安部經(jīng)常性檢查平安事項，管理部經(jīng)常督導裝修衛(wèi)生情況并協(xié)調(diào)業(yè)/租戶與各部門的關(guān)系。業(yè)/租戶裝修完畢手續(xù)。 提交竣工圖，報管理處審核。 工程部提交審核意見。 工程部驗收業(yè)/租戶裝修完的設(shè)施。 對于損壞的公共設(shè)施將按價

12、從裝修押金中扣除。 工程部驗收完畢將填寫竣工驗收單，并簽署意見、蓋章。業(yè)/租戶將驗收單、臨時出入證、工程部簽署的意見書送財務(wù)部，財務(wù)驗明，按章歸還出入證押金。經(jīng)總經(jīng)理審批由管理部發(fā)放?開業(yè)許可證?。管理部通知工程部送電。業(yè)/租戶開業(yè)后，工程部將落實遺漏工程通知業(yè)/租戶整改完畢后，三個部門意見書，總經(jīng)理審批前方可到財務(wù)部退還裝修押金。3.3 投訴處理須知 如何有效防止投訴? 參與施工監(jiān)理，使工程質(zhì)量多一份保證。物業(yè)管理公司在開發(fā)單位竣工后從技術(shù)角度、法律角度驗收，并辦理書面的交收手續(xù)，防止日后引起投訴。簽訂詳細的管理合約，明確管理公司和業(yè)主或使用人的權(quán)力義務(wù)，防止以后不必要的麻煩。對物業(yè)的設(shè)施安

13、排合理的日常維護、檢修，使事故減少到最低點。經(jīng)常開展反應調(diào)查便民效勞，了解信息，及時發(fā)現(xiàn)問題解決問題。對業(yè)/租戶或業(yè)主入伙時應及時交予管理合約、業(yè)/租戶手冊、裝修須知，并予以解釋，降低投訴率。 3.3.2 處理投訴開通投訴熱線：詳盡記錄投訴人姓名、鋪號名稱、聯(lián)系 。耐心聽取客人投訴，禁止以任何理由或借口推卸責任。即使錯誤在本身，亦不可當面指出，顧客態(tài)度即使很壞，亦不可頂撞顧客，并記下投訴內(nèi)容。對于業(yè)/租戶的設(shè)訴，能當場做出解釋應當場給業(yè)/租戶解決，假設(shè)不能馬上處理的應記下投訴人的姓名、事件的經(jīng)過、投訴對象以及投訴人的聯(lián)系方法、業(yè)/租戶簽字，并告知解決的期限，以便及時告訴結(jié)果。應感謝客人指出的不

14、是之處，對客人提出的建議表示感謝，并把事件提交到相關(guān)部門進行處理或報上級主管審批。對于某個人違紀的投訴，應詳細登記投訴的事件經(jīng)過、證明人以及證物、投訴人及聯(lián)系 、簽字。及時派有關(guān)人員的檢查，確保事實的準確性，在依照事件的大小提請有關(guān)部門給予處理。投訴處理完畢致電或走訪客戶，詢問其對處理結(jié)果是否滿意，是否有別的建議，并再次感謝其對我們工作所做出的幫助。標準用語： 您好！請問我們能為您做些什么? 非常感謝您對我們提出珍貴的建議/意見， 我們會及時把處理結(jié)果通知您 您是否對處理結(jié)果感到滿意 您是否還有什么要求 有什么可以幫助 3.4 拜訪業(yè)/租戶 1 拜訪業(yè)/租戶的目的對業(yè)/租戶的拜訪是管理部眾多業(yè)

15、/租戶事務(wù)中一項重要的工作，管理部管理人員通過定期對業(yè)/租戶的拜訪到達以下目的：加強管理處與業(yè)/租戶的感情聯(lián)絡(luò)。加強溝通，讓業(yè)/租戶配合，協(xié)助管理處工作。提高管理處管理質(zhì)量，及管理人員的效勞質(zhì)素。 2 業(yè)/租戶拜訪內(nèi)容讓業(yè)/租戶了解物業(yè)管理處的運作。傾聽業(yè)/租戶對物業(yè)管理處管理方面的建議和意見。了解業(yè)/租戶對物業(yè)設(shè)施合理性方面的要求。 3 業(yè)/租戶拜訪的流程拜訪情況記錄于?建議/意見登記表?向部門主管匯報反應解決給業(yè)/租戶，并了解滿意程度管理員每天巡查場內(nèi)，每個業(yè)/租戶定期拜訪制?業(yè)/租戶拜訪匯報?報物業(yè)總經(jīng)理與部門主管商討解決方法，并具體執(zhí)行 3.5 業(yè)/租戶遷出辦理 1 遷出申請業(yè)/租戶向

16、租務(wù)處/管理部提交遷出申請表。 2 退證業(yè)/租戶將出入證交回管理部。 3 驗房管理部收到申請表后，通知工程部驗房，工程部填寫驗收合格報告，并 交到財務(wù)部單 元內(nèi)假設(shè)有損壞，應注明地點及應賠金額。 4 結(jié)算業(yè)/租戶到財務(wù)部辦理結(jié)算手續(xù)，財務(wù)部憑工程部提交的驗收單，管理部提交的證明退還有關(guān)押金或收取一定金額的款項。 5 發(fā)遷出證管理部根據(jù)財務(wù)部通知，向業(yè)/租戶發(fā)放遷出證，并通知保安部作出安排。業(yè)/租戶退租流程表工程部對租賃場所進行驗收，出具?驗收合格報告?報管理部、財務(wù)部已裝修固定不能拆走有特殊情況另外處理。業(yè)/租戶拆走的鋪位裝修局部恢復原狀的局部是否有損壞大廈原有的設(shè)施。以上所有手續(xù)辦妥后，管理

17、部發(fā)放遷出證并通知保安部開“出門條業(yè)/租戶如有借用在裝修期間拆卸的業(yè)主物件，應在租賃期滿和向租賃處提出退租申請之前歸還業(yè)/租戶應將所有遷出的物品和數(shù)量列一清單交保安部和管理部業(yè)/租戶提交退租申請業(yè)/租戶正式遷出離場財務(wù)部在?驗收合格報告?收到15日內(nèi)將租賃定金退還業(yè)/租戶。業(yè)/租戶到財務(wù)部結(jié)算清當日所產(chǎn)生的費用及以往所欠的費用，包括租金、管理費、水電空調(diào)費等。管理處必須結(jié)清業(yè)/租戶借鋪位的押金、臨時出入證押金等。假設(shè)有需要業(yè)/租戶修善和整改的工程應書面通知業(yè)/租戶和管理部管理部將退租申請復印件轉(zhuǎn)交工程部、保安部業(yè)/租戶持有關(guān)手續(xù)到物管處管理部租賃處向管理處提交業(yè)/租戶退租情況及意見3.6 清潔

