土地經(jīng)濟學第十七章地價理論、評估和其應用

1、土地經(jīng)濟學第十七章地價理論、評估和其應用地價理論地價評估地價管理Company Logo第一節(jié) 地價理論一、地價基本原理 （一）古典經(jīng)濟學的地價理論 威廉.佩第：土地的價值取決于投入土地的勞動量，土地所有權的價格等于祖、父、孫三代人通?？梢酝瑫r生存的年數(shù)，約為21年，土地價格定義為一定年期的地租總額。 詹姆斯.安德森：不是地租決定土地產(chǎn)品的價格，而是土地產(chǎn)品的價格決定地租 亞當.斯密：勞動價值論，地租地價 不由土地改良成本決定而由市場有效需求決定Company Logo（二）馬克思主義地價理論的主要觀點Company Logo以勞動價值論為基礎地價是地租的資本化 1、自然狀態(tài)的土地雖然不是勞動

2、產(chǎn)品，沒有價值，但有使用價值，并存在價格。 2、土地價格的實質是地租的資本化 例：一塊土地的年地租量是200元，而當時的銀行利率為5%，求該塊土地的價格 3、土地資本的折舊和利息同樣決定土地價格Company Logo土地價格=地租土地還原利率（三）西方現(xiàn)代地價理論 核心觀點：持有土地可能得到的利益，不僅只有土地的利用收益，而且還應把賣掉土地產(chǎn)生的利益考慮進去，因此，不只是土地收益決定地價，而且資本市場也參與了土地價格的決定。Company Logo阿爾弗雷德.馬歇爾保羅.薩繆爾森弗.馮.維塞爾伊利：把預期的土地年收益系列資本化而成為一筆價值基金，土地資本價值Company Logo土地收益理

3、論土地供求理論 SS 為無彈性的土地供給曲線，DID1、D2D2 為需求曲線，E1、E2 為市場均衡點，P1、P2 為不同需求下的土地價格。該圖表明，在某一時期某一土地市場，土地供給不變，土地需求則隨價格高低而變化。假定 D1D1 曲線表示一般市場條件下的土地需求， 它與SS相交于E1點，決定價格Pl點達到市場均衡。但當市場條件發(fā)生了變化，如政府放寬土地投資的貸款限制，或減免房地產(chǎn)交易稅費，從而剌激需求，使需求曲線由 DID1 移至 D2D2，并與 SS 相交于 E2 點，即在 F2 點取得均衡，此時的市場價格便升至 P2。如果政府同時采取剌激需求的政策，需求量增大，曲線DIDl便移至D2D2

4、并與S2S2均衡于E2點，確定了新的土地價格，此時，P2P1P0P2P1假定在需求不變的情況下，政府采取措施增大土地供給，如取消農(nóng)用地保護制度，供給曲線便向右移動至 S2S2，并與DlD1重新均衡到Eo 點，并決定了此時的市場價，PoP1 。 野口悠紀雄將地價理論總結為兩個層次：（1）古典地價理論 以地租的現(xiàn)值作為地價，即地價是由市場上的地租決定的，地價是一個被動的變數(shù)。 Q現(xiàn)時地價 R現(xiàn)時地租 i利息率 G未來地租的增長率（gi）(2)將地價作為資產(chǎn)價格的現(xiàn)代地價理論 以土地收益在資本市場上如何決定土地價格來建立的。Company LogoiRQVqeq=+q=PVR(n-1)+qen(1+

