園區(qū)輕資產(chǎn)的15個(gè)盈利點(diǎn)

1、園區(qū)輕資產(chǎn)的15個(gè)盈利點(diǎn)導(dǎo)讀：輕資產(chǎn)是個(gè)好戰(zhàn)略，但過程絕不輕松.現(xiàn)代園區(qū)的發(fā)展，總是遵循相似的規(guī)律。筆者看來，一個(gè)園區(qū)開發(fā) / 運(yùn)營(yíng)商大體上要經(jīng)過由輕轉(zhuǎn)重到由重轉(zhuǎn)輕，再到輕重并舉的過程。a. 公司起步，資金有限，以生存為首要目標(biāo)，通過輸出智力和服務(wù)，賺到第一桶金；b. 資本、客戶、品牌不斷積累，具備了重資產(chǎn)拓展的條件，開始涉足拿地開發(fā)；c、拿地難度增大，市場(chǎng)趨于飽和，收益率下滑，業(yè)務(wù)方向由增量開發(fā)調(diào)整為存量運(yùn)營(yíng)（回歸輕資產(chǎn)業(yè)務(wù)）；d、輕資產(chǎn)入局者增多，乙方話語權(quán)愈發(fā)微弱，利潤(rùn)被不斷剝削，企業(yè)回歸開發(fā)業(yè)務(wù)，以重促輕，輕重并舉。目前，大多數(shù)園區(qū)開發(fā) / 運(yùn)營(yíng)商尚處于c階段，即由重資產(chǎn)向輕資產(chǎn)業(yè)務(wù)轉(zhuǎn)

2、變階段。對(duì)于輕資產(chǎn)的業(yè)務(wù)范圍，業(yè)界并無統(tǒng)一的定義，在筆者看來，花自己的錢都是重的，花別人的錢都是輕的，我們暫且把開發(fā)和租售之外、占用資本較少、利潤(rùn)點(diǎn)較為明確的業(yè)務(wù)都?xì)w到輕資產(chǎn)內(nèi)，通過梳理輕資產(chǎn)的15種盈利模式，希望能幫到園區(qū)開發(fā) / 運(yùn)營(yíng)商找準(zhǔn)利潤(rùn)增長(zhǎng)點(diǎn)，盡快渡過轉(zhuǎn)型期。正文：1、運(yùn)營(yíng)服務(wù)運(yùn)營(yíng)服務(wù)是輕資產(chǎn)模式的業(yè)務(wù)中臺(tái)，政府把園區(qū)整體委托給運(yùn)營(yíng)商，由運(yùn)營(yíng)商代替政府行使招商引資和企業(yè)服務(wù)職能，運(yùn)營(yíng)商從中賺取運(yùn)營(yíng)服務(wù)費(fèi)、租金補(bǔ)貼或招商獎(jiǎng)勵(lì)。但另一個(gè)層面來說，運(yùn)營(yíng)服務(wù)的錢并不好賺。在政績(jī)壓力和思維作祟下，地方政府往往對(duì)園區(qū)運(yùn)營(yíng)商有不切實(shí)際的幻想，希望你把全部資源都導(dǎo)進(jìn)來，甚至有時(shí)候，政府還會(huì)成為你的

3、對(duì)立面，以至于提出類似我已經(jīng)給你運(yùn)營(yíng)費(fèi)，為什么還要招商政策？，指標(biāo)這么容易就完成，是不是換個(gè)人也一樣？這樣的靈魂拷問。所以，絕大多數(shù)時(shí)候，做運(yùn)營(yíng)無外乎兩種結(jié)果，一是給你吃剩的邊角料（政府旁白：我自己能運(yùn)營(yíng)的，干嘛讓你賺這個(gè)錢？），地段偏遠(yuǎn)、配套稀缺、戶型奇葩、關(guān)系復(fù)雜.華佗再世都救不回來那種，任你團(tuán)隊(duì)再?gòu)?qiáng)也無力回天；另一種是你費(fèi)了九牛二虎之力把企業(yè)引進(jìn)來，到收獲的時(shí)候，政府卻不需要你了，活脫脫的教會(huì)徒弟，餓死師傅。2、品牌賦能既然運(yùn)營(yíng)服務(wù)賺錢太難，一些有資源、有背景、有名氣的豪橫企業(yè)選擇了另一條更輕量化的道路品牌賦能。用品牌賺錢，其實(shí)是一種反向的盈利模式，這些企業(yè)并不專注某一項(xiàng)服務(wù)，而是熱衷于

4、把自己早年奠定的品牌和框架體系授權(quán)給數(shù)十甚至上百家地方政府，自己則主要負(fù)責(zé)品牌傳播與頂層設(shè)計(jì)，大概率還會(huì)被貼上吃老本、假大空的標(biāo)簽，因?yàn)檫@種做法不符合大眾對(duì)企業(yè)工匠精神的預(yù)期標(biāo)準(zhǔn)，但卻可以給運(yùn)營(yíng)商帶來實(shí)實(shí)在在的收益。不過現(xiàn)如今各地都在脫虛向?qū)?，政府看品牌，更要看真材?shí)料，如果企業(yè)拿不出干貨，當(dāng)口碑不斷下滑，品牌價(jià)值被榨干，這條路也就走到盡頭了。3、投資孵化無論行業(yè)如何變化，終歸避不開投資二字，園區(qū)里有大量的高成長(zhǎng)性中、小、微企業(yè)，它們迫切需求資金，其中一些公司能夠以百倍千倍的速度增長(zhǎng)，運(yùn)營(yíng)商投了它們，便可從中獲取高額投資回報(bào)。不過，方向雖好，但投資孵化造成投資利益損失的可能性要遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于投資一般