18、管理3.6.1 衛(wèi)生清潔工作標準 走廊及入口區(qū)域地面清潔，無污跡，無水痕，無紙屑。柱面無灰塵，防火門亦無灰塵。扶手梯、欄桿上無灰塵。場內(nèi)椅子、花盆上無塵、無污。玻璃清潔無污跡，無水珠，無手印。垃圾箱經(jīng)常保持清潔，無過多的垃圾，對垃圾筒進行定期消毒。指示牌上無灰塵。咨詢臺上無灰塵。衛(wèi)生間衛(wèi)生潔具做到清潔，無水跡，無異味。鏡子明凈，光亮，無灰塵，無污塵，無手印，無水跡。電鍍設(shè)備保持光亮，無浮塵，無水跡，無銹斑。墻角四處保持干凈，無蛛網(wǎng)、地面無腳印、無雜物。衛(wèi)生潔具齊全，無玻損。保持衛(wèi)生間空氣清新，無異味。保證有足夠廁紙、香精球及洗手液。雜物桶經(jīng)常保持清潔，垃圾不得過半。衛(wèi)生間木隔板無塵、無水跡。下

19、水道口無集水。 樓道清潔樓道墻紙干凈，無污跡，踢腳板無塵土。樓道兩側(cè)及電梯間上方的四個空調(diào)風口無塵土。樓道地臺做到無雜物，無塵土。電梯廳地面無污跡，水跡、無紙屑、塵土、毛發(fā)，清潔，光亮。 3.6.2 清潔步驟衛(wèi)生工作的內(nèi)容范圍、工作程序，使其各項衛(wèi)生清潔工作井然有序地進行，根據(jù)實際情況制定本制度。1. 工作內(nèi)容地面層各樓層的入口以及公共走道各層公共走道內(nèi)的扶手欄桿各入口處的扶手電梯的扶手及不銹鋼外表總臺公告牌、導示牌、導購牌、休息椅中庭光纜電梯的不銹鋼門、電梯間地面、外部玻璃遮罩衛(wèi)生間平安出口樓梯及扶手植物、花卉、盆缸所有墻面、墻柱天花、吊頂 2. 時間安排 3. 清潔工作步驟： 地面層清潔1

20、)上午換好工作服裝，到管理部簽到。2)由保安將各轄區(qū)樓門翻開。3)清潔員到各樓層準備清潔工具。如遇雨天，應在商場六個 入口處鋪上防水踏墊。4)地面層清潔員負責將東門至西門之間的公共走道，以及大門入口的垃圾清掃干凈，保證地面無紙屑。5)用拖把反復拖抹磁磚地面，確保地面光亮整潔無腳印。6)清潔總臺衛(wèi)生先用濕布后用干布將臺面擦拭干凈。7)擦拭總臺前面的導購牌、導示牌、休息椅等，確保臺面和椅面無塵、光亮，不銹鋼架柱光亮、無手印。8)負責將地面層五部扶手電梯清潔干凈，包括清潔扶手、不繡鋼外表做到扶手干凈、無灰塵，不繡鋼外表光亮、無手印。9)清潔地面層三個入口處的玻璃門窗，確保入口處玻璃窗清潔光亮、無水跡

21、、無手印、無污漬。10)光纜電梯外的玻璃遮罩的清潔，做到玻璃光潔，無水跡、無污漬。11)清掃地面層至一層的七個平安走道及樓梯，先清掃一遍再用濕拖把將地面拖干凈。 入口處地面清潔1)每天將地面清掃干凈，確保地面無紙屑。2)用鏟刀將地面不易去除的臟物鏟干凈。3)每周一次，用洗地機將入口處的地面清洗干凈。 玻璃門窗清潔1)用濕布將入口處玻璃門擦拭一遍，稍高的玻璃門用A字鋁合金梯輔助。2)遇有不易用抹布清潔的臟物，可用玻璃刮刀輔助清潔。3)用玻璃刮將玻璃上的水滴刮試干凈，使之光亮、無灰塵、無手印。4)用地托將地下的滴水抹干。 扶手電梯清潔1)用濕保潔布擦拭扶手電梯之扶手，使之干凈、無塵。2)用細掃帚將

22、扶手梯的踏步清掃干凈。3)擦拭扶手電梯的鋁合金面、邊板及鏡面，使之光亮、無灰塵、無手印。4)清潔玻璃，使之光亮、無手印。 貨運電梯清潔1清掃電梯之地板，使之無紙屑等雜物。2)分別用干、濕拖布拖抹地面，保證無腳印。3)清潔電梯之不繡鋼門及內(nèi)部墻壁，使之光亮、無浮塵、無手 印。4)清潔天棚，使之無塵、無蜘蛛網(wǎng)。 扶手欄桿的清潔1)清潔扶手欄桿上的不繡鋼扶手，使之光亮、無浮塵、無手印。2)用雞毛撣撣去欄桿上的灰塵，每日用濕布擦拭一遍欄桿。 觀光電梯清潔清潔各樓層觀光電梯的不繡鋼門，使之光亮、無浮塵、無手印。將觀光電梯地板清掃干凈，并用拖把拖抹。清潔觀光電梯玻璃，使之無污點。 辦公室清潔1)將辦公室窗

23、翻開，保證空氣流通。2)清掃辦公室及會議室地面衛(wèi)生，保證地面清潔，無紙屑。3)用吸塵器將地毯清吸干凈。4)關(guān)閉辦公室所有玻璃窗。5)整理辦公室桌面材料，使之整齊，并將辦公椅推到桌下。將辦公室內(nèi)的辦公桌面及立柜先用濕布，后用干布擦拭干凈。7)用拖把將辦公室內(nèi)兩玻璃門之間的走廊拖抹干凈。8)用抹布擦拭玻璃窗、房門做到無污塵、無手印、無水跡。 衛(wèi)生間清潔 1)衛(wèi)生間清潔用潔廁劑清洗大小便池。2)用清水洗盡，并噴上除臭劑，做到無異味。3)按順序擦拭面盆，水龍頭、臺面、鏡面、烘 ，做到器具保持的明凈、光亮，鏡面臺面無水跡，水龍頭無斑跡，烘 無灰塵。4)清潔墻面，可用雞毛撣抹掉墻上灰塵。5)補齊卷筒紙。6

