花園洋房基礎知識ppt課件

1、洋房產(chǎn)品的概念與來源洋房產(chǎn)品的概念與來源花園洋房住宅根底知識2021.7 洋房住宅產(chǎn)品洋房產(chǎn)品的概念與特征洋房產(chǎn)品的價值分析花園洋房的演化概略常見洋房產(chǎn)品的分類洋房產(chǎn)品的概念與來源中國的花園洋房源于上海，自世紀中期起，為上海、福建和廣東一帶上流階層所專屬，是西洋文明和生活方式與中國文化交錯的產(chǎn)物。其特指有國外建筑風情的獨棟別墅，而且坐落在繁華地段，代表著舊上海上流社會的生活方式。然而，現(xiàn)今市場中的相繼出現(xiàn)的花園洋房和當年的花園洋房已相去甚遠。說“蛻變，更可說是是提高。花園洋房把別墅的一些生活形狀做了四到五層的小樓里。洋房產(chǎn)品的概念與來源 狹義的花園洋房就是Garden Villa花園別墅，也就

2、是通常所說的花園式住宅、西式洋房、小洋樓，帶有花園草坪和車庫的獨院式平房或二、三層小樓，強調(diào)戶戶有花園，包括市場中的洋式聯(lián)排或雙拼的Town House，戶型較大，居住溫馨程度高。廣義的花園洋房已不再是別墅，稱之為Garden House 或者Garden Apartment更貼切，是介于別墅和普通公寓之間，為六層以下多層板式建筑。其建筑風格以歐陸古典式、英國鄉(xiāng)村式、西班牙式、中西混合式為主，強調(diào)景觀、園林規(guī)劃較好，綠化率比較高，普遍在遠郊一帶，構(gòu)成有一定規(guī)模的社區(qū)。普通一層贈送花園，頂層贈送閣樓或露臺?；▓@洋房？ 我們這里講的，是廣義上的花園洋房。 “花園 從宏觀層面：諸如中心綠地、廣場、組

3、團綠地、樓間庭院等等。 從微觀層面：屬于每戶業(yè)主私有的花園或者類似花園的室外空間，這更是花園洋房這種住宅產(chǎn)品的設計中心和精華。 例如地面層的庭院、地下或半地下庭院，二層及以上層的入戶花園、較大面積的陽臺、露臺、屋頂平臺、屋頂花園等等。 “洋房 更多地自創(chuàng)了西方建筑溫馨度內(nèi)容，從平面到外型立面、從部分到整體的思索，表達在建筑風格、外型設計、立面設計以及裝飾細部等。 這兩個要素缺失了任何一個都不能稱為“花園洋房。 花園洋房屬低層低密住宅，1.0左右，戶戶擁有花園，其建筑風格以歐陸古典式、英國鄉(xiāng)村式、西班牙式、中西混合式。 綠化率較高，強調(diào)景觀均好，注重中央景觀、組團景觀與自家景觀的有效結(jié)合。 強調(diào)

4、開放式生活方式。如空中花園、露臺等的運用。 目的消費者定位為中高收入人群。洋房產(chǎn)品的特點花園洋房VS別墅市場定位 別墅定位于市場高端產(chǎn)品，效力于社會高收入人群； 而花園洋房所定位的客群是中產(chǎn)階級，而且具有一定文化檔次。 可替代性 別墅最中心的競爭力是對土地的占有、對自然環(huán)境的依賴、社區(qū)私密性和身份的意味，這些是其他產(chǎn)品很難完全復制的，因此構(gòu)成了別墅的無可替代性； 而花園洋房因其較低的市場定位，適中的價位，較大的市場需求，產(chǎn)品同質(zhì)性稍強。景觀環(huán)境 花園洋房將花園的概念引入其內(nèi)，同樣具備對周邊景觀環(huán)境的依賴性。價錢和位置 從價錢上看，花園洋房的價錢低于同地段別墅； 而相對于別墅，花園洋房更能吸人眼

5、球的便是濃郁的鄰里氣味以及較別墅更接近市中心的位置。 花園洋房大多4、5層，還采取了層層退臺的規(guī)劃，這些都有效的拉進了鄰里之間的間隔，更具人文氣味； 同時，別墅大多處于郊區(qū)，住花園洋房的生活便利性要優(yōu)于別墅。花園洋房VS多層 花園洋房實踐上是一種多層住宅，不過是多層住宅在溫馨度和環(huán)境美化方面的晉級產(chǎn)品?；▓@洋房的優(yōu)點普通一層只需兩戶，居住密度相對多層要低；外觀上花園洋房更具有發(fā)明空間，每戶經(jīng)過退臺，空間參差等手法，戶型均有變化；花園洋房將室外的風光引入室內(nèi)，講究室內(nèi)外空間的銜接協(xié)調(diào)，普通一層帶花園，其他樓層贈送露臺，景觀性更好花園洋房的缺陷由于每層都要退臺，建筑基底面積較大，建筑密度也相應變大