5、i)n 戴維.皮爾思：土地價格不僅包含它所產(chǎn)生的經(jīng)濟價值，還應計入土地的生態(tài)價值等。 威廉.阿朗索：城市地價的競租模型Company Logo現(xiàn)代西方經(jīng)濟學的地價理論分為土地收益理論和土地供求理論（四）西方現(xiàn)代地價理論的特點及不足 1、現(xiàn)代地價理論的主要特點 （1）以現(xiàn)代經(jīng)濟增長理論為理論基礎 （2）以現(xiàn)代土地產(chǎn)權為價格載體 （3）以權利人的經(jīng)濟收益為價值內(nèi)涵 （4）以資本的價格為價格標準Company Logo 2、西方現(xiàn)代地價理論的不足（1）理論基礎已經(jīng)改變（2）土地收益價格不能體現(xiàn)土地利用的外部性（3）以土地產(chǎn)權定價不能充分反映土地資源的經(jīng)濟價值（4）土地價值不只是一宗土地利用過程中勞動

6、者剩余價值的轉移。Company Logo 二、土地價格的內(nèi)涵和特點 （一）土地價格的內(nèi)涵 馬克思：地價是地租的資本化價值 巴洛維：（1）如法庭所定義的，是一種財產(chǎn)待到公開市場展銷，允許有充足的時間覓到對產(chǎn)品應有的及目前實用的所有用有全面了解的買者，而出售所得用貨幣計算的最高價格。 （2）經(jīng)常地指賣者樂意出售，而買者樂意購買，并且兩者都不受壓力時的價格。 （3）是在有足夠時間找到買方并且買賣雙方都有充足信息的期望價格。Company LogoCompany Logo在正常市場條件下土地所有者轉移土地純收益（地租）的資本化價值。這種土地純收益，是勞動者創(chuàng)造的剩余價值的一部分，而這一部分剩余價值的

7、資本化價值，在正常條件下能夠彌補自然土地具有的價值補償和凝固在土地中的土地資本的價值補償。在正常市場條件下，一定年期的土地使用權未來純收益的現(xiàn)值總和。其權利特征是出讓土地使用權，劃撥土地使用權價格、承租土地使用權價格是其特殊形式，租賃權價格、地役權價格是其派生形式。（二）土地價格的特點 1、土地價格是土地的權益價格 2、土地價格不是土地價值的貨幣表現(xiàn)，不依生產(chǎn)成本定價 3、土地價格由土地的供給與需求決定，而土地需求影響更大。 4、土地價格呈總體上升趨勢 5、土地價格具有強烈的地域性Company Logo 三、影響土地價格的因素 （一）一般因素 一般因素是指影響土地價格的一般的、普遍的、共同的

8、因素，它對土地價格的總體水平產(chǎn)生影響。 它一般包括經(jīng)濟發(fā)展狀況、財稅體制、相關政策、城市規(guī)劃、城鎮(zhèn)化水平、土地資源稟賦、土地產(chǎn)權狀況等宏觀因素。Company Logo（二）區(qū)域因素 區(qū)域因素是指對區(qū)域地價有總體影響的自然、社會、經(jīng)濟因素。區(qū)域是一個均質區(qū)域概念，在這一區(qū)域內(nèi)，土地的利用條件和利用方向大體一致。 這一因素主要包括區(qū)段位置、基礎設施條件、規(guī)劃限制和環(huán)境質量等。（三）個別因素 個別因素是指宗地本身的條件和特征對宗地地價的影響。Company Logo四、地價與其他價格的關系（一）地價與房價（二）地價與物價（三）房市與股市Company Logo第二節(jié) 地價評估 土地價格評估：是指專

9、業(yè)人員按照一定的土地評估目的，遵循科學的土地估價原則、程序和方法，對土地市場價格的測定。 (一) 土地估價有助于土地交易的順利進行 (二) 土地估價有助于企業(yè)投資決策 (三) 土地估價有助于土地市場的完善 (四) 土地估價有助于土地市場管理一、地價評估的目的與作用 (一) 公平原則 (二) 最有效利用原則（三）替代原則（四）預期收益原則（五）供需原則 二、土地價格評估的原則 三、土地價格評估的基本方法 (一) 市場比較法 1、市場比較法的基本原理 根據(jù)市場替代原理，將待估土地與具有替代性的，且在近期市場上交易的類似土地進行比較，并對類似土地的成交價格作適當修正，以此估算待估土地客觀合理價格的方

