天津紅星國(guó)際營(yíng)銷推廣計(jì)劃課件

1、2010.12.1開(kāi)創(chuàng)河?xùn)|星傳奇紅星國(guó)際2011年?duì)I銷推廣計(jì)劃2010年紅星國(guó)際以恢弘的氣勢(shì)高調(diào)亮相，為天津展現(xiàn)了一座都市中最精彩的生活舞臺(tái)，是天津的明星、海河?xùn)|的焦點(diǎn)；2011年如何在2010年基礎(chǔ)上在形象和品質(zhì)上有所突破，如何在紅星國(guó)際品牌從認(rèn)識(shí)到認(rèn)知的轉(zhuǎn)變，如何完成2011年10個(gè)億的銷售目標(biāo)，是本次提報(bào)的核心。作為紅星國(guó)際最信賴的易居，將會(huì)以上述目標(biāo)為己任，我們的任務(wù)是幫助開(kāi)發(fā)商排除障礙，消除疑慮，最終實(shí)現(xiàn)2011年目標(biāo)！前 言報(bào)告軸線上篇11年項(xiàng)目發(fā)展建議資源分析本體分析市場(chǎng)分析項(xiàng)目定位客群定位推導(dǎo)下篇11年?duì)I銷策略建議推廣策略價(jià)格策略推盤(pán)策略上 篇【項(xiàng)目發(fā)展建議】資源分析本體分析市

2、場(chǎng)分析項(xiàng)目定位客群定位推導(dǎo)上 篇【項(xiàng)目發(fā)展建議】市場(chǎng)分析part 11、宏觀環(huán)境2、供求環(huán)境住宅供求環(huán)境公寓供求環(huán)境9.30新政再度強(qiáng)勢(shì)出臺(tái)，顯示出政府調(diào)控決心；但政策難具長(zhǎng)期執(zhí)行性，市場(chǎng)短期雖受沖擊，但中長(zhǎng)期走勢(shì)將回歸平穩(wěn)。 對(duì)整體市場(chǎng)，短期市場(chǎng)內(nèi)會(huì)受到一定沖擊，但對(duì)高品質(zhì)項(xiàng)目而言存在機(jī)會(huì)空間。 對(duì)中心城區(qū)，短期壓力將明顯提升，但限購(gòu)令的長(zhǎng)期執(zhí)行性較弱，高性價(jià)比產(chǎn)品中長(zhǎng)期仍然看好。類別天津重要政策影響信貸差別化各商業(yè)銀行暫停發(fā)放居民家庭（成員范圍包括購(gòu)房人、配偶以及未成年子女，下同）購(gòu)買第三套及以上住房貸款；對(duì)不能提供一年以上當(dāng)?shù)丶{稅證明或社會(huì)保險(xiǎn)繳納證明的非本地居民暫停發(fā)放購(gòu)房貸款。對(duì)貸款

3、購(gòu)買商品住房，首付款比例調(diào)整到30%及以上；對(duì)貸款購(gòu)買第二套住房的家庭，嚴(yán)格執(zhí)行首付款不低于50%、貸款利率不低于基準(zhǔn)利率1.1倍的規(guī)定。降低購(gòu)房杠桿率；投資客、低端剛性需求、低端改善需求，受到嚴(yán)重打壓；對(duì)高端需求客戶，影響程度多為心理層面。限購(gòu)法令本市及外省市居民家庭在市內(nèi)六區(qū)范圍內(nèi)只能新購(gòu)一套商品住房。對(duì)違反規(guī)定購(gòu)房的，房地產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)不予受理權(quán)屬登記手續(xù)。 對(duì)郊縣，濱海新區(qū)高價(jià)值產(chǎn)品有擠出性效應(yīng)利好；對(duì)市內(nèi)六區(qū)高價(jià)值稀缺性產(chǎn)品具有擠出性利好。稅收調(diào)整與改革對(duì)個(gè)人購(gòu)買普通住房，且該住房屬于家庭唯一住房的，減半征收契稅。對(duì)個(gè)人購(gòu)買90平方米及以下普通住房，且該住房屬于家庭唯一住房的，減按1%稅

4、率征收契稅。對(duì)出售自有住房并在1年內(nèi)重新購(gòu)房的納稅人不再減免個(gè)人所得稅。提升交易成本降低利潤(rùn)空間，影響購(gòu)買意愿類別全國(guó)性重要政策影響執(zhí)行監(jiān)管嚴(yán)格實(shí)行問(wèn)責(zé)制，對(duì)政策落實(shí)不到位、工作不得力的，要進(jìn)行約談，直至追究責(zé)任。增加執(zhí)行力度，達(dá)到政策預(yù)期效果。房產(chǎn)稅加快推進(jìn)房產(chǎn)稅改革試點(diǎn)工作，并逐步擴(kuò)大到全國(guó)。持有型稅種，威懾性作用。調(diào)整供給房?jī)r(jià)上漲過(guò)快的城市，要增加居住用地的供應(yīng)總量。對(duì)土地閑置、捂盤(pán)惜售等房企，暫停發(fā)行股票、公司債和新購(gòu)置土地，銀行停發(fā)新開(kāi)發(fā)項(xiàng)目貸款和貸款展期。調(diào)整供需結(jié)構(gòu)；雖是長(zhǎng)期有效手段，但短期效應(yīng)不明顯。宏觀環(huán)境（一）政策環(huán)境最強(qiáng)較弱較強(qiáng)次強(qiáng)最弱頂級(jí)富豪社會(huì)菁英新富階層物業(yè)投資人多

5、次置業(yè)資源占有購(gòu)買力強(qiáng)勁，信貸政策對(duì)其實(shí)際購(gòu)買限制有限；但房產(chǎn)稅的預(yù)期，將對(duì)其心理層面有明顯影響。購(gòu)房門檻有較大提升，對(duì)實(shí)際購(gòu)買有一定抑制；二次改善為主部分多次改善首次改善為主部分二次改善職業(yè)投資者全面打擊，影響程度顯著。意愿下降間接影響門檻提升客資減少受到直接性打壓白領(lǐng)階層首次置業(yè)為主部分首次改善對(duì)于該階層客戶，首付門檻有所提升，但實(shí)際影響力有限。門檻略提略有抑制多重影響抑制明顯購(gòu)買門檻明顯提升，且受房產(chǎn)稅預(yù)期影響強(qiáng)烈，對(duì)實(shí)際購(gòu)買有明顯影響。從新政對(duì)不同階層客戶的細(xì)分影響來(lái)看，對(duì)與物業(yè)投資者，多次改善需求的社會(huì)菁英階層影響最大；而對(duì)于首次置業(yè)或首次改善的白領(lǐng)與新富階層，影響相對(duì)較小。宏觀環(huán)境

6、（一）政策環(huán)境中央銀行再拾利率工具，適度寬松的貨幣政策有可能出現(xiàn)轉(zhuǎn)向。加息對(duì)于貨幣環(huán)境緊縮影響與預(yù)期，將對(duì)于房地產(chǎn)市場(chǎng)有明顯的抑制作用。一年期貸款利率：5.56%2010.10.20日，央行重拾貨幣政策手段。預(yù)示適度寬松貨幣政策有望轉(zhuǎn)向；金融機(jī)構(gòu)一年期存款基準(zhǔn)利率上調(diào)0.25個(gè)百分點(diǎn)，由現(xiàn)行的2.25%提高到2.50%；一年期貸款基準(zhǔn)利率上調(diào)0.25個(gè)百分點(diǎn)，由現(xiàn)行的5.31%提高到5.56%；增加供需雙方成本，對(duì)市場(chǎng)有明顯利空；但同時(shí)本幣升值與熱錢導(dǎo)入壓力提升宏觀環(huán)境（二）經(jīng)濟(jì)環(huán)境環(huán)渤海經(jīng)濟(jì)圈中的核心城市中國(guó)的經(jīng)濟(jì)新的增長(zhǎng)級(jí)快速的城市化進(jìn)程大量的高端人口導(dǎo)入輻射我國(guó)北方地區(qū)的現(xiàn)代服務(wù)業(yè)重要聚

7、集區(qū)體現(xiàn)國(guó)際港口城市繁榮繁華的標(biāo)志區(qū)實(shí)施科教興市戰(zhàn)略的主導(dǎo)區(qū)傳承天津歷史文化的核心區(qū)明確的城市功能屬性，高定位的城市價(jià)值。將是房地產(chǎn)保值增值的有力支撐。天津定位國(guó)際港口城市，北方經(jīng)濟(jì)中心、生態(tài)城市中心城區(qū)功能定位河?xùn)|區(qū)功能定位“金貿(mào)河?xùn)|” 建設(shè)成為市級(jí)商務(wù)中心的重要組成部分和交通樞紐， 面向北京和濱海新區(qū)的金融、商務(wù)聚集地。 發(fā)展金融服務(wù)業(yè)，商務(wù)服務(wù)業(yè)，以廣告、音樂(lè)創(chuàng)作和新媒體為主的創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)，以電子信息、新能源和環(huán)保為主的都市型工業(yè)。 宏觀環(huán)境（三）城市環(huán)境宏觀環(huán)境，對(duì)本案的啟示政策環(huán)境經(jīng)濟(jì)環(huán)境城市環(huán)境連續(xù)出臺(tái)強(qiáng)勢(shì)打壓政策，顯示出政府調(diào)控房?jī)r(jià)決心與力度。政策重點(diǎn)在于信貸門檻提升與第三套限購(gòu)令，

