化解地塊高容積率的方式深入研究

1、化解地塊高容積率的方式深入研究化解住宅高容積率壓力，提升容積率的手段主要有以下手段提升容積率手段2拔高樓宇高度超高層1標準層消化擴大標準層面積：增加進深 、增加梯戶比、增加戶型面積定位3功能轉(zhuǎn)換利用容易出高容積率的物業(yè)形態(tài)，幫助住宅消化容積率壓力4東西向圍合排布增加?xùn)|西向拍布產(chǎn)品，增大整體進深同時滿足日照影響容積率因素1標準層消化：梯戶比，戶均面積 項目 梯戶比 戶均面積（平米） 容積率天悅龍庭一梯四戶 130 3.3中信紅樹灣一梯兩戶 160 3.5建筑形式為一梯兩戶的板樓為主，少量的一梯三戶板樓和一梯兩戶的點樓，建筑層數(shù)2832層；為提高容積率，采用了“v”型的樓宇布局，傾斜角度38度，兼

2、顧了日照，充分考慮了景觀。點樓圍合結(jié)構(gòu)，平均進深較小，戶型面積適中；戶型舒適度和朝向兼顧度較好，偷面積比例達到10%，實際容積率在以上。戶均面積越大，梯戶比可相對較小單層面積大，容積率能保障；戶均面積越小，梯戶比越大，保障標準層面積，實現(xiàn)容積率。1提高容積率水平1標準層消化：擴大標準層必然極大降低戶型舒適度，不建議采用世聯(lián)研究經(jīng)驗有效消化容積率的手段如下三種：增大梯戶比降低舒適度，與豪宅不匹配增大戶型進深失去競爭優(yōu)勢，降低舒適度增大戶均面積不能偏離定位過多競爭對手由于較高的容積率壓力，使得要么梯戶比偏高，要么進深開間比過大，極大影響戶型舒適度，故對本項目堅守戶型舒適度底線至關(guān)重要。有其他的途徑

3、化解容積率的情況下，盡量不要采用增加進深及梯戶比這兩種方式；增大戶均面積是比較有效的提升容積率手段，可根據(jù)實際情況有適度放大，但不能偏離定位過多。1提升容積率手段2超高層研究影響容積率因素樓宇高度總占地104616，總建筑面積近410000,一期占地35382,建筑面積77657,容積率僅；幸福海岸以點式圍合的建筑布局，圍而不合，既保證了庭院空間的通透性和開放性，又恰到好處的保證了生活私密性；一期6棟595戶， 18層高，一梯四戶為主，一梯三戶和一梯兩戶為輔；后期的建筑容積率以上，全部為平均層數(shù)30層左右的點式住宅。 一期二期 分期 樓層 樓宇高度（米） 容積率 一期 18 54 2.2 二期

4、 30 90 4.5樓宇高度直接影響容積率的實現(xiàn)，樓宇高度越高，實現(xiàn)的容積率越大。項目容積率為，要滿足容積率，必須有一定的樓宇高度支撐。我們得出，最終決定是否建超高層，以及超高層建多少問題，與銷售均價和開發(fā)成本的比值密切相關(guān)樓盤開發(fā)成本銷售均價上海世茂濱江花園1萬元/平方米3萬元/平方米南京世茂濱江新城4193元/平方米1.3萬元/平方米武漢世茂錦繡長江6590元/平方米1.45萬元/平方米福州世茂外灘花園5000元/平方米1.2萬元/平方米深圳高爾夫瓏園1萬元/平方米3.5萬元/平方米深圳金域藍灣4500元/平方米9000元/平方米珠海金域藍灣4500元/平方米7500元/平方米成都金域藍灣

5、5172元/平方米8981元/平方米福州金域藍灣1萬元/平方米1.2萬元/平方米成都外灘4000元/平方米7500元/平方米超高層規(guī)模S比：銷售均價/開發(fā)成本2通過案例分析，我們發(fā)現(xiàn)決定是否建超高層，以及超高層建多少問題，與銷售均價和開發(fā)成本的比值（S比）密切相關(guān)超高層出現(xiàn)規(guī)律：是否出現(xiàn)超高要看市場成熟度，通過價格與成本體系對比，用S比來比較超高出現(xiàn)規(guī)律：當S比大于，售價遠超成本時才有超高層實現(xiàn)基礎(chǔ)，本項目S比約為已具備出現(xiàn)超高層市場基礎(chǔ)世聯(lián)認為，按S比值大小可以將樓盤分為兩種模式，大于的樓盤屬于價值主體模式；S比小于的樓盤歸類形象主導(dǎo)模式123456789S比=銷售均價/開發(fā)成本S比樓盤S比