6、層數(shù)普通在四五層，容積率做不高，普通在0.81.0之間對于開發(fā)商而言戶均面積較大，總價較高本質(zhì)區(qū)別：花園洋房能提供住戶與外界接觸和與自然交流更大的空間，發(fā)明了一種新的城市生活形狀花園洋房產(chǎn)品在住宅處理方案中的常見角色1低密度社區(qū)中作少量補充，以平衡整體容積率。2成熟郊區(qū)化板塊中的經(jīng)濟性產(chǎn)品。3成熟城市板塊中的改善型產(chǎn)品。4陌生區(qū)大盤的創(chuàng)新型產(chǎn)品洋房的本質(zhì)：從建筑方式角度，洋房的概念具有一定的模糊性，其在本質(zhì)上依然屬于集合住宅的范疇。相對于普通多層，洋房產(chǎn)品在居住質(zhì)量上得到了明顯的提升，因此獲得相對獨立的市場站位。洋房的特征質(zhì)量提升關鍵詞：1內(nèi)：情景往往具有更大的面寬和平層面積，在溫馨度提升的根

7、底上，經(jīng)過獨特的入戶方式以及入戶花園、大露臺、景觀餐廳等情景空間的參與，突出了生活方式的豐富和從容，甚至可以一定程度上“模擬別墅生活“有天有地、“獨立私密等特征。2外：花園社區(qū)往往擁有更好的景觀條件，加上產(chǎn)品觀景面的擴展面寬和觀景層次的添加露臺等，住宅與景觀的結(jié)合更加嚴密。3形：洋房產(chǎn)品籠統(tǒng)提升，或者表現(xiàn)為用材的講究和工藝的精致，更多的那么表現(xiàn)為豐富的建筑形狀和立面細節(jié)，使得住宅容顏煥然一新，與普通多層構(gòu)成明顯差別洋房產(chǎn)品概念特征總結(jié) 洋房住宅產(chǎn)品洋房產(chǎn)品的概念特征洋房產(chǎn)品的價值分析常見洋房產(chǎn)品的分類花園洋房的演化概略花園洋房的價值實現(xiàn)是基于對普通多層產(chǎn)品的超越和提升。而這種超越和提升是在“建

8、筑方式并未根本改動的限制條件下、向著別墅產(chǎn)品方向作出的一定傾斜。1、入戶方式開場趨于“私有目前市場上的花園洋房產(chǎn)品，可以經(jīng)過建筑細節(jié)的處置讓12層的住 戶獲得相對獨立的入口，從而突破了集合住宅“單元的概念，專屬感有了很大提升。典型案例：天津萬科水晶城的南入戶情景洋房。2、居住空間前所未有的“豐富多元空間的“豐富性主要表如今“情趣空間和“觀景空間在居住空間中的比重明顯添加：前者突破了功能導向的窠臼，賦予生活更多的自在度和能夠性，激發(fā)了消費者的場景聯(lián)想。后者親密了居住空間內(nèi)外間聯(lián)絡，對自然資源的享有更加充洋房產(chǎn)品的價值分析 4、外型特質(zhì)從“整體走向“細節(jié)集合住宅的立面外型表達出“整體性的特點，體量

9、感、韻律感、挺拔感成為籠統(tǒng)塑造的關鍵；而自花園洋房開場，建筑籠統(tǒng)開場“碎了層次的豐富、形體的參差、細節(jié)的精致、資料交叉，呈現(xiàn)與普通集合住宅明顯的差別。3、“院落感的價值開場表達一方面，由于建筑高度的降低帶來樓間距的降低，組團的空間尺度更加親切；另一方面，社區(qū)環(huán)境的景觀質(zhì)量在上升，建筑立面的細節(jié)與層次也更加豐富，組團的內(nèi)聚性加強；所以，組團空間的重要性開場表達，也更容易營造院落感的社區(qū)空間體驗。典型案例萬科西山庭院中整體社區(qū)的方式感與組團空間的院落感并重；綠城系的洋房產(chǎn)品標榜“先有花園，后有房子，不追求圖面方式，以空間實打動人。洋房產(chǎn)品的價值分析洋房產(chǎn)品社區(qū)空間關鍵詞: 親地、親景、院落感洋房產(chǎn)