8、對(duì)于首置、首改的白領(lǐng)與新富貴階層的影響較弱。當(dāng)前的貨幣環(huán)境，對(duì)于房地產(chǎn)調(diào)控政策有明顯的對(duì)沖作用，支撐房地產(chǎn)的價(jià)格攀升。10.20日突如其來(lái)的利率上調(diào)，對(duì)貨幣環(huán)境緊縮影響與預(yù)期，使房地產(chǎn)市場(chǎng)有明顯的抑制。天津處于經(jīng)濟(jì)快速增長(zhǎng)期，城市發(fā)展動(dòng)力強(qiáng)勁，對(duì)于房地產(chǎn)市場(chǎng)支撐明顯。高定位的城市價(jià)值，將支撐房地產(chǎn)市場(chǎng)的良好發(fā)展。啟示政策對(duì)于首改、二善項(xiàng)目影響較小，項(xiàng)目明年發(fā)展存在機(jī)會(huì)；2011年經(jīng)濟(jì)不確定因素加強(qiáng)，但是通貨膨脹的壓力房地產(chǎn)產(chǎn)品仍會(huì)受到市場(chǎng)的追捧。適于本案高性價(jià)比、優(yōu)質(zhì)配置的產(chǎn)品更受市場(chǎng)青睞；宏觀環(huán)境（四）對(duì)于本案啟示河?xùn)|區(qū)土地成交情況區(qū)域地位提升，同時(shí)邁出了城市向東發(fā)展的堅(jiān)實(shí)步伐。隨著09年土

9、地的大幅放量，稀缺性提上日程，同時(shí)遭遇經(jīng)濟(jì)危機(jī)，2008年土地市場(chǎng)一落千丈；2010年隨著房地產(chǎn)市場(chǎng)的回暖，土地市場(chǎng)解凍，但土地規(guī)模偏小，難以出現(xiàn)大盤(pán)蹤影。河?xùn)|土地市場(chǎng)回暖，09年集中放量后，10年難以出現(xiàn)大規(guī)模放量。住宅供求環(huán)境（一）土地供應(yīng)情況津?yàn)I大道泰興南路昆侖路程林道晨光路靖江路泰興南路陽(yáng)光星期八戀日風(fēng)景晨陽(yáng)花園地塊編號(hào)出讓日期摘牌日期地塊屬性行政區(qū)域具體位置總建筑面積（）占地面積（）容積率綠地率建筑密度起拍價(jià)格（萬(wàn)元）津東晨（掛）2010-221號(hào)2010年9月25日2010年11月1日居住用地、酒店型公寓及商業(yè)金融業(yè)用地河?xùn)|區(qū)天津市河?xùn)|區(qū)晨光路北側(cè)，四至為：東至泰興南路，南至晨光道

10、，西至晨陽(yáng)花園小區(qū)，北至現(xiàn)狀鍋爐房10530037255.52.825%40%68470河?xùn)|區(qū)新增土地情況住宅供求環(huán)境（一）土地供應(yīng)情況天津海豐暢達(dá)地產(chǎn)有限公司（弘澤地產(chǎn)）以9.1億元競(jìng)得河?xùn)|區(qū)晨光路北側(cè)地塊，折合樓面價(jià)約為8600元/平方米，為新政后市內(nèi)六區(qū)出讓的首個(gè)地塊。該地塊起始價(jià)為68470萬(wàn)元溢價(jià)約2.3億元成交。河?xùn)|區(qū)商品住宅供應(yīng)成交走勢(shì)天津市商品住宅供應(yīng)成交走勢(shì) 政策后，5月份出現(xiàn)“量縮價(jià)跌”，市場(chǎng)持續(xù)數(shù)月呈現(xiàn)出供小于求狀態(tài)。經(jīng)過(guò)5月份階段性探底后。市場(chǎng)隨即出現(xiàn)量?jī)r(jià)攀升，雖仍呈現(xiàn)供小于求，但回暖態(tài)勢(shì)已出現(xiàn)。天津市場(chǎng)的抗風(fēng)險(xiǎn)性與價(jià)值支撐力良好，在大幅放量的情況下，打壓性政策再度出臺(tái)

11、，市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)顯著提升。 河?xùn)|區(qū)市場(chǎng)走勢(shì)與天津整體市場(chǎng)基本一致，政策后呈現(xiàn)出明顯“量縮價(jià)穩(wěn)”狀態(tài)，但其與河?xùn)|區(qū)有效供應(yīng)的缺乏有明顯關(guān)聯(lián)。在9月份市場(chǎng)大幅放量的刺激下，成交量?jī)r(jià)明顯回升，市場(chǎng)已呈現(xiàn)出回暖態(tài)勢(shì)。住宅供求環(huán)境（二）供應(yīng)情況紅城靖江鑫苑保利玫瑰灣萬(wàn)達(dá)河?xùn)|廣場(chǎng)紅星國(guó)際格調(diào)竹境融科金月灣陽(yáng)光星期8招商雍華府香邑國(guó)際翠海紅山金色雅筑金隅悅城嶼東城本案將面對(duì)著區(qū)域內(nèi)與區(qū)域外的雙重競(jìng)爭(zhēng)；隨著未來(lái)供應(yīng)的放量，本案的競(jìng)爭(zhēng)強(qiáng)度將明顯提升。衛(wèi)國(guó)道沿線板塊津?yàn)I大道沿線板塊津塘公路沿線板塊住宅供求環(huán)境（三）競(jìng)爭(zhēng)市場(chǎng)六緯路沿線板塊尾盤(pán)項(xiàng)目潛在項(xiàng)目在售項(xiàng)目中糧、嘉里、中信項(xiàng)目區(qū)域內(nèi)競(jìng)爭(zhēng)客群來(lái)源方向與階層相對(duì)同質(zhì)，產(chǎn)

12、生客群分流；主要競(jìng)爭(zhēng)：招商雍華府寶力玫瑰灣、嶼東城區(qū)域間競(jìng)爭(zhēng)客群來(lái)源方向與階層相對(duì)同質(zhì)，產(chǎn)生客群分流；主要競(jìng)爭(zhēng)：梅江項(xiàng)目、寶力國(guó)際廣場(chǎng)富力津門湖天津?yàn)硨毨麌?guó)際廣場(chǎng)南開(kāi)海光寺板塊河西掛甲寺板塊梅江板塊所屬板塊項(xiàng)目名稱總建面容積率業(yè)態(tài)組合車位配比綠化率建筑風(fēng)格銷售分期/在售期住宅存量津?yàn)I大道版塊香邑國(guó)際22萬(wàn)1.87住宅1:0.740%現(xiàn)代風(fēng)格共三期/2期在售7.1萬(wàn)衛(wèi)國(guó)道沿線板塊保利玫瑰灣60萬(wàn)2.35住宅，公寓，商業(yè)1:0.641%現(xiàn)代風(fēng)格共四期/1期在售55.5萬(wàn)天房翠海紅山11萬(wàn)1.80住宅1:0.8845%現(xiàn)代簡(jiǎn)約共三期/2期在售4.6萬(wàn)淺水灣898074.94住宅、公寓、酒店式公寓1:

13、135%現(xiàn)代簡(jiǎn)約49層樓兩棟/36層以下在售4.04萬(wàn)梅江板塊富力津門湖165萬(wàn)1.78住宅、別墅、商鋪1:0.857.6%現(xiàn)代簡(jiǎn)約共五期/3期在售90萬(wàn)南開(kāi)海光寺板塊寶利國(guó)際廣場(chǎng)12.23萬(wàn)5.91住宅、公寓、寫(xiě)字樓、商業(yè)1：135%現(xiàn)代簡(jiǎn)約7棟樓/2棟在售10.47萬(wàn)河西掛甲寺板塊天津?yàn)?20萬(wàn)3.20商業(yè)、住宅1:0.535%現(xiàn)代簡(jiǎn)約尾房銷售 規(guī)劃情況已上市項(xiàng)目的住宅整體存量達(dá)到86.6萬(wàn)平米，主要集中于保利玫瑰灣。競(jìng)品車位比普遍較低，多處于1：0.6-0.8；產(chǎn)品品質(zhì)有所同質(zhì)，相互間競(jìng)爭(zhēng)強(qiáng)度明顯；住宅供求環(huán)境（三）現(xiàn)有競(jìng)爭(zhēng)市場(chǎng)板塊3項(xiàng)目名稱銷售當(dāng)期開(kāi)盤(pán)時(shí)間開(kāi)盤(pán)價(jià)格（元/平米）目前價(jià)格（

14、元/平米）月均價(jià)格漲幅月均去化速度（套/月）津?yàn)I大道沿線板塊香邑國(guó)際2期2009-6-475001150010.7%36衛(wèi)國(guó)道沿線板塊保利玫瑰灣1期2010-9-24100001100010%816天房翠海紅山2期2010-9-10980096000%23百合春天3期2010-8-2410000110006.7%121南開(kāi)海光寺板塊寶利國(guó)際廣場(chǎng)1期2010-11-212000020000200河西掛甲寺板塊天津?yàn)?期2008-12-2115000200001%36梅江板塊富力津門湖2期2009-11150001650087 銷售情況現(xiàn)階段競(jìng)品主流價(jià)格集中在1100011500元/平米；月均價(jià)格