6、價值主體上海世茂濱江花園3南京世茂濱江新城3.1武漢世茂錦繡長江2.2福州世茂外灘花園2.4深圳高爾夫瓏園3.51234510S比2S比2價值主體模式擁有強勢景觀、溢價形象主導(dǎo)模式形象、容積率化解樓盤S比形象主導(dǎo)深圳金域藍灣2珠海金域藍灣1.7成都金域藍灣1.74福州金域藍灣1.2成都外灘1.8789106本項目超高層成本約為800010000元/平米；售價為萬/平米左右S比大于，已經(jīng)具備出現(xiàn)超高層建筑的條件。超高產(chǎn)品比例，超高層占價值主體模式80%90%以上；形象主導(dǎo)模式產(chǎn)品線豐富，超高層僅占20%30%S比2，價值主體模式，超高層比例往往占80%90%以上，在超高層已經(jīng)完全脫離成本限制，且

7、市場成熟度較高區(qū)域，超高層可以成為項目主流。S比2上海世茂濱江花園福州世茂外灘花園深圳高爾夫瓏園武漢世茂錦繡長江南京世茂濱江新城形象標桿化解高容積率壓力超高層住宅、1棟60層服務(wù)式公寓 150米純板式超高層豪宅,4棟百米板式豪宅 由多幢約150米以下的高層、超高層住宅 純板式高層與超高層，沿江有部分聯(lián)排別墅 17棟50層的超高層建筑 S比2深圳金域藍灣珠海金域藍灣天津金域藍灣成都金域藍灣南京金域藍灣通過超高層實現(xiàn)高溢價一期為4棟33層高層、二期為4棟34層波浪型高層，三期為2棟47層超高層 1棟47層超高層，3棟33層高層9棟33層高層 35、36層高層，5棟多層 45棟18層住宅、 10 棟

8、30層住宅現(xiàn)實情況：本項目S比2，沒有稀缺強勢景觀，市場成熟度有待提升建議：只要規(guī)劃空間滿足要求，盡量減少超高層比例超高層層數(shù)：基于超高成本控制，建議層數(shù)控制在150米，低于47層（要么100米要么超高150米）避難層設(shè)置：17層，33層為避難層（設(shè)計要求每16層有避難層），做到47層（頂層為復(fù)式），用足設(shè)計，控制成本超高層建筑有抗風(fēng)要求，項目在29層以上開始設(shè)置抗風(fēng)玻璃幕墻，控制成本高層建筑超過100米后，無論在成本還是公攤上都會有一個極大調(diào)差，如果超高僅一百二三十米，對項目是很不經(jīng)濟的，建議減少部分超高，將部分超高高度拔到150以下?，F(xiàn)有規(guī)劃中中間5棟超高高度分別為118、124、130、

9、136、149米，建議減少部分樓宇高度至100米，拔高部分超高高度超高層的梯戶組織形式由于平層面積的限制，超高層建筑舒適度和經(jīng)濟性受到影響代表項目：深圳金域藍灣三期四梯五戶，實用率80%以上戶型面積：100-160平層面積：702代表項目：世貿(mào)濱江花園兩梯兩戶，實用率77.2%戶型面積在129335 整體平層面積：2000板式結(jié)構(gòu)兩梯兩戶多單元連接板式為主點式結(jié)構(gòu)兩梯三戶以上點式為主1、價值主導(dǎo)模式，一個交通核往往有三梯兩戶三梯三戶為主，強調(diào)奢侈享受；2、形象主導(dǎo)模式，一個交通核往往為三梯三戶以上（三梯四戶、三梯五戶為主），以消化容積率保證舒適度為主。超高層的梯戶組織形式三梯二戶板式（兩個單元

10、連接）或三梯三戶、點式（一個單元）根據(jù)本項目地塊情況，建議：1、首選兩個單元連接的三梯二戶，但戶型在250平米以上；2、根據(jù)地塊實際排布情況和項目自身戶型定位，如果地塊面寬不夠，建議少量排布三梯三戶點式；3、超高層盡量集中排布，待項目后期成熟后推出，減少市場抗性。關(guān)于梯戶比：超高層標準層面積超過500平米時才達到較好使用率要求；三梯二戶250平米以上，或三梯三戶150平米以上；關(guān)于單元連接數(shù)：由于本項目地塊東西較窄，超高層多單元連接將影響社區(qū)空間形態(tài)，但點式一個單元對容積率貢獻有限；根據(jù)地塊排布實際，首選兩個單元連接。戶型參考：利用大面寬的三梯三戶布局，保證純正的南北通透舒適度。超高層的影響客