10、品的價值分析洋房產(chǎn)品籠統(tǒng)關鍵詞: 層次、參差、細節(jié)、風格化洋房產(chǎn)品的價值分析 洋房住宅產(chǎn)品洋房產(chǎn)品的概念特征洋房產(chǎn)品的價值分析常見洋房產(chǎn)品的分類花園洋房的演化概略花園洋房戶型的演化院底層的私家小院錯動靜相錯，室內(nèi)和室外空間轉(zhuǎn)換相錯，添加空間的動感和層次感退退臺，讓沒有接地的樓層延伸更大的室外空間，添加室內(nèi)空間與室外空間的接觸面 露更多的室內(nèi)空間暴露給自然 一層擁有私家花園二層“退一層書房構(gòu)成露臺“退客廳面積構(gòu)成露臺“靜臥室/書房“動客廳餐廳/活動轉(zhuǎn)角飄窗，增大觀景面客廳與觀景露臺相連，室內(nèi)外空間相錯一層二層三層四層花園洋房戶型根本形狀四要素花園洋房戶型的演化花園洋房戶型的開展演化花園洋房戶型的

11、演化形狀功能 溫馨度、私密性、景觀性、奢侈度晉級。退臺方式室內(nèi)空間退臺方式新穎多變成都萬科金色家園南北露臺交錯退臺無錫萬科東郡 地下空間的利用金科十年城、金地格林郡頂層復式私密性主臥金地格林郡頂層三躍層復式蘇州萬科金色家園 緊湊型花園洋房上海萬科白馬花園面寬放大成都萬科金色家園室內(nèi)兩步錯層億城天筑三錯躍空間復地別院 底層和頂層附加值增高金地格林郡 一層帶地下室，頂層復式； 底層私家停車場，贈送貯藏室； 一層、二層、三層獨立入戶； 頂層復式私密性高。三層兩層一層/地下室四層/五層復式 162平方米專供本棟的停車位，每戶贈送的貯藏室挑空下沉客廳下沉庭院南露臺側(cè)露臺頂層主臥區(qū)域臥室+書房+衣帽間+衛(wèi)

12、生間大面積露臺贈送南露臺花園洋房戶型的演化形狀功能一層/地下一層二層/地下一層 地下空間的充分利用金科十年城 一層二層均帶地下室； 一層二層獨立入戶，擁有南向花園、入戶花園和下沉花園三重庭院景觀。超越蘇州市場，自創(chuàng)國內(nèi)產(chǎn)品花園洋房入戶花園入戶地下室入戶南花園入戶室外樓梯入戶入戶花園入戶一層地下室，經(jīng)過一樓室內(nèi)樓梯進入二層地下室，經(jīng)過室外樓梯進入二層地下室一層地下室下沉花園下沉花園花園洋房戶型的演化形狀功能頂層三躍層復式蘇州萬科金色家園 一層二層均帶地下室； 四層、五層、六層，一躍再躍，一戶三層構(gòu)成空中美墅，192平方米； 頂層挑空處可以靈敏變動，改為家庭活動室； 南露臺、側(cè)露臺、北露臺，退臺方

13、式層層不同，立面豐富多變。三層四層五層兩層/地下室一層/地下室六層上五層上六層下五層上一層下地下室下地下室上兩層隔樓板，構(gòu)成活動室南陽臺南陽臺退兩層臥室，側(cè)露臺側(cè)露臺退進深，南露臺退四層臥室，北露臺頂層北露臺花園洋房戶型的演化形狀功能一層140平方米二層133平方米三層130平方米四層120平方米五層110平方米入戶花園入戶花園任務陽臺任務陽臺任務陽臺主臥個性空間主臥個性空間二層 89平方米五層66平方米功能緊湊上海萬科白馬花園 小面積， 90平方米左右的2+1房，70平方米左右的1+1房，規(guī)劃緊湊； 面積雖小，功能齊全且規(guī)劃合理； 戶戶有露臺,面積雖小,依然具有洋房的質(zhì)量。三層以最小面積模塊