15、漲幅集中于710%；（但考慮到競(jìng)品距開(kāi)盤(pán)時(shí)間較近，因此，漲幅過(guò)大。）住宅供求環(huán)境（三）現(xiàn)有競(jìng)爭(zhēng)市場(chǎng)規(guī)劃情況所屬板塊項(xiàng)目名稱總建面（萬(wàn)平米）住宅建面容積率業(yè)態(tài)組合車位配比綠化率建筑風(fēng)格銷售分期津?yàn)I大道沿線板塊金色雅筑17萬(wàn)17萬(wàn)2.0住宅，公寓，商業(yè)1：0.840%現(xiàn)代三期金隅悅城50萬(wàn)50萬(wàn)1.58別墅、洋房、小高商業(yè)1:0.945%現(xiàn)代法式四期衛(wèi)國(guó)道沿線板塊雍華府12萬(wàn)12萬(wàn)2.53多層、小高、高層1:140%現(xiàn)代法式二期河北區(qū)寶力國(guó)際廣場(chǎng)96.5萬(wàn)61.9萬(wàn)3.44住宅、商業(yè)、公寓、寫(xiě)字樓、酒店1:0.735%Artdeco風(fēng)格三期六緯路板塊中糧嘉里72萬(wàn)17.8萬(wàn)住宅、商業(yè)、寫(xiě)字樓、酒樓

16、現(xiàn)代二期中信204萬(wàn)150萬(wàn)1.84住宅，商業(yè)，寫(xiě)字樓，酒店、公寓40%現(xiàn)代十期潛在競(jìng)品的住宅整體存量達(dá)291萬(wàn)平米，加之已上市競(jìng)品的住宅存量86.6萬(wàn)平米，整體競(jìng)爭(zhēng)存量達(dá)到377.6萬(wàn)平米。且競(jìng)品個(gè)數(shù)明顯增加，供應(yīng)產(chǎn)品趨于分散，競(jìng)爭(zhēng)強(qiáng)度顯著增加。住宅供求環(huán)境（三）潛在競(jìng)爭(zhēng)市場(chǎng) 產(chǎn)品情況項(xiàng)目名稱銷售期建筑類型預(yù)計(jì)上市時(shí)間面積區(qū)間戶型面積段套數(shù)配比金色雅筑一期高層、洋房2010年底前90-140兩居8965%三居14035%金隅悅城一期小高2010-12-3093-145二居9535%三居9340%三居14525%雍華府一期高層2010-12-3085-125二居8550%三居11725%125

17、25%潛在競(jìng)品的主流供應(yīng)產(chǎn)品，集中在70-80、80-95平米兩居；120-140平米三居；從潛在競(jìng)品來(lái)看，規(guī)劃戶型尺度較目前市場(chǎng)產(chǎn)品有所縮減。住宅供求環(huán)境（三）潛在競(jìng)爭(zhēng)市場(chǎng) 住宅重點(diǎn)個(gè)案招商雍華府85平米一居兩廳125平米三居兩衛(wèi)戶型理念：適中尺度，控制總價(jià)；兼顧基本居住功能空間的完善與體現(xiàn)尊貴的附加空間與尺度。另有較大附加空間贈(zèng)送，提升戶型附加值。戶型布局合理，動(dòng)靜分區(qū)良好，尺度控制良好。總建面12萬(wàn)平米，新古典風(fēng)情建筑，建筑類型為6層洋房、9層小高、28、33層高層首期為28、33層高層；兩梯四戶設(shè)計(jì)；主力戶型85兩居，125三居洋房高層小高住宅供求環(huán)境（三）潛在競(jìng)爭(zhēng)市場(chǎng)功能空間完善，面

18、積控制合理；客廳6米開(kāi)間，另有入戶花園設(shè)計(jì)，體現(xiàn)舒適度與尊崇感。 住宅重點(diǎn)個(gè)案寶利國(guó)際廣場(chǎng)戶型理念：精致合理，兼顧基本居住功能空間的完善與體現(xiàn)尊貴的附加空間與尺度。另有較大附加空間贈(zèng)送，提升戶型附加值。城市綜合體（住宅、公寓、寫(xiě)字樓、商業(yè)） ，總建面122300平方米，目前在售為兩棟住宅；板塔結(jié)合設(shè)計(jì)。主力戶型一居70平方米，二居89平方米，三居160平方米戶型小巧精致，動(dòng)靜分離，干濕分離，相對(duì)合理。小戶型功能齊全，空間利用十分到位。住宅寫(xiě)字樓和公寓住宅供求環(huán)境（三）潛在競(jìng)爭(zhēng)市場(chǎng)住宅競(jìng)爭(zhēng)環(huán)境，對(duì)本案定位的啟示整體環(huán)境競(jìng)爭(zhēng)壓力天津與河?xùn)|區(qū)在9月市場(chǎng)大幅放量之下，打壓性政策出臺(tái)，市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)顯著提升。

19、隨著競(jìng)品上市，本案將面對(duì)著區(qū)域內(nèi)與區(qū)域外的雙重競(jìng)爭(zhēng)壓力。產(chǎn)品啟示潛在競(jìng)品存量291萬(wàn)平米，已上市競(jìng)品存量86.6萬(wàn)平米，整體競(jìng)爭(zhēng)存量達(dá)到377.6萬(wàn)平米。且競(jìng)品個(gè)數(shù)明顯增加，供應(yīng)產(chǎn)品趨于分散，競(jìng)爭(zhēng)強(qiáng)度顯著增加。80以下一居，90-100兩居，120-140三居為市場(chǎng)中熱銷戶型；潛在上市主流產(chǎn)品；70-80、80-100兩居；120-140三居；整體規(guī)劃戶型尺度較目前市場(chǎng)產(chǎn)品有所縮減。主流客群：改善型的小太陽(yáng)與后小太陽(yáng)客群為主；輔助客戶：首次置業(yè)的三口之家與婚房需求的青年之家；客戶區(qū)域主要來(lái)源于河?xùn)|、東麗、河北，呈現(xiàn)典型泛地緣特征?？蛻魡⑹咀鲎惝a(chǎn)品價(jià)值，提升產(chǎn)品核心競(jìng)爭(zhēng)力是項(xiàng)目競(jìng)爭(zhēng)中脫穎而出的關(guān)

20、鍵點(diǎn)。區(qū)域內(nèi)分流項(xiàng)目眾多，項(xiàng)目立足于“區(qū)域最適合改善居住的好房子”加強(qiáng)差異化競(jìng)爭(zhēng)。目前產(chǎn)品為適于已經(jīng)過(guò)市場(chǎng)驗(yàn)證的主流尺度的產(chǎn)品；適于面向首改的三口之家、首置的兩口之家；中信廣場(chǎng)細(xì)分市場(chǎng)見(jiàn)機(jī)會(huì)高端公寓整體市場(chǎng)未來(lái)競(jìng)爭(zhēng)加劇，但競(jìng)品多集中于南京路、小白樓片區(qū)，河?xùn)|競(jìng)品項(xiàng)目偏少。631475214139815161617本案海河新天東北角藝術(shù)公寓天津大悅城保利香檳國(guó)際天津中心富力中心中央公館昆侖中心美銀國(guó)際中心凱賓斯基泰安道項(xiàng)目中糧六緯路海河中心區(qū)域小白樓南京路沿線凱德天津國(guó)際貿(mào)易中心聯(lián)合廣場(chǎng)公寓供求環(huán)境（一）競(jìng)爭(zhēng)市場(chǎng)分布編號(hào)項(xiàng)目狀態(tài)1海河新天在售2東北角藝術(shù)公寓3天津中心4保利香檳國(guó)際5中央公館6紐

21、約公寓7塞納國(guó)際8富力中心認(rèn)購(gòu)9昆侖中心驗(yàn)資排號(hào)10天津大悅城未上市11中信廣場(chǎng)12美銀國(guó)際中心13凱德天津國(guó)際貿(mào)易中心14聯(lián)合廣場(chǎng)15凱賓斯基16中糧六緯路17泰安道項(xiàng)目中心商務(wù)區(qū)代表項(xiàng)目：天津中心、環(huán)球金融中心（津塔）在售價(jià)格：17000-28000元/平米老城廂板塊代表項(xiàng)目：保利香檳國(guó)際、東北角藝術(shù)公寓在售價(jià)格：19000-21000元/平米華苑、王頂?shù)檀眄?xiàng)目：紐約公寓、塞納公館在售價(jià)格：12000-16000元/平米11項(xiàng)目核心賣點(diǎn)形象定位開(kāi)盤(pán)時(shí)間價(jià)格（萬(wàn)元）精裝標(biāo)準(zhǔn)（元/平米）去化速度（套/月）存量（）海河新天海河景觀、精裝洋房水岸城堡、精裝寓所2010.05.1423000380

22、00東北角藝術(shù)寓地段、精裝、老城里最后私藏、絕價(jià)值2009.12.051.9200099150000天津中心地段、酒店式服務(wù)超五星級(jí)服務(wù)式公寓2007.6.153.360002512000保利香檳國(guó)際品牌、地段和平區(qū)雙地鐵、海河優(yōu)雅生活2010.09.28平層1.72.3復(fù)式2.4-3.02000218840富力中心品牌、精裝、地段小白樓鼎級(jí)精裝豪宅 200m城市巔峰地標(biāo) 2010.11.072.14000開(kāi)盤(pán)售約55套55000中央公館地段、設(shè)計(jì)風(fēng)格、物業(yè)城市核心首席高端酒店式公寓2009.10.312.3-2.54500729642塞納國(guó)際地段、精裝中端公寓產(chǎn)品2009.11.211550