5、的成熟型企業(yè)。一方面，中小微企業(yè)的行業(yè)格局、社會(huì)資源、研發(fā)能力、商業(yè)模式都比較欠缺，需要運(yùn)營(yíng)商在模式創(chuàng)建、資源導(dǎo)入、團(tuán)隊(duì)匹配、人脈拓展等方面給予專業(yè)化、模塊化的支持，而目前運(yùn)營(yíng)商對(duì)投資的理解大都停留在給錢階段，無法在企業(yè)發(fā)展上給予太多幫助；另一方面，投資孵化的對(duì)象主要是高技術(shù)企業(yè)，而高技術(shù)企業(yè)通常需要有大量的資金投入，而且回報(bào)周期很長(zhǎng)，一般要經(jīng)過3-7年時(shí)間才能通過退資獲得收益。4、政策性補(bǔ)貼 / 獎(jiǎng)勵(lì)運(yùn)營(yíng)商搞好整體環(huán)境、提升產(chǎn)業(yè)氛圍、引來重大項(xiàng)目、申報(bào)國(guó)家 / 省市級(jí)園區(qū)，能給區(qū)域發(fā)展帶來積極的影響，為了獎(jiǎng)勵(lì)運(yùn)營(yíng)商，政府往往會(huì)設(shè)立一些政策性補(bǔ)貼 / 獎(jiǎng)勵(lì)，少則幾十萬，多則上百萬，雖然錢算不上

6、很多，但蚊子再小也有肉，做園區(qū)講的就是個(gè)日積月累；更何況，政策性補(bǔ)貼 / 獎(jiǎng)勵(lì)是一種榮譽(yù)，代表的是政府對(duì)你的肯定，對(duì)日后打單肯定是有好處的。5、服務(wù)增值理論上，服務(wù)應(yīng)該是輕資產(chǎn)賺錢的最重要手段，但在實(shí)際操作中，服務(wù)增值基本就是個(gè)偽命題，對(duì)運(yùn)營(yíng)商提供的流水線式的基礎(chǔ)服務(wù)、咨詢服務(wù)、配套服務(wù)，企業(yè)根本不care；而企業(yè)所亟需的資源對(duì)接、技術(shù)服務(wù)、成果轉(zhuǎn)化這些專業(yè)化服務(wù)，一般的運(yùn)營(yíng)商又做不到。既然如此，運(yùn)營(yíng)商是不是就完全無法通過服務(wù)賺錢了？其實(shí)也不盡然。在園區(qū)在線（ID：YQZXGZH）看來，有兩個(gè)點(diǎn)運(yùn)營(yíng)商可以去嘗試一下，一是科技項(xiàng)目申報(bào)，二是知識(shí)產(chǎn)權(quán)交易，企業(yè)有需求、傭金也可觀，當(dāng)然，這種業(yè)務(wù)難以

7、持續(xù)，很難做大。6、合作拿地這兩年，產(chǎn)業(yè)運(yùn)營(yíng)商+地產(chǎn)開發(fā)商合伙拿地已經(jīng)不是什么新鮮事兒了，地產(chǎn)開發(fā)商有錢，但沒有產(chǎn)業(yè)導(dǎo)入，說服不了政府；運(yùn)營(yíng)商有產(chǎn)業(yè)導(dǎo)入和培育能力，卻沒有資金搞開發(fā)，雙方組建聯(lián)合體拿地，事后再根據(jù)收益分成，各取所需。但是需要注意的是，隨著地方政府對(duì)此模式的理解越來越深，以產(chǎn)業(yè)為名搞地產(chǎn)開發(fā)的做法開始受到排斥。7、合作運(yùn)營(yíng)合作運(yùn)營(yíng)是基于前序（合作拿地）的深度合作。對(duì)地產(chǎn)商來說，能銷售的住宅和商業(yè)是大頭，利潤(rùn)微薄的產(chǎn)業(yè)是累贅，筆者前兩個(gè)月到某國(guó)家級(jí)園區(qū)調(diào)研，該園區(qū)大牌房企引進(jìn)了不少，口頭上都答應(yīng)做產(chǎn)業(yè)，實(shí)際上遍地是住宅，政府又不敢逼得太狠，怕他們心一橫直接毀約。當(dāng)然，現(xiàn)在政府學(xué)聰明