11、戶層面：超高層住宅客戶主要為發(fā)達城市視野開闊群體及國際化人士超高層的心理安全感高公攤高物業(yè)管理費客戶心理優(yōu)勢客戶心理劣勢唯我獨尊的感受開闊的景觀視野便利的城區(qū)生活條件客戶群體為視野開闊的財富階層早期以香港或海外客戶為主，集中于少數(shù)一線城市早期客戶發(fā)達及較發(fā)達城市的視野開闊群體及國際化生活人士當前客戶客戶群體為視野開闊的財富階層更易于接受超高層住宅超高層影響技術(shù)層面：超高層技術(shù)安全等級的變化，導(dǎo)致設(shè)計和建設(shè)的難度增加，建設(shè)周期增大由于超高層技術(shù)要求出現(xiàn)質(zhì)的變化，大量不同于普通高層的技術(shù)問題出現(xiàn)；直接導(dǎo)致的影響是設(shè)計和建設(shè)的難度大幅度增加；結(jié)果是建設(shè)周期的拉長。結(jié)構(gòu)形式住宅一般采用剪力墻結(jié)構(gòu)，少數(shù)

12、采用鋼結(jié)構(gòu)水電指標超高層高度為給水系統(tǒng)帶來更多要求消防：超高的體量對消防要求更高，例如消防噴淋系統(tǒng)等配置配電:對配電要求比較高，多路配電電梯設(shè)置每隔1518層之間要分層設(shè)計高速電梯避難層每隔1518層之間需要設(shè)計一層避難層戶型立面以景觀為導(dǎo)向，大開間，大面積玻璃幕墻使用為化解容積率壓力，超高層可以出現(xiàn)，但不應(yīng)該成為項目大量出現(xiàn)的產(chǎn)品形態(tài)；當有其他化解容積率壓力的形勢可選時，超高層應(yīng)盡量放在第二選擇。提升容積率手段3功能轉(zhuǎn)換尋找其他高容積率的物業(yè)形態(tài)利用其他高容積率、或不受日照及樓間距影響的物業(yè)形態(tài)，化解住宅部分的容積率壓力2、商業(yè)部分住宅及臨主干道商業(yè)街排布，增加商業(yè)中心層數(shù)、體量1、高梯戶比

13、公寓中小戶型的高梯戶比公寓形式，化解容積率壓力3、寫字樓增加可售寫字樓體量（最容易消化容積率的物業(yè)形態(tài)）功能轉(zhuǎn)換尋找高容積率物業(yè)形態(tài)提升容積率手段功能轉(zhuǎn)換寫字樓銷售型寫字樓設(shè)置的背景2、作為260米租賃型寫字樓的過渡承接目標市場客戶的接受度1、平衡項目總體指標加大商業(yè)體量，減輕住宅體量壓力3、與260米寫字樓形成一定商務(wù)氛圍兩棟寫字樓呼應(yīng)形成較濃厚的商務(wù)氛圍銷售型寫字樓設(shè)置的背景4、與260米寫字樓租售互補經(jīng)營模式的互補可盡可能網(wǎng)絡(luò)更大客戶底盤銷售型寫字樓租賃型寫字樓持有租賃型物業(yè)一般選擇綜合質(zhì)素最高的部分，其可提供長期穩(wěn)定現(xiàn)金流，有助于維持和提升品牌形象寫字樓屬于整個項目的“形象標桿”，在先

14、期住宅第一波銷售掀起熱潮之后，推出商業(yè)+寫字樓的工商物業(yè)組合拳，合力拔高項目形象，為同期推售的住宅以及后續(xù)推出的租賃型寫字樓抬高價值基礎(chǔ)。(第二批入市)(第三批入市)前期結(jié)論回顧同片區(qū)競爭:引導(dǎo)客戶優(yōu)中擇異從周邊競爭中樹立并宣傳本項目獨特的一面不同片區(qū)競爭: 高調(diào)叫賣片區(qū)優(yōu)勢政務(wù)片區(qū)優(yōu)勢無可厚非，我們不過是讓更多的客戶知道并關(guān)注求同：高端配備，滿足目標客戶需求，硬件配置適度領(lǐng)先選取差異化，制定本項目的價值訴求，傳遞不一樣的聲音：存異本項目銷售型寫字樓發(fā)力點合肥寫字樓市場目前的客戶特征為：1、制造業(yè)、金融、科技類為主流購買產(chǎn)業(yè)；2、占有面積比例最大的行業(yè)是金融、制造、科技、地產(chǎn)、政府機關(guān)；3、3