23、02000621000紐約公館地段、首付中端公寓產(chǎn)品2009.12.12120001500712000昆侖中心地段、精裝、智能化金融街?jǐn)?shù)字公寓待定2.3400061000在售競(jìng)品已知存量為36.74萬(wàn)平米，但同檔次、同質(zhì)性競(jìng)品僅有天津中心等較少項(xiàng)目，且價(jià)格偏高。為本案支撐起價(jià)格空間與市場(chǎng)空間。注釋：1.富力中心對(duì)外稱開(kāi)盤(pán)，實(shí)際由于銷售許可未批，實(shí)際上是處于認(rèn)購(gòu)階段，售出約55套； 2.昆侖中心目前驗(yàn)資排號(hào)，目前已排卡400余組，排卡方式為5萬(wàn)驗(yàn)資，開(kāi)盤(pán)抵10萬(wàn)房款。賣點(diǎn)仍主要停留于地段價(jià)值與生活價(jià)值，配合和品質(zhì)是市場(chǎng)中的空間。公寓供求環(huán)境（一）現(xiàn)有競(jìng)爭(zhēng)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)關(guān)系項(xiàng)目狀態(tài)地段業(yè)態(tài)總體規(guī)模（）公

24、寓規(guī)模（）品牌潛在競(jìng)爭(zhēng)大悅城未上市老城廂核心區(qū)域公寓、寫(xiě)字樓、商業(yè)52000091571中糧中信廣場(chǎng)南站CBD公寓、商業(yè)、酒店、辦公90000041400中信美銀國(guó)際中心小白樓核心區(qū)域?qū)懽謽恰⑸虡I(yè)、公寓260000美銀凱德天津國(guó)際貿(mào)易中心小白樓核心區(qū)域公寓、寫(xiě)字樓、商業(yè)190350106595凱德聯(lián)合廣場(chǎng)小白樓核心區(qū)域?qū)懽謽?、公寓、酒店、商業(yè)31200040000天津海河建設(shè)凱賓斯基南京路核心地段酒店、公寓、寫(xiě)字樓中糧六緯路南站CBD酒店、公寓、寫(xiě)字樓、商業(yè)755000126449中糧泰安道項(xiàng)目小白樓和姓公寓、酒店、商業(yè)、寫(xiě)字樓39000097000天津市天泰置業(yè)本案未上市海河中心酒店、公寓、

25、商業(yè)、寫(xiě)字樓10810127065鵬欣潛在競(jìng)爭(zhēng)性存量大，整體市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)強(qiáng)度增加，但競(jìng)品多集中于小白樓區(qū)域與南站CBD，同地段屬性、同檔次項(xiàng)目個(gè)數(shù)較少，本案仍具備市場(chǎng)空間機(jī)會(huì)。潛在競(jìng)品多集中于南站CBD和小白樓核心區(qū)域潛在競(jìng)品存量至少在50萬(wàn)平米以上公寓供求環(huán)境（一）潛在競(jìng)爭(zhēng)市場(chǎng)整體市場(chǎng)細(xì)分市場(chǎng) 整體公寓市場(chǎng)未來(lái)供應(yīng)有所放量，公寓市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)強(qiáng)度增加。對(duì)客群分流明顯。 競(jìng)爭(zhēng)市場(chǎng)中，本案區(qū)域內(nèi)競(jìng)逐不強(qiáng)，產(chǎn)品配套實(shí)力突出，生活氛圍濃厚，具備突破市場(chǎng)的能力與機(jī)會(huì)。市場(chǎng)大勢(shì)對(duì)本案而言，風(fēng)險(xiǎn)與機(jī)會(huì)共存，整體市場(chǎng)呈現(xiàn)壓力，細(xì)分市場(chǎng)顯現(xiàn)機(jī)會(huì)。風(fēng)險(xiǎn)機(jī)會(huì) 連續(xù)出臺(tái)強(qiáng)勢(shì)打壓政策，顯示政府調(diào)控決心，打擊市場(chǎng)信心。新政對(duì)于投

26、資價(jià)值較高的公寓型產(chǎn)品具有較強(qiáng)的沖擊。 競(jìng)品核心賣點(diǎn)多集中于地段價(jià)值與生活價(jià)值，市場(chǎng)中缺乏訴求完善配套、土地價(jià)值升值潛力巨大，這正是本案機(jī)會(huì)所在。上 篇【項(xiàng)目發(fā)展建議】本體分析part 21、銷售房源2、住宅產(chǎn)品分析3、公寓產(chǎn)品分析2011年銷售房源分為兩部分，4號(hào)地4、5、8#住宅產(chǎn)品及2號(hào)地的酒店式公寓?？墒酃⒎吭? #2 #3 #4 #5 #8 #7 #1#8#7#6#5#4#3#2#好房源中房源差房源可售住宅房源住宅可售房源銷售房源公寓可售房源4號(hào)樓戶型統(tǒng)計(jì)（兩梯四戶）戶型 單套面積 每層套數(shù)樓層數(shù)總套數(shù) 總面積 戶型比例A1 130.00 23366 8,580.00 50.00%

27、A2 95.00 23366 6,270.00 50.00%合計(jì) 225.00 433132 14,850.00 100%5號(hào)樓戶型統(tǒng)計(jì)（兩梯三戶）戶型 單套面積 每層套數(shù)樓層數(shù)總套數(shù) 總面積 戶型比例C1 132.00 22958 7,656.00 66.67%C2 100.00 12929 2,900.00 33.33%合計(jì) 232.00 32987 10,556.00 100%8號(hào)樓戶型統(tǒng)計(jì)（兩梯四戶）戶型 單套面積 每層套數(shù)樓層數(shù)總套數(shù) 總面積 戶型比例B1 134.69 13333 4,444.77 25.00%B2 132.93 13333 4,386.69 25.00%B3 91

28、.13 23366 6,014.58 50.00%合計(jì) 358.75 433132 14,846.04 100%住宅共計(jì)351套，銷售面積40252平米。全部為精裝產(chǎn)品，均價(jià)按照19000元/平米推算，預(yù)計(jì)總貨值7.65億.住宅產(chǎn)品梳理位置：四號(hào)樓位于四號(hào)地中部最東邊位置，在3、5號(hào)樓之間，其西北邊緊鄰小區(qū)中心人工湖。八號(hào)樓位于四號(hào)地中部最西邊位置，在1、7號(hào)樓之間，其東北邊位中心人工湖。五號(hào)樓位于四號(hào)地東南角位置，南臨鐵路。4、8號(hào)樓位置較好，5號(hào)樓位置最差。朝向：4、5、8號(hào)樓均為南朝向，其中4、8號(hào)樓可觀賞到小區(qū)的園林和人工湖景觀。五號(hào)樓面向鐵路，所能觀賞景觀甚少，所以為最差房源。樓棟位

29、置及朝向1 #2 #3 #4 #5 #8 #7 #1#8#7#6#5#4#3#2#好中差從位置及朝向來(lái)看，4#，8#房源好，5#房源差。住宅產(chǎn)品梳理面積及戶型4號(hào)樓四號(hào)樓為兩梯四戶，共33層。分A1、A2類戶型。各有66套，比例各占50 ，其中A1戶型為130，每層2套；A2戶型為95，每層兩套。A1戶型A2戶型住宅產(chǎn)品梳理 五號(hào)樓為兩梯三戶，共29層。分C1、C2類戶型。其中C1戶型58套，面積132，占比631,每層2套；C2戶型29套，面積100，占比33 ，每層1套。面積及戶型5號(hào)樓C1戶型C2戶型住宅產(chǎn)品梳理8號(hào)樓為兩梯四戶，共33層。分B1、B2、B3三種戶型。其中B1戶型33套，

30、134.69，占比25 ，每層一套；B2戶型33套，132.930，占比25，每層一套；B3戶型66套，91.13，占比50，每層兩套。面積及戶型8號(hào)樓B1戶型B2戶型B3戶型住宅產(chǎn)品梳理2011年預(yù)銷售住宅為精裝修產(chǎn)品，精裝品質(zhì)上將全系提升，實(shí)景樣板間及示范區(qū)的開(kāi)放，實(shí)現(xiàn)客戶體驗(yàn)、項(xiàng)目整體品質(zhì)的全線升級(jí)，對(duì)項(xiàng)目高端形象的拔高起了一定的作用。住宅產(chǎn)品梳理2011年，住宅產(chǎn)品全線升級(jí)，品質(zhì)在原有基礎(chǔ)上拔升。使用年限：40年 酒店式公寓結(jié)構(gòu)：共27層，地下2層。二層至五層為復(fù)式戶型，2、4層房高4.8米（單層2.6米復(fù)式2.2米）3、5層高5.4米（單層2.8米復(fù)式2.6米）。六至二十七層為平層，

31、房高3.2米。二層至七層為每層11戶（1套套房，10套標(biāo)準(zhǔn)房）共66戶。八層至二十七層為每層22戶。共440戶。合計(jì)套數(shù)為506套，東向套房20戶，西向套房26戶（4戶復(fù)式），北向200戶，南向260戶（40戶復(fù)式）。房高4.8米以上建筑面積是水平層面的1.5倍，房高5.4米以上建筑面積是水平層面的2倍公寓產(chǎn)品梳理樓層戶型建筑面積（平米）公攤系數(shù)戶數(shù)房屋結(jié)構(gòu)房 高（平米）2、4A64.6457.47%4標(biāo)準(zhǔn)單間4.8復(fù)式2、4B63.2357.47%16標(biāo)準(zhǔn)單間4.8復(fù)式2、4C97.1357.47%21房2廳4.8復(fù)式3、5D97.0457.47%4標(biāo)準(zhǔn)單間5.4復(fù)式3、5E94.8557.