14、組合的干濕分別衛(wèi)生間，強調(diào)功能性。利用客廳和臥室的交錯退臺構(gòu)成露臺。面積雖小，依然具有貯藏功能。減少臥室到達退臺效果。廚房位于房型中部，北側(cè)布置書房和臥室。臥室/客廳衛(wèi)生間/玄關廚房/餐廳書房/次臥/貯藏四進深設計花園洋房戶型的演化形狀功能退臺方式新穎，放大面寬成都萬科金色家園 南邊從二層延伸出陽臺+陽光房，利用陽光房和陽臺退臺的屋頂構(gòu)成南向露臺； 二至四層層層遞退，戶戶有露臺和陽光房； 總面寬到達15米以上，南向采光面大； 立面形狀層次豐富立體。三層四層五層兩層陽臺陽光房露臺退二層陽光房為露臺一半陽臺作為陽光房陽臺退三層陽光房為露臺三層陽臺作為陽光房退四層陽光房為露臺花園洋房戶型的演化退臺方

15、式南北交錯露臺無錫萬科東郡三層南面大露臺，北面小露臺；四層北面大露臺，南面小露臺；五層退四層臥室構(gòu)成大露臺。南北均有觀景場所，立面豐富有層次。三層四層五層退二層書房和臥室，南面大露臺退三層臥室，北面大露臺退四層臥室，改動規(guī)劃，北面大露臺北面小露臺北面退客廳和臥室進深構(gòu)成小露臺花園洋房戶型的演化退臺方式錯層億城天筑 室內(nèi)添加兩步錯層，劃分私密與活動空間，也讓居家更多動感； 一步陽臺/飄窗，銜接室內(nèi)外空間； 轉(zhuǎn)角窗，室內(nèi)更多與自然接觸。兩步錯層兩步錯層兩步錯層私家前庭私家后院一步陽臺/飄窗一步陽臺/飄窗轉(zhuǎn)角窗，陽光浴室多功能房陽光房陽光房一層陽光房退為露臺二層陽光房退為露臺三層兩層一層花園洋房戶型

16、的演化室內(nèi)空間三錯躍層復地別苑 三個層面兩戶； 三錯躍立體戶型； 兩戶客廳均挑空4.5米。半地下室/一層為一戶二層/三層南面為一戶三層北面/四層為一戶五層/六層為一戶二層二層上躍層四層下躍層四層東面剖面表示2-4層西面剖面表示下層挑空客廳上層挑空客廳4.5米4.5米3.0米3.0米3.0米3.06.06.07.59.0客廳挑空4.5米客廳挑空4.5米花園洋房戶型的演化室內(nèi)空間花園洋房的變化時間2000年2002年20032005年花園洋房的誕生：初具雛形，探求期代表作品：萬科四季花城、城市花園詳細特征：退臺根本集中在南面，外立面以單色為主花園洋房的生長，穩(wěn)定期代表作品：萬科水晶城、順馳美瀾湖

17、、金科天湖美鎮(zhèn)詳細特征：建筑風格以現(xiàn)代為主，前園后院，大面積等20062021年花園洋房的成熟，改良期代表作品：復地別院、金科十年城、金地格林郡等詳細特征：面積兩級分化、大面寬、頂層躍兩層、錯層，客廳挑空、一二層均帶地下室，建筑風格各異，更隨意，交流空間更多花園洋房的變化地域 南北的差別，城市開展的差別，地理環(huán)境的差別，歷史文脈的差別、地域需求的差別，消費習慣的差別決議了房地產(chǎn)開發(fā)必然是一個本地化運作的行業(yè)。好的花園洋房，也必需遵守本地相關政策，尊重本地客戶喜好，因地制宜。北京深圳上海成渝對日照要求非常高，一定要正南正北 ，建筑間距大，戶型方正，大面寬，建筑面積較大對日照要求不高，東西、南北向

18、排布均可，可做成一個“U字型的組團，構(gòu)成圍合式布置，全部向中心退臺 對日照有一定要求，不一定要正南北向，可以有小角度東南旋轉(zhuǎn)，但也不能接受東西向，小戶型較受歡迎對日照要求不高，通風即可，不思索朝向問題，可參差規(guī)劃，構(gòu)成多層次庭院圍合空間，退臺方式可以創(chuàng)新，由于市場競爭猛烈，產(chǎn)品晉級較快，產(chǎn)品力提升較迅速U型規(guī)劃花園洋房未來開展趨勢地下層附加值的利用，一層或一、二層均帶地下室頂層三躍戶型緊俏入戶方式轉(zhuǎn)變，每戶均獨立入戶，營造類別墅的專屬入戶感受退臺方式多樣，傾向于南向退臺，以及退臺與錯露臺結(jié)合內(nèi)部空間規(guī)劃向別墅空間靠攏，大面寬、客廳挑空、私密主臥、內(nèi)部錯層等元素的融入。合理控制或放大面積，改動原