24、)清倒垃圾，換上新的垃圾袋。7)噴灑適量的空氣清新劑，保持空氣清新。8)地面用清水沖濕后用地板刷，刷干凈，再用拖把抹干，做到無腳印。9)檢查是否有遺漏處，不要遺忘工具。 垃圾處理1)收集所有業(yè)/租戶垃圾到垃圾車。2)將垃圾運送到垃圾房。3)收集整理垃圾房。4)地庫清潔。5)地庫每周清掃2次。6)地庫垃圾的清掃要做到地面無紙屑等其他可見的臟物。4. 保潔工作步驟 保潔的目的即是確保以上清潔工程隨時到達清潔標準。衛(wèi)生間的保潔1)用清水清洗小便池、坑位、噴上除臭劑。2)檢查并補充衛(wèi)生紙。3)檢查烘 是否完好。4)用清潔布擦臺面、鏡子、水龍頭等，保持清潔光亮。5)用拖把清潔地面，保證無水跡、無腳印。6

25、)用空氣清新劑噴射，保持衛(wèi)生間空氣清新。7)公共走道的衛(wèi)生保潔。8)如遇見地板有垃圾紙屑等雜物，應及時清掃，確保地面無雜物。9)不時地用大堂塵拖拖抹地面，確保地面清潔、光亮、無腳印。 10)發(fā)現(xiàn)不潔之處立即清掃。 清潔周期性工作 清掃停車場地面每周兩次。 用地面擦洗機清潔地面每周一次。 消毒垃圾箱每周一次。 擦拭、清洗花槽每周一次。擦拭、清洗、擦亮天花照明燈件包括拆裝半年一次。 清洗天花部件半年一次。 擦拭、清潔消防閘半年一次。 清理、打蠟、磨光消防栓之門每周一次。 清理消防栓內(nèi)垃圾每周一次。電梯門槽坑的清洗半年一次。拂去墻身外表的天花的灰塵每月一次。擦拭、清洗照明燈盒外部每月一次。擦拭清洗磨

26、光廁內(nèi)門及柜面包括壁腳線每月一次。徹底清洗磨光廁內(nèi)門及柜面包括壁腳線每月一次。 不定期清潔工作根據(jù)業(yè)/租戶要求清洗客戶內(nèi)場地。每年春季5月秋季9月對場外墻外玻璃進行清洗，使之保持干凈、整潔。 特殊清潔工作雨天的清潔工作遇到雨天，應在廣場六個主要入口放上防水地毯。在入口處準備好防水雨套，提供給顧客使用。隨時隨地地將各層、各區(qū)的水滴拖抹干凈，防止顧客摔倒。按照清潔步驟的內(nèi)容，將其他地點清潔干凈。嘔吐的清潔工作如有發(fā)生顧客的嘔吐現(xiàn)象，發(fā)生在哪一層哪一區(qū)，該區(qū)的清潔員工應迅速趕到嘔吐地點。將地上的嘔吐物清潔干凈。用濕拖把將地面拖抹干凈。 3.6.3 清潔設(shè)備管理制度清潔設(shè)備領(lǐng)用、操作制度 1 領(lǐng)用制度

27、設(shè)備原那么上誰使用，誰保管，誰負責。領(lǐng)用設(shè)備必須填寫領(lǐng)用登記表。領(lǐng)用設(shè)備時，領(lǐng)用人自行檢查設(shè)備的完好程序，因檢查不細，造成病機出庫而影響工作的，由領(lǐng)用人自行負責。使用設(shè)備時如發(fā)生故障，不得強行繼續(xù)操作。因作用不當，發(fā)生機具、附件損壞者，按規(guī)定賠償。歸還設(shè)備時，必須保證設(shè)備完好無損，內(nèi)外干凈，如有損壞應及時報修，并在領(lǐng)用簿上注明損壞情況。2 操作制度在設(shè)備使用前，了解設(shè)備的性能、特點、功率。操作前，先清理場地，防止接線板、電機進水或因電線卷入正在操作的設(shè)備中而損壞設(shè)備。各種設(shè)備嚴格按照使用說明正確操作，正確使用。設(shè)備使用后，按要求做好清洗、保養(yǎng)工作。3.6.3，2 清潔工平安操作規(guī)程牢固樹立“平

28、安第一的思想，確保平安操作。清潔人員在超過2米高處操作時，必須雙腳踏在凳子上，不得單腳踏在凳子上，以免摔傷。清潔人員在使用機器時，人得用濕手接觸電源插座，以免觸電。清潔人員不提私自拔動任何機器設(shè)備及開關(guān)，以免發(fā)生意外事故。清潔人員在不會使用清潔機器時，不得私自開動機器，以免發(fā)生意外事故。清潔人員應該嚴格遵守防火制度，不隨意動用明火，以免發(fā)生火災。在操作與平安發(fā)生矛盾時，應先服從平安，以平安為重。 3.6.4 清潔物料領(lǐng)用制度為了方案各部門收入支出，增收節(jié)支，使各項物品物盡其用，發(fā)揮最大 效率特制定本制度。3.6.4.1 日常清潔用具的領(lǐng)用每層可開辟一單獨房間，用于存放常用清潔工具。常用清潔工具

29、由清潔主管辦理領(lǐng)用手續(xù)，按實際需求分配給清潔員工。申領(lǐng)的工具可存放于工具間，所用工具自行保管，需要使用時自行取用。清潔工具損壞影響使用的，可再行領(lǐng)用，領(lǐng)用時需以舊換新。使用工具中，應保護清潔工具。工具使用完畢后清理干凈及時放回工具間，不可隨意放置或丟棄。3.6.4.2 消耗品物料的領(lǐng)用。消耗品物料，主要是指各種清潔劑、空氣清新劑、香皂、衛(wèi)生紙等消耗性用品。消耗品物料由清潔主管辦理領(lǐng)用手續(xù)，按實際規(guī)定分發(fā)給清潔員使用。批準領(lǐng)取的清潔用品必須為清潔專用，不能挪為他用或者私用，一經(jīng)發(fā)現(xiàn)，按規(guī)定處理。所領(lǐng)取物料假設(shè)一次使用未完，可暫時存放于工具間內(nèi)，待下一次使用時取出再用，不可隨意浪費。物料用完后，再