32、47%16標(biāo)準(zhǔn)單間5.4復(fù)式3、5F145.757.47%21房2廳5.4復(fù)式6G62.4459.16%2標(biāo)準(zhǔn)單間3.26H60.4259.16%8標(biāo)準(zhǔn)單間3.26J98.1559.16%11房2廳3.27G62.5859.51%2標(biāo)準(zhǔn)單間3.27H60.5559.16%8標(biāo)準(zhǔn)單間3.27J98.3659.16%11房2廳3.29-27K53.5736.03%80標(biāo)準(zhǔn)單間3.29-27L51.8336.03%320標(biāo)準(zhǔn)單間3.29-27M64.9936.03%40標(biāo)準(zhǔn)單間3.2住宅共計(jì)506套，銷售面積28527.46平米。全部為精裝產(chǎn)品，均價(jià)按照14000元/平米推算，預(yù)計(jì)總貨值4億.公寓產(chǎn)

33、品梳理本體分析小結(jié)2011年銷售由住宅和公寓兩部分組成，住宅產(chǎn)品，伴隨成精裝標(biāo)準(zhǔn)的提高，實(shí)體樣板區(qū)的開(kāi)發(fā)，產(chǎn)品全線升級(jí)，品質(zhì)在原有基礎(chǔ)上拔升。公寓產(chǎn)品以全系精裝產(chǎn)品出現(xiàn)，從面積跟總價(jià)段上，對(duì)于項(xiàng)目的產(chǎn)品線進(jìn)行補(bǔ)充。2011年可售房源房源總貨值約為11.6億元。上 篇【項(xiàng)目發(fā)展建議】資源分析part 31、萬(wàn)達(dá)開(kāi)業(yè)2、土地價(jià)值增值3、南站CBD啟動(dòng)3、品牌開(kāi)發(fā)商入駐4、項(xiàng)目自身商業(yè)啟動(dòng)11月20日盛大開(kāi)放天津河?xùn)|萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)總建筑面積50萬(wàn)平方米，總投資53億元，集大型購(gòu)物中心、城市步行街、寫(xiě)字樓、百貨、影城等多種業(yè)態(tài)于一體的商業(yè)綜合體。其中，商業(yè)面積36萬(wàn)平方米，包括了購(gòu)物、餐飲、娛樂(lè)、休閑、商務(wù)

34、、文化等，萬(wàn)達(dá)國(guó)際影院同時(shí)亮相。河?xùn)|萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)的營(yíng)業(yè)標(biāo)志著項(xiàng)目所在版塊商業(yè)的正式啟動(dòng)運(yùn)營(yíng)，對(duì)于客戶的商業(yè)承諾兌現(xiàn)，增加了版塊的繁華程度，堅(jiān)定客戶的購(gòu)買信心。除了齊全的生活配套以外，距離項(xiàng)目最近的萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)的營(yíng)業(yè)無(wú)疑拉動(dòng)了周邊商業(yè)的繁榮。萬(wàn)達(dá)營(yíng)業(yè)土地增值天津海豐暢達(dá)地產(chǎn)有限公司（弘澤地產(chǎn)）以9.1億元競(jìng)得河?xùn)|區(qū)晨光路北側(cè)地塊，折合樓面價(jià)約為8600元/平方米，為新政后市內(nèi)六區(qū)出讓的首個(gè)地塊。該地塊起始價(jià)為68470萬(wàn)元溢價(jià)約2.3億元成交。晨光路靖江路泰興南路陽(yáng)光星期八戀日風(fēng)景晨陽(yáng)花園項(xiàng)目周邊土地高價(jià)拍賣，事實(shí)驗(yàn)證了項(xiàng)目未來(lái)的增值潛力。堅(jiān)定客戶的購(gòu)買信心。南站CBD啟動(dòng)南站CBD，已云集了嘉里中心、

35、中信南站CBD項(xiàng)目、中糧六緯路項(xiàng)目和渤海銀行總部項(xiàng)目，總投資額380億元，總建設(shè)規(guī)模將達(dá)到300萬(wàn)平方米。將建成3棟300米以上的國(guó)際甲A級(jí)寫(xiě)字樓、近10棟200米的高端商務(wù)樓宇和高檔公寓、4家五星級(jí)及超五星級(jí)酒店。該區(qū)域建成后，將成為全市高層最為密集的建筑群落，也將使南站中央商務(wù)區(qū)成為天津乃至全國(guó)的“商務(wù)旗艦”。紅星國(guó)際所在距離南站中央商務(wù)區(qū)10分鐘車程。 各大知名企業(yè)入駐河?xùn)|，逐漸加大河?xùn)|區(qū)的中高端樓盤(pán)的未來(lái)升值空間。品牌開(kāi)發(fā)商的入駐隨著河?xùn)|區(qū)域項(xiàng)目樓盤(pán)的增多，以及萬(wàn)科金色雅筑、金隅悅城、萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)、保利玫瑰灣等項(xiàng)目建成，中信、嘉里、中糧等開(kāi)發(fā)商項(xiàng)目的啟動(dòng)，2011年河?xùn)|必將成為全市的焦點(diǎn)區(qū)

36、域，河?xùn)|區(qū)的配套和軌道交通規(guī)劃都會(huì)進(jìn)一步得到提升，未來(lái)宜居性更強(qiáng)。價(jià)格洼地會(huì)由于新增的高檔樓盤(pán)而提高，價(jià)格也會(huì)相應(yīng)走高。區(qū)域內(nèi)項(xiàng)目的持續(xù)增加，品牌開(kāi)發(fā)商不斷入駐，河?xùn)|區(qū)成為2011年熱點(diǎn)毋庸置疑，價(jià)值洼地將會(huì)重新走高。2011年9月左右，紅星美凱龍家居mall的開(kāi)業(yè)將正式對(duì)外營(yíng)業(yè)，從形象上營(yíng)造商業(yè)氛圍，同時(shí)進(jìn)一步增大客群流量，加強(qiáng)客戶信心，2011年下半年的商業(yè)業(yè)態(tài)規(guī)劃將敲定、主力店、名品店的逐步引進(jìn)，商業(yè)業(yè)態(tài)的逐步成型，于萬(wàn)達(dá)商業(yè)呼應(yīng)，商圈氛圍逐漸形成項(xiàng)目自身商業(yè)啟動(dòng)，未來(lái)必將引領(lǐng)河?xùn)|區(qū)的整體發(fā)展，打造區(qū)域新中心。項(xiàng)目自身商業(yè)啟動(dòng)資源分析小結(jié)1、萬(wàn)達(dá)開(kāi)業(yè)2、土地價(jià)值增值3、南站CBD啟動(dòng)3、

37、品牌開(kāi)發(fā)商入駐4、項(xiàng)目自身商業(yè)啟動(dòng)五大資源體系項(xiàng)目升值潛力凸顯1、商業(yè)價(jià)值2、土地價(jià)值增值3、熱點(diǎn)價(jià)值S.W.O.T優(yōu)勢(shì)(S)1.地段：中環(huán)線內(nèi)，河?xùn)|區(qū)中心板塊；2.產(chǎn)品：全明陽(yáng)光兩室，通透明三居；3.精裝：全系精裝產(chǎn)品升級(jí)價(jià)值進(jìn)一步體現(xiàn)；4.景觀：萬(wàn)平集中園林，2000平米核心水景；5.純住宅：8棟高層圍合設(shè)計(jì)，居住舒適度高；劣勢(shì)(W)1. 靠近鐵道，客戶抗性較大；2.公寓產(chǎn)品產(chǎn)品產(chǎn)品線過(guò)于單一；3.公寓產(chǎn)品銷售時(shí)，建筑尚未封頂，無(wú)法辦理貸款手續(xù)，機(jī)會(huì)(O)1、萬(wàn)達(dá)開(kāi)業(yè)，板塊商業(yè)氛圍逐步形成2、土地價(jià)值增值3、南站CBD啟動(dòng)3、品牌開(kāi)發(fā)商入駐4、項(xiàng)目自身商業(yè)啟動(dòng)發(fā)展目標(biāo)：住宅部分：實(shí)現(xiàn)客戶對(duì)

38、于產(chǎn)品升級(jí)的認(rèn)知認(rèn)可。實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目溢價(jià)。公寓部分：公寓部分精準(zhǔn)定位找到認(rèn)可項(xiàng)目客群。品牌：實(shí)現(xiàn)紅星品牌價(jià)值的提升。威脅(T）1.打壓性政策出臺(tái)，市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)顯著提升。2.公寓、住宅市場(chǎng)將有所放量，市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)壓力增加；2011核心價(jià)值：土地價(jià)值升級(jí)商業(yè)氛圍形成精裝產(chǎn)品升級(jí)明確本案的核心價(jià)值與發(fā)展目標(biāo)后；我們重新審視項(xiàng)目，對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行一系列的定位上 篇【項(xiàng)目發(fā)展建議】項(xiàng)目定位part 4一場(chǎng)顛覆酒店式公寓傳統(tǒng)形象的戰(zhàn)役公寓定位酒店式公寓現(xiàn)狀： 價(jià)值體系單一：天津市場(chǎng)的大多還在純粹依靠地段提升價(jià)值的產(chǎn)品階段； 認(rèn)可度不高：酒店式公寓市場(chǎng)認(rèn)知度不高，價(jià)格一直遠(yuǎn)低于周邊普通住宅價(jià)格； 產(chǎn)品形象錯(cuò)位：天津市場(chǎng)的酒店式