10、法。市場比較法就是通過對具有替代關系的類似土地的交易價格進行修正，求得待估宗地價格。 2、市場比較法的基本公式VD =VB A B D EVD=VB100（ ）（ ）100100（ ）（ ）100 VD 為待估宗地價格； VB 為比較實例宗地價格； A：為待估宗地情況指數(shù)/比較實例宗地情況指數(shù) = 正常情況指數(shù)/比較實例宗地情況指數(shù)； B：為待估宗地估價期日地價指數(shù)/比較實例宗地交易日期地價指數(shù)； D：為待估宗地區(qū)域因素條件指數(shù)/比較實例宗地區(qū)域因素條件指數(shù)； E：為待估宗地個別因素條件指數(shù)/比較實例宗地個別因素條件指數(shù)。Company Logo 3、市場比較法的應用程序（1）收集宗地交易實例

11、（2）確定比較實例（3）建立價格可比基礎（4）進行交易情況修正（5）進行估價期日修正（6）進行區(qū)域因素修正（7）進行個別因素修正（8）進行使用年期等修正（9）求出比準價格Company Logo 假設已知團結湖北三條一套55平方米的兩居，成交價為4900元平方米，建筑年代為1982年，樓層為55，朝向為南北向，雙氣，普通裝修。 如要評估一套甜水園東里65平方米的兩居住宅，建筑年代為1988年，樓層為56，東西向，雙氣，普通裝修的房屋。以團結湖北三條的房屋為比較對象，各項修正百分數(shù)如下：房屋位置為-3%(比團結湖北三條的位置差)，建筑年代的相對折舊為：6%6%，朝向為- 1%，樓層為1%-(-2

12、%)3%，其他修正系數(shù)為0。例題 因此總的修正百分數(shù)為：-3%6%(-1%)3%5%。因此該房屋的比準價格為：4900（15%)5145元平方米。 (二) 收益還原法 1、收益還原法的基本原理 收益還原法又稱收益法、收益資本化法、地租資本化法等，是將待估土地未來正常年純收益，以一定的土地還原利率還原，以此估算待估土地價格的方法。其財產(chǎn)的現(xiàn)值等于其未來純收益的折現(xiàn)價值，在價值上等于將這筆投資存入銀行而每年獲得的利息量。V土地價格a土地純收益（地租）r土地還原利率2、收益還原法的基本公式V=ar 3、收益還原法的應用程序（1）收集相關資料（2）測算年總收益（3）確定年總費用（4）計算年純收益（5）

13、確定還原利率（6）選用適當?shù)挠嬎愎剑?）試算收益價格（8）確定待估宗地地價Company Logo 1、某地塊年均收益為200元，當土地還原利率為5%時，該地塊價格V=200/5%=4000元。 2、一塊土地，當?shù)刈?00元時，土地價格為4000元，當利息率不變，地租增加到300元時，土地價格為多少？ 3、有一塊面積為1公頃的土地，每年可以收取地租2萬元，而當年銀行存款的年利息率是5%，這塊土地的價格是多少?例題4、某企業(yè)10年前以國家出租方式取得土地使用權30年，年租金6萬元。目前，該類用地市場年租金8萬元，土地使用權還原率為7%，則該企業(yè)年差額租金擁有的承租土地使用權價格分別為（ ）萬元

14、。.年差額租金為: 8萬-6萬=2萬.承租土地使用權價格=(8/7%)（1-1/（1+7%）萬元承租剩余為30-10=20年(三) 成本逼近法 1、成本逼近法的基本原理 成本逼近法是以開發(fā)土地所耗費的各項客觀費用之和為主要依據(jù)，再加上一定的利潤、利息、應繳納的稅金和土地增值收益來確定土地價格的方法。 2、成本逼近法的基本公式V=Ea+Ed+T+R1+R2+R3=VE+R3 V土地價格 Ea土地取得費 Ed土地開發(fā)費 T稅費 R1利息 R2利潤 R3土地增值收益 VE土地成本價格Company Logo 3、成本逼近法的應用程序（1）判斷待估土地是否適用成本逼近法（2）收集與估價有關的成本費用、