8、了，分批供地，產(chǎn)業(yè)做好了才能開發(fā)住宅，有些甚至直接要求產(chǎn)業(yè)不允許捆綁住宅，一方面不愿意花精力在產(chǎn)業(yè)上，另一方面受制于政府考核又不得不做，找運(yùn)營(yíng)商接手運(yùn)營(yíng)就成了順理成章的事兒。8、工程代建與地方政府和企業(yè)相比，園區(qū)開發(fā)商在施工建設(shè)方面的經(jīng)驗(yàn)豐富很多，包括招商蛇口、中新集團(tuán)為代表的園區(qū)開發(fā)商已經(jīng)開始在重點(diǎn)城市布局代建業(yè)務(wù)，為政府或企業(yè)代建寫字樓 / 廠房，收取團(tuán)隊(duì)管理費(fèi)、委托開發(fā)管理費(fèi)、項(xiàng)目業(yè)績(jī)獎(jiǎng)勵(lì)等，同時(shí)為后續(xù)招商運(yùn)營(yíng)的切入提供便利。9、物業(yè)服務(wù)除政府招投標(biāo)引進(jìn)物業(yè)公司以外，有三種模式運(yùn)營(yíng)商可以介入，一是自建自管，收入來源于物業(yè)費(fèi) / 停車管理費(fèi) / 廣告費(fèi) / 社商，外加一些灰色收入；第二種是

9、由政府授權(quán)運(yùn)營(yíng)商，以包干制或酬金制聘請(qǐng)三方物業(yè)公司管理，運(yùn)營(yíng)商負(fù)責(zé)監(jiān)管物業(yè)公司和對(duì)接業(yè)主需求，從中賺一點(diǎn)差價(jià)；第三種是運(yùn)營(yíng)商與第三方物業(yè)公司成立合資公司，雙方合作管理。不過，園區(qū)物業(yè)不同于寫字樓，除了日常的基礎(chǔ)服務(wù)（維修、保潔、安保、消防等），還包括了設(shè)施管理、行政服務(wù)、不動(dòng)產(chǎn)管理等專業(yè)服務(wù)和生物垃圾處理、危廢處理等特殊服務(wù)，專業(yè)性比較強(qiáng)，且利潤(rùn)遠(yuǎn)沒有想象中豐厚，如果運(yùn)營(yíng)商此前不具備相關(guān)經(jīng)驗(yàn)，還是聘請(qǐng)第三方較好。10、智庫服務(wù)基于此前的園區(qū)操盤經(jīng)驗(yàn)，為地方政府 / 開發(fā)商提供專業(yè)咨詢服務(wù)，包括前期為園區(qū)開發(fā)項(xiàng)目提供戰(zhàn)略策劃、整體規(guī)劃，項(xiàng)目建成再為園區(qū)進(jìn)行招商咨詢、品牌咨詢、產(chǎn)業(yè)資源對(duì)接，并在合

10、適的時(shí)候切入運(yùn)營(yíng)管理。11、地方研究院業(yè)務(wù)政府出錢，專家出技術(shù)，運(yùn)營(yíng)商出服務(wù)，三方共建地方研究院。典型案例是在2014年，浙大網(wǎng)新集團(tuán)、浙大工研院、常熟市政府三方共同成立常熟光電研究中心，政府出資1個(gè)億，浙大的何賽靈教授投入技術(shù)、創(chuàng)業(yè)團(tuán)隊(duì)和項(xiàng)目，網(wǎng)新以輕資產(chǎn)模式介入，提供產(chǎn)業(yè)化服務(wù)。12、資產(chǎn)證券化我國(guó)目前園區(qū)證券化主要有三種模式：輕資產(chǎn)的租金收益權(quán)ABS、重資產(chǎn)的CMBS和類REITs。其中輕資產(chǎn)的ABS，以租金收益權(quán)為底層資產(chǎn)，具體做法一般是私募基金或者信托，以委托貸款 / 信托貸款的方式貸款給有經(jīng)營(yíng)權(quán)的項(xiàng)目公司，運(yùn)營(yíng)商以租金作抵押，用租金產(chǎn)生的現(xiàn)金流償還貸款，以達(dá)到縮短回報(bào)周期，提高經(jīng)營(yíng)效率的目的。13、開發(fā)+投資嚴(yán)格意義上來說，這一項(xiàng)不算純粹的輕資產(chǎn)，更類似于輕重并舉，開發(fā)商將投資開發(fā)或收購(gòu)的項(xiàng)目，打包裝入私募基金或者信托基金，自己持有該基金部分股權(quán)，另一部分股權(quán)則由養(yǎng)老基金、保險(xiǎn)基金等海外機(jī)構(gòu)投資者持有。待項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)穩(wěn)定并實(shí)現(xiàn)資產(chǎn)增值后，以REITs的方式退出，再進(jìn)行循環(huán)投資，凱德商業(yè)是這一模式的骨灰級(jí)玩家。14、獨(dú)特性服務(wù)利用園區(qū)獨(dú)特的資源稟賦，為企業(yè)提供附加服務(wù)，從中獲取利潤(rùn)。如筆者曾調(diào)研中煤集團(tuán)旗下某公司，該企業(yè)將燃煤發(fā)電直接輸送到園區(qū)，按協(xié)議價(jià)賣給企業(yè)，即讓企業(yè)得到了實(shí)惠（協(xié)議價(jià)比正常電