30、行到倉庫領(lǐng)取。清潔員工所領(lǐng)用的物料，使用應厲行節(jié)約，防止隨意浪費。3.6.5 清潔衛(wèi)生監(jiān)督檢查制度圖表 SEQ 圖表 * ARABIC 1嚴格的監(jiān)督檢查，是保證清潔作業(yè)方案、責任制、管理制度等貫徹落實的重要手段。監(jiān)督檢查一般采用員工自查、管理員巡查和部門主管抽查的“三查相結(jié)合的方法。3.6.5.1 “三查制度員工自查。每個員工都要根據(jù)操作標準和要求，對自己所負責的區(qū)域、工程不斷地進行自查，發(fā)現(xiàn)問題，及時解決。管理員巡查。管理員應把巡回檢查作為自己的主要工作，每天對自己管區(qū)內(nèi)所有部位、工程進行巡回檢查，不得少于四次。部門主管抽查。由部門主管或組織有關(guān)人員聯(lián)合檢查，每日抽查不得少于兩次，部門主管應

31、協(xié)同上級領(lǐng)導或有關(guān)組織人員定期聯(lián)合檢查。 3.6.5.2 “三查的要求“三查一要認真，二要高標準。如果不認真走馬觀花有問題也看不見；如果標準不高，熟視無睹，檢查了也不頂用。此外，還要做到以下四個結(jié)合：檢查與教育、培訓相結(jié)合。檢查者發(fā)現(xiàn)問題后，不管是工作質(zhì)量問題、操作標準問題，還是員工行為標準問題，不僅要及時指出糾正，還要幫助員工分析原因，耐心地給員工進行教育、培訓，以防止同類問題不斷重復出現(xiàn)。檢查與獎勵、懲罰相結(jié)合。管理員巡查或部門主管抽查時，可采取加減分的方法，對員工進行獎罰，月底根據(jù)員工的分數(shù)，確定員工的獎金。檢查與測定、考核相結(jié)合。檢查不單單是檢查衛(wèi)生標準，還包括測定、考核等內(nèi)容。檢查與

32、改良、提高相結(jié)合。作業(yè)現(xiàn)場應定期對“三查的發(fā)現(xiàn)問題進行分析，針對問題，找了原因，提出改良措施，予以解決。清潔管理審核 (每月大廈巡視表)巡視日期 巡視人員 清潔部標準評語優(yōu)可以劣清潔部觀感、整潔2員工上、下班登記3每日工作分布表4督導巡查報告5清潔物資/日用品：領(lǐng)取、交收登記派發(fā)、簽收登記6每日工作訓令7員工用膳/休息處理8每日垃圾處理9員工制服登記10員工人事記錄11員工每月考勤12臨時員工招聘記錄13清潔機械用品保存 3.7 綠化管理 3.7.1 綠化的作用 舒心愉悅的環(huán)境是促進消費的一大重要因素. 1 綠化、美化生活，修身養(yǎng)心。場外綠地是人們休閑、娛樂、體育鍛煉的場所，所起到豐富生活、消

33、除疲勞令人身心愉悅。 2 美化生活。綠化種植對建筑、設(shè)施、場地能夠起到襯托、顯露作用，美化商場環(huán)境。 3 保護環(huán)境。綠化能夠凈化空氣、吸附塵埃和有害氣體減少空氣中細菌及放射性物質(zhì)，阻擋噪聲，有利于環(huán)境衛(wèi)生。 4 營造良好購物環(huán)境場內(nèi)部綠化點綴能營造一個良好的環(huán)境促進銷售。3.7.2 綠化分類 1 外部綠化草坪及植物。 2 內(nèi)部盆栽植物。3.7.3 場內(nèi)外綠化管理規(guī)定 1 人人都有義務(wù)維護場外植物綠地及場內(nèi)盆栽植物。 2 不準攀折植物及在樹上扎拉。 3 不準損壞花壇、綠地及花木保護設(shè)施。 4 不準人為踐踏綠地和車輛跨越。 5 不準在綠化地帶堆放雜物。 6 不準在綠化帶內(nèi)設(shè)置廣告招牌。 7 當人為

34、造成花木、綠地及保護設(shè)施損壞的，按政府有關(guān)規(guī)定進行 罰款處理。3.7.4 場內(nèi)部盆栽植物的管理 1 施肥根據(jù)花卉植物的不同生長發(fā)育時期的特殊要求，追施化學肥料，并保證在場內(nèi)無異味的散發(fā)。 2 換盆根據(jù)花苗的大小和生長速度快慢選擇相應的花盆、套缸，在本管理處力所能及的范圍內(nèi)執(zhí)行綠化公司協(xié)助。 3 澆水根據(jù)植物的特點，每日或隔日澆水。原那么是：水溫與室溫要接近，澆水一定要澆透，盆土應經(jīng)常保持濕潤，不要過干、過濕，也不要時干、時濕。 4 采摘陽光光處進行一定的光和作根據(jù)花卉耐陰喜陽程度和生長情況習性，經(jīng)常性將一些喜陽花卉移到陽用。 3.7.5 場外部草坪植物的管理 1 澆水量根據(jù)不同的季節(jié)、氣候，以

35、及草皮生長期、植物品種決定澆水時間上、中、晚和澆水量。 2 施肥根據(jù)土質(zhì)、植物生長期、植物品種和培植需要，決定施肥種類及用量大小。 3 去除雜草及松土根據(jù)季節(jié)、草坪生長狀況對所轄草坪內(nèi)的雜草進行去除并對土地進行相應的松土以利草皮的生長和標準。 4 修枝整形根據(jù)植物的形狀，以利欣賞為目的，依植物品種及生長情況等因素進行修剪整形，但此一工程通常在冬季進行。 5 除蟲根據(jù)病蟲害發(fā)生規(guī)律初實施綜合治理，通常在病蟲率高時，施以藥劑殺死病蟲，以確保植物良好生長。 6 禁止事項禁止游客踏入草坪并在樹枝上吊拉、折枝、懸掛物件，嚴禁鐵線緊箍樹干，影響樹木生長，嚴禁任何公民在草坪內(nèi)以體育鍛煉為形式損傷植物。 7