39、公寓功能基本是純粹投資品，忽略高端客群對(duì)其要求的臨時(shí)居住功能，形象錯(cuò)位； 后期服務(wù)跟不上：大多數(shù)酒店式公寓只停留在基本的酒店式服務(wù)，遠(yuǎn)遠(yuǎn)不能滿足高端客群的居住需求。公寓定位建立酒店式公寓的新形象；重新定義酒店式公寓的配置標(biāo)準(zhǔn)；為項(xiàng)目的銷售保駕護(hù)航；讓本項(xiàng)目成為紅星國(guó)際綜合體中的重磅力作；讓本項(xiàng)目成為整個(gè)天津酒店式公寓的標(biāo)桿。酒店式公寓目標(biāo)：公寓定位2011年市場(chǎng)上酒店式公寓競(jìng)爭(zhēng)較大；項(xiàng)目平層公寓，不如LOFT的附加值高；酒店式公寓的概念在市場(chǎng)上缺乏新鮮感。面臨的問(wèn)題：公寓定位問(wèn)題 VS 角度要達(dá)到目標(biāo)，必須能夠卓有成效的解決存在的問(wèn)題！而解決問(wèn)題的方式往往取決于我們看待問(wèn)題的角度。廣告，就是尋

40、找角度，并負(fù)責(zé)解決問(wèn)題。公寓定位項(xiàng)目?jī)r(jià)值梳理公寓定位扼守天津?yàn)I海兩大城市發(fā)展中軸，區(qū)域前景不可估量土地價(jià)值速度價(jià)值產(chǎn)品價(jià)值智能化價(jià)值生活價(jià)值精裝價(jià)值多維立體交通體系，速度鏈接城市每個(gè)繁華中心大規(guī)模綜合體下的酒店式公寓，私享高端商業(yè)商務(wù)配套融入紅星美凱龍藝術(shù)精 裝生活理念，領(lǐng)先普通住宅更為先進(jìn)的精裝體系公寓獨(dú)有智能化家居系統(tǒng)。不僅僅只為生活的舒適，更強(qiáng)調(diào)科技居家的時(shí)尚品質(zhì)商住隨心選擇，既是一所私密休憩之所又是酒店式服務(wù)的辦公之地公寓定位公寓產(chǎn)品定位：CBD之間，時(shí)尚精智私人公寓公寓定位公寓屬性定位：紅星國(guó)際星天地城市繁華心 時(shí)尚生活場(chǎng)公寓定位津?yàn)I大道繁華升級(jí) 土地價(jià)值提升精裝優(yōu)勢(shì)1、全功能精裝體

41、系；2、藝術(shù)化精裝空間；3、首創(chuàng)精裝ID系統(tǒng)；4、河?xùn)|板塊內(nèi)稀缺性精裝住宅產(chǎn)品。板塊升級(jí)1、未來(lái)區(qū)域內(nèi)200萬(wàn)平米商業(yè)建成，成熟在線；2、萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)的開(kāi)業(yè)推動(dòng)板塊發(fā)展，城市中心地位奠定；3、紅星國(guó)際首創(chuàng)天津時(shí)尚都會(huì)中心。紅星國(guó)際精裝高層價(jià)值兌現(xiàn)稀缺精裝產(chǎn)品生活價(jià)值提升住宅定位項(xiàng)目的產(chǎn)品定位：繁華之上，城市精裝人居范本住宅定位城市在河?xùn)|，生活在紅星推廣主題語(yǔ) 城市化進(jìn)程不斷加快的河?xùn)|，隨著萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)的開(kāi)業(yè)，繁華閃耀的津?yàn)I板塊，繁華兌現(xiàn)，已然成為下一個(gè)城市中心。 城市之中的生活綠洲，紅星國(guó)際出則繁華，進(jìn)享自然的高端人居品質(zhì)，是為城市改善生活首選。上 篇【項(xiàng)目發(fā)展建議】客群定位part 5由于2011年

42、住宅產(chǎn)品與今年的住宅產(chǎn)品并沒(méi)有本質(zhì)區(qū)別，只是在前期產(chǎn)品基礎(chǔ)上的升級(jí)，這就決定著項(xiàng)目的未來(lái)住宅項(xiàng)目客群組成，還將以2010年客群為基礎(chǔ)，加以提升和擴(kuò)容。公寓客群定位客戶推導(dǎo)路徑從2010年成交客戶地圖可以看出，本項(xiàng)目客戶主要分布于河?xùn)|區(qū)，同時(shí)與河?xùn)|區(qū)距離較近的河西區(qū)也有較多客戶。2010年成交客戶地圖住宅客群定位河?xùn)|區(qū)河西區(qū)河北區(qū)南開(kāi)區(qū)和平區(qū)紅橋區(qū)東麗區(qū)其他區(qū)域外省市比例（%）48138243868以地緣性客戶為主，接近一半的客戶的生活區(qū)域主要分布于河?xùn)|區(qū)。住宅客群定位河?xùn)|區(qū)河西區(qū)南開(kāi)區(qū)東麗區(qū)和平區(qū)河北區(qū)塘沽區(qū)其他區(qū)域外地退休比例（%）361569737881地緣性客戶為主，超多三分之一的客戶工

43、作區(qū)域集中于河?xùn)|區(qū)。住宅客群定位單身自住后小太陽(yáng)青年之家三口之家后小太陽(yáng)數(shù)量（組）1041612010比例（%）6310756家庭結(jié)構(gòu)比例中三口之家占據(jù)了四分之三。住宅客群定位公務(wù)員國(guó)企私企自營(yíng)自由職業(yè)比例（%）113727223國(guó)企員工，公務(wù)員，私企業(yè)主占據(jù)了大部分比例。住宅客群定位辦戶口改善地段改善戶型改善環(huán)境改善面積婚房投資為子女養(yǎng)老比例（%）361382411683改善環(huán)境，改善面積，及婚房的需求為主要置業(yè)目的。住宅客群定位短信房交會(huì)朋友介紹售樓處搜房拓展外展場(chǎng)晚報(bào)圍擋新報(bào)新浪比例（%）39616731811144通過(guò)短信認(rèn)知本項(xiàng)目的客戶最多，其次是朋友介紹和圍擋。報(bào)紙廣告中，通過(guò)新報(bào)

44、認(rèn)知的客戶數(shù)明顯多于通過(guò)晚報(bào)認(rèn)知的客戶數(shù)。網(wǎng)絡(luò)廣告中，通過(guò)新浪認(rèn)知的客戶數(shù)略多于通過(guò)搜房認(rèn)知的客戶數(shù)。住宅客群定位住宅客群組成： 客戶居住區(qū)域，還將以河?xùn)|為主要客戶來(lái)源，但比重會(huì)不斷下降，同時(shí)客戶分布區(qū)域?qū)⑦M(jìn)一步擴(kuò)大，河西、東麗、南開(kāi)、河北比重有所上升。 置業(yè)目的：終極“改善”還將是客戶購(gòu)買的核心點(diǎn)。 家庭結(jié)構(gòu)還是以三口之家為主，40-50歲，有一定經(jīng)濟(jì)實(shí)力的家庭仍然是項(xiàng)目的主力打擊對(duì)象。住宅客群定位住宅客群定位推廣啟示： 推廣上，進(jìn)一步拉高調(diào)性，注意滿足40-50歲核心客戶的欣賞口味。更加注重品質(zhì)、產(chǎn)品升級(jí)對(duì)于客戶生活的改善影響。 擴(kuò)大項(xiàng)目渠道，短信作為2010年最佳使用的推廣手段，建議仍繼

45、續(xù)使用。同時(shí)可以適當(dāng)嘗試新的渠道手段。老帶新：開(kāi)展老帶新活動(dòng)，注意對(duì)于“種子”客戶（即有資源的客戶）的培養(yǎng)，應(yīng)該充分調(diào)動(dòng)種子客戶的積極性，挖掘資源，促進(jìn)新成交?？腿憾ㄎ环椒ǎ和ㄟ^(guò)對(duì)同類產(chǎn)品分析，推導(dǎo)出本項(xiàng)目的客戶定位！公寓客群定位客戶推導(dǎo)路徑【 產(chǎn)品一 】塞納公館物業(yè)費(fèi)： 3.5-4 元/平米/月建筑面積：29080(平米) 占地面積： 3038(平米)綠化率：40%容積率：8.14暖氣：地板采暖 首付：2成土地使用年限：50年 塞納國(guó)際成交客戶區(qū)域南開(kāi)河西和平河?xùn)|河北紅橋其他比例55%11%7%4%2%2%18%主力客群：【區(qū)域客戶】南開(kāi)區(qū)客群占到成交客群的45%，其次為河西、和平等周邊區(qū)域

46、輔助客群：【遠(yuǎn)端客戶】河?xùn)|、河北、紅橋等動(dòng)線較遠(yuǎn)的客戶為補(bǔ)充客群，濱海及北京等區(qū)域也存在成交客群。成交客群，分布區(qū)域較廣，但地緣屬性明顯。紅星國(guó)際【 產(chǎn)品二 】中國(guó)窗主力客群：【區(qū)域客戶】南開(kāi)區(qū)客群占到成交客群的36%，其次為河西、和平等周邊區(qū)域輔助客群：【遠(yuǎn)端客戶】河?xùn)|、河北、紅橋等動(dòng)線較遠(yuǎn)的客戶為補(bǔ)充客群。區(qū)域南開(kāi)和平河西西青河北紅橋河?xùn)|北辰津南外省53%21%9%2%4%3%1%1%1%5%物業(yè)地址南門外大街與南開(kāi)五緯路交口西南側(cè) 物業(yè)費(fèi)： 3.5 元/平米/月暖氣：地板采暖 水電民用水電首付：2 成齊全土地使用年限：50年 成交客群地緣性較強(qiáng)。南開(kāi)為主，同時(shí)和平、河西客戶素質(zhì)較高的區(qū)域