15、00以下為主流購買面積；4、客戶已表現(xiàn)出了高端化的苗頭，部分客戶對產(chǎn)品檔次要求較高。合肥寫字樓客戶分析2、客戶定位以合肥為主、涵蓋全安徽甚至長三角的制造、金融、科技等大中型企業(yè)1、檔次定位總體適度高于入市當期高端主流水平，局部（客戶敏感點）做較大超越3、入市時機先于260米寫字樓、晚于一期住宅入市（整個綜合體的中期時段開發(fā)）銷售型寫字樓定位銷售型寫字樓定位2、建筑外形統(tǒng)籌考慮兩棟寫字樓及商業(yè)建筑風(fēng)格的諧調(diào)統(tǒng)一1、排布位置盡可能沿城市主干道（潛山路、習(xí)友路）排布，凸現(xiàn)項目昭示性，并以商務(wù)形象提升項目整體形象3、與260米寫字樓關(guān)系建筑語言表達上需與260米寫字樓產(chǎn)生對話呼應(yīng)，盡可能使兩棟寫字樓共

16、同形成相對獨立的商務(wù)區(qū)域及比較濃厚的商務(wù)氛圍銷售型寫字樓建筑規(guī)劃建議銷售型寫字樓建筑規(guī)劃建議4、面積區(qū)間100-300平米提升容積率手段功能轉(zhuǎn)換公寓住宅式公寓由于高梯戶比大標準層，對容積率的消化非常有效，主要看市場需求公寓由于投資、租賃、短時居住的特性，對朝向、日照的關(guān)注弱化；由于梯戶比的提高，極大的提升標準層面積，對容積率貢獻力度大；公建化外立面，適合于項目城市綜合體的特性，對本項目而言是較好的容積率消化手段，但需要驗證市場需求。合肥市公寓市場多集中在馬鞍山路板塊、新站片區(qū)及北一環(huán)沿線，項目周邊尚未出現(xiàn)大規(guī)模公寓放量，可參照的樣本多來自蜀山區(qū)，尤其是學(xué)府板塊；目前學(xué)府板塊公寓類產(chǎn)品并不多，多

17、出現(xiàn)在幾個大盤（如信旺華府駿苑、印象西湖、新華系列）的復(fù)合產(chǎn)品系中；區(qū)域公寓類產(chǎn)品以居住型居多，價格實現(xiàn)中等，并未與住宅出現(xiàn)明顯價差，消化速度實現(xiàn)較快。市場區(qū)域未來供應(yīng)仍以普通住宅、寫字樓及商業(yè)綜合體為主，公寓放量尚不明確，存在市場空缺；區(qū)域市場未來雖然存在一定需求，但從城市新區(qū)發(fā)展案例看，普通類型公寓難以匹配項目頂級豪宅價格。區(qū)域內(nèi)尚未出現(xiàn)公寓產(chǎn)品，主要集中在城市核心區(qū)，政務(wù)區(qū)目前公寓需求明顯不足，且價格難以拔升到一線豪宅水平需求政務(wù)區(qū)寫字樓供應(yīng)旺盛，未來必將成為城市新的商務(wù)區(qū)，因此公寓市場存在一定需求，但需求并不顯現(xiàn)；縱觀全市公寓市場處于起步階段，量價實現(xiàn)較好，但多集中在城市核心片區(qū)，在住

18、宅市場發(fā)展成熟后的產(chǎn)物。如果本項目考慮部分公寓產(chǎn)品，則公寓客戶必然面向高端商務(wù)人士，而絕非小面積普通公寓需求我們的公寓客戶并非承受能力較低的小戶型自用客戶，而是以看好租金收益的技術(shù)性投資為主，終端使用客戶多為周邊或企業(yè)中高管等高端商務(wù)或政務(wù)客戶為主主流購買客群直接購買者以技術(shù)性投資客為主，看好區(qū)域商務(wù)前景帶來的租金收益思維敏捷，擁有發(fā)現(xiàn)財富先機的眼光終端使用客群終端使用者以周邊或交通驅(qū)動區(qū)域的企業(yè)中高管等高端商務(wù)人士為主熱愛工作，并懂得如何享受當下的生活如選擇公寓類產(chǎn)品，則應(yīng)定位為高端服務(wù)式公寓（行政總裁公寓），主打中高端投資客，對應(yīng)未來使用客戶公寓開發(fā)目的最主要目的：消化容積率另外，公寓產(chǎn)品