36、防止損壞加強宣傳教育及保安巡視，樹立告示牌，防止人為的毀壞，作到預防在先。 8 定期洗塵由于草坪緊靠道路，人與車輛流動多塵土飛揚，會影響樹木生長和美化效果，故養(yǎng)護人員應定期對草坪及樹木、用水噴淋清洗。場內(nèi)外綠化管理應達標準1 植物盆內(nèi)無煙、雜物、葉面、枝干；無濃厚浮灰，保持葉色翠綠。2 各類植物無枯萎、凋謝現(xiàn)象。 3.盆缸清擦干凈、無污、無漬。 4.草坪修剪整齊，無上下不平現(xiàn)象。 5.枝葉修剪齊整，無雜亂現(xiàn)象。6 草坪干凈無紙屑、雜物、清洗干凈。7 各類植物無病蟲害。8 嚴格管理草坪禁止人為踏壞，影響美觀。綠化工作審核大廈巡視表巡視日期 巡視人員： 園林綠化標準評語優(yōu)可以劣園丁上、下班記錄園丁

37、園藝技術(shù)證書樹苗、花苗培植、保養(yǎng) 每日、每月工作程序表時花、季花之定購6園藝工具用品警告牌：近制采裝置載花草 8花圃圍柵9其他 3.8 形象籌劃 3.8.1 市場調(diào)研a) 管理部制定市場調(diào)研的重要性掌握最新的市場動態(tài)，提供快速正確的信息。因此管理部特設(shè)市調(diào)研小組，不定時地開展市場調(diào)研活動。根據(jù)市場調(diào)研的結(jié)果，管理部能更好地制定一套完善的客戶效勞措施，提高軟件效勞。b) 市場調(diào)研的步驟1 確定問題和調(diào)研的目的要清楚地認識其市場調(diào)研的方向.2 制定調(diào)研方案針對特定工程廣告、形象、宣傳等制定出收集必要信息的最有效方案.3 收集有關(guān)信息按制定的方案進行有關(guān)資料搜集的階段，應注意保證資料收集的專業(yè)性和準

38、確性。4 分析所得信息完成信息收集工作后，對所獲得的信息加工處理及進反應主管，以便制定經(jīng)營方向。5 提出調(diào)研結(jié)果將所收集資料分析解釋，向管理部主任提交調(diào)研結(jié)果報告。 6 市場調(diào)研對象 市場調(diào)研對象是企業(yè)的市場營銷環(huán)境。 3.8.2 形象宣傳 1 從視覺角度設(shè)計的標準字、標準顏色、員工工作牌、標志圖案、便箋等等。用各類視覺性信息傳達媒體以統(tǒng)一形象員工言談舉止標準、服飾、日常上、下班的禮儀、禮節(jié)等等。對員工整體素質(zhì)的統(tǒng)一要求，加強培訓，提高理論修養(yǎng)、對外樹立有禮節(jié)、有修養(yǎng)形象。創(chuàng)造一個美好的環(huán)境要素，給顧客一個美好印象。相應設(shè)置宣傳廣告欄廣告專欄、公告專欄、布告欄廣告宣傳標語的設(shè)立，宣傳的冊子等等

39、。 2 從行為角度內(nèi)部員工精神狀態(tài)、服飾、效勞態(tài)度、文化修養(yǎng)，工作作風等加以標準。對所有經(jīng)營管理者的行為加以標準等。保安日常的行為標準，表達精神。 3 從理念角度為形象定位與傳播的起始點，高層次的定位，從理念的角度把她以格式化，表達現(xiàn)代的企業(yè)形象。提供最優(yōu)的效勞、環(huán)境為目標。倡導群體觀念，“真誠、友愛、奉獻作為企業(yè)精神?？偱_作為形象輸出的窗口。強調(diào)總臺的作用無論顧客需要什么，商場將盡全力為你效勞，“只要您滿意作為格言。以高檔次的效勞，全心全意為顧客效勞。3.9 總臺效勞 3.9.1 總臺效勞工程總臺是個重要部門，是整體素質(zhì)和文化內(nèi)涵的具體表現(xiàn)，是對外宣傳的窗口，它的好壞直接關(guān)系到業(yè)務(wù)的開展，搞

40、好總臺的經(jīng)營管理非常之重要。根據(jù)開業(yè)后的需要，總臺可先設(shè)立以下六種效勞工程：1 、打字、復印、國內(nèi)、國際長途：日常的經(jīng)營活動須打字、復印文件，這就為總臺開設(shè) 、打字、復印、國內(nèi)、國際長途效勞工程墊定了根底。2票務(wù)代購： 為方便業(yè)/租戶商務(wù)出差預定飛機票火車票的需要，總臺設(shè)有辦理此項工作的機構(gòu)。效勞內(nèi)容包括火車票、飛機票的訂購，此項業(yè)務(wù)可與有關(guān)經(jīng)營單位聯(lián)系，簽訂有關(guān)協(xié)議來具體實施。3郵件收遞：辦理信件，明信片，印刷品收寄效勞，辦理包裹品的收寄業(yè)務(wù)，郵件收遞要與有關(guān)管理機關(guān)協(xié)商妥當，以便郵局在效勞上有良好協(xié)作。4醫(yī)療效勞：根本醫(yī)療緊急事故處理是客戶平安的保證，是總臺人員的職責，適當?shù)嘏嘤柨偱_員工根

41、本的醫(yī)療急救知識是必須的，總臺應備相應的急救器械和藥品，保持與鄰近醫(yī)療單位的聯(lián)系，隨時應付突發(fā)事件。5播送咨詢：為方便廣場業(yè)/租戶，設(shè)立播送咨詢效勞。內(nèi)容包括：商場導購，失物招領(lǐng)，介紹業(yè)/租戶經(jīng)營，發(fā)放宣傳單等。6報刊零售：在總臺周圍設(shè)立一些供客人使用的座椅，銷售一些報刊供客人閱讀、休息，既增加文化氣氛。3.9.2 總臺崗位職責1總臺職責對管理部負責，在管理部的直接領(lǐng)導下工作。執(zhí)行管理部下達的工作指令。處理、反應客戶的投訴，做好解釋工作。收集客戶對廣場物業(yè)經(jīng)營的建議。熱誠幫助客人，主動自覺地為客戶著想。協(xié)助對外、公關(guān)宣傳活動。2各崗位職責1、 、打字、復印、國內(nèi)國際長途效勞員工職責：必須按時上