47、也成為成交熱點(diǎn)。中國(guó)窗紅星國(guó)際由于項(xiàng)目所屬產(chǎn)品形式、物業(yè)類型與塞納公館及東北角藝術(shù)公寓類似，所以項(xiàng)目客群以地緣性客戶為主，利用價(jià)值的引召對(duì)客群進(jìn)行外擴(kuò)，主要輻射河西、河北、和平、東麗等周邊客戶。需求類型客戶類型精神需求投資、過(guò)渡、自用熟悉+價(jià)值認(rèn)同+升值遠(yuǎn)端客戶近端客戶升值+認(rèn)同感 價(jià)值引召區(qū)域地緣內(nèi)外公寓客群定位項(xiàng)目客群以地緣性為主，輻射周邊及市中心區(qū)域，置業(yè)目的以投資為主，過(guò)渡、婚房等為輔。投資過(guò)渡動(dòng)線投資看重項(xiàng)目增值潛力喜歡繁華都市，享受豐富配套兼具居住功能性及增值性攬內(nèi)外婚房認(rèn)同區(qū)域發(fā)展?jié)摿煌ū憷?、繁華新都心生活河?xùn)|置業(yè)目的所屬區(qū)位河北河西河平東麗吸天津站商圈濱江道商圈小白樓商圈塘沽

48、商圈萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)津?yàn)I大道商圈紅星國(guó)際輻射輻射輻射公寓客群定位客群組成： 往來(lái)于小白樓CBD和南站CBD之間的中外高級(jí)職場(chǎng)菁英； 紅星美凱龍和萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)部分商家老板居住辦公； 投資客； 少量過(guò)渡性婚房居住；公寓客群定位客群特征描述： 高收入、高學(xué)歷，是掌控城市前沿資本的智本階層 時(shí)尚、現(xiàn)代，追求科技化發(fā)展帶來(lái)的智能生活方式 目光敏銳，遠(yuǎn)見(jiàn)卓識(shí)，對(duì)房地產(chǎn)更有獨(dú)到價(jià)值認(rèn)知 轉(zhuǎn)換于多重角色之間，更渴望一個(gè)隨心所欲的空間公寓客群定位下 篇【營(yíng)銷策略建議】推盤(pán)策略價(jià)格策略推廣策略下 篇【營(yíng)銷策略建議】推盤(pán)策略part 1酒店式公寓推盤(pán)策略2#地塊酒店式公寓506套，主力戶型為5060平米。分為平層及l(fā)oft產(chǎn)品

49、，平層公寓層高為3.2m，loft層高為4.8m及5.4米。 面積總計(jì)31623.3平米，全部為精裝產(chǎn)品。項(xiàng)目推盤(pán)原則：以LOFT產(chǎn)品為價(jià)格標(biāo)桿，形成相互間的價(jià)格掩護(hù)，快速出貨。結(jié)合樓層情況分階段開(kāi)盤(pán)。通過(guò)推盤(pán)節(jié)奏的控制及資源組合，合理的逐步完成項(xiàng)目?jī)r(jià)格的拉升，以提高銷售溢價(jià)。推盤(pán)策略推盤(pán)原則公寓推盤(pán)策略第一階段第二階段第三階段項(xiàng)目形象樹(shù)立，以LOFT作為價(jià)格標(biāo)桿，6-15樓層位置較差的產(chǎn)品入市，試水市場(chǎng)，第一階段去化程度為80%。經(jīng)過(guò)前2個(gè)階段的推售之后，熱銷及市場(chǎng)口碑已基本形成。借機(jī)推出資源較好的LOFT產(chǎn)品和優(yōu)勢(shì)樓座，拉升項(xiàng)目銷售價(jià)格，實(shí)現(xiàn)溢價(jià)的同時(shí)，鞏固高端項(xiàng)目形象。開(kāi)盤(pán)時(shí)間：2011

50、年3月26日 所推樓層6-10層88套房源和LOFT44套開(kāi)盤(pán)時(shí)間：2011年7月所推樓層：11-20層220套房源開(kāi)盤(pán)時(shí)間：2011年9月所推樓層：21-27層154套房源趁勢(shì)追擊，迅速放量，形成市場(chǎng)熱銷，快速積聚市場(chǎng)口碑， 并實(shí)現(xiàn)大幅度的回款，緩解資金壓力。推盤(pán)策略推盤(pán)節(jié)奏公寓推盤(pán)策略市場(chǎng)反響：重新定義天津酒店式公寓，稀缺上市高調(diào)入市，全城轟動(dòng) 想買也買不到的好房子！推盤(pán)策略第一階段第一次開(kāi)盤(pán)：2011年3月26日開(kāi)盤(pán)樓層：6-10層房源及LOFT開(kāi)盤(pán)面積： 11970平米開(kāi)盤(pán)套數(shù)：122套開(kāi)盤(pán)目標(biāo)：90套推售原因：保留最優(yōu)資源，將樓層較差的6-10層推向市場(chǎng)，以 LOFT產(chǎn)品作為價(jià)格標(biāo)桿

51、，掩護(hù)低區(qū)房源快速去化，高調(diào)開(kāi)盤(pán)。擴(kuò)大本案的知名度，為下個(gè)階段的加推做好鋪墊。標(biāo)藍(lán)部分為一期可售范圍公寓推盤(pán)策略市場(chǎng)反響：紅星國(guó)際星天地，城市中央，時(shí)尚領(lǐng)地集中推售，熱銷全城 全城追捧“紅星國(guó)際星天地“時(shí)尚生活價(jià)值！推盤(pán)策略第二階段第二次開(kāi)盤(pán)：2011年7月16日開(kāi)盤(pán)樓層：11-20層開(kāi)盤(pán)面積：11946平米開(kāi)盤(pán)套數(shù)：120套開(kāi)盤(pán)目標(biāo)：100套開(kāi)盤(pán)策略：加推15-20層樓，趁熱打鐵。 實(shí)現(xiàn)二期快速去化標(biāo)藍(lán)部分為二期可售范圍公寓推盤(pán)策略市場(chǎng)反響：河?xùn)|首席精智公寓，2011年完美收官乘勢(shì)補(bǔ)量，實(shí)現(xiàn)完美過(guò)度 沖動(dòng)消費(fèi)的完美詮釋！推盤(pán)策略第三階段第三次加推：2011年9月24日開(kāi)盤(pán)樓層：21-27層開(kāi)

52、盤(pán)面積：9955開(kāi)盤(pán)套數(shù)：154套開(kāi)盤(pán)目標(biāo)：100套開(kāi)盤(pán)策略：20層以上的較好房源。憑 借前期累計(jì)的口碑及熱銷局面提升銷售價(jià)格。標(biāo)藍(lán)部分為三期可售范圍公寓推盤(pán)策略高層產(chǎn)品推盤(pán)策略1 #2 #3 #4 #5 #8 #7 #1#8#7#6#5#4#3#2#好房源中房源差房源本次推出的高層產(chǎn)品為4、5、8號(hào)樓，共計(jì)351套，銷售面積40252平米。其中4號(hào)樓位置略差，全部為精裝產(chǎn)品。 項(xiàng)目推盤(pán)原則：以8號(hào)樓產(chǎn)品為價(jià)格標(biāo)桿，形成相互間的價(jià)格掩護(hù)，快速出貨。結(jié)合樓棟的情況分階段開(kāi)盤(pán)。通過(guò)推盤(pán)節(jié)奏的控制及資源組合，合理的逐步完成項(xiàng)目?jī)r(jià)格的拉升，以提高銷售溢價(jià)。推盤(pán)策略推盤(pán)原則高層推盤(pán)策略第二階段第三階段第

53、四階段項(xiàng)目形象樹(shù)立，以樓棟位置較差的5號(hào)樓產(chǎn)品入市，試水市場(chǎng)，第一階段去化程度為80%。經(jīng)過(guò)前2個(gè)樓棟的推售之后，熱銷及市場(chǎng)口碑已基本形成。借機(jī)推出資源較好的價(jià)格標(biāo)桿8號(hào)樓，拉升項(xiàng)目銷售價(jià)格，實(shí)現(xiàn)溢價(jià)的同時(shí)，鞏固高端項(xiàng)目形象。開(kāi)盤(pán)時(shí)間：2011年4月23日 推出5號(hào)樓開(kāi)盤(pán)時(shí)間：2011年8月所推樓棟：4號(hào)樓開(kāi)盤(pán)時(shí)間：2011年10月所推樓棟：8號(hào)樓趁勢(shì)追擊，迅速放量，形成市場(chǎng)熱銷，快速積聚市場(chǎng)口碑， 并實(shí)現(xiàn)大幅度的回款，緩解資金壓力。推盤(pán)策略推盤(pán)節(jié)奏高層推盤(pán)策略備注：如果在2011年下半年推出3號(hào)地洋房產(chǎn)品，則8號(hào)樓與4號(hào)樓均在第一階段推出，2011年10月以后主要以洋房銷售為主。第一階段彌補(bǔ)