19、開發(fā)是作為住宅的附屬，為擴大客戶群、加快消化速度設(shè)公寓客戶定位使用客群主要為寫字樓帶來的高端商務(wù)客群，以及被軌道交通及道路體系驅(qū)動的商務(wù)人群公寓產(chǎn)品定位本項目公寓應(yīng)是高檔次、高標準的服務(wù)式精裝公寓，從而實現(xiàn)高單價與高利潤偏大面積的總裁行政公館公寓單層平面10001500，總體量約4萬公寓化解容積率壓力效率較高，但普通公寓難以實現(xiàn)項目目標檔次占位，且需求市場存在較大不確定性，相對風(fēng)險較高；在超高層對容積率消化不足的情況下，建議可以沿潛山路，排布1棟公寓，一方面利用公寓的公建化外立面形成臨街昭示性，另一方面利用公寓減弱潛山路對項目住宅的影響，形成住宅私密尊貴感打造。戶型戶均面積面積面積比套數(shù)比套數(shù)

20、兩室 兩室兩廳一衛(wèi)120150560014%10%43一室一室一廳一衛(wèi)801003440086%90%382合計40000100%100%425提升容積率手段功能轉(zhuǎn)換商業(yè)街菜 市 口 大 街騾馬市大街（兩廣路）二期工程一期工程商業(yè)街住宅下排布商業(yè)街是可行的增加容積率的方式，但增加效率有限增加部分商業(yè)街1、既能幫助項目增加可售物業(yè)且實現(xiàn)后期商業(yè)溢價；2、同時在住宅日照影響較大位置排布商業(yè)，能部分化解容積率壓力；3、但對容積率貢獻有限。（關(guān)于商業(yè)街的定位建議已于第一階段報告中給出，在此不再論述。）萬象城住宅底商形式商業(yè)街+部分社區(qū)商業(yè)；增加可售商業(yè)面積，同時可化解部分容積率壓力。成都華潤二十四城北

21、京中信城以住宅、部分商業(yè)街、公寓作為一期回現(xiàn)主力商業(yè)街不但可以為消化容積率做貢獻，同時還可作為一種很好的現(xiàn)金流產(chǎn)品，商業(yè)街對于項目，提升容積率的手段很多，根據(jù)項目情況，有條件有先后的選擇參考市場實現(xiàn)度和對容積率貢獻，建議可采取的容積率化解方式如下：首選功能轉(zhuǎn)換寫字樓、商業(yè)街超高層功能轉(zhuǎn)換偏大的行政公寓1231、多排布一棟超高寫字樓作為化解容積率的首選手段；2、排布部分商業(yè)街，增加可售物業(yè)，但對容積率的貢獻可能不高；3、如過實際排布情況仍然容積率偏高，可增加超高層的棟數(shù)（盡量控制），但高度應(yīng)直接拉到150米提高效率，首選三梯二戶兩單元連接，次選三梯三戶點式；4、如果導(dǎo)致超高層過多，或樓間距仍然較

22、大，可出現(xiàn)服務(wù)式大戶公寓；5、為保證產(chǎn)品舒適度，盡量避免因容積率問題而增加梯戶比或戶型進深。具體的物業(yè)選型及容積率的實現(xiàn)，需要結(jié)合實際規(guī)劃排布情況而定：盡量不考慮增大梯戶比或樓宇進深2物業(yè)類型研判后，我們來對重新調(diào)整物業(yè)組合后的方案進行比較原方案七棟超高層住宅一棟260米超高層寫字樓新方案兩棟超高層住宅一棟260米超高層寫字樓一棟160米超高可售寫字樓增加約2萬平米可售商業(yè)街容積率變化：增加可售商業(yè)及可售寫字樓，對項目容積率化解而言是非常有效方案原始方案總建筑面積870000占地面積220573商業(yè)占地66172住宅占地154401mall建筑面積87600商業(yè)街建筑面積0260寫字樓119716可售寫字樓0商用建筑面積207316商用容積率3.1 住宅建筑面積662684住宅容積率4.3 新方案總建筑面積870000占地面積220573商業(yè)占地66172住宅占地154401mall建筑面積87600商業(yè)街建筑面積20000260寫字樓119716可售寫字樓（增加1棟35層寫字樓）70000商用建筑面積297316商用容積率4.5 住宅建筑面積572684住宅容積率3.7 容積率壓力的主要問題：商用物業(yè)整體容積率水平太低。新方案中增加可售物業(yè)（寫字樓+可售商鋪），不但極大化解住宅部分容積率壓力，且為項目后期商用物業(yè)的增值，為項目現(xiàn)金流貢獻起到重要作用；的住宅容積率，僅需