42、.、下班，禮貌待客，準時優(yōu)質(zhì)完成客戶所要求完成的效勞工程。積極地學習并提高本職技能，不但操作熟練，還需懂得日常維護、保養(yǎng)。定期對本工作臺的機器設(shè)備進行維護，做到每日一清查每月大檢查。按時保質(zhì)、保量完成上級所賦予的工作任務(wù)。培養(yǎng)得體的言行舉止，樹立良好的企業(yè)形象。2、票務(wù)代訂員工職責必須有高度的工作責任心，以防工作中出現(xiàn)不必要失誤。對待客人需熱情禮貌，主動積極地為顧客效勞。必須熟知票務(wù)訂購程序，認真、仔細地登記顧客資料。準確及時地將顧客所購票送之手中。如遇運輸部門特殊原因，如車、船、飛機改班、停班，應及時通知顧客以防止延誤顧客珍貴時間而誤事。 3、郵件收遞員職責及時地將郵件送至業(yè)/租戶鋪位，對于

43、包裹、掛號信、匯款應及時發(fā)單通知業(yè)/租戶。必須有高度的責任感和事業(yè)心。必須懂得郵件收發(fā)業(yè)務(wù)程序、流程。每日需按時上、下班，接收來往郵件簽收。對于遺失郵件或字跡不清楚等特殊事項應妥善處理，并及時上報。4、播送咨詢員職責熟悉本公司有關(guān)部門聯(lián)系 及負責人。掌握所用播音設(shè)備系統(tǒng)的使用及維護保養(yǎng)常識。負責編排每天的播送內(nèi)容。及時準確地播出所需播放的內(nèi)容?？偱_效勞接待中考前須知應答顧客和業(yè)/租戶的詢問時要站立說話，不能坐著答復。要思想集中、全神貫注地去聆聽，不能側(cè)身目視它處。說話時應面帶笑容，親切熱情如果顧客的語速過快或模糊不清，可以親切地說：“對不起，請您說慢一點?；颉皩Σ黄穑埬僬f一遍，好嗎？2、對

44、于一時答復不了或答復不清的問題，可先向顧客致歉，待查詢或請示后再向顧客作答。但凡容許顧客隨后答復的事，屆時一定要守信。答復顧客問題時要做到語氣婉轉(zhuǎn)，口齒清晰，聲音大小適合，同時還要停下手中的工作，不能只顧一人而冷落了他人。對顧客的合理要求，要盡量迅速作出答復。對顧客的過分或無理的要求要沉住氣， 如果顧客稱贊你的良好效勞，也不要沾沾自喜，應謙遜的答復，謝謝你的夸獎，這是我應該做的事情。面帶微笑真誠效勞，這是總臺接待的根本要求，所以我們在效勞工作中要樹立“笑迎天下客的良好風氣?？偱_交接班制度整理好工作臺，使下一班人員感到整潔、舒適，有條理。交班人員在接班人員因故未到場，或未完成接班檢查工作前不得擅

45、自離去。交班人員應將本班工作進行情況做好詳細記錄，并向接班人員如實反映。接班人員應認真閱讀工作日記，以了解上一班的工作情況。交接班人員應明確回復接班人員提出的問題，并和接班人員共同核實，檢查設(shè)備運行情況。7、接班人員發(fā)現(xiàn)交班人員未認真完成工作，或檢查中發(fā)現(xiàn)問題，應向交班人員提出，如交班人員不能給予明確回復，接班人員可拒絕接班，并報上級領(lǐng)導處理。當交班人員檢查工作完成，并且接班人員無任何疑問后，接班人員方算結(jié)束。9. 交接班檢查記錄：應按規(guī)定的交接班檢查事項逐一做好記錄，檢查情況正常記“號，不正常情況“號。每天每班次都要有專人進行記錄。記錄必須交班人和接班人簽名認可，每天由領(lǐng)班負責審閱簽名。交接

46、檢查事項。 總臺交接班流程結(jié)束交接班工作向交接班人員提出，假設(shè)其不予明確回復，可拒絕接班，報上級處理整理好工作臺接班人員檢查交班人員工作完成狀況整理檢查當天所有物品，歸類擺放2、清潔整理所有辦用品及內(nèi)外衛(wèi)生3檢查、調(diào)試工作設(shè)備在不影響繼續(xù)工作的情況下上級及時處理交接班清點款項簽收有關(guān)登記表格 發(fā)現(xiàn)問題無問題交班人員向接班人員如實反映情況如工作日記 緊急救護有人受傷有人暈倒被困電梯觀察當事人狀況根據(jù)不同的情況施行急救處理傷情嚴重的應立即與醫(yī)院聯(lián)系急救電梯困人撫慰當事人，聯(lián)系工程部立即到場處理。突發(fā)事件記錄事件發(fā)生過程記錄事件處理方法QR/OP-22見通知人員迅速到位帶齊急救用品記錄、留檔聯(lián)系不上

47、應留言說明當事人情況及醫(yī)院地點留聯(lián)系 及地址通知當事人家屬 效勞質(zhì)量投訴登記針對那方面的效勞質(zhì)量投訴登記投訴的對象登記顧客對問題的看法顧客簽名留 號碼及 憑 聯(lián)系顧客顧客簽署處理的意見記錄留檔 QR/OP-17顧客意見屬業(yè)/租戶效勞質(zhì)量投訴，應出具處理意見。屬“物管處自身效勞質(zhì)量，了解事實，出具處理意見。解決、處理找當事人了解實情找證明人證實登記世哲學 具體落實管理部工作審核(大廈巡視表)巡視日期 巡視人員 簽署 審核報告管理部標準評語優(yōu)可以劣1.管理部觀感、整潔2.日常事項記錄、 行動處理3. 二次裝修事項記 錄、行動處理4物件交收記錄5業(yè)/租戶關(guān)系6總臺效勞7清潔效勞8綠化效勞9員工儀表1

48、0按時交接班11突發(fā)事件處理12糾正違規(guī)13業(yè)/租戶投訴處理 管理部工作質(zhì)量評估表工作內(nèi)容入伙手續(xù)裝修審批裝修監(jiān)督回訪走訪巡視工作頻度隨來隨辦一天內(nèi)辦完一天兩次以上業(yè)/租戶投訴后兩天內(nèi)每季度普遍走訪一次每天至少一次質(zhì)量標準按?業(yè)/租戶入伙管理流程?辦，證件齊全，業(yè)/租戶簽收，存在問題及時整改。符合規(guī)定，無危及平安、外觀，無改變用途。無規(guī)章裝修。違章者立即處理。投訴率不超過5%對投訴認真研究，妥善解決，及時反應，業(yè)/租戶滿意。及時聽取業(yè)/租戶意見，滿足業(yè)/租戶合理要求，滿意率達100%熟悉樓宇情況，發(fā)現(xiàn)問題及時糾正督導方式按工作分工包干完成，處領(lǐng)導巡視抽查，管理處主任不定期檢查。每月評比一次。鼓