15、利息、利潤及增值收益等資料（3）通過直接或間接方式求取待估土地的土地取得費、土地開發(fā)費及相關的稅費、利息、利潤。（4）確定土地開發(fā)后較開發(fā)前的價值增加額（5）按地價公式求取待估土地的土地價格（6）對地價進行修正，確定待估土地的最終價格Company Logo 1、以成本法對上例甜水園東里65平方米的兩居住宅建筑年代為1988年的房屋進行評估。據(jù)了解甜水園地區(qū)的土地級別為二級，基準地價為3800元平方米，相關管理費用、投資利息、稅費及利潤分別為2.5%、5.5%、5.5%、15%。該房屋的土地重新取得價格約為：3800（12.5%5.5%5.5%15%)4921元平方米例題 根據(jù)觀察，該房屋的整

16、體狀況維護得較好，約為八成新，房屋折舊了20%。根據(jù)上面數(shù)據(jù)可知，該房屋的單價約為：4921（1-20%)元 業(yè)主可以將市場比較法與成本法所得出的價格取平均值就是該房屋的市場價格。所以可以確定甜水園東里兩居65平方米的已購公房住宅單價為： 因此，該房屋的售價為33萬元比較適合。 (51453936.3)元 2、成本逼近法的基本公式是：土地價格土地取得費土地開發(fā)費稅費利息利潤土地所有權收益區(qū)位修正值。 3、成本逼近法一般適用于評估C、D。A建成區(qū)內(nèi)的土地轉讓價格 B建成區(qū)內(nèi)的土地抵押價格C新開發(fā)區(qū)內(nèi)商業(yè)用地出讓價格 .新開發(fā)區(qū)內(nèi)的工業(yè)用地出讓價格4、成本逼近法的主要缺陷是。未能考慮土地效用和市場

17、供求因素的影響 B需要用較多的交易實例C只適于評估有收益的土地價格 只適于評沽已利用的城鎮(zhèn)土地Company Logo (四) 剩余法 1、剩余法的基本原理 剩余法又稱假設開發(fā)法,是在預計開發(fā)完成后不動產(chǎn)正常交易價格的基礎上,扣除預計的正常開發(fā)成本及有關專業(yè)費用、利息、利潤和稅收等, 以價格余額來估算待估土地價格的方法。 2、剩余法的基本公式 剩余法的基本公式如下 : 式中：V為待估土地的價格；A為總開發(fā)價值或開發(fā)完成后的不動產(chǎn)總價值；B為整個開發(fā)項目的開發(fā)成本；C為開發(fā)商合理利潤。V=A一(B十C) 對于房地產(chǎn)開發(fā)項目，其具體公式為：土地價格 = 房屋預期總售價-建筑費用-專業(yè)費用-利息-銷

18、售費用稅費-開發(fā)商利潤（三）剩余法的基本程序（1）調(diào)查待估宗地的基本情況（2）確定待估宗地的最有效利用方式（3）估計開發(fā)建設周期和投資進度安排（4）估算開發(fā)完成后的土地總價值或房地產(chǎn)總價值（5）確定待估宗地的土地價格Company Logo 1、宗地已得到規(guī)劃許可，可建一幢層辦公樓，總建筑面積為8000平方米，現(xiàn)正招標出讓。某開發(fā)公司已進行了市場調(diào)查和可行性分析，預計開發(fā)周期為年，估計建成后即可對外出租，出租率估計為90%，年租金為元平方米，建筑費和專業(yè)費預計為1000元平方米，第一年投入，第二年投入，貸款年利率為，年出租費用為年租金的，當?shù)胤康禺a(chǎn)綜合還原率為8%，開發(fā)商要求總利潤不低于開發(fā)完