54、2011年初沒(méi)有新品推出的空隙，推出頂躍產(chǎn)品，一來(lái)拉升價(jià)格，二來(lái)形成持續(xù)的銷售節(jié)奏開(kāi)盤(pán)時(shí)間：2011年1月22日 推出頂躍市場(chǎng)反響：頂躍產(chǎn)品榮耀熱推，代言鼎級(jí)生活方式空中逸墅，生活臻品生活頂級(jí)享受推盤(pán)策略第一階段第一次開(kāi)盤(pán)：2011年1月22日開(kāi)盤(pán)樓層：頂躍開(kāi)盤(pán)面積： 開(kāi)盤(pán)套數(shù)：推售原因：頂躍產(chǎn)品是高層產(chǎn)品中較難消化的戶型，在1月份這個(gè)暫無(wú)新品推出的銷售節(jié)點(diǎn)上，提出頂躍來(lái)拉升項(xiàng)目的整體價(jià)值，又能為后期推出的產(chǎn)品作出價(jià)值標(biāo)桿。頂躍推廣方案市場(chǎng)反響：精裝新品上市，生活價(jià)值升級(jí)高調(diào)入市，全新臻品榮享更成熟的配套與精裝推盤(pán)策略第二階段第一次開(kāi)盤(pán)：2011年4月23日開(kāi)盤(pán)樓層：5號(hào)樓及頂越產(chǎn)品開(kāi)盤(pán)面積：

55、 10,556.平米 開(kāi)盤(pán)套數(shù)：87套推售原因：保留最優(yōu)資源，將樓棟位置較差的5號(hào)樓推向市場(chǎng)，通過(guò)示范區(qū)的實(shí)景沖擊力，掩護(hù)較差房源快速去化，高調(diào)開(kāi)盤(pán)。擴(kuò)大本案的知名度，為下個(gè)階段的加推做好鋪墊。同時(shí)推出項(xiàng)目豪宅頂越產(chǎn)品，滿足對(duì)于需求高品質(zhì)產(chǎn)品的客戶。藍(lán)色部分為一期銷售樓棟5#高層推盤(pán)策略市場(chǎng)反響：示范區(qū)全景綻放，共鑒傳奇生活集中推售，熱銷全城 全城見(jiàn)證紅星國(guó)際傳奇生活推盤(pán)策略第三階段第二次開(kāi)盤(pán)：2011年8月20日開(kāi)盤(pán)樓層：4號(hào)樓開(kāi)盤(pán)面積： 14,850平米 開(kāi)盤(pán)套數(shù)：132套開(kāi)盤(pán)策略：加推4層樓，趁熱打鐵。 實(shí)現(xiàn)二期快速去化黃色部分為二期銷售樓棟4#高層推盤(pán)策略市場(chǎng)反響：醇熟生活，收官城市精

56、彩乘勢(shì)補(bǔ)量，城市臻藏 最后的稀缺席位上市推盤(pán)策略第四階段第三次加推：2011年10月22日開(kāi)盤(pán)樓層：8號(hào)樓開(kāi)盤(pán)面積： 14,846平米開(kāi)盤(pán)套數(shù)：132開(kāi)盤(pán)策略：8號(hào)樓為項(xiàng)目較好房源。憑借前期累計(jì)的口碑及熱 銷局面提升銷售價(jià)格。8#標(biāo)黃部分為三期可售范圍高層推盤(pán)策略下 篇【營(yíng)銷策略建議】?jī)r(jià)格策略part 2高層價(jià)格策略定價(jià)原則：精裝公寓整盤(pán)均價(jià)19000/平米1 #2 #3 #4 #5 #8 #7 #1#8#7#6#5#4#3#2#好中差2011年,共推出高層4#5#8#樓,其中4#8#樓為中房源,5#樓為差房源靜態(tài)分析：高層價(jià)格策略動(dòng)態(tài)分析：樓棟蓄水時(shí)間季節(jié)波次長(zhǎng)短旺淡早中晚4#5#8#動(dòng)態(tài)價(jià)

57、格遞增主要考慮消化時(shí)間長(zhǎng)短，推盤(pán)多少，季節(jié)因素，波次順序等各方面。高層價(jià)格策略動(dòng)態(tài)分析：動(dòng)態(tài)價(jià)格分析 因市場(chǎng)受政策影響，以及未來(lái)新開(kāi)樓盤(pán)的沖擊，故開(kāi)盤(pán)價(jià)格采用平開(kāi)高走，平均波次差價(jià)為300-900元/平米，保證銷售持續(xù)性，收官樓座8#樓做到和二期產(chǎn)品價(jià)格銜接樓座5#4#8#波次123動(dòng)態(tài)加價(jià)0300900動(dòng)態(tài)182001900019800下 篇【營(yíng)銷策略建議】推廣策略part 32011整體推廣脈絡(luò)紅星地產(chǎn)品牌紅星國(guó)際90萬(wàn)平米時(shí)尚都會(huì)生活場(chǎng)引領(lǐng)城市時(shí)尚生活酒店式公寓入市精裝高層成熟發(fā)售一條主導(dǎo)線，兩個(gè)支持點(diǎn)線上推廣，肩負(fù)兩種使命1、配合銷售節(jié)點(diǎn)的釋放，擴(kuò)大客群基數(shù)，吸引大量來(lái)電、來(lái)訪，提高現(xiàn)

58、場(chǎng)轉(zhuǎn)化率成為工作重點(diǎn)。2、展現(xiàn)項(xiàng)目高端形象，拉升項(xiàng)目品質(zhì)及紅星品牌價(jià)值，線下軟文炒作推廣配合訴求點(diǎn)延續(xù)線上聲音。通過(guò)系列線上的聲音發(fā)布，在一定程度上鞏固項(xiàng)目的市場(chǎng)形象。3、開(kāi)展豐富的渠道活動(dòng)，直擊客戶。深入開(kāi)展老帶新活動(dòng)4、事件活動(dòng)：大時(shí)間活動(dòng)均采用網(wǎng)絡(luò)+軟文+大事件活動(dòng)的炒作方式，注意時(shí)候活動(dòng)的后期炒作。5、增大戶外的投放比例，實(shí)現(xiàn)區(qū)域封鎖，展現(xiàn)項(xiàng)目形象。6、網(wǎng)絡(luò)：網(wǎng)絡(luò)投放注意項(xiàng)目及時(shí)信息的更新、論壇的炒作及維護(hù)、軟文的出現(xiàn)率等，注意利用網(wǎng)絡(luò)平臺(tái)為擴(kuò)大項(xiàng)目影響力，同時(shí)可以借助網(wǎng)絡(luò)資源開(kāi)盤(pán)豐富的論壇活動(dòng)。2011媒體炒作思路1月公寓入市形象直宣1樣板區(qū)開(kāi)放價(jià)值滲透2價(jià)值引爆亮劍全城32月3月4

59、月7月公寓入市公寓首開(kāi)5月6月9月8月10月高層入市高層首開(kāi)公寓二開(kāi)新品上市形象升級(jí)1示范區(qū)開(kāi)放價(jià)值全線升級(jí)2醇熟生活樣板搶占稀缺席位3高層二開(kāi)高層三開(kāi)公寓三開(kāi)區(qū)域內(nèi)制造聲音（戶外路牌、工地圍擋、沿路道旗、短信攔截等）區(qū)域外造成影響（硬廣起勢(shì)、軟稿造勢(shì)、短信覆蓋、電視媒體、新聞發(fā)布會(huì)、活動(dòng)等)3月公寓首開(kāi)。4月高層首次開(kāi)盤(pán)節(jié)點(diǎn)信息推廣；工程節(jié)點(diǎn)包裝；產(chǎn)品信息細(xì)述大眾媒體的組合運(yùn)用形成市場(chǎng)關(guān)注活動(dòng)事件為引爆，階段性制造影響 9月公寓三次開(kāi)盤(pán)，10月高層三次開(kāi)盤(pán)項(xiàng)目示范區(qū)開(kāi)放；產(chǎn)品信息植入報(bào)紙廣告：頭版、封底、軟稿多重出擊形成信息覆蓋多種媒體組合，傳導(dǎo)形象調(diào)性渠道活動(dòng)整合：以影響力最大化為目的7月

60、公寓二次開(kāi)盤(pán)，8月高層二次開(kāi)盤(pán)1月4月8月12月5月?tīng)I(yíng)銷節(jié)點(diǎn)：萬(wàn)達(dá)開(kāi)業(yè)、公寓樣板間開(kāi)放營(yíng)銷節(jié)點(diǎn)：高層示范區(qū)、公寓實(shí)景樣板區(qū)開(kāi)放營(yíng)銷節(jié)點(diǎn)：紅星美凱龍開(kāi)業(yè)，商業(yè)招商7月9月11月3月階段活動(dòng)建議：項(xiàng)目新聞發(fā)布會(huì)暖場(chǎng)小活動(dòng)階段活動(dòng)建議：酒店式公寓體驗(yàn)周紅星美凱龍家居團(tuán)購(gòu)節(jié)階段活動(dòng)建議：于丹談生活之道芝華士激情日酒店式公寓公寓高層2月線上宣傳結(jié)合紅星國(guó)際品牌，附著高層新品上市信息線下價(jià)值滲透，逐步演繹項(xiàng)目的城市價(jià)值?；顒?dòng)主要以暖場(chǎng)活動(dòng)為主。線上宣傳以項(xiàng)目純熟生活為主導(dǎo)，高層收官產(chǎn)品的稀缺打動(dòng) 線下活動(dòng)與軟性炒作相結(jié)合，為高層項(xiàng)目的收官巨作制造火爆人氣?；顒?dòng)主要以暖場(chǎng)活動(dòng)為主。線上宣傳以項(xiàng)目?jī)r(jià)值為主導(dǎo)，