49、勵方法每月評上優(yōu)年終給予榮耀榜表揚，表現(xiàn)突出的授予“忠誠效勞獎獎?wù)?。月考核不合格者扣發(fā)員工獎金.310 業(yè)/租戶檔案管理制度 管理部的效勞過程是大廈運營的最根本的組成局部。負責公共區(qū)域各樓層 的各項效勞場地管理，也是面對業(yè)/租戶各類效勞關(guān)系。管理部的工作又是銷 售工作的延續(xù)。 當營業(yè)部完成一份租賃合同，業(yè)/租戶進駐大廈時，租賃合同的執(zhí)行就要依靠 管理部的效勞工作來維系，其工作質(zhì)量的優(yōu)劣還會影響到日后業(yè)/租戶對管理 公司的形象。管理部的主要業(yè)/租戶管理任務(wù)： 管理部的主要任務(wù)就是“效勞。只有健全業(yè)/租戶檔案及效勞內(nèi)容，才 可能留住舊業(yè)/租戶，吸引新業(yè)/租戶。管理部業(yè)/租戶管理的日常工作包括：及時

50、上行下達業(yè)/租戶與管理之間的知識、報告、通知、通報，傳送文件應及時、準確，認真地登記并制作各種表格。協(xié)調(diào)與業(yè)/租戶之間的關(guān)系，加強橫向溝通；做好與業(yè)/租戶有關(guān)各類文件的檔案工作，并定期整理，以備隨時查詢及跟進；接聽業(yè)/租戶投訴，解決業(yè)/租戶投訴；接聽業(yè)/租戶工程報修 ，及時聯(lián)系修復；樓層鑰匙的管理管理部內(nèi)設(shè)有大廈鑰匙柜，鑰匙柜內(nèi)存放有大廈各個樓層、各個單位、公司的鑰匙。鑰匙柜的設(shè)立既可為忘記攜帶或遺失的業(yè)/租戶提供開門效勞，亦是大廈平安消防工作的必要保證手段。業(yè)/租戶檔案管理 業(yè)/租戶檔案資料的管理主要是收集、整理、歸檔及使用四個環(huán)節(jié)。一般 業(yè)/租戶檔案包括以下的資料：收集業(yè)/租戶單位資料業(yè)/

51、租戶繳費記錄包括各樣應付之押金業(yè)/租戶裝修工程文件業(yè)/租戶遷入時填具之資料業(yè)/租戶資料補充業(yè)/租戶聯(lián)絡(luò)資料緊急事故聯(lián)絡(luò)人的資料管理人員在日常職務(wù)常與業(yè)/租戶人事變遷資料業(yè)/租戶與管理處往來文件業(yè)/租戶違規(guī)事項與欠費記錄業(yè)/租戶請修記錄業(yè)/租戶投訴記錄 10) 業(yè)/租戶單位有關(guān)的工程檔案與二次裝修工程有關(guān)資料311 防火管理制度 保安部處理程序 10 報警：發(fā)現(xiàn)火情應立即通知 1監(jiān)控室 2保安領(lǐng)班報警人應報清著火地點、起火部位、燃燒面積、目前狀況、報 警人姓名等；20 接警：監(jiān)控人員將所報時間、內(nèi)容詳細記錄，并迅速通知：保安主任、物業(yè)主任、物業(yè)經(jīng)理工程經(jīng)理、副經(jīng)理總經(jīng)理商場辦公室、老大樓保衛(wèi)科上

52、述人員迅速到達現(xiàn)場，救災領(lǐng)導小組立即成立，到場級別最 高者為領(lǐng)導小組現(xiàn)場總指揮；根據(jù)救災領(lǐng)導小組總指揮之意見報119火警 ； 工程部處理程序：水的處理：指派一名員工在消防泵房按命令啟動、關(guān)閉消防泵；確保消防泵運轉(zhuǎn)，使消防用水不間斷；0 電的處理：指派電工控制失火部位的電源，該切斷的要果斷要斷；并設(shè)法解決滅火現(xiàn)場必需的照明；確保消防用電不間斷；0 電梯的處理：客梯自動降至底層關(guān)閉；消防梯切換為手動控制交消防隊員、保安部使用； 40 防火卷簾門的處理：點動或連動關(guān)閉著火區(qū)域之防火卷簾門；50 檢查正壓送風排煙設(shè)備、空調(diào)裝置和煤氣總閥；60 組織人員投入滅火，必要時向消防隊員提供建筑結(jié)構(gòu)、設(shè)施、 設(shè)

53、備的情況； 3.11.3 物管部處理程序：組織人員投入滅火；搶救、疏散著火層的顧客，并按指令疏散非著火層的顧客到達指定的平安區(qū)域，準確統(tǒng)計撤離人數(shù)，安撫顧客情緒；配合檢查是否有顧客尚未撤離，確認商場無遺留人員后親上商場并通知保安部；撤離樓面時，協(xié)助保安部關(guān)閉防火門、防火卷簾門； 救災領(lǐng)導小組職責：決定是否報119火警 ；調(diào)集力量，布置疏散救護人員、物資之措施；決定滅火、供水、開啟應急播送的區(qū)域；安排防排煙、停電或繼續(xù)供電、關(guān)閉空調(diào)、新風等措施；密切注意商場內(nèi)一切情況，穩(wěn)定顧客情緒；檢查執(zhí)行情況；消防隊到達后，及時向消防隊之火場總指揮報告情況，并按其統(tǒng)一布置，帶著員工貫徹執(zhí)行； 3.11.5 救

54、災領(lǐng)導小組現(xiàn)場任務(wù)布置： A、疏散和救護劃定平安區(qū)：保安領(lǐng)班劃定供疏散人員集合的平安區(qū)；疏散：保安員引導并護送顧客向平安區(qū)域疏散；在平安區(qū)域疏散線路上分段安排保安員為顧客指明方向；安排保安員護送行動不便的人員從消防電梯疏散；安排保安員查清是否有顧客仍在著火區(qū)域內(nèi)；在平安區(qū)域內(nèi)安排保安員負責接待，并安撫顧客情緒；疏散秩序：第一疏散著火層；第二疏散著火層以上樓層；第三疏散著火層以下樓層；第四從消防通道疏散顧客；第五從消防電梯疏散行動不便和老弱顧客； B、撲救要點：在火勢能控制的情況下：用滅火器撲救，但水帶須放到位，以 防滅火器撲救力度不夠時，用消防水槍撲救撲救時，首先要控制火勢蔓延，然后才考慮撲滅

