房地產(chǎn)評估講義ppt課件

1、第四章 房地產(chǎn)評價.1了解房地產(chǎn)評價的根本內(nèi)容和特點2熟習(xí)房地產(chǎn)評價的影響要素3. 掌握收益法在房地產(chǎn)評價中的運用4. 掌握市場法在房地產(chǎn)評價中的運用5. 掌握本錢法在房地產(chǎn)評價中的運用6. 熟習(xí)剩余法及基準(zhǔn)地價修正系數(shù)法在房地產(chǎn)評價中的運用本章學(xué)習(xí)目的和要求：.一、房地產(chǎn)的概念和特點1房地產(chǎn)房地產(chǎn)是土地和建筑物及其權(quán)屬的總稱。包括土地和地上建筑物兩部分。歐美國家沒有房地產(chǎn)的概念，將房產(chǎn)和地產(chǎn)統(tǒng)稱為不動產(chǎn)。1房地產(chǎn)的概念：.中規(guī)定，物包括不動產(chǎn)和動產(chǎn)。物權(quán)，是指權(quán)益人依法對特定的物享有直接支配和排他的權(quán)益，包括一切權(quán)、用益物權(quán)和擔(dān)保物權(quán)。中將建筑物描畫為：是指與土地相結(jié)合的建立成果，包括房屋和

2、構(gòu)筑物兩大類。建筑物與其占用土地親密相連，可把土地、建筑物及附著在土地、建筑物上不可分別的部分統(tǒng)稱為房地產(chǎn)。對不動產(chǎn)的定義是土地、建筑物及其他附著于土地上的定著物，包括物質(zhì)實體及其相關(guān)的權(quán)益。.土地運用權(quán)出讓：土地運用權(quán)轉(zhuǎn)讓：土地運用權(quán)出租：土地運用權(quán)抵押：2土地運用權(quán).3建筑物房屋和構(gòu)筑物統(tǒng)稱為建筑物。.建筑物的主要構(gòu)造：鋼構(gòu)造鋼筋混凝土構(gòu)造磚混構(gòu)造磚木構(gòu)造簡易構(gòu)造其他構(gòu)造.2房地產(chǎn)的特點：位置固定性單位價值高保值增值長期性難以變現(xiàn)投資風(fēng)險性政策限制性.二、房地產(chǎn)價錢影響要素房地產(chǎn)評價的最終目的是要確定房地產(chǎn)最能夠?qū)嵭械膬r錢，而影響房地產(chǎn)價錢的要素很多1普通要素：共性要素，包括：經(jīng)濟、政策、

3、社會、心思要素2區(qū)域要素：與位置相關(guān)3本身要素：個別要素，包括：土地的本身要素、建筑物本身要素。.三、房地產(chǎn)評價的實際1地租實際闡明土地價值的產(chǎn)生 馬克思的實際：以為，地租是土地一切權(quán)在經(jīng)濟上的表現(xiàn)方式，真正的地租是為運用土地而支付給土地一切者的貨幣額。他把地租分為絕對地租和級差地租。.1絕對地租：是土地一切者憑仗土地一切權(quán)的壟斷所獲得的地租。土地出讓金2級差地租：是由于土地自然差別級差地租1或?qū)ν煌恋匮永m(xù)投資，投資收益差別所導(dǎo)致的地租級差地租2。 級差地租1原理通知我們，處于不同位置的土地，其價錢是有差別的，在評價土地運用權(quán)價錢時，必需了解其地理位置和環(huán)境。級差地租2原理通知我們，在同一塊

4、土地上延續(xù)投資，投資收益率是有差別的，在評價土地運用權(quán)價錢時，必需思索土地的用途，如工業(yè)用地、商業(yè)用地、住宅用地等。3壟斷地租：. 普通商品的價錢是以價值為根底，上下動搖的，而價值是消費商品的社會必要勞動時間決議的，土地不是勞動產(chǎn)品，其價錢決議也具有特殊性。 地價的本質(zhì)是地租的資本化 2地價實際闡明地產(chǎn)價錢的決議實際.四、房地產(chǎn)評價的特殊性評價對象有多種方式充分思索最有效運用原那么房地產(chǎn)價錢有多樣性：基準(zhǔn)地價、標(biāo)定地價、買賣地價、課稅價錢、房地產(chǎn)總價、樓面地價、公告地價房地產(chǎn)價錢影響要素復(fù)雜.五、房地產(chǎn)評價的方法及其運用一收益法在房地產(chǎn)評價中的運用1根本原理：2計算方法:PRi/(1+r)i

5、PA/r 適用范圍：有收益或有潛在收益的房地產(chǎn).PRi/(1+r)i PA/r1純收益年純收益年總收益年總費用留意：評價時應(yīng)以客觀純收益為根據(jù)，而不能以 實踐純收益 可分別按房產(chǎn)、地產(chǎn)或房地產(chǎn)計算. 本質(zhì)：投資收益率 計算：純收益與售價比率法 平安利率加風(fēng)險調(diào)整值法 投資收益率順序插入法 種類：綜合資本化率 建筑物資本化率 土地資本化率2資本化率PRi/(1+r)i PA/r rA/ P.l房地產(chǎn)E網(wǎng)房地產(chǎn)E網(wǎng)-fdcew傾力打造房地產(chǎn)物業(yè)管理資料庫,會聚海量的免費管理資料。.二市場法及其運用1根本原理2計算方法：P=PABCD 買賣情況差別的調(diào)整買賣日期差別的調(diào)整區(qū)域要素差別的調(diào)整個別要素差別的調(diào)整容積率差別要素的調(diào)整土地運用年期差別要素的調(diào)整適用范圍：有買賣性的房地產(chǎn)，如商場、寫字樓、別墅、商品住宅、規(guī)范工業(yè)廠房等.三本錢法及其運用1根本原理：2計算方法：p2531土地價值構(gòu)成 土地價值土地獲得費土地開發(fā)費投資利 息投資利潤土地增值收益2房地產(chǎn)價值構(gòu)成 房地產(chǎn)價值土地獲得費房地產(chǎn)開發(fā)費管理費用 投資利息銷售費用銷售稅費開發(fā)利潤.四剩余法及其運用1根本原理2. 計算方法土地評價值房地產(chǎn)的預(yù)期銷售收入除土地價 格外的開發(fā)建立本錢稅費正常利潤適用范圍：待開發(fā)的成片土地價值評價.五基準(zhǔn)地價修正法及其運用1根本原理2. 計算方法土地評價值待估宗地所處地段的基準(zhǔn)地價年 期修