19、有花園洋房戶型區(qū)間范圍小的局面，構(gòu)成了洋房市場的細分，小面積每戶90平方米以下，類別墅洋房超越200平方米/戶?；▓@洋房戶型的演化花園洋房建筑風格 花園洋房的建筑風格包括現(xiàn)代、古典、中式、北美、北歐、地中海、鄉(xiāng)村風格等，豐富多彩、不拘一格。 其中以現(xiàn)代風格、地中海風格最為常見。規(guī)劃設計中多以追求的是小鎮(zhèn)風情、異國情調(diào)，或是小資和時髦為主。 花園洋房建筑風格花園洋房常見建筑風格 平屋頂，簡單的檐部處置，少用或不用裝飾線腳 大小一致的落地大窗與橫向涂料梁線構(gòu)成鮮明的對比； 紅色面磚，光潔的白墻； 經(jīng)過挺拔的建筑外立面和帶有劇烈金屬質(zhì)感的建筑資料，彰顯都市感和現(xiàn)代感。 現(xiàn)代風格萬科水晶城花園洋房建筑

20、風格 古典地中海建筑風格； 底層石材貼面，二層以上駝色涂料； 經(jīng)過石材、浮雕、雕花鐵藝、弧形大窗等典型符號的質(zhì)感，表達了更多的宮廷元素，顯得嚴肅、內(nèi)斂、大氣。 地中海風格復地別苑花園洋房建筑風格 建筑施工強調(diào)的是一種手工、生態(tài)的覺得； 高低起伏的外立面，運用了 STCOO外墻面涂料、加拿大紅雪松和紫砂陶土，還有鐵藝、陶藝掛件等，以及對于小拱璇、文化石外墻、褐色坡屋頂、圓弧檐口等符號的籠統(tǒng)化利用，都表達出西班牙風格的特征。 地中海西班牙風格龍湖弗萊明戈花園洋房建筑風格 在建筑外部上，提煉“墻的籠統(tǒng)。參考特征鮮明的徽州民居，著力塑造墻的形狀，白墻青瓦，明朗而素雅。 在立面建筑顏色上，渲染“素的意味

21、。堅持“舍艷求素的原那么，墻體大面積運用白色，部分運用灰色，檐口和屋頂運用黑色。大面積的白色墻體也為各種植物提供了良好的背景。 木柵格、窗欞等中式元素的運用。中式風格金科東方王榭花園洋房建筑風格 洋房住宅產(chǎn)品洋房產(chǎn)品的概念與特征洋房產(chǎn)品的價值分析常見洋房產(chǎn)品的分類花園洋房的演化概略1、以綠城產(chǎn)品為代表“花園化洋房道路2、以萬科情景洋房系列為代表“情景化洋房道路3、以萬科寬景House為代表“疊拼化洋房道路目前市場上常見的洋房類產(chǎn)品大致可以分為三類，也代表了“多層別墅化的三個階段：上承多層產(chǎn)品空間情景化下啟類低密度產(chǎn)品常見洋房產(chǎn)品的分類綠城長沙桂花城為低樓層、低密度、低容積率、高綠化率的大型現(xiàn)代

22、化高尚生活園區(qū)總體規(guī)劃經(jīng)過一定規(guī)模的中心花園和圍合參差的組團院落，營造層次極為豐富的綠地景觀系統(tǒng)1.以多層次、組團化為空間規(guī)劃的根本原那么，按照東向和南向兩個入口動線的延續(xù)，小區(qū)分為大致平衡的四大組群，共享中心開放景觀2.利用半地下車庫的頂板構(gòu)成不受外來交通干擾的外部空間，結(jié)合景觀的設計，構(gòu)成為住戶效力的室外休閑和活動的場所3.以江南小鎮(zhèn)為意象體系規(guī)劃的母本，經(jīng)過社區(qū)空間氣氛營造、建筑群落關系處置、綜合商業(yè)設備安排、人車分流交通組織等，營造出“大社區(qū)小住區(qū)的兩級布置的六大組聚會落空間社區(qū)景觀看似自在隨意，實那么精心運營，與樓座規(guī)劃構(gòu)成良好的呼應1.在兩級布置中，經(jīng)過建筑的圍合，通廊的圍合、景觀