55、；力量布置應首先考慮在火勢蔓延的方向設(shè)防，然后才考慮在周 圍及上層設(shè)防；電氣火災須斷電后才可用水槍撲救； C、 防排煙：指導顧客和員工學會用濕手巾捂住鼻子，盡可能貼近地面行 走，必要時根據(jù)當時風向、火勢的地形及時排煙；視人員疏散情況關(guān)閉局部消防通道防火門、防火卷簾門，以3隔離并阻止火勢蔓延； D、平安警戒：由保安部落實，必要時其他部門協(xié)同實施大廈外圍：派二名保安員分別有六合路二頭負責接應消防車；保安員去除外圍路障，疏散一切無關(guān)車輛；勸導過路行人撤離現(xiàn)場，維護好大廈外圍秩序；大廈底層出入口：嚴禁無關(guān)人員進入大廈，指導疏散顧客離開大廈；看管好疏散出大廈的物資；保證消防電梯為消防人員專用；引導消防人

56、員進入著火區(qū)域，維持滅火行動秩序；著火層：嚴禁應疏散人員進入著火層，防止乘火打劫、制造混亂；指導疏散人流向下一層按秩序撤離；水災撲滅后：在火災區(qū)域設(shè)立警戒區(qū)，保護好現(xiàn)場，嚴禁無關(guān)人員進入，配合消防部門調(diào)查起火原因； E、應急播送： 1一旦火災發(fā)生，應急播送應配合做好指導疏散、安定人心等工作； 2播送范圍應視火勢情況而定，一般只限于著火層和上下一層； F、設(shè)施保障：機房值班人員必須堅守崗位，聽從領(lǐng)導小組的指令；保證消防用水、消防用電等不間斷； G、保持通訊暢通：以監(jiān)控室和 總機房為核心，采用 聯(lián)系、對講機聯(lián)系相結(jié)合的方法，建立有效網(wǎng)絡(luò)，使各級人員正確迅速接受火災信息，趕至受災現(xiàn)場；3.11.6

57、防火平安責任制度 1. 清潔部防火平安責任制 防火責任人清潔部主管 職責 ：在部門防火負責人的領(lǐng)導下，催促檢查清潔部倉庫用品日 常防火平安工作。 防火措施： 1.嚴格遵守部門的總體防火措施。 2.清潔用品及設(shè)備倉庫內(nèi)嚴禁吸煙，嚴禁火種入庫。 3.倉庫內(nèi)必須限額儲存，有關(guān)通道都必須符合防火規(guī)定范圍。 4.倉庫內(nèi)貨物必須按性質(zhì)分類儲存。 5.倉庫內(nèi)不準使用電暖、電爐、電烙鐵、電熨斗、電視機等電器設(shè)備。 6.倉庫內(nèi)電器設(shè)備和線路不得超過平安負載。 7.應該配備滅火器的必須配備，并保證其完好可用。 8.倉庫工作人員必須經(jīng)過防火培訓，具有防火滅火的根本常識和技能。 9.清潔工具和垃圾袋不可放在消防通道。

58、 10.保持消防平安門時刻關(guān)閉。 11.所有員工都必須知道工作地區(qū)滅火器才的位置。2. 物管部制服房防火平安責任制 防火責任人 物管部倉庫主管 職責：在部門防火負責人的領(lǐng)導下，催促檢查制服房的日常消防平安工作。 防火措施： 1.嚴格遵守部門內(nèi)的總體防火措施。 2.制服房嚴禁吸煙，嚴禁火種入庫。 3.制服放必須配備足夠的滅火設(shè)備。 4.不占用防火通道，保持通道暢通。 5.禁止將制服房作為休息室貨住宿人員。 6.制服房內(nèi)衣物存放必須符合防火規(guī)定。 7.制服房照明必須符合防火標準，不使用不符合消防規(guī)定的照明設(shè)備。 8.制服房內(nèi)不得使用電暖爐及電爐等電器。 9.制服房內(nèi)的電器設(shè)備和線路不得超過平安負載

59、。10.定期對電器設(shè)備、開關(guān)定期對電器設(shè)備、開關(guān)、線路和照明燈等進行檢查。 11.制服房人員下班后，必須仔細檢查，確保切斷所有電源。 12.所有制服房工作人員都必須經(jīng)過防火培訓。3.12 物業(yè)管理保險制度物業(yè)管理與保險的關(guān)系1 保險的概念保險是為了應付特定的自然災害或意外事故，通過訂立合同實現(xiàn)補償或給付的一種經(jīng)濟形式。在物業(yè)管理過程中，所管物業(yè)難免會受到自然災害的影響或意外事故的破壞，因此，應充分利用保險，減少損失，在意外事故發(fā)生后能盡快恢復正常運作。12 保險在物業(yè)管理中的作用保證物業(yè)財產(chǎn)平安保險公司因業(yè)務(wù)需要掌握了大量的資料，有防范事故發(fā)生的經(jīng)驗，可以指導被保險人消除不平安因素，提高財產(chǎn)的

60、平安系數(shù)，保證物業(yè)的平安。風險分擔，減少物業(yè)的經(jīng)濟損失物業(yè)是貴重的財產(chǎn)，通過保險公司的終結(jié)，將風險分散，從而減少物業(yè)的經(jīng)濟損失。有利于推動物業(yè)管理工作的持續(xù)進行物業(yè)管理公司負責管理巨大的的財產(chǎn)，一旦蒙受災難，物業(yè)管理公司根本無力賠償。投保后，保險公司協(xié)助管理，意外事故發(fā)生時機減少；同時，偶有意外也可及時補救，有利于物業(yè)管理工作的持續(xù)進行。1.3 物業(yè)管理中常見的災害和事故自然災害自然災害如：水災、風災、火災、雹災、蟲災燈，自然災害可以造成物業(yè)損壞，也可造成人員傷亡。設(shè)備事故物業(yè)中有許多各類設(shè)備，在使用、維修和保養(yǎng)過程中都有發(fā)生意外的可能。如：漏電、漏稅、漏氣等。這些意外都會造成不同程度的財產(chǎn)損