園區(qū)產(chǎn)值稅收測(cè)算方法

1、園區(qū)產(chǎn)值稅收測(cè)算方法導(dǎo)讀：如何對(duì)一個(gè)尚處于藍(lán)圖中的產(chǎn)業(yè)園進(jìn)行產(chǎn)值和稅收的估算？作為園區(qū)開發(fā)商，在與地方政府談判時(shí)，政府最關(guān)心的，是你能帶來(lái)多少的產(chǎn)值、稅收和就業(yè)，那么，如何對(duì)一個(gè)尚處于藍(lán)圖中的產(chǎn)業(yè)園進(jìn)行產(chǎn)值和稅收的估算呢?誠(chéng)然，因?yàn)槭俏磥?lái)的事物，所以不可能做到十分精準(zhǔn)，誰(shuí)也不能保證未來(lái)的數(shù)據(jù)就和估算的一模一樣，不然不叫估算叫精算了，但是也不能完全瞎拍腦袋，否則政府問(wèn)起來(lái)依據(jù)就尷尬了。本文結(jié)合多年開發(fā)實(shí)操經(jīng)驗(yàn)，并和行業(yè)內(nèi)多家咨詢公司進(jìn)行了討論，總結(jié)了一些基礎(chǔ)的估算方法，可以對(duì)產(chǎn)值、稅收等進(jìn)行一個(gè)初步的匡算，供各位同行在做相關(guān)測(cè)算時(shí)參考。正文：一、地均值法含義：選取同類競(jìng)品的數(shù)據(jù)進(jìn)行加權(quán)平均后，根

2、據(jù)自己項(xiàng)目的特性，賦予一個(gè)系數(shù)后得出。例：如果是打造一個(gè)工業(yè)園，那就搜集區(qū)域市場(chǎng)內(nèi)N個(gè)同類園區(qū)(N最好大于5)的地均平均值(最好取三年的平均值)，再得以加權(quán)平均后，乘以自身園區(qū)的面積。舉個(gè)簡(jiǎn)單的數(shù)字說(shuō)明：ABCDE五個(gè)園區(qū)的地均產(chǎn)值的平均數(shù)，就是本次測(cè)算的假設(shè)的地均產(chǎn)值。即項(xiàng)目地均產(chǎn)值假設(shè)X=(A2/A1+B2/B1+C2/C1+D2/D1+E2/E1)/5本次擬開發(fā)項(xiàng)目的體量為Y萬(wàn)平，則本項(xiàng)目的年產(chǎn)值G=XY如果謹(jǐn)慎起見(jiàn)，可以再賦予一個(gè)系數(shù)，比如賦予0.8，則最后調(diào)整出來(lái)的年產(chǎn)值G1=0.8XY。然后年產(chǎn)值的增幅，也可以通過(guò)這樣的取均值得出。同理，稅收、營(yíng)收等也是一樣，方法取均值，再平均，再

3、賦予系數(shù)。（注意：這個(gè)方法適合于在地方政府沒(méi)有強(qiáng)制要求的時(shí)候，若有，請(qǐng)結(jié)合方法二進(jìn)行調(diào)整，必須要達(dá)到強(qiáng)制要求。）二、按照政府規(guī)定來(lái)進(jìn)行估算這些適用于已經(jīng)有強(qiáng)制規(guī)定的土地，比如一些省份對(duì)于工業(yè)用地的出讓，對(duì)投資強(qiáng)度、畝均稅收貢獻(xiàn)都有了非常嚴(yán)格的規(guī)定，開發(fā)運(yùn)營(yíng)商可以根據(jù)本次擬拿地面積，乘以基準(zhǔn)要求后，根據(jù)自身的實(shí)力，再拔高一些，比如乘以1.2,1.5的系數(shù)。但是這個(gè)就有點(diǎn)拍腦袋之嫌，因?yàn)槭菑膶?duì)結(jié)果的要求來(lái)反推。三、案例借鑒+經(jīng)驗(yàn)值法在周邊無(wú)借鑒案例，當(dāng)?shù)卣矡o(wú)強(qiáng)制規(guī)定的時(shí)候，一般有以下幾個(gè)處理方法：1、找取同行業(yè)其他地區(qū)的案例，比如在廣西做一個(gè)園區(qū)，當(dāng)時(shí)沒(méi)有這樣的產(chǎn)業(yè)園，那可以找廣東的數(shù)據(jù)，但是要乘以一個(gè)折扣系數(shù)，這個(gè)和方法一其實(shí)差不多。2、根據(jù)自身擬發(fā)展的產(chǎn)業(yè)，通過(guò)查找統(tǒng)計(jì)年鑒等，找到子產(chǎn)業(yè)的地均產(chǎn)值進(jìn)行大概的估算，再進(jìn)行加總。3、根據(jù)自己的經(jīng)驗(yàn)來(lái)大概估算，不過(guò)，這個(gè)更加有點(diǎn)拍腦袋之嫌了。根據(jù)筆者自身經(jīng)驗(yàn)，基本上測(cè)算時(shí)，基本采用第一種方法地均值法的居多，即在前期市調(diào)過(guò)程中，先摸清競(jìng)品的各方面的數(shù)據(jù)，得出均值，同時(shí)通過(guò)對(duì)周邊競(jìng)品的一個(gè)比較，得出一個(gè)調(diào)整系數(shù)，再乘以自身項(xiàng)目的面積，估算出自