19、成后不動產(chǎn)總價值的，取得土地使用權的法律、估價等專業(yè)費用為地價的，試估算開發(fā)商能支付的投標地價款。例題 解：根據(jù)國家規(guī)定：辦土地使用權出讓年限最高為50年，開發(fā)期2年，收益期為48年，設能支付的地價款為V，則：(1)開發(fā)總價值：（萬元）(2)開發(fā)費用=10008000=800萬元(3)開發(fā)利息=V(1+3%)(1+12%)2-1 +80040%(1+12%)1.5- 1 +80060%(1+12%)0.5- 1 =0.2544V(1+3%)+87.27916(4)開發(fā)利潤（萬元） 所以:開發(fā)總價值=地價及土地取得的各項費用+開發(fā)費用+開發(fā)利息+開發(fā)利潤V（1+3%）800（）296.19602

20、解得（萬元）（五）基準地價系數(shù)修正法 1、基準地價系數(shù)修正法的基本原理 通過對待估宗地地價影響因素的分析，對各城鎮(zhèn)已公布的同類用途同級土地基準地價進行修正，估算待估宗地客觀價格的方法。 主要適用于已公布基準地價的區(qū)域Company Logo2、基準地價系數(shù)修正法的基本公式V=V1b （1 + Ki） KjV土地價格V1b某一用途土地在某一土地級別上的基準地價Ki宗地地價各項修正系數(shù)Kj估價期日、容積率、土地使用年期等其他修正系數(shù)Company Logo 3、基準地價系數(shù)修正法的應用程序（1）收集有關基準地價資料（2）確定待估宗地所處級別（區(qū)域）的同類用途基準地價（3）分析待估宗地的地價影響因素

21、，編制待估宗地地價影響因素條件說明表（4）依據(jù)宗地地價影響因素指標說明表和基準地價系數(shù)修正表，確定待估宗地地價修正系數(shù)（5）進行估價期日、容積率、土地使用年期等其他修正（6）求出待估宗地地價Company Logo（六）關于耕地價格評估方法的探討 1、耕地的農(nóng)業(yè)生產(chǎn)資料市場價值 2、耕地的社會保障價值 3、耕地的發(fā)展權價值（建設用地價值扣除耕地的農(nóng)業(yè)生產(chǎn)資料正常市場價值，其差額即為耕地發(fā)展權價值） 4、耕地的國家糧食戰(zhàn)略安全價值 5、耕地的生態(tài)安全價值Company Logo第三節(jié) 地價管理 一、建立完善的土地價格體系 (一) 基準地價（由縣、市級以上政府制定、發(fā)布：政府宏觀調(diào)控和管理地價的依

22、據(jù)；引導投資決策；國家征稅和稅制改革的依據(jù)；市場交易價及清產(chǎn)核資價的基礎） 1、城鎮(zhèn)土地基準地價 城鎮(zhèn)土地基準地價是指在城鎮(zhèn)規(guī)劃區(qū)范圍內(nèi)，對現(xiàn)狀利用條件下不同級別的土地或者土地條件相當?shù)牡赜颍凑丈虡I(yè)、居住、工業(yè)等用途，分別評估確定的某一時點上法定最高年期物權性質的土地使用權區(qū)域平均價格?；鶞实貎r是某一時點的土地使用權價格，這一時點就是基準地價評估的基準日?；鶞实貎r的評估年期就是各類用地國有土地使用權出讓最高年期。 2、農(nóng)地基準地價 指在農(nóng)村范圍內(nèi)，以縣域為單位對現(xiàn)狀利用條件下不同級別的土地 ( 主要是耕地 )，或者土地條件相當?shù)牡赜?，按照土地所有權、土地使用權等不同權利分別評估確定的某一時點的平均價格。 (二) 標定地價 由政府組織或委托評估,并被政府認可，作為土