23、的圍合，最終構(gòu)成一種院落套院落的圍合覺得，從而提高了住戶的平安感及私密性，富有生活意趣。2.同時，在圍合的庭院中，園林和建筑合一，四季植物呈現(xiàn)出來時間的流動和生命的變化延續(xù)。3.在社區(qū)的氣氛營造上，綠城桂花城著力于塑造一個步行的社區(qū)，中心綠地、組團花園、廣場等整個社區(qū)活動空間都可以經(jīng)過步行來實現(xiàn)，而人性尺度的把握上那么控制在200、300米的步行間隔內(nèi)。通廊圍合建筑圍合不以規(guī)模驚人，強化細節(jié)控制和人本感受，綠城產(chǎn)品的實景展現(xiàn)對銷售推進作用明顯風格迥異的組團花園與中央水景花園遙相呼應，輔以形狀各異、變化靈動的水系及密集的樹林，構(gòu)成一系列存在誘導性、參與性強且感觀豐富的共享景觀環(huán)境空間，構(gòu)成可居、

24、可觀可游、可賞的整體空間景觀意向戶型以贈送入戶花園、陽臺、露臺為主，層層交錯 (180)大面積陽臺空間，添加室內(nèi)外互動情趣大面積陽臺空間，添加室內(nèi)外互動情趣13.2米大面寬大面積陽臺空間，添加室內(nèi)外互動情趣客廳南北通透，采光好，5.1米大開間，添加室內(nèi)溫馨性景觀陽臺，添加用餐情趣1、以綠城產(chǎn)品為代表“花園化洋房道路2、以萬科情景洋房系列為代表“情景化洋房道路3、以萬科寬景House為代表“疊拼化洋房道路上承多層產(chǎn)品空間情景化下啟類低密度產(chǎn)品常見洋房產(chǎn)品的分類 以退臺為主要產(chǎn)品特征的情景花園洋房在國內(nèi)是近年來萬科首創(chuàng)的，并且于2002年懇求了專利。 如何實現(xiàn)“情景？就是在本來生硬的街面上經(jīng)過退臺

25、實現(xiàn)交流空間，添加鄰里的溝通，改善社區(qū)的鄰里氣氛，實現(xiàn)“情景。專利產(chǎn)品“情景花園洋房專利產(chǎn)品層層退臺花園露臺私家花園空中花園觀景露臺“情景花園洋房產(chǎn)品特征 每戶不僅包含了室內(nèi)空間，還包含了與外界情景環(huán)境容為一體室外程度空間，即戶內(nèi)自有的情景花園和景觀露臺。 其建筑物的向陽面具有層層退臺的臺階狀構(gòu)造，一層單元前面構(gòu)成半圍合的情景花園。 二層在一層陽光房的部位退臺，構(gòu)成二層的景觀露臺。 三層在二層門廳的部位退臺，構(gòu)成三層的景觀露臺。 公共樓梯上到四層為止，四層的兩戶分別設有戶內(nèi)樓梯,每戶在兩邊側(cè)部位退臺，構(gòu)成四層的景觀露臺。 四層半設有戶內(nèi)樓梯，在坡頂?shù)奈恢猛伺_，構(gòu)成四層半的景觀露臺。 四層至四層

26、半為復式戶型，以下為平層戶型。 露臺與廳門連通，花園與陽光房或廳連通。 案例1. 天津水晶城區(qū)域：位于天津市西青區(qū)，外環(huán)線以外，臨近南開、紅橋兩區(qū)；占地面積： 38.4萬平米。建筑面積： 38.41萬平米物業(yè)類型：情景洋房、公寓、聯(lián)排，共2700戶。組團：9綜合容積率：1衛(wèi)津河一期聯(lián)院別墅二期洋房二期別墅一期情景花園洋房4.5F情景洋房萬科情景洋房突破了公寓呆板的方式和封鎖的關系，立面設計變化豐富，入戶方式巧妙，每戶向陽面具有層層退臺的臺階狀構(gòu)造，使每戶擁有南向的私家花園或露臺情景花園洋房在設計上交融了別墅的特點，實現(xiàn)了空間個性的突破，最大的的特征是米的橫廳，戶戶有露臺。主要為4層半建筑，入戶

27、方式巧妙： 首層：南向花園入戶二層：南向露臺入戶三層、四層：樓梯入戶二層露臺入戶三層露臺首層花園入戶首層情景房首層情景房首層戶型：南向私家花園入戶、情景房、錯層、超大面寬建筑面積：149.14架空層貯藏室：28.37錯層四室兩廳雙衛(wèi) 南入口首層，位于首層，獨享50左右私家花園，花池的設置，平添主人生活情趣。獨有情景房，倍添院居情趣開間寬大客廳和餐廳，視野開闊、采光充分超越20主人房寬闊溫馨，可設置走入式衣帽間三間主臥組織緊湊，空間利用合理 架空層平面情景房錯層12米二層戶型： 南露臺入戶、錯層、7.4米面寬建筑面積：140.48 錯層三室兩廳雙衛(wèi)獨創(chuàng)露臺入戶方式，私密性、歸屬感更強7.35米開

28、間，近40橫向客廳和餐廳，視野開闊，采光充分超越20的主人房寬闊溫馨，可設置走入式衣帽間三間臥室組織緊湊，空間利用合理活動區(qū)客廳、餐廳與休憩區(qū)呈小錯層格局，空間層次豐富附帶觀景露臺露臺入戶錯層三層戶型：樓梯入戶、 南露臺、錯層、7.4米面寬建筑面積：128.92 錯層三室兩廳雙衛(wèi)7.35米開間，近40橫向客廳和餐廳，視野開闊，采光充分超越20的主人房寬闊溫馨，可設置走入式衣帽間三間臥室組織緊湊，空間利用合理衛(wèi)生間洗衛(wèi)分別，互不干擾活動區(qū)客廳、餐廳與休憩區(qū)呈小錯層格局，空間層次豐富附帶觀景露臺 錯層頂層戶型：躍層、奢華主人區(qū)、8.1米面寬建筑面積：186.59 躍層四室兩廳三衛(wèi)上層奢華主人區(qū)，設

29、臥房、休閑廳、超大衛(wèi)生間、走入式衣帽間、書房主臥室連通觀景樓臺，采光通透，情趣盎然坡屋頂，低于2.2米處可設壁櫥、書架等，空間利用充分，富有新意衛(wèi)生間、化裝間設有天窗，市內(nèi)屋頂采光亮堂，空氣流通更加順暢頂層雙向“觀景天窗，近收陽光與愜意下層8.1米開間寬大客廳與餐廳，三間臥室、三間衛(wèi)生間層高達3米，辟有6米共享空間，空間寬闊亮堂客廳與觀景露臺相通，便于枯燥通風附帶超大觀景露臺 露臺主人區(qū)露臺露臺案例2：北京萬科青青地理位置：位于朝陽區(qū)京沈高速路旁，距國貿(mào)僅14公里，離東四環(huán)7公里，驅(qū)車15分鐘即可到達；規(guī)模：約25萬平方米，容積率1.1產(chǎn)品：青青家園分為四期開發(fā)，一期、二期、三期建筑層數(shù)以4層

30、半為主，尺度宜人；四期為8-9層住宅，構(gòu)成視野軸的上游景觀，豐富空間層次?？倯魯?shù)：1860戶，主力戶型：120-180平米，以三居為主。以層層退臺、首層花園、外置樓梯等設計元素表達洋房特質(zhì)層層退臺，由自家退臺俯視室外樓梯，小花園也進入眼底；退臺退臺室外樓梯首層私家花園俯瞰露臺外置樓梯步入式花園 步入式設計，穿過院子才可進入家門，回歸小院生活；私家花園彰顯居住者生活情調(diào)，業(yè)主小院落與社區(qū)大環(huán)境的結(jié)合；外置樓梯，突破傳統(tǒng)樓道的昏暗，添加與自然的親近；業(yè)主對露臺的運用頻率根據(jù)季節(jié)不同有所變化，但接受度較高，認可露臺帶來的功能空間以及生活情趣的豐富度經(jīng)過訪談發(fā)現(xiàn)，業(yè)主對露臺的接受度較高，春夏季節(jié)的運用

31、頻率高于秋冬季；在露臺中布置綠植、桌椅、鵝卵石等，使居者可以充分的接觸自然，同時豐富了生活情趣；超大露臺的贈送也是洋房類產(chǎn)品的一大賣點；abcd六大價值點：獨特的露臺空間多景式陽光房6層情景洋房深圳萬科城豐富的建筑形狀首層私家庭院在深圳萬科城中出現(xiàn)了6層的情景洋房，區(qū)別于萬科典型的情景洋房在于層高更高、控制面積，主力戶型堅持在100平米，提供可支付的洋房生活；ef大面積贈送全明戶型深圳萬科城6F情景洋房首層：128平米4室2廳2衛(wèi)，私家花園+陽光房+錯層私家花園陽光房多露臺、陽臺設計，與景觀的親密接觸；全明戶型，保證采光效果；二層到六層：面積控制，111-70平米層層退臺，贈送南向10平米大露

32、臺二層：111平米 3室2廳2衛(wèi) 五層：80平米 2室2廳1衛(wèi)三層： 98平米 3室2廳2衛(wèi) 六層：72平米 2室2廳1衛(wèi)四層： 88平米 3室2廳2衛(wèi)二層三層四層五層六層端頭戶型溫馨度放大： 270度八角窗四層，94平米，3室2廳1衛(wèi)270度八角窗添加了臥室的采光通風效果，提升了居住溫馨度，也可以按照需求改呵斥情趣空間，提升居住樂趣；主臥朝南與大面積露臺銜接，次臥北向，或者設計露臺銜接或者在端頭適當情趣化設計，居住價值得到提升；1、以綠城產(chǎn)品為代表“花園化洋房道路2、以萬科情景洋房系列為代表“情景化洋房道路3、以萬科寬景House為代表“疊拼化洋房道路上承多層產(chǎn)品空間情景化下啟類低密度產(chǎn)品常

33、見洋房產(chǎn)品的分類寬景洋房：面積區(qū)間可根據(jù)需求進展調(diào)整，主要強調(diào)大面寬帶來的采光及景觀效果寬景洋房為洋房創(chuàng)新產(chǎn)品，為6層平層設計，以90-110平米二室二廳一衛(wèi)為主，戶戶南北通透寬景洋房最大的特點是超短進深、全明設計，以通風采光的最正確尺度發(fā)明全新的戶型溫馨規(guī)范臥室、客廳、餐廳等主要功能空間全部朝南，主臥南北通透，溫馨性強7米超短進深設計，動靜功能分布合理6米橫廳，南北雙向陽臺，帶來開朗尊貴的空間感受，整面子寬12.25米，開間進深比達1.75主臥南北通透，附帶小書房、衣帽間，營造奢華的自我空間 二室二廳一衛(wèi)建筑面積101平米大連萬科假日風景寬景洋房98平寬景洋房可以根據(jù)需求進展面積控制；102

34、平米雙朝南臥室，客廳南向，采光、觀景；大面寬，短進深，比例為1.7：1；無妨礙空間設計，可以按照住戶需求進展再設計；130平米，3室2廳2衛(wèi)南北通透，全明設計，南向主臥套間，符合北方居住習慣；約13.7米大面寬戶型，約7米寬廳設計，活動空間寬廣；雙南臥面向西山水庫，采光、觀景效果好；約10平米入戶花園，拓展交往空間；入戶花園13.7m7m大連萬科假日風景天津萬科假日風景寬景洋房案例：天津萬科假日風景94平米，面積控制；雙臥室、客廳餐廳朝南，南北通透，全明設計，保證居住溫馨度；超寬廳設計，大面寬，采光、觀景效果良好；117平米，超北次臥面積過小，可以改呵斥其他功能空間或是減少以控制面積；12米超

35、大面寬，主要活動空間全部朝南布置；與客廳連通的陽臺，與景觀的嚴密接觸；寬景house產(chǎn)品的市場時機時機一創(chuàng)新物業(yè)帶來的市場關注度和吸引力 時機二處理對大戶型、別墅類產(chǎn)品有需求但 受總價限制的客戶需求時機三寬景House能添加戶數(shù)，降低12層的總價區(qū)間，所以優(yōu)于疊拼別墅產(chǎn)品。產(chǎn)品從溫馨三房到溫馨四房，面積從145平米-200平米不等。戶型特點：一層為平層，贈送地下室和庭院；二層為平層，贈送地下室；三四層為復式，贈送大露臺五大價值點：12層均有地下室附送獨特的露臺空間豐富的建筑形狀氣派的橫向客廳奢華的頂層套房abcde3+1寬景House產(chǎn)品特點一層戶型關鍵詞：下沉式私家院落/半地下層/陽光房庭院入戶/多景式情景房從入戶花園走到一樓地下室地下室是附送的，面積也很大，可以分影音室和書房地下室半圍合庭院戶型構(gòu)造二層構(gòu)造關鍵詞：地下室與大露臺通向地下室的樓梯露臺二層：附送露臺/地下室明廚明衛(wèi)方正適用戶型構(gòu)造三層戶型關鍵詞：復式構(gòu)造，閣樓和空中花園送露臺空中花園頂層附送閣樓三層復式構(gòu)造：復式構(gòu)造4個露臺獨立主人套房客廳挑空戶型構(gòu)造案例：深圳寬景house萬科城項目用地建面容積